2-04-1879 KOHTUOTSUS Eesti Vabariigi nimel Kohtuasja number 2-04-1879 Otsuse kuupäev Jõhvi, 22. mai 2006.a kl.15.00 Kohus Viru Maakohus Kohtunik Ifret Mamedguseinov Kohtuasi M. P.´i ja N. P. hagi KÜ T

imust otsustada, kuna selle lahendamine nõuab erialaste teadmiste olemasolu. Üldkoosoleku otsusest ei nähtu, milliste objektiivsete andmete alusel kehtestati soojuse tariif just 30% ulatuses.

1. Üldkoosolekul ei osalenud protokollis märgitud korteriomanikud. Üldkoosolekust võtsid osa isikud, kes ei omanud korteriomanike volitusi.
2. Kostja esitab N. P.le kuuluva mitteeluruumi eest hoolduskulude arveid lähtudes tariifist 3, 80 krooni m
3. Teised korteriomanikud, kelle korterid samuti asuvad esimesel korrusel maksavad hoolduskulud lähtudes tariifist 2,80 krooni m
4. Seaduse ja korteriühistu põhikirjast tulenevalt kõikide korteriühistu liikmete õigused on võrdsed.
5. Korteriühistu üldkoosolek otsustas jagada vee vahe elumajas elavate isikute vahel. Hagejad elavad korteris nr 42 ning neile mõlemale arvestatakse täiendava vee eest ja nad on selle eest pidevalt maksnud. Kostja teostab N. P.le täiendava vee arvestuse mitteeluruumi järgi. Sel moel, majas toimub täiendava vee jagamine N. P. osas topelt.
6. Hagejad palusid vastavalt

§ 13

lg 3 ja KOS § 13 lg 1 tunnistada ebaseaduslikuks ja tühistada korteriühistu Toome pst 8 16.09.2004.a otsus, osas, millega kehtestati hageja alternatiivküttega korterile soojuse tariif 30%; tunnistada ebaseaduslikuks korteriühistu majandamiskulude arvestamine mitteeluruumile lähtudes tariifist 3,80 krooni m2; tunnistada ebaseaduslikuks korteriühistu toimingud täiendava vee eest kahekordselt arvestamine. KOSTJA VASTUSED HAGIAVALDUSTELE

2. jaanuaril 2005.a esitatud vastuses kostja hagi ei tunnistanud. KOS § 1 lg 1 kohaselt on korteriomand omand ehitise reaalosa üle, millega on ühendatud mõtteline osa kaasomandist, mille juurde reaalosa kuulub ning KOS § 2 lg1 kohaselt on korteriomandi eseme reaalosa piiritletud eluruumid või mitteeluruumid ning nende juurde kuuluvad hooneosad, mida on võimalik eraldi kasutada.
3. N. P.le kuulub korteriomand, mille reaalosaks on mitteeluruum.

§ 13

lg 4 kohaselt on korteriühistu otsused elamu majandamise ja säilitamiseks vajalike toimingute tegemise ning majandamiskulude kandmise kohta kõigile korteriühistu liikmetele kohustuslikud. KOS § 13 2

imuse lahendamisel arvestama hagejal omava arvestusega, eelnevalt spetsialistidega konsulteerima ja teostama vastava arvestuse. Enne kaugkütte jääksoojuse hulga (protsendi)

imuse päevakorda võtmist tutvus korteriühistu juhatus tehnikakandidaat Urmas Saksakulmu ekspertarvamusega, mille kohaselt summaarne püsikulu (jääksoojuse protsent) on ligikaudu 30%, mis jaguneb järgmiselt: hoone üldise küttesüsteemi magistraaltorude (tsirkulatsioon nendes) osa hoone soojuskaos on ligikaudu 12% ; hoone trepikodade jms üldiste ruumide osa hoone soojuskaos on ligikaudu 10%; isoleeritud püstiküte osa korteri soojatarbes on ligikaudu 8%. See tähendab, et end ühisest keskküttesüsteemist lahutanud korter peab edaspidi tasuma igakuuliselt hoone soojusenergia tarbest vähemalt 30% sellest, mida tal tuleks tasuda, kui ta oleks endisel ühendatud ühisesse keskküttesüsteemi (vastavalt korteri üldpinnale). 9 Hagiavalduse kohaselt ei viibinud koosolekul protokollis märgitud isikud ja viibisid hääleõigust mitteomavad isikud. Taoline hageja väide on paljasõnaline, tõendamata ega vasta tegelikkusele. Kostja andmetel oli 16.09.2004 üldkoosolekul esindatud 22 korteriomanikku. Neis kaks keeldusid andmast allkirja koosolekul viibimise kohta. Nendeks olid hagejad korterite nr 1 ja nr 42 omanikena. Tegemist oli teistkordselt sama päevakorraga kokku kutsutud üldkoosolekuga.

1. Mis puudutab esimesel korrusel asuva korteriomandi majandamiskulude katteks 3,80 krooni m2 tasumist, siis hageja olles korteriühistu esimehena on ise sellise suuruse kehtestanud. Kostja on hagejalt korduvalt palunud edastada korteriühistule kõik korteriühistu dokumentatsioon, kaasa arvatud ka kõik juhatuse ja üldkoosoleku otsused. Kahjuks on hageja edastanud kostjale ainult osa korteriühistu dokumentatsioonist. Kuna hageja pole kostjale edastanud otsust, mille alusel on hageja eestvedamisel kõrgendatud tariif kehtestati, siis kostja ei tea missugust otsust on vaja tühistada või muuta. Hageja, ostes korteri nr 1, oli teadlik sellest kõrgendatud tariifist ega vaidlustanud seda enne kui tekkis probleem keskkütte jääkprotsendiga.
2. Hageja on vaidlustanud tarbitud vee täiendava jagamise. See

imus on kostja poolt lahendatud juba 2004 aasta novembri kuus ja on kajastatud hagejale kostja poolt esitatud arves nr 11/

1. MENETLUSE VARASEM KÄIK
2. Ida-Viru Maakohtu 22.12.2005.a kohtumäärusega vastavalt TsMS §150 lg3 liideti tsiviilasjad ühte menetlusse. HAGI TÄIENDAMISE AVALDUS
4. aprillil 2006.a esitatud hagi täiendamise avalduse kohaselt MTÜS § 21 sätestab, et üldkoosolek võib vastu võtta otsuseid, kui tema kokkukutsumisel on järgitud kõiki seadusest ja mittetulundusühingu põhikirjast tulenevaid nõudeid. Kui üldkoosoleku kokkukutsumisel on rikutud seaduse või põhikirja nõudeid, ei ole üldkoosolek õigustatud otsuseid vastu võtma, välja 3

imustes, mis on üldkoosoleku kokkukutsumisel teatavaks tehtud. Vastavalt korteriühistu kehtiva põhikirja punktile 51 kutsutakse korteriühistu liikmete üldkoosolek kokku kutsega, milles on muuhulgas ka üldkoosoleku päevakord. Vastavalt põhikirja punktile 60 on üldkoosolek otsustusvõimeline kui kohal on üle poole liikmetest. Põhikirja punkt 63 sätestab kohustuse üldkoosoleku kohta protokolli koostamiseks. Korteriühistu Toome pst

2. 16.09.2004.a toimunud üldkoosoleku kokkukutsumisel on eiratud üldkoosoleku kokkukutsumise korda. Korteriühistu juhatus ei ole liikmetele s.h hagejatele edastanud nõuetekohaseid kutseid koosolekule ega teatanud toimuva üldkoosoleku päevakorrast. Üldkoosolekust said hagejad teada sissekaigus üles pandud kuulutusest. Hagejate poolt vaidlustatud otsuse arutamine ei sisaldunud üldkoosoleku päevakorras. Nimetatud asjaolu tõendab ka koostatud üldkoosoleku protokoll, millises puudub vastav päevakorra punkt.
3. Korteriühistu üldkoosolekul puudus otsustusvõime kuna koosolekul oli esindatud alla poole liikmetest. Nimetatud asjaolu on fikseeritud üldkoosoleku protokollis. Kostja väitel on antud juhul tegemist korduskoosolekuga, millise puhul on otsustusvõime sõltumata osalejate arvust. Kostja eeltoodud väide ei vasta tegelikkusele. Hagejatel on teadmata eelnevalt koosoleku läbiviimine ja selle nurjumine. Antud asjaolu kohta ei ole kostjal esitatud eelneva nurjunud üldkoosoleku toimumise protokolli koos osalejate nimekirjaga. Seega 16.09.2004.a toimunud üldkoosolek ei olnud korduv ning üldkoosolekul puudus otsustusvõime. Seega väidetavalt 16.09.2004.a toimunud ühistu liikmete üldkoosoleku kokkukutsumisel ja läbiviimisel on rikutud nii seaduse kui ka ühistu põhikirja nõudeid ning üldkoosolek ei olnud õigustatud otsuseid vastu võtma.
4. N. Pestrikova poolt on esitatud nõue tunnistada ebaseaduslikuks korteriühistu Toome pst 8 toimingud samas korterelamus asuva hageja omandis oleva hoone esimesel korrusel asuvale mitteeluruumile (korter nr 1) majandamise kulude arvestamisel lähtudes tariifist 3,80 krooni/m2 ehk 1 kroon enam võrreldes analoogsete eluruumidega (tariif 2,80 krooni/m2) antud korterelamus. Vastavalt korteriühistu põhikirja punkt 45 alapunktile 11 on majandamiskulude kindlaksmääramine korteriühistu üldkoosoleku pädevuses. Hagejate andmetel ei ole korteriühistu üldkoosoleku poolt vastavat otsust vastu võetud. Seega taotleb hageja tunnistada tema, kui korteriomaniku ja ühistu liikme õigust mitte tasuda talle ebavõrdsetel alustel ekslikult või alusetult korteriühistu juhatuse poolt määratud majandamiskulusid lähtudes 1 krooni võrra kõrgendatud tariifist alates korteriomandi omandamisest st detsember 2003.a. Nüüdselt korteriühistu üldkoosoleku poolt kinnitatud majandamiskulude suuruseks on 3,50 krooni, kuid korteriühistu esitab N.P.le tasumiseks arved lähtudes jällegi 1 krooni võrra kõrgendatud tariifist. Hagejad on korduvalt pöördunud korteriühistu juhatuse poole, kuid mingisugust reageeringut ega vastust saadud ei ole.
5. Korteriühistu poolt on 31.10.2004.a esitatud M. P.ile arve nr 10/42, millises on esitatud võlgnevuse nõue summas 709,85 veetarbimise eest korteris nr
6. Hagejale on nimetatud nõue arusaamatu seoses asjaoluga, et hagejal puudusid igasugused võlgnevused veetarbimise eest antud ajalise seisuga ja hageja on veetarbimise eest järjepidevalt ja õigeaegselt tasunud. Hagejate pöördumisel antud

imuses korteriühistu juhatuse poole ei ole tänaseni suudetud võlgnevuse 4

§151

, KOS § 13 lg 1, lg3, MTÜS §21, § 22 lg 5 tunnistada kehtetuks korteriühistu Toome pst 8 16.09.2004.a toimunud üldkoosoleku otsused; tunnustada N. P. õigust tasuda majandamiskulusid võrdsetel alustel ja määral teiste Kohtla-Järve linnas Toome pst 8 korterelamus asuvate korteriomandite omanikega; tunnustada M. P.il võlgnevuse tasumise kohustuse puudumist korteriühistu Toome pst 8 31.10.2004.a esitatud arve nr 10/42 alusel summas 709,85 (veetarbimise eest korteris nr 42) krooni; välja mõista kostjalt hagejate kasuks kohtukulud. KOSTJA VASTUS HAGI TÄIENDAMISE AVALDUSELE

1. Hagi täiendamise avalduse esitamisest ja kirjalikult vastamise kohustusest teatati kostjale. Hagi täiendamise avalduse koos lisadega on kostjale kätte antud. Kostja vastuväiteid hagitäiendusele esitanud ei ole. PROTSESSIOSALISTE SELETUSED KOHTUISTUNGIL
2. Kohtuistungil hagejad jäid hagi täiendamise avalduses toodud põhjenduste juurde ja palusid avaldust rahuldada. Nende seletuste kohaselt korteriühistu üldkoosoleku kokkukutsumisel ja läbiviimisel rikuti seaduse norme. Lisaks arusaamatu on hagejal veevõlgnevuse tekkimine, sest 30.09.2004.a arve kohaselt ei olnud hagejal võlgnevust. Hagejate esindaja seletuste kohaselt pole kostja esimese üldkoosoleku protokolli esitanud. Hagi esitamise ajal oli endine juhatuse esimees veel elus ja kostjal oli võimalik seda protokolli esitada. N. P. suhtes tekkisid omaniku õigused ja kohustused

§5’ alusel alates mitteeluruumi omandamisest.

Kõikide M. P.ile esitatud arvete peal on ka välja toodud vee vahe maksumus. Vee vahe jagati igakuiselt ja ei olnud alust pikema perioodi eest vahe arvestamiseks.

1. Kostja esindajad hagi ei tunnistanud. Nende seletuste kohaselt 16.09.2004.a toimunud üldkoosolek oli korduv. 09.09.2004.a toimus esimene üldkoosolek, mis kvoorumi puudumise tõttu jäi ära. Selle üldkoosoleku kohta protokolli ei koostatud, koostati ainult nimekiri. Üldkoosoleku kokkukutsumisest teatatakse korteriomanikele sissekäikudes asuvate teadetestendi kaudu. Alati kas või üks hagejatest on võtnud osa üldkoosolekust. Nad võtsid osa ka 16.09.2004.a toimunud üldkoosolekust ja üldkoosolek oli otsustusvõimeline. N. P. ostis korteri 2003.a ja ostmisel oli hageja kõrgendatud tariifist teadlik, kuna tariif kehtestati ajal, mil hageja ise oli korteriühistu juhatuse liige. Teisele hagejale arvestati juurde vee ülekulu eest.. KOHTUOTSUSE PÕHJENDUSED
2. Kohus tutvunud hagiavalduste ja kostja vastustega, kuulanud ära poolte ja nende esindajate seletused ning uurinud tsiviilasja toimikus kogutud dokumentaalseid tõendeid, leidis, et hagi on põhjendatud ja kuulub rahuldamisele.
3. Hagiavalduste ja kohtuistungil antud hagejate seletuste kohaselt elavad nad eluruumis Toome pst 8-42, Kohtla-Järve. Kinnistamisotsuse kohaselt kuulub M. P.ile omandiõiguse alusel korter asukohaga X üldpinnaga 64.5 m2, kinnistusregistriosa nr 13310 (t.lk. 57). 18.12.2003.a sõlmitud korteriomandi müügilepingu ning asjaõiguslepingu alusel ostis N. P. mitteeluruumi 5

). Samas korteriühistuseaduses pole sätestatud korteriühistu üldkoosoleku kokkukutsumise ja läbiviimise korda ega üldkoosoleku otsuse vastuvõtmise protseduuri.

§1

lg2 alusel samas seaduses reguleerimata

imustes rakendatakse korteriühistu suhtes mittetulundusühingute seaduse (MTÜS). MTÜS §22 lg1 tulenevalt üldkoosoleku kokkukutsumisest peab ette teatama vähemalt seitse päeva, kui põhikirjaga ei ole ette nähtud pikemat tähtaega. Korteriühistu Toome pst 8 asutamisel leppisid korteriomanikud, et üldkoosoleku kokkukutsumisest tuleb ette teatada 15 päeva enne üldkoosoleku toimumist ning üldkoosoleku kutses peab olema näidatud koosoleku toimumise koht, aeg ja päevakord.

1. Kostja seadusliku esindaja V. Y.i vande all antud seletustega on tuvastatud, et tegelikult teatati üldkoosoleku toimumisest mitte kutsetega, vaid maja sissekäikudes üles riputatud teadetega. Kohus peab vajalikuks märkida, et iseeneses üldkoosoleku kohta kutsete saatmata jätmisest ei piisa üldkoosoleku otsuse kehtestuks tunnistamise nõudmiseks, sest üldiselt pannakse kutsed korteriomanike postkastidesse, millised samuti asuvad elumaja sissekäigus. Pealegi hagejad olid üldkoosoleku toimumise ajast teadlikud, mida kinnitab N. P. ilmumine üldkoosolekule.
2. Kostja ei tõendanud 09.09.2004.a korteriühistu üldkoosoleku kokkukutsumise ega kvoorumi puudumise tõttu üldkoosoleku mittetoimumise fakti. Kostja esindajate seletused, et selle üldkoosoleku kohta protokolli ei koostatud, koostatud oli vaid ilmunud ühistu liikmete nimekiri, ei ole piisavaks aluseks teistkordse toimumise fakti tuvastamiseks, sest kostja ei esitanud 09.09.2004.a üldkoosoleku protokolli ega osalejate nimekirja. Sellepärast tuleb asuda seisukohale, et kvoorumi puudumise tõttu 16.09.2004.a toimunud üldkoosolek ei olnud õigusvõimeline midagi otsustama, kuna üldkoosolek viidi läbi eirates korteriühistu põhikirja punkti 60 ja MTÜS §22 lg1 sätteid, mille alusel üldkoosoleku otsus on vastu võetud, kui selle poolt hääletab üle poole koosolekus osalenud mittetulundusühingu liikmetest või nende esindajatest ja põhikirjaga ei ole ette nähtud suurema häälteenamuse nõuet.
3. MTÜS §24 lg1 annab korteriühistu liikmele õiguse esitada hagi seaduse või põhikirjaga vastuolus oleva korteriühistu üldkoosoleku otsuse kehtetuks tunnistamiseks. Kuigi eeltoodu on piisavaks aluseks korteriühistu 16.09.2004.a toimunud üldkoosoleku otsuste kehtetuks tunnistamiseks, peab kohus vajalikuks märkida, et niisuguste põhimõtteliste

imuste, nagu alternatiivküttega korterite suhtes soojuse jääkkoormuse protsendi kehtestamine, lahendamiseks peab korteriühistu tegema kõike selleks, et seda otsustada üldkoosolekul häälteenamusega, mitte aga teistkordselt kokkukutsutaval üldkoosolekul. 6

§ 51

mõtte kohaselt lähevad korteriomandi võõrandamisel korteriomandi omandajale üle vaid need kohustused, mis on kehtestatud kõigi teiste korteriomanike suhtes. Seega nõue teiste korteriomanikega võrdsetel alustel ja määral majandamiskulude tasumise õiguse tunnistamises tuleb rahuldada. 32. 30.09.2004.a esitas kostja M. P.le korterile nr 42 septembrikuus osutatud ja ostetud teenuste eest arve nr 9/42 kokku summas 519.78 krooni. Hagejale lisaks septembrikuus tarbitud vee maksumusele 79.43 krooni arvestati ka vee vahe eest 35.50 krooni. Arve järgi hagejal ei olnud võlgnevust varasemate perioodide eest (t.lk. 144). 31.10.2004.a esitatud arve nr 10/42 kohaselt hageja on tasunud kogu septembrikuu eest arvestatud summa, kuid vaatamata sellele hagejal on tekkinud võlgnevus külma vee eest summas 709.85 krooni. Kostja esindajad seletasid võlgnevuse tekkimise sellega, et seoses korteriühistu ja veeettevõtja vahel veevarustuse ja kanalisatsioonilepingu sõlmimisega toimuvad arveldused kostja ja veeettevõtja vahel. Kostja jagas vee ülekulu kogu maja peale. 33.

§2

lg1 kohaselt korteriühistu on korteriomandiseaduses sätestatud korteriomanike loodud mittetulundusühistu, mille eesmärgiks on korteriomandite eseme osaks olevate ehitiste ja maatüki mõtteliste osade ühine majandamine ja korteriühistu liikmete ühiste huvide esindamine. Sellest tulenevalt ei ole kostjal keelatud jagada vee ülekuulu kas korteriühistu üldkoosoleku või ühistu juhatuse otsuse alusel. Kuid vaidluse tekkimisel vee vahe tekkimise ja jagamise õigsuse üle peab korteriühistu tõendama nii vahe tekkimise fakti kui ka jagamise õigsuse. Selleks peab korteriühistu säilitama ja vajadusel ka esitama arvete aluseks olnud algandmeid. Hagejal on tekkinud vaidlus vee vahe tekkimise üle. Vaatamata sellele ei kohtuväliselt ega ka kohtumenetluse käigus pole kostja esitanud tõendeid vee ülekulu jagamise aluseks olevate andmetega. 7