KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Tallinna Halduskohus Kohtunik Dagmar Maastik Otsuse tegemise aeg ja koht 4.märtsil 2005. a. Tallinnas Haldusasja number 3-207/2004 Haldusasi E.M.e kaebus Viimsi

) §-de 9 lg 1 ja 22 lg 1 alusel ostueesõigusega 3841 m2 maad Viimsi vallas Randvere külas Kiviranna tee 10(tl 46). 15.10.1999.a. koostas AS-i „Optiset“ maamõõtja piiriprotokolli Kiviranna tee 10 katastriüksuse maastikul tähistatud piiride kättenäitamise kohta, millele kirjutasid alla maaomandi taotleja D.T. ja Viimsi valla maa-ameti juhataja M.Saretok(tl 102-104). 11.05. 2000.a. ostis D.T. nimetatud maaüksuse(tl 38). 2003.a. esimesel poolel kinkis D.T. maa oma tütrele C.T.ele(tl 162). MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD Kaebaja palub 1.12.1998.a. korraldus nr 3326 tühistada ning tunnistada õigusvastaseks vallavalitsuse toiming katastriüksuse Kiviranna tee 10 maastikul tähistatud piiride kättenäitamisel 15.10.1999.a. Õigustatud subjektide või nende pärijatena on õigus Mikusauna-Lepamäe maa tagastamisele Helle Pavelsonil 2/3 osas, Tiit Tuulasel, Jaak Tuulasel ja C.T.el 1/6 osas, Tõnu Hurmsalul 1/12 osas ning kaebajal 1/12 osas. Hooneregistri 22.09.1998.a. tõendi nr 178(tl 12) järgi oli D.T.e kasutada 1200 m2 maad, mida oli alust talle ostueesõigusega erastada, suurema maatüki erastamine rikub kaebaja õigusi maa tagastamisele. Rikutud on

§ 6

lg 1, mille kohaselt maa tagastatakse endistes piirides, kui samast seadusest ei tulene teisiti. Erastamisotsusest ja piiriprotokolli koostamisest ei ole kaebajat teavitatud. Juriidiline motivatsioon ei ole korrektne, sest Kiviranna tee 10 asub tiheasustusega alal

§ 7lg 4 mõttes.

Kaebajale ei antud võimalust D.T.ega kokkuleppe sõlmimiseks, kuigi kohalik omavalitsus peab sellise võimaluse andma. C.T. ei ole maaüksuse heauskne omanik, sest enne kohtusse pöördumist võttis kaebaja ühendust nii D.T.ega kui ka C.T.ega eesmärgiga saavutada kohtuvälist kokkulepet käsitletava vaidluse osas. Vaidlustatud korraldus sisaldab viidet Riigi Teatajale 1999.a. nr 25, 366 ja 27, 390, mis annab tunnistust, et korraldus ei saa olla koostatud 1.12.1998.a. Viimsi Vallavalitsus palub jätta kaebus rahuldamata. Kaebaja viide

§-le 6 lg 1 on asjakohatu, sest sama paragrahvi lg 2 p 3 sätestab, et maad ei tagastata kas osaliselt või tervikuna, kui maal asuvad teise isiku hooned või rajatised ning ei lepita kokku hoonestusõiguse seadmises. Vaidlusalune maatükk asub tiheasustusega alal, korralduses olev viide

§-le 9 on ekslik, õige oleks viide

§-le 7, kuid sama sisu on ka

§-l 221 lg 1 ja 6, millele on viidatud. Kaebaja on 29.04.2002.a. andnud kooskõlastuse plaanile, millele on märgitud õigustatud subjektidele nendevahelisel kokkuleppel tagastatava maa ja D.T.ele kuuluva kinnistu piirid(tl 3335). Hooneregistri tõendile märgitud maatüki suurus ei oma maa ostueesõigusega erastamisel tähtsust, sest hooneregister peab arvestust hoonete ja rajatiste, mitte maa suuruse kohta. Maaüksus erastati D.T.ele temale kuuluva ehitistekompleksi(elamu, laut, saun, kuur ja kaev) teenindamiseks vajaliku maana. Kuna nimetatud ehitised paiknevad hajutatult, erastatigi D.T.ele 3841 m2 maad kooskõlas maakorraldusseaduse(MaaKS) §-ga 5 lg 2, mille kohaselt tuleb tagada juurdepääs kinnisasjale, kinnisasja terviklikkus ja otstarbekas kuju, lihtsate ja selgete piiride loomine, looduslike piiride arvestamine ning kinnisasja kiildumise ja ribasuse vältimine. Vaidlustatud korraldust pole võimalik tühistada, sest selles ettenähtud maa ostueesõigusega erastamine on viidud lõpule, 15.08. 2000.a. on Kiviranna tee 10 kinnistu omanikuna kinnistusraamatusse kantud D.T. ning 30.10. 2003.a. C.T.(tl 162). Ainuüksi see, et maa kingiti ära kohtuvaidluse ajal, ei anna alust väita, et tegemist on pahauskse omanikuga. Õigusaktidega ei ole kehtestatud nõuet, et piiriprotokollil peab olema nende isikute nõusolek või allkiri, kes on tunnistatud õigustatud subjektideks mõõdistatava katastriüksusega külgneva ala osas. Kolmas isik D.T. palub jätta kaebus rahuldamata, nõustudes vallavalitsuse seisukohtadega.

§ 23

lg 2 sätestab, et õigusvastaselt võõrandatud maatüki erastamist, välja arvatud ostueesõigusega erastamine, alustatakse pärast õigusvastaselt võõrandatud maa tagastamise otsustamist. Seega on maa ostueesõigusega erastamine toimunud seaduslikult enne maa tagastamist. Rohkem kui 1200 m2 maad polnud nõukogude ajal kasutamiseks lubatud. Tegelikult kasutas kolmas isik abikaasa eluajal palju suuremat maatükki, kui ta hiljem erastas. Sel ajal oli see metsamajandi maa ning metsamajand lubas seda kasutada, mingit dokumenti selle kohta ei vormistatud. Kolmandale isikule kuuluvad hooned on püstitatud enne

kehtimahakkamist ning õiguslikul alusel.

§ 221lg 6 1.12.1998.a.

kehtinud redaktsioonis luges ehitise teenindamiseks vajaliku maa hulka kogu ehitise omaniku kasutuses oleva maa, seega polnud vallal võimalik väiksemat teenindusmaad määrata. Seejuures pole oluline, kas tegemist on tihevõi hajaasustusega, nii et viide

§-le 9 on üksnes formaalne viga. Vaidlustatud korraldus ei riku kaebaja õigusi. KOHTU PÕHJENDUSED Arusaamatu on kolmanda isiku väide, et vaidlustatud korraldus ei riku kaebaja õigusi, sest talle kuulub ainult 1/12 maa nõudeõigus ning kuna tagastatavat maad on 2 ha, saab kaebaja osa temale tagastamisele kuuluvast maast tagasi. Kui õigustatud subjektidele kokku tagastatakse 2 ha, saab kaebaja sellest ainule 1/12, milline osa on seda väiksem, mida suurem osa maast jääb tagastamata. Kui D.T.ele oleks erastatud 1200 m2 maad, oleks kaebajale tagastatav maatükk 220,08 m2 suurem. 1.12.1998.a. dateeritud korralduse nr 3326 preambulis on

-i muudatusi sisaldavate Riigi Teatajate loetelus ära toodud 1988.a. nr 103, 1999.a. nr 25 art 366 ja nr 27 art 390, mis tõepoolest sisaldavad

muudatusi. See tähendab, et tegemist ei saa olla viitamisveaga, vaid korraldus peab olema koostatud mitte varem kui 27.03.1999.a., mil jõustusid 17.03.1999.a ilmunud Riigi Teataja nr 27 artiklis 390 toodud

muudatused. Vallavalitsuse esindaja ei osanud kohtuistungil selgitada, kuidas selline olukord tekkida sai. Segadust suurendab veel fakt, et vallavalitsuse 29.10.1999.a. avalduses Riigi Maa-ameti Harju Maakatastrile, milles palutakse registreerida Eesti Vabariigi nimele erastatav maaüksus Kiviranna tee 10, on erastamise alusena märgitud vallavalitsuse 19.10.1999.a. korraldus nr 1891(tl 107). Samas on Harju Maakataster maaüksuse registreerimisel alusena märkinud siiski 1.12.1998.a. korralduse nr 3326(tl 42-43). Sama korraldus on maakatastri moodustamise õigusliku alusena kirjas ka 15.10.1999.a. koostatud katastriüksuse plaanil(tl 44). Eeltoodust võib järeldada, et vaidlustatud korraldus on antud ajavahemikus 27.03. - 15.10.1999.a., mis tähendab, et vale on korralduse väljaandmise kuupäev 1.12.1998.a. ja ilmselt ka number 3326. See puudus on käsitatav haldusakti vormiveana, mis haldusmenetluse seaduse(HMS) §-st 58 tulenevalt ei saa põhjustada haldusakti tühistamist, kui see rikkumine ei võinud mõjutada asja otsustamist. HMS jõustus küll alles 1.01.2002.a., kuid samad põhimõtted kehtisid haldusmenetluses ka varem. Ka ebaõige viide

§-le 9 lg 1(väljaspool linna piire asuva maa tagastamine, millel asuvad füüsilise isiku hooned) §-i 7 lg 1(tiheasustusega aladel asuva maa tagastamine, millel asuvad teise isiku hooned) asemel on vormiviga, mis iseenesest ei põhjusta korralduse tühistamist. Et selgusele jõuda, kas korralduse vale kuupäev mõjutas asja otsustamist, tuleb kindlaks teha, kas ajavahemikus 2.12.1998 – 15.10.1999.a.

-s tehtud muudatused oleksid võimaldanud D.T.ele sellisel viisil ja suuruses maad erastada. Osundatud ajavahemikus jõustusid Riigi Teatajates 1998 nr 103, 1999 nr 25 ja 27 toodud

muudatused. 30.11.1998.a. Riigi Teataja nr 103 artiklis 1698 avaldatud ja 10.12.1998.a. jõustunud

§-de 223 ja 36 muudatustega pikendati maa müügihinnana 1993.a. maa maksustamishinna käsitamist ja tehti soodustusi maa ostmisel alaealiste lastega isikutele, samuti lükati aasta võrra edasi riigimaa kasutajate kohustust maksta maa kasutustasu. 1999.a. Riigi Teataja nr 25 artiklis 366 avaldatud muudatustest puudutas ostueesõigusega erastamist ainult

§ 223

lg 4 p 1 muutmine, millega laiendati füüsilise isiku võimalusi tasuda maa müügihinda erastamisväärtpaberites. 1999.a. Riigi Teataja nr 27 artiklis 390 avaldati järgmised muudatused: „

§ 221lg 6 1.12.1998.a.

kehtinud redaktsioonile.

§ 7lg 5(27.03.1999.a.

jõustunud redaktsioonis) lubab elamu teenindamiseks vajaliku maa hulka arvata kogu elamuomaniku õiguslikus kasutuses olev maa, kui: 1)maa kasutamiseks andmise otsus on pädeva organi või ametiisiku poolt vastu võetud enne Aluste jõustumist; 2)maa kasutamist tõendatakse maarendise(maamaksu) tasumise kviitungiga või muu dokumendiga, mis on välja antud enne Aluste jõustumist. D.T. ei ole esitanud tõendeid selle kohta, et temale erastatud maa see osa, mis ületab 1200 m2, oleks olnud tema õiguslikus kasutuses. Kaebaja väide, et vaidlustatud korraldusega on rikutud

§ 6

lg 1, ei ole asjakohane, sest sama seaduse § 6 lg 2 p 3 sätestab, et maad ei tagastata kas osaliselt või tervikuna, kui sellel asuvad teisele isikule kuuluvad hooned või rajatised ning ei lepita kokku hoonestusõiguse või kasutusvalduse seadmises, rendileandmises või muul viisil vastavalt käesoleva seaduse §-dele 7, 9, 10.

§ 22

lg 1 kohaselt on ehitise omanikul õigus erastada maad ostueesõigusega vastavalt

-le. D.T.ele kuulusid õigusvastaselt võõrandatud maal asuvad elamu, laut, saun, kuur ja kaev, mille õiguslikul alusel püstitamist ei ole kaebaja vaidlustanud. Õige on D.T.e väide, et maa ostueesõigusega erastamine peab toimuma enne maa tagastamist omandireformi õigustatud subjektile, kuid selle juures ei tohi rikkuda õigustatud subjekti õigusi(

§ 2

). Vastavalt

§-le 7 lg 5 määrab ehitise teenindamiseks vajaliku maa suuruse ja piirid vastavuses planeeringu ja maakorralduse nõuetega kindlaks kohalik omavalitsus Vabariigi Valitsuse kehtestatud korras. Sama paragrahvi lg 1 kohaselt ei tagastata linna piirides(ja muudel tiheasustusega aladel) asuvat õigusvastaselt võõrandatud maad, kui maa kuulub teise isiku hoonete või rajatiste juurde krundina või teenindamiseks vajaliku maana ja kui õigustatud subjekt ning ehitise omanik ei lepi kokku maale hoonestusõiguse seadmises ehitise omaniku kasuks või ehitiste võõrandamises õigustatud subjektile. Seega tulnuks Viimsi Vallavalitsusel õigustatud subjektid kaasata maa erastamise protsessi

§-s 7 lg 1 sätestatud viisil. Vabariigi Valitsuse 5.

1. 1993.a. määrusega nr 36 kinnitatud “Õigusvastaselt võõrandatud vara tagastamise korra” p 52 alap 2 kohaselt võib vallavalitsus ülalmärgitud kokkulepete sõlmimiseks määrata tähtaja, mis ei või olla lühem kui kaks kuud. Tähtaja määramisest teatab vallavalitsus asjaosalistele kirjalikult. Kui kokkulepet selle tähtaja jooksul mõjuva põhjuseta ei sõlmita, määrab vallavalitsus tagastatava maa suuruse maareformi sätete kohaselt. See ei tähenda, et vallavalitsus oleks igal juhul kohustatud ehitise omanikule ja õigustatud subjektile kokkuleppe sõlmimiseks aega andma. Kuna D.T. oli 31.12.1997.a. esitanud vallavalitsusele avalduse elamumaa ostueesõigusega erastamiseks, polnud vallavalitsusel alust esitada ettepanekuid hoonestusõiguse seadmiseks või elamu võõrandamiseks kaebajale, vaid oli kohustus määrata D.T.ele kuuluvate ehitiste teenindamiseks vajalik maa. Vastavalt Vabariigi Valitsuse 6.
2. 1996.a. määrusega nr 267 kinnitatud maa ostueesõigusega erastamise korra(edaspidi “erastamise kord”) p 13 alap-le 2 määrab vallavalitsus maa ostueesõigusega erastamise ühe eeltoiminguna ostueesõigusega erastatava maa piirid ja ligikaudse suuruse. Sama korra p 131 kohaselt koostab vastavad volitused saanud ametnik või organ ostueesõigusega erastatava maa piiride kulgemise ettepaneku kaardil(plaanil). Ostueesõigusega erastatava maa täpne suurus sätestatakse kohaliku omavalitsuse otsuses pärast katastriüksuse moodustamist vastavat õigust omava isiku poolt. Erastamise korra p 14 järgi lisatakse maamõõtja poolt koostatavasse erastatava maaüksuse toimikusse muude dokumentide hulgas ka piiriprotokoll. Korra p 15 sätestab, et pärast katastriüksuse moodustamist fikseerib kohalik omavalitsus oma otsuses maa ostueesõigusega erastamise õigusliku aluse koos viitega

vastavale sättele, andmed erastamist taotleva isiku kohta ning maa asukoha, pindala, sihtotstarbe ja maksustamishinna. See tähendab, et piiriprotokoll peab olema koostatud enne maa erastamise korralduse andmist, mitte hiljem. Kuna käsitataval juhul ei ole selge, millal vaidlusalune korraldus tegelikult koostatud on, siis pole kohtul ka võimalik otsustada, kas selles osas on tegemist erastamise korra rikkumisega. Kindlasti on vallavalitsus aga rikkunud erastamise korda sellega, et pole esitanud kaebajale piiride kulgemise ettepanekut ega võimaldanud tal osaleda maastikul tähistatud piiride kättenäitamisel, millega on võtnud kaebajalt võimaluse esitada omapoolseid ettepanekuid ja vastuväiteid. Väär on vastustaja väide, et õigusaktidega ei ole kehtestatud nõuet, et piiriprotokollil peab olema nende isikute nõusolek või allkiri, kes on tunnistatud õigustatud subjektideks mõõdistatava katastriüksusega külgneva ala osas. Selline nõue tuleneb

§-dest 2 ja 7 lg 1. Vallavalitsuse toiming katastriüksuse Kiviranna tee 10 maastikul tähistatud piiride kättenäitamise kohta 15.10.1999.a. on õigusvastane. Eeltoodust nähtuvalt on vaidlustatud korralduse puhul tegemist menetlus- ja vormivigadega, mis aga kohtupraktikas korduvalt tunnustatud Eesti haldusõiguse üldise põhimõtte kohaselt ei vii sisult õige haldusakti tühistamiseni. Kohus nõustub vastustaja seisukohaga, et kuivõrd D.T.ele kuuluvad ehitised paiknevad hajutatult, on temale 3841 m2 maa erastamine kooskõlas maakorraldusseaduse(MaaKS) § 5 lg 2 nõuetega. Korralduse tühistamiseks puudub alus. HKS § 93 lg 2 ja 3 kohaselt tuleb proportsionaalselt kaebuse rahuldamisega Viimsi Vallavalitsuselt kaebaja kasuks välja mõista kohtukuludena 3 kr riigilõivu ja 3000 kr õigusabikulusid. Kohtunik: D.Maastik