← Eesti

3-04-357/3

KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Tallinna Ringkonnakohus Kohtukoosseis Lilianne Aasma, Oliver Kask ja Ruth Virkus Otsuse tegemise aeg ja koht 3.mai 2006, Tallinn Haldusasja number 3-04-357 Haldu

) ning selle rakendusaktides sätestatud põhimõtetega.

  1. Maardu Linnavolikogu 28.jaanuari 2003 otsusega nr 36 kehtestati Maardu linna * ehituskrundi detailplaneering.
  2. TÜ *** 25.septembri ja 30.septembri 2003 avalduste alusel algatas Harju maavanem Vabariigi Valitsuse seaduse (VVS) § 85 lg 1 alusel järelevalve Maardu Linnavolikogu 28.jaanuari 2003 otsuse nr 36 üle.
  3. 9.novembril 2004 esitas Harju maavanem Tallinna Halduskohtule protesti, milles paluti Maardu Linnavolikogu 28.jaanuari 2003 otsus nr 36 ja sellega kehtestatud detailplaneering tühistada. Protesti põhjendused: 1) Detailplaneering on kehtestatud maavanema heakskiiduta. Maavanema 18.septembri 2002 kirjas toodud seisukohtadega mittenõustumisel pidanuks kohalik omavalitsus pöörduma eriarvamusega keskkonnaministri poole, kes oleks vastavalt PES § 22 lõikele 5 vaidlusaluse küsimuse lahendanud. 2) Detailplaneeringuga tehtud *a ehitise (laohoone) teenindamiseks vajaliku maa suuruse ettepanek ei ole kooskõlas

§ 6lõikega 33 .

Kuigi laohoone teenindusmaad on mõnevõrra vähendatud (1,12 ha- lt 0,94 ha- le), ei ole laohoonele ka sellises suuruses teenindusmaa määramine millegagi põhjendatav ja seaduslik. Detailplaneeringu lahendusest nähtuvalt on *a 0,94 ha suuruse krundi moodustamise eesmärgiks eelkõige AS * tootmise laiendamise kava realiseerimine, mitte laohoonele vähima tarviliku ja piisava teenindusmaa määramine. 3) Detailplaneeringuga on jäetud lahendamata ** ülemise maaüksuse juurdepääsu küsimus. PES § 9 lg 2 punktide 3, 11 ja 13 kohaselt tuleb detailplaneeringuga määrata liikluskorralduse põhimõtted, servituutide vajadus ja muud seadustest tulenevad kinnisomandi kitsendused. ** ülemise maaüksuse juurdepääsust tulenevad kitsendused *a krundi ehitusõigusele ja maakasutusele on lahendamata. Küsimus tulnuks lahendada enne detailplaneeringu kehtestamist, sest juurdepääsuga kaasnenuks tõenäoliselt olulised sisulised muudatused praegusele ehitusõiguse ja maakasutuse plaanile. 5. Vastustaja ning kolmandad isikud AS * ja OÜ ** vaidlesid protestile vastu. Kolmas isik TÜ *** toetas protesti. 2

(10)3-04-357 6. Tallinna Halduskohtu 9.veebruari 2005 otsusega protest rahuldati ning Maardu Linnavolikogu 28.jaanuari 2003 otsus ja selle alusel kehtestatud detailplaneering tühistati täies ulatuses. Kohtuotsuse põhjendused: 1) Pärast planeeringuvaidluses maavanema seisukoha saamist esitati TÜ- le *** ** maa ostueesõigusega erastamise piiride ettepanek koos detailplaneeringu muudatusettepanekuga. TÜ *** vastuses paluti menetleda ** ja 4 detailplaneeringuid koos või lahendada * detailplaneeringuga TÜ *** ülemise maatüki juurdepääsu küsimus. Vaidlus puudub selle üle, et detailplaneeringuga jäi ** ülemise maaüksuse juurdepääsu küsimus lahendamata. Seega TÜ *** ettepanekuid ei arvestatud ning detailplaneeringu kehtestamise ajaks jäi lahendamata planeeringuvaidlus püsima. Sellises olukorras pidanuks kohalik omavalitsus jätkama lahenduse leidmist. Kui kohalik omavalitsus otsustas jätta TÜ *** seisukohad arvesse võtmata, oleks ta pidanud PES § 22 lõikest 5 tulenevalt pöörduma teistkordselt maavanema poole, et saada TÜ *** ettepanekute arvestamata jätmise õigsusele kinnitus. Kohalikul omavalitsusel puudub pädevus iseseisvalt hinnata, kas detailplaneeringusse viidud parandused on vastavuses maavanema varasema seisukoha ja ettepanekutega. Detailplaneering kehtestati maavanema heakskiiduta. PES § 22 lõike 6 mõttest tuleneb, et pärast maavanema nõuete täitmist peab maavanem andma detailplaneeringule oma heakskiidu (kontrollima tema poolt esitatud nõuete täitmist) ning alles seejärel on võimalik detailplaneeringu kehtestamine. Eeltoodud nõuete täitmata jätmise suhtes ei saa kohaldada haldusmenetluse seaduse (HMS) § 58 sätteid. Detailplaneeringu, mille osas käivad vaidlused, heakskiidu saamiseks esitamata jätmine võib oluliselt mõjutada ja käesoleval juhul ka mõjutas planeeringu sisu. Juba ainuüksi selle ränga menetlusnõude rikkumise tõttu tuleb vaidlustatud korraldus tühistada. Planeeringuvaidluste lahendamine on maavanema pädevuses ning HMS § 58 kohaldamisega ei saa seda pädevust piirata. 2) *a asub ühekorruseline ladu ehitusaluse pindalaga 433 m2 , netopinnaga 433 m2 ja kasuliku pinnaga 299 m2 . Vastustaja seletuse kohaselt planeeriti laohoone teenindamiseks rajada raudtee-estakaad. Detailplaneeringu projekti seletuskirja kohaselt tingis detailplaneerimisprojekti koostamise AS * tootmise laiendamine uue 9000 m3 kütusereservuaaride pargi ja juurdesõiduraudtee ehitamisega. Detailplaneeringuga maa-alade kruntideks jaotamine ei saa olla kohaliku omavalitsuse suvaotsustus, vaid lähtuma peab maareformi seaduses sätestatud põhimõtetest, sealhulgas ka ehitise teenindamiseks vajaliku maa suuruse ja piiride määramise põhimõtetest. Kuna *a laohoone teenindamiseks ei ole varem krunti määratud, omab detailplaneering hilisemas erastamismenetluses olulist tähendust. Antud juhul pidas kohalik omavalitsus vajalikuks algatada detailplaneering nii laohoone kui ka selle juurde kavandatavate rajatiste teenindamiseks vajaliku maa suuruse ja piiride määramiseks ning krundi suuruse määramisel on arvestatud laohoone juurde kavandatavaid rajatisi.

§ 6

lg 3 kohaselt on hoone või rajatis

tähenduses ka ehitise püstitamiseks seaduslikus korras välja antud ehitusluba.

§ 6

lg 33 kohaselt arvestatakse ehitiste teenindamiseks vajaliku maa määramisel seaduslikus korras koostatud ja kinnitatud ehitusprojekte, mis põhjendavad sellele ehitisele juurdeehitamise või selle ehitisega seotud teise ehitise rajamise vajadust. Detailplaneeringu kehtestamise ajal ehitusluba ja ehitusprojekt rajatiste ehitamiseks puudus. Detailplaneeringuprojekti ei saa võrdsustada ehitusprojektiga, detailplaneering saab olla aluseks hiljem koostatavale ehitusprojektile. Seega saab AS * käsutuses olnud ja OÜ- le ** võõrandatud laohoonet pidada ainsaks ehitiseks, millele

-st tulenevalt võis teenindusmaa määramine olla põhjendatud ja seaduslik. Ehitise teenindamiseks vajaliku maa määramise korra p 4 alapunkti 2 kohaselt tuleb ehitise teenindamiseks vajaliku maa määramisel arvestada, et ehitise teenindamiseks vajalikuks maaks määratakse ehitisealune ning ehitist ümbritsev vähim tarvilik ja piisav kogus maad, mis tagab ehitise sihtotstarbelise kasutamise, hooldamise, ohutu ekspluateerimise ning füüsilise säilimise. Puuduvad tõendid, et *a asuva laohoone teenindamiseks on vaja 9400 m2 maad. 3

(10)3-04-357 Samas, kuivõrd vastustaja ei olegi silmas pidanud teenindusmaa määramist üksnes laohoonele, vaid ka tulevikus ehitatavatele ehitusprojektita rajatistele, on detailplaneeringu aluspõhimõtted ja põhilahendused seadusega vastuolus. Detailplaneeringu puudused ei oleks ületatavad laohoone teenindusmaa määramise vastustajapoolse põhjalikuma motiveerimisega. Seega on detailplaneering ka sisuliselt õigusvastane. 3) Detailplaneeringu kehtestamise ajal kehtinud planeerimisseaduse (PlanS) § 9 lg 2 kohaselt on detailplaneeringu eesmärkideks muuhulgas tänavate maa-alade ja liikluskorralduse määramine ning vajaduse korral eraõigusliku isiku maal asuva, olemasoleva või kavandatava tänava avalikult kasutatavaks teeks määramine teeseaduses sätestatud korras (p 4), servituutide vajaduse määramine (p 13) ning muude seadustest ja teistest õigusaktidest tulenevate kinnisomandi kitsenduste ulatuse määramine planeeritaval maa-alal (p 16). Detailplaneeringuga juurdepääsutee lahendamata jätmist ei saa õigustada väitega, nagu poleks detailplaneeringut algatatud eesmärgiga lahendada ** ehitusõiguse küsimusi. Kinnisomandi kitsenduste, avalikult kasutatava tee ning servituutide olemusest tulenevalt ei ole neid võimalik määrata ega seada selle isiku kinnisasjale või krundile, kelle kinnisasjalt või krundilt puudub juurdepääs avalikult kasutatavale teele. Reaalservituut saab koormata ainult teenivat kinnisasja, mille kaudu juurdepääsu teostatakse. Kuna vaidlustatud detailplaneering on sulgenud TÜ *** otsejuurdepääsu avalikult kasutatavale teele, ei saa TÜ *** probleeme lahendada servituudi, avalikult kasutatava tee ega kinnisomandi kitsenduse seadmine TÜ *** poolt erastatavale ** maale. Seetõttu tuleb PlanS § 9 lg 2 punktides 4, 13 ja 16 toodud eesmärgid lahendada * detailplaneeringu menetluse käigus. Vastustaja on seisukohal, et tulevase tee asukoht määratakse ** detailplaneeringu käigus, millega tuleb muuta ka * detailplaneeringut. Olukord, kus kohalik omavalitsus kehtestab detailplaneeringu juba ette teadmises, et seda tuleb muuta, on vastuolus õiguskindluse põhimõttega. Kui AS * eesmärgiks detailplaneeringu algatamisel oli sisuliselt raudteeinfrastruktuuri rajamine kaugemas perspektiivis, siis TÜ *** eesmärgiks ** detailplaneeringu algatamisel on sellise täiendava maa erastamisvõimaluse loomine, et tekiks juurdepääs avalikult kasutatavale teele. Detailplaneeringute lahus menetlemise korral saavutaks oma eesmärgi see protsessiosaline, kelle detailplaneering kehtestatakse esimesena. Põhjendus, nagu peakski planeerimismenetluses isikute huvide kaalumisel eelise saama väidetavalt menetlemisel kiirem isik, ei ole piisav argument ühe isiku huvide täielikult arvestamata jätmiseks. 4) Detailplaneeringut saab käsitleda ainult ühe tervikuna, mistõttu seda ei ole võimalik osaliselt tühistada. AS * ja OÜ ** huvi õigusvastase detailplaneeringu kehtimajäämise suhtes ei kaalu üles avalikku huvi õigusvastase detailplaneeringu tühistamiseks ning TÜ *** huvide täielikku arvestamata jätmist planeerimismenetluses. MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD RINGKONNAKOHTUS 7. Maardu Linnavolikogu apellatsioonkaebuses paluti kohtuotsus tühistada ja jätta protest rahuldamata. 1) Vastustaja saab menetleda * ja ** detailplaneeringuid, lähtudes eelkõige linna arengu huvidest, mitte pelgalt üksikettevõtete erahuvidest. TÜ *** soovi kohaselt peaks juurdepääsutee kulgema otse * tänavale ning juurdepääsutee ala tuleks liita ** krundi juurde ostueesõigusega erastatava maana. Vastustaja sellega ei nõustu, sest juurdepääs avalikult kasutatavale teele ei pea kulgema mööda lähimat võimalikku trajektoori. Arvestama peab maakasutuse otstarbekust ja terviklikkust. Moodustatavaid krunte ei või killustada ainuüksi seetõttu, et üks isik soovib minimaalsete kulutustega saavutada maksimaalseid tulemusi. * detailplaneeringut menetledes arvestas vastustaja ka TÜ *** huvidega. TÜ *** ei nõustunud 4
(10)3-04-357 linnavalitsuse ühegi ettepanekuga ** moodustatavale krundile juurdepääsu kujundamisel ning tema vaidlustustegevus pärssis * detailplaneeringu menetlust. Juurdepääsutee rajamisel tuleb arvestada * tänava paiknevusega looduses ning tulevase liikluskorraldusega teel, * tänava ja ** krundi vahelise maa-ala (*
  1. a)terviklikkuse ja selle kasutuse otstarbekusega, ** krundil paiknevate ehitiste ja nende kasutusele kehtestatud piirangutega. Linnavalitsus näeb ** juurdepääsu lahendus t selliselt, et tee väljub kas otse * teel rekonstrueeritavale ristmikule (servituudi seadmise võimalus üle *a krundi nurga) või sellest veelgi Peterburi mnt poolsemale teelõigule (hetkel planeerimata riigi omandis oleva maa-ala kaudu). Liiklusohutuse seisukohalt ei saa lubada TÜ *** territooriumilt väljuvate ohtlike veoste saabumist halva nähtavusega * teelõigule. Detailplaneeringuga moodustatud krunt *a järgib planeeringuala piirkonnas väljakujunenud tööstuse arengusuundi, so raudteetranspordil rajanevat kütuse vaheladustamist. Maardu linn ei pea võimalikuks, et *a tulevast krunti poolitaks ** krundi juurdepääsutee. Kohaliku elu ja liikluskorralduse kujundamine kuulub kohaliku omavalitsuse pädevusse. * detailplaneeringu suhtes algatatud vaidlus ** juurdepääsutee asukoha küsimuses kuulub kohaliku omavalitsuse diskretsiooniotsustuste hulka. Tegemist pole lahendamata planeeringuvaidlusega. Probleem leiab lahenduse siis, kui asjaosalised ning puudutatud isikud sõlmivad kokkuleppe. Maavanema järelevalvesse puutuvad etteheited said enne planeeringu kehtestamist lahendatud, mistõttu täiendavat maavanema heakskiitu planeering enam ei vajanud. 2) Maavanem pole selgitanud, milles seisneb ülekaalukas avalik huvi detailplaneeringu tervikuna kehtetuks tunnistamiseks. Protest on seotud üksnes väikese osaga (*a laohoone krunt 0,94
  2. ha)planeeringualast, mis kokku hõlmab ca 3,5 ha maad. Väide ** juurdepääsu planeerimata jätmise kohta on esitatud mitte avalikes huvides, vaid TÜ *** erahuvides. Detailplaneeringu tühistamine tervikuna ei ole põhjendatud. Planeeringu eesmärgiks oli AS * tootmise laiendamise kava realiseerimine, mis seisnes eeskätt mahutipargi laienduse lahenduses. Mahutipark jääb tervikuna AS- le * kuuluvale * kinnistule. Mahutipargi lahendust protest ei puudut a ja sinna ei ulatu ka TÜ *** huvi juurdepääsutee osas. Kuna mahutipargi lahenduse osas ei olnud maavanemal märkusi, on heakskiidu puudumine, isegi kui see olnuks nõutav, vaid menetlusviga, mis planeeringu sisulise õigsuse korral ei saa olla planeeringu tühistamise aluseks. * osas on planeering sisuliselt õiguspärane ning selles osas planeeringu tühistamiseks puuduvad mõjuvad põhjused. 3) Detailplaneeringu sisulise ebaõigsuse põhjuseks ei saa olla *a katastriüksuse suurus ja piirid. Nii maa ostueesõigusega erastamise eeltoimingute (ehitisele teenindusmaa määramine) kui ka detailplaneeringu kehtestamine kuulub kohaliku omavalitsuse pädevusse. *a laohoone omanikul on õigus laohoone teenindamiseks vajalik maa ostueesõigusega erastada ning *a krundi suuruse ja piiride määramine ei kuulu maavanema pädevusse. Ehitise teenindamiseks vajaliku maa määramisel ei ole maavanema eelnev heakskiit nõutav. Kui planeering kehtestatigi maavanema heakskiiduta, ei puuduta see teenindusmaa määramist, sest seda saab määrata ka detailplaneeringut koostamata. Heakskiidu puudumine ei muuda planeeringuga teostatud maa erastamise eeltoimingut, seega ka planeeringut, ebaseaduslikuks. 4) *a maaüksuse teenindamiseks täiendava raudteeharu ja laadimisestakaadi rajamise võimalikkuse osas maavanemal enne detailplaneeringu kehtestamist märkusi ei olnud. Detailplaneeringu põhilahendus annab sisulise põhjenduse *a teenindusmaa suurusele. Kehtestatud detailplaneeringu alusel anti *a maaüksusele raudtee laadimisestakaadi rajamiseks ehitusluba. Tallinna Halduskohtu 27.oktoobri 2004 otsusega haldusasjas nr 3-1451/2004 leiti, et ehitusloa andmise aluseks olev linnavalitsuse korraldus oli õiguspärane. Keskendudes detailplaneeringu ehitusprojektina mittekäsitletavuse põhjendamisele, jättis kohus tähelepanuta

§ 7lg 5 ja maa ostueesõigusega erastamise korra p 132 alapunkti 8, mis annavad seadusliku aluse teenindusmaa määramiseks detailplaneeringuga. 5

(10)3-04-357 5) Detailplaneeringu sisulise ebaõigsuse põhjuseks ei saa olla ** juurdepääsu lahendamata jätmine * detailplaneeringuga. Vaidlustatud detailplaneeringu eesmärk oli lahendada PES § 9 sätestatud ülesanded, mis tulenevad * krundi kasutamisest. Kitsendused saab seada alles siis, kui need tekivad, st kui planeeritakse ** juurdepääs, mis on ** detailplaneeringu teema, kuna seostub ennekõike selle krundi ehitusõiguse ja kasutustingimustega. Servituudi seadmise vajadust ei saa määrata enne, kui on lahendatud ** detailplaneering. Detailplaneering on õiguspärane ega riku ühegi kolmanda isiku õigusi. Protesti aluseks olevad väited ei tugine seadusele. 8. AS * ja OÜ ** rahuldamata. apellatsioonkaebustes paluti kohtuotsus tühistada ja jätta protest 1) Halduskohus on ebaõigesti kohaldanud detailplaneeringu kehtestamisel maavanema heakskiitu reguleerivaid sätteid. Maardu Linnavalitsus arvestas maavanema kirjas toodud märkusi, vähendas *a teenindusmaad ning nägi ette võimaluse ** juurdepääsutee küsimuse lahendamiseks. Kuna maavanema ettepanekuid arvestati ning lahendamata planeeringuvaidlusi ei jäänud, puudus vajadus heakskiitu taotleda. Isegi kui planeering kehtestati menetlusnõuete rikkumisega, ei võinud see mõ jutada asja otsustamist ega ole detailplaneeringu tühistamise aluseks. Haldusorganil ei olnud sisulist põhjust ega alust detailplaneeringut esitatud kujul kehtestamata jätta. 2) Detailplaneeringu tervikuna tühistamine ei ole põhjendatud. Detailplaneeringut on antud juhul võimalik käsitleda ka osade kaupa. Kavandatav mahutipark, mille lahendamiseks planeering koostati, asub tervikuna AS- le * kuuluval * kinnistul. Kuna sellele kinnistule jäävat planeeringulahendust protestiga ei vaidlustatud ning selles osas puudub ka TÜ *** huvi, on planeeringu nimetatud osa sisuliselt õige ning selle tühistamiseks puuduvad mõjuvad põhjused. 3) Detailplaneeringu sisulise ebaõigsuse aluseks ei saa olla *a katastriüksuse suuruse ja piiride määramine.

ja sellega seonduvate õigusaktide mõttega on igati kooskõlas ehitise teenindamiseks vajaliku maa määramine detailplaneeringuga, eriti kui erastaja soovib väljuda senise maakasutuse piiridest. Juurdesõiduraudtee ja mahalaadimise estakaadi ehitamiseks ja nende teenindamiseks detailplaneeringuga pakutav krundi suurus on põhjendatud, sest tagab ehitise sihipärase kasutamise, hooldamise, ohutu ekspluateerimise ning füüsilise säilimise. Nii maa ostueesõigusega erastamise eeltoimingute kui ka detailplaneeringu kehtestamine kuulub kohaliku omavalitsuse pädevusse. *a krundi suuruse ja piiride määramine ei kuulu Harju Maavalitsuse pädevusse ning teenindusmaa määramisel ei ole maavanema eelnev heakskiit nõutav. 4) Detailplaneeringu sisulise ebaõigsuse aluseks ei saa olla ** juurdepääsu lahendamata jätmine vaidlustatud detailplaneeringuga. ** ülemise maaüksuse juurdepääsutee asukoht lahendatakse ** detailplaneeringuga. Juurdepääsutee puhul on tegemist **, mitte * ehitusõiguse küsimusega. Vaidlusaluse planeeringuga ei saa määrata ** krundile veel planeerimata ja ehitamata juurdepääsuteega seonduvaid kitsendusi. TÜ *** võttis detailplaneeringu lähteülesande välja alles siis, kui * detailpla neering oli sisuliselt menetluse juba läbinud. Vaidlustatud detailplaneering ei ole ebaõige küsimuse lahendamata jätmise tõttu, mida ei pidanudki selle detailplaneeringuga lahendama. 5) Detailplaneeringu tühistamisel lähtus kohus TÜ *** huvidest. Kohus jättis arvestamata AS * ja OÜ ** huvid. Kohtuotsusest ei selgu, milles seisneb ülekaalukas avalik huvi detailplaneeringu tervikuna kehtetuks tunnistamiseks. ** maaüksuse juurdepääsutee planeerimata jätmine ei puuduta avalikku huvi. 6

(10)3-04-357
  1. Harju maavanem vaidles apellatsioonkaebustele vastu. 1) Halduskohus leidis õigesti, et detailplaneeringut saab käsitleda ainult ühe tervikuna ja seda ei ole võimalik tühistada osaliselt. Detailplaneeringu seletuskiri sätestab otseselt, et * kinnistule ettenähtud kütusereservuaaride pargi laiendamise eelduseks on *a krundile juurdesõiduraudtee ja estakaadide rajamine. Ilma *a krundile ettenähtud ehitisteta on kütusereservuaaride pargi laiendamine küsitav ning detailplaneeringus pole analüüsitud olukorda, kus laiendamine toimuks ilma *a krundile kavandatud ehitisteta. Kütusereservuaaride pargi laiendamise lahendamiseks tuleb planeeringus analüüsida sellise lahendusega kaasnevaid mõjusid keskkonnale ning olemasoleva raudtee kasutamise intensiivsuse kasvust tingitud ohtusid. Selline tegevus eeldab planeeringu muutmist, mis saab toimuda planeerimismenetluse uuendamise käigus. Planeeringu kooskõlastanud riigiasutused ja teised isikud on lähtunud praegusest planeeringulahendusest ning on küsitav, kas nad annaksid kooskõlastuse planeeringule, mis estakaadi ja raudteed ette ei näe. * kinnistule ettenähtud ehitusõiguse realiseerimine on seotud *a maaüksusele ettenähtud ehitiste kasutuselevõtuga. Maavanem on protestinud detailplaneeringu tervikuna, mitte osaliselt. 2) *a maaüksusele raudtee laadimisestakaadi rajamiseks ehitusloa andmine ei anna AS- le * või kellelegi teisele õigust maaüksuse omaniku loata sinna midagi ehitada. *a maaüksus on jätkuvalt riigi omandis ning pädev riigi esindaja ehitamiseks nõusolekut ei ole andnud. Seetõttu ei oma ehitusloa andmine iseenesest käesolevas protsessis õiguslikku tähendust. 3) ** ülemise maaüksuse juurdepääsust tulenevad kitsendused *a krundi ehitusõigusele ja maakasutusele on lahendamata. Sellega on jäetud täitmata seadusega detailplaneeringu sisule esitatud nõuded. Seaduse mõttest ei tulene, et detailplaneeringu võiks koostada teemade kaupa, jättes lahendamata ühe või mitu seadusest tulenevat sisulist nõuet. 4) Maavanema pädevusse kuulub lisaks planeeringute koostamise üle järelevalve teostamisele ka erastamise korraldamine. Kui kohalik omavalitsus kasutab erastamise eeltoimingu tegemiseks detailplaneeringut ning teeb planeeringuga ettepaneku ehitise teenindamiseks vajaliku krundi määramiseks, on maavanemal õigus ja kohustus kontrollida, et krundi moodustamine oleks kooskõlas maareformi seadusega. Harju maavanem ei ole volitanud Maardu Linnavolikogu riigi nimel juriidilistele isikutele maa ostueesõigusega erastamist korraldama. Kui erastamise korraldaja ei nõustu eeltoiminguga, peab kohalik omavalitsus tegema uue teenindamiseks vajaliku maa suuruse ja piiride määramise ettepaneku. Maavanem erastamise korraldaja ja riigi esindajana maakonnas on kohustatud kaitsma riigi huve ning kontrollima erastamise õiguspärasust. Jätkuvalt riigi omandis oleva maa arvelt *a ehitisele määratud teenindusmaa on põhjendamatult suur. 5) Nii PES kui ka planeerimisseadus sätestavad koha like omavalitsuste ja maavanema vaheliste eriarvamuste lahendamise kohtuvälise menetluskorra. Maavanema otsuse vaidlustamiseks kohalik omavalitsus keskkonnaministri poole ei pöördunud. Lahendamata planeeringuvaidlusi sisaldava planeeringu kehtestamise kohustuslikuks eelduseks on maavanema heakskiit.
  2. TÜ *** vaidles apellatsioonkaebustele vastu. 1) ** detailplaneeringu viibimine ei õigusta * detailplaneeringu õigusvastast kehtestamist. Kohus leidis õigesti, et kohalik omavalitsus oleks pidanud tulenevalt PES § 22 lõikest 5 pöörduma maavanema poole. Käesoleva vaidluse lahendamise seisukohast on asjakohatu apellatsioonkaebuses toodud vastustaja seisukoht juurdepääsutee osas, sest kohus ei saa käimasolevas asjas teha * detailplaneeringuga seonduvaid diskretsiooniotsuseid. * 7
(10)3-04-357 detailplaneeringuga jäi juurdepääsu küsimus lahendamata. Väide, et maavanema järelevalvesse puutuvad etteheited said enne planeeringu kehtestamist lahendatud, on väär. Maavanema protest oli tingitud avalikest huvidest. Detailplaneeringuga on ehitistele jätkuvalt riigi omandis oleva maa arvel määratud ebaseaduslikult põhjendamatult suur teenindusmaa. 2) Detailplaneeringut ei ole võimalik tühistada osaliselt. Osaline tühistamine tooks kaasa olukorra, kus detailplaneering ei kujutaks endast tasakaalustatud ja avalikkuse kaasamisel saavutatud lahendust. 3) Kohus leidis õigesti, et detailplaneeringuga maa-ala kruntideks jaotamine peab lähtuma

põhimõtetest, samuti et detailplaneeringut ei saa võrdsustada ehitusprojektiga. AS-l * puudus detailplaneeringu kehtestamise ajal lisaks laohoonele ehitis, millele oleks saanud määrata teenindamiseks vajalikku maad. Halduskohus on piisavalt põhjendanud seisukohta, miks oleks juurdepääsutee asukoha pidanud lahendama * detailplaneeringu menetlemise käigus. TÜ *** on jätkuvalt seisukohal, et mõlemat detailplaneeringut oleks saanud menetleda üksnes koos, lahendades tekkinud vaidlused ühe menetluse raames. Vastustajal oli piisav alus jätta detailplaneering õigusvastasuse tõttu kehtestamata. 4) Väär on AS * ja OÜ ** seisukoht, et maavanemal ei olnud märkusi planeeritava ala suuruse ja põhilahenduste kohta, samuti väide, et maavanema märkustega arvestati. Ebaõige on ka apellantide seisukoht, et ** juurdepääsutee lahendamata jätmine ei saa olla takistuseks * detailplaneeringu kehtestamisel ning et ** detailplaneering saab anda lahenduse juurdepääsuteele. * detailplaneering välistab juurdepääsutee rajamise Maardu Linnavalitsuse poolt viidatud kohta. 5) AS- le * oli teada TÜ *** vastuseis planeeringule ja maavanema heakskiidu vajadus. Ta ei saa tugineda õiguspärasele ootusele, et planeering jääks kehtima või et maavanem protesti ei esita. AS * pidi arvestama võimaliku vaidlustamisega ning sellest tulenevate kahjudega. Kuna OÜ ** on juhatuse liikmete kaudu seotud AS- ga *, pidid asjaolud olema teada ka OÜ- le ** . RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED 11. Vaidlustatud Maardu Linnavolikogu 28.jaanuari 2003 otsusega nr 36 on kehtestatud Maardu linna * detailplaneering vastavalt AS **** tööle nr 925. Detailplaneeringu ala hõlmab AS-le * kuuluvat kinnistut * katastritunnusega * (erastatud ma a-ala suurusega 28 913 m2 ) ning omandireformi läbimata maad, mille arvel on muuhulgas planeeritud AS * poolt 25.aprilli 2002 lepinguga OÜ-le ** TLM võõrandatud ja viimase poolt omakorda 12.veebruari 2003 lepinguga OÜ- le ** võõrandatud laohoone juurde 0,94 ha suurune krunt *a ostueesõigusega erastamiseks. 12. Kohalik omavalitsus võib otsustada määrata maareformi käigus ehitise teenindamiseks vajaliku maa suuruse ja piirid detailplaneeringuga. Detailplaneeringu kehtestab kohalik omavalitsus kaalutlusõiguse alusel ning ka ehitise teenindamiseks vajaliku maa määramiseks annavad

§ 221

lg 6 ja Vabariigi Valitsuse 30.juuni 1998 määrusega nr 144 kinnitatud ehitise teenindamiseks vajaliku maa määramise kord kohalikule omavalitsusele ulatusliku hindamisruumi ning kaalutlusõiguse. Maavanem saab nii planeeringute kui ka teenindusmaa määramise õiguspärasuse kontrollimisel hinnata, kas kohalik omavalitsus rikkus seadust või väljus kaalutlusõiguse piiridest. Maavanem ega kohus ei hinda kohaliku omavalitsuse haldusaktide otstarbekust. 8

(10)3-04-357
  1. Apellatsioonkaebuste väited ongi kokkuvõtlikult taandatavad seisukohale, et maavanem on sekkunud kohaliku omavalitsuse pädevusse ning vaidlus toimub mitte planeeringu seaduslikkuse, vaid planeeringulahe nduse otstarbekuse üle. Ringkonnakohus selle seisukohaga ei nõustu. Protestis on esile toodud ja kohtuotsusega on õigesti tuvastatud nii detailplaneeringu formaalne kui ka materiaalne õigusvastasus. Maavanem ega kohus ei ole teinud kohalikule omavalitsusele ettekirjutusi selle kohta, millised peavad olema *a laohoone teenindamiseks vajaliku maa suurus ja piirid ning kuidas lahendada TÜ *** ehitiste alusele ja teenindamiseks vajalikule maale juurdepääsu küsimus, vaid on osutanud asjaolule, et need küsimused tuleb lahendada ja seda kooskõlas õigusaktide nõuetega.
  2. Õige on vastustaja seisukoht, et vaadeldav planeeringuala tuleb välja arendada võimalikult terviklikult ja efektiivselt ning linnale kõige enam kasu tooval viisil. Mõistetav on kohaliku omavalitsuse eesmärk leida *a krundiks planeeritud maa-alale otstarbekas kasutusviis, kuid see ei õigusta

ja selle rakendamiseks kehtestatud õigusaktide eiramist.

§ 6

lg 33 näeb ette, et ehitise teenindamiseks vajalikuks maaks määratakse ehitisealune ning ehitist ümbritsev vähim tarvilik ja piisav kogus maad, mis tagab ehitise sihtotstarbelise kasutamise, hooldamise, ohutu ekspluateerimise ning füüsilise säilimise. Ehitise teenindamiseks vajaliku maa määramisel arvestatakse seaduslikus korras koostatud ja kinnitatud ehitusprojekte, mis põhjendavad sellele ehitisele juurdeehitamise või selle ehitisega seotud teise ehitise rajamise vajadust. Sama sätestavad ehitise teenindamiseks vajaliku maa määramise korra p 4 alapunktid 2 ja 5. Halduskohus leidis õigesti, et ainsaks ehitiseks, millega *a katastriüksuse moodustamisel sai arvestada, oli laohoone. Kohalik omavalitsus arvestas teenindusmaa määramisel aga lisaks laohoonele kavandatavate raudtee juurdesõidutee ja estakaadiga. Nimetatud rajatiste arvesse võtmiseks puudusid seaduslikus korras koostatud ja kinnitatud ehitusprojektid ning pealegi on detailplaneeringu seletuskirjast nähtuvalt tegemist mitte laohoonega seotud rajamist vajavate ehitistega, vaid seoses * kinnistule planeeritud uue kütusereservuaaride pargiga rajamist vajavate ehitistega. Nii märgitakse seletuskirjas muuhulgas järgmist: „Käesoleva detailplaneerimisprojekti koostamise vajaduse tingis AS * tootmise laiendamine uue 9000 m3 kütusereservuaaride pargi ja juurdesõiduraudtee ehitamisega. /…/ Laadimistööde kitsaskoha likvideerimiseks on 2 varianti: olemasoleva juurdesõidutee rekonstrueerimine või uue juurdesõidutee ehitamine. /…/ Uus tee tagab nõude, mis on 9 m laadimisfrontide vahel, ja nii estakaadi kui ka laadimiseks vajalikud nõuded, kindlustades laadimissõlme 18 kütusevagunile. Maardu linnalt tuleb selle realiseerimiseks taotleda 0,94 ha maad.“ Seega ei tingi vaidlusaluses detailplaneeringus ostueesõigusega erastamiseks kavandatud krundi suurust ega piire mitte planeeringukohane otstarbekus ja vajadus ekspluateerida olemasoleva t laohoonet, mille juurde maa erastatakse, vaid omandireformi läbimata maad on vaja * krundil tootmise laiendamise tagamiseks. Sel viisil detailplaneeringuga ehitise teenindamiseks vajaliku maa määramine ei ole kooskõlas maareformi seadusega. Maareformi käigus planeerimismenetluse läbiviimisel ja maa ostueesõigusega erastamiseks kruntide moodustamisel tuleb kohalikul omavalitsusel järgida maareformi seadust ja sellest tulenevaid õigusakte, mis ehitise omanikule maa ostueesõigusega erastamise õiguse annavad. Planeeringukohane otstarbekus ja maakorraldusnõuete järgimine ei tähenda seda, et kohalik omavalitsus saaks ehitisealusele ning ehitist ümbritsevale vähimale tarvilikule ja piisavale kogusele maale liita ostueesõigusega erastamiseks maad ulatuses, mis võimaldab iseseisva katastriüksuse moodustamise. 9

(10)3-04-357
  1. Ringkonnakohus nõustub halduskohtu seisukohtade ja põhjendustega, mis puudutavad ** ülemisele maaüksusele juurdepääsuga seonduva lahendamata jätmist vaidlusaluse detailplaneeringuga, ega pea vajalikuks esimese astme kohtu põhjendusi korrata. ** ülemise maatüki, millel asuvad TÜ *** ehitised, ostueesõigusega erastamine on otsustamata. Nimetatud maatükk on sajaprotsendiliselt ümbritsetud käesolevas asjas vaidluse all oleva detailplaneeringu alaga ning planeeringuga ei ole mingilgi moel TÜ *** ehitistele juurdepääsu küsimust lahendatud, mis pole kooskõlas seadusega.
  2. Ringkonnakohus ei nõus tu apellantide seisukohaga, et vaidlustatud detailplaneeringut on võimalik vaadelda osade kaupa ja tühistada ka üksnes muus kui * katastriüksust puudutavas osas. Ringkonnakohut ei veena volikogu otsust ja sellega kehtestatud detailplaneeringut osaliselt jõusse jätma ning halduskohtu otsust muutma ka asjaolu, et käesolevaks ajaks on ASle * kuuluva katastriüksuse osas detailplaneering sisuliselt realiseeritud (30.detsembril 2004 on antud kasutusluba nr 1629 viiele vedel- ja gaasikütuse mahutile ning 14.märtsil 2006 on antud kasutusluba nr 2652 neljale vedel- ja gaasikütuse mahutile), ega seegi, et pärast käesolevas asjas vaidlustatud otsusega detailplaneeringu kehtestamist antud ehitusluba *a katastriüksusele raudtee-estakaadi rajamiseks kehtib, kuna halduskohus selle väljastamise aluseks oleva korralduse kehtetuks tunnistanud haldusakti AS * kaebuse alusel teises haldusasjas tühistas. Apelleeritavas kohtuotsuses on leitud õigesti, et kõnealune detailplaneering on vaadeldav vaid ühtse tervikuna. Nagu juba eespool märgitud, on detailplaneeringu seletuskirja kohaselt uus raudtee juurdesõidutee ja estakaad, mis on planeeritud paiknema *a moodustataval krundil, vajalikud eeskätt kütusereservuaaride pargi jaoks, mis paikneb * krundil ja mida detailplaneeringuga kavandati laiendada, mistõttu pole erinevatele katastriüksustele kavandatu eraldiseisvana vaadeldav. Protesti esitaja on osutanud põhjendatult, et sellise lahendusega, kus kütusereservuaaride pargi laiendamine toimub *a krundile kavandatud ehitisteta, kaasnevad mõjud ning olemasoleva raudteeharu kasutamise intensiivsuse kasvust tingitud ohud on analüüsimata.
  3. Põhjendamatu on apellantide arusaam, et protest on esitatud ja rahuldatud vaid TÜ *** erahuvides. Avalikuks huviks on seaduslikkuse põhimõtte järgimine, mida ei kaalu üles AS * ja OÜ ** ootus, et õigusvastane detailplaneering jääb kehtima.
  4. Eeltoodud põhjustel jätab ringkonnakohus apellatsioonkaebused rahuldamata ja halduskohtu otsuse muutmata. Kohtukulude jagamise taotlusi ringkonnakohtule ei esitatud. Seega jäävad apellatsioonimenetluse kohtukulud menetlusosaliste endi kanda. Lilianne Aasma Oliver Kask Ruth Virkus 10
(10)

🔗 Ametlikule allikale

Tehisintellekti selgitus ametliku seadusteksti põhjal. Orienteeruv, ei asenda õigusnõustamist.