KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Tallinna Halduskohus Kohtunik Marion Vakker Otsuse tegemise aeg ja koht 22.september 2005, Tallinn Haldusasja number 3-398/2004 Haldusasi M.M. kaebused Tallinna Kesklinna Valitsuse 28.09.2000 eluruumide ümberhindamise akti tühistamiseks, Kesklinna Valitsuse 04.12.2001 kirja nr 1-22/3983 p 17 tühistamiseks, Lai t 35 korterite 2 ja 4 mitteeluruumidest eluruumideks muutmise toimingu õigusvastaseks tunnistamiseks, Kesklinna Valitsusele ettekirjutuse tegemiseks, Tallinna Linnavalitsuse 28.05.2003 korralduse nr 1314-k p 1.3 tühistamiseks ja Tallinna Linnavalitsusele ettekirjutuse tegemiseks Asja läbivaatamise kuupäev 30.august 2005 Menetlusosalised M.M. esindaja Riina Blauhut, Tallinna Linnavalitsuse esindaja Monika Pihlak ja Tallinna Kesklinna Valitsuse esindaja Tõnu Kõrda RESOLUTSIOON Jätta M.M. kaebused rahuldamata. Edasikaebamise kord Otsuse peale on õigus 30 päeva joooksul otsuse avalikult teatavakstegemisest arvates esitada apellatsioonkaebus Tallinna Ringkonnakohtule Tallinna Halduskohtu kaudu. Apellatsioonkaebuse esitamisest tuleb otsuse teinud kohtule kirjalikult teatada 10 päeva jooksul arvates otsuse avalikult teatavakstegemisest. Apellatsioonkaebuse saab esitada üksnes teate esitanud isik. ASJAOLUD 28.09.2000 kinnitas Tallinna Kesklinna vanema asetäitja J.L. Lai t 35 eluruumide ümberhindamise akti (kt I, lk 13). Ümberhindamise põhjusena viidatakse aktis asjaolule, et korteritele vastavad 1 mõttelised osad olid väljendatud protsentides ja korter 3 juurde kuuluvaks oli arvestatud ka trepikojas asetsev panipaik. Ümberarvestuse aluseks olid elamu tehnilised andmed: Tallinna Tehnilise Inventariseerimise Büroo poolt 1983.a. valmistatud inventariseerimisplaan ja eksplikatsioon. 04.12.2001 Tallinna Kesklinna Valitsuse kiri nr 1-22/3983 on adresseeritud Tallinna Hooneregistrile ja selles palutakse Hooneregistrit registreerida mitteeluruumid ning korteritele ja mitteeluruumidele vastavad mõtteliste osade suurused vastavalt lisatud ümberhindamise aktidele, muuhulgas ka kirja p-s 17 märgitud aadressil Lai t
- Nimetatud punktist nähtub, et hooneregistrile esitati Lai t 35 ümberhindamise akt ja parandustega eksplikatsioon (kt I, lk 95- 99). 28.05.2003 Tallinna Linnavalitsuse korraldusega nr 1314-k määrati Kesklinna linnaosas Lai t 35 ehitiste teenindamiseks vajalik maa korteriomandi seadmiseks. Korralduse p 1 alap 1.3 määrati maa sihtotstarbeks elamumaa (E). 30.03.2004 seisuga ehitisregistri andmestikust nähtub, et ehitis (Lai t 35 elamu) on kantud ehitisregistrisse, et selle kasutamise otstarve on muu kolme või enama korteriga elamu, et elamus on 6 eluruumi ja mitteeluruume ei ole, et eluruumi 1 (2-toaline korter, eluruumi pind 42,4 m2) omanikuks on OÜ Tergo, eluruumi 2 (1-toaline korter, eluruumi pind 23,8 m2) omanikuks on Tallinna Kesklinna Valitsus, eluruumi 3 (3-toaline korter, eluruumi pind 58,6 m2) omanikuks on Marika Nousiainen, eluruumi 4 (1-toaline korter, eluruumi pind 22,3 m2) omanikuks on Tallinna Kesklinna Valitsus ja eluruumide 5 ja 6 (1-toaline korter, eluruumi pind 26,9 m2, eluruumi 6 pind 17,8 m2 ) omanikuks on M.M. (kt I, lk 52,53). KAEBAJA SEISUKOHT Hoones Lai t 35 on kokku neli korterit ja kaks mitteeluruumi üldpinnaga 46,1 m
- Kaebajale kuulub kaks korterit (nr-d 5 ja 6). 18.11.2002 esitas kaebaja Kesklinna Valitsusele avalduse, milles teatas, et ta soovib teostada mitteeluruumi ostueesõigust MEES §5 lg 3 p 3 alusel. 04.12.2002 sai ta Kesklinna Valitsuselt kirja, milles teatati, et Lai t 35 hoones puuduvad mitteeluruumid, mistõttu ei saa neid ka erastada. 15.07.2003 Kesklinna Valitsusele saadetud kirjas märkis kaebaja, et lähtudes Kesklinna Valitsuse, hooneregistri ja Tallinna Oktoobri Rajooni RSN TK dokumentidest on Lai t 35 ruumide 7-10 otstarve olnud ametiruum ja neid ruume kasutab käesoleva ajani rendilepingu alusel AS I. kontoriruumina. 29.07.2003 sai ta Tallinna Linnavalitsusest 28.05.2003 korralduse nr 1314-k, mille järgi on hoone Lai t 35 krundi maa 100% elamumaa. Kaebaja leiab, et Tallinna Linnavalitsuse 28.05.2003 korraldus nr 1314-k on õigusvastane seetõttu, et see ei kajasta õigesti Lai t 35 ehitises asuvate ruumide tegelikku kasutusotstarvet, so hoones asuvad lisaks eluruumidele ka mitteeluruumid ning seetõttu ei ole õigustatud määrata ehitise teenindamiseks vajaliku maa sihtotstarbeks 100% elamumaa. Kaebaja seisukoht rajaneb asjaolul, et Tallinna Hooneregistri plaanidest ja eksplikatsioonist tuleneb, et Lai t 35 asuvad 6 ruumi on kasutuses mitteeluruumidena (ametiruumidena). Tallinna Tehnilise Inventariseerimise Büroo poolt 1982-1983.a. tehtud hoone Lai t 35 asendiplaan koos ruumide eksplikatsiooniga ei vasta küll PES §36 lg 2, kuid ümberehitusprojekti mõõdu annavad need plaanid välja küll. Hoone plaanil on praeguse korteri 2 ruum nr 10 olnud ametiruum. Nimetatud korter on olnud mitteeluruum ka ENSV seaduse „Eesti NSV linna ja linnarajooni töörahva saadikute nõukogu kohta“ §17 p 8 ja §31 p 9 järgi. Seda tõendab ka Tallinna Oktoobri Rajooni RSN TK 20.04.1989 kiri nr A-15/677, mille lisa 1 p 10 näitab ametiruumina Lai t 35-5, mis on praegune korter nr
- Lai t 35 korter 4 tehti mitteeluruumiks peale 1983.a. plaanide ja eksplikatsiooni koostamist, s.o. Tallinna Lääne Rajoonivalitsuse 25.10.1991 määruse nr 83 p 3.2, millega tunnistati korter nr 4 sanitaar- ja tehnilistele tingimustele mittevastavaks. Korterite alaliseks elamiseks kõlbmatuks tunnistamise põhjuseks oli nende mittevastavus eluruumide asendile ja valgustusele esitatavatele nõuetele ja mis olid ette nähtud ENSV Elamu- ja Kommunaalmajanduse Ministeeriumi, ENSV Riikliku 2 Ehituskomitee ja ENSV Tervishoiministeeriumi 01.04.1986 käskkirjadega kinnitatud juhendi „Riikliku ja ühiskondliku elamufondi elumajade ja eluruumide alaliseks elamiseks hindamine“ pdes 6 ja
- Samuti ei vastanud nendes ruumides loomuliku valgustuse tingimused tõenäoliselt SNiP 2.07.01-89 p 9.19 toodud nõuetele, mis nägi ette eluruumides päikeseinsolatsiooni vähemalt 3 tundi päevas perioodil 22.aprill kuni 22.august. Nimetatud normatiivaktid kehtisid Eestis edasi ka peale Eesti iseseisvumist. Ülalnimetatud SNiP p 9.19 tühistas EV Valitsuse 26.01.1999 määrusega nr 38 kehtestatud „Eluruumidele esitatavad nõuded“ p 5, mis nägi ette, et eluruumi elu-, töö- ja magamistubades peab olema loomulik valgustus, mille mõju hindamiseks kasutatav insolatsiooninäitaja peab olema mitte vähem kui kolm tundi päevas. Vabariigi Valitsuse 08.08.2000 määrusega nr 267 muudeti ülalnimetatud nõuete p 5, mille kohaselt peab eluruumi igal elu-, töö- ja magamistoal ning eraldi ruumis paikneval köögil olema vähemalt üks lahtikäiv aken, mis annab võimaluse ruumide tuulutamiseks ning tagab nendes piisava loomuliku valgustuse. Riigikohtu halduskolleegiumi 13.06.2003 otsuses on mõistet „piisav loomulik valgustus“ tõlgendatud selliselt, et eluruumis peab olema tagatud vähemalt kolmetunnine insolatsiooninäitaja. Insener Rein Jolleri 31.07.2005 arvamuse kohaselt ei ole Lai t 35 korterid 2 ja 4 sobivad eluruumideks, sest ruumid ei saa aastaringselt päikeseinsolatsiooni. Ka praegune omavalitsusvõim on õigusjärglasena oma eelkäijate tegusid tunnustanud – nii on olemas 03.12.1993 Tallinna Linnavalitsuse määrus nr 327, millega kehtestati mitteeluruumide renditariifid. Nende tariifide alusel sõlmiti 15.08.1995 mitteeluruumide rendileping AS-ga I.. Seda lepingut muudeti Kesklinna Valitsuse 18.05.1996 korralduse nr 662 p 15 alusel ja pikendati Kesklinna Valitsuse 13.02.2001 kirjaga. Ka hoone Lai t 35 tehnilise passi, seisuga 23.02.1983 lahtrisse 24 on märgitud 20,3 m2 mitteelamispinda. Keskaegne elamu polnud kaugeltki eluruum, vaid seal ka töötati, mistõttu algses elamu projektis ei saanud puududa tööruumid, mis on aga mitteeluruumid. Kuna AS I. kasutuses olev mitteeluruumide kogusuurus 46,1 m2 moodustab ehitise üldpinnast (191,8 m2) 24%, siis leiab kaebaja, et Lai t 35 ehitise teenindamiseks vajalik maa korteriomandi seadmiseks õige sihtotstarve on – elamumaa 76% ja ärimaa 24%. 22.04.2004 kaebaja täiendas kaebust. Kaebaja väidetel oli olemas hoone Lai t 35 ümberehitusprojekt ja hoones olid kuni 19.12.2001 olemas seaduslikud mitteeluruumid. Kuna muudatused 19.12.2001 hooneregistris on tehtud ebaseaduslikult ilma kaebaja kui ühe hoone kaasomaniku nõusolekuta, mida nägi ette tol ajal kehtinud AÕS §74 lg 1, siis sama paragrahvi lg 2 järgi olid need muudatused kehtetud. 19.12.2001 kehtinud Tallinna Linnavolikogu määruse nr 43 p 3 ja 8 kohaselt käsitletakse ehitise või selle osa kasutamise otstarbe muutmisena eluruumi muutmist mitteeluruumiks ja Tallinna linnale kuuluva mitteeluruumi eluruumiks muutmise lubamine otsustatakse Tallinna Linnavalitsuse korraldusega ja reaalosadena käibes oleva ehitise või selle osa kasutamise otstarbe muutmiseks või hooneregistrist kustutamiseks oli vajalik kõigi kaasomanike või korteriühistu nõusolek. Lai t 35 mitteeluruumide eluruumiks muutmiseks Tallinna Linnavalitsuse korraldus puudub. Seega puudus Lai t 35 hoones olnud mitteeluruumide eluruumideks tegemisel seaduslik alus, mistõttu Kesklinna Valitsuse 04.12.2001 kirja nr 1-22/3983 p 17 kuulub tühistamisele. Seega on hoones ka praegu seaduslikult mitteeluruumid korterite 2 ja 4 näol, millele aga ei vasta olemasolevad ehitisregistri kanded. Tallinna Kesklinna Valitsuse 28.09.2000 eluruumide ümberhindamise akti järgi on hoones Lai t 35 samuti mitteeluruumid ja akti koostamise seisuga olid korterid 2 ja 4 mitteeluruumid ka hooneregistri andmetel. Nimelt keeldus hooneregister oma 06.07.2001 kirjaga Tallinna Kesklinna Valitsuse 06.06.2001 kirjas palutud mõtteliste osade, sh Lai t 35 registreerimisest põhjusel, et eluruumide ümberhindamise aktis esitatud andmed ei vastanud hooneregistri andmetele. Seejärel tellis Kesklinna Valitsus Lai t 35 parandustega eksplikatsiooni ja jättis sellest välja seal olnud mitteeluruumid ja asendas need eluruumidega. See uus eksplikatsioon koos endise 28.09.2000 eluruumide ümberhindamise aktiga esitati hooneregistrile 04.12.2001 kirjaga. Ei parandatud mitte eluruumide ümberhindamise akti nagu märkis hooneregister, vaid hoone eksplikatsiooni. 3 Hooneregister kustutas selle kirja alusel hoone Lai t 35 vana eksplikatsiooni, kus olid olemas mitteeluruumid. Ülalnimetatud akt kuulub aga tühistamisele, kuna ta peegeldab hoones Lai t 35 eluruumide ja mitteeluruumide osas valitsenud olukorda moonutatult ja pole üheselt mõistetav ning on mitmeti tõlgendatav. Samuti puudub aktil kaebaja allkiri, millega ta oleks nõustunud hoone Lai t 35 mitteeluruumide tegemisega eluruumideks. Kaebajal on selle hoone suhtes varanduslikud ja perekonnaeluga seotud huvid, kuna ta on korterite 5 ja 6 omanikuna Lai t 35 kaasomanik. AS-s I. kontoriruumides töötab tema abikaasa A.M., kellelt ta soovib saada igapäevast ja pidevat tuge kolme lapse kasvatamisel. Lisaks on ta sisuliselt 50% AS I. aktsiate omanik ja otseselt huvitatud äriühingu käekäigust. Kaebaja soovib, et AS I. tegevus toimuks tema silma all, et kaitsta enda ja oma 3 lapse huve. Selleks vajab ta, et AS I. kontor oleks samas majas, kus kaebaja elab. Seoses sellega ta soovib kaasa rääkida selle hoone majandusliku otstarbe olulisel muutmisel ja selline muutmine vajab kaebaja nõusolekut. Tallinna Kesklinna Valitsuse poolne mitteeluruumide kaotamine Lai t 35 hoonest, on hoone majandusliku otstarbe oluline muutmine ja sellega on rikutud kaebaja õigust kaasa rääkida hoone majandusliku otstarbe olulisel muutmisel. Tallinna Kesklinna Valitsus on 19.12.2001 teinud hooneregistris ebaseadusliku toimingu, millega on muutnud Lai t 35 mitteeluruumid eluruumideks hoone kaasomanike nõusolekuta ja neile teatamata. Tallinna Linnavalitsuse 28.05.2003 korraldus nr 1314-k rikub kaebaja õigust erastada ehitises asuvad mitteeluruumid MEES §5 lg 3 p 3 alusel. Kaebaja loodab, et endise olukorra taastumisel Tallinna Kesklinna Valitsuse keeldumine kaebaja avaldusi rahuldamast lõpeb ja ta saab need mitteeluruumid erastada. Vastavalt MEES §2 lg 1 on erastamise objektiks elamus asuv mitteeluruum koos selle suurusele vastava muu osaga elamust. Elamuks MEES mõttes loetakse hoonet, milles asuvate eluruumide üldpind on vähemalt võrdne selles hoones asuvate mitteeluruumide üldpinnaga. Lai t 35 korterid 2 ja 4 vastavad sellele tingimusele. Erastamisele kuuluvad kõik taolised ruumid, v.a. kohaliku omavalitsuse volikogu poolt määratud kohaliku omavalitsusüksuse omandis olevad mitteeluruumid, mida ei erastata mõjuvatel põhjustel üldistes huvides. Sellekohane Tallinna volikogu otsus puudub. Kaebaja põhjendatud huviks maa sihtotstarbe määramisel on järgmised asjaolud: 1)et Lai t 35 kortereid saaks ka edaspidi kasutada AS I. kontorina, kas siis mitteeluruumidena eelistatavalt kaebajale erastatuna või kui mitte, siis vähemalt rendilepingu alusel, mis võimaldaks kaebaja perekonnaelu ühildada AS I. tegevusega; 2)et Tallinna Kesklinna Valitsus kooskõlastaks Lai t 35 majandusliku otstarbe muutmise ja muud hoonesse puutuvad küsimused. Kaebaja palub kohut tühistada Tallinna Kesklinna Valitsuse 28.09.2000 eluruumide ümberhindamise akt ja Tallinna Kesklinna Valitsuse 04.12.2001 kirja nr 1-22/3983 p 17 ning teha Kesklinna Valitsusele ettekirjutus nimetatud kirja tagasitäitmise kohta, st registreerida ehitisregistris hoone Lai t 35 korterite 2 ja 4 ruumid uuesti mitteeluruumidena, tunnistada Kesklinna Valitsuse hoone Lai t 35 korterite nr 2 ja 4 mitteeluruumidest eluruumideks muutmise toiming õigusvastaseks, tühistada Tallinna Linnavalitsuse 28.05.2003 korralduse nr 1314-k p 1.3 ja kohustada Tallinna Linnavalitsust muutma nimetatud korralduse p 1.3 märkides sellesse Lai t 35 maa sihtotstarbeks 76% elamumaa ja 24% ärimaa. VASTUSTAJATE SEISUKOHAD Tallinna Linnavalitsus ja Tallinna Kesklinna Valitsus vaidlevad kaebustele vastu ja paluvad need jätta rahuldamata. Seoses korteriomandi seadmisega ning tulenevalt Vabariigi Valitsuse 12.10.1999 määrusega nr 302 kinnitatud Vabariigi Valitsuse 01.07.1993 määruse nr 198 Eluruumide erastamise korraldamine muutmise korrast vormistab kohustatud subjekt eluruumide ümberhindamise akti, millest lähtutakse 4 tehingute ja toimingute tegemisel ning parandatakse vead nii korterite ostu-müügilepingutes kui ka inventariseerimise plaanil ja eksplikatsioonil. Kesklinna Valitsus koostas 28.09.2000 Lai t 35 eluruumide ümberhindamise akti. Akt koostati põhjusel, et korteritele vastavad mõttelised osad olid väljendatud protsentides ja korter nr 3 juurde kuuluvaks oli arvestatud ka trepikojas asetsev panipaik. Akti kohaselt asuvad Lai t 35 hoones üksnes eluruumid, missugune fakt kajastub nii hooneregistri väljavõttes kui ka ehitisregistris. Lai t 35 asuva elamu esimese korruse ruumid ei ole MEES §2 lg 2 mõistes mitteeluruumid, kuna selleks puuduvad seaduses loetletud dokumendid: ehitus- (ümberhitus-) projekt, kasutusluba või valla või linnavalitsuse otsus nimetatud ruumide alatiseks kasutamiseks mitteeluruumidena. Lai t 35 asuv ehitis on ehitatud elamuna, on olnud seda läbi aegade ja linnavalitsusele teadaolevalt ei eksisteeri ühtegi MEES §2 lg 2 nimetatud dokumenti, mis oleks aluseks mitteeluruumide määramiseks Eluruumide erastamise kohustatud subjekt vastutab eluruumide ümberhindamise aktis olevate andmete õigsuse eest. Kaebaja väide, et ümberhindamise aktil peab olema ka tema allkiri, ei tugine ühelegi õigusaktile. Vastavalt maakatastri seaduse §18 lg 3 kehtestab sihtotstarvete liigid ja määramise korra Vabariigi Valitsus. Tulenevalt Vabariigi Valitsuse 24.01.1995 määrusega nr 36 kinnitatud katastriüksuse sihtotstarvete liikide ja nende määramise aluste korra p 7 määrab katastriüksuse sihtotstarbe kohalik omavalitsusorgan, kelleks Tallinna linnas on SAPA juhindudes KOKS §9 ning maakatastriseaduse §18 ja
- Korra p 2 kohaselt on katastriüksuse sihtotstarve õigusaktidega määratud ja maaomaniku või maavaldaja poolt rakendatud katastriüksuse otstarve või otstarbed. Teisisõnu peab määratud sihtotstarve vastama tegelikule kasutusele. Kuna Lai t 35 hoones asuvad üksnes korterid, siis on SAPA määranud Lai t 35 katastriüksuse sihtotstarbeks 100% elamumaa alaliigina korruselamumaa. Kaebajale kuulub Lai t 35 hoones kaks eluruumi, ehk korterit. Kaebaja poolt vaidlustatud määratud sihtotstarve puudutab Kesklinna Valitsusele kuuluvat pinda. Kuna renditav pind kuulub Kesklinna Valitsusele, ei saa olla kaebajal tekkinud õiguspärast ootust nimetatud ruumide erastamiseks ei eluruumi ega ka mitteeluruumina, mistõttu ei saa ka rääkida kaebaja subjektiivsete õiguste rikkumisest, sh piirangutest omandiõiguse teostamisel kaebaja omandis olevatele eluruumidele. Tallinna Linnavalitsuse 28.05.2003 korraldusega nr 1314 on muuhulgas tegemist sihtotstarbe määramisega ning mitte muutmisega, kuna varem ei ole õigusaktide kohaselt Lai t 35 maale sihtotstarvet määratud. Seega ei ole ka siin kaebaja õigusi rikutud ega temast kui ehitise kaaomanikust mööda mindud. KOHTU PÕHJENDUSED Kohus, ära kuulanud protsessiosalised ja uurinud kohtule esitatud tõendeid nende kogumis ja vastastikuses seoses, leiab, et kaebused ei ole põhjendatud ja need tuleb jätta rahuldamata. Kohus põhjendab oma seisukohta järgmiselt: 1.Tallinna Kesklinna Valitsuse poolt 28.09.2000 koostatud Lai t 35 asuvate eluruumide ümberhindamise akti õigusvastasus Kaebaja oli nimetatud akti koostamise ajal Lai t 35 korteri nr 5 omanik omandades selle 28.09.1995 ostu-müügilepinguga K.S.lt (kt I, lk 24). Nagu nähtub ostu-müügilepingust, moodustas nimetatud korter 13,61% mõttelist osa elamust. Vabariigi Valitsuse 12.10.1999 määrusega nr 302 muudeti Vabariigi Valitsuse 01.07.1993 määrusega nr 198 kinnitatud „Eluruumide erastamise korra“ mitmeid punkte. Korra p 7.1 kohaselt kui eluruumide erastamise käigus kindlaksmääratud mõtteliste osade suurus ei ole eluruumi ostumüügilepingus väljendatud hariliku murruna, teisendab kohustatud subjekt erastamise ostumüügilepingus protsendina või kümnendmurruna kindlaksmääratud mõttelise osa suuruse harilikuks murruks. Korra p 7.2 nägi ette, et kui korterile või mitteeluruumile vastava elamu mõttelise osa kindlaksmääramisel ei ole lähtutud korteri või mitteeluruumi üldpinna suhtest kogu hoone korterite ja mitteeluruumide üldpinda, on kohustatud subjektil kohustus parandada tekkinud 5 viga. Tekkinud viga parandatakse lihtkirjalikus vormis. Korterile või mitteeluruumile vastava mõttelise osa kindlaksmääramiseks teeb kohustatud subjekt ümberarvestuse, lähtudes korteri või mitteeluruumi üldpinna suhtest kogu hoone korterite ja mitteeluruumide üldpinda. Korterile või mitteeluruumile vastava mõttelise osa suuruse ümberarvestuse tegemisel arvestatakse mitteeluruumidena ainult neid ruume, mis on vastavalt ehitus (ümberehitus) projektile või kohaliku omavalitsuse otsusega ette nähtud alaliselt kasutamiseks mitteeluruumina ja on kehtestatud korras kantud hooneregistrisse. Korra p 7.3 kohaselt korterile või mitteeluruumile vastava mõttelise osa suuruse ümberarvestuse tegemise kohta vormistab kohustatud subjekt eluruumide ümberhindamise akti. Kui elamus on MEES §2 lg 2 sätestatud tingimustele vastavaid mitteeluruume, lisatakse ümberhindamise aktile ka väljavõte projektist (ümberehitusprojektist) või ehitise vastuvõtuakt või kohaliku omavalitsuse otsus ruumide arvamise kohta mitteeluruumide hulka. Aktis olevate andmete õigsust kinnitab kohustatud subjekti esindaja oma allkirjaga. Korra p 7.4 kohaselt tehtud ümberarvestustest informeerib eluruumide erastamise kohustatud subjekt elamu kõiki korteriomanikke isiklikult väljastusteatega tähtkirjaga. Elamu korteriomanikul on õigus akti ja akti lisadega tutvuda ning esitada kaebusi ühe kuu jooksul pärast isiklikku teavitamist. Vastupidiselt kaebaja väitele, ei näe kord ette, et aktil peab olema korteriomaniku allkiri. Arvestades ülalnimetatud nõudeid koostas Tallinna Kesklinna Valitsus 28.09.2000 Lai t 35 eluruumide ümberhindamise akti (kt I, lk 13). Aktis märgitakse ümberhindamise põhjusena asjaolu, et korteritele vastavad mõttelised osad olid väljendatud protsentides ja korter 3 juurde kuuluvaks oli arvestatud ka trepikojas asetsev panipaik inv pl nr 21, üldpinnaga 0,3 m
- Elamu tehnilised andmed, mille alusel ümberarvestus tehti olid Tallinna Tehnilise Inventariseerimise Büroo poolt 1983.a. valmistatud inv.plaan ja eksplikatsioon. Vastustajate väidetel kajastab akt ainult elamus olevaid eluruume. Tunnistaja J.L. seletas kohtuistungil, et ümberhindamisaktiga ei saa ruumide otstarvet muuta ja et ümberhindamise akt peab kajastama tervik olukorda. Kuna plaanid, mis olid hooneregistris, ei olnud korras, siis palus hooneregister korrastada eksplikatsioone. Kes on eksplikatsioonil parandusi teinud, ei osanud J.L. öelda. Kuni 1997.a. võis eluruume kasutusele anda rendilepingu alusel. Enne ümberhindamisakti koostamist kontrolliti J.L.`i väidetel kõiki arhiividokumente ja ükski dokument ei näidanud, et mõned Lai t 35 asuvad ruumid on muudetud mitteeluruumideks. Kaebaja väidetel sai ta akti abikaasa käest ja aktis olid õigesti märgitud temale kuuluva korteri mõttelise osa suurus. Kaebaja ei esitanud kohtule tõendeid selle kohta, et selle akti lisaks oli ehitus (ümberehitus) projekt või kohaliku omavalitsuse otsus, millest nähtuks, et Lai t 35 hoones on mõni ruum arvatud alaliseks kasutamiseks mitteeluruumina ja need ruumid on kehtestatud korras kantud hooneregistrisse. Et akti tekst sisaldab sõna „mitteeluruum“, ei anna iseenesest alust sisustada selle teksti sellisest, et elamus asuvad mitteeluruumid. Eluruumide ümberhindamise akti kui blanketi vorm on kinnitatud korra lisana nr 9 ja selle muutmiseks puudub kohalikul omavalitsusel õigus. Kohus nõustub tunnistajaga selles, et ümberhindamisaktiga ei saa muuta ruumide kasutusotstarvet ja et kõnealuse ümberhindamisakti koostamise tingis tekkinud viga, st eluruumi ostu-müügilepingus protsendina kindlaksmääratud mõttelise osa suurus tuli teisendada harilikuks murruks. Eeltoodut arvestades on Tallinna Kesklinna Valitsuse poolt 28.09.2000 koostatud Lai t 35 eluruumide ümberhindamise akt seaduslik ja selle tühistamiseks puudub alus. Kuna kaebaja oli vaidlustatud eluruumide ümberhindamise akti koostamise ajal Lai t 35 korteri nr 5 omanik ja kaebaja väidetel on tema korterile vastava mõttelise osa suurus aktis kindlaksmääratud õigesti, siis ei riku akt ühtki kaebaja subjektiivset õigust. 2.Tallinna Kesklinna Valitsuse 04.12.2001 kirja nr 1-22/3983 p 17 õigusvastasus 6 Tallinna Kesklinna Valitsuse 06.06.2001 kirjaga nr 1-22/2052 edastati Tallinna Hooneregistrile muuhulgas 28.09.2000 koostatud Lai t 35 eluruumide ümberhindamise akt mõtteliste osade registreerimiseks (kt I, lk 36). Tallinna Hooneregistri 06.07.2001 kirjaga teatati Kesklinna Valitsusele, et hooneregistris ei ole võimalik registreerida Lai t 35 kohta esitatud eluruumide ümberhindamise akti, kuna aktis koostatud andmed ei vasta hooneregistri andmetele (kt I, lk 37). Tallinna Kesklinna Valitsuse 04.12.2001 kirjaga paluti hooneregistril registreerida mitteeluruumid ning korteritele ja mitteeluruumidele vastavad mõtteliste osade suurused vastavalt kirjale lisatud ümberhindamisaktidele, sh ka aadressil Lai t
- Loetelu p 17 nähtub, et Lai t 35 puudutavas osas on Kesklinna Valitsus lisanud hooneregistrile parandustega eksplikatsiooni (kt I, lk38). Kaebaja väidetel on parandustega eksplikatsioonis korteri nr 2 (ruumist 10) tehtud tuba ja korteri nr 4 (ruumidest 24,25) tehtud vastavalt köök ja tuba. Parandustega eksplikatsioon on hooneregistris registreeritud 19.12.2001 ja varasemale eksplikatsioonile on 19.12.2001 löödud tempel „Kustutatud“. Kaebaja väidetel oli 1982-1983.a. Lai t 35 ruumide eksplikatsioonil märgitud ruum 10 (praegune korter nr 2) märgitud ametiruumina. Et kõnealune ruum oli ametiruum, tõendab kaebaja väidetel ka Tallinna Oktoobri Rajooni RSN TK 20.04.1989.a. kirja nr A-15/677 lisa 1 p
- Lai t 35 korter nr 4 tehti aga kaebaja väidetel mitteeluruumiks Tallinna Lääne Rajoonivalitsuse 25.10.1991 määruse nr 83 p 3.
- 15.08.1995 sõlmiti mitteeluruumide rendileping AS-ga I. Lai t 35 asuvate ruumide 7-10 (I korrusel) ja ruumide nr 24,25 (II korrusel) kasutamiseks kontoriruumidena. Kaebaja väidetel rikuti vaidlustatud kirja p 17 ja 19.12.2001 teostatud toiminguga tema võimalust erastada Lai t 35 asunud mitteeluruumid. Nimelt esitas kaebaja 16.03.2001 Kesklinna Valitsusele avalduse Lai t 35 mitteerastatud eluruumide (korterite nr 1,2,4 ja 6) ja selle juurde kuuluvate majapidamisabihoonete ostmiseks (kt I, lk 20). Kesklinna Valitsuse 27.03.2001 kirjast nr 1-28/537 nähtub, et kaebaja taotlus Lai t 35 eluruumide erastamise osas jäeti rahuldamata, kuna puudub õiguslik alus ja erastamata eluruumid nr 1,2 ja 4 on kasutusel rendilepingu alusel (kt I, lk 21). Kohus märgib siinkohal, et nagu nähtub kaebaja avaldusest, on kaebaja ka ise 16.03.2001 käsitlenud Lai t kortereid 2 ja 4 eluruumidena. Korteri nr 6 omandas kaebaja korteri ostumüügilepinguga 08.02.2002 (kt I, lk 39). HMS §51 lg 1 kohaselt on haldusakt haldusorgani poolt üksikjuhtumi reguleerimiseks antud, isiku õiguste või kohustuste tekitamisele, muutmisele või lõpetamisele suunatud korraldus, otsus, ettekirjutus, käskkiri või muu õigusakt. HMS §106 lg 1 kohaselt on toiming haldusorgani tegevus, mis ei ole õigusakti andmine ja mida ei sooritata tsiviilõigussuhtes. Kohus leiab, et Tallinna Kesklinna Valitsuse 04.12.2001 kiri nr 1-22/3983 ei ole haldusakt HMS §51 lg 1 mõttes, kuna sellega ei tekitata, muudeta ega lõpetata ühtki kaebaja õigust või kohustust. Kaebaja oli kirja koostamise ajal Lai t 35 korteri nr 5 omanik ja kirjaga, mis on adresseeritud hooneregistrile, ei kaasnenud kaebajale mingeid õiguslikke tagajärgi. Samuti ei tekitanud kaebajale mingeid õiguslikke tagajärgi hooneregistri ametniku poolt Lai t 35 1983.a. koostatud eksplikatsioonile 19.12.2001 löödud tempel „Kustutatud“ (kt I, lk 28,29). Kaebaja väide, et Kesklinna Valitsuse 04.12.2001 kirja alusel hooneregister muutis 19.12.2001 Lai t 35 hoone majanduslikku otstarvet ja et sellega rikuti tema AÕS §-st 74 tulenevat õigust kaasa rääkida hoone majandusliku otstarbe olulisel muutmisel, on väär. Kesklinna Valitsus ei ole Lai t 35 majanduslikku otstarvet muutnud. Kesklinna Valitsuse 04.12.2001 kirja koostamise ajal kehtinud Elamuseaduse §2 sätestas elamu ja eluruumi mõiste. Elamuks loeti hoonet, mis on ette nähtud alaliseks elamiseks ja eluruumiks loeti elamut või korterit, mis on kasutatav alaliseks elamiseks. Korter on ehituslikult tegelikkuses piiritletud alaliseks omaette elamiseks kasutatav elamu osa. Sama seaduse §3 lg 3 kohaselt toimus eluruumi ehk elamu või korteri kustutamine hooneregistrist omaniku taotluse alusel valla või linnavalitsuse loal. Alates 01.07.1995 jõustunud MEES §2 lg 2 loeb mitteeluruumideks elamutes paiknevaid kontoriruume, kultuurhariduslikke ruume, ateljeesid, kaubandusruume, kommunaal-elutarbelisi ruume, laoruume, tööstusruume ja muid elamutes paiknevaid ruume, mis 7 on vastavalt ehitusprojektile, kasutusloale või valla- või linnavalitsuse loale ette nähtud alatiselt kasutamiseks mitteeluruumina. Kõigist kohtule esitatud dokumentidest nähtub, et Lai t 35 puhul on tegemist alaliselt elamiseks ettenähtud elamuga. Kaebaja ei esitanud kohtule ühtki tõendit, millest nähtuks Lai t 35 asuvate korterite 2 ja 4 alatine kasutamine mitteeluruumina. Asjaolu, et Lai t 35 elamus asuvaid kortereid 2 ja 4 on erinevatel aegadel antud juriidilistele isikutele kasutada mitteeluruumi rendilepingu alusel või et korter nr 4 on Tallinna Lääne Rajoonivalitsuse 25.10.1991 määruse nr 83 p 3.2 tunnistatud sanitaar- ja tehnilistele tingimustele mittevastavaks, ei ole aluseks nimetatud korterite kasutusotstarbe määramisel. Kuna Lai t 35 hoone majanduslikku otstarvet (alaliseks elamiseks ettenähtud elamu) ei ole kõnealuse kirjaga muudetud, siis on kaebaja viide AÕS §74 lg 1 asjakohatu. Kaebaja arutlused selle üle, et korterid 2 ja 4 ei sobi eluruumideks, kuna nad ei saa aastaringselt päikeseinsolatsiooni, on käesolevas asjas asjakohatud ja seda põhjusel, et kaebaja ei ole nimetatud korterite omanik ja seega asjaolu, kas nendes korterites on piisav loomulik valgustus või mitte, ei riku ühtki kaebaja subjektiivset õigust. Nagu juba kohus eelpool märkis, kustutakse korter kui alaliseks elamiseks ettenähtud eluruum hooneregistrist ainult linnavalitsuse loal. Kohus märgib veel, et kaebaja viited erinevatele Eesti NSV õigusaktidele, millele tuginedes kaebaja leiab, et Lai t 35 korterid 2 ja 4 on mitteeluruumid, on samuti asjakohatud ja seda põhjusel, et vaidlustatud haldusaktide ja toimingute õiguspärasust kontrollib kohus haldusaktide vastuvõtmise ja toimingute sooritamise ajal kehtinud õigusaktide alusel. 3.Tallinna Linnavalitsuse 28.05.2003 korralduse nr 1314-k p 1.3 õigusvastasus Kõnealuse korraldusega määrati Lai t 35 ehitiste teenindamiseks vajalik maa korteriomandi seadmiseks. Korralduse p 1.3 määrati maa sihtotstarbeks elamumaa (E). Kaebaja leiab, et kuna hoones asuvad mitteeluruumid on antud rendile AS-le I., siis on õige maa sihtotstarve: elamumaa 76% ja ärimaa 24%. Kaebaja leiab, et korraldus rikub tema õigust erastada Lai t 35 hoones asuvad mitteeluruumid MEES §5 lg 3 p 3 alusel. Kaebaja leiab, et korralduse p 1.3 senisel kujul loob pinnase tema õiguste ellimineerimiseks. Kaebaja väidetel kasutab hoones olevaid kortereid 2 ja 4 mitteeluruumide rendilepingu alusel alates 15.08.1995 AS I., kus töötab tema abikaasa A.M.. Kaebaja väidetel kuuluvad AS I. aktsiad 100% A.M.`ile ja kaebaja kui A.M.`i abikaasa on sisuliselt 50% aktsiate omanik ja on seetõttu otseselt huvitatud AS I. käekäigust. Kaebaja soovib, et äriühingu tegevus toimuks tema silma all, et kaitsta enda ja oma kolme lapse huve. Selleks vajab kaebaja, et äriühingu kontor oleks Lai t 35 majas, kus ta ka ise elab. Kaebaja väidetel seisneb tema põhjendatud huvi maa sihtotstarbe määramisel, et ka edaspidi saaks Lai t 35 kortereid 2 ja 4 kasutada AS I. kontorina, kas siis mitteeluruumidena eelistatavalt kaebajale erastatuna või kui mitte, siis vähemalt rendilepingu alusel, mis võimaldaks kaebajal perekonnaelu ühildada AS I. tegevusega. Kohus leiab, et vaidlustatud korralduse p 1.3 ei riku ühtki kaebaja subjektiivset õigust. Vabariigi Valitsuse 24.01.1995 määrusega nr 36 kinnitatud „Katastriüksuse sihtotstarvete liigid ja nende määramise aluste“ p 7 kohaselt määrab katastriüksuse sihtotstarbe kohalik omavalitsus. Kuna katastriüksuse sihtotstarbe määramine kuulub kohaliku omavalitsuse pädevusse, siis puudub kaebajal subjektiivne õigus nõuda talle meelepärasel viisil katastriüksuse määramist. Kuna Lai t 35 puhul on tegemist korterelamuga, siis on vaidlustatud korraldusega õigesti määratud maa sihtotstarbeks elamumaa ja korralduse p 1.3 on seaduslik. Kohus peab vajalikuks märkida, et kaebajal puudub põhjendatud huvi Tallinna Linnavalitsuse 28.05.2003 korralduse nr 1314-k p 1.3 õigusvastaseks tunnistamiseks. Põhjendatud huvi ei ole iseseisev alternatiivne kohtusse pöördumise eeltingimus, vaid see on seotud kaebaja isiklike õiguste ja vabadustega. Taotledes haldusakti või toimingu õigusvastaseks tunnistamist, peab kaebaja näitama, kuidas akti või toimingu õigusvastasuse kindlakstegemine parandab kaebaja õiguslikku, majanduslikku või mittemateriaalset positsiooni. Antud juhul ei ole kaebaja näidanud, mil viisil tema positsioon paraneb, kui vaidlustatud haldusaktid õigusvastaseks tunnistada ja tühistada. Isegi 8 kui Lai t 35 korterite 2 ja 4 näol oleks tegemist mitteeluruumidega MEES §3 lg 2 tähenduses, ei tähendaks see veel iseenesest seda, et kaebaja saaks nende omanikuks. Nimelt näeb MEES §5 lg 1 ette mitteeluruumide erastamist avalikul enampakkumisel, samuti näeb sama paragrahvi lg 3 ette mitmeid isikuid, kellel on mitteeluruumi ostuõigus erastamisel alghinnaga. Seega puudub kaebajal õiguspärane ootus, et just tema saab kõnealuste korterite omanikuks. Samuti ei näe ükski õigusakt ette seda, et kaebaja perekonnaelu ja tema abikaasa ärialane tegevus peab toimuma ühes ja samas hoones. Marion Vakker Kohtunik 9