Obsah (12)

§ 326§ 334§ 301§ 299§ 316§ 196§ 313§ 101§ 108§ 271§ 100§ 292

KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Harju Maakohus Kohtunik Viivi Villemson Otsuse tegemise aeg ja koht 21. juuni 2006.a Tallinn, Kentmanni kohtumaja Tsiviilasja number 2-05-24250 (endine number 2/

) § 335, mis näeb ette õiguse nõuda üüritud asja tagastamisega viivitamisel kokkulepitud üüri. Hageja kaasas 17.06.2004 menetlusse kostjaks R.N. Juhindudes

§-dest 313, 316 lg 1 p 2 ja 3, 325 ja 329 ütles hageja 23.05.2003 üürilepingu üles alates 03.06.2003. Kostja ülesütlemist

§ 326kohaselt ei vaidlustanud.

Seega on leping üles öeldud ja kostja kasutab eluruumi õigusliku aluseta, rikkudes sellega hageja valdust ja takistades asja üle tegeliku võimu teostamist (asjaõigusseaduse (AÕS) § 40 lg 3).

§ 334lg 1 järgi peab üürnik üüritud asja üürilepingu lõppedes tagastama.

Väljakolimisest kostja keeldub, mõjuvat põhjust maksmata jätmise kohta ei ole esitatud. 2 Üürisumma vaidlustas kostja alles seoses üürileandja hagiga. Hageja palub T.Nlt välja mõista 93 207,60 krooni ja välja nõuda kostjate ebaseaduslikust valdusest Tallinnas Katusepapi 23/25-24 asuv eluruum. Kostja vastuväited

1. Kostjad ei tunnistanud hagi ja palusid selle rahuldamata jätta. Üürileping sõlmiti 30.11.2001, mitte 27.11.
2. Nimetatud üürileping on seadusega vastuolu tõttu tühine. Kostjal on aastaid kestnud üürileping eluruumi kasutamiseks (01.06.1997 sõlmitud üürileping), mistõttu on kostjal õigus sotsiaalsele tagatisele (elamuseaduse (ES) § 32). Kostjal on kehtiv üürileping, mis sõlmiti kostja ja CH-Halduse OÜ vahel 01.04.1999 ja mis pikenes ES § 32 lg 2 alusel viieks aastaks kuni 01.04.
3. 18.06.2001 sõlmiti kostjaga uus üürileping. Hageja teadis, et kostjal on kuni 01.04.2005 kehtiv üürileping ja kasutas ära üürniku eksimust (tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 71 lg 1 ja 2). Kostjal ei võimaldatud lepinguga korralikult tutvuda või kolmanda isiku käest nõu küsida. 18.06.2001 üürilepingus nähti ette võimalus üürnikul korter osta. Sellega põhjendati ka lepingu 5 kuulist tähtaega. Pealtnäha korrektne üürileping on seadusega vastuolus, kuna ES § 34 järgi jääb omaniku vahetumisel kehtima varasem üürileping. Hageja eiras ES § 52 nõuet. 18.06.2001 elas vaidlusaluses eluruumis ka kostja täisealine poeg Reeno Nässi. Tema uue üürilepingu sõlmimiseks nõusolekut ei andnud. Hageja rikkus ka TsÜS § 108 sõlmides lühiajalise üürilepingu selleks, et üürnik kaotaks oma eesõiguse üürilepingu uuendamisele. 18.06.2001 sõlmitud üürileping on seadusega vastuolus ja tühine. 18.06.2001 sõlmitud lepingu tähtaja möödumisel sõlmis hageja 30.11.2001 järgmise üürilepingu. Hageja kasutas ära olukorda, kus üürnik oli sunnitud tegema tehingu raskete asjaolude kokkusattumise mõjul talle äärmiselt ebasoodsatel tingimustel (TsÜS § 74 lg 1). Sel momendil sai üürnik aru, et 18.06.2001 leping on pettus (TsÜS § 72 lg 1), et üürileandja saaks lepingu tähtaja möödumisel sõlmida uue üürilepingu eriti ebasoodsatel tingimustel. Kostjal ei jäänud üle muud kui lepingule alla kirjutada, kuna vastasel juhul käskis hageja esindaja kostjal võtmed järgmisel päeval ära tuua. Sel põhjusel on 30.11.2001 üürileping tühine. Kõik kommunaalteenuste arved on õigeaegselt ja arvetel märgitud suuruses tasutud. Seda tõendavad maksekorraldused. Üüri tasus kostja arvestades kehtestatud piirmäära 15 krooni/m2 eest. Hageja saadetud nõuded võlgnevuse tasumiseks on seadusega vastuolus. Vastuhagi asjaolud ja nõue
4. 02.10.2003 esitatud vastuhagis ja täiendustes (I kd t lk 90-91, 104-105, II kd t lk 55-56) leiab kostja, et üürilepingus sätestatud üür 2 400 krooni kuus on ülemäära suur (55,80 krooni/m2 eest). Arvestades kostja elamistingimusi saab üürileandja ebamõistlikku kasu. Varasemalt maksis kostja üüri 645 krooni kuus. Üüri tõstmisega ei kaasnenud korteris mingeid muudatusi. Kostja korteri puhul ei ole tegemist luksuskorteriga. Ka maja on halvas olukorras, seinad pragunevad. Kostja taotles alandada eluruumi üüri 15 kroonile/m2 eest alates vastuhagi esitamisest. AS Arco Vara poolt kohtule menetluse käigus esitatud arvamuses on korterite üürihinnad kajastatud arvamuse andmise aja seisuga.

§ 301lg 3 sätestab, millisel juhul ei ole üüri tõstmine ülemääraselt suur.

Nimetatud asjaolusid kostjale ei esitatud (kirjalikult) lepingu sõlmimise ajal. Samuti taotles kostja 27.11.2001 sõlmitud üürilepingu punkti 4.1 muutmist selliselt, et maksmisele kuuluva üüri suuruseks oleks 645 krooni kuus. 22.12.2003 vastuhagi täienduses märgib kostja, et sai üürilepingu ülesütlemise avalduse kätte 26.05.

1. Pärast üürilepingu ülesütlemist esitas hageja üüriarveid, mida kostja tasus ja kostja sai aru, et üürisuhe kestab. 3 Üürilepingu ülesütlemise teates on märgitud, et ülesütlemise aluseks on tasumisega viivitamine: 1) üürnik võlgneb üüri summa, mis ületab kolme kuu eest maksmisele kuuluva üüri summa ja 2) kõrvalkulude summa, mis ületab kolme kuu eest maksmisele kuuluvate kõrvalkulude summa. See ei vasta tegelikkusele. Hageja esitatud graafikust nähtub, et seisuga mai 2003.a. ei võlgnenud kostja kõrvalkulude summat, mis ületab kolme kuu eest maksmisele kuuluvate kõrvalkulude summat. Kostjal jäi üks kord juuli - 2002 tasumata arve, kuid järgmisel kuul tasus kõik kommunaalkulud ära. Seisuga mai 2003.a ei olnud kostjal kõrvalkulude võlgnevust. Vastuväited vastuhagile
2. Hageja vastuhagi ei tunnistanud. Kuna kostjal tekkis üürivõlgnevus, ütles hageja üürilepingu üles. Kostja seda ei vaidlustanud. Ka vastuhagis ei vaidlusta kostja üürilepingu ülesütlemist, vaid esitas nõude ülesöeldud üürilepingu muutmiseks. Kostja viited

§ 301

lg 1 ja 3 ning § 302 lg 1 ei ole asjakohased, kuna nendes sätetes märgitud asjaolud puuduvad ja nende olemasolu ei ole kostja tõendanud. Üür 2400 krooni kuus sätestati poolte kokkuleppel 27.11.2004 ES § 371 lg 2 alusel. Seaduses sätestatud korras kostja seda ei vaidlustanud. Vaidlustamine kaks aastat hiljem ei tulene

§ 301lg 1, § 302 lg 1 ja § 303 mõttest.

Tõendatud ei ole üürileandja poolt ülemäärase kasu saamine. Tallinna Linnavolikogu 03.04.2003 määruse nr 22 jõustumisega 10.04.2003 lakkas kehtimast üüri piirmäär eluruumile. Senine piirmäär 15 krooni/m2 eest ei võimaldanud üürileandjal piisavalt elamu eest hoolt kanda ja vajalikke kulutusi katta. AS Arco Vara arvamuse kohaselt on vaidlusaluses elamus üürimäära suuruseks 50-70 krooni/m2 eest. Üüri tõstmine põhineb üüri suuruse viimisel vastavusse samasuguse asukohaga ja seisundiga eluruumi tavalise üüriga (

§ 299lg 1 ja 2, § 301 lg 2 ja 3).

Harju Maakohtu 03.04.2006 määrusega kaasati menetlusse Tallinna Linn (Lasnamäe Linnaosa Valitsuse) kaudu. Kohtu põhjendused Hageja esindaja jäi kohtuistungil esitatud nõude juurde ja vaidles vastuhagile vastu. Kostja ja esindaja vaidlesid hagile vastu ja toetasid vastuhagi. Tallinna Linna esindaja kinnitas, et kostjad on sotsiaalabi vajavad isikud.

1. Vaidlus puudub selle üle, et hageja on üürileandja ja kostja üürnik ning kostjaga koos kasutab eluruumi kostja alaealine tütar (asjas kaaskostja) (II kd t lk 68). Hageja üürileandjaks olemist tõendavad 16.03.2001 sõlmitud liisingleping, selle lisa nr 1 (vara üleandmisevastuvõtmise akt) ja 20.03.2001 lisa nr 3 (liisinglepingu muutmise kokkulepe) (I kd t lk 919,22).
2. Kohtuistungil nõustus hageja kostjaga selles, et üürileping poolte vahel sõlmiti 30.11.2001 (I kd t lk 21). Lepingu punktis 4.1 leppisid pooled kokku, et üürnik kohustub tasuma üürileandjale üüri 2400 krooni kuus. Lepingu punkti 4.3 järgi kohustus üürnik tasuma kommunaalteenuste jm kõrvalkulude eest. Kuni 30.06.2002 kehtinud ES 371 lg 2 redaktsiooni kohaselt kohaliku omavalitsuse volikogu kehtestatud vastav üüri piirmäär on piirmääraks kõigi samal haldusterritooriumil asuvate eluruumide suhtes, sõltumata omandivormist. Üürniku nõusolekul võib üürilepingus kokku leppida üüri piirmäärast erineva üüri suuruse. Üürilepingus leppisid pooled kokku üüri piirmäärast erineva üüri suuruse. ES § 375 lg 5 tulenevalt oli kostjal õigus suurendatud üüri kohtus vaidlustada. Nimetatud sätte kohaselt pidi kostja aga tasuma üüri tähtaegselt. Kostja üüri suurust ei vaidlustanud ega täitnud üüri tähtaegse tasumise kohustust. Vastuväited üüri suurusele esitas kostja alles hagile esitatud vastuses ja vastuhagis ning hagejale 02.10.2003 saadetud kirjas, milles kostja taotles 4 üürimäära alandamist 15 kroonile/m2 eest, kuna üürimisest saadakse ebamõistlikku kasu (I kd t lk 114-115).
3. Vaidlus on selles, kas hageja saab ebamõistlikult suurt kasu seoses poolte vahel sõlmitud üürilepingu p 4.1 kokkulepitud üüri 2 400 krooni kuus saamisega.

§ 301

lg 1 ja 2 järgi on eluruumi üür ülemääraselt suur, kui eluruumi üürimisest saadakse ebamõistlikku kasu, välja arvatud juhul, kui tegemist on luksuskorteri või -majaga. Üüri suurus ei ole ülemäärane, kui see ei ole kõrgem samasuguse asukoha ja seisundiga eluruumi tavalisest üürist. Kostja väidete, et hageja saab ebamõistlikku kasu ülemääraselt suure üüri tõttu, ümberlükkamiseks esitas hageja AS Arco Vara 04.04.2003 koostatud ekspertarvamuse, mida kohus käsitab dokumentaalse tõendina (TsMS § 229 lg 2). Kostjad kasutavad 2-toalist korterit. Ekspertarvamuse kohaselt on kahetoaliste korterite (42-44 m2) üürihinnad Katusepapi 23/25 elamus vahemikus 2200-3000 krooni kuus (I kd t lk 98-101). Tallinna Linnavolikogu 05.05.2005 määrusega nr 23 muudeti toimetulekutoetuse määramiseks eluruumi alaliste kulude piirmäärade kehtestamisel tegelikuks korteriüüriks või omandiõiguse alusel kasutatava eluruumi majandamiskuludeks, kuid mitte üle 60 krooni eluruumi üldpinna ühe ruutmeetri kohta ühes kuus (II kd t lk 7-8). AS Arco Vara 06.01.2006 ekspertarvamusega on leidnud kinnitust, et Katusepapi 23/25 asuva kahetoalise korteri üürimäär on 3 000 – 3 500 krooni kuus (II kd t lk 76-79). Kohus asub seisukohale, et vaidlusaluse korteri üür 2 400 krooni kuus on vastav samasuguse asukoha ja seisundiga eluruumi tavalise üüriga ega ole ülemääraselt suur, mistõttu ei saa hageja ebamõistlikult suurt kasu korteri üürimisest. Sellest tulenevalt puudub alus rahuldada kostja nõue üürilepingu punkti 4.1 muutmiseks. 8. Vaidlus puudub selles, et

RS § 12 lg 1 ja 2 kohaselt enne 01.07.2002 sõlmitud kestvuslepingutele kohaldatakse alates 01.07.2002 tsiviilseadustiku üldosa seaduses ning võlaõigusseaduses sätestatut. Kestvuslepinguga seotud asjaoludele või toimingutele, mis on tekkinud või tehtud enne 01.07.2002, kohaldatakse senikehtinud seadust. 9. Asjas puudub vaidlus selles, et hageja on andnud 13.02.2002, 10.04.2002 ja 30.05.2002 kirjadega kostjale tähtaja võlgnevuse kustutamiseks (I kd t lk 23-25). Hageja tugines nõudes asjaolule, et 23.05.2003 avaldusega teatas ta kostjale

§ 316

lg 1 p-de 2 ja 3 alusel üürilepingu erakorralisest ülesütlemisest tasumisega viivitamise tõttu ja kuna kostja üürilepingu ülesütlemist

§ 326

ettenähtud korras ei vaidlustanud, lõppes üürileping ennetähtaegselt 03.06.2003 ja üürnik peab üüritud asja üürilepingu lõppedes tagastama (I kd t lk 88-89, 116). Kohus asub seisukohale, et lepingu ülesütlemine on ühepoolne, vastuvõtmist vajav tahteavaldus, mis lõpetab tulevikku suunatult kestvuslepingu. Üürilepingu ülesütlemisavaldus on tahteavaldus, millega soovitakse lõpetada kehtiv üürisuhe. Kindlale isikule suunatud tahteavaldus tuleb tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 69 lg 1 kohaselt tahteavalduse tegija poolt väljendada ja see muutub kehtivaks kättesaamisega. Sama paragrahvi

1. lõike järgi on tahteavaldus kätte saadud, kui see on tahteavalduse saajale isiklikult teatavaks tehtud. Üürilepingu erakorralise ülesütlemise teate sai kostja kätte 24.05.2003 kohtumenetluse ajal. Kuna üürilepingu lõppemine kuulub selles asjas hagi alusesse ja hagi esitamise ajal, s.o
2. augustil 2002.a ei olnud kostja üürilepingu ülesütlemise teadet saanud, siis ei olnud hageja üürilepingut kehtivalt üles öelnud. Seega ei ole kostjatelt eluruumi väljanõudmiseks õiguslikku alust. Üürisuhe on oma olemuselt kestvussuhe. Kestvuslepingu erakorralise ülesütlemise üldalused on sätestatud

§-s 196. Vastavalt

§ 196

lg-le 2 võib kumbki lepingupool kestvuslepingu üles öelda alles pärast kohustuse rikkumise lõpetamiseks määratud mõistliku tähtaja tulemusteta lõppemist, kui lepingu erakorralise ülesütlemise mõjuv põhjus seisneb selles, et teine lepingupool rikub lepingulist kohustust. Seega tuleneb nii

§-st 108 kui ka 5 sama seaduse § 196 lg-st 2, et üürilepingust tuleneva rahalise kohustuse rikkumisel võib üürileandja üürilepingu üles öelda siis, kui kohustuse rikkumise kõrvaldamiseks määratud mõistlik tähtaeg lõppes tulemusteta, st üürnik jätab talle antud tähtpäevaks võla tasumata. Kui üürnik kõrvaldab rikkumise määratud tähtaja jooksul, siis tulenevalt

§ 316

lg-st 3, mille kohaselt üürileandjal ei ole sama paragrahvi lõikes 1 nimetatud ülesütlemisõigust, kui üürnik täidab oma kohustuse enne ülesütlemist, ei ole üürileandjal õigust üürilepingut üles öelda. Üürilepingu erakorraline ülesütlemine on vastavalt

§ 313

lg-le 2 lubatud eelkõige

§-des 314-319 nimetatud asjaoludel. Üürilepingu erakorraline ülesütlemine tasumisega viivitamise tõttu on sätestatud

§-s

1. Üürileandja võib üürilepingu selle paragrahvi
2. lõike esimese punkti järgi üles öelda, kui üürnik on viivituses kolmel üksteisele järgneval maksetähtpäeval tasutava üüri, kõrvalkulude või nende olulise osa maksmisega; sama lõike teise punkti järgi siis, kui võlgnetava üüri summa ületab kolme kuu eest makstava üüri summa ning kolmanda punkti järgi siis, kui võlgnetavate kõrvalkulude summa ületab kolme kuu eest makstavate kõrvalkulude summa. Seega, kui üürnik on üüri ja kõrvalkulude maksmisega viivituses, võib üürileandja nii tähtajalise kui ka tähtajatu üürilepingu

§-s 316 sätestatud asjaoludel erakorraliselt üles öelda.

1. Kostja viide ES § 52, mille järgi pidanuks üürilepingu ennetähtaegseks lõpetamiseks poolte kokkuleppel olema ka tema täisealise poja nõusolek, kes 18.06.2001 vaidlusaluses eluruumis elas, on asjakohatu. Vaidluse esemeks on 30.11.2001 sõlmitud üürileping. Selle sõlmimise ajal kostja poeg nimetatud korteris ei elanud (I kd t lk 34, 68). Kohus jätab tähelepanuta poolte vahel 01.06.1997, 01.04.1999 ja 18.06.2001 sõlmitud üürilepingud ega analüüsi kostja nõudeid TsÜS §-de 71, 72, 74 alusel kuna vaidlusalust üürilepingut ei ole kehtivalt üles öeldud, siis 30.11.2001 üürileping kehtib (I kd t lk 45-52).
2. Õiguskaitsevahendid kohustise rikkumise eest on sätestatud

§-s 101. Vastavalt

§ 101

lg 1 p-le 1 võib võlausaldaja võlgniku kohustuse rikkumise korral nõuda kohustuse täitmist ning sama lõike punkti 4 järgi taganeda lepingust või lepingu üles öelda. Raha maksmise kohustuse rikkumise korral võib võlausaldaja nõuda selle täitmist (

§ 108lg 1).

Üüri ja kõrvalkulude maksmine on üürniku rahaline kohustus.

§ 271järgi kohustub üürnik maksma üürileandjale selle eest tasu (üüri).

Kui võlgnik jätab võlasuhtest tuleneva kohustuse täitmata, on ta kohustust rikkunud (

§ 100

) ning võlausaldajal on õigus

§ 101lg 1 alusel nõuda kohustuse täitmist.

Vastavalt

§ 292

lg 1 kohaselt lisaks üüri maksmisele peab üürnik kandma muid üüritud asjaga seotud kulusid (kõrvalkulud) üksnes juhul, kui selles on kokku lepitud. Kõrvalkuludeks on tasu üürileandja või kolmanda isiku teenuste ja tegude eest, mis on seotud asja kasutamisega. Samuti sätestab

§ 108

võlausaldajale õiguse nõuda rahalist kohustust rikkunud võlgnikult selle täitmist. OÜ Hausting üüriarvete ja laekumistega on tõendatud, et T.N võlgneb hagejale seisuga 20.03.2006 üüri 84 315 krooni ja kõrvalkulude eest 8 892,63 krooni, kogusummas 93 207,60 krooni (I kd t lk 26-33, 54-65, 107-111, 135-149, II kd t lk 32, 67-74, 83). Asjaolu, et T.N on olnud töötu ja sotsiaalabi vajav isik, ei anna alust jätta välja mõistmata üüri ja kõrvalkulusid (I kd t lk 66-68, 112-113, 158-159, II kd t lk 84-88). Kohus jätab tähelepanuta Kesknädala 26.06.2002 artikli kuna see pole tõend TsMS § 272 lg 1 tähenduses (I kd t lk 70). Kohus leiab, et eeltoodud tõenditega on leidnud kinnitust, et hagi kuulub rahuldamisele osaliselt. Hagi kuulub rahuldamisele üüri ja kõrvalkulude väljamõistmise osas ja tuleb jätta rahuldamata kostjatelt eluruumi ebaseaduslikust valdusest väljanõudmise osas. Vastuhagi kuulub rahuldamata jätmisele. 6 12. Vastavalt tsiviilkohtumenetluse seadustiku ja täitemenetluse seadustiku rakendamise seaduse §-le 3 enne eelnimetatud seaduse jõustumist alustatud menetluse puhul kohaldatakse menetluskulude jaotamisele ja nende kindlaksmääramisele seni kehtinud tsiviilkohtumenetluse seadustikus sätestatut. Vastavalt tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 60 lg 1 (kuni 01.01.2006 redaktsioonis) kohus mõistab poole taotlusel, kelle kasuks on otsus tehtud, teiselt poolelt selle poole kasuks välja vajalikud ja põhjendatud kohtukulud. Kui hagi rahuldati osaliselt, mõistetakse kohtukulud hagejale võrdeliselt rahuldatud nõuete suurusega, kostjale aga võrdeliselt selle osaga, milles hagi rahuldamata jäeti. Hagi osalise rahuldamise korral võib kohus jätta kummagi poole kohtukulud tema enda kanda. Kohus asub seisukohale, et rahaliselt nõudelt tasutud riigilõivu katteks tuleb T.Nlt 5 750 krooni hageja kasuks välja mõista, ülejäänud kohtukulud jätta poolte kanda. TsMS § 52 p 5 (kuni 01.01.2006 redaktsioonis) kohaselt on asja läbivaatamiskulud: postikulud ja kutsete kättetoimetamise kulud. TsMS § 54 lg 4 sätestab, kui pool, kes pidi ette maksma postikulud, seda kohtu määratud tähtpäevaks ei teinud, võib kohus jätta taotletava toimingu tegemata või mõista läbivaatamiskulud välja kohtuotsusega protsessiosaliselt, arvestades käesoleva seadustiku paragrahvis 60 sätestatut. Kohus asub seisukohale, et mõistlik ja õiglane on postikulu välja mõista nii hagejalt kui ka T.Nlt 148 krooni riigituludesse (I kd t lk 39, 72-73, 117, 151, 155-156, II kd t lk 5-6, 34, 47, 98). Kohtuotsuse vabatahtlikul täitmisel tuleb hagejal märkida maksekorraldusele viitenumber ja selgitusse toimingu nimetus, mille eest tasumine toimub. Tallinna Linnakohtu 21.04.2003 määrusega määrati kostja T.Nle esindajaks advokaat riigi arvel. Tallinna Linnakohtu 11.10.2004 määrusega on õigusabi eest tasutud Advokaadibüroole Digesta 3 750 krooni, Harju Maakohtu 17.01.2006 määrusega – 6 804 krooni ja 21.06.2006 määrusega – 1 240 krooni. Seega tuleb T.N õigusabikulu jätta riigi kanda. Viivi Villemson Kohtunik 7