KOHTUOTSUS E.V. NIMEL Tsiviilasja number 2-04-2053 Kohus Tallinna Ringkonnakohus Otsuse tegemise aeg ja koht 21. märts 2006. a, Tallinn Kohtukoosseis Eesistuja Ülle Jänes, liikmed Reet Allikvere ja An

§ 211lg 2).

Seega on tähtajatu kasutusvalduse ja tähtajatu rendilepingu lõpetamine reguleeritud oluliselt erinevalt. 09.06.1997 kehtinud TsÜS § 66 lg-st 2 tulenevalt on seadusega vastuolus olev tehing tühine.

§ 65

lg 1 kohaselt võib isik, kelle õigust on ebaõige kandega rikutud, nõuda kande muutmist või kustutamist. Ühtlasi palus hageja kinnistu välja nõuda OÜ B.G. ebaseaduslikust valdusest. Kostja E.V. vastuväited ning vastuhagi põhjendus

1. Kostja E.V. vaidles hagile vastu. Kasutusvalduse lepingu sõlmimise ajal kehtinud TsÜS § 66 lg 2 eesmärgiks oli nende tehingute kehtimise välistamine, mis on olulisel määral seadusega vastuolus. Riigivaraseaduse ei sisalda endas põhimõttelist keeldu kasutusvalduse lepingu sõlmimiseks. Pealegi ei riku vaidlusalune tehing hageja õigusi ning tuleb juba üksnes seetõttu jätta rahuldamata.
2. E.V. esitas vastuhagi, milles palus tunnistada 29.07.2003 tehingu tühisust ning muuta omanikukanne. Kui kohus tuvastab põhihagis taotletud kasutusvalduse lepingu tühisuse, siis olid nii E.V. kui AS M.I. kinnisasja müügi- ja asjaõiguslepingu sõlmimisel olulises eksimuses lepingu eseme suhtes ja tegid selle mõjul tehingu, mida muidu ei oleks tehtud või mida ei oleks tehtud sellise ebamõistliku hinnaga. Kõnesoleva tehingu hind oli 2 350 000 krooni, enampakkumise alghind oli 2 090 252 krooni. Alghind oli arvutatud diskonteeritud tulude meetodil, s.t et tulevikus eeldatavalt laekuvad tulud diskonteeriti tänapäeva ja nii leiti turuväärtus. Kinnisasi müüdi seega selle koormatisest tuleva rahavooga. Kui kasutusvaldus puuduks (oleks tühine), siis oleks hind kujunenud turutehingute võrdluse meetodil. Kostja OÜ B.G. vastuväited
3. Kostja vaidles hageja nõudele vastu, sest ei pidanud hagejat õigustatuks hindama E.V. ja OÜ B.G. vahel sõlmitud tehingut. Nimetatud tehing ei riku hageja õigusi. Hagiavaldusest nähtuvalt oli hageja kasutusvalduse lepingust teadlik, lepingu olemasolu kajastus ka müügihinnas. Lepingu aluseks oleva otsusega ei rikutud oluliselt seadust. Kuna enampakkumisest võttis osa vaid kostja, siis leidis komisjon, et on võimalik sõlmida mitte rendi, vaid kasutusvalduse lepingut. Oma sisu poolest on mõlemad õigussuhted lähedased. Peale lepingu sõlmimist asusid pooled seda täitma ega ole kunagi omanud teineteise suhtes pretensioone. Kostja on oma vastuses hageja kirjale märkinud, et ta ei vaidlusta kasutusvalduse tähtaega ning on nõus, et see on 25 aastat, nagu see on märgitud Pministeeriumi rendikomisjoni 02.04.1997 istungi protokollis ning on nõus vastava 2 notariaalse muudatuse tegemisega kasutusvalduse lepingus.
4. OÜ B.G. vaidles vastu ka vastuhagile. Hageja AS M.I. vastuväited vastuhagile
5. Hageja vastuhagi ei tunnistanud. Hageja asus seisukohale, et vastuhagi ja notariaalse avaldusega ostu-müügilepingu tühistamiseks on E.V. võtnud sisuliselt omaks 09.06.1997 kasutusvalduse lepingu tühisuse. Nii on ilmselge mittevastavus kostja käitumise ja tema kirjalike seisukohtade vahel. Antud juhul puuduvad alused ostu-müügilepingu tühistamiseks eksimuse tunnustel. TsÜS § 92 lg 3 sätestab alused eksimuse mõjul tehtud tehingu tühistamiseks. Võrreldes varemkehtinud seadusega on vastavat regulatsiooni oluliselt muudetud ja täiendatud, mistõttu mitte igasugune eksimus ei saa olla aluseks tehingu vaidlustamisele, nagu varemkehtinud õiguses, vaid ainult eksimus, mis on teisele poolele äratuntav või põhjustatud teise poole poolt. Hageja ei nõustunud vastuhagis sisalduva käsitusega müügihinna kohta ega pea neid väiteid tõendatuks. TsÜS § 92 lg 5 sätestab erinormi, mille kohaselt tehingu teinud isik ei või tehingut tühistada, kui ta vastavalt tehingu tegemise asjaoludele ja tehingu sisule kandis eksimuse riisikot. Esimese astme kohtu otsuse põhjendused
6. Tallinna Linnakohus jättis nii hagi kui vastuhagi rahuldamata. Viidates TsMS § 1 lg-le 1, asus kohus seisukohale, et käesoleva vaidluse sisuks ei saa olla riigivara kasutusse andmisel avaliku enampakkumise seaduspärasuse üle otsustamine. Kohus asus seisukohale, et hageja ei ole hagiavalduses märgitud asjaolusid tõendanud ning puudub alus lugeda 09.06.1997 kasutusvalduse lepingut RVS § 19 lg-tele 1 ja 2 mittevastavaks ja seetõttu tühiseks. Tehingu tühisuse tuvastamise nõude puhul peab hageja, kes ei ole vaidlustatud tehingu pool, tõendama õigusliku huvi olemasolu tehingu tühisuse tuvastamiseks. See huvi hagejal on. Tõendeid enampakkumise seadusvastasuse kohta ei ole hageja esitanud. Hageja oli kasutusvalduse olemasolust müügilepingu sõlmisel teadlik. Hagejal oli võimalik esitada oma vastav nõue vara müüjale. Apellatsioonkaebuse põhjendused
7. Hageja AS M.I. vaidlustas apellatsioonkaebuses (arvestades 11.08.2005 esitatud taotlust apellatsioonkaebusest osaliselt loobumiseks) kohtuotsuse hagi rahuldamata jätmise osas, paludes linnakohtu otsuse selles osas tühistada ning saata asi tühistatud osas uueks läbivaatamiseks esimese astme kohtule. Kaevatavast kohtuotsusest võib aru saada, et nii tsiviilkohtumenetluse kui käesoleva vaidluse sisuks ei saa olla riigivara kasutusse andmisel avaliku enampakkumise seaduspärasuse üle otsustamine. Samas ei ole kohus vaidlustanud asjaolu, et antud vaidlus kuulub tsiviilkohtu pädevusse. Apellant on seisukohal, et kohtupraktika kohaselt võib üht liiki kohus tema pädevusse kuuluva vaidluse läbivaatamisel tuvastada teist liiki kohtu pädevusse kuuluvaid küsimusi. Seega sai kohus tsiviilvaidluse lahendamisel tuvastada ka avalik-õiguslikke küsimusi.
8. Väär ning põhjendamatu on kohtu seisukoht, et hageja ei esitanud tõendeid enampakkumise seadusevastasuse kohta. Oma nõuet põhjendas hageja väidetega, et tähtajatu kasutusvalduse lepingu sõlmimisele ei eelnenud nõuetekohast enampakkumist ning et sellist lepingut ei saanud sõlmida ilma E.V. nõusolekuta. Hageja tugines väidete põhjendamisel riigivaraseadusele, milles kehtestatud korda antud juhul rikuti (enampakkumist tähtajatu kasutusvalduse lepingu sõlmimiseks välja ei olnud kuulutatud). Pealegi tehti tehing teistsugustel tingimustel, kui oli fikseeritud enampakkumise protokollis. Hagi põhjendustes on hageja arutlenud selle üle, mis vahe on kasutusvalduse ja rendisuhte vahel (eriti lepingute 3 tähtaja osas), kuid kohus neile asjaoludele tähelepanu ei osutanud. Kuna kasutusvalduse leping võib kehtida kuni 100 aastat (

§ 211

lg 2), siis oleks pidanud selleks olema Vabariigi Valitsuse nõusolek (kinnisvara kasutusse andmist enamaks kui 50 aastaks otsustab Vabariigi Valitsus). RVS § 31 lg-st 2 tuleneb keeld sõlmida riigivara ostu-müügilepingut isikuga, kelle pakkumist ei ole müügi otsustaja parimaks tunnistanud. Seda keeldu rikkuv tehing on seaduse olulise rikkumise tõttu TsÜS § 66 lg 2 kohaselt tühine. Sellele seisukohale on asunud ka Riigikohus. Vastused apellatsioonkaebusele

1. Kostjad E.V. ja OÜ B.G. vaidlevad kaebusele vastu ning paluvad jätta selle rahuldamata ja kohtuotsuse muutmata. Ringkonnakohtu seisukoht
2. Tsiviilkolleegium, ära kuulanud asjast osavõtnud isikute seisukohad kohtuistungil ning tutvunud tsiviilasja materjaliga, leiab, et Tallinna Linnakohtu otsuse lõppjäreldus on kaevatavas osas õige, kuid selle põhjendusi tuleb täpsustada. Seetõttu tuleb kohtuotsus TsMS § 657 lg 1 p 2 alusel osaliselt tühistada ning arvestada hagi rahuldamata jätmisel ka käesolevas otsuses toodud põhjendusi. Tulenevalt TsMS § 651 lg-st 1 kontrollib ringkonnakohus apellatsiooni korras esimese astme kohtu otsuse seaduslikust ja põhjendatust üksnes osas, mille peale on edasi kaevatud.
3. Kolleegium nõustub apellandiga, et kaevatav kohtuotsus on osaliselt vastuoluline. Kuigi kohus leidis, et vaidlusaluse tehingu tühisuse kohta tõendeid esitatud ei ole, märkis ta samas, et tsiviilkohtu pädevuses ei ole hinnata riigivara kasutusse andmise (avaliku enampakkumise) seaduslikkust. Tsiviilvaidlust lahendaval kohtul on õigust kontrollida ka selle vaidlusega seotud avalik-õiguslikke küsimusi. Kuid antud juhul ei omanud hagis toodud sellekohased asjaolud sisulist tähtsust, sest 09.06.1997 kasutusvalduse leping ei rikkunud hageja õigusi hagis märgitud viisil. Sisuliselt on linnakohus seda ka märkinud ja leidnud, et kinnistu omandamisel 29.07.2003 oli hagejale teada lepingu eseme õiguslik staatus. Nimetatud kuupäeval sõlmitud müügi- ja asjaõiguslepingus hageja kinnitas ostjana (omandajana), et on teadlik lepingu eseme suhtes sõlmitud kasutusvalduse lepingust ning selle tingimustest. Kohtule esitatud tõenditest saab üheselt järeldada, et OÜ-ga B.G. sõlmitud kasutusvalduse lepingust tulenevaid asjaolusid arvestati 29.07.2003 lepingu sõlmimisel (eriti müügihinna osas). Eeltoodu tõttu ei pea kolleegium vajalikuks käsitada apellandi arutlust kasutusvalduse ja rendisuhte sisuliste erinevuste ning sellest tuletatud väidetavate rikkumiste kohta.
4. Siinkohal peab kolleegium vajalikuks märkida, et kasutusvalduse lepingu sõlmimise ajal kehtinud TsÜS § 66 lg 2 objektiivne eesmärk oli välistada nende tehingute kehtivus, mis on olulisel määral seadusega vastuolus. Kehtinud õiguskord ei välistanud kasutusvalduse lepingu sõlmimist, riigivaraseadusest sellist keeldu ei tulene. Enampakkumise väidetavad rikkumised ei omanud puutumust hageja õigustega ega saanud rikkuda tema õigusi. Hageja ei osalenud enampakkumisel, mille tulemusel vaidlusalune leping sõlmiti, vaid omandas kõnealuse kinnistu koos koormatisega kuus aastat hiljem. Enampakkumise tulemusi ei vaidlustatud, lepingu sõlmimise aluseks olev haldusakt on kehtiv.
5. Kohtukulude jaotamisel tuleb lähtuda tsiviilkohtumenetluse seadustiku ja täitemenetluse seadustiku rakendamise seaduse §-st 3 ning kuni 31.12.2005 kehtinud TsMS § 60 lg-test 1 ja 8, mille kohaselt jäävad kohtukulud selle poole kanda, kelle kahjuks kohtuotsus tehakse. 4 Õigusabikulude hüvitamisel tuleb lähtuda kehtinud TsMS § 61 lg-st
6. Kuna ringkonnakohus jätab esimese astme kohtu otsuse lõppjäreldustes muutmata ja apellatsioonkaebuse rahuldamata, jäävad kohtukulud apellandi kanda. Sellest tulenevalt peab apellant hüvitama vastustajate kohtukulud. E.V. on teinud apellatsioonimenetluses kulutusi õigusabile summas 11 062, 50 krooni. AS B.G. vastavad kulutused moodustavad 14 160 krooni. Arvestades menetluse käiku ja asja keerukust peab kolleegium nimetatud kulutusi vajalikuks ja põhjendatuks ning mõistab need summad apellandilt välja. Ü.Jänes R.Allikvere A.Tänav 5