3-00-2 KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Tallinna Ringkonnakohus Kohtukoosseis Lauri Madise (eesistuja), Ivo Pilving, Silvia Truman Otsuse tegemise aeg ja koht 4. mai 2006, Tallinn Haldusasja num

§ 12

alates 02.03.1997 kehtivat redaktsiooni ei tohi kohaldada sisuliselt tagasiulatuvalt juhtumil, kui see halvendab õigustatud subjekti olukorda. Eeltoodust tuleneb, et kui alates 02.03.1997 kehtiva metoodika järgimisel jääks omandireformi õigustatud subjektile vara tagastamata selle endisel individualiseeritaval kujul mittesäilivuse tõttu, siis tuleb kontrollida, kas vara saab säilinuks lugeda varasema metoodika alusel, rakendades keskkonnaministri 13.03.1995 määrusega nr 16 kinnitatud „Metoodilisi soovitusi ekspertidele ehitise endisel individualiseeritaval kujul säilivuse määra hindamiseks”. Vara endisel individualiseeritaval kujul säilivuse kindlakstegemise redaktsiooni valikul tuleb lähtuda eelkõige omandireformi õigustatud subjekti huvidest, so sellest, kumb lahendus on subjektile soodsam. 3)

kuni 02.03.1997 kehtinud redaktsiooni järgi on ehitis säilinud endisel individualiseeritaval kujul. Kohtumenetluse ajal on läbi viidud kaks ekspertiisi vaidlusaluse vara endisel individualiseeritaval kujul säilivuse hindamiseks. Esimeses ekspertiisis (hkt II kd lk 23-66, ekspert L. L.) küsimusele ehitise endisel individualiseeritaval kujul säilivusest kuni 02.03.1997 kehtinud

redaktsiooni järgi vastatud ei ole. Kordusekspertiisis (hkt II kd lisa, ekspert J. T.) on leitud, et

kuni 02.03.1997 kehtinud redaktsiooni kohaselt (

§ 12

lg 8 p 2) on * ehitis säilinud endisel individualiseeritaval kujul, kuna uuenduste/parenduste jääkväärtus on 23,3%, so väiksem kui ½ võõrandatud ehitise jääkväärtusest. Elamule tehtud juurdeehituse kohta puuduvad selle õiguslikul alusel teostamist tõendavad dokumendid (projektdokumentatsioon, ehitusluba ja kasutusluba). Seega tuleb need lugeda omavolilisteks ehitisteks, mida ekspertarvamuse andmisel ei hinnata. Kummaski ekspertiisis on märgitud, et puuduvad ka and med uuenduste/parenduste, sh juurdeehituste tegemise aja kohta. Arvestamisele tulevad seega üksnes vana majaosa uuendamiseks/parandamiseks tehtud tööd, mis on tehtud enne 20.06.1991 ning mille tegemiseks ei olnud vaja projekti olemasolu. Ei saa väita, et ehitise kubatuur oleks muutunud rohkem kui poole võrra (

§ 12lg 8 p 1).

Puuduvad andmed seaduslike juurdeehitiste kohta. Kuigi erinevatel aegadel tehtud mõõtmised on andnud erinevaid tulemusi -

1. a. dokumentide põhjal oli M. B.ile kuulunud elamu pindalaks 52,5 m2 ,
2. a. hindamisaktis oli ehitise pindalaks 52,3 m2 ,
3. aastal koostatud hindamisakti põhjal 31,5 m2 , erastamise aegse hoone plaani kohaselt oli vana majaosa arvestuslikuks pindalaks juurdeehitist arvestamata ca 30 m2 - ei saa siiski väita, et hoone kubatuur oleks muutunud rohkem kui poole võrra või et õigusvastaselt võõrandatud elamu pidi pärast
4. aastat hävima.
5. aastal hinnatud ehitise osade kuluvuse protsendid on liiga kõrged alla 10 aasta vanuse maja kohta. Vaatlustulemuste põhjal asub vana hooneosa vanal vundamendil, mistõttu ei saa ka 4

sätete kohaselt on elamu endisel individualiseeritaval kujul säilinud, kuulub see kui vara tagastamise õigustatud subjekti suhtes soodsam redaktsioon kohaldamisele ning puudub vajadus hinnata ehitise säilivust hilisemate kriteeriumide järgi. Mõlemas ekspertiisis on jõutud tulemuseni, et

alates 02.03.1997 kehtinud redaktsiooni kohaselt kuuluks vara tagastamisele kaasomandisse. See tulemus kahjustaks omandireformi õigustatud subjekti huve. PROTSESSIOSALISTE SEISUKOHAD APELLATSIOONIMENETLUSES 4. A. P., V. R.i ja L. M. apellatsioonkaebustes palutakse Tallinna Halduskohtu otsus tühistada ja teha uus otsus, millega kaebus rahuldatakse. Apellatsioonkaebuse põhjendused on järgmised: 1) Kuna vara tagastati A. B.ile 25.09.1998, pole õige vara säilivuse hindamisel enne 02.03.1997 kehtinud

redaktsiooni kohaldamine põhjendusega, et nii on omandireformi õigustatud subjektile soodsam. Vastasel juhul kaotavad 02.03.1997 seadusemuudatused mõtte; 2) Kohus on vääralt hinnanud tõendeid, lugedes, et enne

1. a. hoone kohta olevad andmed on kõik mõõtmisveaga, osundamata aga ühelegi tõendile, millele see järeldus rajaneb. Nii suured erinevused andmetes ei ole seletatavad mõõtmisveaga. Pole ka tõenäoline, et M. B. oleks elamut näidanud suuremana, kui see oli. Pole välistatud, et maja siiski peale
2. ja enne
3. aastat ümber ehitati, kasutades selleks vana materjali, mis selgitab
4. aasta suurt kulumit. Ekspert ja kohus ei ole arvestanud dokumente, millest nähtus, et võõrandatud vara ei olnud heas tehnilises seisukorras; 3) Ekspert J. T. ekspertiisi ei oleks asja lahendamisel saanud aluseks võtta, kuna ekspert rikkus keskkonnaministri 13.03.1995 määruse nr 16 nõudeid. Ekspert võttis aluseks ebaõiged lähteandmed, andis meelevaldse hinnangu, milline oleks pidanud olema ehitis võõrandamise hetkel, arvestades tänapäeva ehitusnorme, ning millised ehitusdetailid olid võõrandamise ajaks juba ilmselt uuendatud. Ekspert on eksitanud kohut ja protsessiosalisi, märkides ekspertiisis selliseid kuluartikleid, mis ehitise valmimise ja võõrandamise ajal olid välistatud; 4) Kohus on jätnud põhjendamatult arvestamata S. M. ja tollase majahaldaja poolt teostatud ümber- ja juurdeehitused ja seega kohaldanud valesti

-t. Apellandid kordavad kaebuse seisukohti Vabariigi Valitsuse 25.11.1997 määruse nr 220 p 13 rakendamise eeltingimustest ning nende mitteesinemisest käesoleval juhul. Kui kohus leidis, et juhinduda tuleks

enne 02.03.1997 redaktsioonist, siis selles redaktsioonis praeguste § 12 lg-te 9 ja 10 puudumise tõttu oleks tulnud juurdeehitust arvestada ilma igasuguste kitsendusteta; 5) Seega on kohus valesti kohaldanud

sätteid ning jätnud põhjendamatult tähelepanuta kaebajate vastuväited J. Takjase ekspertarvamuse puuduste suhtes. Vara tagastamine oli õigusvastane, kuna esinevad vara tagastamist välistavad asjaolud.

1. Tallinna Linnavalitsuse vastuses apellatsioonkaebustele palutakse need jätta rahuldamata. Vastustaja nõustub halduskohtu otsuse seisukohtadega.
2. A. B.i ja E. P. vastuses apellatsioonkaebustele palutakse need jätta rahuldamata. Apellantide väited on meelevaldsed. Kuna apellandid leiavad, et asjas tehtud ekspertiisid ei vasta seaduse nõuetele, puudub neil tõenduslik alus nõuda kohtuotsuse tühistamist. 5

§ 12

lg 8 p-dest 1 ja 2 tulenes, et ehitist ei loeta endisel individualiseeritaval kujul säilinuks, kui tema põhiotstarbel kasutatav kubatuur on ümberehituste tõttu suurenenud või vähenenud rohkem kui poole ulatuses võõrandamisaegse kubatuuriga võrreldes või kui ehitise põhikonstruktsioonid (vundament, välispiirded, kandvad seinad, vahelaed ja katus) on asendatud kokku rohkem kui poole ulatuses. Keskkonnaministri 13.03.1995 määrusega nr 16 kinnitatud „Metoodiliste soovituste ehitiste endisel individualiseeritaval kujul säilivuse määra hindamiseks” p 3.12 täpsustas, et ehitise juures peale

kehtestamist (20. juuni 1991) tehtud konstruktiivelementide asendusi, juurde-, pealeehitisi ekspertiis arvutustesse ei kaasa. Halduskohus on tuvastanud ehitise säilivuse enne 02.03.1997 kehtinud

§ 12lg 8 mõttes ekspert J.

T. läbiviidud kordusekspertiisi (hkt II kd lisa) alusel, milles leiti, et

kuni 02.03.1997 kehtinud redaktsiooni § 12 lg 8 p-de 1 ja 2 kohaselt on * ehitis säilinud endisel individualiseeritaval kujul, sest uuenduste/parenduste jääkväärtus on 23,3%, so väiksem kui ½ võõrandatud ehitise jääkväärtusest ning ehitise kubatuur pole muutunud rohkem kui poole võrra. Selle seisukoha andmisel arvestas ekspert uuendustest-parendustest üksnes vana majaosa uuendamiseks/parendamiseks enne 20.06.1991 tehtud töid, jättes arvestamata ehitisele tehtud juurdeehituse. Juurdeehitus jäeti arvestamata põhjendusega, et puuduvad andmed selle ehitamise aja kohta, samuti pole säilinud ehitise õiguslikul alusel teostamist tõendavaid dokumente, mispärast tuleb ehitis lugeda omavoliliseks. 10. Ringkonnakohtu istungil üle kuulatud tunnistajate R. P., P. O. ja R. Pr. ütlustest ilmneb, et juurdeehitis valmis S. M. juubeliks 1989. aasta sügisel, mil elamu juures olid lõpetatud kõik põhilised ehitustööd. Sellega loeb ringkonnakohus tõendatuks, et ehituse uuendused/parendused, sealhulgas juurdeehitus, teostati enne 20. juunit 1991. 11. Kuni 02.03.1997 kehtinud

§ 12

redaktsioonist ning keskkonnaministri 13.03.1995 määrusest nr 16 ei ilmne, et ehitise juures enne 20. juunit 1991 teostatud uuenduste/parenduste arvessevõtmise tingimuseks ehitise endisel individualiseeritud kujul säilivuse hindamisel oleks nende ehitustööde tegemine õiguslikul alusel. 6

kuni 02.03.1997 kehtinud redaktsiooni alusel J. T. kordusekspertiisis ebaõige. Ekspertiisis on hoone tehniliste näitajatena märgitud, et elamu kubatuur seisuga 1951 oli 114 m2 ja seisuga 2003 oli eramule tehtud juurdeehitus 139 m2 (vt ekspertarvamuse p 2.3.3. ja 3.2.). Seega moodustab juurdeehituse kubatuur võõrandamisaegsest ehitisest rohkem kui poole. Kohtuekspertiisis toodud ehitise andmetest nähtub, et

kuni 02.03.1997 kehtinud § 12 lg 8 p 1 kohaselt ei olnud elamu endisel individualiseeritaval kujul säilinud. Seega pole alust ehitise endisel individualiseeritaval kujul säilivuse hindamiseks enne 02.03.1997 kehtinud

redaktsiooni alusel ning vaidlustatud tagastamiskorralduse õiguspärasust tuleb hinnata korralduse andmise ajal kehtinud normide alusel. 13. Tallinna Linnavalitsuse 25.09.1998 korralduse nr 5647-k andmise ajal sätestas

§ 12

lg 8: „Vara loetakse endisel individualiseeritaval kujul säilinuks, kui vara kuju, väärtus ja suurus ei ole oluliselt muutunud, arvestades, et: 1) ehitis loetakse endisel individualiseeritaval kujul säilinuks, kui ehitise väärtus ei ole kapitaalremondi või ümber-, peale-, alla- või juurdeehituse tõttu kasvanud rohkem kui ¼ võrra; 2) ehitist ei loeta endisel individualiseeritaval kujul säilinuks, kui ehitise väärtus on kapitaalremondi või ümber-, peale, alla- või juurdeehituse tõttu kasvanud vähemalt ¾ võrra;”. Sama paragrahvi lg 10 kohaselt ei arvestata ehitise hindamisel pärast Eesti Vabariigi omandireformi aluste seaduse jõustumist tehtud parandusi ja uuendusi. Ehitise väärtuse hindamisel lähtutakse hindamise aja väärtusest, arvestades kulumit. Ehitise väärtuse hindamisel ei hinnata ehitise uusi osi, mis ehitusnormidele ning pla neerimis- ja ehitusseaduse § 43 nõuetele mittevastavuse tõttu kuuluvad lammutamisele. Vabariigi Valitsuse 25.11.1997 määrusega nr 220 kinnitatud „Ehitise endisel individualiseeritaval kujul säilimise hindamise kord ja metoodika” p 13 täpsustas, et ehitise hindamisel ei hinnata ehitise juures tehtud parandusi/uuendusi, millele ei ole antud kasutusluba ja mis tuleb kohaliku omavalitsuse otsusel likvideerida kui omavolilised ehitised ehitusnormide ning planeerimis- ja ehitusseaduse §-s 43 ehitisele esitatavate nõuete rikkumise korral vastavuses sama seaduse § 70 lõikega 3.

§ 12

lg-st 10 ning Vabariigi Valitsuse 25.11.1997 määrusega nr 220 kinnitatud metoodika p-st 13 tuleneb, et ehitise enne Eesti Vabariigi omandireformi aluste seaduse jõustumist õigusliku aluseta ehitatud osade kõrvalejätmiseks ehitise säilivuse hindamiseks peab olema tuvastatud nende ehitise osade mittevastavus planeerimis- ja ehitusseaduse §-s 43 sätestatud nõuetele ning vastu võetud kohaliku omavalitsus otsus nende parenduste/uuenduste likvideerimiseks. Viimatinimetatud kaks tingimust on vaidlusaluse elamu juurdeehitise puhul täitmata. Seega kuulus nimetatud juurdeehitis arvesse võtmisele Tallinna Linnavalitsuse 25.09.1998 korralduse nr 5647-k andmise ajal kehtinud

§ 12lg 8 p-de 1 ja 2 kohaselt ehitise väärtuse kasvamise määra tuvastamisel.

14. J. T. kohtuekspertiisis on leitud, et Tallinna Linnavalitsuse 25.09.1998 korralduse nr 5647-k andmise ajal kehtinud

§ 12

redaktsiooni kohaselt on õigusvastaselt võõrandatud vara jääkväärtus 198 368 krooni ja uuenduste/parenduste jääkväärtus 101 180 krooni, mistõttu uuenduste-parenduste jääkväärtus ehitise summaarsest jääkväärtusest moodustab 33,8%. Seega kuulus eksperthinnangu kohaselt ehitis tagastamisele osaliselt. Sealjuures ei arvestanud ekspert ehitise hindamisel elamu ümber- ja juurdeehitust (välja arvatud ehituskonstruktsioonide soojapüsivuse tõstmiseks ja viimistlusastme parandamiseks tehtud tööd), mis käesoleva otsuse punkti 13 kohaselt oli ebaõige. 7

redaktsiooni kohaselt vähemalt osaliselt mittesäilinud. Tallinna Linnavalitsuse 25.09.1998 korraldus nr 5647-k, millega ehitis tervikuna tagastati, oli seetõttu õigusvastane.

1. Halduskohtu otsus kuulub tühistamisele osas, millega jäeti rahuldamata kaebus Tallinna Linnavalitsuse 25.09.1998 korralduse nr 5647-k õigusvastasuse tuvastamise nõudes. Selles osas tuleb HKMS § 46 lg 1 p 2 ja § 26 lg 1 p 3 alusel teha uus otsus, millega rahuldatakse kaebus, tunnistades Tallinna Linnavalitsuse 25.09.1998 korralduse nr 5647-k õigusvastaseks. Apellatsioonkaebused rahuldatakse sellega osaliselt.
2. Kaebuse osalist rahuldamist arvestades tuleb HKMS § 93 lg 3 alusel rahuldada kaebuse esitaja taotlus kohtukulude väljamõistmiseks pooles ulatuses ja muuta sellest lähtuvalt HKMS § 93 lg 6 alusel esimese astme kohtukulude jaotust. Esimese astme kohtus on kaebuse esitajad taotlenud kohtukuludena õigusabikulude väljamõistmist vastaspoolelt, esitades sularahakviitungi A. P. poolt 5 000 krooni tasumise kohta advokaadibüroole (hkt III kd lk 70). Sellest summast tuleb Tallinna Linnavalitsuselt A. P.le välja mõista 2 500 krooni. Esimese astme kohtus kujunes kahe ekspertiisi kogumaksumuseks 14 226 krooni, millest kohtuotsuse kohaselt on kaebuse esitajad tasunud kohtu deposiitarvele 8 000 krooni ja millest ülejäänud 6 226 krooni kohustati kohtuotsusega kaebuse rahuldamata jätmisest tulenevalt kaebuse esitajaid täiendavalt kohtu deposiitarvele tasuma. Kaebuse esitajate kanda jäävad ekspertiisikulud pooles ulatuses (7 113 krooni). Tallinna Linnavalitsus peab maksma Tallinna Halduskohtu 20.11.2002 määruse (hkt II kd lk 2-5) alusel ekspertiisikulud tasunud V. R.ile (maksekorraldus hkt II kd lk 15 ja kohtute raamatupidamiskeskuselt saadud teave) 887 krooni ning ülejäänud osa (6 226 krooni) enda kanda jäävatest ekspertiisikuludest Tallinna Halduskohtu tagatiste kontole. Apellatsiooniastme kohtukulude väljamõistmiseks ei ole kaebuse esitajad ringkonnakohtule taotlust esitanud. Lauri Madise Ivo Pilving Silvia Truman 8