← Eesti

3-00-1/3

3-00-1 KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Tallinna Ringkonnakohus Kohtukoosseis Lauri Madise (eesistuja), Kaire Pikamäe, Silvia Truman Otsuse tegemise aeg ja koht 03.03.2006, Tallinn Haldusasja nu

§ 14

lg 3 järgi on maa tagastamine õiguspärane ka siis, kui tagastataval maal paikneb ehitusloata või maakasutuseta hooneid. Korraldusega nr 4433-k tagastatud maal paikneb pooleliolev ja ehitusloa ning maakasutuseta hoone. See hoone oli antud munitsipaalomandisse 23.09.1993 tähtajalise (30.04.1994) erastamiskohustusega. Erastamiskohutuse, mille täitmata jätmise korral muutus munitsipaliseerimine ORAS § 28 kohaselt tühiseks, täitmise asemel võeti hoone Tallinna Taarabaasi bilanssi, maakasutus jäeti vormistamata ning läbi pankrotimenetluse läks hoone kaks aastat ja kolm kuud hiljem AS T. bilanssi. Kui korraldus nr 4433-k tühistati põhjusel, et selles korralduses on tagastamise alusena märgitud

§ 14

lõike 3 esialgne redaktsioon, mis andis aluse selle maa tagastamiseks, siis 30.04.1996 vastu võetud maareformiga seonduvate õigusaktide muutmise seadus, millega täiendati

§ 14lg 3, ei kuulu põhiseaduse §-dest 10 ja 12 ning 2

(10)3-00-1 õiguspärase ootuse printsiibist tulenevalt kohaldamisele, sest maa tagastamise korralduse vastuvõtmine alles 1997. aastal toimus linnavalitsuse viivitamise tõttu.

§ 14

lg 3 muudatus ei kuulu kohaldamisele ka muutmisseaduse § 16 lg 1 rakendussätte tõttu. Tallinna Linnavalitsus palus jätta kaebus rahuldamata. Muuhulgas väitis linnavalitsus, et maa tagastamise korralduse vastuvõtmisel lähtuti sellest, et ** tee ** C asuval ehitisel puudub ehitusluba, mistõttu peeti seda õigusliku aluseta püstitatud ehitiseks

§ 14mõttes.

Kuid

§ 14

lg 1 teisest lausest ja lg-st 3 järeldub, et omandireformi käigus üleantud ehitise suhtes kohaldatakse

§ 15

sätteid, olenemata ehitusloa ja maakasutusõiguse olemasolust; seega välistab sellise ehitise olemasolu õigusvastaselt võõrandatud maa tagastamise MRS § 6 lg 2 p 3 kohaselt. Korraldusega nr 4433-k tagastatud maal asuvad omandireformi (st munitsipaliseerimise) käigus üle antud ehitised, mistõttu oleks maa tulnud MRS § 6 lg 2 p 3 ja § 7 lg 1 alusel jätta tagastamata. 23.09.1993 riigi vara munitsipaalomandusse üleandmise aktiga nr 20/612 anti aadressil Kadaka tee 185 asuvad hooned ORAS ja Vabariigi Valitsuse 04.09.1992 määruse nr 260 ning Riigivaraameti 23.10.1992 teatise nr 1-6/1240 alusel erastamiskohustusega üle munitsipaalomandisse, vara üleandmise akti lisaks oleva põhivarade loetelu kohaselt sealhulgas ka vaidlusalusel maal asuv kontorihoone. Tallinna Hooneregistri 23.10.1998 teatise nr 20122 kohaselt on selle vara omanik AS T., kes omandas vara 06.12.1995 sõlmitud ostu- müügilepingu alusel pankrotis olevalt Tallinna Taarabaasilt. 27.05.1977 koostatud maa looduses eraldamise akti ja 24.09.1977 koostatud krundi plaani alusel eraldati *** tee ** asuvatele ehitistele ajutiseks kasutamiseks (5 aastaks) 21 950 m2 suurune maa-ala. Tallinna linna RSN TK 29.06.1984 otsuse nr 297 kohaselt anti aadressil Kadaka tee 185 asuva taaralao ja kontorihoone juurde tähtajatuks kasutamiseks 1,94 ha linna hoonestusmaast vastavalt skeemile. Tallinna linna RSN TK 16.05.1986 otsusega nr 223 vähendati maa suurust ja jäeti tähtajatuks kasutamiseks 1,85 ha. Puuduvad küll andmed sellel aadressil asuvatele ehitistele väljastatud ehituslubade kohta. KOKS 33 lg-st 1 tulenevalt on kohalik omavalitsus, kui ta leiab, et isiku taotlus isiku õigusi rikkuva õigusvastase haldusakti tühistamiseks on põhjendatud, kohustatud haldusakti viima kooskõlla põhiseaduse, seaduse või seaduse alusel antud üldaktiga. Kolmas isik OÜ T. palus jätta kaebus rahuldamata. AS T. ehitistel oli maakasutusõigus. Tallinna Linnavalitsusele esitatud taotluses oli kolmas isik märkinud, et krundil paiknev 3kordne kivihoone on algselt rajatud NSVL sõjaväe poolt, mis ei saanud ega pidanud võtma Tallinna linnalt ehituslubasid, samuti seda, et hoone on Tallinna linna RSN TK poolt arhitektuur-planeerimise ülesande AP-158-85 alusel valminud projekti alusel ümber ehitatud. Kolmas isik K. E. OÜ märkis, et vaidlus ei saa puudutada tema õigusi, kuna ta on kaebajalt võlaõigusliku ja asjaõigusliku lepingu alusel kinnistu heauskselt omandanud. 4. Tallinna Halduskohtu 08.12.2004 otsusega nr 3-8/2004 rahuldati kaebus ja tühistati Tallinna Linnavalitsuse 15.12.1999 korraldus nr 7847-k. Otsuse põhjendused: 1) Kuna viidatud korralduses faktiline põhjendus puudub, on korraldus motiveerimata. Pole märgitud, millised on korralduses viidatud dokumentidest ja õigusaktidest tulenevad asjaolud, mis tingisid vara tagastamise küsimuses varasemast erineva otsustuse. Kuid ainuüksi motiveerimise nõude rikkumine ei tingi HMS § 58 kohaselt haldusakti tühistamist; 2) Ekslik on kaebuse väide, et linnavalitsusel puudus õigus KOKS § 33 alusel AS T. taotluse läbivaatamiseks. Kuid et erinevalt halduskohtusse pöördumisest KOKS § 33 lg 1 alusel taotluse esitamise tähtaega piiratud ei ole, oli kohalikul omavalitsusel akti kehtetuks tunnistamise üle otsustamisel lisaks seaduslikkuse põhimõtte järgimisele kohustus järgida ka õiguspärase ootuse ja isiku usalduse kaitse põhimõtteid. Seega oli linnavalitsusel AS T. 3

(10)3-00-1 taotluse lahendamisel õigus ja kohustus kasutada diskretsiooni. Vaidlustatud korraldusest ei nähtu, kuidas linnavalitsus hindas asjaolu, et korralduse nr 4433-k alusel on kaebaja asunud oma õigusi realiseerima ja tagastatud maa on osaliselt võõrandatud kolmandatele isikutele ning taotluse esitas AS T. ligi aasta pärast maa tagastamise korralduse vastuvõtmist, miks leidis linnavalitsus, et õigustatud subjekti huvi saada tagasi õigusvastaselt võõrandatud vara ja ootus, et temale tagastatud maa jääb talle alles, ei kaalu üles AS T. huvi maa ostueesõigusega erastamiseks. Korralduse vastuvõtmise ajal haldusmenetluse seadus ei kehtinud, kuid Riigikohtu 30.09.1994 otsuses nr III-4/A-5/94 ja 30.09.1998 otsuses nr 3-4-1-6-98 väljendatud seisukoha järgi tähendab demokraatliku ja sotsiaalse õigusriigi põhimõtete kehtivus Eestis Euroopa õigusruumis tunnustatud õiguse üldpõhimõtete, sealhulgas ka õiguskindluse ja õiguspärase ootuse põhimõtete, kehtivust; 3) Vabariigi Valitsuse 06.11.1996 määrusega nr 267 kinnitatud „Maa ostueesõigusega erastamise korra” p 10 sätestab nõuded andmete osas, mis peavad sisalduma maa ostueesõigusega erastamise avalduses (sealhulgas alap 1 kohaselt tuleb maa ostueesõigusega erastamise avalduses näidata juriidilise isiku andmed, alap 2 kohaselt taotletava maa asukoht, kui maad taotletakse ehitiste juurde, siis kellelt ja mis viisil on need omandatud, alap 3 kohaselt andmed senise maakasutuse kohta). Määruse p 11 kohaselt tuleb avaldusele lisada muu hulgas ehitise omandiõigust ja senist maakasutusõigust tõendavad dokumendid. AS T. maa ostueesõigusega erastamise avalduses (maa tagastamise toimiku nr 6874 II kd lk 138) on näitamata maakasutamisõiguse alus (pädeva organi otsus, maa looduses eraldamise akt), samuti ei nähtu erastamisavalduse blanketilt taotletava maa asukohta ja suurust. Senikasutatava maana on märgitud *** tee **. Avalduse blanketi osalt, mis avalduse vastuvõtmisel kuulus avaldajale andmisele, nähtub, et taotletavaks maaks on ** tee ** B. Tõendatud ei ole, et AS ** esitas 30.12.1997 avalduse korraldusega nr 4433-k tagastatud ** tee ** C maa ostueesõigusega erastamiseks; 4) Ehitiste omandiõigust tõendavast dokumendist, hooneregistri 23.10.1998 teatisest (sama toimik lk 139), nähtub küll ** tee ** asuvate ehitiste ja rajatiste omandamine 06.12.1995 ostu-müügi lepingu järgi, kuid teatise kohaselt on kõikide ehitiste kohta esitamata kasutusload. Esitamata on maakasutuse dokumendid; 5) Linnavalitsuse kirjalikus seletuses viidatud 27.05.1977 maa looduses eraldamise akti (töö nr R-282-77) ja 24.09.1977 koostatud krundiplaani alusel eraldati ** tee ** asuvatele ehitistele ajutiseks kasutamiseks 21 950 m2 suurune maa-ala (toimiku 6874 I kd, lk 3-4). Maa looduses eraldamise akti väidetavaks aluseks oleva Tallinna Linna RSN TK 25.05.1977 otsuse nr 103 kohaselt on kõnealune maa antud Kaubastute Valitsuse Taarabaasile ajut iselt kuni viieks aastaks kasutamisele avatud taaralao rajamiseks ilma hoonestamise õiguseta (toimiku 6874 II kd lk 150). Tegemist oli tähtajalise maakasutusega, mis lõppes hiljemalt viie aasta möödudes 1982, samuti oli maa antud kasutamiseks hoonestamise õiguseta, mistõttu Taarabaasi ülaltoodud maakasutusele viitamine on põhjendamatu; 6) Tallinna Linna RSN TK 29.06.1984 otsusega nr 297 otsustati anda Tallinna Linna RSN TK Kaubastute Valitsuse Taarabaasile ** tee ** taaralao ja kontorihoone juurde tähtajatuks kasutamiseks 1,94 ha linna hoonestusmaast vastavalt skeemile. Taarabaasil lasus kohustus vormistada tehniline dokumentatsioon Arhitektuuri ja Planeerimise Peavalitsuses ning tellida maakasutusõiguse riikliku akti koostamine RPI- lt “Eesti Põllumajandusprojekt” pärast tehnilise dokumentatsiooni vormistamist. Nimetatud otsust muudeti Tallinna Linna RSN TK 16.05.1986 otsusega nr 223 ja loeti taarabaasile antud maa suuruseks 1,85 ha (toimiku 6874 II kd lk 153). Eespoolmärgitud otsuse nr 297 kohaselt on maa andmine toimunud vastavalt skeemile, mida kui otsuse juurde kuuluvat dokumenti maa tagastamise toimikus ei ole. Samuti ei nähtu maa tagastamise toimikust maa looduses eraldamise akti koostamist. Sel ajal kehtinud ENSV maakoodeksi § 42 lg 3 kohaselt tõendab teisest maakasutusõigust vaid 4
(10)3-00-1 maatüki looduses piiristamise akt. Seega puudub dokument Kaubastute Valitsuse Taarabaasile kasutada antud maa asukoha ja piiride kohta; 7) 23.09.1993 riigi vara munitsipaalomandisse üleandmise aktist nr 20/612 (toimiku 6874 I kd lk 122) nähtuvalt anti munitsipaalomandisse tasuta varana Tallinna Taarabaas, asukohaga Tatari tn
  1. Munitsipaliseerimine toimus erastamiskohustusega. Aktiga üleantav vara kuulus erastamisele hiljemalt 30.04.
  2. Viidatud akti kohaselt hakkab omandiõigus üleantavale varale kehtima aktile allakirjutamisest ja vara arvatakse munitsipaalomandi haldaja bilanssi akti allakirjutamise kuupäeva seisuga. Vara vastuvõtja on kohustatud kolme kuu jooksul aktile allakirjutamisest määrama kindlaks üleantava vara seniste valdajate õigusliku seisundi. Üleantavad ehitised, üleantava varaga seotud maakasutusõigused ja majandustegevuse õigused kuuluvad uue omaniku poolt ümberregistreerimisele vastavalt Eesti Vabariigis kehtestatud korrale. Aktist tulenevate õiguste realiseerimine ja tsiviilõiguslikud tehingud varaga on enne ümberregistreerimist kehtetud. Asjas esitatud dokumentidest ei nähtu toiminguid maakasutusõiguse ümbervormistamise kohta. Tallinna Hooneregistri 28.06.1995 teatise nr 20122 kohaselt on vara asukohaga Kadaka tee 185 (kontorihoone, ladu-angaar, laohoone-garaaž ja kaks kaarhalli) kasutajaks munitsipaalvara bilansilise valdajana Tallinna Taarabaas. Alusena on märgitud Tallinna Linna RSN TK 23.03.1984 korraldus nr 165-k ja vara üleandmise-vastuvõtmise akt 24.05.
  3. Nimetatud vara juurde oli Tallinna Linna RSN TK otsusega nr 223 p. 2.4 antud teenindamiseks vajalik maa 1,85 ha. Samuti nähtub teatisest, et hoonete lõplik registreerimine toimub peale maaeralduse dokumentide ja ehitiste ekspluateerimiseks võtmise aktide esitamist. Selliseid dokumente asja materjalide hulgas ei ole. Samuti ei nähtu, et munitsipaliseerimise õigustatud subjekti poolt oleks Vabariigi Valitsuse 04.09.1992 määrusega nr 260 kinnitatud „Riigi vara munitsipaliseerimise korra“ p 45 alusel taotletud Riigivaraametilt erastamistähtaja pikendamist 1 aasta võrra. ORAS § 28 kuni 14.05.1994 kehtinud redaktsiooni lg 2 kohaselt läheb erastamiskohustuse täitmata jätmise korral erastamiskohustusega munitsipaalomandisse antud vara tagasi riigi omandisse, kes viib erastamise ise läbi. Põhimõtteliselt sama sõnastus kehtis ka ostu- müügi tehingu teostamise ajal. Tallinna Hooneregister on 18.09.1995 väljastanud õiendi esitamiseks notarile (toimiku 6874 I kd lk 16), millest nähtub, et Tallinna Taarabaasile kuulub ** tee ** asuv „kogu objekt“ ning omandiõigust tõendavaks dokumendiks on Tallinna Linna RSN TK 23.03.1984 korraldus nr 165-k ja vara üleandmise- vastuvõtmise akt 24.05.
  4. Neid dokumente õigusvastaselt võõrandatud vara tagastamise materjalide hulgas ei ole. 06.12.1995 sõlmitud ostu- müügilepinguga Tallinna Taarabaas müüs ja AS T. ostis pankrotivaraks oleva Tallinna Taarabaasi tervikvara (toimiku 6874 I kd lk 21-25). Seega on ekslik Tallinna Linnavalitsuse väide, et kõnealuste ehitiste puhul on tegemist omandireformi käigus üleantud ehitistega, mille osas rakendub

§ 14lg 1 ja lg 3 sätestatud erikord.

AS T. omandas vara pankrotimenetluses ostu- müügi lepinguga, mistõttu asjaolu, et sama vara puhul võis eelnevalt olla tegemist munitsipaliseeritud varaga, ei oma asjas õiguslikku tähendust; 8) Arhitektuur-planeerimise ülesanne taaralao rekonstrueerimise projekteerimiseks ei ole samastatav kasutusloaga, samuti ei ole esitatud tööprojekt taarabaasi kapitaalremondiks käsitletav dokumendina, millega seadustatakse õigusliku aluseta püstitatud ehitis. Puuduvad andmed, et see tööprojekt oleks kinnitatud ja et selle alusel oleks tegelikult teostatud töid. Ka Tallinna Linnavalitsus on seisukohal, et tegemist on kasutusloata ehitisega; 9) Eeltoodust tuleneb, et tagastatud maal asuv ehitis on

§ 14

mõttes õigusliku aluseta püstitatud ehitis ning selle ehitise olemasolu ei saa

§ 14lg 3 kohaselt olla aluseks maa vastavalt MRS § 6 lg 2 p- le 3 tagastamata jätmisele. PROTSESSIOSALISTE SEISUKOHAD APELLATSIOONIMENETLUSES 5

(10)3-00-1 5. OÜ T. apellatsioonkaebuses palutakse halduskohtu otsus tühistada ja teha uus otsus, millega jätta kaebus rahuldamata. Apellatsioonkaebuse põhjendused on järgmised: 1) MRS § 23 lg 2 alates 07.06.1996 kehtiva redaktsiooni kohaselt saab maa tagastada ainult peale ostueesõigusega erastamise otsustamist. Seetõttu tuleb õigusvastaselt võõrandatud maal asuvate ehitiste õiguslik staatus selgitada enne maa tagastamise otsustamist.

§-s 14 sätestatud kasutusloa andmise võimalusest õigusliku aluseta püstitatud ehitisele tuleneb kohustus anda tagastamise õigustatud subjektile ja ehitise omanikule võimalus lahendada vaidlus ehitisi puudutavas osas enne maa tagastamise otsustamist. AS T. omandas hooned ja rajatised 06.12.1995 sõlmitud lepingu alusel ning esitas 30.12.1997, st kehtestatud tähtaja jooksul, maa ostueesõigusega erastamise avalduse. Juba korralduse nr 4433-k vastuvõtmisel loeti tuvastatuks, et tagastataval maal asuvad ehitised, mistõttu ei saanud kohalik omavalitsus maa tagastamist otsustada ilma ehitiste omanikku menetlusse kaasamata. Kuna maa erastamise avaldust ei ole kohalik omavalitsus siiani menetlenud, ei saanud halduskohus viidata selle avalduse puudustele; 2) Vaidlusaluse ehitise puhul on tegemist omandireformi käigus üle antud ehitisega.

§ 14

lg 1 teises lauses ja lg-s 3 sätestatud erikord rakendub juhul, kui vara üleandmise fakt on toimunud. Kuna nii vara munitsipaalomandisse üleandmise akti kui ka selle akti koostamise ajal kehtinud ORAS § 24 redaktsiooni kohaselt läks omandiõigus üleantavale varale üle nimetatud akti allakirjutamise hetkest, lähevad sellest hetkest omavalitsusele üle ka kõik seni sõlmitud lepingutest tulenevad õigused ja kohustused. Vara munitsipaalomandisse üleandmine erastamise kohustusega oli otsustatud; 3) Ehitisel oli maakasutusõigus. Vabariigi Valitsuse 06.11.1996 määrusega nr 267 kinnitatud korra p 11 alap-st 2 ei tulene kohustust lisada maa erastamise avaldusele maa looduses eraldamise akt. Ka Riigikohtu 15.11.1999 lahendis nr 3-3-1-42-99 rõhutatakse, et senist maakasutust tõendavaks dokumendiks ei ole vaid maa looduses eraldamise akt, vaid senist maakasutust tõendab eelkõige maa kasutamiseks andmise otsus. Kohtutoimikus on Tallinna Linna RSN TK 29.09.1984 otsus nr 297, mille kohaselt anti aadressil ** tee ** asuva taaralao ja kontorihoone juurde tähtajatuks kasutamiseks 1,94 ha linna hoonestusmaast; 4) Apellant viitab uuesti hoone rajamisele NSVL sõjavägede poolt, samuti Riigikohtu 08.11.2004 lahendis nr 3-3-1-43-04 avaldatud seisukohale, et kui avaliku võimu teadmisel on aastakümneid kasutatud õigusliku aluseta püstitatud ehitist, siis tähendab see ehitise seaduslikkuse tunnustamist. Ehitist on kogu aeg kasutatud ning nimetatud asjaolust on olnud teadlik ka Tallinna linn. Olenemata ehitusloa olemasolust peeti ehitiste üleandmist

  1. aastal võimalikuks; 5) Kohtumenetluses pole keegi seadnud kahtluse alla, et apellandi omandatud ehitiste näol oli tegemist 23.09.1993 akti lisas käsitletud ehitistega, et apellant taotles 30.12.1997 avalduses aadressil ** tee ** C asuvate ehitiste juurde maa ostueesõigusega erastamist, samuti puudub vaidlus Kaubastute Valitsuse Taarabaasile kasutada antud maa-ala ja selle piiride suhtes. Halduskohus on sellekohaste tõendite puudumisele viidates rikkunud TsMS § 229 lg-t 2, samuti oleks kohus juhul, kui leidis, et nende asjaolude tõendamine on oluline, pidanud tegema pooltele ettepaneku esitada täiendavaid tõendeid.
  2. Tallinna Linnavalitsus e vastuses OÜ T. apellatsioonkaebusele leitakse, et halduskohtu otsus on õiguspärane, ja palutakse see jätta muutmata. Kohtuotsuses on viidatud põhjendatult õiguskindluse ja õiguspärase ootuse põhimõttele ning HMS § 67 lg-s 2 sätestatud reeglile, et kui isik on haldusakti kehtima jäämist usaldades kasutanud ära haldusakti alusel saadud vara, teinud tehingu oma vara käsutamiseks või on muul viisil muutnud oma elukorraldust ja tema huvi haldusakti kehtima jäämiseks kaalub üles avaliku huvi haldusakti kehtetuks tunnistamiseks, ei tohi haldusakti isiku kahjuks kehtetuks tunnistada. 6

(10)3-00-1
  1. K. E. OÜ vastuses OÜ T. apellatsioonkaebusele teatatakse, et K. E. OÜ- l puudub seisukoht vaidlustatud haldusakti suhtes. Kuna K. E. OÜ on omandanud kinnisasja heauskselt, ei saa haldusvaidlus puudutada tema õigusi ja kohustusi.
  2. I. P. palus ringkonnakohtu istungil jätta apellatsioonkaebus rahuldamata ja halduskohtu otsus muutmata. RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED
  3. Vaidlustatud Tallinna Linnavalitsuse 15.12.1999 korraldusega nr 7847-k tunnistati kehtetuks 14.11.1997 korraldus nr 4433-k, millega tagastati kaebuse esitajale õigusvastaselt võõrandatud maa. Seega tunnistati kehtetuks kaebuse esitaja suhtes soodustav haldusakt. Protsessiosaliste vahel käib apellatsiooniastmes eelkõige vaidlus selles, kas kehtetuks tunnistatud 14.11.1997 korraldus nr 4433-k oli õiguspärane, kuid see pole ainus asjaolu, millega tuli viimatinimetatud korralduse kehtetuks tunnistamise õiguspärasuse hindamisel arvestada. Ringkonnakohtu istungil väitis AS T. esindaja samuti, et kaebuse esitajal ei ole õigust tugineda korralduse nr 4433-k kehtimajäämise ootusele, kuna ta pidi teadma, et see korraldus on õigusvastane. Seetõttu käsitleb ringkonnakohus apellatsioonkaebuse lahendamisel esiteks korralduse nr 4433-k ning seejärel korralduse nr 7847-k õiguspärasuse küsimust. I
  4. MRS § 6 lg 2 p 3 sätestas nii 14.11.1997 kui 15.12.1999 korralduse vastuvõtmise ajal kehtinud redaktsioonis maa mittetagastamise alusena sellel maal teisele isikule kuuluvate hoonete või rajatiste asumise, kui samal ajal ei lepita kokku hoonestusõiguse seadmises (või 15.12.1999 korralduse vastuvõtmise ajal ka kasutusvalduse seadmises, rendileandmises või muul viisil) vastavalt sama seaduse §- dele 7, 9 ja
  5. Seda, kuidas mõjutab ehitiste õiguslik staatus ehitise juurde kuuluva maa tagastamist, käsitlesid nii 14.11.1997 kui ka 15.12.1999 aja sõnastuses

§ 14lg-d 1 ja 3 järgmiselt: „

(1)Maakasutusõiguseta või ehitusloata püstitatud ehitis või selle osa (juurdeehitis), mis on maaga püsivas ühenduses, on asjaõigusseaduse paragrahv 16 kohaselt maatüki oluline osa. Maakasutusõiguse või ehitusloata püstitatud ning omandireformi aluste seaduse ja sellest tulenevate õigusaktide alusel üleantava ehitise või selle osa suhtes kohaldatakse käesoleva seaduse paragrahv 13 sätteid ning ehitist võib käsutada pärast kasutusloa andmist ehitisele. Õigusliku aluseta püstitatud ehitisele kasutusloa andmine toimub planeerimis- ja ehitusseaduse paragrahv 70 alusel.
(3)Käesoleva paragrahvi 1. lõikes nimetatud ehitise olemasolu ei saa olla aluseks selle maa suhtes maareformiseaduse paragrahvi 6 2.lõike punkti 3 sätete kohaldamisele, välja arvatud käesoleva paragrahvi 1.lõike teises lauses sätestatud ehitise puhul.“ Järelikult ei takistanud ehitisealuse maa tagastamist õigusliku aluseta püstitatud ehitis, millena

§ 14

lg 1 kohaselt tuleb mõista maakasutusõiguse või ehitusloata püstitatud ehitist, välja arvatud omandireformi aluste seaduse ja sellest tulenevate õigusaktide alusel üleantav õigusliku aluseta püstitatud ehitis. 7

(10)3-00-1
  1. Vaidlustatud korralduses nagu ka 14.11.1997 korralduses nr 4433-k ei ole märgitud, millised ehitised asuvad tagastatud maal. Siiski nähtub, et 14.11.1997 korraldusega nr 4433-k tagastatud maatükil ** tee ** C asus endise Tallinna Taarabaasi hoonetest 3-korruseline kivist kontorihoone. Selle järelduse võib teha järgmistest dokumentidest - AS T. maa ostueesõigusega erastamise avaldusest, mida on vaidlusaluses korralduses ilmselt silmas peetud (toimik nr 6874 II kd lk 138) ja milles on märgitud ehitisena „3-kordne kivihoone”, hooneregistri eri aegadel välja antud teatistes, milles on muude ** tee ** asuvate ehitiste hulgas märgitud üks „kontorihoone” (vt 23.10.1998 teatis toimik nr 6874 lk 139, sealhulgas ka hooneregistri 18.09.1995 õiend toimik nr 6874 lk 16, milles on ** tee ** ehitiste hulgas ära toodud „3-korruseline kontorihoone”), 06.12.1995 aasta ostu-müügilepingust (toimiku nr 6874 lk 21-25), milles on märgitud, et ** tee ** asub kolmekorruseline kontorihoone, tagastatud ** tee ** C katastriüksuse plaanist (toimik nr 6874 I kd lk 66), mille kohaselt asetseb tagastatud maatükil ehitis tähisega „3KE”, arhitektuur-planeerimise ülesandest (toimiku nr 6874 lk 115-118), milles märgitakse, et krunt on hoonestatud muuhulgas „endise elamuga, milline kohandatakse taarabaasi adminhoonega ja mida on vaja ümber projekteerida”, taarabaasi plaanilt (toimiku nr 6874 lk 9-9b) ning riigi vara munitsipaalomandisse üleandmise aktile nr 20/612 lisatud põhivahendite loetelust (hkt lk 105), kus on muuhulgas märgitud ** tee ** kontorihoone.
  2. Vaidlus puudub selles, et ehitusloana ja kasutusloana käsitletavaid dokumente tagastatud maatükil paiknenud kontorihoone suhtes esitatud ei ole. Samas on haldusasjas esitatud kontorihoone maakasutuse kohta järgmised dokumendid: Tallinna Linna RSN TK 29.06.1984 otsus nr 297 (muudetud 16.05.1986 otsusega nr 223), millega on Tallinna Linna RSN TK Kaubastute Valitsuse Taarabaasile ** tee ** taaralao ja kontorihoone juurde tähtajatuks kasutamiseks antud 1,85 ha linna hoonestusmaast. Halduskohus on leidnud, et kuna puudub maatüki looduses eraldamise akt, millest nähtuksid kasutada antud maa asukoht ja piirid, ei saa nende hoonete maakasutust pidada tõendatuks. Ringkonnakohus selle seisukohaga ei nõustu. Nimetatud maa eraldamise otsus test saab järeldada, et maa anti kasutamiseks otsuses nimetatud hoonetele ning see, kuidas kulgesid kasutada antud maa piirid, ei ole küsimuse, kas ehitisel oli seaduslik maakasutus, lahendamisel esmase tähtsusega. Ka kohtupraktikas (vt Riigikohtu 15.11.1999 määrus nr 3-3-1-42-99) on asutud seisukohale, et senist maakasutust tõendavaks dokumendiks on eelkõige maa kasutada andmise otsus. 13.

§ 14

lg 1 sõnastusest („maakasutusõiguseta või ehitusloata püstitatud ehitis”) võib järeldada, et õigusliku aluseta püstitatud ehitiseks selle sätte tähenduses tuleb üld juhul lugeda ka hoone, mille ehitamiseks on küll antud maakasutusõigus, kuid mis on ehitatud ehitusloata. Sätte selline rakendamine põhineb eeldusel, et ehituskrundi eraldamine eelnes ehitustegevuseks loa andmisele, mistõttu ehitustegevuse alustamiseks ei piisanud üksnes maaeraldusest. Kuid käesoleval juhul anti maakasutus juba olemasoleva hoone juurde. Eeltoodust järeldub, et maakasutusõiguse andmisega aktsepteeris avalik võim ühtlasi ka hoone püstitamise. Seetõttu ei ole vaidlusalune kontorihoone õigusliku aluseta püstitatud ehitis

§ 14lg 1 tähenduses.

Seetõttu ei oma määravat tähtsust ka see, et hoone edasise ümberehitamise kohta pole sel ajal kehtinud korra kohast ehitusluba esitatud.

  1. Kuna Tallinna Linnavalitsuse 14.11.1997 korraldusega nr 4433-k tagastatud maal asus teisele isikule kuuluv hoone, mis ei olnud AÕS § 14 lg 1 mõttes õigusliku aluseta püstitatud ehitis, oli maa tagastamine vastuolus MRS § 6 lg 2 p-ga
  2. Seega oli Tallinna Linnavalitsuse 14.11.1997 korraldus nr 4433-k õigusvastane. Selle korralduse õiguspärasuse hindamisel ei oma tähtsust ka küsimus, kas just AS- l T. oli MRS § 22 lg-st 1 tulenev õigus selle hoone 8

(10)3-00-1 juurde ostueesõigusega maad erastada ning kas AS T. oli esitanud 23.10.1997 vastu võetud Eesti Vabariigi maareformi seaduse ja maareformiga seonduvate õigusaktide muutmise seaduse muutmise seaduse § 14 lg 1 esimeses lauses sätestatud tähtajaks (01.01.1998) avalduse selle hoone juurde maa ostueesõigusega erastamiseks. Tulenevalt sama lõike teisest lausest ei kuulu tagastamisele ka ehitise teenindamiseks vajalik maa, mille ostueesõigusega erastamiseks ei ole tähtajaks avaldust esitatud. II 15. 14.11.1997 korralduse nr 4433-k õiguspärasus ei olnud ainus asjaolu, millega tuli selle korralduse kehtetuks tunnistamise otsustamisel arvestada. Ringkonnakohus nõustub halduskohtuga selles, et selle korralduse kehtetuks tunnistamise otsustamisel oli linnavalitsusel kohustus järgida lisaks seaduslikkuse põhimõttele ka õiguspärase ootuse ja isiku usalduse kaitse põhimõtteid, seega oli linnavalitsusel AS T. taotluse lahendamisel õigus ja kohustus kasutada diskretsiooni. Pole tõendatud asjaolu, mis välistaks kaebuse esitaja põhjendatud ootuse, et 14.11.1997 korraldust nr 4433-k kehtetuks ei tunnistataks. Ringkonnakohtu istungil viitas OÜ T. esindaja sellele, et kaebuse esitaja pidi maa tagastamisel teadma, et sellel maal asuvad teisele isikule kuuluvad ehitised. Et tagastatud maal asuvad teisele isikule kuuluvad ehitised, nähtub ka maa tagastamise korralduse nr 4433k p-st 2, kus on viitega

§ 14

lg- le 3 märgitud, et tagastataval maal asuvad ehitised on püstitatud õigusliku aluseta. Pole aga näidatud, kust pidi õigustatud subjekt teadma, et maa tagastamise korralduse p-s 2 märgitu on ebaõige. Tallinna Hooneregistri 25.08.1997 teatises nr 20122, mis väljastati I. P-le esitamiseks Tallinna Linnakohtu Kinnistusametile (toimik nr 6874 I kd lk 78), on märgitud, et hoonete Tallinn ** tee ** maakasutuse dokumendid on vormistamata ning esitamata on ehitiste püstitamise õiguslikud alused.

  1. Kuigi 15.12.1999 korraldus nr 7847-k ei olnud nõutaval määral motiveeritud, nähtub korralduses tehtud viidetest AS ** taotlusele ja maa ostueesõigusega erastamise avaldusele siiski, et vaid lustatud korralduse vastuvõtmisel juhinduti ka AS T. huvist 14.11.1997 korraldusega tagastatud maa ostueesõigusega erastamise vastu. Halduskohus on põhjendatult leidnud, et vaidlustatud korraldusest ei nähtu, kuidas linnavalitsus hindas asjaolu, et korralduse nr 4433-k alusel on kaebaja asunud oma õigusi realiseerima ja tagastatud maa on osaliselt võõrandatud kolmandatele isikutele ning miks leidis linnavalitsus, et õigustatud subjekti huvi saada tagasi õigusvastaselt võõrandatud vara ja ootus, et temale tagastatud maa jääb talle alles, ei kaalu üles AS T. huvi maa ostueesõigusega erastamiseks. Linnavalitsuse seisukohtadest esimese astme kohtumenetluses nähtub, et diskretsiooni 14.11.1997 korralduse kehtetuks tunnistamise otsustamisel ei kasutatud üldse. III
  2. Tallinna Halduskohtu otsus tühistada Tallinna Linnavalitsuse 15.12.1999 korraldus nr 7847-k on lõppastmes õige. Muuta tuleb halduskohtu otsuse põhjendusi üksnes osas, milles leitakse, et Tallinna Linnavalitsuse 14.11.1997 korraldus nr 4433-k oli õiguspärane ja selle korraldusega tagastatud maal ehitiste olemasolu ei saanud maa tagastamist takistada. OÜ T. apellatsioonkaebus jääb rahuldamata. 9

(10)3-00-1 18. OÜ T. taotlus apellatsioonimenetluse kohtukulude väljamõistmiseks jääb rahuldamata esiteks seetõttu, et kohtukulude jagamist käsitlev HKMS § 93 ei näe ette kolmanda isiku kasuks kohtukulude väljamõistmist teistelt protsessiosalistelt. Samuti ei ole ringkonnakohtu otsus tehtud AS T. kasuks. Lauri Madise Silvia Truman Kaire Pikamäe 10
(10)

🔗 Ametlikule allikale

Tehisintellekti selgitus ametliku seadusteksti põhjal. Orienteeruv, ei asenda õigusnõustamist.