Obsah (5)

§ 325§ 276§ 315§ 316§ 292

KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Tartu Ringkonnakohus Kohtukoosseis Üllar Roostoja, Egon Konsand, Andra Pärsimägi Otsuse tegemise aeg ja koht 26. juuni 2006. a Tartu Tsiviilasja number 2-04-1272

§ 325lg 2 nõuetele.

Ülesütlemisavaldus on kostjale isiklikult 30.07.2004 kätte toimetatud. Hageja väitel oli ta ise ülesütlemisavalduse üleandmise juures, mistõttu ei oma tähtsust, et ülesütlemisavaldusel puudub hageja allkiri. Hageja eluruumi omanikuna on avaldanud soovi üürileping üles ütelda, mistõttu ülesütlemisavaldus on kehtiv. Tunnistajate, V.L. naabrite M. Soodla ja S. Mogomi ütluste kohaselt kogunesid kostja korterisse joomaseltskonnad, lärmamine ja tülid rikkusid öörahu, V.L. külalised reostasid ühiskasutuses olevat tualettruumi; mõlemad tunnistajad on korduvalt rääkinud probleemist hagejale.

§ 276

lg 3 kohaselt eluruumi üürnik peab arvestama majaelanike ja naabrite huvidega.

§ 315

lg 1 p 2 kohaselt võib üürileandja üürilepingu üles öelda, kui üürnik rikub käesoleva seaduse § 2 276 lõikes 3 nimetatud kohustusi olulisel määral või tahtlikult. Kohus leidis, et kostja naabrite ütlused on usaldusväärsed ja annavad aluse tunnistada üürilepingu ülesütlemise avaldus põhjendatuks, sest kostja on jätnud olulisel määral arvestamata majaelanike huvidega. Ka üüri põhjendamatult maksmata jätmine üürilepingu lõpetamise alusena on tõendatud.

§ 316

lg 1 p 2 ja 3 kohaselt võib üürileandja üürilepingu üles öelda, kui võlgnetava üüri või kõrvalkulude summa ületab kolme kuu eest maksmisele kuuluva summa. Lähtuda tuleb 330 krooni suurusest üürist kuus, tulenevalt hageja esitatud arvetest (tl 17, 18). Kostja on üüri vaidlustanud, kuid tema hagi on rahuldamata jäetud, kohtuotsus Tartu Maakohtu tsiviilasjas nr 21677/2003 on jõustunud. Menetlus kostja taotluses kaja esitamise tähtaja ennistamiseks on lõpetatud Tartu Ringkonnakohtu 21.12.2005 määrusega nr 2-2-429/2005. Hageja arvestuse kohaselt oli üürilepingu ülesütlemise ajaks kostja võlas perioodi eest aprill 2003 kuni juuli 2004, s.o 16 kuud. Arvestuslik üürisumma 16 kuu eest on (16x330) 5280 krooni. Kostja on tasunud selle perioodi jooksul (8x122.60 ja 3x505) 2495.80 krooni. Seega üürilepingu ülesütlemise avalduse kätteandmise hetkel võlgnes kostja hagejale rohkem kui kolme kuu üürisumma.

§ 292

lg 1 kohaselt peab üürnik lisaks üüri maksmisele kandma muid üüritud asjaga seotud kulusid (kõrvalkulud) üksnes juhul, kui selles on kokku lepitud. Kostja on vaidlustanud tasumisele kuuluva summa suuruse. Poolte vahel puudub kirjalik üürileping, seetõttu ei ole kokkulepet ühegi kõrvalkulu tasumise kohta üürniku poolt. Suulise üürilepingu korral tuleb kõrvalkulud arvestada üüri hulka, kui üürnik ei tunnista, et kõrvalkulude tasumine oli kokku lepitud. Kostja väide, et hageja on juba kohtusse pöördunud kostjalt üürivõla väljamõistmiseks ning on sellest loobunud ja asjas on menetlus lõpetatud, on ekslik. Tartu Maakohtu 23.09.2003 määrusega lõpetati menetlus T.V. hagis V.L. vastu eluruumi kasutamisõiguse kaotanuks tunnistamiseks. Võlanõuet ei olnud. AÕS § 80 lg 1 kohaselt omanikul on nõudeõigus igaühe vastu, kes õigusliku aluseta tema asja valdab. Üürilepingu ülesütlemisega langes ära kostja õiguslik alus kasutada eluruumi alates

1. septembrist
2. Kuigi kostja on käesolevaks ajaks faktiliselt eluruumist välja tõstetud, pidas kohus vajalikuks ja võimalikuks formuleerida kohtuotsuse resolutsioon vastavalt hagiavalduses esitatule, et ei saaks tekkida mitmeti tõlgendatavat olukorda seoses kostja kasutusõiguse lõppemisega vaidlusalusele eluruumile. Üüri- ja kommunaalmaksete võla väljamõistmise hagi rahuldas kohus osaliselt, s.o (52802495.80) 2784.20 krooni, arvestades perioodil aprill 2003 kuni juuli 2004 (incl) igakuuliseks vaidlustamata üürisummaks 330 krooni ning tasutud summaks sellel perioodil vastavalt hageja arvutustele, mida kostja esindaja ei ole vaidlustanud, 2495.80 krooni. ASJAOSALISTE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED
3. V.L. taotleb apellatsioonkaebuses kohtuotsuse tühistamist osaliselt, väljatõstmise ja 2784 krooni väljamõistmise osas, ning asja saatmist uueks arutamiseks esimese astme kohtusse. Kaebuse põhjenduste kohaselt on hageja juba varem esitanud hagi kohtusse kostja väljatõstmiseks põhjendusega, et kostja rikub ühiselureegleid. Menetlus lõpetati 22.09.2003 seoses hageja hagist loobumisega. Hageja vormistas üürilepingu ülesütlemisavalduse 30.07.2004 ja esitas hagi uuesti kohtusse 30.09.
4. 15.12.2004 tegi Tartu Maakohus tagaseljaotsuse, millega rahuldas hagi. 01.03.2005 ennistas maakohus kaja esitamise tähtaja ja sellega tühistas 15.12.2004 kohtuotsuse. 12.07.2005 tõstis aga hageja koos kohtutäitur Reet Rosenthaliga kostja ilma kohtuotsuseta korterist välja. Kostja kogu vara läks väljatõstmise käigus kaduma. Selle ebaseadusliku väljatõstmise osas on kriminaalmenetlus (praegu Riigiprokuratuuris otsustamisel). 3 Tartu Maakohtu menetluses on V.L. hagi T.V. vastu, millega V.L. väljatõstmisega tekitatud kahju hüvitamist 100 000 krooni ulatuses. taotleb ebaseadusliku Maakohus on rikkunud tsiviilkohtumenetluse norme. Kostja palus menetluse peatada, kuna ringkonnakohtus on menetluses kostja taotlus kaja esitamise tähtaja ennistamiseks ja toimub ka kriminaalmenetlus ebaseadusliku väljatõstmise osas. Et kaja esitamise tähtaega ei ennistatud, sai kostja teada alles vaidlusalusest kohtuotsusest. Toimikus ringkonnakohtu 21.12.2005 määrust ei olnud. Lisaks on kohus rikkunud tsiviilmenetluse põhiprintsiipi ja pärast poolte vaidlusi kogunud ise täiendavaid tõendeid. Samuti pidas kostja võimatuks asja arutamist enne, kui kriminaalmenetluses on vastu võetud otsus ebaseadusliku väljatõstmise kohta. Vastavalt TsMS § 373 on kostjal õigus esitada vastuhagi. Kostja palus kohtul anda talle vastuhagi esitamiseks aega. Vastuhagis kavatses kostja taotleda kirjaliku üürilepingu sõlmimist ja tasaarvestuse tegemist kostja poolt varem ekslikult makstud summade ja üüri osas. Varem ei saanud tasaarvestuse nõuet esitada, sest kostja ei teadnud ringkonnakohtu seisukohta kostja varasema analoogilise hagi osas. Maakohus kostjale vastuhagi esitamise võimalust ei andnud. Mis puutub sotsiaalsete normide väidetavasse rikkumisesse kostja poolt, siis oluliseks perioodiks on 22.09.2003 – 30.07.2004, s.o ajavahemik, kui maakohus oli rahuldanud hageja avalduse hagist loobumise kohta eelmises tsiviilasjas ja kui hageja esitas kostjale teate üürilepingu ülesütlemise kohta. Ükski tunnistaja ei suutnud öelda, et nende poolt kirjeldatud sündmused leidsid aset just sel perioodil. Kostja palus kohtul politseiprefektuurist välja nõuda õiendi selle kohta, et kostjal ei ole sel perioodil väärteorikkumisi fikseeritud. Kohus keeldus sellest. Otsuses ei ole põhjendatud, et kostja oleks nimetatud perioodil ühiselureegleid rikkunud. Kohtuotsuses toetumine Tartu Ringkonnakohtu otsusele nr 2-2-429/2005 on TsMS § 436 lg 2 rikkumine. Kohus ei ole otsuses märkinud seda, et hageja ei ole üüriarveid regulaarselt esitanud ja ei ole ka andnud kostjale võimalust võla tasumiseks mõistliku aja jooksul.
5. T.V. vaidleb apellatsioonkaebusele vastu ning taotleb kohtuotsuse muutmata jätmist. Vastuväidete kohaselt võttis hageja hagi kostja eluruumi kasutamisõiguse kaotanuks tunnistamiseks tagasi seetõttu, et eelistungil tegi kohtunik hagejale selgeks, et hagi aluseks toodud ES §-d 4; 41 lg 1 ja 54 lg 1 kaotasid kehtivuse seoses võlaõigusseaduse jõustumisega 01.07.
6. Käesolevas tsiviilasjas on hagi esitatud teistel alustel. Menetlus kriminaalasjas nr 05760000141 on prokuratuuri loal 08.02.2006 lõpetatud, vastava määruse väljastas Lõuna Politseiprefektuuri Tartu Politseiosakond 13.02.2006, nii et apellatsioonkaebuse esitamise päevaks 03.03.2006 oli kostja esindaja sellest kindlasti teadlik. Omandireformi aluste seaduse jõustumisel 20.06.1991 elas kostja Tartus Mäe 9-29, sissekirjutus eluruumi oli tehtud 10.11.1992 – aasta pärast seda, kui hageja esitas kinnistu tagastamise avalduse (25.11.1991), kusjuures üürilepingut kostjal ei olnud. Seega ei ole kostja tüüpiline sundüürnik. RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED
7. Ringkonnakohus leiab, et apellatsioonkaebuse põhjendused ei anna alust maakohtu otsuse tühistamiseks või muutmiseks. Maakohtu otsus on seaduslik ja põhjendatud ning ringkonnakohus nõustub maakohtu põhjendustega, mistõttu kooskõlas TsMS § 654 lg 6 ei korda ringkonnakohus vastates apellandi väidetele maakohtu esitatud põhjendusi. Menetlusosaliste esitatud asjaoludest nähtub, et kostja on käesolevas asjas 15.12.2004 tehtud tagaseljaotsuse alusel kohtutäituri poolt välja tõstetud, kuid samas on maakohus kostja esitatud kaja rahuldanud ning menetluse taastanud ning läbivaatamisele kuuluv apellatsioonkaebus on esitatud maakohtu sisulise otsuse peale, millega hagi rahuldati ning kohustati kostjat eluruumi vabastama. 4 Ringkonnakohus leiab, et olukorras, kus kostjal on formaalselt õigus tagaseljaotsuse alusel läbiviidud täitmise tagasitäitmisele, on põhjendatud hagi läbivaatamine kõikide nõuete sh ka eluruumi vabastamise nõudes.
8. Apellandi väide, et kuna hageja on enne käesolevat menetlust kord hagi kohtusse esitanud ning 2003 aastal lõpetati menetlus seoses hagist loobumisega, siis puudub hagejal õigus tugineda samadele asjaoludele, millele ta tugines
9. aastal lõpetatud tsiviilasjas, ei ole õige. Vaidlusalune üürileping on kestvusleping, seega asjaoludele, mis leidsid aset pärast
10. aastat on hagejal õigus tugineda. Maakohtus ülekuulatud tunnistajad M. Soodla ja S. Mogom (tl 104,105) andsid ütlusi selle kohta, et kostja korteris toimus ühist maja kasutamist häiriv tegevus sellel ajal, kui kostja korterit kasutas, seega ka pärast 2003.aastat, samuti on asja juurde võetud kostja eluruumist tehtud fotod, mida kostja vaidlustanud ei ole ja mis kinnitavad tunnistajate ütlusi. Maakohus on õigesti tunnistajate ütlustele tuginedes tuvastanud, et kostja rikkus

§ 276

lg 2 ja 3 sätestatud kohustusi kasutada üüritud eluruumi hoolikalt ja vastavalt sihtotstarbele ning arvestada majaelanike ja naabrite huvidega.

1. Apellandi väide, et kohus rikkus menetlusnorme, kui ei peatanud käesolevas asjas menetlust, ei ole põhjendatud. Asja materjalidest nähtub, et kostja esindaja esitas 31.01.2006 toimunud kohtuistungil menetluse peatamise taotluse väitega, et kriminaalasja menetlus käib ja õigussuhe ei ole selge (tl 101). Asja juurde on võetud Tartu Ringkonnakohtu 21.12.2005 määrus, millega kohus lõpetas menetluse V.L. taotluses kaja esitamise tähtaja ennistamiseks V.L. hagis T.V. vastu üürilepingu sõlmimiseks ja enammakstud üüri tagasisaamiseks. TsMS 356 lg 1 kohaselt kui kohtu otsus sõltub täielikult või osaliselt sellise õigussuhte olemasolust või puudumisest, mis on teise käimasoleva kohtumenetluse ese või mille olemasolu peab tuvastama haldusmenetluses või muus kohtumenetluses, võib kohus peatada menetluse kuni asjas teise menetluse lõppemiseni. Menetlusseadus annab kohtule õiguse otsustada tulenevalt konkreetsetest asjaoludest sh menetluse kestusest ja asjade omavahelise seotuse astmest, menetluse peatamise vajalikkuse üle, ning kohtu otsustus menetlust mitte peatada ei ole edasikaevatav. Ringkonnakohus leiab, et kuna kostja väitel toimub käesoleval ajal kriminaalmenetlus seoses ebaseadusliku väljatõstmise faktiga, siis puudus maakohtul alus menetluse peatamiseks, kuna tegemist ei ole asjaga, mille lahendamisest sõltuksid käesoleva asja lahendamiseks tähtsust omavad asjaolud.
2. Apellandi väited, et maakohus rikkus menetlusnorme, kuna ei andnud kostjale aega vastuhagi esitamiseks, on põhjendamatud. Hagi esitati 01.10.2004, kuid kostja esindaja taotles esmakordselt vastuhagi esitamiseks kohtuistungi edasilükkamist viimasel kohtuistungil 31.01.
3. Ringkonnakohus leiab, et maakohus jättis põhjendamatult kostja taotluse asja edasilükkamiseks seoses vastuhagi esitamise võimaluse andmisega rahuldamata, kuna kostja käitumine ei olnud kooskõlas menetlusosalisele TsMS § 200 lg 1 tuleneva kohustusega kasutada oma menetlusõigusi heas usus. Egon Konsand Üllar Roostoja 5 Andra Pärsimägi