KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Tartu Ringkonnakohus Kohtukoosseis Üllar Roostoja, Egon Konsand, Andra Pärsimägi Otsuse tegemise aeg ja koht 30. juuni 2006. a Tartu Tsiviilasja number 2-05-2430

itaja ja kaebuse liik M.M. apellatsioonkaebus Kohtuistungi toimumise aeg

1. juuni
2. a Menetlusosalised ja nende Apellant M.M. Vastustaja T.T. Avalikku huvi kaitsma õigustatud asutus – Tartu linn

indajad RESOLUTSIOON

1. Muuta Tartu põhjendusi, Maakohtu ning jätta 20.02.2006 hagi otsuse rahuldamata käesolevas otsuses toodud motiividel.
2. Apellatsioonkaebus jätta rahuldamata. Kohtukulude jaotus Apellatsioonimenetluses kantud menetluskulud jätta menetlusosaliste endi kanda. Edasikaebamise kord Otsuse peale võib

itada kassatsioonkaebuse Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kättetoimetamisest. Kassatsioonkaebus võidakse lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebuses ei taotleta selle lahendamist istungil. POOLTE NÕUDED, VASTUVÄITED JA PÕHJENDUSED

1. Hagiavalduse kohaselt tagastati elamu Tartus õigusjärglasele omanikule 07.04.
2. Eluruumi nr 5 jäid kasutama T.T. , T.T., R.T. ja A.P.. Hageja omandas nimetatud elamu 18.08.1997 ostu-müügilepinguga. Vastavalt ORAS § 121 lg 1 loeti elamu tagastamisel kehtinud üürileping kehtivaks kolmeks aastaks ning see pikenes veel viieks aastaks ORAS § 121 lg 3 alusel. 09.03.2005 teavitas hageja

indaja kostjat üürilepingu lõppemisest ja õigusest sõlmida uus üürileping. 02.04.2005 teatas kostja, et sundüürnikul pikeneb üürileping vastavalt seadusele. Senini pole kostja tulnud üürilepingut sõlmima. Seega on kostja hoidnud kõrvale uue üürilepingu sõlmimisest, jätkates samas eluruumi kasutamist, kuigi varasem üürileping on lõppenud tähtaja möödumisega 06.04.

1. Hageja palus kohustada kostjat sõlmima uus üürileping või sellest keeldumise korral vabastama enda kasutuses olev eluruum ja anda üüritud asi koos päraldistega üle hagejale. Kohtuistungil avaldas hageja, et on nõus sõlmima kostjaga üürilepingu kaheks aastaks samadel tingimustel nagu praegu kehtiv üürileping ja leping hakkaks kehtima ajast, mil lõppes 5-aastane üürileping. Üüri on hagejal õigus tõsta üks kord 2-aastase lepingu jooksul elukalliduse indeksi protsendi võrra. Juhul kui kostja uut üürilepingut sellistel tingimustel nõus sõlmima ei ole, siis palus hageja kostja vaidlusalusest eluruumist välja tõsta.
2. Kostja nõustus oma kirjalikus vastuses hagiga osaliselt. Kostja on uue üürilepingu sõlmimisega nõus, kuid seda tähtajaga 5 aastat. Kohtuistungil oli kostja seisukohal, et hagi tuleb jätta rahuldamata ning üürileping lugeda

§ 32lg 2 alusel samadel tingimustel pikenenuks veel viieks aastaks.

Kostja ei ole hoidnud kõrvale üürilepingu sõlmimisest, vaid hageja ei ole teinud kostjale konkreetset pakkumust (oferti) üürilepingu tingimuste kohta. 3. Tartu linn oli kohtuistungil seisukohal, et üürilepingu pikenemist antud olukorras rääkida ei saa. Hageja on teinud oferdi uue üürilepingu sõlmimiseks. Uue üürilepingu projekti

itamine ei ole oluline, kuna pooltel on võimalik ise kokku leppida lepingu tingimustes. Asjas on seega põhjendatud hageja kohtusse pöördumine kohustise täitmisele pööramiseks. MAAKOHTU LAHEND

1. Tartu Maakohus jättis 20.02.2006 otsusega M.M. hagi T.T. u vastu üürilepingu sõlmimiseks rahuldamata. Otsuse kohaselt ei ole vaidlust selles, et ORAS § 121 lg 1 ja 3 alusel oli kostjaga sõlmitud üürileping pikenenud
2. aprillini
3. Tulenevalt

§ 32

lg 2 ja 4 laieneb kostjale

§ 32

lg 1 sätestatud eesõigus uue üürilepingu sõlmimiseks lepingu tähtaja möödumisel.

§ 32

lg 2 kohaselt kui enne üürilepingu tähtaja möödumist kumbki pool ei teavita teist poolt kirjalikult üürilepingu lõpetamisest või uue üürilepingu sõlmimisest, loetakse see pikenenuks viieks aastaks, kui lepingus ei ole ette nähtud teisiti. Riigikohus on otsuses nr 3-21-11-05 asunud seisukohale, et

§ 32

lg 2 sätestatud uue üürilepingu sõlmimise 2 tahteavaldus peab olema pakkumus (ofert) VÕS § 16 lg 1 tähenduses, st piisavalt määratletud ja väljendama tahteavalduse tegija tahet olla ettepanekuga nõustumisel sõlmitava lepinguga õiguslikult seotud. Kui üürileandja teatab võimalusest sõlmida uus üürileping, tegemata VÕS § 16 lg 1 kohast oferti uue üürilepingu sõlmimiseks, ei saa üürileandja nõuda üürilepingu lõpetamist või uue lepingu sõlmimist

§ 32lg 3 alusel.

Kui üürileandja ei ole teatanud üürilepingu lõpetamise soovist ega teinud VÕS § 16 lg 1 nõuetele vastavat oferti, siis tuleb üürileping lugeda

§ 32lg 2 alusel samadel tingimustel pikenenuks veel viieks aastaks.

Tulenevalt VÕS § 16 lg 1 on pakkumus (ofert) lepingu sõlmimise ettepanek, mis on piisavalt määratletud ja väljendab pakkumuse

itaja (oferendi) tahet olla ettepanekule nõustumuse andmise korral sõlmitava lepinguga õiguslikult seotud. Lepingu sõlmimise ettepanek muutub selle kättesaamisest alates tagasivõetamatuks ning oferdi saaja omandab võimaluse luua oma tahteavaldusega ehk aktseptiga lepingulised suhted. Seega reeglina loetakse ofert piisavalt määratletuks, kui selles sisalduvad lepingu olulised tingimused. Hageja

indaja 09.03.2005 teatist ei saa käsitleda oferdina VÕS § 16 lg 1 mõttes. Hageja on teatises märkinud: „Teatame, et Teie soovi korral sõlmime uue üürilepingu“. Selline tahteavaldus on suunatud sellele, et teavitada kostjat võimalusest uut üürilepingut sõlmida. Juhul kui üürileandja oleks taotlenud üürnikuga uue üürilepingu sõlmimist, siis oleks tal tulnud

itada üürnikule üürilepingu tingimused vabas vormis või üürilepingu projektina. Hageja on alles kohtus avaldanud kostjale, mis tingimustel on ta nõus uut üürilepingut sõlmima. Lähtudes eeltoodust oli kohus seisukohal, et hageja ei ole teavitanud üürnikku üürilepingu lõpetamise soovist, samuti ei ole ta teinud VÕS § 16 lg 1 nõuetele vastavat oferti, seega tuleb üürileping lugeda

§ 32lg 2 alusel samadel tingimustel pikenenuks veel viieks aastaks.

ASJAOSALISTE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED 5. M.M. taotleb apellatsioonkaebuses kohtuotsuse tühistamist ning uue otsuse tegemist, millega hagi rahuldatakse. Kaebuse põhjenduste kohaselt saadeti kostjale tuginedes

§ 32

lg 1 ja 2 09.03.2005 kirjalik teade üürilepingu lõppemisest ja võimalusest uue üürilepingu sõlmimiseks, kus on sõnaselgelt teatatud, et "leping lõppeb" – juba ainuüksi sellest võib välja lugeda, et hageja tahe ei olnud suunatud üürilepingu pikenemiseks viie aasta võrra. Nimetatud pöördumisele vastas kostja 02.04.2005, et sundüürnikul pikeneb üürileping vastavalt seadusele. Seega soovis ta ainult üürilepingu pikenemist.

§ 32

lg 3 sätestab, et kui üürnik vaatamata üürileandja poolt enne lepingutähtaja möödumist tehtud ettepanekule hoiab kõrvale uue lepingu sõlmimisest, kuid jätkab eluruumi kasutamist, on üürileandjal õigus kolme kuu möödumisel pärast kirjaliku teate väljastamist pöörduda kohtusse uue üürilepingu sõlmimiseks või selle lõpetamiseks. Selle õiguse mittekasutamise korral loetakse üürileping pikenenuks

ialgses lepingus näidatud tähtajaks. Pikenenud lepingule ei kohaldata käesoleva paragrahvi 1. lõike sätteid. Hageja

indaja poolt üürilepingu lõppemise teatis ja uue üürilepingu sõlmimise tahteavaldus pakkumusena VÕS § 16 lg 1 tähenduses saadeti 11.03.2005. Kohtuistungil oli Tartu linna

indaja seisukohal, et kuna hageja on teinud oferdi üürilepingu sõlmimiseks, siis üürilepingu pikenemisest rääkida ei saa. Uue üürilepingu projekti

itamine ei ole oluline, kuna pooltel on võimalik ise kokku leppida lepingu tingimustes ja asjas on seega põhjendatud hageja kohtusse pöördumine kohustise täitmisele pööramiseks. Mõttetu oleks vahetada kostjaga korduvalt kirju üürilepingu detailsete tingimuste üle. Otstarbekam oleks kohtuda ja dialoogi käigus välja kujundada mõlemale poolele sobivad tingimused, millise ettepaneku hageja üürilepingu lõppemise teates tegi, mida aga kostja eiras. 3 6. T.T. vaidleb apellatsioonkaebusele vastu ning taotleb selle rahuldamata ja kohtuotsuse muutmata jätmist. Vastuväidete kohaselt pikenes üürileping viieks aastaks

§ 32

lg 2 alusel, kuna hageja ei teavitanud kostjat kirjalikult üürilepingu lõpetamisest (lõppemine ja lõpetamine on erinevad mõisted) ega uue üürilepingu sõlmimisest. Uue üürilepingu sõlmimise tahteavaldus peab olema pakkumus VÕS § 16 lg 1 tähenduses, st piisavalt määratletud ja väljendama tahteavalduse tegija tahet olla ettepanekuga nõustumisel sõlmitava lepinguga õiguslikult seotud. Pakkumus (ofert) on piisavalt määratletud, kui selles sisalduvad lepingu olulised tingimused. Ülaltoodut on põhjalikult käsitletud ka apelleeritavas otsuses, samuti on viidatud Riigikohtu otsusele nr 3-2-1-11-05, millega on lahendatud analoogne vaidlus. Ebaõige on apellatsioonis toodu, nagu oleks hageja

indaja 11.03.2005 saatnud kostjale üürilepingu lõppemise teatise ja uue üürilepingu sõlmimise tahteavalduse, mis on pakkumus VÕS § 16 lg 1 tähenduses. Kostjale saadetud teatisel on kuupäevaks 09.03.2005, rohkem teatisi saadetud ei ole. Kohus on nimetatud teatist hinnanud ja jõudnud veendumusele, et tegemist ei ole oferdiga. Apellatsioonis toodu, et Tartu linna

indaja on seisukohal, et "hageja on teinud oferdi üürilepingu sõlmimiseks", ei anna alust kohtu hinnangu muutmiseks. Ainetu on arutlus selle üle, mis oleks olnud mõttetu ja mis otstarbekas, sest poolte käitumine lepingu tähtaja möödumisel ja sellest tulenevad õiguslikud tagajärjed on sätestatud

§ 32. 7.

Tartu linn leiab, et apellatsioonkaebus on põhjendatud. Tartu linna kirjaliku seisukoha kohaselt teatas üürileandja enne üürilepingu lõppemist, et üürniku soovi korral sõlmib üürileandja uue üürilepingu. Vastavalt VÕS § 16 lg 2 loetakse sellist ettepanekut ettepanekuks

itada pakkumus. Üürnik teatas 02.04.2005, et sundüürnikul pikeneb üürileping vastavalt seadusele. Üürnik ei tulnud lepingut sõlmima ja seega ei andnud pakkumusele nõustumust. Pakkumus lõppes, kui pakkumuse

itaja sai kätte pakkumuse tagasilükkamise teate, seega 02.04.2005. Kohus on leidnud õigesti, et tegemist ei olnud üürileandja poolse oferdiga VÕS § 16 lg 1 mõttes. Kas varasema üürilepingu lõppemisest teatamine üürileandja poolt tähendas alternatiivi pakkumist (sõlmida üürileping) või teate edastamist, mille kohaselt üürileping lõpeb tähtaja möödumisega 06.04.2005, ei ole üheselt selge kuni kohtusse pöördumiseni, mil hageja nõude aluseks on

§ 32

lg 3, mille alusel on üürileandjal õigus kohtu kaudu nõuda uue üürilepingu sõlmimist, kui üürnik, vaatamata üürileandja poolt enne lepingutähtaja möödumist tehtud ettepanekule, hoiab kõrvale uue lepingu sõlmimisest, kuid jätkab eluruumi kasutamist. Käesoleval juhul on üürnik hoidnud kõrvale üürilepingu sõlmimisest väitega, et sundüürnikul pikeneb üürileping vastavalt seadusele. Antud juhul on üürilepingu lõppemisest teatatud. VÕS § 309 lg 1 kohaselt tähtajaline üürileping lõpeb tähtaja möödumisega, kui lepingut ei ole varem erakorraliselt üles öeldud. Asjas on vajalik saada ringkonnakohtu seisukoht, kuna kehtivad materiaalõiguse normid võimaldavad tagastatud majades elavate üürnike üürilepingute lõppemise ja pikenemisega seonduvat mitmeti tõlgendada. RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED 8. Ringkonnakohus leiab, et apellatsioonkaebus on aluseks maakohtu otsuse põhjenduste muutmiseks, kuid lõppjärelduses – hagi ei kuulu rahuldamisele – on maakohtu otsus õige. 4 Ringkonnakohus muudab maakohtu otsuse põhjendusi, ning hagi tuleb jätta rahuldamata käesolevas otsuses toodud põhjendustel. 9. Pooltel ei ole vaidlust selle üle, et kostja on tagastatud elamu üürnik, kellele laieneb ORAS-e ja

regulatsioon. Pooled ei vaidle ka selle üle, et enne 8 a. (3 +5) möödumist pöördus üürileandja kirjalikult üürniku poole. Ringkonnakohus leiab, et üürileandja kirja tuleb käsitleda kui üürilepingu lõpetamise teadet, millele alternatiivse võimalusena on lisatud üürniku initsiatiivil võimalus sõlmida uus üürileping. Pooltel ei ole vaidlust ka selle üle, et üürnik ei kasutanud alternatiivselt pakutud võimalust uue üürilepingu sõlmimiseks teistel tingimustel.

1. Pooled vaidlevad selle üle, millised on õiguslikud tagajärjed olukorras, kus üürileandja teatas enne tähtaja möödumist lepingu lõppemisest või alternatiivselt uue lepingu sõlmimisest, kui üürnik seda soovib, ning üürnik ei soovinud uut lepingut sõlmida. Apellant leiab, et sellisel juhul tuleb üürileping lugeda lõppenuks tähtaja möödumisel, kuid üürnik leiab, et sellisel juhul pikeneb üürileping veel
2. aastaks. Ringkonnakohus leiab, et kuna ORAS § 12 1 näeb ette ka pärast
3. aasta möödumist veelkord üürilepingu pikendamise võimaluse

alusel 5. aastaks, siis kuulub käesoleval juhul kohaldamisele

§ 33

. Kuna üürnik ei soovinud uue üürilepingu sõlmimist, ega nõustunud ka üürileandja poolse taotlusega üürileping lõpetada, siis tekkis üürileandjal õigus taotleda lepingu lõpetamist kohtu korras, kuid üksnes eeldusel, et

ineks mõni

§ 33

lg 1 toodud alustest.

§ 33lg 1 kohaselt üürniku eesõigust uue lepingu sõlmimisele (paragrahvi 32 1.

lõige) võib üürileandja lepingu tähtaja möödumisel kohtus vaidlustada, kui: 1) üürnik korduvalt jättis täitmata oma lepingujärgsed kohustused või rikkus lepingu tingimusi; 2) üüritud eluruum on elamiseks vajalik üürileandjale endale või tema perekonnaliikmetele; 3) üürilepingu

e on välja arvatud eluruumide hulgast seoses ümberehitamisega mitteeluruumiks või füüsilise kulumise tõttu või kui see remondi käigus ei jäänud alles, oluliselt vähenes või suurenes; 4) üürileping oli sõlmitud tähtajaga mitte üle ühe aasta koos kohustusega vabastada eluruum pärast selle tähtaja möödumist. 5) üürnikul puudub kehtiv elamisluba. Käesolevas asjas ei ole üürileandja

ile toonud ühtegi

§ 33lg 1 toodud alust, seega tuleb hagi jätta rahuldamata.

11. Ringkonnakohtus kantud menetluskulud tuleb jätta menetlusosaliste endi kanda. Üllar Roostoja Egon Konsand 5 Andra Pärsimägi