Tsiviilasi nr 2-04-1463 (endine nr 2/28 – 9127/04) KOHTUOTSUS Eesti Vabariigi nimel 06. märtsil 2006.a. Harju Maakohtu kohtunik Küllike Johannson, hageja V.K ning hagejate esindaja vandeadvokaadi vane

§ 140

ja § 156 lg 1 paluvad hagejad seada korteriomanditeks jagatud , Tallinn kinnistu praeguste korteriomandi omanike (hagejate) ja igakordsete korteriomandite omanike kasuks kitsendus, Tallinn asuvale kinnistule juurdepääsuna avalikult kasutatavale teele (Tallinnas asuv tänab) läbi , Tallinn kinnistul oleva tee. 24.05.2005 hageja täpsustas oma nõuet ning palub seada korteriomanditeks jagatud , Tallinn kinnistu praeguste korteriomandi omanike (hagejate) ja igakordsete korteriomanike omanike (kinnistu number) kasuks kitsendus , Tallinn asuvale kinnistule (mis kantakse märkusena kinnistusraamatusse) – tähtajatu juurdepääsuõigus , Tallinn asuvalt kinnistult avalikult kasutatavale teele (Tallinnas asuv tänav) läbi , Tallinn kinnistul oleva tee vastavalt A.R Arhitektuuribüroo projektile, ehitusloa number . Kostja vastus Kostja ei tunnista hagi. Vastuväidete kohaselt ei ole hagejad tõendanud, missugusel õiguslikul alusel on tee rajatud just sinna, kus ta praegu asub ning pole esitatud ühtegi plaanimaterjali, mille alusel saaks kindlaks teha rajatud tee aukoha otstarbekust. Hagejad on oma avalduses viidanud

§ 156

lg 1, mille järgi kinnisasja omanike kokkuleppe puudumisel määrab juurdepääsu kohus. Nimetatud õigusnorm eeldab kokkuleppe sõlmimist, kuid ei anna õigust juurdepääsutee omavoliliseks rajamiseks. Tallinna Linnavalitsuse 15.10.2003 korralduse nr 2274-k punktiga 7.1 ei ole määratud kindlaks juurdepääsutee asukohta ning see ei asenda seaduses nõutud ehitusloa olemasolu. Kostjale teadaolevatel andmetel on elamu kapitaalselt ümber ehitatud. Varem oli olemas juurdepääsutee läbi kangialuse, mille väljaehitaja täis ehitas ja millest ta tulu sai. Vastavalt

§ 156

lg 3 ei ole kinnisasja omanikul õigust juurdepääsu nõuda, kui senine ühendus avalikult kasutatava teega on katkenud tema tahtel. Hagejate vastus kostja vastusele Hagejate ja kostja käbirääkimised juurdepääsu saamiseks ei viinud pooli rahuldavale lahendusele. Seetõttu on hagejad pöördunud kohtu poole, et kokkuleppe puudumise tõttu määraks kohus juurdepääsutee asukoha.

§ 156

ei eelda kokkuleppe sõlmimist, vaid käsitleb olukorda, kus kokkuleppeni ei jõuta. Hagejad leiavad, et taotletava tee asukoht on otstarbekas ja koormab kostjat kõigist mõeldavatest muudest tee asukohtadest vähim. Tee asub kolmnurkse krundi otsapoolses ja kostjale kuuluvast ehitisest kaugeimas osas. Lisaks eeltoodule on tee juba reaalselt olemas ning ei ole otstarbekas kanda kulutusi selle mujale rajamiseks. Ühendustee krundi ja avaliku tee vahel ei ole katkenud praeguste korteriomanike tegevuse või tahte tõttu. Kostja täiendavad vastuväited Hagimaterjalidest ei ole näha, et hagejad oleks midagi ette võtnud kokkuleppe saavutamiseks. Kostja seevastu on pöördunud hagejatele poole alljärgnevate konkreetsete ettepanekutega: 1) osta välja krundiosa, kus asub vaidluse aluseks olev juurdepääsutee; 2) vahetada välja kõnesolev krundiosa samasuure krundiosa vastu asuval kinnistul; 3) maksta renti teeservituudi kasutamise eest. Hagejad jätsid kõik ettepanekud tähelepanuta ning jätkasid võõra omandi tasuta kasutamist, millega eirasid

§ 156lg 1 nõudeid.

Kostja ei nõustu hagejate arvamusega, mille kohaselt on taotletava tee asukoht otstarbekas ja koormab kostjat kõigist muudest tee asukohtadest vähim. Kostja kavatses kasutada kõnesolevat maatükki äriga seotud eesmärkidel aga naabruses asuva kinnistu Kesk-Ameerika 3 / krundiga piirnev maatükk on läbinisti jäätmaa, mis jääb hiljuti aiaga piiratud elamu huvitsoonist välja ja Luha 5 kinnistul on piirneva kinnistuni hoovitee juba olemas. Hagejad loobusid tulu saamise eesmärgil olemasolevast juurdepääsust avalikult kasutatavale teele, ehitades aastatel 2001-2002 oma elamu ümber, sealhulgas ehitasid täis kangialuse, mille läbi oli tagatud juurdepääsutee avalikult kasutatavale teele. Senise juurdepääsu asemel rajatud ruumid teenivad nüüd tulu tehnikaremondi töökojana. Vastavalt

§ 156

lg 3 ei ole õigust juurdepääsu nõuda, kui senine ühendus avalikult kasutatava teega on katkenud hagejate tahtel. Kostja esindajad on seisukohal, et juhul kui hagejad ei nõustu kostja poolt esitatud nõudega tasu suhtes, mis on seotud viie keskmise kuupalgaga aastas, võivad hagejad

§ 156lg 1 alusel nõuda juurdepääsu üle teiste kõrvalasuvate kinnistute (tlk 76-77).

02.05.2005 kostja esindaja palus täiendavate tõenditena vastu võtta: 1) asendiplaani, millel on käsikirjaline kanne, et kostja esindaja R. O on nõus projektiga välja arvatud tema krundil asuva sissesõiduteega. Kostja esindaja S. P arvamuse kohaselt viitab see sellele, et juurdepääsutee ja selle asend oli määratud kostja kui krundi omaniku tahte vastaselt; 2) fassaadi plaani, millest on näha, et hoonel on kangialune. Selle tõendiga soovib kostja tõendada, et omanikel ei ole vastavalt

§ 156

lg 3 õigust juurdepääsu nõuda, kuna senine ühendis avalikult kasutatava teega on katkenud omanike tahtel. Kostja ei nõustu sellega, et 1,5 Eesti keskmist palka aastas on ebamõistlikult suur tasu juurdepääsu eest. Võttes arvesse, et hagejad segavad kostjat tulu teenimisel juurdepääsuteele paigutatud müügikioski kaudu, on juurdepääsutee kasutamise tasuks hoopis 5 Eesti keskmist palka. 20.10.2005 täiendavas vastuses asub kostja seisukohale, et võttes arvestuse aluseks Tallinna Linnavalitsuse 22.05.2002 määruse nr 52 p 1.1.1, moodustab tasu püsiva müügikoha paigaldamise eest 120.- krooni ühe m2 kohta kuus. Kostja leiab, et juurdepääsutee kasutamise mõistlikuks tasuks on 5 Eesti keskmist palka aastas. Hagejate poolt kasutatava tee pinna (26,8 m2) rendile andmisel võib kostja teenida aastas 38 592.- krooni ehk 5,5 Eesti keskmist palka (38 592 : 7012 = 5,5). Kostja leiab, et tasu määramine keskmises palgas on põhjendatud, et elatustaseme muutumisel ei peaks uuesti kohtusse pöörduma juurdepääsutee tasu määramise nõudes. Hagejate esindaja seisukoht kostja täiendavate vastuväidete kohta Hagejate esindaja leiab, et kostja täiendatud vastuväidetes toodud seisukoht ei ole põhjendatud. Samas on hagejad nõus kostjale hüvitama kõnesoleva tee aluse maa maamaksu. Kuna tee on ehitatud ehitusprojekti alusel ning luba ehitamiseks ei ole vaidlustatud, leiab hagejate esindaja, et kõik tõendid tõendavad, et hagejatel on õigus vaidlusalust teed kasutada ning ainus küsimus seisneb hüvitise suuruses, mida hagejad peavad maksma kostjale tee kasutamise eest. Hagejad ei taotle teeservituudi seadmist. Kohtu tuvastatud asjaolud, kohaldatud seadused, kohtuotsuse põhjendused ja kohtuotsuse resolutsioon Vaidlust ei ole, et , Tallinn kinnistu kuulub hagejatele ning elamumaa, Tallinna linnas, kuulub K.O. Poolte vahel on vaidlus selle üle, kas hagejatel on õigus nõuda juurdepääsu asuvalt kinnistult avalikult kasutatavale teele (Tallinnas asuv tänav) läbi kinnistul oleva tee.

§ 156

lg 1 sätestab, et omanikul, kelle kinnisasjale puudub vajalik juurdepääs avalikult kasutatavalt teelt või kinnisasja eraldi seisvalt osalt, on õigus nõuda juurdepääsu üle võõra kinnisasja. Juurdepääsu asukoht, kasutamise tähtaeg ja tasu määratakse kokkuleppel. Kui kokkulepet ei saavutata, määrab juurdepääsu ja selle kasutamise tasu kohus. Juurdepääsu määramisel tuleb arvestada koormatava kinnisasja omaniku huve. Sama paragrahvi 3.lõike kohaselt ei ole kinnisasja omanikul õigust juurdepääsu nõuda, kui senine ühendus avalikult kasutatava teega või kinnisasja osade vahel on katkenud tema tahtel. Asja materjalidest nähtuvalt olid kinnistu omanikud I-E.P ja M.K. 06.03.2001 esitas I-E. P Tallinna Säästva Arengu ja Planeerimise Ametile vormikohase taotluse tee-ehituseks / KeskAmeerika tn, märkides selgituses: „ Vanasti oli juurdepääs Luha tänavale kangi alt, nüüd on seal kõnniteed tõstetud, õue poole aga trepikoda laiendatud ja seetõttu on läbisõit võimatu, hoovis asuvad kanalisatsioonikaevud ja elanikele on vaja kütet tuua jm“. Tallinna Säästva Arengu ja Planeerimise Amet rahuldas I-E.Ptaotluse ning väljastas 18.05.2001 korterelamu sissesõidutee laiendamiseks ehitusloa nr 25732, ehitusregistri nr 7840102212 (tlk 72). Vastav projekt on kooskõlastatud Tallinna Kesklinna Valitsuse poolt 03.05.

1. Ka korterelamu sissesõidutee projekti koostaja, A.R Arhitektuuribüroo inseneri seletuskirjast ilmneb, et uue sissesõidutee ehitamise tingis varem kasutuses oleva kangialuse kitsendamine (trepikoja laiendamine) ja tänava kõnniteepinna tõstmine seoses tänava remondiga. 15.03.2001 Tallinna Kesklinna Valitsuse poolt juurdepääsutee projekteerimiseks väljastatud projekteerimisloa tingimused nägid ette: 1) situatsiooniskeemi ja asendiplaani esitamise; 2) projekti kooskõlastamise kõikide projektiga haaratud maaomanike ja – kasutajatega; 3) liiklusskeemi lahenduse ära näitamise; 4) verikaalplaneerimise, tee katendikonstruktsiooni, sadevee ärajuhtimise ja heakorra lahendamise. Toimikulehelt nr 74 ja nr 96- 101 nähtuvalt on projekteerimisloa tingimused täidetud. Tallinna Linnavalitsuse 15.10.2003 korraldusega nr „ ehitiste teenindamiseks vajaliku maa määramine ja ostueesõigusega erastamine“ määrati ehitiste teenindamiseks vajalik maa ja erastati see ostueesõigusega K.O - mõttelist osa ja L.R - mõttelist osa. Korralduse nr punktiga 7.1 kohustati maa omanikke tagama juurdepääs olemasolevatele maapealsetele ja maaalustele tehnovõrkudele ning punktiga 7.2 kohustati maa omanikke tagama läbi krundi juurdepääsutee asuvale krundile. Korralduse p 9 kohaselt oli võimalik vaidlustada Tallinna Linnavalitsuse 15.10.2003 korraldust nr Tallinna Halduskohtus 30 päeva jooksul arvates korralduse teatavaks tegemisest. Kostja ei ole Tallinna Linnavalitsuse 15.10.2003 korraldust nr vaidlustanud ning korralduse punktid 7.1 ja 7.2 on endiselt kehtivad. Ka on kehtiv Tallinna Säästva Arengu ja Planeerimise Ameti 25.06.2002 õiend ehitusõiguse ulatuse ja sihtotstarbe kohta ning selle punkt 4 kinnisomandi kitsendused, mille järgi läbi krundi on juurdepääsutee krundile . Projekte ega ehitusluba kostja vaidlustanud ei ole. Kostja leiab, et juurdepääsutee krundile takistab tema äritegevust. Tallinna Linnakohtu kinnistusosakonna Tallinna jaoskonna registriosa nr kohaselt on maa asukohaga elamumaa, mitte ärimaa. Lisatud fotodest nähtuvalt on kostja sulgenud tühja müügiputkaga juurdepääsutee, takistades sellega AS-il prügikonteineri tühjendamist. Kohus leiab, et kostja omavoliline tegevus tee sulgemisel on vastuolus heade kommetega. Asja arutamisel ei leidnud tõendamist kostja esindaja väide, et hagejad ise on katkestanud ühenduse üldkasutatava teega, ehitades aastatel 2001-2002 oma elamu ümberehituse käigus täis kangialuse, mille läbi oli tagatud juurdepääs avalikult kasutatavale teele. Senine ühendus avalikult kasutatava teega ei ole katkenud hagejate tahtel. Seega ei ole kohaldatav ka VÕS § 156 lg
2. Tegemist ei ole rendiga. Ka ei ole endise tee taastamine majanduslikult põhjendatud. Müügikioski tegevusluba ei ole kostja esitanud. Väidetava tulu arvestamine loata müügikioski tulevase tulu järgi ei ole asjakohane.

§ 140

sätestab, et kinnisomandi kitsendused on seadusjärgsed või need seatakse kohtuotsuse või tehinguga. Riigikohus on kohtuasjas nr 3-2-1-85-05 asunud seisukohale, et juurdepääsuõiguse andmise nõude (

§ 156

lg 1) näol on tegemist taotlusega kohtule lahendada poolte huvide kaalumisel õiglusest lähtudes kinnisasjale juurdepääsu küsimused. Naaberkinnisasjade omanike õigused tasakaalustavad vastastikku üksteist ja nendega tuleb vastastikku arvestada, et oleks võimalik inimeste mõistlik ühiselu. Kaalunud põhjalikult poolte huvisid, leiab kohus, et hagejate nõue kostja vastu kohustada kostjat taluma hagejate juurdepääsu oma kinnisasjale üle kostja tee , kaalub üles kostja huvi tee kasutamise keelamise vastu. Materiaalõiguslikult on tegemist

§ 156lg 1 järgse nõudega juurdepääsu võimaldamiseks avalikult kasutatavale teele.

Nimetatud sätte järgi on omanikul, kelle kinnisasjale puudub vajalik juurdepääs avalikult kasutatavalt teelt, õigus nõuda juurdepääsu üle võõra kinnisasja. Kui juurdepääsus ja selle kasutamise tasus kokkuleppele ei jõuta, määrab need sama sätte järgi kohus. Avalikult kasutatavale teele juurdepääsu nõude rahuldamise eelduseks on juurdepääsu taotleja kinnisasjal avalikul teele juurdepääsu puudumine, taotletava juurdepääsu maakorralduslik võimalikkus ja juurdepääsu taotleja juurdepääsu vastu omatava huvi ülekaalukus. Antud juhul on olemas kõik eeltoodud tingimused. Maa erastamisega pandi kostjale kohustus kitsendust taluda. Kostja ei ole vaidlustanud tee projekti ega ehitusluba. Tegemist on seadusliku teega. Tee ehitamine toimus 2001 aastal. Tunnistaja M.Sütluste kohaselt pärineb ehitusluba tee ehitamiseks ka aastast

1. Kõik tee kooskõlastused tehti 2001 aastal. Kostja võtab õigeks, et 2003 korralduse maa erastamise kohta, kus on märgitud ka tee, on ta kätte saanud. Kostja leidis, et midagi vaidlustada oli juba hilja, sest tee oli selleks ajaks juba ammu olemas ning korralduse vaidlustamisel ei oleks toimunud maa erastamist. Teeseaduse kohaselt eratee omanik võib nõuda tee kasutamise eest hüvitist. Antud juhul ei ole tegemist erateega. Kostja nõue tasu suhtes, mis on seotud viie keskmise kuupalgaga aastas on põhjendamatu. Hagejate esindaja leiab, et hüvitise summa määramisel tuleb lähtuda tehnoprojektidele seatud nõudest, mille järgi hüvitis juurdepääsutee kasutamise eest on teealuse maa maamaksu suurus, mis on korrutatud koefitsiendiga 1,
2. Võttes arvesse, et maatüki suurus on 731 m2, millelt aasta maamaks on 3070.- krooni ja ühe m2 maamaks on 4,20 krooni ning hagejate poolt kasutatava tee pind on 26,8 m2, leiab kohus, et mõistlik hüvitis juurdepääsutee kasutamise eest on teealuse maa maamaksu suurus 112,55 krooni korrutatud koefitsiendiga 4 (26,8 m2 x 4,20 kr x 4 = 450,25 kr). Maamaksu suuruse muutumisel tuleb muuta vastavalt ka hüvitise suurust, kuid selleks ei pea kohtusse pöörduda. Arvesse võttes asjaolu, et alates hagi esitamisest kuni juulini 2005 oli juurdepääs teele blokeeritud müügikioskiga, tuleb hüvitis välja mõista alates juulist
3. OÜ Advokaadibüroo Valdma & Partnerid dokumendi nr 99 ning arvete nr ja nr alusel tasusid hagejad hagiavalduse esitamisel riigilõivu 60.- krooni ja õigusabi eest 15 000 .- + käibemaks 2700.- krooni, kokku 17 760.- krooni. TsMS § 139 lg 2 p 1 ja § 162 lg 1 alusel tuleb kostjalt hagejate kasuks välja kohtukulud summas 17 760.- krooni. Eeltoodu alusel ja juhindudes

§ 140, § 156 lg 1, Ts

MS § 139 lg 2 p 1, § 162 lg 1 ja § 632 lg 1, kohus Otsustas: Hagiavaldus rahuldada. Seada korteriomanditeks jagatud , Tallinn kinnistu praeguste korteriomandi omanike (hagejate) ja igakordsete korteriomanike omanike (kinnistu number) kasuks kitsendus , Tallinn asuvale kinnistule (mis kantakse märkusena kinnistusraamatusse) – tähtajatu juurdepääsuõigus , Tallinn asuvalt kinnistult avalikult kasutatavale teele (Tallinnas asuv tänav) läbi , Tallinn kinnistul oleva tee vastavalt A.R Arhitektuuribüroo projektile 2-01, ehitusloa number. Kohustada korteriomanditeks jagatud , Tallinn kinnistu praeguste korteriomandi omanikke (hagejaid) ja igakordseid korteriomandite omanikke (kinnistu numbrid) tasuma K.O alates 01. juulist 2006.a. hüvitist summas 450.- krooni 25 senti aastas. Maamaksu suuruse muutumisel tuleb hüvitis ümber arvestada. Mõista välja K.O kohtukulud summas 17 760.- krooni. Kohtuotsuse peale Ringkonnakohtule. Küllike Johannson Kohtunik võib esitada 30 päeva jooksul apellatsioonkaebuse Tallinna