2-06-3795 KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Harju Maakohus, Tartu mnt kohtumaja Kohtukoosseis Kohtunik Gerty Pau Otsuse tegemise aeg ja koht 22. mai 2006.a., Tallinn Tsiviilasja number 2-06-3795

§-st 158 lg

1. KOSTJA SEISUKOHT Kostja vaidleb hagile vastu. Kostja leiab, et 03.09.2005 poolte vahel sõlmitud kokkulepe oli suunatud kinnisasja mõttelise osa võõrandamisele ning seega käsitletav kinnisasja müügi eellepinguna. Kokkuleppes on määratletud müügilepingu objekt (kokkuleppe p 7), müügihind (kokkuleppe p 2), müügilepingu sõlmimise aeg (kokkulepe p 1) ja tehingu kulude kandmine (kokkuleppe p 7). Seega oli kokku lepitud, millistel tingimustel sõlmitakse tulevikus leping ning kokkulepet tuleb käsitleda kinnisasja mõttelise osa müügi eellepinguna. Kostja leiab, et sõlmitud kokkulepe on vorminõude järgimata jätmise tõttu tühine. 03.09.2005 kokkuleppes sisaldusid ka tingimused müügilepingu sõlmimise tagamiseks (kokkuleppe p-d 3, 5, 6). Kostja leiab, et kui leping tuleb sõlmida teatud vormis, tuleb selles vormis sõlmida ka kokkulepped tagatiste ja teiste kõrvalkohustuste kohta. Seega on ka kokkulepped tagatiste kohta tühised ja hagejal puuduvad kostja vastu nõuded. Kokkuleppe p 1 kohaselt kohustusid pooled rakendama oma parimaid jõupingutusi selleks, et maatüki nr 16, xxxx, notariaalne müügileping oleks sõlmitud hiljemalt 10.10.
2. Seega oli kokkuleppe sisuks poolte kohustamine müügitehingut ettevalmistatavateks toiminguteks kuni 10.10.
3. Kostja tegi omalt poolt kõik, et müügilepingut tähtaegselt sõlmida. Hageja ei olnud müügitehingu tegemiseks valmis. Kostjale teadaolevalt ei leidnud hageja müügihinna tasumise võimalusi. Hageja viivitamise tõttu ei olnud kostjal võimalik õigeaegselt täita kohustusi ka teiste ostjate ees, kuna müügiesemeks pidi olema mõtteline osa maast ning müüja soovis müügilepingu vormistada kõikide ostjatega üheaegselt ( kokkuleppe p 7). Kokkuleppe p 5 kohaselt, kui kokkulepe jääb täitmata ostja süü tõttu, jääb kokkuleppe p-s 3 nimetatud käsiraha müüjale. Kuivõrd kokkulepe jäi täitmata hagejast tingitud asjaolude tõttu, peaks käsiraha jääma müüjale. Ka hagiavalduses ei ole hageja põhjendanud ega tõendanud, et ta tegi omalt poolt kõik, et tehing saaks toimuda enne kokkuleppe p-s 1 nimetatud tähtpäeva. Samuti puudub alus leppetrahvi tasumiseks hagejale, sest kostja ei ole lepingut rikkunud. KOHTU PÕHJENDUSED Kohus leiab, et hagi tuleb rahuldada vastavalt võlaõigusseaduse (

) § 1028 osaliselt, sest kostja on hageja arvel alusetult rikastunud. Poolte vahel ei ole vaidlust järgmistes asjaoludes: 03.09.2005 sõlmiti poolte vahel kokkulepe, mille p 1 kohaselt kohustuvad müüja ja ostja rakendama oma parimad jõupingutused selleks, et hiljemalt 10.10.2005.a. oleks sõlmitud notariaalne müügileping xxxx maatüki nr 16 müügiks. 07.09.2005 kandis hageja kostjale käsiraha 20 000 krooni vastavalt lepingu p-le 3. 09.02.2006 esitas hageja kostjale käsiraha tagastamise ja leppetrahvi tasumise nõude. Kostja leiab, et 03.09.2005 sõlmitud kokkulepe oli eelleping maatüki ostu-müügi lepingu sõlmimiseks ja vormivea tõttu tühine. Hageja leiab, et tegemist ei ole eellepinguga, vaid kokkuleppega suunata jõupingutused notariaalse lepingu sõlmimiseks. Mõlemad leiavad, et 20 000 krooni tasus hageja kostjale lepingu sõlmimisel käsirahaks.

§ 33

lg 1 kohaselt on eelleping kokkulepe, millega pooled kohustuvad tulevikus sõlmima lepingu eellepingus kokkulepitud tingimustel. Poolte vahel 03.09.2005 sõlmitud kokkuleppe p 1 kohaselt kohustuvad müüja ja ostja rakendama oma parimad jõupingutused selleks, et hiljemalt 10.10.2005.a. oleks sõlmitud notariaalne müügileping xxxx maatüki nr 16 müügiks. Pooled on kokkuleppes ära märkinud maatüki asukoha, ostu-müügi hinna, käsiraha suuruse, notari tasu jaotuse ja maatüki suuruse. Seega on pooled sisuliselt kokku leppinud, et kohustuvad sõlmima notariaalse lepingu kokkuleppes näidatud maatüki ostmiseks kokkuleppes näidatud hinnaga. Kohus leiab, et tegemist on maatüki ostu-müügi eellepinguga. Asjaolu, et kokkuleppe p 1 sõnastuse kohaselt kohustuvad müüja ja ostja rakendama oma parimad jõupingutused selleks, et sõlmida notariaalne müügileping, ei muuda poolte tegelikku tahet. Tulenevalt tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) §-st 75 tuleb tahteavaldust tõlgendada vastavalt tahteavalduse tegija tahtele. Antud juhul oli mõlema poole tahe suunatud lõpptulemusena maatüki ostu-müügi lepingu sõlmimisele. Poolte tahe oli suunatud ka sellele, et sõlmida kokkulepe ostu-müügi lepingu sõlmimise tagamiseks. On ebausutav, et poolte eesmärgiks oli vaid jõupingutuste rakendamine, nagu hageja väidab. Vaidlusaluses kokkuleppes ette nähtud ka sanktsioonid lepingu sõlmimata jätmise puhuks. Seega asub kohus hoolimata kokkuleppe sõnastusest seisukohale, et vaidlusaluse kokkuleppe puhul oli poolte tahteks sõlmida eelleping maatüki ostu-müügi lepingu sõlmimiseks. Tasumise viisi ja valduse ülemineku äranäitamata jätmine ei tähenda, et tegu ei ole eellepinguga – maatüki müügilepingu saaks põhimõtteliselt sõlmida ka nimetatud tingimusi lepingusse kirjutamata.

§ 33

lg 2 kohaselt kui seaduse kohaselt tuleb leping sõlmida teatud vormis, peab ka eelleping olema sõlmitud samas vormis. Asjaõigusseaduse (AÕS) § 119 redaktsiooni kohaselt peab tehing, millega kohustutakse omandama või võõrandama kinnisasja, olema notariaalselt tõestatud. Seega oleks pidanud kinnisasja omandamise eelleping pidanud olema sõlmitud notariaalses vormis. Pooled on sõlminud vaidlusaluse kokkuleppe lihtkirjalikus vormis. TsÜS § 83 lg 1 sätestab, et tehingu seaduses sätestatud vormi järgimata jätmise korral on tehing tühine, kui seadusest või vormi nõudmise eesmärgist ei tulene teisiti. Lähtudes tugeva kinnistusraamatu põhimõttest ja tulenevalt AÕS § 119 ja

§ 33

lg 2 tuleb igal juhul asuda seisukohale, et kinnisasja müügilepingu eelleping peab olema sõlmitud notariaalses vormis. Kirjalikus vormis sõlmitud eelleping on sel juhul tühine. TsÜS § 84 lg 1 kohaselt tühisel tehingul ei ole algusest peale õiguslikke tagajärgi. Tühise tehingu alusel saadu tagastatakse vastavalt alusetu rikastumise sätetele, kui seaduse ei ole sätestatud teisiti. Kuna eelleping on tühine, ei tekkinud hagejal käsiraha tasumise kohustust ning hagejal on õigus see summa 20 000 krooni kostjalt

§ 1028

alusel tagasi saada.

§ 11

lg 3 kohaselt kui leping tuleb sõlmida teatud vormis, tuleb selles vormis sõlmida ka kokkulepped tagatiste ja teiste kõrvalkohustuste kohta, kui seadusest või lepingust ei tulene teisiti. Kuna leppetrahvi kokkulepe ei ole sõlmitud notariaalses vormis, on eelleping tühine ka leppetrahvi kokkuleppe osas. Kohus leiab, et hageja nõue leppetrahvi väljamõistmiseks on alusetu ja tuleb jätta rahuldamata. Gerty Pau Kohtunik