KOHTUOTSUS Eesti Vabariigi nimel Kohus: Kohtunik: Otsuse tegemise aeg ja koht Haldusasja number: Haldusasi: Kohtuistungi toimumise aeg: Tallinna Halduskohus Sirje Tromp 29.mai 2006, Tallinn 3-06-384 A

§ 16

lg 1 sätestab, et alates 01.12.1993 kuulub kolhoosi- ja talupere vara kolhoosipere peale ja tema abikaasale või taluperemehele ja tema abikaasale ühiselt. Asjaolu, et seaduse järgi loeti kolhoosipere vara abikaasade ühisvaraks, ei oma antud vaidluses õiguslikku tähendust. See ei andnud kaebajale õigust taotleda temale taluseadusega määratud piiridest väljaspool asuva maa erastamist. Vabariigi Valitsuse 06.11.1996 määrusega nr 267 kinnitatud Maa ostueesõigusega erastamise korra p 321 järgi võisid erastamise avalduse esitada isikud tingimusel, et nende poolt erastamiseks taotletava maaga vahetult külgneval katastriüksusel asub taotleja omandis olev elamu või loomakasvatushoone (hoonete kompleks). Lääne Maakonna Valitsuse 23.05.1990 määrusega nr 95 „Maa kasutamiseks andmine“ säilitati kaebaja abikaasale S.S.ile 0,12 ha ulatuses õue-aiamaa, millel paiknesid endise Soonetaga talu ehitised ja mille omanikuks oli S.S. saanud Kullamaa küla RSN Täitevkomitee 15.02.1991 otsuse nr 2 alusel. Seega ei olnud kaebajale ENSV taluseaduse alusel maa tähtajata kasutamiseks andmise ajal ja hilisemalt tagastamisnõudega koormatud maal asuvad ehitised abikaasade ühisvara. Kaebaja ei vastanud erastamise avalduse esitamise ajal õigusaktiga kehtestatud tingimustele, kuna ehitised ei paiknenud erastamiseks taotletava maaga vahetult külgneval katastriüksusel. Vastustaja palub jätta A.S.i kaebus rahuldamata.

1. Kullamaa Vallavalitsus tunnistas vaidlustatava korraldusega kehtetuks oma varasemad korraldused, mis käsitlesid maa ostueesõigusega erastamist kaebuse esitajale, kuna Lääne maavanema 22.12.2005 korralduses nr 629-M ning selle kaaskirjas olid ära toodud konkreetsed ja põhjalikud selgitused selle kohta, et A.S.ile riigimaa ostueesõigusega erastamine oli läbi viidud ilmse seaduserikkumisega. Korraldusega nr 629-M tehti vallavalitsusele tehti ettepanek viia järelevalve esemeks olevad korraldused 15 päeva jooksul kooskõlla seadustega. Vastasel juhul on maavanemal vastavalt Vabariigi Valitsuse seaduse § 85 lõikele 4 õigus pöörduda protestiga halduskohtusse. Vallavalitsusel ei olnud põhjust alust ega põhjust kahelda maavanema korralduses tehtud haldusaktide kehtetuks tunnistamise ettepaneku õiguspärasuses. 6 A.S.il puudub õiguslik alus maakasutuseks 15,5 ha ulatuses. Kullamaa Vallavalitsus leiab, et kaebus ei ole põhjendatud. Kohtu põhjendused ja otsus
2. Maareformiseaduse (MRS) § 22 lg 1 kohaselt saavad maad ostueesõigusega erastada isikud, kellele maa on antud põliseks kasutamiseks ENSV taluseaduse alusel või kellel on õigus osta maad ehitise või istanduse omanikuna vastavalt MRS-le, arvestades §-s 21 sätestatud kitsendusi. MRS § 21 lg 1 sätestab, et Eesti kodanikud ja sama paragrahvi 2.-
3. lõikes nimetatud isikud on maa erastamise õigustatud subjektideks MRS-st tulenevate kitsendustega. MRS § 221 lg 1 järgi võib ostueesõigusega maad erastada selle seaduse §-des 7, 8, 9, 10, § 20 11 ja 12 . lõikes ning §-s 21 sätestatud ulatuses, kui käesolevast paragrahvist ei tulene teisiti. Erastatava maa suuruse ja piirid määrab vastavuses planeeringu ja maakorralduse nõuetega kindlaks kohalik omavalitsus Vabariigi Valitsuse kehtestatud korras. Maa ostueesõigusega erastamist korraldab üldjuhul maavanem. Vabariigi Valitsuse 06.11.1996 määrusega nr 267 kinnitatud Maa ostueesõigusega erastamise korra (edaspidi – Kord) punkt 4 sätestab, et kohalik omavalitsus teeb maa ostueesõigusega erastamisel seaduses ja selles Korras sätestatud eeltoimingud.
4. Korra punktis 7 on loetletud subjektide ring, kes saavad ostueesõigusega maad erastada. Nimetatud sätte kohaselt saavad maad erastada MRS § 22 lõikes 1, asjaõigusseaduse rakendamise seaduse (AÕRakS) § 18 lõikes 1 ning Eesti Vabariigi maareformi seaduse ja maareformiga seonduvate õigusaktide muutmise seaduse muutmise seaduse § 14 lõikes 8 nimetatud isikud, arvestades MRS §-s 21 sätestatud kitsendusi, tingimusel, et eelnimetatud isikud on maa ostueesõigusega erastamise avalduse esitanud hiljemalt 1.jaanuariks 1998.a. Maa ostueesõigusega erastamiseks esitatud avalduses märgitud erastatava maa pindala suurust ei ole avalduse esitajal õigust muuta. A.S. esitas 19.12.1997 Kullamaa Vallavalitsusele avalduse maa ostueesõigusega erastamiseks Ubasalu külas temale kuuluvate hoonete juurde tagastatud maadega piirnevate vabade maade arvel ligikaudu 15 ha ulatuses (Pere-Soonetaga maaüksus). 3.

§ 18

lg 1 kohaselt taluperemehel, kellele on antud talumaa põliseks kasutamiseks ENSV taluseaduse alusel, või tema pärijal on õigus saada talumaa omanikuks MRS-s sätestatud alustel ja korras.

§ 18

lg 2 alusel õigusvastaselt võõrandatud maa tagastamisel või kompenseerimisel loetakse ENSV taluseaduse alusel põliseks kasutamiseks antud maaga võrdseks kuni taluseaduse jõustumiseni EKP Keskkomitee ja ENSV Ministrite Nõukogu 22.03.1988 määruse nr 144 „Individuaalse töise tegevuse kohta põllumajanduses“ ning ENSV Ministrite Nõukogu 16.02.1989 määruse nr 71 „Talumajanduse arendamise esmaste abinõude kohta“ alusel talude rajamiseks antud maa. Lääne Maakonna Valitsus on oma 23.05.1990 määruses nr 95 36,0 ha suuruse maa tähtajatuks kasutada andmiseks kaebuse esitajale lähtunud EKP Keskkomitee ja ENSV Ministrite Nõukogu 22.03.1988 määrusest nr 144, mis

§ 18

lg 2 alusel loetakse võrdseks ENSV taluseaduse alusel põliseks kasutamiseks antud maaga. Korra p 132 alapunkti 1 kohaselt ostueesõigusega erastatava maa suuruse ja piiride määramisel tuleb lisaks MRS-s ning maareformiga seonduvates õigusaktides sätestatule arvesse võtta, et ENSV taluseaduse alusel või

§ 18

lõikes 2 nimetatud õigusaktide alusel maad kasutav isik võib ostueesõigusega erastada kogu tema põlises või sellega võrdseks loetud kasutuses oleva maa. 7

1. Kaebuse esitajale 1990.a. tähtajatuks kasutamiseks eraldatud maa kattus osaliselt (25,89 ha ulatuses) tema poolt tagasi taotletud endise Soonetaga nr 79 talu maaga, mis on kaebajale tagastatud. 03.06.2004 korraldusega nr 161 ja 21.10.2004 korraldusega nr 282 nõustus Kullamaa Vallavalitsus 15,49 ha suuruse maa ostueesõigusega erastamisega A.S.ile poolt PereSoonetaga maaüksusena. Kuigi Lääne Maavalitsuse Maaosakond on 09.09.2005 tagastanud maa ostueesõigusega erastamise toimiku kohalikule omavalitsusele, tehes maaüksuse ostueesõigusega erastamise juriidilise dokumentatsiooni kontroll-lehele märkuse: „Pere-Soonetaga maaüksus jääb osaliselt välja A.S.ile 23.05.1990 Lääne Maakonna Valitsuse määrusega nr 95 tähtajata kasutamiseks antud maadest. A.S.il ei asu Pere-Soonetaga maadel elamut, seega puudub tal õigus ostueesõigusega erastada taluseadusega põliseks kasutamiseks antud maa piiridest välja jäävat maad“, otsustas Lääne maavanem oma 29.09.2005 korraldusega nr 438-M erastada Pere-Soonetaga maaüksus suurusega 15,49 ha, sihtotstarbega maatulundusmaa kaebuse esitajale.
2. Vabariigi Valitsuse seaduse § 85 lg 1 kohaselt on maavanemal õigus teostada järelevalvet antud maakonna kohalike omavalitsusüksuste volikogude ja valitsuste üksikaktide üle. MRS § 38 lg 2 p 3 kohaselt on Maa-ametil maareformi läbiviimisel õigus teha riigiasutusele või kohaliku omavalitsuse organile kohustuslikke ettekirjutusi maareformi läbiviimise küsimuses. Eeltoodu alusel tegi Maa-amet Lääne maavanemale S.Varele 12.12.2005 ettekirjutuse algatada järelevalvemenetlus Kullamaa Vallavalitsuse 03.06.2004 korralduse nr 161 ja 21.10.2004 korralduse nr 282 ning Lääne maavanema 29.09.2005 korralduse nr 438-M kehtivatele õigusaktidele vastavuse kontrollimiseks. 22.12.2005 korralduses nr 629-M on Lääne maavanem põhjendatult leidnud, et maavanema 29.09.2005 korraldus nr 438-M „Maa ostueesõigusega erastamine“ ei vasta haldusmenetluse seaduse (HMS) §-s 54 sätestatud haldusakti nõuetele, kuna see ei ole kooskõlas akti andmise ajal kehtinud õigusega ning tuleb seetõttu kehtetuks tunnistada. Korraldus nr 629-M on motiveeritud, sisaldades nii faktilist kui ka õiguslikku põhjendust, miks kaebuse esitajale maa ostueesõigusega erastamine kohaliku omavalitsuse poolt määratud ulatuses ja piirides on õigusvastane.
3. Vaidlustatavas korralduses on õigesti leitud, et kaebuse esitajal puudub õigus ostueesõigusega erastada taluseadusega põliseks kasutamiseks antud maa piiridest välja jäävat maad. Korra punkti 321 kohaselt Eesti Vabariigi maareformi seaduse ja maareformiga seonduvate õigusaktide muutmise seaduse muutmise seaduse § 14 lg 8 alusel saavad tagastamise käigus vabaks jäävat maad täiendavalt ostueesõigusega erastada isikud, kellele maa tagastati või erastati ostueesõigusega enne 30.novembrit 1997.a. , samuti isikud, kellele maa tagastati pärast eelnimetatud tähtpäeva või kellele maa kuulub tagastamisele ja kes esitasid avalduse maa ostueesõigusega erastamiseks hiljemalt 1.jaanuariks 1998.a. tingimusel, et nende poolt erastamiseks taotletava maaga vahetult külgneval katastriüksusel asub taotleja omandis olev elamu või loomakasvatushoone (hoonete kompleks). Maa loetakse tagastatuks või ostueesõigusega erastatuks enne 30.novembrit 1997.a. üksnes juhul, kui vastav kanne kinnistusraamatusse on tehtud enne eelnimetatud tähtpäeva. Kaebaja esitas 19.12.1997 Kullamaa Vallavalitsusele avalduse maa ostueesõigusega erastamiseks Ubasalu külas temale kuuluvate hoonete juurde tagastatud maadega piirnevate 8 vabade maade arvel ligikaudu 15 ha ulatuses (Pere-Soonetaga maaüksus), kuid antud juhul ei asunud kaebaja poolt erastamiseks taotletava Pere-Soonetaga maaga vahetult külgneval katastriüksusel kaebaja omandis olevat elamut ega loomakasvatushoonet (hoonete kompleksi). Kaebajale tagastatud Soonetaga talu maal õigusvastaselt võõrandatud ehitisi ei ole. ÕVVTK Lääne Maakonnakomisjoni 29.04.1993 otsuse nr 44 järgi on kaebaja tunnistatud õigustatud subjektiks õigusvastaselt võõrandatud maa ja ühistatud vara, mitte ehitiste osas. Elamu, mille omanikuks on registreeritud kaebaja abikaasa S. S., asub maal, mis ei külgne vahetult kaebaja poolt erastamiseks taotletava Pere-Soonetaga maaüksusega. Lääne Maakonna Valitsuse 23.05.1990 määrusega nr 95 säilitati S.S.ile 0,12 ha ulatuses õueaiamaa, millel paiknesid endise Soonetaga talu ehitised ja mille omanikuks oli S.S. saanud Kullamaa küla RSN Täitevkomitee 15.02.1991 otsuse nr 2 alusel. Asjaolu, et 1999.a. sõlmis kaebaja S.S. hoonestusõiguse seadmise eelkokkuleppe ja kinnistusraamatu registriosa nr 1828732 III jakku kanti sisse hoonestusõiguse seadmise tagamise eelmärge S.S. kasuks, tõendab, et kaebuse esitaja ei olnud avalduse esitamise ajal 19.12.1997 tema poolt erastamiseks taotletava maaga vahetult külgneval maaüksusel asuvate ehitiste omanik. Hoonestusõiguse seadmise lepingu mittesõlmimise korral ühe aasta jooksul, arvates kinnistusraamatukande tegemisest, muutuvad ehitised maatüki oluliseks osaks. Seeläbi kinnisasjal paiknevate ehitiste omanikuks saamine ei anna aga kaebuse esitajale tagastatud Soonetaga kinnistuga piirneva maaüksuse ostueesõigusega erastamise õigust, kuna ta ei olnud avalduse esitamise ajal ehitiste omanik. Kaebaja väide, et ta ei saanud siis ega saa ka käesoleval ajal aru hoonestusõiguse seadmise kokkuleppe sõlmimise vajadusest ja tähendusest, ei ole tõsiseltvõetav, kuna kaebajal olid olemas kõik võimalused pöörduda vastavate selgituste saamiseks pädevate ametiisikute poole või kasutada professionaalset õigusabi. Kaebuse esitaja väited nimetatud elamu kuulumise kohta kaebaja ja tema abikaasa ühisomandisse ei oma antud vaidluses õiguslikku tähendust, kuna need ei anna kaebajale õigust taotleda temale taluseadusega määratud piiridest väljaspool asuva maa erastamist Korra maa p 321 alusel. Kui ehitis on abikaasade ühisvara, siis vastavalt MRS § 211 lg 42 on erastamise õigus abikaasadel ühiselt nende ühise avalduse alusel MRS § 211 lõigetes 2 ja 22 sätestatud ulatuses. Eeltoodust tulenevalt on kohus seisukohal, et A.S.ile maa ostueesõigusega erastamist puudutava maavanema korralduse kehtetuks tunnistamine oli vajalik ja põhjendatud, kuna kõnealune korraldus ei olnud kooskõlas nimetatud korralduse andmise ajal kehtinud õigusaktidega ega maa ostueesõigusega erastamise asjaoludega. Kuna riigi ja kohaliku omavalitsuse tegevus maa erastamisel tuleb lugeda ühtseks menetluseks, siis oli samadel põhjustel vajalik ka A.S.ile maa ostueesõigusega erastamist käsitlevate kohaliku omavalitsuse korralduste kehtetuks tunnistamine. Maavanema 29.09.2005 korralduse nr 438-M muutmine ilma erastamise eeltoimingute uuesti tegemiseta ei oleks osutunud võimalikuks korralduse andmiseks vajalike oluliste andmete puudumise tõttu.
4. Kohus leiab, et kaebuse esitajal on tulenevalt MRS-st ja

§ 18

lõikest 2 õigus ostueesõigusega erastada temale põliseks kasutamiseks antud maa piiridesse jääv maa, mida ei ole tagastatud. Selle õiguse realiseerimiseks peab kohalik omavalitsus vastavalt Korra punktile 4 uuesti tegema seaduses ja nimetatud Korras sätestatud maa ostueesõigusega erastamise eeltoimingud, et kindlaks määrata erastatava maa piirid ja suurus. Meelevaldne on kaebaja väide, et tal on õigus tähtajata kasutamiseks antud maast erastada täpselt 10,11 ha, 9 sest maa tegelikku suurust ja piire on võimalik kindlaks määrata ainult vajalike maamõõdu-ja maakorraldustööde teostamisega, mitte aritmeetilise tehte abil. Erastamise eeltoimingute tegemiseks peab kohalik omavalitsus uuendama A.S.i avalduse menetluse ning tagama asja otsustamise mõistliku aja jooksul. 8. Lääne maavanema 22.12.2005 korraldus nr 629-M „Maavanema 29.09.2005 korralduse nr 438-M „Maa ostueesõigusega erastamine“ kehtetuks tunnistamine“ ning Kullamaa Vallavalitsuse 18.01.2006 korraldus nr 22 „Kullamaa Vallavalitsuse 03.06.2004 korralduse nr 161 „Maa ostueesõigusega erastamine“ ja 21.10.2004 korralduse nr 281 „Kullamaa Vallavalitsuse 03.06.2004 korralduse nr 161 „Maa ostueesõigusega erastamine“ muutmine“ kehtetuks tunnistamine“ on õiguspärased ja nendega ei ole rikutud kaebuse esitaja subjektiivseid õigusi. Riigikohtu praktikas kujunenud seisukohtade kohaselt peavad nii maavanem kui ka kohalik omavalitsus oma järelevalve tegevuses või otsuste muutmisel arvestama isiku usalduse kaitsega. Usalduse kaitse ei ole absoluutne, kuid see on oluline õiguslik põhimõte, millega maavanem maa erastamise otsustamisel peab arvestama. See aga ei tähenda, et maavanem peaks ainuüksi lähtuvalt usalduse kaitse põhimõttest otsustama maa erastamise kohaliku omavalitsuse poolt tehtud eeltoimingute ja antud korralduste alusel, mis on vastuolus kehtivate õigusaktidega. Erastamise eeltoimingute raames antud korraldused ei anna erastamise õigustatud subjektile veel õiguspärast ootust, et temaga sõlmitakse maa ostu-müügileping. Seega ei ole vaidlustatavate korralduste kehtetuks tunnistamine vastuolus õiguspärase ootuse põhimõttega, nagu on väitnud kaebuse esitajaga. Kohus leiab, et haldusorganid on kõnealuste korralduste andmisel lähtunud uurimispõhimõttest, selgitades menetletavas asjas välja olulist tähtsust omavad asjaolud ja kogudes selleks vajalikke tõendeid. Võimalikud menetlus- ja vormivead ei saa olla aluseks sisuliselt õige ja põhjendatud haldusakti tühistamiseks. Vaidlustatavad korraldused on motiveeritud, sisaldades nii haldusakti andmise aluseks olnud faktilisi kui ka õiguslikke põhjendusi. Asjaolu, et kaebuse esitaja ei pea haldusaktide põhjendusi enda jaoks piisavaks, ei tähenda, et haldusaktid on motiveerimata ja seetõttu õigusvastased. Eeltoodu alusel kohus leiab, et A.S.i kaebus ei ole põhjendatud ja see tuleb jätta rahuldamata ning kohtukulud kaebuse esitaja enese kanda. Sirje Tromp kohtunik