KOHTUOTSUS Eesti Vabariigi nimel Kohus Tallinna Ringkonnakohus, tsiviilkolleegium Kohtuasja number 2-03-737 Otsuse kuupäev 16. märts 2006. a. Kohtukoosseis Eesistuja Malle Seppik, liikmed Kai Kullerku

) § 244 lõikest 2, koostas

1. oktoobril
2. a. T.K.le, OÜ-le V.I.G. ja Tallinna Hooneregistrile notariaalselt tõestatud avalduse ostueesõiguse teostamise kohta. Avalduses tegi hageja kostjatele ettepaneku sõlmida lepingu lõpetamise ning omandi ülekandmise kokkulepe
3. novembril
4. a. kell 9.00 Tallinna notar M.A. büroos. OÜ V.I.G. ei aktsepteerinud hageja ettepanekut ja müüs eluruumi
5. oktoobril
6. a. edasi P.A.le. Nii OÜ V.I.G. kui ka P.A. olid teadlikud, et hageja on teostanud eluruumi suhtes ostueesõigust. Nimetatud asjaolu on P.A. kinnitanud
7. oktoobri
8. a. lepingu punktis
10. 2 ja OÜ V.I.G. lepingu punktis
13. Märkus hageja poolt ostueesõiguse teostamise kohta sisaldus ka tehingu tegemiseks
14. oktoobril
15. a. väljastatud hooneregistri õiendil nr.
16. Hageja poolt koostatud ostueesõiguse teostamise avaldusest arvates ei olnud OÜ V.I.G. õigustatud eluruumi käsutama, sest eluruum oli koormatud hageja ostueesõigusega. Vastavalt
17. oktoobri
18. a. korteri müügilepingu punktile
19. 2 sai ostja P.A. eseme kaudse valduse ning OÜ V.I.G. loovutas lepingu eseme väljanõudeõiguse. Tulenevalt asjaõigusseaduse (AÕS) § 95 lõigetest 1² ja 2 on P.A. pahauskne omandaja ja temalt võib eluruumi igal ajal välja nõuda. P.A. hageja omandiõigust ei tunnista ja soovib korteri võõrandada. Peale ostueesõiguse teostamist ei ole OÜ-l V.I.G. ega P.A.l seaduslikku alust eluruumi valdamiseks, seega on nende valdus ebaseaduslik. OÜ V.I.G. otsese valdajana ja P.A. kaudse valdajana on kohustatud andma eluruumi hageja valdusesse ning tunnustama tema omandit. Kostjate seisukohad Kostjad vaidlesid hagile vastu ja palusid jätta selle rahuldamata. Tegemist on alusetu hagiga. Ostueesõiguse teostamine ei muuda kehtetuks ostjaga sõlmitud müügilepingut ega sellest tulenevaid kohustusi. Ostueesõigus kui selline on võlaõiguslik kokkulepe, millele teatud juhtudel saab anda asjaõigusliku iseloomu.

3 ega ükski teine õigusakt ei sätesta müüja kohustust võõrandada ostueesõigusega koormatud asi igal juhul ostueesõigust teostavale isikule. Ostueesõiguse teostamisel jäävad mõlemad lepingud kehtima ning ei

-ist ega ühestki teisest õigusaktist tulene müüja kohustust sõlmida ostu-müügileping ostueesõigust teostava isikuga. Esialgne ostumüügileping ning ostueesõiguse teostamisel tekkiv leping on konkureerivad lepingud ning müüjal on õigus valida, kelle osas ta oma lepingu sõlmimisest tulenevad kohustused täidab. Hagiavalduses on tuginetud 27. detsembril 2003. a. kehtima hakanud

§ 244

lõikes 6 sätestatule, mille kohaselt on tühine eseme käsutamine, mille suhtes kehtib seaduse alusel tekkinud ostueesõigus, kui käsutustehing tehakse pärast ostueesõiguse teostamise õiguse tekkimist ning see kahjustab või piirab ostueesõiguse teostamist. Tallinnas G9A - 13 asuva eluruumi võõrandamistehingud ja ostueesõiguse teostamise avaldus on tehtud ning hagiavaldus esitatud enne viidatud sätte jõustumist. Esimese astme kohtu otsus

1. jaanuari
2. a. otsusega rahuldas Tallinna Linnakohus hagi ning tunnustas H.K. omandiõigust Tallinnas G9A asuva elamu teisel korrusel paiknevale korterile 13 eluruumide pinnaga 41, 2 m², millega on ühendatud 412/3498 mõttelist osa elamust. Kohus otsustas nõuda korteri ühes sellele vastava muu osaga elamust H.K. valdusse ning mõista OÜ-lt V.I.G. ja P.A.lt solidaarselt H.K. kasuks välja kohtukulu 10.662 krooni.

§ 244lg.

4 kohaselt toimub ostueesõiguse teostamine ostueesõigust omava isiku avalduse tegemisega müüjale. Notari poolt

1. oktoobril
2. a. koostatud ja tõestatud hageja ostueesõiguse teostamise avaldusest nähtuvalt on T.K. kui müüja ja OÜ V.I.G. kui ostja vahel
3. septembril
4. a. sõlmitud Tallinnas G9A elamus asuva korteri 13 müügileping, mille kohaselt nimetatud ese müüdi ostjale hinnaga 100.000 krooni. Vastavalt AÕS RakS § 131 lõikele 1 on hagejal kui Tallinnas G9A elamus asuva korteri 15 omanikul nimetatud müügilepinguga müüdud eseme suhtes ostueesõigus. Teate lepingu sõlmimise kohta sai hageja
5. oktoobril
6. a. Müügilepingus märgitud ostuhinna on hageja nõus tasuma ostjale müügilepingu lõpetamise ja omandi ülekandmise kokkuleppe sõlmimise päeval enne dokumentide osapooltele väljastamist. H.K. teeb ettepaneku sõlmida lepingu lõpetamise ja omandi ülekandmise kokkulepe
7. novembril
8. a. kell 9.00 Tallinna notari M.A. büroos ning palub T.K.l ja OÜ-l V.I.G. tulla nimetatud kokkulepet sõlmima. Kui nimetatud aeg ei sobi või on vaja omandi ülekandmisega seotud asjaolusid täpsustada, palub hageja võtta ühendust avalduses märgitud telefonil. Avaldaja palub notaril avalduse kinnitatud ärakirjad notariaalkorras edastada Tallinna Hooneregistrile, T.K.le ja OÜ-le V.I.G.. Notar on muuhulgas avaldajale selgitanud, et kuna eseme, mille suhtes käesolevaga teostatakse ostueesõigust, omand on üle läinud ostjale, siis on selle eseme omandi ostueesõigust kasutanud isikule ülekandmiseks vajalik ostja notariaalselt tõestatud nõusolek ning müüja ei saa eseme omandit ostueesõigust kasutanud isikule selle nõusolekuta üle kanda. Ostueesõigus ehitise kui vallasasja võõrandamisel on ette nähtud AÕS RakS § 131 lõikes 1, mille kohaselt juhul, kui ehitis on kaasomandis, on kaasomanikul ehitise mõttelise osa võõrandamisel osa ostueesõigus.

§ 244lg.

1 esimene lause sätestab ostueesõiguse teostamise tingimused ning teine lause sätestab, et ostueesõiguse teostamine ei muuda kehtetuks ostjaga sõlmitud müügilepingut ega sellest tulenevaid kohustusi. Kostjad tõlgendavad vääralt

§ 244

lõike 1 teist lauset, kui leiavad, et müüjal on õigus valida, kelle osas ta oma lepingu sõlmimisest tulenevad kohustused täidab. Ostueesõiguse teostamise võrdsustamine ostu-müügilepingu sõlmimisega ei ole kooskõlas 4 mõiste „ostueesõigus“ mõtte ja sisuga. Ükski seadus ei sätesta, et asja omanik võib asja müümisel teha valiku ostueesõigust teostava isiku ja ostueesõiguseta isiku vahel. Kostjatevaheline müügileping jääb kehtima, sest müügileping on seaduslik ja selle kehtetuks tunnistamiseks puudub alus. Müügileping peab jääma kehtima, et täita sellest tulenevad kohustused. Kuivõrd ostueesõiguse avalduse (

§ 244lg.

4) esitamisega loetakse sõlmituks ostu-müügileping ostueesõigust omava isikuga, siis müüjal ei ole valikuõigust ostja suhtes. Asja arutamisel ei leidnud tõendamist, et hagiavalduses oleks tuginetud 27. detsembril 2003. a. kehtima hakanud

§ 244lõikes 6 sätestatule.

Apellatsioonkaebuse nõue ja põhjendus Apellatsioonkaebuses leiavad kostjad, et linnakohtu otsus on ebaõige, paludes selle täies ulatuses tühistada ning uue otsusega jätta hagi rahuldamata. Kaebuse kohaselt on linnakohus vääralt tõlgendanud materiaalõiguse norme ning rikkunud protsessiõiguse norme. Ostueesõiguse teostamine on võlaõiguslik kokkulepe, millele teatud juhtudel saab anda asjaõigusliku iseloomu. Esialgne müügileping ja ostueesõiguse teostamisest tulenev müügileping on paralleelsed ehk konkureerivad lepingud, millest täita saab ainult ühte. Vastustaja ja T.K. vahel ostueesõiguse teostamisest tekkinud lepingust tulenevad nõuded on täidetud vastustaja poolt, ta on tasunud ostuhinna. Samas ei ole ta saanud omandit, mida saaks tunnustada. Vastustaja ei ole saanud avalduse esitamisega asja omanikuks. Müüja T.K. ja ostueesõiguse teostaja H.K. vahel tekib üksnes müügileping, mitte aga käsutusleping.

-i mõtte kohaselt juhul, kui müüja ja ostueesõiguse teostaja jõuavad kokkuleppele, tuleks neil käsutusleping eraldi sõlmida, kuid selleks peaks müüja esmalt hankima tagasi omandi isikult, kes on saanud asja omanikuks. Seega vallasomandi tekkimiseks on vaja kokkulepet omandi ülemineku kohta ning valduse üleandmist võõrandajalt omandajale. Vaidluse esemeks saab kujuneda vaid see, millisel määral ning milliseid õiguskaitsevahendeid vaidlusaluse lepingu pooled ehk vastustaja ja T.K. teineteise suhtes kasutada saavad. Ostueesõiguse teostamise avalduse esitamisega ei teki käsutustehingut müüja ja ostueesõigust kasutanud isiku vahel, seega ei ole vastustaja ja T.K. vahel tekkinud asjaõiguslikku kokkulepet. Tekkinud võlaõiguslik müügileping annab küll lepingu täitmise nõude raames õiguse nõuda omandit T.K.lt, kuid ei tekita ostueesõiguse teostajale mingeid võlaõiguslikke ega asjaõiguslikke nõudeid OÜ V.I.G., P.A. või müügilepingu eseme ükskõik millise järgmise omaniku vastu. Hagejaga

§ 244

lõike 1 alusel jõustunud müügileping omab võlaõiguslikule suhtele omaselt toimet vaid suhte teisele poolele ehk müüja T.K. suhtes ja vastu. OÜ V.I.G. ning P.A. vahel sõlmitud müügilepingu suhtes vastustaja ostueesõigust ei teostanud, kuigi oli selleks õigustatud. Notar oli samuti ostueesõiguse teostamisest teadlik. Ka ei olnud asjaolu, et keegi omab müügilepingu suhtes ostueesõigust, notari jaoks sama või järgmise müügilepingu või nendes sisalduvate käsutustehingute tõestamisest keeldumise aluseks, kuna esimese ostja asja omandamise aluseks olev leping ja käsutus on vastavalt

§ 244lg. 1 teisele lausele ning tsiviilseadustiku üldosa seaduse (Ts

ÜS) § 6 lõikele 4 kehtivad ning seega tema omand on samuti kehtiv ning piiramata. Ka Viru Ringkonnakohus on oma

1. aprilli
2. a. otsuses nr. 2-2-118/03 öelnud, et müüja pidi valima, kelle osas ta oma lepingu sõlmimisest tuleneva kohustuse täidab. Seega jääb müüja alati ühe lepingu, kas esmase lepingu või ostueesõiguse teostajaga tekkinud võlaõigusliku lepingu suhtes kohustusi rikkunuks, sest omandit ei saa anda üle mõlemale.

-ist ega ühestki teisest õigusaktist ei tulene müüja kohustust 5 sõlmida müügileping ostueesõigust teostava isikuga ehk jääda esmase ostjaga lepingut rikkunuks. Ostueesõiguse teostajal on võimalik kas nõuda lepingu täitmist müüjalt või kasutada teisi

-is sätestatud õiguskaitsevahendeid. Vastustaja seisukoht Hageja ei pea apellatsioonkaebust õigeks ja vaidleb sellele vastu, kuna linnakohus ei ole seadust ebaõigesti kohaldanud ega rikkunud protsessiõigusnorme. Tsiviilkolleegiumi seisukoht Kolleegium leiab, et vaidlust lahendades kohaldas linnakohus ebaõigesti materiaalõiguse norme, selle tulemusena ei ole otsus õige ja tuleb kooskõlas tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) 657 lg. 1 punktiga 2 tühistada, hagi tuleb aga jätta rahuldamata. Pooled ei vaidle selle üle, et Tallinnas G9A asuv elamu on vallasasi, et hagejale kuulub selles korter 15 ühes sellele vastava mõttelise osaga elamust, et elamus asuva korteri 13 omanik T.K. müüs oma korteri koos sellele vastava mõttelise osaga elamust

1. septembri
2. a. müügilepinguga OÜ-le V.I. 100.000 krooni eest, et
3. oktoobril
4. a. tegi hageja nii T.K.le kui OÜ-le V.I. korteri 13 ja sellele elamust vastava mõttelise osa suhtes ostueesõiguse teostamise kohta avalduse ning et
5. oktoobri
6. a. müügilepinguga müüs OÜ V.I. vaidlusaluse korteri koos sellele vastava mõttelise osaga P.A.le. Pooled ei vaidle ka selle üle, et hagejal oli vaidlusaluse vara (korteri 13 ja elamust sellele vastava mõttelise osa) suhtes seadusest tulenev ostueesõigus (AÕS RakS § 13 1 lg. 2). Pooled vaidlevad selle üle, kas hageja saab nõuda vaidlusalusele korterile omandiõiguse tunnustamist ning vaidlusaluse vara väljaandmist. Kolleegium leiab, et hageja nimetatud nõuetel ei ole alust. Nii tekkis ostueesõiguse teostamise avalduse esitamisega hageja ja T.K. vahel

§ 244lg.

1 alusel müügileping. Seejuures ulatus ostueesõigus üksnes võlaõiguslikule kohustuslepingule (müügilepingule), mitte käsutustehingule (omandi-õiguse üleandmise kokkuleppele). Ostueesõiguse teostamisega ei asendanud hageja automaatselt eelmist ostjat OÜ-d V.I.G., ei muutunud omanikuks ega saa üksnes ostueesõiguse teostamisest tulenevalt nõuda oma omandiõiguse tunnustamist. Müüjale T.K.le tekkis hageja poolt ostueesõiguse teostamisest kaks müügilepingut, millest ühte ta saab täita ja teist eeldatavasti mitte. Kuni

§ 244lõike 6 jõustumiseni 27.

detsembril 2003. a. oli ostueesõigusel asjaõiguslik tähendus üksnes kinnisasjade puhul, kui ostueesõigus oli kantud kinnistusraamatusse või tegemist oli kinnisasja kaasomanike ostueesõigusega. Vaidlusalusel juhul ei ole ostueesõiguse objekti näol tegemist kinnisasjaga. Kuna müüja T.K. ja ostja OÜ V.I.G. vahel sõlmitud käsutustehing kehtib, siis on OÜ V.I.G. saanud omanikuks ja hageja kui ostueesõiguslane ei saa nõuda korteri 13 ja sellele elamust vastava mõttelise osa omandit.

§ 244

täiendamisega lõikega 6 tunnustati ostueesõiguse asjaõigus-likkust ka niisuguste esemete puhul, mille ostueesõigus põhineb seadusel ja mille puhul ei ole tegemist kinnisasjadega. Vaidlusalune müügileping sõlmiti aga enne

§ 244

lõike 6 jõustumist ning sellel sättel ei ole vaidlusalusele lepingule tagasiulatuvat mõju. Hagejal ei ole ostueesõiguse teostamisest tulenevalt nõudeid OÜ V.I. ja P.A. vastu. Apellandid on esitanud taotluse vastustajalt apellatsioonimenetluse kohtukulu, sealhulgas apellatsioonkaebuselt tasutud riigilõivu 6060 krooni ja õigusabikulu 13.060 krooni väljamõistmiseks. Kolleegium leiab, et taotlus tuleb rahuldada tsiviilkohtumenetluse seadustiku ja täitemenetluse seadustiku rakendamise seaduse § 3 ja kuni 6 1. jaanuarini 2006. a. kehtinud TsMS § 60 lg. 1 ning § 61 lg. 1 p. 1 alusel osaliselt, riigilõivu osas 6000 krooni ulatuses ja õigusabikulu osas 5000 krooni (5% hagihinnast) ulatuses, mõistes 11.000 krooni hagejalt välja kohtukulud tasunud OÜ-le V.I.G.. Kai Kullerkupp Ande Tänav Malle Seppik