Obsah (6)

§ 7§ 20§ 22§ 221§ 223§ 23

3-1477/2004 KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Tallinna Halduskohus Kohtukoosseis Hurma Kiviloo Otsuse tegemise aeg ja koht 07. märts 2005. a Tallinn Haldusasja number 3-1477/2004 Haldusasi J.T.`i

) § 221 lg 6 ja § 7 lg 5, Vabariigi Valitsuse

1. novembri 1996 määrusega nr 267 kinnitatud „Maa ostueesõigusega erastamise korra“ (edaspidi Erastamise kord) p 13.2, Maa määramise korra p 4 alap 1 ja 4, MaaKS § 5 lg 1 ja 2 sätteid. 2 Põhjendatud ei ole kaebaja väide, et xxxxxxxxx moodustatud kinnistu on vastuolus maakorralduse nõuetega, kuna kinnistul asuvatele hoonetele on juurdepääsu tagamiseks jäetud tarbetu siil. Osundades MaaKS § 5 lg 2 p-le 4 leiab vastustaja, et juurdepääsu tee arvestamine teenindusmaa koosseisu on kooskõlas maakorralduse nõuetega ning see ei ole kiildumise ja ribasuse tekitamine MaaKS mõistes. Ekslik on kaebaja seisukoht, et kohalikul omavalitsusel on õigus ja kohustus määrata Xxxxxxxx erastamise tingimusena kohustus tagada juurdepääs naaberkrundile. Tuginedes AÕS § 156 ja § 172 sätetele märgib vastustaja, et Erastamise kord ei anna kohaliku omavalitsuse täitevorganile volitust tuvastada asjaolusid, mille tuvastamine on kohtu pädevuses, ega kohustada üht isikut teisega kokkulepet sõlmima. Toimiku materjalidest ja asendiplaanilt ei nähtu, et Xxxxxxxx – Xxxxxxxx22 krundijaotusplaani koostamisel oleks rikutud Korra p 4 alap
2. Vaidlusalune maa-ala asub Xxxxxxxx ehitisele jääva teenindusmaa kaugemas servas, ning ei kitsenda mingil moel olemasoleva ehitise teenindamist. Asjakohatu on kaebaja viide HMS § 40 rikkumisele. Maa ostueesõigusega erastamist reguleeriv

ja sellest tulenevad õigusaktid ei näe ette maareformi läbiviimisel HMS sätete kohaldamist. Samas ei ole linnavalitsus rikkunud ühtegi haldusmenetluse üldpõhimõtet. Piirinaabrite nõusolekut Maa määramise kord ette ei näe. Tulenevalt Maa määramise korra p 4 alap-st 6 ei lähtuta ehitise teenindamiseks vajaliku maa määramisel maaüksuste õigusvastase võõrandamise aegsetest piiridest (endiste kinnistute piiridest). Ebaõige on kaebaja väide, et vaidlustatud korraldus on vastuolus MuKS § 24 lg 1 p-ga

1. Vaidlustatud korralduse vastuvõtmise hetkel oli olemas nõutud luba kaitsevööndis asuva ajalooliselt väljakujunenud krundi piiride muutmiseks. Seda asjaolu kinnitab ka kaebuses viidatud Tallinna Kultuuriväärtuste Ameti 21.novembri 2002 kiri nr 5-2/02/1294, milles amet kinnitab, et puuduvad vastuväited praeguse Xxxxxxxx krundi jagamise suhtes. Kolmas isik T. T. kaebuse sisulise külje kohta oma arvamust kirjalikult ega suuliselt ei avaldanud. KOHTU PÕHJENDUSED
2. Kaevatud korralduse andmise aluseks on olnud

§ 7

lg 1, 5 ja 51, § 21, § 221 lg 1 ja 6, § 222, § 223, § 23 lg 2, 3, 5 ja 6, § 224, Vabariigi Valitsuse

1. novembri 1996 määrus nr 267, Vabariigi Valitsuse
2. juuni
3. a määrus nr 144, Harju maavanema kokkulepe Tallinna Linnavolikogu esimehega
4. märtsist 1997, TLV
5. jaanuari 2001 määrus nr 1 ja
6. mai 2001 määrus nr 72, Rakendusgeodeesia ja Ehitusgeoloogia Inseneribüroo OÜ koostatud katastriüksuse plaani töö nr TK-0799 /I tl 12, II tl 42, 45, 60/ ja maa ostueesõigusega avaldus /II tl 68, 70-71/.

§ 7

lg 1 kohaselt linna piirides asuvat õigusvastaselt võõrandatud maad ei tagastata, kui maa kuulub teise isiku hoonete või rajatiste juurde krundina või teenindamiseks vajaliku maana ja kui õigustatud subjekt ning praegune ehitise omanik ei lepi kokku maale hoonestusõiguse seadmises ehitise omaniku kasuks või ehitiste võõrandamises õigustatud subjektile.

§ 7

lg-s 5 on sätestatud, et ehitise teenindamiseks vajaliku maa suuruse ja piirid määrab vastavuses planeeringu ja maakorralduse nõuetega kindlaks kohalik omavalitsus Vabariigi Valitsuse kehtestatud korras, kusjuures kohaliku omavalitsuse otsusega võib ehitise teenindamiseks vajaliku maa suuruse ja piirid määrata detailplaneeringut koostamata. Vastavalt

§ 7

lg-le 51 elamu teenindamiseks vajaliku maa hulka arvatakse kogu elamuomaniku õiguspärases kasutuses olev maa. Maakasutus loetakse õiguspäraseks, kui maa kasutamiseks andmise otsus on pädeva organi või ametiisiku poolt vastu võetud enne Aluste 3 jõustumist või kui maa kasutamist tõendatakse maarendise (maamaksu) tasumise kviitungiga või muu dokumendiga, mis on välja antud enne Aluste jõustumist.

§ 20

lg 1 kohaselt erastamisele kuulub maa, mida käesoleva seaduse alusel ei tagastata, ei jäeta riigi omandisse ega anta munitsipaalomandisse.

§-s 21 on sätestatud maa erastamise õigustatud subjektid, sh lg 1 järgi on nendeks Eesti kodanikud. Vastavalt

§ 22

lg-le 1 ostueesõigusega saavad maad erastada muu hulgas isikud, kellel on õigus osta maad ehitise või istanduse omanikuna vastavalt käesolevale seadusele, arvestades paragrahvis 21 sätestatud kitsendusi.

§ 221

lg 1 kohaselt ostueesõigusega võib maad erastada käesoleva seaduse §-des 7, 8, 9, 10, § 20

1. ja
2. lõikes ning §-s 21 sätestatud ulatuses, kui käesolevast paragrahvist ei tulene teisiti. Sama paragrahvi lg-st 6 tulenevalt erastatava maa suuruse ja piirid määrab vastavuses planeeringu ja maakorralduse nõuetega kindlaks kohalik omavalitsus Vabariigi Valitsuse kehtestatud korras. Ehitise teenindamiseks vajalik maa määratakse juhul, kui krunt ei ole kindlaks määratud või kui krundi suuruse ja piiride muutmine on planeeringu ja maakorralduse nõuetest tulenevalt otstarbekas. Tiheasustusega alal asuvale elamule määratakse teenindamiseks vajaliku maa suurus ja piirid käesoleva seaduse § 7
3. ja
4. lõikes sätestatud alustel.

§-st 222 nähtub, et maa erastamist korraldab maavanem, kes võib kokkuleppel kohaliku omavalitsuse volikoguga volitada kohalikku omavalitsust korraldama riigi nimel maa ostueesõigusega erastamist.

§ 223käsitleb erastatava maa eest tasumisega seonduvat.

Tulenevalt

§ 23lg-st 1 maa erastatakse vastavuses planeeringu ja maakorralduse nõuetega.

Maa erastamiseks moodustatakse katastriüksus plaani- ja kaardimaterjali alusel. Kui see ei ole võimalik plaani- ja kaardimaterjali puudulikkuse tõttu või kui erastamise õigustatud subjekt ei soovi maad plaani- ja kaardimaterjali alusel erastada, viiakse läbi katastriüksuse mõõdistamine. Sama paragrahvi lg 2 kohaselt õigusvastaselt võõrandatud maa tagastamine otsustatakse pärast seda, kui valla- või linnavalitsuse korraldusega on ostueesõigusega erastatava maa suurus ja piirid kindlaks määratud. Maa erastamine muul käesoleva seaduse §s 22 sätestatud viisil algatatakse pärast õigusvastaselt võõrandatud maa tagastamise või kompenseerimise otsustamist. Sama paragrahvi lg-st 3 tulenevalt ostueesõigusega erastamise avalduse kohta tehakse otsus kolme kuu jooksul, arvates avalduse esitamisest, lg-st 5 tulenevalt maa erastamine toimub ostja kulul, lg 6 järgi maa erastatakse Vabariigi Valitsuse kehtestatud korras. Viimatinimetatud sätte alusel kinnitatud Erastamise korra p-st 5 tuleneb, et maa erastamise korraldaja võib kokkuleppel kohaliku omavalitsuse volikoguga volitada kohalikku omavalitsust korraldama riigi nimel maa ostueesõigusega erastamist ning et kokkulepe volituste üleandmise kohta vormistatakse lihtkirjalikus vormis ning allkirjastatakse vastava volikogu esimehe ja maavanema poolt. Sama korra p 13.2 kohaselt määrab ostueesõigusega erastatava maa asukohajärgne linnavalitsus kindlaks ostueesõigusega erastatava maa suuruse ja piirid. Juhul kui ostueesõigusega erastamisele kuulub ehitise teenindamiseks vajalik maa, määratakse ostueesõigusega erastatava maa suurus ja piirid kindlaks Maa määramise korras sätestatu kohaselt. Erastamise korra p-s 23.4 on sätestatud nõuded maa ostueesõigusega erastamise otsusele. Maa määramise korra p 4.1 järgi ehitise teenindamiseks vajalik maa määratakse kooskõlas maakorralduse nõuetega; p 4.2 kohaselt ehitise teenindamiseks vajalikuks maaks määratakse ehitisealune ning ehitist ümbritsev vähim tarvilik ja piisav kogus maad, mis tagab ehitise sihtotstarbelise kasutamise, hooldamise (remont jms), ohutu ekspluateerimise (avarii-, pääste-, tuletõrje- ja sanitaarkujad) ning füüsilise säilimise; vastavalt p-le 4.4 juhul, kui sama maatükki saab arvata mitme ehitise teenindamiseks vajaliku maa hulka, jagatakse vastav maatükk nii pindala kui ka väärtust ja maakorraldus- ning muid nõudeid arvestades võimalikult võrdselt; 4 tulenevalt p-st 4.6 juhul, kui maale ei ole esitatud tagastamise taotlust või kui maa on kompenseeritud, ei lähtuta ehitise teenindamiseks vajaliku maa määramisel maaüksuste õigusvastase võõrandamise aegsetest piiridest (endiste kinnistute piiridest). Maa määramise korra p 8 kohaselt ehitise teenindamiseks vajaliku maa määramise ettepanek saadetakse isikule, kelle omandis on ehitis, mille teenindamiseks vajalikku maad määratakse, või tema volitatud esindajale ja maa tagastamise õigustatud subjektile, kelle maa tagastamise taotlus on lahendamata. Nähtuvalt sama korra p-st 10 samal kaardil (plaanil) võib koostada mitme ehitise teenindamiseks vajaliku maa määramise ettepaneku. Sellisel juhul antakse igale taotlejale nimetatud ettepaneku koostaja poolt allakirjutatud ettepaneku koopia. Kohus leiab ülalviidatud sätteid arvestades, et kaevatud korraldus tugineb asjakohastele alustele, vastab formaalselt sellisele otsusele esitatud seadusnõuetele ja see on antud selleks pädeva isiku poolt. Käesolevas asjas kolmandale isikule T. T.le maa erastamine ei kitsenda kuidagi uue aadressiga Xxxxxxxxa /I tl 87/ olemasoleva ehitise teenindamist, kuna ka sellele majale ehitise teenindamiseks jääv maa vastab eelviidatud teenindamiseks vajaliku maa tingimustele. Sealjuures lähtub kohus ka järgmisest. EES § 211 kohaselt korteriomandi omanikuks on õigus saada eluruumi vallasasjana omaval isikul. Avalduse korteriomandi seadmiseks, milles sisaldub taotlus ehitise teenindamiseks vajaliku maatüki kindlaksmääramiseks, esitab vallavõi linnavalitsusele eluruumide erastamise kohustatud subjekt. Vastava avalduse võib esitada ka korteriühistu või teevad seda eluruumi vallasasjana omavad isikud. EES § 212 järgi, kui ehitise püstitamisel ei määratud kindlaks selle teenindamiseks vajalikku maatükki, määrab valla- või linnavalitsus korteriomandi seadmisel ehitise teenindamiseks vajalikuks maatükiks selle ehitise aluse maa. Enne vastavate toimingute alustamist teavitab valla- või linnavalitsus sellest korteriühistut või eluruume vallasasjana omavaid isikuid. Kui korteriühistu või eluruume vallasasjana omavad isikud soovivad kinnistada ehitisealusest maast suuremat maatükki või vaidlustavad ehitise teenindamiseks määratud maatüki suuruse või piirid, peab korteriühistu või peavad eluruume vallasasjana omavad isikud esitama vallavõi linnavalitsuse määratud tähtpäevaks asjakohase taotluse. Ehitise teenindamiseks vajaliku maatüki võib kindlaks määrata plaani- või kaardimaterjali alusel. J.T. ei ole Xxxxxxxxa elamu omanik, vaid üksnes selles majas asuva kahe korteri omanik. Ta ei ole esitanud TLV-le avaldust ehitisealusest maast suurema maatüki kinnistamiseks. Kohus märgib, et ka Xxxxxxxxa asuvale ehitisele teenindusmaa määramisel tuleb arvestada muu hulgas Maa määramise korra p 4.2 ja MaaKS § 5 lg 2 nõudeid, st tuleb määrata vähim vajalik maa ning vältida kiildumist ja ribasust. Kohtule jääb arusaamatuks, miks ja kuidas oleks pargiala vajalik nimelt Xxxxxxxxa elamu teenindamiseks.

1. Maa määramise korra p-s 4 nimetatud maakorralduse nõuded on MaaKS § 5 lg 1 kohaselt seadusest, tehnilistest ja majanduslikest teguritest tulenevad tingimused, mille täitmine tagab kinnisasja otstarbeka kasutamise ja majandamise. MaaKS § 5 lg-s 2 on sätestatud maakorralduse läbiviimise põhinõuded, sh lähtutakse järgmisest: omaniku taotlus kinnisasja otstarbekaks kasutamiseks, kinnisasja sobivus ettenähtud sihtotstarbeks, kinnisasjale otstarbeka juurdepääsutee tagamine, kinnisasja terviklikkuse ja otstarbeka kuju tagamine, lihtsate ja selgete piiride loomine ning looduslike piiride arvestamine, kinnisasja kiildumise ja ribasuse vältimine. MaaKS §-st 14 tuleneb, et maakorralduses määratakse kindlaks kinnisomandi kitsendusi põhjustava objekti asukoht ja kitsenduse ulatus ning kinnisomandi kitsendusi põhjustava objekti asukoht ja ulatus määratakse katastriüksuse plaanil. Kohus nõustub vastustajaga selles, et xxxxxxxx krundiplaanist ja krundijaotusplaanist nähtuvalt on T. T. ehitistele teenindusmaa määramisel eelmärgitud sätteid arvestatud. Et maakorralduse läbiviimisel tuli muu hulgas lähtuda xxxxxxx kinnisasjale otstarbeka 5 juurdepääsu tagamise põhimõttest, siis oli juba kasutuses oleva, ajalooliselt eksisteerinud juurdepääsu tee arvamine teenindusmaa koosseisu kooskõlas maakorralduse nõuetega. Sealjuures tuli arvestada tänapäeval teele ja selle korrashoiule esitatavaid nõudeid ning ehitusõiguse ulatust. TLV väiteil kasutavad nimetatud teed lisaks ka xxxxxxxx 18 ja 20 elanikud. Seega on ekslik kaebaja väide, et tegemist on kiildumise ja ribasuse tekitamisega MaaKS mõistes. Ka ei ole kaebaja väitnud ega tõendanud, et kõnealune tee oleks olnud kasutatud ja vajalik XxxxxxxxA, millises mitmekorterilises elamus kaebaja omab kahte korterit, elamule juurdepääsu teena. Tulenevalt AÕS §-dest 156 ja 172, mis käsitlevad olemuselt eraõiguslikke kinnisasja kitsendusi, ning Erastamise korra p-dest 13.4 ja 15 saavad muude maa erastamise tingimustena kohaliku omavalitsuse otsuses olla märgitud vaid avalikõiguslikud seadusjärgsed kitsendused, mitte aga eraõiguslikud seadusjärgsed kitsendused. Seega on alusetu kaebuses sisalduv väide, et „Juhul, kui moodustatavale krundile Xxxxxxxx16 oleks peale maa erastamist puudunud vajalik juurdepääs, siis oli kohalikul omavalitsusel õigus ja kohustus määrata Xxxxxxxx erastamise tingimusena kohustus tagada krundilt juurdepääs krundile xxxxxxx 16“. Kohtuistungil möönis kaebaja esindaja isegi, et TLV-l niisuguse kohustuse panemise õigust ei ole /I tl 116/.
2. Asja materjalidest nähtuvalt antud juhul ei pidanud maad erastama plaani- ja kaardimaterjali alusel ega maaüksuste õigusvastase võõrandamise aegsetest piiridest (endiste kinnistute piiridest). Maa määramise kord ei näe ette piirinaabrite nõusolekut. Õige, on kaebaja väide, et MKatS § 20 lg-s 51 nimetatud piirinaabrina käsitatakse MaaKS § 20 lg 52 järgi, kui moodustatav katastriüksus piirneb maaga, kus katastriüksus on moodustamata, vastava maatüki tagastamise või erastamise õigustatud subjekti, nimetatud isiku puudumisel kohalikku omavalitsust. Samas nähtub viimatinimetatud paragrahvi lg-st 51, et piirinaabri nõusolekul ei ole määrav tähtsus: kui piiriprotokolli koostamisele kutsutud isik ei ilmu või keeldub piiriprotokollile alla kirjutamast, loetakse katastriüksus moodustatuks kohaliku omavalitsuse määratud piirides. Antud juhul ei ole kaebajalt küll küsitud seisukohta piiriprotokolli kohta, kuid see menetlusliku nõude rikkumine ei ole kaevatud korralduse tühistamise aluseks. Kaebaja võimalikud samad vastuväited, mis esitatud kohtukaebuseski, ei oleks sundinud TLV-t oma lõppseisukohta muutma. Küll tuli ja tuleb lähtuda MuKS §-des 23 ja 25 (puudutavad vallasmälestise kasutamise kitsendusi ja kaitsevööndit) sätestatud kitsendustest tulenevalt asjaolust, et endise kinnistu nr 349b piiridesse jääb kinnistamata maal aadressil Xxxxxxxx endine teenijate elamu, mis on registreeritud kultuurimälestiste registris nr 8541 all /I tl 20/ ning krundid kuuluvad Kadrioru lossi Slobodaa ala kaitsevööndisse /I tl 19/. Kaebaja on väitnud, et TLV korraldus nr 296-k on õigusvastane ka seetõttu, et endise krundi nr 349b jagamine ilma MuKS § 24 lg 1 p-s 4 toodud lubadeta on keelatud ja selline luba puudub. Osundatud sätte (enne 24.03.2004 seadusega tehtud muudatusi) kohaselt Muinsuskaitseameti ning valla- või linnavalitsuse loata on kinnismälestisel ja muinsuskaitsealal keelatud ajalooliselt välja kujunenud krundi piiride ning tänavajoont. Kohus selle väitega ei nõustu. Kohtu käsutuses on Xxxxxxxx16 maa ostueesõigusega erastamise toimikus olev õiend kitsenduste ja kaitserežiimi kohta /II tl 52/. Nimetatud õiendist nähtub, et Tallinna Kultuuriväärtuste Amet, kellele on
3. a. pärineva halduslepinguga antud pädevus neis küsimustes esindada riiki, on andnud maa ostueesõigusega erastamisele 13.08.2001 sisuliselt kooskõlastuse, näidates ära, milliste kitsendustega tuleb sealjuures arvestada. Samas vormis on andnud oma kooskõlastused, märkustega või ilma, ka teised asutused. Asjaolu, et Tallinna Kultuuriväärtuste Ametil ei olnud vastuväiteid krundi jagamise suhtes, kinnitab sama ameti 21.11.2002 kiri SAPA-le Xxxxxxxx krundi jagamisest /II tl 13/. Kaebaja ei ole suutnud vastupidist tõendada. Kaevatud korraldus on õiguspärane ja sellisena ei saa see rikkuda kaebaja subjektiivseid õigusi. 6
4. Kohtukulud. HKMS § 92 lg 1 kohaselt pool, kelle kahjuks kohtuotsus tehti, kannab kohtukulud. Vastavalt HKMS § 93 lg-le 1 poolele, kelle kasuks kohtulahend tehti, mõistetakse välja tema poolt kantud kohtukulud. Antud juhul teeb kohus otsuse kaebuse esitaja J.T.i kahjuks, järelikult tuleb jätta kaebaja kohtukulud ka tema enda kanda. TLV ei ole kohtukulude nõuet esitanud. Hurma Kiviloo Kohtunik 7