KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Tallinna Ringkonnakohus Kohtukoosseis Ülle Jänes, Ulvi Loonurm, Ande Tänav Otsuse tegemise aeg ja koht 29. märts 2006 Tallinn Tsiviilasja number 2-05-24284 Tsivi

) ja alates 01.07.2002 võlaõigusseaduse vastavatest sätetest.

§-d 173 lg 1 ja 174 sätestasid, et kohustis tuleb täita nõuetekohasel viisil ja kindlaksmääratud tähtajaks vastavalt seadusele või lepingu sätetele ning ühepoolne loobumine kohustise täitmisest ja ühepoolne lepingu tingimuste muutmine ei ole lubatud.

§ 222

järgi kui võlgnik ei täida kohustist või ei täida seda nõuetekohaselt, on ta kohustatud hüvitama kreeditorile sellega tekitatud kahjud. Kahjude all mõistetakse kreeditori poolt tehtud kulutusi, tema vara kaotsiminekut või rikkumist, samuti ka kreeditori poolt saamata jäänud tulu, mis ta oleks saanud, kui võlgnik oleks kohustuse täitnud. VÕS § 292 järgi peab üürnik lisaks üüri maksmisele kandma muid üüritud asjaga seotud kulusid (kõrvalkulud) üksnes juhul, kui selles on kokku lepitud. Kõrvalkuludeks on tasu üürileandja või kolmanda isiku teenuste ja tegude eest, mis on seotud asja kasutamisega. Maksud ja koormised kannab üürileandja, kui ei ole kokku lepitud teisiti (VÕS § 293). VÕS § 76 lg 1 järgi tuleb kohustus täita vastavalt lepingule ja kui võlgnik rikub raha maksmise kohustust, võib võlausaldaja nõuda VÕS § 108 lg 1 järgi 6 selle täitmist.

1. Linnakohus tuvastas, et lepingu järgi rentis (üüris) kostja vaidlusalusel ajavahemikul hagejalt ruume pindalaga 543 m² (rendilepingu lisa t/lk 13). Rendilepingu 18.03.1994 muudatuste p-des 2.4 ja 2.8 (t/lk 22) leppisid pooled muu hulgas kokku, et rentnik tasub rendileandjale keskkütte ja kanalisatsiooni ning prügiveo eest kasutatavale (köetavale) pinnale proportsionaalses summas kord kuus faktuurarvete alusel, mille rendileandja väljastab eelmise kuu kohta, samuti tasub rentnik alates 01.01.1994 koos renditasuga maamaksu 1640 krooni kuus. Lepingu muudatuse p-s 2.4 lepiti kokku ka viivise tasumises juhul, kui rentnik viivitab teenuste eest tasumisega. Kohus tuvastas õigesti, et hageja on kostjale vahendanud eelnimetatud kommunaalteenuseid ja tasunud osutatud teenuste eest teenusepakkujatele, kuid kostja on jätnud täitmata oma lepingujärgse kohustuse - tasuda hagejale tarbitud teenuste eest ja kokkulepitud maamaksu. Linnakohus on oma järeldusi piisavalt põhistanud ning hageja nõue kostjalt kommunaalteenuste tasu ja maamaksu väljamõistmiseks summas 122 488, 73 krooni on ringkonnakohtu hinnangul rahuldatud õigesti.
2. Ebaõige on apellatsioonkaebuse väide, nagu ei oleks kohus võinud tuvastada rendipinna suurust, sest hageja sellist nõuet ei esitanud. Kuna kommunaalteenuste makseid arvestati lepingu 18.03.1994 muudatuse (t/lk 22) järgi lähtuvalt kasutatava pinna suurusest, pidi kohus selle asjaolu tuvastama. Kohtu järeldus põhineb 16.03.1998 rendilepingu muudatusel (t/lk 13). Puuduvad tõendid selle kohta, et pooled oleks peale nimetatud kuupäeva leppinud kokku teistsuguses rendipinna suuruses ja et selle tegelikuks suuruseks oleks 523,7 m², nagu kostja apellatsioonkaebuses väidab.
3. Ebaõige on apellatsioonkaebuse väide, et kostja ei pidanud tõendama küttesüsteemi puudumist renditud ruumides. Keskküttesüsteemi olemasolu renditud ruumides on tõendatud ruumide vastuvõtmise ja üleandmise aktiga (t/lk 29-31). TsMS § 91 lg 1 järgi peab kumbki pool tõendama neid asjaolusid, millele tuginevad tema nõuded ja vastuväited. Kuna lepingu ja selle lisade järgi oli keskküttesüsteem olemas ja kostjal kohustus keskkütte eest tasuda, pidi kostja tõendama asjaolude esinemist, mis välistavad hageja nõude rahuldamise. Kostja seda teinud ei ole. Kohus ei ole tõendina käsitanud hageja lepingulise esindaja seletust, nagu kostja apellatsioonkaebuses väidab. Kostja seletuse, s.o tõendina ei saa käsitada 11.08.2005 kirjalikke vastuväiteid hageja selgitustele (t/lk 208), nagu apellant ekslikult leiab. Asjaolu, et kostja rendib samas hoones ruume ka Tallinna linnalt (396 m²) ja selle rendipinna osas toimub maksete tasumine teisiti, ei oma käesolevas asjas tähtsust. Hageja ei ole nende ruumide osas kostjalt makseid nõudnud. Tallinna Kesklinna Valitsuse 28.12.2001 kirja jättis kohus põhjendatult tõendina arvestama. Hageja soojusenergia arvestus põhineb lepingu p-l 2.4 (18.03.1994 muudatus – t/lk 22). Samast lepingupunktist tuleneb kostja kohustus tasuda prügiveoteenuse eest. Kohus ei samastanud ruumide koristamist ja prügiveo korraldust. Hageja poolt kostjale prügiveoteenuse osutamine on tõendatud. See, kas kostjal olid sama teenuse saamiseks täiendavaid lepinguid kolmandate isikutega või mitte, ei oma käesoleva vaidluse lahendamisel tähtsust. Kohus ei pidanud kostja sellekohaseid väiteid ja tõendeid analüüsima. Maamaksu tasumises leppisid pooled kokku lepingu p-s 2.8 (18.03.1994 muudatus – t/lk 22). Ebaõige on kostja seisukoht, nagu ei peaks ta hagejale maksma maamaksu seetõttu, et hageja ei ole maksuhaldur. 7
4. Viivis on

§ 191

järgi leppetrahvi alaliigiks, mida võlgnik on kohustatud tasuma kohustuse mittetäitmise või mittenõuetekohase täitmise, eriti täitmisega viivitamise korral. Leppetrahv võimaldab lepingupooltel kohustuse rikkumise juhuks juba eelnevalt kokku leppida sanktsiooni. Leppetrahvi nõude kaudu saab võlausaldaja esmajoones lihtsama võimaluse kohustuse rikkumisest tuleneva eeldatava kahju hüvitamise nõude realiseerimiseks kokkulepitud suuruses. Viivis on leppetrahv eelkõige rahalise kohustuse täitmisega viivitamise eest, mida arvestatakse protsendina põhivõlalt (intressina). Kuna pooled leppisid lepingu p-s 2.4 (18.03.1994 muudatus t/lk 22) kokku ka viivise tasumises, kui rentnik viivitab keskkütte, kanalisatsiooni ning prügiveo eest tasumisega, on hageja õigustatud nii

§ 191kui ka VÕS § 113 lg 1 järgi nõudma kostjalt lisaks põhivõlale viivist.

Tulenevalt lepingu p-dest 2.8 ja 2.5 peab kostja maksma viivist ka maamaksu tasumisega viivitamisel, sest lepingu p 2.8 järgi tasutakse maamaks koos renditasuga. Ekslik on apellandi seisukoht, nagu võiks seda temalt nõuda üksnes Maksu- ja Tolliamet. Kuna kohus leidis põhjendatult, et kostja rikkus oma maksekohustust ja pooled olid lepingu p-s 2.5 kokku leppinud viivise määras 0,5% iga tasumisega viivitatud päeva eest (t/lk 21), viivise tegelik suurus oli seisuga 17.08.2005 seisuga 475 429,29 krooni (t/lk 177), on hageja nõue viivise osaliseks väljamõistmiseks põhjendatud. Kostja ei ole väitnud, et ta rikkumise eest ei vastuta (

§ 191lg 3) ja viivise vähendamist ta ei taotlenud.

Viivise arvestusele kostja vastuväiteid ei esitanud.

1. Ringkonnakohtu hinnangul on apellatsioonkaebus põhjendatud osas, kus kostja vaidlustab temalt torustiku vahetuse eest 6000,30 krooni väljamõistmise. Kostja vaidles nimetatud nõudele vastu põhjendusega, et hageja ei ole sellist teenust kostjale osutanud. Tulenevalt TsMS § 91 lg-s 1 sätestatust oli hageja kohustus remonditöö tegemist tõendada. Hageja ei ole sellekohaseid tõendeid kohtule esitanud. Iseenesest asjaolu, et kostjal on lepingu p 4.4 järgi kohustus tasuda kapitaalremondi eest ja hageja esitas kostjale arve torustiku remondi eest 6000,30 krooni tasumiseks (t/lk 72), hageja nõude rahuldamiseks alust ei anna.
2. Tsiviilkohtumenetluse seadustiku ja täitemenetluse seadustiku rakendamise seaduse § 3 järgi kohaldatakse enne käesoleva seaduse jõustumist alustatud menetluse puhul menetluskulude jaotamisele ja nende kindlaksmääramisele seni kehtinud tsiviilkohtumenetluse seadustikus sätestatut. Kuni 31.12.2005 kehtinud TsMS ei näinud ette kohtutäituri tasu ja hagi tagamise määruse täitmise kulude hüvitamist poole poolt, kelle kahjuks otsus tehti, mistõttu jätab ringkonnakohus hageja sellekohase taotluse rahuldamata. TsMS § 60 lg-te 1, 8 ja 11 alusel peab kostja hagejale hüvitama hagi esitamisel tasutud riigilõivu vastavalt rahuldatud nõude suurusele – 20 000 krooni. Hageja peab kostjale hüvitama apellatsioonkaebuse esitamisel tasutud riigilõivust 560 krooni, mis on võrdeline kaebuse rahuldatud osa suurusega ja TsMS § 61 lg 1 p 1 järgi esimese astme kohtus ja apellatsioonimenetluses kantud õigusabikulud seadusega kehtestatud 5% piirmäära arvestades, s.o 300 krooni, kokku 860 krooni. Tasaarvestuse alusel tuleb kostjalt hageja kasuks välja mõista kohtukulud 19 140 krooni. Ü. Jänes U. Loonurm A. Tänav