2-06-9261/5

(4)Esimese astme kohtu lahend ja selle põhjendused Harju Maakohtu kinnistusosakond jättis kohtunikuabi 02.02.2006 kandemäärusega OÜ M.M kinnistamisavalduse rahuldamata, juhindudes kinnistusraamatuseaduse § 46 lg-test 1 ja 2. Määruse põhjenduste kohaselt taotletakse kinnistamisavaldusega hüpoteegi kustutamist kinnistusregistri registriosast nr x. Hüpoteegi kustutamiseks tuleb esitada hüpoteegipidaja avaldus ja kinnistu omaniku nõusolek (kinnistusraamatuseaduse § 341 lg 2 p 4). Kinnistusregistri registriosa nr x kolmandasse jakku on 11.03.2005 kantud kohtumääruse alusel kinnisasja käsutamise keelumärge Eesti Vabariigi kasuks. Asjaõigusseaduse § 63 lg 2 kohaselt keelumärge keelab vastavalt märke sisule kannete tegemise kinnistusraamatusse kas täielikult või osaliselt. Kinnistule seatud käsutamise keelumärge keelab kinnistu käsutamise omaniku poolt täielikult, seega omaniku nõusolek hüpoteegi kustutamiseks ei ole kehtiv ja taotletavat kannet kinnistusraamatusse teha ei ole võimalik. Määruskaebuse nõue ja põhjendused OÜ M.M palub määruskaebuses tühistada Harju Maakohtu kinnistusosakonna kohtunikuabi T. A 02.02.2006 kandemäärus ning rahuldada OÜ M.M 14.10.2005 kinnistamisavaldus, kustutada täies ulatuses kinnistusraamatust Tallinna Linnakohtu kinnistusosakonna Harju kinnistusjaoskonna kinnistusregistriosa nr x neljandasse jakku 21.02.2005 OÜ M.M kasuks sisse kantud hüpoteek. Määruskaebuse põhjenduste kohaselt ei ole AS R ja Eesti Vabariik kinnistusraamatuseaduse § 34' lg 1 mõtte kohaselt puudutatud isikuteks, kuna nende õigusi taotletav kanne ei kahjustaks. Vastupidi, OÜ M.M kasuks seatud hüpoteegi kustutamisega suureneb Eesti Vabariigi kasuks keelumärkega tagatud kinnisasja osa väärtus. Seega Eesti Vabariigi poolt esitatud tsiviilhagi, mille tagamiseks antud keelumärge on antud, saaks rahuldatud veelgi suuremas ulatuses. Hüpoteegi kustutamine on eelkõige Eesti Vabariigi huvides. Antud juhul on puudutatud isikuks, kelle õigust kanne kahjustaks, ainult kinnistamisavalduse esitaja OÜ M.M (kustutatava asjaõiguse omaja). Antud seaduse mõttega on kooskõlas ka asjaõigusseaduse § 333, mille kohaselt hüpoteegiga koormatud kinnisasja omanikul on õigus kinnisasja vallata, kasutada ja käsutada, kui ta sellega ei vähenda koormatud kinnisasja väärtust ega kahjusta hüpoteegipidaja õigusi muul viisil. Sisuliselt sama mõtet on seadusandja väljendanud ka asjaõigusseaduse § 63 lg-s 3, mille kohaselt asjaõiguse käsutamine pärast keelumärke kandmist kinnistusraamatusse on tühine osas, milles see eelmärkega tagatud nõuet kahjustab või piirab. Kaebaja leiab samuti, et kinnistu omaniku (AS R) poolt nõusoleku andmine kaebaja kasuks seatud hüpoteegi kustutamiseks ei ole vaadeldav kinnistu käsutamisena omaniku poolt. Ringkonnakohtu seisukoht Ringkonnakohus, tutvunud asja materjalidega, leiab, et Harju Maakohtu kinnistusosakonna kohtunikuabi 02.02.2006 määrus tuleb TsMS § 657 lg 1 p 1 ja § 659 alusel jätta muutmata. 2

(4)OÜ M.M määruskaebuse rahuldamiseks puudub seaduses sätestatud alus. OÜ M.M kasuks on seatud hüpoteek summas 2 000 000 krooni Harju Maakohtu kinnistusosakonna Harju kinnistusjaoskonna registriosa nr x neljandasse jakku. Harju Maakohtu kinnistusosakond keeldus 02.02.2006 määrusega kustutamast kinnistusraamatust nimetatud hüpoteeki hüpoteegipidaja avalduse alusel, millele oli andnud notariaalselt kinnitatud nõusoleku kinnisasja omanik AS R. Tsiviilkolleegiumi arvates ei anna hüpoteegipidaja OÜ M.M määruskaebuse väited alust teistsuguse lahendi tegemiseks. Kaebaja tugineb peamiselt kinnistusraamatuseaduse (KRS) § 341 lg-le 1 ja lg 2 p-le 2, väites, et Eesti Vabariik ei ole hüpoteegikande kustutamisel puudutatud isikuks, sest tema õigusi kustutamiskanne ei kahjustaks, vaid pigem on hüpoteegi kustutamine Eesti Vabariigi huvides ja seega ei ole soodustatud isiku nõusolekut hüpoteegikande kustutamiseks vaja. Selline määruskaebuse esitaja väide ei ole õige. Kinnistusraamatuseadus on menetlusseadus, mis sätestab kinnitusraamatu pidamise, s. o kannete tegemise, muutmise ja kustutamise formaalse korra. Vastust küsimusele kinnisasjaõiguste tekkimise ja lõppemise kohta ning nende käsutamise kohta kinnisasjaõiguse omaja poolt tuleb otsida materiaalõiguse norme sisaldavast asjaõigusseadusest (AÕS). Vastavalt AÕS § 63 lg 1 p-le 3 võib kanda kinnistusraamatusse märke omandi või piiratud asjaõiguse käsutamise täielikuks või osaliseks keelamiseks (keelumärge). AÕS § 63 lg 2 kohaselt keelumärge keelab vastavalt märke sisule kannete tegemise kinnistusraamatusse kas täielikult või osaliselt. AS-le R kuuluva kinnisasja (kinnistusregistri registriosa nr 7670902) käsutamise keelumärge on kantud 11.03.2005 kinnistusraamatusse Eesti Vabariigi kasuks. Kinnistusraamatust ei nähtu, et nimetatud keelumärge piiraks kinnisasja käsutamist osaliselt. Eeltoodust tulenevalt „lukustab" keelumärge kannete tegemise kinnistusregistri vastavasse registriossa täielikult ja keelab kõigil kinnisasjaga seotud asjaõiguse omajatel käsutusõiguse teostamise ilma isiku nõusolekuta, kelle õiguste tagamiseks keelumärge on seatud. Seetõttu oli põhjendatud registripidaja otsustus, et alates Tallinna Linnakohtu 04.02.2005 määruse alusel Eesti Vabariigi kasuks seatud keelumärke kehtimahakkamisest 11.03.2005 ei saa kõnealust kinnisasja enam käsutada ega teha hüpoteegi kustutamise kannet hüpoteegipidaja OÜ M.M 14.10.2005 kinnistamisavalduse alusel. Kuna kustutamiskande tegemisel lõpeb hüpoteek (AÕS § 330), mis on piiratud asjaõigus, on kolleegiumi hinnangul vaieldamatult tegemist asjaõiguse käsutamisega. Arusaamatu ja seadusele mittetuginev on hüpoteegipidaja väide, et hüpoteegi kustutamine ei ole kinnisasja käsutamine. See on vastuolus ka OÜ M.M määruskaebuse teise väitega, mille kohaselt AÕS § 333 järgi on lubatud hüpoteegiga koormatud kinnisasja omanikul kinnisasja käsutada, kui ta sellega ei vähenda koormatud kinnisasja väärtust ega kahjusta hüpoteegipidaja õigusi muul viisil. (TsMS § järgi ei ole menetlusosalisel lubatud 3

(4)esitada üksteisele vastukäivaid väiteid). Keelumärke kontekstis on asjakohatu tugineda kinnisasja omaniku käsutamisõigusele. Kaebaja viide AÕS § 63 lg-le 3 on asjakohatu, kuna AÕS § 63 lg 3 käsitleb eelmärget, mitte keelumärget. Sõltumatult käesoleva määruse põhjendustest, mis on antud vastuseks OÜ M.M määruskaebuse väidetele, ei pidanud kinnistusregistri pidaja registrimenetluse käigus tegelikult hindama, kas ja kuidas hüpoteegi kustutamine kahjustab Eesti Vabariigi õigusi, kelle kasuks on kinnistusraamatusse kantud keelumärge, kuna see oleks väljunud kinnistamismenetluse piiridest. Kinnistamisavalduse läbivaatamisel selgitab kinnistamiseks pädev isik välja. 1) kas on esitatud nõutavad dokumendid, mis vastavad nõutavale vormile, ja 2) kas kinnistusraamatusse kantud või märkega tagatud õigustest või seadusest tulenevalt ei ole kinnistamine välistatud (KRS § 46). Antud juhul selgitas registripidaja kooskõlas KRS § 46 lg 1 p-ga 2 välja, et tulenevalt kinnistusraamatusse kantud keelumärkega tagatud Eesti Vabariigi õigustest on kinnistamine (KRS § 33 lg 1 kohaselt kande kustutamine on kinnistamine) välistatud. Asudes määruskaebuses tõendama, et Eesti Vabariigi õigusi ei kahjusta OÜ M.M kasuks kantud hüpoteegi kustutamine (millega ringkonnakohus ei nõustu), möönis määruskaebuse esitaja ise, et Eesti Vabariik on antud kinnistamismenetluses puudutatud isikuks KRS § 34.1 tähenduses KRS § 34.1 lg 1 kohaselt on kande tegemiseks, muutmiseks või kustutamiseks nõutav selle isiku nõusolek, kelle kinnistusregistriossa kantud õigust kanne kahjustaks (puudutatud isik), kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Seadus ei sätesta siinjuures muid erandeid peale kohtulahendi ja kohtutäituri avalduse alusel tehtavate kannete. Seega ei saa hüpoteegipidaja OÜ M.M käsutada hüpoteeki ilma Eesti Vabariigi nõusolekuta. Mare Merimaa Ulvi Loonurm Margo Klaar 4