← Eesti

3-05-1299/3

KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Tallinna Halduskohus Kohtunik Lea Kuuse Otsuse tegemise aeg ja koht 15 .juunil 2006. a Tallinn Haldusasja number 3-05-1299 Haldusasi M.L.i kaebus Tallinna Linnav

§ 26lg 1 p 6) ja kummagi poole kohtukulu tema enda kanda.

Edasikaebamise kord Apellatsioonkaebus tuleb esitada 30 päeva jooksul kohtuotsuse avalikult teatavaks tegemisest arvates kohtuotsuse teinud halduskohtu kaudu. Apellatsioonkaebuse esitamisest tuleb asja otsustanud halduskohtule teatada kirjalikult 10 päeva jooksul kohtuotsuse avalikult teatavakstegemisest arvates. Apellatsioonkaebuse võib esitada teate esitanud isik (

§ 31lg 4 ja lg 5).

ASJAOLUD Tallinna Linnavalitsuse 19.10.2005.a. korraldusega nr 1954-k otsustati kinnitada Finantsplaneerimise Osaühingu poolt 21.03.2005.a. esitatud ekspertarvamus nr TR 845/2005, mis käsitleb Raudtee tänav 11 asuva hoone endisel individualiseeritaval kujul säilivust kuni 02.03.1997.a. kehtinud ORAS § 12 lg 8 p 1 ja 2 alusel ja sama seaduse samade sätete alates 02.03.1997.a. kehtiva redaktsiooni kohaselt. Märgitud korralduse 1 punktiga 2 otsustati jätta rahuldamata M.L.i taotlus Raudtee tänav 11, endisel kinnistul nr 1620 asuva hoone tagastamise kohta, kuna vara ei ole säilinud endisel individualiseeritaval kujul. Finantsplaneerimise Osaühingu poolt 21.03.2005.a. esitatud ekspertarvamuse nr TR 845/2005 kohaselt on õigusvastasele võõrandamisele järgnenud perioodil hoone põhikonstruktsioone asendatud 108 % ulatuses. Kuni 02.03.1997.a. kehtinud ORAS § 12 lg 8 p 2 kohaselt ei loeta ehitist endisel individualiseeritaval kujul säilinuks, kui põhikontruktsioonid on asendatud rohkem kui poole ulatuses. Käesoleval ajal kehtiva ORAS § 12 lg 8 p 2 kohaselt ei loeta ehitist säilinuks, kui kapitaalremondi, ümber-, peale-, alla- või juurdehituse tõttu lisandunud väärtus moodustab rohkem kui ¾ ehitise koguväärtusest. Finantsplaneerimise Osaühingu poolt 21.03.2005.a. esitatud ekspertarvamuse nr TR 845/2005 kohaselt moodustab kapitaalremontide ja juurdeehituste jääkväärtus 91% hoone koguväärtusest. Sama korralduse punktiga 3 otsustati alustada Raudtee tänav 11 asunud õigusvastaselt võõrandatud hoonete kompenseerimise menetlust. M.L. esitas kaebuse Tallinna Halduskohtule, vaidlustades Tallinna Linnavalitsuse 19.10.2005.a. korraldusega nr 1954-k tehtud otsustuse õigusvastaselt võõrandatud vara tagastamata jätmiseks põhjusel, et vara ei ole säilinud endisel individualiseeritaval kujul. KAEBUSE MOTIIVID Kaebuse kohaselt on Tallinna Linnavalitsuse korraldus seadusevastane, kuna selle aluseks oleva ekspertarvamuse läbiviimiseks ei järginud linnavalitsus ehitusekspertiisi läbiviimiseks kehtestatud korda. Nimelt ei teatanud linnavalitsus õigustatud subjektile teostatava ekspertiisi määramisest, samuti ei korraldanud objekti kohapealset ehitustehnilist uuringut.Sellise tegevusega rikuti Vabariigi Valitsuse 05.02.1993.a. määrusega nr 36 kinnitatud ”Õigusvastaselt võõrandatud vara tagastamise korra” punkti 27. Samuti leiab kaebaja, et ehitise hindamisel ehitise kohapealse ehitus-tehnilise uuringu tulemuste kasutamist näeb ette ka Vabariigi Valitsuse 25.11.1997.a. määrus nr 229”Ehitise endisel individualiseeritaval kujul säilimise hindamise kord ja metoodika” p.7

(8). Kaebuse väitel ei vasta tõele ekspertarvamuse p.1.3 väidetu, et objektile on eelnevate ekspertiiside käigus korduvalt teostatud ehitus-tehnilisi ülevaatusi. Tegelikult on tehtud üks põhjalik objekti ülevaatus, kuid seegi enne kapitaalremondi tehnilise dokumentatsiooni koostamist Kaebuse väitel on sellegi tehnilise ülevaatuse tulemusi kasutatud subjektiivselt. Ka leiab kaebaja, et eksperthinnangus on hulgaliselt vigu ja ebatäpsusi. 21.04.2006.a. muutis kaebaja kaebust, taotledes Tallinna Linnavalitsuse korralduse tühistamise asemel selle õigusevastaseks tunnistamist. Samuti muutis kaebaja kaebuse põhjendusi.Lisaks varemtoodud põhjendustele on kaebaja esile toonud konkreetsed väidetavad vead eksperthinnangus, mis kaebuse kohaselt moonutavad olulisi järeldusi. Kaebuse väitel on tõsiseks puuduseks oluliste arvutuste puudumine eksperthinnangus ja valede järelduste tegemine. Kaebaja leiab, et eksperthinnangus on arvutamata arvestuslik jääkväärtus Vο, kui parendusi/uuendusi poleks tehtud, kuid selle arvutamine peaks olema võimalik, lähtudes eksperthinnangus esitatud algse ehitise taastamisväärtusest 1 127 700 krooni hoone 83 % mahu kohta e 1 358 675 ehitise 100% mahu kohta. Kuna kõnealuse ehitise kohta on RPI Kommunaalprojekt poolt 1982.a. koostatud ”Uurimistööde aruanne ja lähteandmed Tallinnas,Raudtee 11 asuva majavalduse 2 kapitaalremondi tööprojekti koostamiseks”, ei ole põhjust mitte kasutada nimetatud uurimistöö tulemusi kui kõige usaldusväärsemaid. Viidatud aruanne annab hoone füüsiliseks kulumiseks ehitise algusest kuni
  1. aastani 63,2 %. Ekspertarvamus annab ehitise ehituse aastateks eelmise sajandi alusaastad ja seega kujuneks ehitise vanuseks 1991.a. ca 80 aastat, oleks keskmiseks kulumiks
  2. aastani 63,2/70 =0,9 % aasta kohta. Võõrandatud ehitise kulum oleks seega 63,2%+9*0,9% =71,3%. Võõrandatud ehitise taastamisväärtusest 1 358 675 ja kulumist 71,3 % lähtuvalt oleks Vο arvestuslikuks jääkväärtuseks, kui parendusi/uuendusi poleks tehtud, 1 358 675 krooni * 0,278=389 940 krooni. Seega ehitise jääkväärtuseks oleks V 1 306 755 krooni ( V= Vο+V= 389 940+ 916 815). Vabariigi Valitsuse 25.11.1997.a. määrus nr 220 p 19 määrab, et kui parenduste/uuenduste jääkväärtus on suurem kui ¼, kuid väiksem kui 3/4 ehitise jääkväärtusest, kuulub tagastamisele ehitise säilinud väärtusele vastav mõtteline osa. Seega peaks kaebuse kohaselt kuuluma valemi Vο/V järgi tagastamisele 29,8 %. Kaebaja juhib tähelepanu Tallinna pearhitekt J.Jaama 22.09.1981.a. kirjas märgitule, mille kohaselt elumaja Raudtee 11 ei kuulu lammutamisele lähima 15 aasta jooksul. Kaebuse esitaja leiab eespooltoodule tuginevalt, et vaidlustatud korraldus on vastuolus kehtiva õigusega ja rikub kaebuse esitaja õigust saada õigusjärgse omaniku pärijana tagasi õigusvastaselt võõrandatud vara. Kuna kõnealune ehitis on erastatud füüsilistele isikutele, ei saa kaebaja nõuda tagastamist kaasomandisse. Seetõttu on kaebaja sunnitud piirduma õigusvastase korraldusega tekitatud kahju hüvitamisega ning esitatud kaebusega soovib kaebaja korralduse õigusvastasue tuvastamist, et edaspidi esitada kahjunõue. VASTUSTAJA VASTUVÄITED Tallinna Linnavalitsus vaidleb kaebusele vastu ja peab kaebust põhjendamatuks. Ehitise endisel individualiseeritaval kujul ekspertiisi läbiviimist juhendab menetluslikult ” Ehitise endisel individualiseeritaval kujul säilimise hindamise kord ja metoodika”, mis on kinnitatud Vabariigi Valitsuse 25.11.1997.a. määrusega nr
  3. Nimetatud metoodika p 7 nimetab põhilised lähtematerjalid, mida ekspertiisi läbiviimisel arvesse võetakse, loetelu ei ole oma igas punktis kohustuslik. Ekspert teeb vastava valiku tulenevalt igast hinnatavast objektist konkreetselt ning olemasolevatest materjalidest lähtuvalt. Raudtee tn 11 puhul on ekspert võtnud aluseks juba varem koostatud antud vara puudutavad materjalid. Puudub alus kahelda eksperdi valikus. Ekspertiisi läbiviimine kahe erineva õigusaktide redaktsiooni kohaselt tähendab ka erinevate kriteeriumide hindamist. Samuti tuleb arvestada, et kuni 02.03.1997 kehtinud ORAS § 12 lg 8 redaktsiooni kohaselt ei omanud tähtsust ümberehitustööde teostamise seaduslikkus. Vastav säte on lülitatud ORAS-sse alles 02.03.1997.a., millisest hetkest alates tuleb tuvastada tehtud tööde õiguslik alus. Antud regulatsiooni kohaselt ei ole vajalik avada ehitise põhikontruktsioone ega teostada kohapealset vaatlust kui vastavad dokumentaalsed tõendid on eksperdile esitatud. Samuti väidab vastustaja, et kaebuse esitaja on esitanud ekspertiisile vastuväiteid ka varem ja talle on ammendavalt vastatud. Kaebuse väited ei lükka ekspertiisi järeldusi ümber. 3 Seoses kaebaja poolt muudetud kaebuses ekspertiisiakti kohta esitatud vastuväidetega, mis puudutavad konkreetselt ekspertarvamust ning mille osas vastustaja on kohtule esitanud ekspertarvamuse koostanud riiklikult tunnustatud eksperdi Toivo Rattaseppa kirjalikult antud selgitused ( tl 46-51), taotleb vastustaja ekspertarvamuse koostanud eksperdi Toivo Rattaseppa tunnistajana ülekuulamist. KOHTU PÕHJENDUSED
  4. ORAS § 12 lg 5 näeb ette, et õigusvastaselt võõrandatud vara tagastamise otsustab ja vara tagastamist korraldab valla-või linnavalitsus, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. ORAS § 17 lg 2 sätestab, et vara tagastatakse Vabariigi Valitsuse poolt kehtestatud korras. Vabariigi Valitsuse 05.02.1993.a. määrusega nr 36 kinnitatud „Õigusvastaselt võõrandatud vara tagastamise korra“ ( „Kord“) p.24 kohaselt otsustatakse vara tagastamine kohaliku komisjoni otsuse, õigusvastaselt võõrandatud vara toimiku ning tagastamist korraldava valla-või linnavalitsuse poolt täiendavalt kogutud materjalide alusel ( p 24).Õigusvastaselt võõrandatud vara tagastamata jätmise õiguslikud alused on sätestatud ORAS § 12 lõigetes 3, 6 ja
  5. „Korra“ p.25 näeb ette, et kohaliku omavalitsuse täitevorgan, asudes ette valmistama vara tagastamise otsustamist, määrab kindlaks, milliseid asjaolusid on vaja otsustamiseks täiendavalt tõendada ja milliseid dokumente hankida. Vara tagastamise otsuse ettevalmistamisel kontrollitakse, kas ei esine asjaolusid, mis omandireformi aluste seaduse paragrahvi 12 lõike 3 punktide 3-5, 7 ja 8 ning lõike 6 kohaselt välistavad vara tagastamise või nõuavad teatavate lisatingimuste täitmist ( „Korra“ p.29). „Korra“ p.28 kohaselt loetakse vara individualiseeritaval kujul säilinuks, kui see vastab omandireformi aluste seaduse paragrahvi 12 lõikes 8 esitatud tingimustele. Kui vara ei ole individualiseeritaval kujul säilinud, teeb valla- või linnavalitsus tagastamisest keeldumise korralduse, viidates omandireformi aluste seaduse paragrahvi 12 lõike 3 punktile 2 ning lõike 8 sellekohasele punktile. Kui omandireformi aluste seaduse paragrahvi 12 lõike 9 alusel otsustatakse tagastada vara mõtteline osa, tehakse korraldus vara ülejäänud osa tagastamisest keeldumise kohta. Tallinna Ringkonnakohtu 03.02.2004.a. otsusega haldusasjas nr 2-3/20/2004, millega jäeti rahuldamata Tallinna Linnavalitsuse apellatsioonkaebus Tallinna Halduskohtu 12.07.2002.a. otsusele nr 3-688/2002, millega tühistati Tallinna Linnavalitsuse 06.02.2002.a. korraldus nr 350-k, leiti, et Tallinna Linnavalitsusel on Raudtee tn 11 asuva vara tagastamise taotluse läbivaatamisel vaja teha kindlaks vara endisel individualiseeritaval kujul säilimine mitte ainult enne 02.03.1997.a. kehtinud ORAS § 12 redaktsiooni ja metoodika, vaid ka kehtiva seaduse ja metoodika alusel, mis võib olla kaebajale soodsam. Käesoleva vaidluse puhul on halduskohtu ülesandeks kontrollida, kas vaidlustatud korralduse aluseks võetud ja Tallinna Linnavalitsuse poolt kinnitatud Finantsplaneerimise Osaühingu 21.03.2005.a.ekspertarvamus nr TR 845/2005 on koostatud seaduse ja kehtiva metoodika nõuetele vastavalt ja kas esinesid vara tagastamist välistavad asjaolud. 2.Omandireformi aluste seaduse § 12 lg 3 p 2 kohaselt tagastatakse omandireformi objektiks olev õigusvastaselt võõrandatud vara vaid siis, kui see on säilinud endisel individualiseeritaval kujul. Vabariigi Valitsuse 05.02.1993.a. määrusega nr 36 kinnitatud 4 “Õigusvastaselt võõrandatud vara tagastamise korra ” p 27 kohaselt juhul, kui valla- või linnavalitsusel on tekkinud kahtlus vara endisel individualiseeritaval kujul säilimise suhtes, tellib ta ehitise endisel individualiseeritaval kujul säilimise kohta eksperthinnangu vastavalt ORAS § 12 lg 8 punktide 1 ja 2 ning lg-te 9 ja 10 sätetele. Ekspertiisi tellimisest teatab valla- ja linnavalitsus õigustatud subjektile, ehitise valdajale, üürnikele ja rentnikele, kellel on õigus esitada eksperdile tõendeid ja dokumente. Eksperthinnangu kinnitab valla- või linnavalitsus. Käesoleval juhul on ekspertiisi järeldused vaidlustatud muu hulgas põhjusel, et õigustatud subjektile ei teatatud ekspertiisi määramisest.Lisaks eespooltoodud sätetele on Vabariigi Valitsuse 25.11.1997.a. määrusega nr 220 kinnitatud “Ehitise endisel individualiseeritaval kujul säilimise hindamise kord ja metoodika” ( “Metoodika”) p.8 kohaselt õigustatud subekt, samuti senine ehitise valdaja kohustatud esitama kohaliku omavalitsuse täitevorganile kogu tema käsutuses oleva teabe ja kõik dokumendid, mis aitavad langetada objektiivset otsust ehitise endisel individualiseeritaval kujul säilimise määra kohta. HMS § 58 kohaselt ei saa haldusakti kehtetuks tunnistamist nõuda üksnes põhjusel, et haldusakti andmisel rikuti menetlusnõudeid või et haldusakt ei vasta vorminõuetele, kui eelnimetatud rikkumised ei võinud mõjutada asja otsustamist. Õigusvastaselt võõrandatud vara tagastamise korra ja ehitise endisel individualiseeritaval kujul säilimise hindamise korra ja metoodika osundatud sätete rikkumine võiks olla vara tagastamata jätmise korralduse tühistamise aluseks juhul, kui menetlusnormide rikkumine võis viia ebaõige ekspertarvamuse tegemiseni. Käesoleval juhul on kohtuistungil selgunud, et menetlusnormide rikkumise tõttu ei jäänud kaebajal esitamata teave ja dokumendid, mis võisid eksperthinnangut mõjuda. Ka kohtule esitatud kaebuses ei ole kaebaja märkinud, et märgitud rikkumise tõttu jäid tal eksperdile esitamata asjas tähtsust omavad tõendid. Seetõttu haldusmenetlusnormide rikkumine antud juhul ebaõigete järeldusteni eksperthinnangus viia ei võinud.
  6. Finantsplaneerimise Osaühingu poolt 21.03.2005.a. esitatud ekspertarvamuse nr TR 845/2005 punktis 1.3 on ekspertiisi teostaja seoses ehitus-tehnilise ülevaatusega märkinud, et objektile on eelnevate ekspertiiside käigus teostatud korduvalt ehitustehnilisi ülevaatusi. Lisaks on Eesti Riigiarhiivis säilinud täies mahus komplekteerituna PI Kommunaalprojekt poolt 1982.a. Raudtee 11 elamu kohta koostatud ehitus-tehnilised uuringud ja kapitaalremondi projektid, samuti 1990.a. ümberehitusprojekt.Eksperthinnangu p.1.4 on loetletud ekspertiisi läbiviimisel kasutatud lähteandmete- ja materjalide allikad, samuti on need lähteandmed ja –materjalid esitatud ekspertarvamuse lisas nr
  7. Eraldi on muu hulgas nimetatud eelnevad ekspertiisid ( p.1.5), millest nähtuvalt on kõnealuse ehitise endisel individualiseeritaval kujul säilivuse määra osas teostatud varasemalt 4 ekspertiisi , s.h 1994.a. AS Ehitusekspert, 1995.a. AS Ehitusekspert, 1998.a. OÜ Esten, 1998.a. OÜ Esten õiend 1998.a. eksperthinnangu juurde ning 2001.a. AS Ristart Kinnisvarabüroo poolt. Ekspert on eespooltoodust tulenevalt avaldanud seisukoha, et arhiividokumentide alusel on võimalik määrata ehitise endisel individualiseeritaval kujul säilivust ning puudub vajadus täiendava ehitus-tehnilise ülevaatuse teostamiseks. Kohus leiab, et kuigi Metoodika p 7 näeb ette ehitise hindamisel arvestada põhilisi lähtematerjale, milleks alap.8 kohaselt on ka ehitise kohapealse ehitustehnilise uuringu tulemused,samuti näeb Metoodika p.9 ette, et ehitise kohapealseks ülevaatuseks määrab 5 ekspert ülevaatuse aja ja teatab selle toimumisest ehitise hindamise tellijale ja teistele asjasthuvitatud isikutele vähemalt kolm päeva ette, ei tähenda eksperdi eespooltoodud seisukoht seda, et selliste uuringute tulemustega antud juhul ei arvestatud või et oleks jäänud seetõttu välja selgitamata olulised asjaolud, mis võisid viia valedele järeldustele. Tunnistajana kohtuistungil ütlusi andnud Tallinna Linnavalitsuse tellimusel ekspertiisi teostanud Toivo Rattasepp on seletanud, et eravalduses oleva ehitise ehitus-tehnilise ekspertiisi teostamiseks puudusid eksperdil volitused, mistõttu ei informeeritud ülevaatusest ka õigustatud subjekti, ent tegelikult on eksperdi kinnitusel ta ehitise 01.03.05 ka üle vaadanud ja tuvastanud ümberehitustööde ulatuse, kasutatud materjalid ja seisundi, mille tulemusi on kajastatud hoone ehitustööde ja tarindite kirjelduses ekspertarvamuse punktides 3.3 ja 3.
  8. Kohtu hinnangul objekti osas, mille puhul on korduvalt teostatud ehitus-tehnilisi ülevaatusi, ei tingi täiendava ehitus-tehnilise ülevaatuse läbi viimata jätmine iseenesest kõnealuse eksperthinnangu õigusvastasust. Kaebuse esitaja ei ole toonud esile selliseid asjaolusid, mis nimetatud rikkumise tõttu jäid arvestamata ja seega võinuksid mõjutada eksperthinnangu järeldusi. Ka arvestab kohus sellega, et eksperdi kinnitusel on ta tegelikult ehitise üle vaadanud.
  9. Eespoolnimetatud määrusega nr 220 kinnitatud ”Metoodika” p.13 kohaselt ei hinnata ehitiste juures tehtud parendusi/uuendusi, millele ei ole antud kasutusluba ja mis tuleb kohaliku omavalitsuse otsusel likvideerida kui omavolilised ehitised ehitusnormide ning planeerimis- ja ehitusseaduse paragrahvis 43 ehitisele esitatavate nõuete rikkumise korral vastavuses sama seaduse paragrahvi 70 lõikega
  10. Planeerimis- ja ehitusseadus kaotas kehtivuse ehitusseaduse jõustumisest alates 01.01.
  11. Seega nii ekspertiisi teostamise ajal kui ka korralduse vastuvõtmise ajal PES ei kehtinud. Samas tuleneb ”Metoodika” p.13 sõnastusest ja viidatud PES sätteist, et ei hinnata selliseid parendusi/uuendusi, millele ei ole antud kasutusluba ja mille kohta kohalik omavalitsus on teinud otsuse omavolilise ehitise likvideerimiseks. Käesoleval juhul niisuguse otsuse olemasolu tuvastatud ei ole. Samuti tuleb märkida, et vastavalt ENSV elamu- ja kommunaalmajanduse ministri 15.01.1980.a. käskkirjaga nr 11 kinnitatud ”Eesti NSV linnades ja alevites asuvate hoonete registreerimise juhendile” oli võimalik omavolilisi ehitisi seaduspärastada, mille käigus kanti vastavad muudatused tehnilise inventariseerimise dokumentatsiooni. ”Metoodika” p 7 näeb ühe põhilise lähtematerjalina ette ehitise inventariseerimisdokumendid. Seetõttu leiab kohus, et asjaolu, et omanike käsutuses ei olnud ehitise riikliku vastuvõtu akti ja kasutusluba, ei tähenda, et neid ei ole kunagi välja antud, et tegemist on seadustamata ehitisega ja et tegemist on omavolilise ehitisega, mille osas on tehtud otsustus likvideerimiseks. Eksperdil puudus alus ajavahemikul 1982-20.06.1991 teostatud ehitustööde mittearvestamiseks, pidades lisaks eespooltoodule silmas ka Riigikohtu 08.11.2004.a. otsuses nr 3-3-1-43-04 toodud seisukohta, mille kohaselt võib ehituse ekspluatatsiooni vastuvõtmise akti asendada ka avaliku võimu tegevus, millega sisuliselt tunnustatakse ehitis nõuetele vastavaks ja lubatakse kasutada vastavalt kasutatud otstarbele. 6
  12. ORAS § 12 lg 8 kuni 01.03.1997.a. kehtinud redaktsioon sätestas: „Vara loetakse endisel individualiseeritaval kujul säilinuks, kui vara kuju ja suurus ei ole oluliselt muutunud, arvestades, et 1) ehitised loetakse endisel individualiseeritaval kujul säilinuks ka siis, kui nende põhiotstarbel kasutatav kubatuur pole ümberehituste tõttu suurenenud või vähenenud rohkem kui poole ulatuses võõrandamisaegse kubatuuriga võrreldes; 2) ehitisi ei loeta endisel individualiseeritaval kujul säilinuks, kui kõik põhikonstruktsioonid on asendatud kokku rohkem kui poole ulatuses. Ehitise põhikonstruktsioonideks loetakse vundament, välispiirded, kandvad seinad, vahelaed ja katus.“ Esitatud ekspertarvamuses on ehitise endisel individualiseeritaval kujul säilivust kuni 02.03.1997.a. kehtinud ORAS redaktsiooni kohaselt käsitletud ekspertarvamuse IV osas ( ekspertarvamuse lk 15-17) ning vastavad arvutused on toodud lisatud tabelites . Ekspert on jõudnud järeldusele, et Raudtee tn 11 asuva õigusvastaselt võõrandatud ehitise põhikonstruktsioonid on asendatud rohkem kui poole ulatuses ( 108 %). Ehitise põhiotstarbel kasutatav kubatuur on ekspertarvamuse kohaselt suurenenud vähem kui poole ulatuses ( 16%). Riigikohtu 25.11.2004.a. kohtuotsuses kohtuasjas nr 3-3-1-44-04 leidis Riigikohus, et ORAS kohaselt loetakse ehitis endisel kujul mittesäilinuks ja seda ei tule tagastada, kui esineb vähemalt üks ORAS § 12 lg-s 8 sätestatud alustest. Ekspert ei ole kohustatud hindama ehitise säilivust mõlema kriteeriumi põhjal, kui on tuvastatud ehitise mittesäilimine vähemalt ühel alusel. Kuna ekspertiisi tulemusena on leitud, et ehitise põhikonstruktsioonid on asendatud rohkem kui poole ulatuses, siis ei ole ehitis endisel individualiseeritaval kujul säilinud ning Tallinna Linnavalitsuse vaidlustatud korraldus on kooskõlas kuni 02.03.1997.a. kehtinud ORAS § 12 lg 8 p
  13. 6.Alates 02.03.1997.a. jõustunud ORAS § 12 lg 8 p-de 1 ja 2 redaktsioon sätestas: „ Vara loetakse endisel individualiseeritaval kujul säilinuks, kui vara kuju, väärtus ja suurus ei ole oluliselt muutunud, arvestades, et 1) ehitis loetakse endisel individualiseeritaval kujul säilinuks, kui ehitise väärtus ei ole kapitaalremondi või ümber-, peale-, alla- või juurdeehituse tõttu kasvanud rohkem kui 1/4 võrra; 2) ehitist ei loeta endisel individualiseeritaval kujul säilinuks, kui ehitise väärtus on kapitaalremondi või ümber-, peale-, alla- või juurdeehituse tõttu kasvanud vähemalt ¾ võrra. ORAS § 12 lg 8 26.06.2000 jõustunud redaktsiooni kohaselt loetakse vara endisel individualiseeritaval kujul säilinuks, kui vara kuju, väärtus ja suurus ei ole oluliselt muutunud, arvestades, et 1) ehitis loetakse endisel individualiseeritaval kujul säilinuks, kui kapitaalremondi või ümber-, peale-, alla- või juurdeehituse tõttu lisandunud väärtus ei ületa 1/4 ehitise koguväärtusest; 2) ehitist ei loeta endisel individualiseeritaval kujul säilinuks, kui kapitaalremondi või ümber-, peale-, alla- või juurdeehituse tõttu lisandunud väärtus moodustab vähemalt 3/4 ehitise koguväärtusest. 7 Riigikohtu halduskolleegium märkis
  14. mai
  15. a otsuses nr 3-3-1-30-01 et ka "kuni
  16. juunini 2000 kehtinud ORAS § 12 lg 8 punktide 1 ja 2 redaktsioonist järeldub, et õigusvastaselt võõrandatud ehitise endisel individualiseeritaval kujul säilimise kindlakstegemiseks tuli ehitise juures tehtud parenduste/uuenduste tõttu lisandunud väärtust võrrelda ehitise kui terviku jääkväärtusega hindamise ajal". Samas ei saa tähelepanuta jätta , et ORAS § 12 lg 11 alusel Vabariigi Valitsuse 25.11.1997.a. määrusega nr 220 kinnitatud “Ehitise endisel individualiseeritaval kujul säilimise hindamise kord ja metoodika” kuni 29.10.2000 kehtinud redaktsioonis olnud p 16 sätestas:“ Ehitise säilimise määra selgitamiseks võrreldakse õigusvastaselt võõrandatud ehitise jääkväärtust (100%) pärast selle õigusvastast võõrandamist tehtud paranduste/uuenduste jääkväärtusega.“. Metoodika p.16 kehtetuks tunnistamisega sõnastati ümber p 17, mille sõnastus kuni 29.10.2000 sätestas:” Ehitis, mida õigustatud subjekt tagasi taotleb, loetakse endisel individualiseeritaval kujul säilinuks, kui selle ehitise väärtus ei ole oluliselt muutunud, arvestades, et ehitise juures pärast selle õigusvastast võõrandamist tehtud paranduste/uuenduste jääkväärtus ei ületa ¼ ( 25 %) õigusvastaselt võõrandatud ehitise jääkväärtusest.” Alates 29.10.2000 on p.17 järgmises redaktsioonis:” Ehitis loetakse endisel individualiseeritaval kujul säilinuks, kui parenduste/uuenduste jääkväärtus ei ületa 1/4 ehitise jääkväärtusest. Nimetatud tingimust väljendab võrratus V1 =< 1/4 V, kus V = V0 + V1 ja V on ehitise jääkväärtus, V1 on parenduste/uuenduste jääkväärtus ning V0 on arvestuslik jääkväärtus, mis ehitisel oleks siis, kui parendusi/uuendusi poleks tehtud. Eespooltoodust tuleneb, et käesoleval ajal kehtiva metoodika kohaselt ei ole ehitiseks õigusvastaselt võõrandatud ehitis ning ehitis kui varaline tervik on ehitis 1991.a. seisul. Vabariigi Valitsuse määrusega nr 220 kinnitatud metoodika p 3 kohaselt võrreldakse ehitise endisel individualiseeritaval kujul säilimise hindamiseks parenduste/uuenduste tõttu lisandunud väärtust ehitise koguväärtusega hindamise ajal. Ehitise koguväärtus hindamise ajal on ehitise jääkväärtus, mis saadakse kulumi mahaarvamisega ehitise taastamisväärtusest. Lisandunud väärtus on parenduste/uuenduste jääkväärtus, mis saadakse kulumi mahaarvamisega parenduste/uuenduste taastamisväärtusest. Taastamisväärtus on eksperthinnanguga antav ehitise( või parenduste/uuenduste) tinglik väärtus hindamise aja hindades, mis näitab samale kohale samasuguse ehitise ehitamiseks ( või vastavalt parenduste/uuenduste tegemiseks)vajalike kulutuste suurust. Kõnealuse ehitise endisel individualiseeritaval kujul säilivus alates 02.03.1997.a. kehtiva ORAS § 12 lg 8 kohaselt on toodud ekspertarvamuse lk 17-19 ning vastavad säilivuse arvutused ekspertarvamuse lisas tabelis 4 ja 4a. Sellest nähtuvalt on algse ehitise säilinud osade jääkväärtuseks 1991.a. seisuga 96 108 krooni, kapitaalremontidega, ümber-, peale-, allavõi juurdeehituste jääkväärtuseks hindamise aja seisuga on 916 815 krooni ning ehitise koguväärtuseks 1 012 923 krooni. Ekslik on kaebuse väide hindamise aja seisuga jääkväärtuse arvutamata jätmisest. Vο, s.o.jääkväärtus hindamise aja seisuga ( lisa 1 tabel 4 a lk 4, ekspertarvamuse tl 30) on 96 108 krooni. Ehitise endisel individualiseeritaval kujul säilimise hindamiseks võrreldakse parenduste/uuenduste tõttu lisandunud väärtust V ehitise koguväärtusega V hindamise ajal, kusjuures Vο=V- V, kuid ehitise koguväärtus hindamise ajal ei saa olla võõrandamisaegse hoone jääkväärtuse ja parenduste/uuenduste jääkväärtuste summa, millisel juhul arvestataks ehitise kui varalise terviku tarindeid kaks korda. Ehitise koguväärtus hindamise ajal koosneb õigusvastaselt võõrandatud ehitise säilinud osade jääkväärtusest hindamise kuupäeval ja 8 parenduste/uuenduste jääkväärtusest hindamise kuupäeval. Ekspertarvamuse kohaselt on algse ehitise säilinud osade jääkväärtuseks 9% ning kapitaalremontide ja uuenduste/parenduste jääkväärtuseks 91% ehitise koguväärtusest. Kohus leiab, et tehnikadoktor, riiklikult tunnustatud ekspert, atesteeritud kinnisvarahindaja T.Rattasepp on kirjalikult esitatud selgitustes koos näitlike arvutustega ning kohtuistungil tunnistajana ütlusi andes veenvalt põhjendanud ekspertarvamuse koostamisel selle vastavust ülalnimetatud metoodikale ja ORAS sätetele ning kaebuses toodud väited väärast arvutusest ümber lükanud. Kohus ei pea siinjuures vajalikuks nende arvutuste uuestiesitamist. Kinnitust ei ole leidnud väide oluliste arvutuste puudumisest. Siinjuures märgib kohus lisaks, et kaebuse esitaja on hoone kulumi arvutamisega seoses tuginenud Tallinna peaarhitekt J.Jaama 22.09.1981.a. kirjas nr 1/III-4/36412 märgitule, mille kohaselt elumaja Raudtee tn 11 ei kuulu lammutamisele lähema 15 aasta jooksul.Viidatud kirja väitega ei lükka kaebaja ümber ekspertarvamuse seisukohti. Kaebaja on jätnud märkimata, et samas kirjas ( ekspertarvamuse lk 71) , milles põhjendatakse kõnealusele elamule komplekskapitaalremondi teostamisega nõustumist, on hoone kulumise määraks esialgsest väärtusest määratud 71 %. Ekspertarvamuses on põhjalikult käsitletud hoone kulumit ning sellest nähtub, et püstpalkhoone normatiivne eluiga ilma kapitaalremontideta on 70-80 aastat, kulum 1,25-1,40n % aastas. Seega oli Raudtee 11 elamu normatiivne kulum 1991.a. keskmiselt 105 % . Raudtee tn11 elamu füüsiliseks kulumiks 1981.a. oli eksperthinnangu kohaselt 63,2 % , koos puuduvate tarindiosadega 71 %. Kuna esitatud ekspertarvamuse kohaselt moodustab kapitaalremontide ja juurdeehituste jääkväärtus 91% hoone koguväärtusest, ei ole ehitis endisel individualiseeritaval kujul säilinud ning vaidlustatud korralduses on põhjendatult jäetud M.Lavrovi taotlus vara tagastamiseks ORAS § 12 lg 8 p 2 kehtiva redaktsiooni a alusel rahuldamata, sest lisandunud väärtus moodustab rohkem kui ¾ ehitise koguväärtusest.
  17. „Ehitise endisel individualiseeritaval kujul säilimise hindamise korra ja metoodika“ punkt 15 sätestab, et eksperdiarvamus koosneb järgmistest osadest: 1) lähteülesanne ja lähteandmed, 2) ehitise ehitustehniline uuring, 3) ehitise hindamine koos vastavate arvutustega ja 4) järeldused arvutustulemuste kohta, näidates, millisel määral on ehitise jääkväärtus paranduste/uuenduste tõttu kasvanud, ning olenevalt paranduste/uuenduste ulatusest ka ehitise säilinud jääkväärtuse ja paranduste/uuenduste jääkväärtuse mõtteliste osade suurus. Tallinna Linnavalitsuse poolt M.Lavrovi taotluse lahendamiseks tellitud ekspertiisi tulemused ei kinnita kaebuse esitaja väidet õigusvastaselt võõrandatud ehitise endisel individualiseeritaval kujul osalisest säilimisest ning korralduse õigusvastasusest. Käsitletav eksperthinnang on antud kooskõlas seaduse ja kehtiva metoodikaga. Teatud menetlusnõuete rikkumised ei tähenda eksperthinnangu esitatud järelduste vastuolu seaduse ja selle alusel antud õigusaktidega ja ei muuda ekspertarvamuse järeldusi.Tallinna Linnavalitsus on vara mittetagastamise küsimuse lahendanud kooskõlas ORAS sätestatuga ning selle kohta antud korraldus on eespooltoodust tulenevalt õiguspärane . 9 8.

§ § 92 lg 1 kohaselt pool, kelle kahjuks kohtuotsus tehti, kannab kohtukulud.

§ 93

lg 1 kohaselt poolele, kelle kasuks kohtulahend tehti, mõistetakse välja tema poolt kantud kohtukulud. Kuna Tallinna Linnavalitsus kohtukulude nõuet esitanud ei ole, jäävad kummagi menetlusosalise kanda tema enda kohtukulud. Lea Kuuse kohtunik 10

🔗 Ametlikule allikale

Tehisintellekti selgitus ametliku seadusteksti põhjal. Orienteeruv, ei asenda õigusnõustamist.