2-04-1008/1

K O H T U O T S U S (Eesti Vabariigi nimel) Kohus Harju Maakohus, Kentmanni kohtumaja Kohtunik Maie Seppo Otsuse tegemise aeg ja koht 20.04.2006.a Tallinn Tsiviilasja number Tsiviilasi, hageja nõue 2-04- 1008 (endine number 2/22-7203/04) O.T hagi O.S vastu üürilepingu lõpetamise ebaseaduslikuks tunnistamise nõudes Menetlusosalised ja nende esindajad Hageja: O.T Hageja esindaja: V.K Kostja: O.S Kostja esindaja: T.E Resolutsioon Hagi rahuldada. Tunnistada üürilepingu lõpetamine vastuolus hea usu põhimõttega. Lugeda, et üürileping eluruumile Ed.Vilde tee 96-76 ei ole üles öeldud. Välja mõista O.Slt (, O.T , kasuks hagiavalduselt tasutud riigilõiv 200 krooni ja õigusabi kulu 4000,- krooni. Edasikaebamise kord Kohtuotsuse peale võib esitada apellatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul alates otsuse kättetoimetamisest. Hagi aluseks olevad asjaolud ja hageja nõue Hageja kasutas E.Vilde tee 96-76 eluruumi üürilepingu alusel. Üürileping oli sõlmitud 22.11.1997.a. tähtajaga kuni 22.11.2002.a. Pärast antud kuupäeva saabumist pikenes üürileping vastavalt selle punktile 2.4 viieks aastaks, kuni 22.11.2007.a. Seega kehtib poolte vahel tähtajaline üürileping, mille kehtimise ajaks on juba mitu korda muutunud üürileandja pool. Lepingu sõlmimisel oli üürileandjaks AS Ehitajate EEV, hiljem OÜ Fennovara, seejärel OÜ Capital Kinnisvara ja 21.07.2004.a. sai hageja teate selle kohta, et üüritud eluruumi uus omanik on O.S. Saadud teates sisaldus ka üürilepingu ülesütlemisteade. Lepingu lõpetamisel tugines kostja VÕS § 323 lg.1 ja 312 lg.1 ehk sellele, et üürileandjal on tungiv vajadus väljaüüritava eluruumi järele. Hageja on seisukohal, et ülesütlemine on vormistatud vastuolus seaduse nõuetega. Ülesütlemine vormistatakse ülesütlemisavaldusena. Hageja ei ole kostjalt ülesütlemisavaldust saanud. Hageja on seisukohal, et ülesütlemine on alusetu, põhjendamatu ja vastuolus hea usu põhimõttega. On käimas hageja ja OÜ Kapital Kinnisvara tsiviilvaidlus sama üürilepingu üle. Hagejal on tungiv vajadus selle eluruumi järele, sest see on tema ainuke elukoht. 1 Kostja vastuväited Kostja vaidleb hagile vastu. Ülesütlemine on toimunud kirjalikus taasesitamist võimaldavas vormis. Kostja elab tema emale R.Sle kuuluvas 3-toalises korteris aadressil , koos oma alaealise pojaga. Lisaks elavad korteris koos kostjaga ja tema pojaga kostja ema, isa ja vend. Vaidlusaluse eluruumi aadressil Vilde tee 96-76 ostis kostja eesmärgiga asuda sellesse koos oma pojaga elama. Kostja omandis on 5 korteriomandit aadressil Sõudepaasi tee 18, Tallinn. Elamus puudub kütte, joogi ja heitvete süsteem. Elamut ei ole võimalik kasutada ning kostjal puuduvad ka vahendid elamu renoveerimiseks. Asjaolu, et vaidlusalune eluruum on hageja ainuke elukoht, ei kaalu üles kostja põhjendatud huvi asuda ise vaidlusalusesse eluruumi elama, kuivõrd ta vajab vaidlusalust eluruumi tungivalt ise. Asjaolu, et eelmine üürileandja on teinud eluruumi ülesütlemise ning ülesütlemise osas käib vaidlus kohtus, ei tähenda, et ülesütlemist ei tohiks teha kostja ning ülesütlemine on selle tõttu vastuolus hea usu põhimõtetega. Kohtuotsuse põhjendus Vastavalt Võlaõigusseaduse § 291 lg.1 kui üüritud asja omanik vahetub, lähevad üürilepingust tulenevad üürileandja õigused ja kohustused üle asja omandajale. Hageja kasutab E.Vilde tee 96-76 eluruumi üürilepingu alusel. Üürileping on sõlmitud 22.11.1997.a. tähtajaga kuni 22.11.2002.a. Pärast 22.11.2002.a. pikenes üürileping vastavalt selle punktile 2.4 viieks aastaks s.o. kuni 22.11.2007.a. Kostja, sõlmides 15.04.2004.a. Osaühing Capital Kinnisvaraga eluruumi Ed.Vilde tee 96-76 ostumüügilepingu, oli teadlik, et nimetatud eluruum on koormatud üürilepinguga, mis lõppeb 22.11.2007.a. Eluruumi ostes oli kostja teadlik, et sama üürilepingu üle on eelmise omanikuga kohtus vaidlus. Kohus leiab, et ülesütlemine on vastuolus hea usu põhimõttega. Kui kohus tunnistab, et üürilepingu ülesütlemine on vastuolus hea usu põhimõttega, siis loetakse, et üürilepingut ei ole üles öeldud. Kohtuistungil on leidnud tõendamist, et kostja on omandanud 03.11.2003.a. eluruumi Tallinnas Ed. Vilde tee 96-27. Kõiki kohtule esitatud tõendeid kogumis hinnates asub kohus seisukohale, et kostja ei vaja hageja kasutuses olevat eluruumi elamiseks, kuna selle vajaduse olemasolul ei oleks kostja temale kuuluvat eluruumi nr. 27 pärast omandamist edasi müünud. Hageja on töötu, temale on eluruum Ed.Vilde tee 96-76 ainuke elukoht ja hagejal on selle eluruumi järele vajadus kuni üürilepingu lõppemiseni 22.11.2007.a. Kohus mõistab hageja taotlusel , kelle kasuks on otsus tehtud, kostjalt välja hageja kasuks vajalikud ja põhjendatud kohtukulud: hagiavalduse esitamisel riigituludesse tasutud riigilõivu 200 krooni ja õigusabi kulu 4000 krooni. Maie Seppo kohtunik 2