2-05-17102 KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Tartu Ringkonnakohus Kohtukoosseis Andra Pärsimägi, Ago Kutsar, Viivi Tomson Otsuse tegemise aeg ja koht 16. märts 2006 Tartu Tsiviilasja number 2-05-

imuste otsustamine (p 5.2.12). Põhikirja p 5.11 alusel jõustub ühistu liikmete üldkoosoleku otsus vastuvõtmise momendist, kui üldkoosolek ei otsusta teisiti. Kuivõrd 27.12.2000 üldkoosoleku korduskoosoleku otsust ei ole vaidlustatud kolme kuu jooksul kohtus, siis on nimetatud otsus seadusjõus ja koos sellega ka kommunaalmaksete ja sihtotstarbeliste maksete arvestusmetoodika. Hageja viited on asjakohatud, kuna seadusandja ei saa ainuvõimalikul viisil määrata ära kõiki elus tekkivate kulude jaotuse viise korteriühistutes. Seega on 27.06.2005 peetud üldkoosoleku korduskoosoleku otsus vastav kostja kehtestatud kulude jaotuse korrale. Vaidlusalune otsus ei ole vastuolus kostja põhikirjaga. Vajadus elektrisüsteemi ümberkorraldamiseks tuleneb elektriohutusseadusest ja majandusministri 28.06.2002 määrustest nr 34 ja

1. Elektrisüsteemis läheb vahetusele iga korteriomandi kilp koos sisuga ning peakilbi sisu. Kulu selleks on sama nii ühetoalistel kui neljatoalistel korteriomanditel, sest neljatoalistel ei ole suurem kilp või rohkem mõõteseadmeid kui ühetoalistel korteriomanditel. Nimetatud põhjusel otsustaski 27.06.2005 üldkoosoleku korduskoosolek jagada elektrisüsteemi korrastamise kulud vastavalt korteriomandite arvule. Hageja viited, nagu säästaks neljatoaliste korteriomandite omanikud ühetoaliste korteriomandite arvelt alusetult kulusid, on tõendamata. 2 MAAKOHTU LAHEND
2. Tartu Maakohtu jättis
3. detsembri 2005 otsusega A.P. hagi KÜ Silva vastu üldkoosoleku 27.06.2005 otsuse kehtetuks tunnistamiseks rahuldamata. Otsuse kohaselt rakendatakse korteriühistu suhtes korteriühistuseaduses reguleerimata

imustes mittetulundusühingute seaduse (edaspidi MTÜS) sätteid. Vastavalt MTÜS §-ile 24 lg 1 võib kohus mittetulundusühingu liikme või juhatuse liikme avalduse alusel tunnistada kehtetuks seaduse või põhikirjaga vastuolus oleva üldkoosoleku otsuse, kui avaldus on esitatud kolme kuu jooksul otsuse vastuvõtmisest. KÜ Silva põhikirja punkt 3.3.4 sätestab, et ühistu liige on kohustatud tasuma tähtaegselt sihtotstarbelisi makseid, s. t tasuma täishooldustasu, mis võrdub sihtkapitali moodustamiseks tehtavatest igakuistest maksetest ja maksetest kommunaalteenuste eest. Makse suuruse kindlaksmääramisel lähtutakse liikme omanduses oleva korteri üldpinna osast elamus asuvate korterite üldpinnast, välja arvatud elanike arvu kohta arvestatavad sihtotstarbelised maksed. Elektrisüsteemi vahetuskulu ei ole aga sihtkapitali moodustamiseks tehtav igakuine makse ega ka makse kommunaalteenuste eest. Tegemist on üldkoosoleku poolt kehtestatud ühekordse maksega. Hageja poolt viidatud põhikirja punktid 4.5 ja 8.2 näevad ette ühistu sihtkapitali moodustamise igakuiste maksetega. KÜ Silva 27.12.2000 üldkoosoleku protokolliga (tl 29-34) on tõendatud, et üldkoosolek võttis vastu kommunaalmaksete ja sihtotstarbeliste maksete arvestusmetoodika, mille punkt 10 kohaselt on erakorralisel üldkoosolekul õigus kehtestada erakorraliste ja ühekordsete kulude katmiseks raha kogumise või jaotamise kord kas elanike, korterite arvu või korteri üldpinna ruutmeetrite alusel. Vaidlusalune üldkoosoleku otsus kehtestabki elektrisüsteemi vahetuskulu jagunemise ühistu liikmete vahel vastavalt korterite arvule ning vastab seega 27.12.2000 üldkoosolekul vastuvõetud kommunaal- ja sihtotstarbeliste maksete arvestusmetoodika punktile 10, mis näeb ette erakorraliste ja ühekordsete kulude kandmise. Elektrisüsteemi vahetuskulu on erakorraline ja ühekordne kulu, vaatamata sellele, et nimetatud kulu võis olla ette nähtud ka korteriühistu 2005 majanduskavas. Kuna ei ole esitatud andmeid, et viidatud 27.12.2000 üldkoosoleku otsust oleks vaidlustatud vastavalt korteriühistuseaduse (edaspidi

) §-ile 13 lg 3, siis on üldkoosoleku 27.12.2000 otsus kehtiv ja annab ühistu üldkoosolekule pädevuse kehtestada erakorraliste ja ühekordsete kulude katmiseks raha kogumise korra korterite arvu alusel, nagu otsustas 27.06.2005 toimunud üldkoosolek. Kommunaal- ja sihtotstarbeliste maksete arvestusmetoodika punkt 10 näeb ette erakorraliste ja ühekordsete kulude ilmsiks tulekul erakorralise üldkoosoleku kokku kutsumise, kes kehtestab vastava kulu jaoks raha kogumise või jaotamise korra. Asjaolu, et 27.06.2005 otsus on vastu võetud korralisel üldkoosolekul, ei muuda otsust vastuolus olevaks viidatud arvestusmetoodikaga, sest kui erakorralise ja ühekordse kulu vajadus korteriühistul peaks ilmnema vastava üldkoosoleku toimumise ajal, võib ja on otstarbekas võtta kulu jaotamise otsus vastu sellel üldkoosolekul. Ilmselt peab arvestusmetoodika silmas erakorralise üldkoosoleku kokku kutsumise vajadust juhul, kui erakorraline kulu ilmneb pärast korralise üldkoosoleku toimumist. 27.06.2005 otsus ei ole vastuolus

§-iga 151 lg 1, sest elektrisüsteemi vahetuskulu ei ole igakuine majandamiskulu ja pealegi annab nimetatud säte korteriühistule õiguse sätestada põhikirjas teistsuguse majandamiskulude arvestamise kui eluruumi üldpinna ühe ruutmeetri kohta. Hageja ei ole põhjendanud oma väidet, et 27.06.2005 otsusega saavad nelja- ja kolmetoaliste korterite omanikud ühe- ja kahetoaliste korterite omanike arvelt soodustust. Seega ei nähtu, et otsus elektrisüsteemi vahetuskulu jagamise kohta asetaks ühe- ja kahetoaliste korterite omanikud ebavõrdsesse olukorda, kuna elektrisüsteemi vahetuskulu on ühesugune nii ühetoalistel korteriomanditel kui ka neljatoalistel korteriomanditel. Eeltoodud põhjendustel ei ole KÜ Silva 27.06.2005 üldkoosoleku otsus elektrisüsteemi vahetuskulu jaotamise kohta vastuolus korteriühistu põhikirja punktide 3.3.4, 4.5 ja 8.2 ega

§-iga 151 lg

1. Kuna hagi jääb üldkoosoleku otsuse kehtetuks tunnistamise nõudes rahuldamata, ei ole hagejal alust nõuda 3 korteriühistult määratud makse suuruse ümberjaotamist. ASJAOSALISTE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED
2. A.P. esitas apellatsioonkaebuse, milles taotleb Tartu Maakohtu
3. detsembri 2005 otsuse tühistamist ning uue otsuse tegemist, millega hagi rahuldada. Apellatsioonkaebuse põhjenduste kohaselt: 1) on ekslikult leitud, et elektrisüsteemi vahetuskulu on ühesugune kõikidel korteritel. Isegi eeldusel, et korruse peakilp (mis varustab elektriga nelja erineva suurusega korterit) on käsitletav korteriomandi reaalosa osana, siis korterelamu peakilp ja majasisene elektrijuhtmestik on igal juhul käsitletav kõikide korteriomandite juurde kuuluva mõttelise osa osana, kuna ühelgi korteriomanikul ei ole iseseisvat võimu vastavate paigaldiste üle, samuti ei ole võimalik paigaldisest eraldada ühegi korteriomaniku osa. Kuna tööd sisaldasid ka töid elamu keldris ja trepikodades, siis olid sellised tööd tehtud kaasomanike huvides ja kaasomanikud peavad kandma kulutused vastavalt mõttelise osa suurusele. Tulenevalt ühistu põhikirja punktist 4.4, samuti

§-ist 7 lg 1, on korteriühistu liikme osamaksu suurus, s. o tema kohustus kanda ühiseid kulutusi, seotud temale kuuluva mõttelise osa suurusega; 2) on ekslikult leitud, et elektrisüsteemi korrastamise näol on tegemist ühekordse ja ettenägematu kuluga. Kuigi korrastamise kohustus tuleneb õigusaktidest, ei ole seetõttu tegemist veel ettenägematu kulutusega.

§ 15

¹ järgi remont- ja hooldustööd on käsitletavad ühistu tavapärase majandustegevusena, mille kulude jagamine toimub vastavalt korteriomandi mõttelise osa suurusele, kui ühistu põhikiri ei näe ette teistsugust regulatsiooni. KÜ Silva põhikiri ei näe ette majandamiskulude jagamist korteriomandite vahel võrdselt; 3) on tegemist tühise otsusega TsÜS § 66 mõttes (korra vastuvõtmisel kehtinud redaktsioonis). Olukorras, kus liikme osalus ühingus on määratud tema mõttelise osa suurusega (ühistu põhikirja punkt 4.4) ning sihtotstarbeliste maksete suuruse kindlaksmääramisel lähtutakse korteri üldpinna osast elamus asuvate korterite üldpinnast (põhikirja p 3.3.4), on majandamiskulude teistsugune jagamine (võrdselt korteriomanditele) vastuolus nii heade kommetega (TsÜS § 66 lg 1) kui ka oluliselt seadusega (TsÜS § 66 lg 2). Selline jagamine on vastuolus heade kommetega, kuna sellise kulude jagamise korral peavad isikud, kellele kuulub väiksem korteriomand, kandma suhteliselt suuremaid kulutusi võrreldes teiste omanikega oma osa suuruse kohta, ning on seetõttu käsitletav suuremate korteriomandite omanike põhjendamatu eelistamisena; 4) tulenevalt

§-ist 151 lg 1 tuleb majandamiskulud jagada vastavalt mõttelise osa suurusele, kui põhikirjaga ei ole sätestatud teisiti. Seadus välistab teistsuguse kulude jagamise otsustamise üldkoosoleku otsuse alusel. Põhikirja vastuvõtmiseks ning muutmiseks on nõutav märgatavalt suurema kvoorumi nõue võrreldes ühistu üldkoosoleku otsuse vastuvõtmisega (põhikirja p 5.10). Kuna tühine tehing on kehtetu algusest peale ning seda ei pea täitma, puudus vajadus vaidlustada ühistu 27.12.2000 otsus ning ühistu ei saanud elektrisüsteemi korrastustööde kulude jagamisel tugineda antud otsusele.

1. KÜ Silva vaidleb apellatsioonkaebusele vastu ja taotleb selle rahuldamata ja Tartu Maakohtu
2. detsembri 2005 otsuse muutmata jätmist. Vastuväidete kohaselt: 1) puudub eksimus asjaolude hindamisel. Kohtus ei ole hageja kostja väiteid erakorralisest ja ühekordsest kulust (ühekordsele elektriseadmete korrastamisele) ümber lükanud mitte ühegi tõendiga. Kuna kaasomanikud on kollektiivselt otsustanud jagada kulud vastavalt seadusjõus üldkoosoleku (27.12.2000) otsusele, siis on korteriomandiseaduse § 8 lg 1 alusel moodustatud korteriühistu otsused täitmiseks kohustuslikud (

§ 13lg 4).

Vastustaja liiga vaba

§ 7

lg l tõlgendamine viib eksitusse - nimetatud säte käsitleb osamaksu suuruse määramist korteriühistus, mitte korteriühistu kulude arvestamise proportsioonide kindlaks määramist; 4 2) ei ole apellant vaidlustanud 27.12.2000 vastustaja üldkoosoleku korduskoosoleku otsust ega selle sisu, seega on ainetu ja kohatu hakata analüüsima nimetatud otsuse vastavust TsÜS §-ile 66 lg 1 ja 2. Apellandi viited põhikirja muutmisele ja selle vastuvõtmiseks kvoorumi püüdmisele on segadust tekitavad ning asjakohatud; 3) on 27.06.2005 vastuvõetud otsus nimetatud koosolekul viibinud korteriühistu liikmete ühine tahe.

§ 13

lg 4 järgi on korteriühistu otsused elamu majandamiseks ja säilitamiseks vajalike toimingute tegemise ning majandamiskulude kandmise kohta on kõigile korteriühistu liikmetele kohustuslikud. RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED

1. Ringkonnakohus leiab, et apellatsioonkaebus tuleb rahuldada ja Tartu Maakohtu
2. detsembri 2005 otsus tühistada. Ringkonnakohus teeb asjas uue otsuse, millega tunnistab kehtetuks KÜ Silva 27.06.2005 üldkoosoleku otsuse, millega otsustati jaotada elektrisüsteemi korrastamise kulud võrdselt korterite vahel. Vastavalt

§-ile 1 lg 2 käesolevas seaduses reguleerimata

imustes rakendatakse korteriühistu suhtes mittetulundusühingute seaduse sätteid. Sama seaduse § 13 lg 3 kohaselt on korteriühistu liikmel õigus korteriühistu üldkoosoleku ebaseadusliku otsuse tühistamiseks pöörduda kohtu poole kolme kuu jooksul otsuse teadasaamise päevast arvates.

§-is 13 lg 3 ei ole täpsustatud, milline üldkoosoleku otsus on ebaseaduslik. Seetõttu tuleb rakendada MTÜS § 24 lg 1, mille kohaselt võib kohus mittetulundusühingu vastu esitatud hagi alusel kehtetuks tunnistada seaduse või põhikirjaga vastuolus oleva üldkoosoleku otsuse. Seega asja lahendamise seisukohalt on oluline tuvastada, kas KÜ Silva 27.06.2005 üldkoosoleku otsus, millega otsustati jaotada elektrisüsteemi korrastamise kulud võrdselt korterite vahel, on vastuolus seaduse või põhikirjaga. Õige on apellandi seisukoht, et KÜ Silva vaidlustatud üldkoosoleku otsus on vastuolus

§-iga 151 lg 1 ning seetõttu tuleb apellatsioonkaebus rahuldada ning tunnistada otsus kehtetuks. Vastavalt

§-ile 151 lg 1 on majandamiskulud käesoleva seaduse tähenduses korteriühistu vajalikud kulud eluruumide ja nende pindala osatähtsusele vastava elamu ja elamu ümbruse osa hoolduseks ja remondiks ning tasu korteriühistu poolt elamu majandamiseks osutatud ja ostetud teenuste eest, arvestatuna eluruumi üldpinna ühe ruutmeetri kohta, kui korteriühistu põhikirjas ei sätestata teisiti. Sama paragrahvi lg 2 täpsustab, et eluruumi hoolduseks käesoleva seaduse tähenduses loetakse töid, millega hoitakse elamu kasutuskõlblikus seisukorras ja tagatakse elamu ümbruse korrashoid. Eluruumi remondiks käesoleva seaduse tähenduses loetakse ehituskonstruktsioonide, tehnosüsteemide või nende osade paigaldamist, eemaldamist, asendamist või ennistamist. Remondi käigus võib tõsta elamu heakorrataset ning paigaldada täiendavaid seadmeid. Lähtudes eeltoodust, on elamu elektrisüsteemi korrastamine käsitletav elamu remondina ning tulenevalt

§-ist 151 lg 1 arvestatakse selline kulu eluruumi üldpinna ühe ruutmeetri kohta, kui korteriühistu põhikirjas ei sätestata teisiti. KÜ põhikirjast (tl 9-16) nähtuvalt ei ole selles sätestatud, et majandamiskulude arvestus toimuks erinevalt

§-is 151 lg 1märgitust. Korteriühistu põhikirja p 3.3.4 kohaselt on ühistu liige kohustatud tasuma tähtaegselt sihtotstarbelisi makseid; maksete suuruse kindlaksmääramisel lähtutakse liikme omanduses oleva korteri üldpinna osast elamus asuvate korterite üldpinnast, välja arvatud elanike arvu kohta arvestatud sihtotstarbelised maksed. Elektrisüsteemi korrastamine (remont) ei ole selline sihtotstarbeline makse, mis arvestatakse elanike arvu kohta. Seega on vaidlustatud otsus vastuolus ka korteriühistu põhikirja p-ga 3.3.

1. Samuti ei ole elektrisüsteemi korrastamise kulu käsitletav sellise erakorralise ja ühekordse kuluna, mille kohta on KÜ Silva üldkoosoleku
2. detsembri 2000 otsusega kehtestatud, et 5 arvestus võib toimuda elanike, korterite arvu või korteri üldpinna ruutmeetrite alusel. Nagu juba eelnevalt selgitatud, on tegemist majandamiskuluga, mille jagamisel korteriomanike vahel võetakse vastavalt

§-ile 151 lg 1 aluseks eluruumi üldpind, kui korteriühistu põhikirjas ei sätestata teisiti. KÜ põhikirjas ei ole teistsugust majandamiskulude jagamise korda kehtestatud. Asjakohane ei ole vastustaja viide KÜ Silva

1. detsembri 2000 üldkoosoleku otsusele, millega kinnitati kommunaalmaksete ja sihtotstarbeliste maksete arvestusmetoodika. Viidatud otsusega ei ole muudetud korteriühistu põhikirja majandamiskulude jagamise aluse osas. Otsustamaks, kas vaidlustatud üldkoosoleku otsus on ebaseaduslik või mitte, tuleb hinnata, kas otsus on vastuolus seaduse või põhikirjaga, kuid otsuse seaduslikkus ei sõltu sellest, kas see on vastavuses mõne teise üldkoosoleku otsusega. Asja lahendamise seisukohalt puudub vajadus võtta seisukoht selle kohta, kas
2. detsembri 2000 üldkoosoleku otsus on seaduslik või mitte ning ringkonnakohus jätab vastavasisulised apellandi põhjendused tähelepanuta. Samuti ei ole asjakohane apellandi viide korteriühistu põhikirja p-le 4.
3. ja

§-ile 7 lg 1, sest viidatud sätted käsitlevad osamaksu, kuid antud vaidlus ei ole seotud osamaksuga. Vastavalt „Tsiviilkohtumenetluse seadustiku ja täitemenetluse seadustiku rakendamise seaduse“ §-ile 3 enne käesoleva seaduse jõustumist alustatud menetluse puhul kohaldatakse menetluskulude jaotamisele ja nende kindlaksmääramisele seni kehtinud tsiviilkohtumenetluse seadustikus sätestatut. Kuna hagi ja apellatsioonkaebus rahuldatakse, siis tuleb vastavalt kuni 01.01.2006 kehtinud TsMS §-ile 60 lg 1 KÜ-lt Silva välja mõista A.P. kasuks tema poolt kantud menetluskulud. A.P. on tasunud riigilõivu hagi esitamisel 60 krooni ning samuti ka apellatsioonkaebuse esitamisel 60 krooni, muid kuludokumente ta asjas esitanud ei ole. Seega on A.P. kokku kandnud menetluskulu 120 krooni ning see tuleb välja mõista KÜ-lt Silva tema kasuks. KÜ Silva poolt kantud menetluskulud jäävad tema enda kanda. Andra Pärsimägi Ago Kutsar 6 Viivi Tomson