2-05-2634/5

KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Tallinna Ringkonnakohus Kohtukoosseis Ülle Jänes, Urmas Reinola, Ande Tänav Otsuse tegemise aeg ja koht

1. september 2006 Tallinn Tsiviilasja number 2-05-2634 Tsiviilasi OÜ W I hagi KÜ N vastu korteriomandi majandamiskulude suurendamise ebaseaduslikuks tunnistamiseks ja alusetult tasutud 31 429,42 krooni tagasisaamiseks Vaidlustatud kohtulahend Harju Maakohtu 03.05.2006 otsus Kaebuse esitaja ja kaebuse liik OÜ W I ja KÜ N apellatsioonkaebused Kohtuistungi toimumise aeg
2. september 2006, avalik kohtuistung Menetlusosalised esindajad ja nende Hageja OÜ W I, esindajad H B ja adv Sven Sillar Kostja KÜ N, esindaja adv Tanel Tikan RESOLUTSIOON
3. Tühistada Harju Maakohtu 03.05.2006 otsus hagi rahuldamata jäetud osas ning kohtukulude väljamõistmise osas. Tühistatud osas teha uus otsus hagi rahuldamise kohta ning muuta kohtukulude jaotust.
4. Kohtuotsuse resolutsioon hageja varalise nõude osas sõnastada järgmiselt: välja mõista KÜ-lt N 31 429 (kolmkümmend üks tuhat nelisada kakskümmend üheksa) krooni 42 senti W I OÜ kasuks.
5. Ülejäänud osas jätta kohtuotsus muutmata.
6. Välja mõista KÜ-lt N kohtukulud 5831 (viis tuhat kaheksasada kolmkümmend üks) krooni 50 senti W I OÜ kasuks.
7. OÜ W I apellatsioonkaebus rahuldada.
8. KÜ N apellatsioonkaebus jätta rahuldamata. Edasikaebamise kord Ringkonnakohtu otsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kättetoimetamisest alates. Asjaolud, hageja nõue ja põhjendused 2
12. Hagiavalduses palus OÜ W I tunnistada KÜ N poolt hageja korteriomandi majandamiskulude suurendamine ebaseaduslikuks ja kostjalt välja mõista hageja poolt alusetult tasutud 31 429,42 krooni. Hageja omandas 22.01.2004 Tallinnas, N asuva korteriomandi, mille reaalosaks on mitteeluruum üldpinnaga 474,5 m
13. Elamus on moodustatud KÜ N, kes väljastab igakuiselt korteriomanikele kaasomandi majandamise eest arveid. Kuni 2005.a. märtsikuuni lähtus kostja hagejale arvete esitamisel kinnistusraamatu andmetest, mille kohaselt on hageja omandi suuruseks 474,5 m2 ja suhe kogu ehitisse 4745/52723 ning hageja kandis 9% elamu hooldamisega seotud kuludest. 22.04.2005 teatas kostja hagejale, et alates 23.01.2004 on hageja kasutuses olnud tegelikult 616,4 m2 ning esitas sellest lähtudes täiendavad arved. Hageja on seisukohal, et kui omanik ehitab seaduslikult oma korteriomandi kahetasandiliseks, millega suurendab kasutatavat pinda, siis ei too see endaga automaatselt kaasa kaasomandiosa suurenemist. Hageja kaasomandiosa suurus ja selle suhe kinnistusse on määratletud kinnistusraamatus kajastatud andmetega ning järelikult saab kostja hagejale esitada majandamiskulude arveid üksnes 474,5 m2 järgi. Hageja on tasunud kaasomandi majandamise kulusid suuremas osas, kui seda on tema kaasomandi suhe kinnistusse. Kostja on kohustatud hagejale tagastama viimase poolt majandamiskuludeks tasutud 22 079, 42 krooni kui alusetult saadu vastavalt võlaõigusseaduse (VÕS) §-le
14. Hageja rahalise nõude teine osa käsitab kostja poolt igakuiselt küsitud tasu 550 krooni kuus viitega käidulepingule. Hageja ei ole kunagi nimetatud lepingut sõlminud ja on hagejale alusetult maksnud 17 kuu eest kokku 9350 krooni. Kostja vastuväited
15. Kostja hagi ei tunnistanud. Kasutusloast x nähtub, et alates 23.01.2004 on hageja kasutuses 616,4 m2 pinda. Nimetatud asjaolu sai kostjale teatavaks alates 2005.a. aprillist, mistõttu kostja esitas tagantjärele arved vastavalt kaasomandi tegelikule suurusele. Kostja on õigustatult esitanud hagejale kaasomandi majandamise kulutuste eest arveid proportsionaalselt hageja kasutuses olevale kaasomandiosale üldpinnaga 616,4 m
16. Hageja ka ei eita, et kasutab suuremat pinda.
17. 05.12.2001 tegi T J I kostjale ettekirjutuse põhjusel, et puudus pädevustunnistusega käidukorraldaja. Tulenevalt nimetatud ettekirjutusest ja asjaolust, et Tallinna Kesklinna Valitsus on kostjale delegeerinud muuhulgas elektrisüsteemide hoolduse korraldamise kohustuse, sõlmis kostja vastavad lepingud (10.01.2002 ja 01.12.2002). Viimase lepingu kohaselt kohustus OÜ T käidujuht kord kuus teostama maja ühiskasutatava osa elektripaigaldiste kontrolli. Nimetatud teenuse eest tasuvad korteriühistu liikmed proportsionaalselt nende kasutuses olevale üldpinnale, mistõttu peab hageja tasuma igakuiselt 550 krooni. Isegi kui asuda seisukohale, et käidujuhile makstava tasu arvestamisel tuleb samuti lähtuda reaalselt hageja kasutuses olevast üldpinnast, peaks ta tasuma 1539-st igas kuus tasumisele kuuluvast kroonist 11%, so 138,50 krooni. Esimese astme kohtu lahend ja selle põhjendused
18. Kohus rahuldas hagi osaliselt ning tunnistas tühiseks kostja poolt hagejale majandamise kulude eest arvete esitamise lähtudes 616,4 m2-st ja mõistis kostjalt hageja kasuks välja alusetult saadud 22 079,42 krooni. Muus osas jättis kohus hagi rahuldamata.
19. Otsuse põhjenduste kohaselt on kinnistusraamatu väljavõttega tõendatud, et kostjale kuulub senini mitteeluruum üldpinnaga 474,5 m2 ja mingeid muutusi hagejale 3
20. kuuluva mõttelise osa suuruses ei ole toimunud. Seega saaks kostja poolt teistsuguse arvestuse aluseks olla vaid korteriühistu põhikirja vastav kehtiv punkt, kuid sel alusel ei ole kostja hagile vastu vaielnud ega ühtki põhikirja vastavat punkti esile toonud. Kostja viidatud korteriomandiseadus (KOS) § 13 ei anna teistsuguseks arvestuseks õiguslikku alust, kuna selles on sätestatud sisuliselt samasugune põhimõte - arvestus võrdeliselt omandis oleva kaasomandi osa suurusega. Eeltoodust tulenevalt ei olnud aprillis 2005.a. toimunud hageja majandamiskulude suurendamine kostja poolt seaduslik ning hageja poolt enam tasutud summa kuulub kui alusetult saadu VÕS § 1028 lg 1 alusel hagejale tagastamisele. Hagetav summa 22 079, 42 krooni on tõendatud hagejale esitatud täiendavate arvetega x ja y ning nende tasumist tõendava AS Hansapank tõendiga. Hageja nõue käidulepingu alusel nõutud summade tagastamiseks ei ole põhjendatud. Hageja omandas talle kuuluvad mitteeluruumid ja selle juurde kuuluva mõttelise osa OÜ-lt T. Vastavalt korteriühistuseaduse (KÜS) §-le 51 lähevad korteriühistu olemasolul korteriomandi võõrandamisel võõrandajale kuuluvad korteriühistu liikme õigused ja kohustused üle omandajale omandi ülemineku hetkest. Käidulepingutest nähtub, et nõutava 550 krooni näol on tegemist eelmiselt omanikult ja korteriühistu liikmelt hagejale üle tulnud kohustusega. KÜS § 2 lg 1 järgi on korteriühistu eesmärgiks muu hulgas korteriomandite eseme osaks olevate ehitiste ja maatüki mõtteliste osade majandamine. Samal eesmärgil luuakse korteriühistu ka vastavalt KOS § 8 lg-le
21. Vaidlusalune elektripaigaldis, mille käitlemiseks korteriühistu on sõlminud lepingu koos kohustusega tasuda käidukorraldajale igakuist tasu 1530 krooni, kuulub vastavalt asjaõigusseaduse (AÕS) §-le 72 kõigi korteriomandite omanike, sealhulgas siis ka hageja, kaasomandisse. Seega vastutab ta ühiselt teistega ka selle korrashoiu ja käitlemise eest ning on kohustatud osalema korteriühistu poolt sel eesmärgil sõlmitud lepingu tasu maksmises. Asjaolu, et hageja ei ole kunagi ise seda käidulepingut sõlminud, ei oma asjas tähtsust. OÜ W I apellatsioonkaebus ja selle põhjendused
22. OÜ W I palus maakohtu otsuse tühistada osas, millega jäeti rahuldamata tema nõue 9350 krooni kostjalt väljamõistmiseks ja teha tühistatud osas uus otsus, millega hagi ka selles osas rahuldada. Kaebuse põhjenduste kohaselt omandas hageja N asuva kinnisasja tõepoolest OÜ-lt T ja seaduse kohaselt lähevad korteriomandi võõrandamisel võõrandajale kuuluvad korteriühistu liikme õigused ning kohustused üle omandi ülemineku hetkest. Kuid kohus asus ekslikule seisukohale, et OÜ-l T oli kohustus tasuda korteriühistule käidulepingu tasu 550 krooni kuus. OÜ T ei ole kunagi maksnud käidujuhi tasu ja samuti ei ole ta kunagi andnud nõusolekut maksta käidulepingust tulenevat tasu korteriühistu poolt esitatud arvetes näidatud suuruses ehk 550 krooni kuus. Kui korteriühistu on kohustatud tasuma käidujuhile igakuiselt 1539 krooni ja hagejale kuulub N asuvast kinnistust 9%, siis puudub vähimgi loogiliselt arusaadav seletus, miks peaks 9% suurust kaasomandiosa omav isik maksma 35% käidujuhi tasust. Hageja maksab niigi igakuiselt korteriühistule 5 krooni/m2 hoolduskulusid. Nimetatud kulumakse sisaldab ka käidulepingust tulenevat käidujuhi tasu. KÜ N apellatsioonkaebus ja selle põhjendused
23. KÜ N palus maakohtu otsuse tühistada osas, millega hagi osaliselt rahuldati, so tunnistati tühiseks kostja poolt hagejale kaasomandi majandamise kulude eest arvete 4
25. esitamine lähtudes 616,4 m2-st ning mõisteti kostjalt hageja kasuks välja 22 079,42 krooni ja teha uus otsus, millega jätta hagi ka selles osas rahuldamata. Kohus lähtus vääralt üksnes kinnistusraamatus kajastuvast mitteeluruumi üldpinnast ja jättis põhjendamatult tähelepanuta mitteeluruumi üldpinna faktilise suurenemise. Kuivõrd faktiliselt on mitteeluruumi üldpind suurenenud, siis sellega seoses peaks tõepoolest toimuma ka mõtteliste osade ümberarvestus. Kuigi seda pole tehtud, on siiski põhjendatud majandamiskulude jaotamine KOS § 13 alusel vastavalt faktilisele olukorrale. Vastasel korral paneb see ülejäänud korteriomanikud ebaõiglasesse seisukorda, kuna nemad peavad kandma suuremaid majandamiskulusid, kui nad tegelikkuses tasuma peaksid. Seetõttu oleks kohus pidanud hoolimata kinnistusraamatu kannete muutmata jätmisest lugema põhjendatuks hageja poolt ka lisandunud 141,9 m2 eest majandamiskulude tasumise ja jätma hageja sellega seonduvad nõuded rahuldamata. Kui aga nõustuda kohtu seisukohaga, et majandamiskulude jagamisel tuleb kohaldada KÜS § 151, mitte aga KOS § 13, siis on ilmselge, et kohus oleks pidanud lähtuma mitteeluruumi faktiliselt suurenenud üldpinnast. KÜS § 151 sätestab, et majanduskulude jagamisel lähtutakse just nimelt ruumide üldpindalast, mitte aga korteriomanikele kuuluvate mõtteliste osade suurusest. Seetõttu ei oma KÜS § 151 valguses kinnistusraamatu kanded majanduskulude jagamisel tähtsust. Kuna on tuvastatud hageja mitteeluruumi üldpinna suurenemine 141,9 m2 võrra, siis on kostja õiguspäraselt nõudnud hagejalt sellele vastavalt ka majanduskulude kandmist. Mitteeluruumi üldpindala faktilisele kasvule tähtsust omistamata jättes on kohus vääralt kohaldanud materiaalõigust sõltumata sellest, kas majanduskulude jagamisel kohaldada korteriomandiseadust või kohtu poolt õigeks peetud korteriühistuseadust. Kohtuotsuses puudub põhjendus, miks ei ole kohus lähtunud otsuses majandamiskulude jaotamise õigusliku alusena nimetatud KÜS § 151 sätestatud ruumide üldpindalast kui majandamiskulude jaotamisel aluseks võetavast faktilisest asjaolust. Vastused apellatsioonkaebusele
26. OÜ W I ja KÜ N vaidlesid teineteise apellatsioonkaebustele vastu ning palusid need jätta rahuldamata. Ringkonnakohtu otsuse põhjendused
27. Ringkonnakohus, ära kuulanud kohtuistungil menetlusosalised ning tutvunud asja materjaliga, leiab, et OÜ W I apellatsioonkaebus on põhjendatud ja kohtuotsus tuleb tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 657 lg 1 p 2 alusel tema poolt vaidlustatud osas tühistada. Ringkonnakohus teeb tühistatud osas uue otsuse asja esimese astme kohtule uueks läbivaatamiseks saatmata ning muudab sellest tulenevalt kohtukulude jaotust. KÜ N apellatsioonkaebuse väited ei anna alust kohtuotsuse tühistamiseks tema poolt vaidlustatud osas. Selles osas nõustub ringkonnakohus esimese astme kohtu otsuse põhjendustega ja tulenevalt TsMS § 654 lg-s 6 sätestatust neid ei korda.
28. Ringkonnakohtu hinnangul lähtus esimese astme kohus hageja korteriomandi majandamiskulude suuruse hindamisel õigesti kinnistusraamatu järgsest hagejale kuuluva mitteeluruumi üldpinna suurusest 474,5 m² ning KÜS § 15¹ lg-s 1 sätestatust. Vaidluse all ei ole asjaolu, et hageja ehitas tema omandis oleva mitteeluruumi kahetasandiliseks, millega suurenes faktiliselt kasutatava pinna suurus 5 141,9 m² võrra. Selle asjaolu tuvastas ka maakohus ning ebaõige on kostja apellatsioonkaebuse väide, nagu oleks kohus jätnud selle asjaolu põhjendamatult tähelepanuta. Nõustuda ei saa aga kostjaga selles, nagu tooks ruumi ökonoomsem kasutamine (osaline teise tasandi ehitamine) iseenesest kaasa kaasomandiosa suurenemise ja kohustuse maksta KÜS § 15¹ lg 1 järgi suuremaid makseid. Seaduseandja ei ole eelnimetatud sättes ilmselt silmas pidanud olukorda, et juhul, kui korteriomandi mõttelise osa suurus võrrelduna kogu kinnistuga ei suurene, kuid teise tasandi ehitamise tõttu samades ruumides suureneb kasutava pinna suurus, tuleks majandamiskulusid maksta selle võrra rohkem. Ruumide suurus teise tasandi ehitamisega sisuliselt ei muutunud ja kostja esindaja ei osanud ringkonnakohtu istungil selgitada, millised konkreetsed majandamiskulud hageja ehitatud teise ruumitasandi tõttu suurenesid. Ringkonnakohus nõustub maakohtuga selles, et eelkirjeldatud olukorras saaks suuremate maksete nõudmise aluseks vastavalt KÜS § 15¹ lg-le 1 olla korteriühistu põhikirja vastav punkt, mida aga kostja põhikirjas ei ole. Eeltoodust tulenevalt tegi maakohus õigesti järelduse, et kostja poolt hageja majandamiskulude suurendamine ei olnud seaduslik ning hageja poolt enamtasutud 22 079, 42 krooni tuleb kui alusetult saadu VÕS § 1028 lg 1 alusel hagejale tagastada.
29. Ringkonnakohus ei pea õigeks maakohtu otsust osas, millega jäeti KÜS § 5¹ alusel rahuldamata hageja nõue kostja ja OÜ T vahel sõlmitud käidulepingute alusel hagejale arvestatud ja hageja poolt kostjale tasutud raha tagastamiseks. Nimetatud lepingute sõlmimise põhjuseks oli Tehnilise Järelevalve Inspektsiooni ettekirjutus ja eesmärgiks kortermaja ühiskasutatava osa elektripaigaldiste kontrollimine sagedusega üks kord kuus. Lepingu järgi tasub korteriühistu ühes kalendrikuus käidujuhi teenuse tasu 1539 krooni, millest vaidlusaluse korteriomandi eelmine omanik OÜ T (tasub 550 krooni kuus (t/lk 24). Ringkonnakohus leiab, et antud juhul ei kuulu KÜS § 5¹ kohaldamisele, sest tegemist ei olnud OÜ T kohustusega, mis oleks nimetatud sätte alusel tulnud üle hagejale. Vaidlust ei ole asjaolu üle, et OÜ T ei olnud andnud nõusolekut lepingus märgitud 550 krooni tasumiseks kuus (seda temaga ei kooskõlastatud) ja ta ei ole seda lepingus märgitud suuruses korteriühistule ka tasunud. Korteriühistu ja kolmanda isiku vahel sõlmitud lepingust ei saa iseenesest tuleneda korteriomanikule kohustust maksta käidujuhi teenuse tasu nimelt sellises suuruses, nagu on märgitud lepingus. Kostja esindaja ei osanud ringkonnakohtu istungil selgitada, millisel alusel määrati lepingus konkreetsete korteriomanike poolt tasumisele kuuluvad summad, ega ka põhjendada, miks peaks hageja, kellele kuulub 9% suurune kaasomandi osa, kandma ligikaudu 35% käidujuhi teenuse tasust. Ringkonnakohus leiab, et oma olemuselt on nimetatud kulu KÜS § 15¹ lg 2 tähenduses hoolduskulu. Hoolduskulu maksavad N asuvate korteriomandite omanikud kostjale arvestusega 5 krooni/m² eest. Kostja esindaja väitel ei arvesta korteriühistu antud juhul elektripaigaldise kontrolli (hoolduse) tasu hoolduskulude osana, vaid eraldi kuluna. Kui korteriomandite omanikele tasumiseks määratud hoolduskulu summad ei kata vaidlusalust käidujuhi teenuse tasu ja tegemist on hoolduskulu välise kuluga, tuleks selle kandmise kord määratleda KÜS § 13 järgi korteriühistu üldkoosoleku otsusega, mida antud juhul tehtud ei ole. Seega puudus kostjal seaduslik alus nõuda hagejalt käidulepingu alusel 550 krooni tasumist kuus ning hageja poolt alusetult tasutud 9350 krooni tuleb samuti VÕS § 1028 lg 1 alusel hagejale tagastada. 6
30. Ü. Jänes Tsiviilkohtumenetluse seadustiku ja täitemenetluse seadustiku rakendamise seaduse § 3 järgi kohaldatakse enne käesoleva seaduse jõustumist alustatud menetluse puhul menetluskulude jaotamisele ja nende kindlaksmääramisele seni kehtinud tsiviilkohtumenetluse seadustikus sätestatut. Kuni 31.12.2005 kehtinud TsMS 60 lg-te 1, 8 ja 11 alusel peab kostja hüvitama hagejale järgmised kohtukulud – hagiavalduse esitamisel tasutud riigilõivud – mittevaraliselt nõudelt 60 krooni ja varaliselt nõudelt 2450 krooni, apellatsioonkaebuse esitamisel tasutud riigilõivu 750 krooni ning TsMS § 61 lg 1 p-de 1 ja 2 alusel õigusabikulud, arvestades varalise nõude osas seaduses sätestatud 5% piirmäära, mis hõlmab kõiki kohtuastmeid – 1571, 50 krooni ning mittevaralise nõude osas 1000 krooni, mida ringkonnakohus peab, arvestades hageja esindaja poolt tehtud töö mahtu kahes kohtuastmes, põhjendatud ja vajalikuks hüvitamisele kuuluva õigusabi suuruseks. U. Reinola A. Tänav