Obsah (15)

§ 316§ 329§ 197§ 198§ 297§ 335§ 186§ 334§ 196§ 116§ 271§ 100§ 101§ 108§ 292

2-05-24711 KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Tartu Ringkonnakohus Kohtukoosseis Andra Pärsimägi, Egon Konsand, Üllar Roostoja Otsuse tegemise aeg ja koht 19. mai 2006 Tartu Tsiviilasja number 2-0

) § 316 lg 1 p-de 1 ja 2 mõttes. Seega tuleb üür tasaarvestada remondikuludega ning üürilepingu ülesütlemine tühiseks tunnistada.

1. A.J. vaidles hagile vastu ja esitas hagi Ü.S. vastu eluruumi ebaseaduslikust valdusest välja nõudmiseks ja 4410 krooni väljamõistmiseks. Vastuväidete kohaselt hilines hageja Ü.S. korduvalt üüri tasumisega 2-5 kuud ning alates
2. aasta veebruarist kuni juulini jättis ta tasumata kõik talle esitatud arved. Seoses sellega oli kostja sunnitud üürilepingu

§ 316lg 1 p-de 1 ja 2 alusel erakorraliselt üles ütlema.

Kostja saatis hagejale vastava teate ning palus korteri 25.10.2004 vabastada, mida hageja aga ei teinud. Pärast üürilepingu ülesütlemisavalduse saamist tasus hageja kogu üürivõla, s. o 6646.35 krooni ning ei esitanud kostjale mingeid pretensioone. Novembri lõpus sai kostja kirja, milles teatati, et Ü.S. il olevat olnud õigus teha tasaarvestus 6751.70 krooni ulatuses. Maja katus olevat vett läbi lasknud, hageja korteri viimistlus saanud seeläbi kannatada ning korteri remondiks kulunud 7000 krooni. Kirjale polnud lisatud mingit kalkulatsiooni väidetava remondi maksumuse kohta, mistõttu ei ole nimetatud dokument käsitletav tasaarvestuse avaldusena. Kostja tutvus olukorraga ja selgus, et ühes toas on laes maksimaalselt 1 m2 suurune märg laik. Kostja korraldas katuse parandamise ning tegi hagejale ettepaneku, et laseb ka tema korteris toa lae üle värvida. Hageja sellega ei nõustunud, samuti keeldus ta esitamast remondikalkulatsiooni, et omanik saaks remondi hüvitada. Hageja tasus kuni 2004. aasta alguseni kõik talle esitatud arved ning ei teavitanud kostjat väidetavast tasaarvestusest. Seega oli kostjal õigus talle üürileping

§ 316lg 1 p-de 1 ja 2 alusel üles öelda.

Hageja valdab kostja korterit ebaseaduslikult, kuna üürileping on erakorraliselt üles öeldud ning tal puuduvad õiguslikud alused korteri kasutamiseks. 2

1. Avalikku huvi kaitsma õigustatud isik Tartu linn leidis, et vaidlusalune eluruum asub 28.03.1995 õigusvastaselt võõrandatud vara tagastamise aktiga tagastatud elamus, kuid antud vaidlusest ei saa tulla Tartu linnale kohustusi. MAAKOHTU LAHEND
2. Tartu Maakohus jättis
3. mai 2005 otsusega Ü.S. hagi A.J. vastu üürilepingu ülesütlemise vaidlustamiseks rahuldamata ja rahuldas A.J. vastuhagi Ü.S. vastu, nõudis eluruumi Tartus välja Ü.S. ebaseaduslikust valdusest A.J. valdusesse ja otsustas, et eluruumist väljakolimisest keeldumise korral tuleb tõsta Ü.S. eluruumist välja teist eluruumi vastu andmata ning mõistis Ü.S. ilt A.J. kasuks välja 4410 krooni. Otsuse põhjenduste kohaselt ei ole hageja seisukoht, et kostja ei saanud talle üürilepingut võlaõigusseaduse alusel üles öelda, kooskõlas võlaõigusseaduse, tsiviilseadustiku üldosa seaduse ja rahvusvahelise eraõiguse seaduse rakendamise seaduse §-ga 12 lg
4. Nimetatud seaduse § 12 lg 1 kohaselt kohaldatakse enne 01.07.2002 sõlmitud kestvuslepingutele alates 01.07.2002 tsiviilseadustiku üldosa seaduses ning võlaõigusseaduses sätestatut. Hageja poolt viidatud ORAS § 121 lg 4 reguleerib üürileandja poolt üürilepingu pikenemise vaidlustamist, mitte aga üürilepingu erakorralist ülesütlemist, mistõttu tuleb asjas kohaldada võlaõigusseaduse sätteid. Üürilepingu erakorralist ülesütlemist reguleerib

§ 316

ja selle paragrahvi lõike 1 punktid 1 ja 2 annavad üürileandjale õiguse üürileping üles öelda, kui üürnik on viivituses kolmel üksteisele järgneval maksetähtpäeval tasumisele kuuluva üüri, kõrvalkulude või nende olulise osa maksmisega või võlgnetava üüri summa ületab kolme kuu eest maksmisele kuuluva üüri summa. Ü.S. tasus

1. aasta jaanuarikuu üüri 18.06.2004 ning
2. aasta veebruari kuni septembri üüri alles 22.10.
3. Seega oli hageja lepingu ülesütlemise hetkeks kostja ees võlgnevuses üüri ja kõrvalkulude osas seitsme kuu eest kokku 6751.70 krooni ning üürileandjal oli õigus talle üürileping

§ 316

lg 1 p 1 ja 2 alusel üles öelda.

§ 329

lg 1 sätestab üürniku poolt ülesütlemise vaidlustamise 30 päeva jooksul, kui üürilepingu erakorraline ülesütlemine oli vastuolus hea usu põhimõttega. Hageja ei ole ülesütlemisavaldust vaidlustanud.

§ 197

lg 1 kohaselt on tasaarvestuse tegemine võimalik, kui tasaarvestaval poolel on õigus oma kohustus täita ja teiselt poolelt nõuda tema kohustuse täitmist.

§ 198

kohaselt toimub tasaarvestus avalduse tegemisega teisele poolele.

§ 297

lg 1 kohaselt võib üürnik talle kuuluva nõude tasaarvestada üürileandja üürinõudega või seaduses sätestatud alusel keelduda üüri maksmisest, kui ta on sellest kavatsusest teatanud üürileandjale kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis vähemalt üks kuu enne üüri maksetähtpäeva saabumist. Hageja ei ole kuni hagiavalduse esitamiseni pöördunud kostja poole tasaarvestuse avaldusega ega esitanud pretensioone talle väidetavalt tekitatud kahju hüvitamiseks. Ajavahemikul juulist 2003 kuni jaanuarini 2004 täitis ta oma üürilepingust tulenevaid kohustusi ning ei viidanud tasaarvestuse võimalusele. Seega ei ole hageja õigeaegselt realiseerinud oma õigust tasaarvestuse tegemiseks. Hageja ei ole esitanud ka ühtegi tasaarvestuse aluseks olevat dokumenti, tõendeid materjalide ja töö maksumuse kohta.

§ 335

kohaselt, kui üürnik ei anna asja pärast lepingu lõppemist tagasi, võib üürileandja viivitatud aja eest kahjuhüvitisena nõuda kas üürilepingus kokkulepitud üüri või üüri, mis on samasuguses asukohas oleva samasuguse asja puhul tavaline. Nähtuvalt üüri arvestusest, võlgneb hageja kostjale pärast üürilepingu ülesütlemist 4510 krooni. Kostja loobus hoone kindlustuse nõudest novembri ja detsembri eest ning seoses sellega vähendas nõuet 100 krooni võrra. Seega 3 kuulub hagejalt kostja kasuks väljamõistmisele üüritud asja tagastamisega viivitamisest tulenev kahjuhüvitis 4410 krooni.

§ 186

p 6 kohaselt lõpeb võlasuhe lepingu ülesütlemisega.

§ 334

lg 1 alusel peab üürnik üüritud asja koos päraldistega pärast lepingu lõppemist tagastama seisundis, mis vastab asja lepingujärgsele kasutamisele. Kuna kostjal esines õiguslik alus üürilepingu erakorraliseks ülesütlemiseks

§ 316

lg 1 p-de 1 ja 2 alusel, on pooltevaheline üürileping lõppenud 25.10.2004 ja hagejal puudub alus eluruumi kasutamiseks. ASJAOSALISTE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED

1. Ü.S. esitas apellatsioonkaebuse, milles palub tühistada Tartu Maakohtu
2. mai 2005 otsuse ning teha asjas uue otsuse, millega rahuldada Ü.S. hagi A.J. vastu üürilepingu ülesütlemise vaidlustamiseks ning jätta A.J. vastuhagi Ü.S. vastu eluruumi ebaseaduslikust valdusest väljanõudmiseks ja 4410 krooni väljamõistmiseks rahuldamata. Apellatsioonkaebuse põhjenduste kohaselt: 1) on ebaõige järeldus, et vastustajal oli õigus

§ 316

lg 1 p-de 1 ja 2 alusel üürileping üles öelda, kuna võlgnetava üüri summa ületas kolme kuu eest maksmisele kuuluvat summat ning vastavalt

§-le 186 p 6 lõpeb võlasuhe lepingu ülesütlemisega, mistõttu puudub apellandil alus eluruumi kasutamiseks. Poolte vahel sõlmitud üürilepingu näol on tegemist kestvuslepinguga. Vastavalt

§-le 196 lg 2 võib aga kumbki pool kestvuslepingu üles öelda alles pärast kohustuse rikkumise lõpetamiseks määratud mõistliku tähtaja tulemusteta lõppemist, kui lepingu erakorralise ülesütlemise mõjuv põhjus seisneb selles, et teine lepingupool rikub lepingulist kohustust. Kui üürnik kõrvaldab rikkumise määratud tähtaja jooksul, siis tuleneb

§-st 316 lg 2, et üürileandjal ei ole sama paragrahvi lõikes 1 nimetatud ülesütlemisõigust, kui üürnik täidab oma kohustuse enne ülesütlemist. Vastustaja tähtaega võlgnevuse kustutamiseks ei andnud. Võlgnevuse kuue kuu eest kustutas apellant aga 22.10.2004, s. o enne lepingu ülesütlemist (25.10.2004) ja tasus oktoobri üüri 27.10.2004. Võlgnevuse kustutamine kolme päeva jooksul pärast ülesütlemisteate kättesaamist mahub igati mõistliku aja sisse, mille vastustaja vastavalt ülalmärgitud

sätetele oleks pidanud andma; 2) on ülesütlemisavalduse tegemine vastustaja poolt vastuolus hea usu põhimõttega. Vastustaja oli teadlik, et apellant soovib teha tasaarvestust tasutava üüri ja korteri remondiks tehtud kulutustega; 3) on hüvitis eluruumi üleandmisega viivitamise eest ebaõigesti välja mõistetud. 6. A.J. vaidleb apellatsioonkaebusele vastu. Vastuväidete kohaselt: 1) ei ole viited

§-le 196 lg 2 asjakohased. Ü.S. jättis tasumata üüri ja kommunaalteenuste arved kuue järjestikkuse kuu eest.

§ 196

lg 2 kohaselt ei ole täiendava tähtaja määramine vajalik

§-s 116 lg 2 p 2-4 sätestatud juhtudel.

§ 116

lg 2 p 3 ja 4 kohaselt on olulise lepingu rikkumisega tegemist juhul, kui kohustust rikuti tahtlikult või raskest ettevaatamatusest ja kohustuse rikkumine annab kahjustatud lepingupoolele põhjuse eeldada, et teine lepingupool ei täida kohustusi ka edaspidi; 2) on õigesti leitud, et apellandi väited tasaarvestuse tegemise õiguse kohta on paljasõnalised. Ü.S. ei ole õigeaegselt tasaarvestuse avaldust esitanud ning väidetav tasaarvestuse alus on ebaselge. 4 EELNEV APELLATSIOONI- JA KASSATSIOONIMENETLUS

1. Tartu Ringkonnakohus tühistas
2. oktoobri 2005 otsusega maakohtu otsuse ja tegi uue otsuse, millega rahuldas hageja hagi kostja vastu ning tunnistas üürilepingu erakorralise ülesütlemise kehtetust. Ringkonnakohus jättis kostja hagi hageja vastu eluruumi ebaseaduslikust valdusest väljanõudmiseks ja 4410 krooni väljamõistmiseks rahuldamata. Otsuse kohaselt oli kostjal õigus üürileping

§-s 316 sätestatud asjaoludel erakorraliselt üles öelda, kuid ülesütlemine ei ole kehtiv, sest üürileandja ei andnud üürnikule mõistlikku tähtaega kohustuse rikkumise kõrvaldamiseks (võlgnetava üüri ja kõrvalkulude tasumiseks). Seega tuleb kostja hagi hageja vastu eluruumi ebaseaduslikust valdusest väljanõudmiseks jätta rahuldamata. Üürisuhe on oma olemuselt kestvussuhe ja kestvuslepingu erakorralise ülesütlemise üldalused on sätestatud

§-s 196. Vastavalt

§-le 196 lg 2 võib lepingupool kestvuslepingu üles öelda alles pärast kohustuse rikkumise lõpetamiseks määratud mõistliku tähtaja tulemusteta lõppemist, kui lepingu erakorralise ülesütlemise mõjuv põhjus seisneb selles, et teine lepingupool rikub lepingulist kohustust. Eeltoodust tuleneb, et üürilepingust tuleneva rahalise kohustuse rikkumisel võib üürileandja üürilepingu üles öelda siis, kui kohustuse rikkumise kõrvaldamiseks määratud mõistlik tähtaeg lõppes tulemusteta, st üürnik jätab talle antud tähtpäevaks võla tasumata. Kui üürnik kõrvaldab rikkumise määratud tähtaja jooksul, siis tulenevalt

§-st 316 lg 2 ei ole üürileandjal õigust üürilepingut üles öelda, kui üürnik täidab oma kohustuse enne ülesütlemist.

§-st 196 lg 2 tuleneb, et üürnikule mõistliku tähtaja andmine kohustuse rikkumise kõrvaldamiseks ei ole vajalik

§-s 116 lg 2 p 2-4 sätestatud juhtudel. Viidatud sätte lg 2 p-des 3 ja 4 on viide olulistele lepingurikkumistele, kui kohustust rikuti tahtlikult või raske hooletuse tõttu ja kui kohustuse rikkumine annab kahjustatud lepingupoolele mõistliku põhjuse eeldada, et teine lepingupool ei täida kohustusi ka edaspidi. Käesolevas asjas ei ole üüri maksmisest tahtlikult keeldutud, sest üüri maksmisest keeldumine on seotud sellega, et üürnik soovis üüri ja kõrvalkulusid tasaarvestada tema poolt korteri remondiks kulutatud summadega. Samuti ei anna rahalise kohustuse rikkumine kahjustatud lepingupoolele mõistlikku põhjust eeldada, et teine lepingupool ei täida kohustust ka edaspidi, arvestades ka asjaolu, et üürniku enda seletuse kohaselt tegi ta tasaarvestuse. Nähtuvalt asja materjalidest, on hageja tasunud võlgnevuse 22.10.2004, s.o enne üürilepingu erakorralise ülesütlemise teates märgitud lepingu ülesütlemise tähtaega 25.10.2004. Selline käitumine annab alust eeldada, et kui üürileandja oleks määranud üürnikule kohustuse rikkumise kõrvaldamiseks mõistliku tähtaja, siis oleks üürnik selle kohustuse rikkumise kõrvaldanud ning üürileandja oleks

§ 316lg 2 kohaselt kaotanud sama paragrahvi lõikes 1 nimetatud ülesütlemisõiguse.

Hageja apellatsioonkaebuse rahuldamise aluseks ei ole tema seisukoht, et ülesütlemisavalduse esitamine oli vastuolus hea usu põhimõttega, sest kostja oli teadlik tasaarvestuse tegemise soovist. Maakohus käsitles otsuses õigesti tasaarvestusega seonduvat. Samuti ei ole hageja kaebuses täpsustanud, millises osas on maakohtu põhjendused tasaarvestuse tegemise võimaluse kohta ebaõiged.

1. Riigikohus tühistas
2. aprilli 2006 otsusega ringkonnakohtu otsuse osas, millega ringkonnakohus tühistas maakohtu otsuse A.J. hagis Ü.S. vastu 4410 krooni väljamõistmiseks ja jättis selle nõude rahuldamata, ning kohtukulude väljamõistmise osas, ning saatis tühistatud osas asja ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks. Otsuse kohaselt tuleb ringkonnakohtul asja uuel läbivaatamisel lahendada kostja nõue hageja vastu 4410 krooni suuruse üürivõlgnevuse väljamõistmiseks. Kostja hagiavalduse kohaselt on tal 5 hageja vastu ka nõue üürivõlgnevuse väljamõistmiseks. See üürivõlg oli väidetavalt tekkinud alates
3. aasta novembrist kuni
4. aasta aprillini, s.o perioodi eest, mil üürileping oli väidetavalt lõppenud, kuid üürnik kasutas jätkuvalt üürilepingu esemeks olevat korterit. Maakohus rahuldas üürileandja kõnealuse 4410 krooni nõude, tuginedes

§-le 335. Õige on kassatsioonkaebuse väide, et tühistades maakohtu otsuse ka selle nõude osas, jättis ringkonnakohus kohtuotsuse selles osas täielikult motiveerimata. Ringkonnakohtu otsus ei vasta seega enne 01.01.2006 kehtinud TsMS §-le 330 lg 4, mille kohaselt märgitakse ringkonnakohtu otsuse põhjendavas osas ringkonnakohtu tuvastatud asjaolud ja nendest tehtud järeldused, tõendid, millele on rajatud kohtu järeldused, ning seadused, mida ringkonnakohus kohaldas. Kuivõrd ringkonnakohus leidis, et üürilepingu ülesütlemine oli kehtetu, tuli tal kostja nõue lahendada, sest sellisel juhul kestis üürisuhe edasi koos sellest tuleneva kohustusega.

§ 271järgi kohustub üürnik maksma üürileandjale selle eest tasu (üüri).

Kui võlgnik jätab võlasuhtest tuleneva kohustuse täitmata, on ta kohustust rikkunud (

§ 100

) ning võlausaldajal on õigus

§ 101lg 1 alusel nõuda kohustuse täitmist.

Samuti sätestab

§ 108

võlausaldajale õiguse nõuda rahalist kohustust rikkunud võlgnikult selle täitmist. RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT ASJA UUEL LÄBIVAATAMISEL

1. Ringkonnakohus leiab, et Tartu Maakohtu
2. mai 2005 otsus, millega mõisteti Ü.S. ilt A.J. kasuks välja 4410 krooni tuleb jätta muutmata ringkonnakohtu otsuses märgitud põhjendustel. Apellatsioonkaebus tuleb selles osas jätta rahuldamata. TsMS § 693 lg 2 kohaselt riigikohtu otsuses esitatud seisukohad õigusnormi tõlgendamisel ja kohaldamisel on sama asja uuesti läbi vaatavale kohtule kohustuslikud. Kuivõrd Riigikohus tühistas
3. aprilli 2006 otsusega Tartu Ringkonnakohtu
4. oktoobri 2005 otsuse osas, millega ringkonnakohus tühistas maakohtu otsuse A.J. hagis Ü.S. vastu 4410 krooni väljamõistmiseks ja jättis selle nõude rahuldamata, siis vastavalt TsMS §-le 651 lg 1 kontrollibki ringkonnakohus apellatsiooni korras esimese astme kohtu otsuse seaduslikkust ja põhjendatust üksnes selles osas. Maakohus rahuldas A.J. hagi Ü.S. vastu 4410 krooni väljamõistmiseks

§ 335alusel.

Seejuures lähtus maakohus eeldusest, et pooltevaheline üürileping on lõppenud alates 25.10.2004 seoses üürilepingu erakorralise ülesütlemisega. Tartu Ringkonnakohtu 17. oktoobri 2005 jõustunud otsusega on tuvastatud, et A.J. poolt üürilepingu 19.10.2004 erakorraline ülesütlemine on kehtetu. Seega pooltevaheline üürisuhe kestis, mistõttu A.J. nõuet üüri- ja kõrvalkulude väljamõistmiseks ei saa rahuldada

§ 335

alusel.

§ 271

kohaselt üürilepinguga kohustub üürileandja andma üürnikule kasutamiseks asja ja üürnik kohustub maksma üürileandjale selle eest tasu (üüri).

§ 292

lg 1 sätestab, et lisaks üüri maksmisele peab üürnik kandma muid üüritud asjaga seotud kulusid (kõrvalkulud), milleks on tasu üürileandja või kolmanda isiku teenuste ja tegude eest, mis on seotud asja kasutamisega. A.J. nõue 4410 krooni ulatuses tuleneb Ü.S. poolt üürilepingu esemeks oleva korteri kasutamisest ajavahemikus

1. aasta novembrist kuni
2. aasta aprillini. Nimetatud nõudele ja selle suurusele ei ole Ü.S. sisulisi vastuväiteid esitanud ning nähtuvalt asja materjalidest kasutab ta seda korterit senini. Ü.S. väide, et ta ei ole kohustatud hüvitama asja tagastamise viivitamisega tekitatud kahju, on iseenesest õige, kuid see ei vabasta teda üüri ja kõrvalkulude eest tasumisest. Nimetatud nõudele ei ole esitanud Ü.S. vastuväiteid ka tasaarvestusega seoses. Asja materjalidest nähtub (t.l 95, II kd), et sellele nõude osas taotleb ta teha tasaarvestust tulevikus. Kui võlgnik jätab võlasuhtest tuleneva kohustuse täitmata, on ta vastavalt

§-le 100 kohustust rikkunud ning võlausaldajal on õigus

§ 101

lg 1 p 1 alusel nõuda rahalist 6 kohustust rikkunud võlgnikult selle täitmist.

§ 108

lg 1 sätestab samuti võlausaldaja õiguse nõuda rahalist kohustust rikkunud võlgnikult selle täitmist. Riigikohtu 12. aprilli 2006 otsusest tulenevalt tuleb muuta maakohtu otsust kohtukulude väljamõistmise osas. A.J. tasus hagi esitamisel riigilõivu 620 krooni (200+420). Kuna A.J. nõue 4410 krooni väljamõistmiseks rahuldati, siis tuleb riigilõiv 420 krooni Ü.S. ilt tema kasuks välja mõista. Ü.S. tasus hagi esitamisel riigilõivu 200 krooni. Kuna tema nõue üürilepingu ülesütlemise vaidlustamiseks rahuldati, siis tuleb riigilõiv 200 krooni A.-H. J tema kasuks välja mõista. Tehes tasaarvestuse, kuulub Ü.S. ilt A.J. kasuks väljamõistmisele riigilõivu katteks 220 krooni. Ü.S. tasus apellatsioonkaebuse esitamisel riigilõivu 420 krooni ja tema kaebus üürivõlgnevuse 4410 krooni vaidlustamiseks jäeti rahuldamata. Seega tuleb riigilõiv 420 krooni jätta tema kanda. A.J. õigusabikulud maakohtus olid 4130 krooni ja ringkonnakohtus 2065 krooni ning Ü.S. õigusabikulud maakohtus olid 4800 krooni. Kuivõrd A.J. kahest nõudest rahuldati üks ning Ü.S. nõue rahuldati ja tema apellatsioonkaebus rahuldati osaliselt, siis on põhjendatud kummagi poole õigusabikulud jätta kuni 01.01.2006 kehtinud TsMS § 60 lg 1 alusel nende endi kanda. Egon Konsand Andra Pärsimägi 7 Üllar Roostoja