← Eesti

2-01-51/7

KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Tsiviilasja number 2-01-51 Kohus Tallinna Ringkonnakohus Kohtukoosseis Eesistuja Gaida Kivinurm, liikmed Malle Seppik ja Ulvi Loonurm Otsuse tegemise aeg ja koht

  1. mai 2006.a., Tallinn Tsiviilasi GÜ S. hagi A.T.i ja OÜ N.W.E. vastu ruumide valduse vabastamiseks Vaidlustatud kohtulahend Harju Maakohtu
  2. veebruari
  3. a otsus Kaebuse esitaja ja kaebuse liik OÜ N.W.E. apellatsioonkaebus Kohtuistungi toimumise aeg
  4. mai
  5. a, avalik kohtuistung Menetlusosalised ja nende esindajad Hageja GÜ S., esindajad Arkadi Golubev ning Irina Bušujeva, kostjad A.T. ja OÜ N.W.E., nende esindaja Valmond Mikli RESOLUTSIOON
  6. Tühistada Harju Maakohtu 13.02.2006 otsus osas, millega rahuldati hagi OÜ N.W.E. vastu ja mõisteti välja kohtukulu ning teha selles osas uus otsus.
  7. Jätta rahuldamata hagi kohustada OÜ-d N.W.E. tagastama GÜ-le S. tema valduses ja kasutuses olevad ruumid.
  8. Ülejäänud osas jätta kohtuotsus muutmata.
  9. Välja mõista GÜ-lt S. 8040 (kaheksa tuhat nelikümmend) krooni kohtukulu OÜ N.W.E. kasuks. Edasikaebamise kord Otsuse peale võib apellatsioonimenetluse apellant või vastustaja esitada kassatsioonkaebuse Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kassaatorile kättetoimetamisest alates, kuid mitte pärast viie kuu möödumist ringkonnakohtu otsuse avalikult teatavakstegemisest. Hagiavalduse asjaolud ja menetluse käik
  10. A.T. (edaspidi kostja 1) kui GÜ S. liige ja OÜ N.W.E. (edaspidi kostja 2) sõlmisid 05.06.2000 hagejale kuuluvate ruumide asukohaga K18 rendilepingu tähtajaga kuni 31.12.2012 ja rendimaksega 3 577 krooni kuus. Hageja andis nõusoleku 05.06.2000 rendilepingu sõlmimiseks. Hageja 05.10.2000 volinike koosoleku otsusega arvati kostja 1 võlgnevuse tõttu hageja liikmete hulgast välja. Rendileandja õigused kuuluvad aga hagejale alates 05.10.2000, s. o päevast, mil kostja 1 arvati hageja liikmete hulgast välja.
  11. Rendilepingu alusel on kostja 2 kohustatud igakuiselt tasuma hagejale renti, vaatamata sellele kas hageja on arve esitanud või mitte. Hagejale on rent ja kõrvalkulud tasumata kuni novembrini
  12. 09.02.2005 esitas hageja nii kostjale 1 kui kostjale 2 tähitud kirjaga rendilepingu ülesütlemisavalduse, kuid kostja 2 ruume ei vabastanud ega tasunud hagejale rendi ja kõrvalkulude võlgnevust summas 175 273.00 krooni. Eeltoodu alusel palub hageja kohustada kostjaid vabastama ruumid ebaseaduslikust valdusest.
  13. Kostjad hagi ei tunnista. Hageja 05.10.2000 volinike koosoleku otsus, millega kostja 1 hageja liikmete hulgast välja arvati, tuleb lugeda tühiseks seaduse nõuete olulise rikkumise tõttu, kuna volinike koosolek ei saa võtta üle seadusega juhatusele pandud ülesandeid. Puuduvad andmed, et kostja 1 hageja liikmete hulgast väljaarvamist oleks arutanud hageja juhatus. Seega tuleb lugeda kostja 1 liikmelisus lõppenuks Tallinna Linnakohtu 22.10.2004 määrusega tsiviilasjas nr 2/21-6681/04 kinnitatud poolte kokkuleppega, mis jõustus 02.11.
  14. Seega alates 02.11.2004 on nimetatud ruumide rendileandjaks hageja ja kostja 2 on sellest ajast alates tasunud renti hagejale. Rendilepingu ülesütlemiseavaldus on esitatud kostja 1 elukoha mitte hagejale teadaoleva kostja 2 asukoha järgi. Seega on rikutud seadusest tulenevat nõuet esitada ülesütlemisavaldus juriidilise isiku asukoha järgi ja ülesütlemisavaldus on tühine. Esimese astme kohtu otsus ja põhjendused
  15. Kohus rahuldas hagi ning kohustas OÜ-d N.W.E. tagastama GÜ-le S. tema valduses ja kasutuses olevad ruumid telgedel C-D 17-22 ja A-C 18-22 asukohaga K18 Tallinnas. Sellest keeldumise korral määras kohus tõsta OÜ N.W.E. nimetatud ruumidest välja koos talle kuuluva varaga. OÜ-lt N.W.E. tuleb välja mõista GÜ S. kasuks kohtukukud kokku 6016, 40 krooni. Kohus jättis hagi A.T.i vastu rahuldamata.
  16. Poolte vahel puudub vaidlus, et teatud ajahetkest kostja 1 enam hageja liikmete hulka ei kuulu. Vaidlus on selles, mis ajast alates. Nõustuda ei saa kostja 1 seisukohaga. Vastavalt hageja põhikirjale (punktid 2.8, 2.9) ja ühistuseaduse (ÜS) sätetele (§-d 21, 22) oli kostjal 1 võimalik ühistu liikmete hulgast lahkuda kas väljaastumise või väljaheitmise teel. Kostja 1 ei väitnud, et ta oleks väljaarvamiseks vajalikku kirjalikku avaldust juhatusele esitanud. Tema poolt esile toodud kohtumäärus ei saa kuidagi olla aluseks tema liikmelisuse üle otsustamisel. Kostja 1 on ise oma käitumisega aastate kestel erinevates kohtumenetlustes tunnistanud enda liikmelisuse lõppemise alusena hageja volinike 05.10.2000 otsust.
  17. Ka ei nõustu kohus kostja 1 seisukohaga põhjusel, et ei hageja põhikiri ega ÜS ei välista liikmest väljaheitmise otsustamist ühistu volinike koosoleku poolt. Põhikirja punktide 2.14.1, 4.9.1.1, 4.6.2 ja 4.2.1 kohaselt kuulub ühistu juhatuse pädevusse muuhulgas liikmete väljaarvamine, kuid üldkoosoleku pädevuses on õigus otsustada kõiki ühistu juhtorganite pädevusse kuuluvaid küsimusi ning omakorda volinike üldkoosoleku pädevusse kuuluvad kõik üldkoosoleku pädevusse kuuluvad 2

(5)küsimused. Sellist juhtorganite pädevust ei välista ka ÜS-i § 36¹ lg 2, § 37 punkt 13 ja § 43 lg 1 p
  1. Seega tuleb lähtuda asja edasisel otsustamisel asjaolust, et kostja 1 oli hageja liikmete hulgast välja arvatud volinike koosoleku otsusega.
  2. Asjaolu, et hageja pidi läbi oma juhatuse liikme A.G.i olema teadlik kostjate vahel sõlmitud rendilepingust, on tõendatud tema poolt 01.01.2000 antud nõusolekuga kostja 1 avaldusele ruumide rendile andmiseks kostjale
  4. Nõustuda ei saa ka kostjate esindaja seisukohaga nagu ei saaks 09.02.2005 ülesütlemisavaldust lugeda kostjale 2 kättetoimetatuks, kuna sellel on märgitud adressaadina vaid kostja 1 ja aadressina tema elukoht. Avaldus oli saadetud kostja 2 juhatuse liikme elukohta ja ta sai selle ka kätte. Lisaks on tähtsaadetise arvega tõendatud avalduse saatmine ka kostja 2 registrijärgsesse asukohta. Kas see sel aadressil ka vastu võeti, ei oma tähtsust, kuna tõendatud on, et juhatuse liige sai selle kätte.
  5. Lepingu ülesütlemise avaldusest nähtub, et see esitati VÕS § 316 lg 1 punkti 2 alusel, s. o et üürileandja võib üürilepingu üles öelda, kui võlgnetava üüri summa ületab kolme kuu eest maksmisele kuuluva üüri summa. Avalduse kohaselt oli arvestatud võlgnevuseks rendilepingus kokkulepitud renditasu 3577 krooni kuus perioodi alates 05.10.2000 kuni 05.01.2005 eest. Ülesütlemisteade vastab VÕS § 325 lõigetes 1-4 sätestatule ja on seega kehtiv ning rendileping hageja ja kostja 2 vahel on lõppenud alates 15.02.
  7. Vastavalt rendilepingu punktile 3.1 oli kostja 2 rentnikuna kohustatud tasuma järgneva kuu
  8. kuupäevaks renditasu 3577.00 krooni lepingu alusel, s. o ilma rendileandja poolse arveta. Seega oli ülesütlemisavalduse tegemise ajaks tõepoolest kostjal 2 rohkem kui 3-kuuline võlgnevus hageja ees ja avalduses kirjas olnud ülesütlemise alus ka tegelikkuses olemas. Samuti sisaldus avalduses ülesütlemise päev ja üüritud asi. Seega on 05.06.2000 sõlmitud rendileping lõppenud alates 15.02.2005 ja kostja 2 valduses ja kasutuses olevad ruumid tuleb VÕS § 334 alusel omanikule tagastada.
  9. Kuna asja sisulise arutamise käigus puudub poolte vahel vaidlus, et alates 07.06.2000 on vaidlusalused ruumid kostja 2 valduses, siis puudub alus nõuda nende vabastamist kostjalt 1 kui füüsiliselt isikult ja tema vastu esitatud nõue tuleb jätta rahuldamata. Apellatsioonkaebus
  10. OÜ N.W.E. esitas apellatsioonkaebuse, milles palus tühistada maakohtu otsuse ja teha asjas uus otsus, millega jätta GÜ S. hagi rahuldamata.
  11. Kohus ei ole tuvastanud OÜ N.W.E. lepingu rikkumist ja lepingu ülesütlemise alust, vaid on A.T.i ja hageja vahelise vaidluse asjaolud lugenud OÜ N.W.E. käitumiseks lepingu täitmisel ja seetõttu jõudnud valedele järeldustele. Hageja on väitnud, et temale kuulus rendi saamise õigus alates 05.10.2000, millega ei saa nõustuda, kuna rendi tasumise kohustus hagejale tekkis 02.11.
  12. Nõue rendi saamiseks alates 05.10.2000 on kostjale esitatud esmakordselt ülesütlemisavalduses. Seega puudus kostjal võlgnevus, mille tasumiseks oli määratud täiendav tähtaeg enne ülesütlemisavalduse esitamist.
  13. A.T.i GÜ S. liikmest väljaarvamise otsus ei jõustunud enne 02.11.2004, kuna oli vaidlustatud käesolevas tsiviilasjas. Seega ei saanud hagejal tekkida ka varasemalt rendi saamise õigust 05.06.2000 rendilepingu järgi.
  14. Kohus on tõlgendanud ühistuseadust laiendavalt. Sätestades seaduses ühistu organite pädevuse soovib seadusandja, et konkreetset küsimust lahendaks ühistus just vastav 3
(5)organ. Seega ei saa hageja üldkoosolek meelevaldselt ja enda poolt kinnitatud põhikirja rikkudes asuda juhatuse ülesandeid täitma üksikküsimuses.
  1. Tuvastamist ei ole leidnud kostja poolne lepingu rikkumine, vaid asjaolu, et A.T.i ja hageja vahel on olnud palju arusaamatusi. Neid arusaamatusi ei saa automaatselt üle kanda kostja lepingu rikkumiseks.
  2. OÜ N.W.E. sõlmis vaidlusaluse rendilepingu A.T.iga ja on kogu lepinguperioodi seda nõuetekohaselt täitnud. Ehitustegevus ja lepingu sõlmimine kostja poolt renditavates ruumides on kooskõlastatud hageja juhatusega. Kostja on saanud hagejalt korduvalt saldoteatisi, milles pole kunagi näidatud võlgnevust tasumata rendi eest. Kuni ülesütlemisteate esitamiseni 09.
  3. 2005 ei ole hageja esitanud kostjale ühtegi rendiarvet. Küll on ta aga esitanud korrapäraselt kommunaalteenuste arveid ja need on tasutud.
  4. Ülesütlemisavaldus ei vasta seaduse nõuetele. Avalduses esitab hageja esmakordselt nõude, mida ta varem ei ole esitanud. Sõltumata tasu maksmisest öeldakse rendileping üles ja kohustatakse ruumid vabastama. Eelneva 49 kuu jooksul ei ole kordagi tõstatatud küsimust rendivõlgnevuse kohta ning võlg ei kajastunud ka saldokinnitustes. Seega on ülesütlemisteade tühine.
  5. VÕS §-dest 316 ja 325 järeldub, et ülesütlemisavalduse esitamise hetkeks peab reaalselt eksisteerima võlgnevus VÕS § 316 tähenduses. Kohtutoimikus olevate materjalidega on tuvastatav, et enne ülesütlemisavalduse esitamist ei ole hageja kostjale üüriarvet esitanud, seega ei saanud tekkida ka võlgnevust, millega sisustada VÕS § 316 alusel nõue ülesütlemise teate koostamise hetkel. Seaduse mõtte kohaselt ei saa ülesütlemisteate sisuks olla tulevikus saabuvad sündmused. Kostja alustas rendi tasumist hagejale A.T.i 08.11.2004 kirja alusel. Kuni 08.11.2004 luges kostja rendileandjaks A.T.i. Vastustaja seisukoht
  6. GÜ S. peab kohtuotsust õigeks ja palub jätta apellatsioonkaebuse rahuldamata. Tsiviilkolleegiumi seisukoht
  7. Kolleegium leiab, et kohtuotsus tuleb kaevatud osas tühistada TsMS § 657 lg 1 p 2 alusel materiaalõigusnormi ebaõige kohaldamise tõttu. Ringkonnakohtul on võimalik teha uus otsus, millega hagi ruumide vabastamiseks tuleb jätta rahuldamata.
  8. A.T.i vastu nõude rahuldamata jätmise osas ei ole kohtuotsust vaidlustatud ja selles osas ringkonnakohus otsust läbi ei vaata.
  9. Esimese astme kohus tuvastas järgmised asjaolud, mida apellatsioonimenetluses ei ole vaidlustatud: 1) OÜ N.W.E. kasutab hagejale kuuluvaid ja A.T.ile liikmelisuse alusel kasutusse antud ruume viimasega 05.06.2000 sõlmitud rendilepingu (tl 84-87) alusel. 2) Ruumide rendile andmiseks OÜ-le N.W.E. andis hageja A.T.ile kirjaliku nõusoleku (tl 104). 3) Hageja volinike koosoleku 05.10.2000 otsusega heideti hageja ühistu liikmete hulgast välja, mille vaidlustamiseks esitas A.T. kohtusse hagi, mis jäeti 26.09.2001 määrusega läbi vaatamata (tl 59). 4) Rendileandja liikmelisuse lõppemisel läksid kasutuslepingust tulenevad rendileandja õigused ja kohustused üle hagejale. 5) Hageja sai konkreetsest rendilepingust teada septembris 2004 kohtumenetluse käigus, mis lõppes A.T.i ja hageja vastastikuste varaliste õiguste ja kohustuste kohta kohtuliku kokkuleppe kinnitamisega 22.10.2004 määrusega. 4
(5)6) 09.02.2005 saatis hageja A.T.ile adresseeritud rendilepingu ülesütlemisavalduse nii A.T.ile kui OÜ N.W.E. registriaadressil. Hageja teatas üürilepingu ülesütlemisest alates 15.02.2005 VÕS § 316 lg1 p 2 alusel seoses üüri mittetasumisega ajavahemikul 05.10.2000 kuni 05.01.
  2. Kolleegium ei nõustu maakohtu järeldustega, et ülesütlemisavaldus on kostjale nõuetekohaselt esitatud ja ülesütlemise alus on ka tegelikkuses olemas ning üürileping tuleb seega lugeda alates 15.02.2005 lõppenuks.
  3. Hageja pöördus kohtusse ruumide vabastamise nõudega nii füüsilise isiku A.T.i kui juriidilise isiku OÜ-le N.W.E. vastu, kuna ei tea, kes ruume tegelikult kasutab.
  4. Toimikus olev ülesütlemisavaldus (tl 92) on esitatud aga üksnes A.T.ile kui füüsilisele isikule. Vaatamata sellele, et A.T. on OÜ N.W.E. juhatuse liige, ei saa füüsilisele isikule tehtud tahteavaldus luua õiguslikke tagajärgi juriidilisele isikule.
  5. Kolleegium leiab, et puuduvad ka VÕS § 316 lg 1 p 2 kohaldamise sisulised eeldused. Nimetatud sätte kohaselt võib üürileandja üürilepingu üles öelda, kui võlgnetava üüri summa ületab kolme kuu eest maksmisele kuuluva üüri summa. Ebaõige on kohtu järeldus, et poolte vahel puudub vaidlus, et alates 01.01.2001 kuni 01.01.2005 kostja renditasu seaduslikule rendileandjale ei tasunud. Kostjad on kogu aeg väitnud, et OÜ N.W.E. tasub hagejale renti alates novembrist 2004, mil sõlmiti A.T.i ja hageja vahel kohtulik kokkulepe vastastikuste rahaliste kohustuste kohta. Asjaolu, et rendivõlgnevus puudutab üksnes ajavahemikku kuni november 2004 kinnitas hageja ka ringkonnakohtu istungil. Nimetatud kohtumenetluse käigus andis A.T. rendilepingu hagejale üle ning teatas OÜ-le N.W.E. rendileandja vahetumisest. Kuni selle ajani hageja A.T.i kasutusse antud ruumide tegeliku kasutaja vastu huvi ei tundnud, end rendileandjaks ei pidanud ning OÜ-lt N.W.E. rendi tasumist ei nõudnud. Alles 06.09.2004 pöördus hageja järelpärimisega (tl 107) OÜ N.W.E. poole sõlmitud rendilepingu kohta. Kuna enne A.T.i ja hageja vahelise liikmest väljaheitmisest tuleneva kohtuvaidluse lõppu hageja end ise rendileandjaks ei pidanud ja rendi tasumist ei soovinud, ei saanud ta ka üürnikku pidada viivituses olevaks, mis oleks andnud talle VÕS § 316 lg 1 p-s 2 ettenähtud aluse üürilepingu erakorraliseks ülesütlemiseks.
  6. Kuna OÜ-le N.W.E. ei ole ülesütlemisavaldust tehtud ja puudub ka sisuline alus üürilepingu erakorraliseks ülesütlemiseks, kasutab kostja ruume kehtiva üürilepingu alusel ja ruumide vabastamise nõue tuleb jätta rahuldamata.
  7. Tsiviilkohtumenetluse seadustiku ja täitemenetluse seadustiku rakendamise seaduse § 3 sätestab, et enne 01.01.2006 alustatud menetluse puhul kohaldatakse menetluskulude jaotamisele ja nende kindlaksmääramisele seni kehtinud seaduses sätestatut. Kuni 31.12.2005 kehtinud tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 60 lõike 1 ja § 61 lg 1 punkti 1 kohaselt mõistab kohus poole taotlusel, kelle kasuks on otsus tehtud, teiselt poolelt välja vajalikud ja põhjendatud kohtukulud, s.h kulud tema esindaja poolt osutatud õigusabi eest hinnata hagi puhul kohtu määramisel, kuid mitte üle justiitsministri kehtestatud suuruse. Seoses hagi rahuldamata jätmisega, kannab kohtukulu hageja. OÜ N.W.E. kohtukuluks on esimese astme kohtus tasutud õigusabikulu 7080 krooni ja apellatsioonkaebuse esitamisel tasutud riigilõiv 60 krooni. Kolleegium leiab, et tegemist on vajaliku ja põhjendatud kuluga. Seega tuleb hagejalt kostja kasuks välja mõista kokku 8040 krooni kohtukulu. G. Kivinurm M. Seppik U. Loonurm 5
(5)

🔗 Ametlikule allikale

Tehisintellekti selgitus ametliku seadusteksti põhjal. Orienteeruv, ei asenda õigusnõustamist.