I Asjaolud 15.07.2005 sõlmisid hageja ostjana ja kostja müüjana lepingu nr 84, mille kohaselt kohustus kostja müüma hagejale korteri asukohaga hinnaga 1 550 000.00 krooni. Vastavalt lepingule tasus hageja kostjale samal kuupäeval 50 000.00 krooni. Ostu-müügitehingut ei sõlmitud. II Hageja nõue ja põhjendused Hagiavalduse kohaselt saatis hageja kostjale avalduse palvega tagastada ettemakse, kuid kostja keeldus. Eeltoodu alusel palub hageja kostjalt välja mõista 50 000.00 krooni ja menetluskulud. 2 Vastuses kostja seisukohale ei nõustu hageja kostja väitega, et hageja peaks hagi esitama hoopis vahendaja vastu ka seda põhjusel, et leping oli sõlmitud nimelt hageja ja kostja vahel. 50 000.00.00 krooni näol ei olnud tegemist mitte käsiraha ehk tagatisega, vaid nagu vastaval maksekorraldusel on selgituseks kirjutatud --- ettemaksuga. Tehing ei jäänud tegemata hageja süül, kuna notari juures selgus, et korteri näol on tegemist mõttelise osaga ja pank keeldus mõttelist osa tagatisena aktsepteerimast. Kuigi hageja oli korterist siiski väga huvitatud ja pakkus välja, et otsib teise võimaluse raha saamiseks, müüs kostja korteri teisele isikule. Hageja on nõus kirjaliku menetlusega. III Kostja seisukoht Kostja hagi ei tunnista. Kostja seisukohtade kohaselt ei olnud poolte vahel sõlmitud eelleping ning et lepingut, mis oli poolte ja vahendaja OÜ vahel sõlmitud, võib lugeda lepingueelsete läbirääkimiste tulemusel saavutatud kokkuleppeks. Nimetatud kokkuleppe sisu seisnes selles, et hageja soovis osta ja kostja oli nõus müüma vallasasja. Vahendaja, kes oli valitud hageja poolt, aga ei täitnud oma kohustusi heauskselt – andis ebaõigeid soovitusi ja teavet. Kostja on seisukohal, et hagi kahju hüvitamiseks tuleks hagejal esitada vahendaja vastu. Kostjale makstud 50 000.00 krooni näol oli tegemist käsirahaga kokkuleppe saavutamise kinnitamise eest. Notari juures selgus, et hagejal pole piisavalt raha, et kostjalt korterit osta. Seega jäi notariaalne ostumüügileping sõlmimata hageja süül ja kostjal oli õigus nõuda lepingu ühepoolset lõpetamist. Sel juhul saadud käsiraha ei tagastata. Eeltoodu alusel palub kostja jätta hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda. Kostja on nõus kirjaliku menetlusega. IV Kohtu seisukoht Kohus, analüüsinud ja hinnanud poolte seisukohti ja esitatud dokumentaalseid tõendeid, leiab, et hagi on põhjendatud ja tõendatud ning kuulub rahuldamisele. Poolte vahel puudub vaidlus, et 15.07.2005 sõlmiti nende vahel leping pealkirjaga „eelleping nr 84“ (t lk 10-12) ning et selle lepingu täitmiseks tasus hageja kostjale samal kuupäeval 50 000.00 krooni (maksekorraldus t lk 13). Lepingu teksti ja poolte tahet selgitavate kirjalike materjalide, aga ka notari poolt ette valmistatud, kuid sõlmimata jäänud lepingu teksti (t lk 39-46) analüüsides on kohus jõudnud seisukohale, et 15.07.2005 sõlmitud lepingu näol oli tegemist eellepinguga VÕS § 33 lg 1 mõttes. Vastavalt VÕS § 29 lg-le 1 tuleb lepingu tõlgendamisel lähtuda lepingupoolte ühisest tegelikust tahtest. Sama sätte lg 5 kohaselt tuleb tehingu tõlgendamisel arvestada eelkõige lepingu sõlmimise asjaolusid, lepingu olemust ja eesmärki, aga ka lepingu poolte käitumist enne ja pärast lepingu sõlmimist. Lg 6 kohaselt tuleb lepingutingimust tõlgendada koos teiste tingimustega, andes selle tähenduse, mis tuleneb lepingu kui terviku olemusest ja eesmärgist. Poolte vahel puudub sisuline vaidlus asjaolu üle, et lepingu sõlmimise eesmärgiks oli fikseerida pooltevaheline kokkulepe kostjale kuulunud eluruumi asukohaga Aru t 16/Nisu t 25-20 Tallinnas võõrandamiseks hagejale (sõlmida notari juures ostumüügileping). Hageja seisukoht on esitatud hagiavalduses (t lk 4-5) ja arvamuses kostja vastusele (t lk 61-62) ja selle kohaselt oli 15.07.2005 sõlmitud lepingu näol tegemist eellepinguga võlaõigusseaduse (VÕS) § 33 mõttes. Kostja seisukoht on esitatud kirjalikus vastuses (t lk 33-35) ja kostja vastuses hageja arvamusele (t lk 68) ning selle kohaselt oli tegemist lepingueelsete kavatsuste protokolliga korteri müügilepingu sõlmimiseks ning kokkuleppe saavutamise kinnitamiseks tasus hageja käsiraha. 3 Vastavalt lepingu tekstile (nii eesti- kui venekeelsele) olid pooled (müüjana kostja, ostjana hageja, vahendajana OÜ punkt 1) muuhulgas kokku leppinud järgmises: lepingu objektiks on korter üldpinnaga 106,46 m2, mis asub Tallinn (punkt 2), objekti hind 1 550 000.00 krooni (punkt 3), müüja kohustused: müüa 26.08.2005, sõlmides notariaalne ostu-müügileping hinnaga ja tingimustel, mis on kokku lepitud antud lepingus (punkt 4.1), vabastama objekti ja andma üle võtmed ostjale 10 päeva jooksul notariaalse lepingu sõlmimisest (punkt 4.2), tasuma kõik hoolduskulud kuni objekti tegeliku vabastamiseni (punkt 4.5), notariaalse lepingu sõlmimisel tasuma 50% notari tasust (punkt 4.7), ostja kohustused: sõlmima notariaalne leping hiljemalt 26.08.2005 (punkt 5.1), tasuma lepingu allakirjutamisel ettemaksuna 50 000.00 krooni (punkt 5.2), tasuma ülejäänud summa notariaalse lepingu sõlmimise päeval (punkt 5.3) ja notariaalse lepingu sõlmimisel maksma 100% riigilõivust ja 50% notaritasust. VÕS § 33 lg-le 1 on eelleping kokkulepe, millega pooled kohustuvad tulevikus sõlmima lepingu eellepingus kokkulepitud tingimustel. Vastavalt VÕS § 208 lg-le 1 kohustub asja müügilepinguga müüja andma ostjale üle kokkulepitud asja ning tegema võimalikuks omandi ülemineku ostjale, ostja aga kohustub müüjale tasuma asja ostuhinna ja võtma asja vastu. Analüüsides poolte vahel 15.07.2005 allkirjastatud lepingut ja seadusest tulenevaid müügilepingu olulisi tingimusi, on kohtu arvates veenvalt tõendatud hageja seisukoht, et poolte vahel oli tõepoolest 15.07.2005 sõlmitud eluruumi müügilepingu eelleping. Kokku oli lepitud kõigis olulistes tulevikus sõlmitava notariaalse lepingu tingimustes. Lisaks tõendab seda seisukohta ka notari poolt ette valmistatud korteri müügilepingu ja pandilepingu tekst, milline ei jäta samuti kahtlusi poolte käitumise eesmärgis --- sõlmida eluruumi ostu-müügileping. VÕS § 33 lg 2 kohaselt, kui seaduse kohaselt tuleb leping sõlmida teatud vormis, peab ka eelleping olema sõlmitud samas vormis. Tsiviilõiguses üldtunnustatud vormivabaduse põhimõtte kohaselt võib igasuguse tehingu teha mis tahes vormis, kui seaduses ei ole sätestatud tehingu kohustuslikku vormi (TsÜS § 77 lg 1). Vastavalt asjaõigusseaduse rakendamise seaduse (AÕS RakS) § 13 lg-le 6 peab ehitise või selle osa võõrandamise leping olema sõlmitud notariaalselt tõestatud vormis. Seega on tõendatud, et 15.07.2005 eellepingu sõlmimisel ei järginud pooled seaduses kehtestatud tehingu vormi. TsÜS-i § 83 lg 1 kohaselt tehingu seaduses sätestatud vormi järgimata jätmise korral on tehing tühine, kui seadusest või vormi nõudmise eesmärgist ei tulene teisiti. Antud juhul ei VÕS ega TsÜS ei sätesta aluseid, milledest lähtuvalt saaks asuda seisukohale, et ka seaduses sätestatud vorminõuet järgimata on 15.07.2005 tehing kehtiv. Ühestki seadusest see ei tulene. Ka ei tulene see vormi nõudmise eesmärgist, kuna notariaalselt tõestatud vormi nõudmise üheks eesmärgiks ongi hoiatuse eesmärk, see tähendab kaitsta tehingupooli läbimõtlematu tegevuse eest ehitise kui väärtusliku asja võõrandamisel, kuna notariaalne tõestamine tagab tehingu pooltele nende õiguste ja kohustuste selgitamise notari poolt. Notar kontrollib ka eellepingu sisu ning seletab seda pooltele. Seega on notariaalse tõestamise nõudel ka nõustamis- ja kontrollifunktsioon. Eeltoodust tulenevalt on 15.07.2005 eellepingu näol tegemist tühise tehinguga seaduses sätestatud kohustusliku vormi järgimata jätmise tõttu ning vastavalt TsÜS § 84 lg-le 1 ei ole tühisel tehingul algusest peale õiguslikke tagajärgi ja selle alusel saadu tagastatakse vastavalt alusetu rikastumise sätetele. Seega ei oma tähtsust (ei oma algusest peale õiguslikku jõudu) ka lepingu p-s 7.1 kokkulepitu, et kui notariaalset ostu-müügilepingut ei sõlmita ostja süül, on müüjal õigus nõuda lepingu ühepoolset lõpetamist ja sel juhul ettemaksu ei tagastata. Kohus ei nõustu kostja seisukohaga nagu saaks hageja poolt 15.07.2005 tasutud rahasummat lugeda käsirahaks VÕS § 156 mõttes ja rakendada VÕS §-s 157 sätestatud käsirahaga tagatud 4 lepingu täitmata jätmise tagajärgi. Nimetatud sätte kohaselt on käsirahaks ühe lepingupoole poolt teisele lepingupoolele lepingu sõlmimise tõendamiseks ja selle täitmise tagamiseks antud rahasumma. Seega muutub ühe lepingupoole poolt teisele antud rahasumma käsirahaks alles ettenähtud vormis lepingu sõlmimisega. Antud juhul aga pooled ettenähtud notariaalses vormis lepingut ei sõlminudki. Seega ei saa vaidlusalust rahasummat kuidagi lugeda käsirahaks. Ka ei nõustu kohus kostja vastuväitega nagu oleks tema näol tegemist ebakohase kostjaga ja hageja nõue peaks olema suunatud vahendaja vastu. Hageja on esitanud nõude tühise tehingu alusel üleantu tagasi saamiseks. Rahasumma andis hageja üle kostjale, mitte vahendajale. Seega on hagejal õigus see tagasi saada samuti kostjalt. Vahendaja vastu võimaliku kahju nõude esitamise võimalik õigus ei avalda mõju tühisest lepingust tulenevatele hageja ja kostja vahelistele suhetele. Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (
) § 162 lg-te 1 ja 2 alusel kannab hagimenetluses menetluskulud, s h kohtumenetluse tõttu tekkinud vajalikud kohtuvälised kulud, pool, kelle kahjuks otsus tehti.
lg-te 1 ja 3 alusel esitab asja menetlenud kohus menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses ning selles jaotuses näeb kohus ette, millised menetluskulud keegi menetlusosalistest peab kandma. Vajaduse korral määrab kohus kindlaks menetluskulude proportsionaalse jaotuse menetlusosaliste vahel.
lg 1 kohaselt võib menetlusosaline nõuda asja lahendanud esimese astme kohtult menetluskulude rahalist kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude proportsionaalse jaotuse alusel 30 päeva jooksul, alates kulude jaotuse kohta tehtud lahendi jõustumisest.
lg 2 kohaselt mõistab kohus hagi rahuldamise korral kostjalt välja riigituludesse ka kohtukulud, mille tasumisest on hageja vabastatud. Eeltoodu alusel määrab kohus antud asjas selliselt, et hageja menetluskulud tuleb kanda kostjal kui poolel, kelle kahjuks otsus tehti. Samuti tuleb kostjalt mõista välja riigituludesse riigilõiv, mille tasumisest oli hageja 15.02.2006 kohtumääruse alusel osaliselt vabastatud. Imbi Sidok (allkiri) kohtunik ÄRAKIRI ÕIGE: I.Sidok
Tehisintellekti selgitus ametliku seadusteksti põhjal. Orienteeruv, ei asenda õigusnõustamist.