KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Pärnu Maakohus Kohtukoosseis Kohtunik Toomas Talviste Otsuse avalikult teatavakstegemise aeg ja koht
- aprill 2006.a Pärnu Maakohtu Pärnu Rüütli tn kohtumaja kantselei kaudu Tsiviilasja number 2-05-17110 Tsiviilasi M, P ja E hagi Korteriühistu Kuldne vastu Korteriühistu Kuldne juhatuse otsuse kehtetuks tunnistamise nõudes ning Korteriühistul Kuldne hagejate panipaikades elektrivalgustuse taastamise nõudes Menetlusosalised ja nende esindajad Hagejad: M, P ja E Kostja Korteriühistu Kuldne, , asuk. Kuldse Kodu 5, Pärnu linn, seaduslik esindaja juhatuse liige Maire Köösel Kohtuistungi toimumise aeg
- märts 2006.a Rahuldada hagi osaliselt. Jätta rahuldamata hagejate nõue Korteriühistu Kuldne juhatuse 17.03.2005.a koosolekul punkti 3 all vastuvõetud otsuste kehtetuks tunnistamiseks. Kohustada Korteriühistul Kuldne taastama elektrivalgustus hagejaile kuuluvates panipaikades Kuldse Kodu 5, Pärnu linnas. Välja mõista Korteriühistult Kuldne riigilõiv 60 (kuuskümmend) krooni solidaarselt M,P,E kasuks. Välja mõista Korteriühistult Kuldne asja läbivaatamiskuludena 14 (neliteist) krooni ja 10 (kuuskümmend) senti riigituludesse. Riigi nõue loetakse nõuetekohaselt täidetuks, kui kostja tasub nõude 15 päeva jooksul lahendi jõustumisest järgmiselt: saaja: Rahandusministeerium, arveldusarve nr: 10220034800017 SEB Eesti Ühispangas, viitenumber: 2800049696, selgitus: „tsiviilasi nr 2-05-17110, asja läbivaatamiskulud, Korteriühistu Kuldne“. Riigi nõude nõuetekohaselt ning tähtpäevaks täitmata jätmisel võib nõude pöörata sundtäitmisele, millisel juhul lisanduvad sundtäitmise kulud. Välja mõista M, P ja E solidaarselt asja läbivaatamiskuludena 14 (neliteist) krooni ja 10 (kuuskümmend) senti riigituludesse. Riigi nõue loetakse nõuetekohaselt täidetuks, kui kostja tasub nõude 15 päeva jooksul lahendi jõustumisest järgmiselt: saaja: RESOLUTSIOON Menetluskulude jaotus Tsiviilasi nr 2-05-17110 Edasikaebamise kord Rahandusministeerium, arveldusarve nr: 10220034800017 SEB Eesti Ühispangas, viitenumber: 2800049696, selgitus: „tsiviilasi nr 2-05-17110, asja läbivaatamiskulud hagejate poolt“. Riigi nõude nõuetekohaselt ning tähtpäevaks täitmata jätmisel võib nõude pöörata sundtäitmisele, millisel juhul lisanduvad sundtäitmise kulud. Kohtuotsuse peale võib menetlusosaline 30 päeva jooksul selle kättesaamisest, kuid mitte hiljem kui 5 kuu möödumisel otsuse avalikult teatavakstegemisest, esitada apellatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtule. Asja sisu kirjeldus Hagejate nõuded ja põhjendused, esitatud väited ja tõendid Vastavalt esitatud hagile (tl 2-4), selle parandatud versioonile (tl 36) ning eelmenetluses antud kirjalikele selgitustele ja istungeil esitatule paluvad hagejad M, P ja E esimese haginõudena tunnistada kehtetuks kostja Korteriühistu Kuldne (edaspidi ühistu) juhatuse koosolekul 17.03.2005.a punkti 3 raames (koosoleku protokoll tl 77) vastu võetud otsused. Nimetatud punkti (päevakorras kui „Pöördumine trepikodade 27, 31 ja 35 panipaikade omanike poole“) kohta otsustas kostja juhatus järgmist: Pöörduda trepikodade 27, 31 ja 35 panipaikade omanike poole kohustusega korrastada panipaikade aknad, millised rikuvad maja välisilmet. Erastatud panipaikade korrashoidmine kuulub korteriomanike kohustuste hulka. Nimetatud trepikodade panipaikade aknad avanevad Kuldse Kodu t. poole, olles mustad, värvimata, mõned katkised, läbi akende paistab ruumides paiknev risu. Korteriomanikel, kelledele nimetatud panipaigad kuuluvad palume pöörduda juhatuse poole, kooskõlastamaks akende korrastamine 29-ndaks märtsiks. Pärast nimetatud tähtaega tellib juhatus panipaikadele uued aknad, vastavalt projektile, kulud jaotatakse korteriomanike vahel, kelledele panipaigad kuuluvad.“ Hagejate esitatud asjaolud ja väited (nii õiguslikud kui faktilised) ning tõendid käesoleva nõude osas on järgmised: Kõik korteriomanikud on hagejate väitel KÜ Kuldne liikmed. Hageja M. kuulub korteriomand (mille reaalosaks on korter nr 324) ühistu hallatavas majas Kuldse Kodu 5, hagejad P ja E. on samas majas asuva korteriomandi (mille reaalosaks on korter nr 325) kaasomanikud. Korteriomanikele kuuluvad reaalosana ka erastatud panipaigad, mis asuvad I korrusel, Kuldse Kodu tn poolses küljes. Panipaigad avanevad ühisesse ruumi ehk koridori (edaspidi koridor), mis omakorda avaneb maja läbivasse pikka koridori. Ainus sissepääs panipaikadesse on läbi nende koridoride. Koridor on kõigi ühistu liikmete kaasomand, kuna ta ei vasta korteriomandiseaduse (KOS) § 2 lg 1 tunnustele. Panipaikade omanike vahel ei ole moodustatud ühisust koridori valitsemiseks KOS § 8 mõttes. Mõni aasta tagasi vahetati koridori lukud ühistu töömehe poolt koridori remondi käigus, kes andis hagejaile uued võtmed. Töömehe sõnade kohaselt palkas teda lukku vahetama ühistu juhatuse liige Sarapuu. Raha luku vahetamise eest hagejailt ei küsitud. Hagejad kui panipaikade omanikud ei saa koridorist muud kasu kui ligipääsu panipaikadele. Kulude katmise kord koridori osas ühistu kodukorras (edaspidi kodukord) või selle lisas 2 (Elamu hooldus ja remondikohustuste jaotus) puudub. Ülalnimetatud vaidlustatud otsusega otsustas ühistu juhatus taotleda koridori akende vahetuse ning et selle maksumuse katavad panipaikade omanikud. Ühistu juhatuse väitel avaldati otsus vastaval teadetetahvlil hagejate trepikoja juures pikas koridoris, hagejad seda otsust aga ei näinud. Otsusest said hagejad teada alles siis, kui saadeti arved vahetatud akna eest 02.07.2005 (arved tl 95-97), varem hagejate poole ei pöördutud. Kuna juhatuse otsus käsitles panipaikade aknaid, ja panipaikadel aknaid ei ole (hagejate panipaikade koridoril on üks aken, 2
(9)Tsiviilasi nr 2-05-17110 mis vahetatigi ja mille eest arved esitati), siis ei saanud hagejad panipaikade aknaid vahetada ja sisuliselt on juhatuse otsus täidetud. Vaidlusalune otsus oli suunatud konkreetsetele ühistu liikmetele, kuid läbirääkimisi nendega (sh hagejatega) ei peetud. Hageja leiavad, et oleks aga pidanud pidama, sest võlaõigusseaduse (VÕS) § 9 lg 1 alusel on tegemist lepinguga koos pakkumuse esitamise ja sellele nõustumuse andmisega ning hagejate vaikimine oleks saanud nõustumus olla üksnes VÕS § 20 lg 2 nimetatud juhul (kui see tuleneb seadusest, pooltevahelisest kokkuleppest, praktikast või nende tegevus- või kutsealal kehtivatest tavadest). Koridori aknavahetused olid mõeldud maja fassaadi väljanägemise parandamiseks, sest vastavalt ühistu üldkoosoleku otsusele 05.05.2005 oli kavandatud maja fassaadi üldine renoveering. Fassaadi projekti järgi on trepikoja aken kollane, aga koridori aken paigaldati valge (hagejad on esitanud fotod panipaikade koridorist ja aknast nii seest kui väljast, tl 71-72). Hagejad viitavad Pärnu linna ehitusmääruse § 24 lg 8 - akende valgeks muutmiseks ei ole ehitusluba olnud. Kui aknad üle värvida, kaob aga neile antud garantii (esitatud AruTech Grupp OÜ kiri ja garantii- ning hooldustingimused tl 73-74). Hagejad ei saa olla nõus neil garantiita toote paigaldamisega, kui eeldada kostja väidete õigsust, et panipaikade koridor on nende valdus. Akende vahetus on ühistu pädevuses nii vahetamise kui selle eest tasumise seisukohast, kuna kaasomanikud valitsevad KOS § 15 lg 1 kohaselt kaasomandi eset ühiselt. Kulude ümberjaotus kõigilt omanikelt osadele omanikele ei ole juhatuse pädevuses ühistu põhikirja (edaspidi põhikiri) kohaselt. Kõik ühistu liikmed maksavad vastavalt ühistu üldkoosoleku otsusele muude maksude hulgas haldustasu ja remondikapitali makseid. Hagejad arvasid, et akna vahetus finantseeritakse remondikapitalist ega teadnud, et neile kavatsetakse arved esitada. Korteriomanik ei ole KOS § 13 lg 3 kohaselt kohustatud hüvitama kaasomandi eseme korrapäraseks korrashoiuks vajalikest kulutustest suuremaid kulutusi, millega ta ei ole nõustunud. Hagejad leiavad, et see säte kehtib ka korteriühistu otsuste kohta. KOS § 15 lg 4 kohaselt saab nõuda otsuse kehtetuks tunnistamist ühe kuu jooksul selle vastuvõtmisest, välja arvatud siis, kui otsus läheb vastuollu õigusnormiga, millest ei saa korteriomanikud kokkuleppe ega otsusega kõrvale kalduda, seetõttu pöördusid hagejad ja teised panipaikade omanikud 19.07.2005 ühistu juhatuse poole ettepanekuga tühistada neile akendevahetusega seoses esitatud arved (pöördumine ühistu juhatuse poole tl 25). Juhatus otsustas arveid mitte tühistada, vaid esitas uued arved ja määras seadusevastaselt suure viivise (0,5% päevas). Samas ei tohi korteriühistuseaduse (KÜS) § 7 lg 4 esitada majandamiskuludelt suuremalt viivise nõuet kui 0,07% päevas. Lisaks ülalmärgitud tõendeile on hagile lisatud veel: ühistu põhikiri (6-10), ühistu kodukord (11-13) ning kodukorra lisadena: elamu haldus-, kommunaal- ja muude kulude jaotamise kord ühistu liikmete vahel
(14), elamu hooldus- ja remondikohustuste jaotus (15-16), soojusenergia tarbimise kord (17-18), tarbevee tarbimise kord
(19), elektrienergia tarbimise kord (20-21), sisekorraeeskirjad (22-23) ja maja välisterritooriumi kasutamise kord
(24). Teise haginõudena paluvad hagejad kohustada kostjat taastama elektrivalgustus panipaikades. 2003.-2004.aastal (ca aasta enne vastavasisulist juhatuse otsust 21.10.2004) oli ühistu juhatus otsustanud ühepoolselt välja lülitada elektrivalgustuse koridoridest, kuid selle taastamist hagejad ei nõua. Samuti lülitati välja elektrivalgustus panipaikades. Juhatuse otsus valgustuse äravõtmise kohta olla olnud jällegi teadetetahvlil, kusjuures otsus tehti ja avaldati alles pärast voolu äravõtmist. Juhatusele anti voolu kadumisest teada läbi selle liikme Sarapuu, kes käis isiklikult asjaga tutvumas. Nii koridorid kui panipaigad on maja projekti järgi elektrifitseeritud. Elektri väljalülitamise põhjuseks tõi juhatus selle, et koridore ei kasuta kõik ühistu liikmed. Juhatus otsustas, et kui panipaikade omanikud soovivad panipaikadesse elektrivalgustust, siis tuleb see tuua panipaikade omanike korterite voolumõõtjate alt. Elektrivalgustuse taastamisega seotud kulud 3
(9)Tsiviilasi nr 2-05-17110 kohustas ühistu juhatus katma panipaikade omanikel. Kuna panipaikade omanikega ei ole antud ümberehituse suhtes läbirääkimisi peetud ja seega ka nõusolekut saavutatud, siis peab seaduse järgi katma ümberehituse kulud kostja. Valgustuse taastamise nõude aluseks on käsundita asjaajamise sätete VÕS § 1018 lg 2 ja 3 ning § 1024 lg
- Ümberehituse näol oleks tegemist tehnosüsteemide muutmisega ehitusseaduse § 2 lg 6 p 4, § 16 lg 1 p 2 ja § 29 lg 1 p 2 järgi, mis nõuaks uut projekti ja hagejaiga muid variante üldse läbi räägitud ei ole. Kostja vastuväited ja tõendid, hagejate seisukohad kostja vastuväidete osas Juhatuse otsuse kehtetuks tunnistamise nõue. Kostja ei leia, et kõik hagejad on korteriühistu liikmed, sest KÜS § 5 lg 5 kohaselt võetakse ühistu liikmeks ainult üks korteriomanik vastavalt nendevahelisele kirjalikule kokkuleppele. Korter osas on ühistu liikmeks E. ning temale laienevad ühistu liikme õigused ja kohustused. P. ei ole ühistu liige, tema esindajaks suhtes ühistuga on E.. Vastavalt ühistu kodukorra p 3.2 lg 3 on ühistu liige kohustatud tagama, et tema ja tema korteri elanikud peavad kinni ühistu põhikirjast ja kodukorrast (hagejate E. ja P. ühine avaldus 15.02.2005 E. ühistu liikmeks vastuvõtmise kohta tl 43). Hagejad koos teiste panipaikade omanikega olid sulgenud koridori lukuga ja kasutasid seda ruumi kuni ühistupoolse koristamise organiseerimiseni ca 80%-liselt, tassides selle täis igasugust risu, jättes läbipääsudeks panipaikade juurde kitsad läbikäigud. Seega kasutati ka koridori sisuliselt panipaigana. Risu oli näha läbi akna ka tänavalt ning kostja ei saanud sellist pilti lubada tulenevalt kodukorra lisaks olevate sisekorraeeskirjade p 1.
- Juhatus sai korteri nr 323 omaniku Milvi Tammeti käest võtme (laenates seda ja hiljem tagastades). Teistel majaelanikel ja juhatusel seda võtit ei ole (hagile lisatud juhatuse vastused tl 26-27 ja 30-31). Siinkohal on hagejad esitanud kostjale vastuväite: Hagejad ei ole midagi koridori ladustanud ja seda ei ole teinud ka naabrid, kelle käest seda sai küsitud. Ka lukku ei ole hagejad sinna pannud. Kui kostja sai ära koristada, järelikult saab ta ruumi käsutada ja juhatusel on võti. Kui see oleks hagejate ruum, ei oleks kostjal õigust sinna minna ja tegemist oleks olnud omavoliga AÕS § 40 mõttes. Käsutamise all peavad hagejad silmas käsundamist VÕS § 619 mõttes – kostja käitus nagu käsundiandja ja –saaja ühes isikus. Kuna koridori kasutavad vaid nelja korteri omanikud ja kuna eri korteriomanikel on koridorid eri suurusega ja mõnedel üldse panipaiku pole, leiab kostja juhatuse otsuse põhjendusena, et on õiglane jaotada nende ruumide majandamiskulud tegelike kasutajate vahel. Koridor ei ole küll korteriomandite reaalosa, aga kuna ta on teatud korteriomanike kasutuses, peavad nemad sellega seonduva hüvitama. KOS § 13 lg 1 kohaselt tasub korteriomanik kaasomandil lasuvad maksud ja kaasomandi majandamise kulutused ning saab kaasomandi majandamisest vilja võrdeliselt talle kuuluva kaasomandi suurusega. Sama paragrahvi lg 2 järgi on korteriomanik kohustatud kaasomandi eseme korrashoiu ja valitsemise kulutused teistele korteriomanikele hüvitama
- lõikes nimetatud suuruses. Ühistu kodukorda täiendati 05.05.2005 üldkoosoleku otsusega, mis määrab remondi ja hoolduskohustuse panipaikade uste ja akende osas liikme kanda. Siinkohal on hagejad märkinud, et ka uus kodukorra versioon ei räägi panipaikade koridori akendest, vaid panipaikade akendest, mida tegelikult olemas ei ole. Kostja viitab ka KÜS § 13 lg 4 – korteriühistu otsused on elamu majandamise ja säilitamiseks vajalike toimingute ning majandamiskulude kandmise kohta kõigile ühistu liikmeile kohustuslikud. Peale hagi esitanute on teised panipaikade omanikud (kokku 10) vahetatud akende eest tasunud. Ka viidatud üldkoosoleku otsusele kostjad ei protestinud. Vaidlusalune juhatuse otsus (17.03.2005) käsitles kõiki maja panipaiku. See avaldati ka hagejate trepikoja juures teadetetahvlil (foto teadetetahvlist ja panipaikade koridori uksest tl 78), sest nii suures majas ei ole võimalik kõigi korteriomanikega eraldi läbi rääkida. Eraldi teadet koos arvega ei saadetud, panipaikade omanikele saadeti 02.07.2005 AruTech Grupp OÜ arve ja juhatuse koostatud arved. KÜS § 13 lg 2 kohaselt jõustub ühistu juhatuse otsus
- päevast, arvates 4
(9)Tsiviilasi nr 2-05-17110 päevast, mil see tehti kõigile ühistu liikmeile teatavaks põhikirjas sätestatud korras. See kord on põhikirjas p 5.9, mis näeb ette otsuse jõustumise kümnendal päeval arvates päevast, mil otsus kinnitati ühistu infotahvlile. Põhikiri vastab VÕS § 8 lg 1 lepingu mõistele. Kodukorra p 2.1 ütleb, et kodukord on leping kõigi korteriomanike vahel. Seega on hagejate vaikimine nõustumus VÕS § 20 lg 2 kohaselt. Otsus on KÜS § 13 lg 1 kohaselt selle tegemisest jõustunud. Hagejatel oli õigus sel ajal kehtinud mittetulundusühingute seaduse (MTÜS) § 24 lg 2 alusel nõuda juhatuse otsuse kehtetuks tunnistamist kolme kuu jooksul vastuvõtmisest, mida nad ei teinud ning nende nõue on aegunud. Kostja palub selle nõude osas aegumist kohaldada. Hagejad on vastuväitena väitnud, et kuna nad said otsusest teada 02.07.2005, siis ei ole nõue aegunud. Hagi esitati 16.09.2005, puudused kõrvaldati 04.10.2005 tähtaegselt. Kostja on kinnitanud, et läbirääkimisi panipanikade koridori akna paigaldamise ja/või selle eest tasumise osas hagejatega ei peetud. Kostja ei teadnudki täpselt, kellele konkreetsed panipaigad kuuluvad, loodeti, et omanikud teevad ise korda. Aknaraamid olid mädanenud ja klaas katki, see kõik häiris välisilmet. Akende vahetus oleks pidanud tehtama isegi ilma fassaadi remondi otsuseta. Fassaadi remont oli plaanis juba enne juhatuse otsust ja mädanenud aknaraame ei olnud mõtet hakata värvima. Siiski võeti fassaadi remondi otsus vastu üldkoosolekul 05.05.2005. Aknad telliti 09.05.2005, juhatuse otsus oli selle kõige eeltöö. (kostja on esitanud majanduskava, milles ette nähtud fassaadi remont 550 000 krooni eest ning väljavõte 05.05.2005 üldkoosoleku protokollist selle kinnitamise kohta tl 79-80). Akende värvimine tuleb koos fassaadi remondiga vastavalt linnavalitsuse kinnitatud näidistele. Aknad on saadud garantiiga, garantiitingimuste muutumisest värvimise tõttu ei tea kostja midagi. Remondikapitali kasutamine sellisteks töödeks ei saa olla õige, sest kõigil maja elanikel ei ole panipaiku. Hagejate viite osas ebamõistlikult suurele viivisele märgib kostja, et viivise aluseks on 05.05.2005.a üldkoosoleku otsusega muudetud kodukorra p 4.6 – viivis on 0,5% maksmata jäänud summalt iga päeva eest tasumise kuule järgneva kuu esimesest päevast arvates. Kostja kirjalikule vastusele on lisatud uus kodukord 05.05.2005 täiendustega ja samade lisadega nagu hagis (tl 44-57). Panipaikades elektrivalgustuse taastamise nõue. Kostja nõuet ei tunnista ja palub jätta selle rahuldamata. Valgustus võeti ära 21.10.2004 koos maja elektrikilpide renoveerimistöödega. Sellise otsuse põhjuseks olid suured üldelektri kulud ja nende põhjuste väljaselgitamine (panipaikadesse paigaldatud nt külmikud). Üldelektri kulude jaotus oli seetõttu ebaõige (erastatud pinna elektrikulusid kandsid kõik korteriomanikud). Esialgselt oli ühistu moodustamisel tõesti kõigilt korteriomanikelt küsitava üldelektri summa sees ka panipaikade elekter. Kostja esindaja on menetluses selgitanud, et on võimalik määrata, kuipalju voolu kuskil panipaigas tarbiti, üldvoolu mõõdetakse trepikoja kaupa, kuid kostja ei tea, kas suurt tarbimist oli ka hagejate trepikojas. Igas panipaigas on võimalik elekter eraldi välja lülitada ja hagejate panipaikades voolu väljalülitamine ei tingi voolu kadumist mujal. Hagejate vastuväide kostjale: Kodukorra lisa 5 (elektrienergia tarbimise kord) p 5.3 kohast sanktsiooni ei ole hagejate suhtes rakendatud ega nendega ühendust võetud (juhtum, kui avastatakse voolu tarbimine panipaikades, mis ei ole korteri voolumõõtjaga ühendatud). Kuna trepikodade kilbiruumidesse on paigutatud arvestid, siis oleks hagejate arvates piisanud ka läbi nende voolu arvestamisest või sinna eraldi arvesti paigutamisest. Kodukorra lisa 5 p 2 (käsitleb elektriarvestite paigaldamist, näitude teatamist jne) kehtib ka panipaikade osas, kas see kehtib ka koridori osas, ei oska kostja öelda. Vastavalt eluruumide erastamise korrale (VVm nr 198 01.07.93) oli erastamise objektiks korter koos rõdude, lodžade ja külmade panipaikadega. Reaalosa sees on seega ka panipaigad, kuigi hooneregistris registreeriti ainult hoonete suletud netopind (EV Ehitusministeeriumi kk nr 63 19.06.91), mille hulka panipaigad ei kuulu. Seega nõuavad hagejad sisuliselt ju erastatud 5
(9)Tsiviilasi nr 2-05-17110 pinna varustamist elektriga kostja poolt. Kostja on arvamusel, et korteri reaalosadele elektrivalgustuse paigaldamine saab toimuda ainult korteriomaniku soovil ja kulul. Vastavalt kodukorra lisale nr 5 p 3 lg 2 on ühistu liikmetel ja elanikel keelatud ühistu loata tarbida elektrienergiat, mis ei ole korteri elektriarvestiga mõõdetav. Kohtu tuvastatud asjaolud ja järeldused, kohaldatavad õigusaktid Kuigi kummagi esitatud nõude puhul on teatud õiguslikke kokkupuutepunkte, on nende alustena esitatud asjaolud erinevad ning kohus käsitleb alljärgnevalt esitatud nõudeid eraldi. Juhatuse otsuse kehtetuks tunnistamise nõue. Sisuliselt puudub asjas vaidlus selle üle, et kõnesolevad panipaigad on hagejate korteriomandite reaalosadeks KOS § 2 lg 1 mõttes (nad on eraldi piiritletud, neid saab eraldi kasutada), samas ei ole reaalosaks panipaikade ees olev koridor. Koridor ei saa reaalosaks olla juba ainuüksi seepärast, et kogu kortermaja fassaadi väljanägemise küsimus on ja saab korteriühistuga majas olla ikkagi vaid ühistu kompetentsis, ning nimetatud koridori aken on kahtlemata üheks fassaadielemendiks – tegemist on tänava poole avaneva välisaknaga, nagu ilmneb esitatud fotodelt (tl 71-72). Samuti ei vasta koridor korteriomandi reaalosa tunnustele KOS § 2 lg 1 kohaselt, teda ei saa iga korteriomanik eraldi kasutada ilma hoone välist kuju muutmata ja seeläbi teiste korteriomanike õigusi kahjustamata. Koridoris kui maja korteriomanike kaasomandis ei ole asjas vaidlust. Hoopis omaette küsimuseks on see, kes ja millises ulatuses peaks sellise koridoriga seotud majandamiskulusid katma. Vastavalt KOS § 8 lg 1 valitsetakse korteriühistuga majas kaasomandi eset korteriühistuseaduse järgi. Sama mõtet kannab endas ka KÜS § 2 lg 1, mille kohaselt on korteriühistu korteriomandiseaduses sätestatud korteriomanike loodud mittetulundusühistu, mille eesmärgiks on korteriomandite eseme osaks olevate ehitiste ja maatüki mõtteliste osade ühine majandamine ja korteriühistu liikmete ühiste huvide esindamine. Korteriühistu põhineb liikmelisusel (KÜS § 5) ning kõik korteriühistu organite (juhatus, üldkoosolek) otsused võetakse vastu häälteenamusega (selles osas lähtutakse korteriühistutes (nende põhikirjades) mittetulundusühingute seadusest). Seetõttu ei saa korteriühistuga majades vähemalt kaasomandi objektiks olevate korteriomandite osade osas kuuluda kohaldamisele ei KOS § 13 lg 3 sätted (enamuse otsus on seaduslik) ega § 15 sätted. Seda väljendab nii KÜS § 13 lg 4 – korteriühistu otsused elamu majandamise ja majandamiskulude kandmise kohta on kõigile korteriühistu liikmeile kohustuslikud – kui § 151, mis avab majandamiskulude sisu. Korteriühistu organite otsuste vaidlustamise sätted on ära toodud mittetulundusühingute seaduse (MTÜS) §-s 24. Nii vaidlustatud juhatuse otsuse tegemise, hagi esitamise kui praegusel ajal kehtiv MTÜS § 24 redaktsioon annab mittetulundusühingu liikmele õiguse ühingu organi otsuse kehtetuks tunnistamiseks (selle vastuolu korral seaduse või põhikirjaga) kolme kuu jooksul otsuse vastuvõtmisest. Kuna sellekohane õigus on antud vaid korteriühistu kui mittetulundusühingu liikmele, siis P. suhtes ei ole tema poolt ühistu organi otsuse kehtetuks tunnistamise nõude rahuldamine üldse võimalik. Kostja on kohtule tõendanud, et korteri nr 325 osas on ühistu liikmeks KÜS § 5 lg 5 kohaselt vaid E. (tl 43). P. saab seaduse mõttes teda kui korteriomanikku puudutavaid ühistu otsuseid vaidlustada (ja ka nende tegemises osaleda) sama korteri kaasomanikuks oleva E. kaudu, kes on kõnesoleva korteriomanike hulgast nende ühisel avaldusel ühistu liikmeks arvatud. Lahates vaidlustatud otsuse sisu, tuleb äsjanimetatud seadusnormide valguses selgitada, millis(t)e seadus(t)ega või põhikirja punktiga on juhatuse otsus vastuolus. Poolte viited VÕS vastavatele sätetele (nõustumus, selle puudumine antud juhul) ei ole kohtu arvates 6
(9)Tsiviilasi nr 2-05-17110 asjakohased ning tuleb jätta kõrvale. Ühistu ja selle organid ei pea majandamiskulude katmise otsustusi vastu võttes üldjuhul pidama korteriomanikega läbirääkimisi, sest selged suunised sellekohasteks otsustusteks peaks tulenema seadusest, põhikirjast ning juhatuse puhul üldkoosoleku poolt antud juhistest-volitustest. Üldkoosoleku või juhatuse otsus ei tekita lepingulisi suhteid otsuse vastuvõtja ja adressaadi vahel. Antud juhul on tegemist küll erandlikuma olukorraga, kuivõrd juhatus on väidetavalt otsustanud panna kaasomandiks oleva koridori aknavahetuskulud üksikute kindlate korteriomanike kanda. On õige hagejate väide, et ei otsuse tegemise ajal, ega sisuliselt ka pärast 05.05.2005.a üldkoosolekul vastuvõetud otsust ei ole sellekohast regulatsiooni ühistu kodukorras ega selle lisades. Alates 05.05.2005.a räägitakse panipaikade akende hooldus- ja remondikohustuste jaotusest, kuid formaalselt on ju menetluses selgunud, et panipaikadel endil aknad puuduvad. Isegi kui tõlgendada sellist muudatust (viidud sisse kodukorra lisasse 2, võrdlevad tekstid tl 15 ja 49) panipaikade koridori akende remondikohustuste paikapanemisena, siis on ilmne, et juhatuse otsuse tegemise päeval seda üheski ühistu tööd reguleerivas õigusaktis sätestatud ei olnud. Samas tuleb nõustuda kostjaga, et küsimus fassaadielemendi korrasolekust (mädanenud aknaraamid, mis rikkusid välisilmet, koridoris paiknev risu) vajas lahendamist ning seega selle otsese regulatsiooni puudumine ei tähenda, et sellist otsust ei saanud vastu võtta. Kohus juhib siinkohal tähelepanu KÜS § 151 lg 1 ja 2 sätetele, mille koostoimest on ilmne, et juhatuse vastav otsus oli tingitud vajadusest ja kohustusest hoolitseda elamu kasutuskõlbliku seisukorra eest. Uurides esitatud ühistu kodukorda, selgub, et selles on punkt 4.2, mis kõlab: „Elamu majandamise kulude jaotamise kord on sätestatud käesoleva kodukorra lisas nr 1. Lisas nr 1 nimetamata kulud jaotatakse korteriomanike vahel proportsionaalselt neile kuuluvate korteriomandite mõtteliste osade osatähtsusele, kui Ühistu juhatus või üldkoosolek ei otsusta teisiti.“. Praegusel juhul on tegemist kodukorra lisas nr 1 nimetamata kulude jaotamisega ning seega oli juhatus pädev nimetatud punkti alusel sellist otsust vastu võtma, mis lükkab ümber hagejate väite, et juhatusele sellist volitust antud ei ole. Tuleb märkida, et tegelikult ei pannud juhatus oma 17.03.2005.a koosolekul punkti 3 raames vastuvõetud otsusega kohest ja vältimatut kohustust panipaikade omanikele (sh hagejaile) aknavahetuskulude katmiseks, vaid esmalt anti omanikele aega ise need korrastada või sellekohasteks läbirääkimisteks (otsuses sõna „kooskõlastamiseks“) juhatuse poole pöörduda. Seda aga vähemalt hagejad ei teinud. Hagejate väide, et juhatuse otsus ei olnud neile teada, kuivõrd nemad seda teadetetahvlil ei näinud, ei ole kohtule veenev. Sellise suurusega majas (mitusada korterit) nagu Kuldse Kodu 5 ei ole mõeldav iga konkreetse korteriomanikuga kõigis küsimustes läbirääkimine, seda eriti kaasomandi majandamisse kui korteriühistu pädevusse kuuluvas küsimuses. Kohtul ei ole esitatud teadetetahvli paiknemise fotot (tl 78) ja juhatuse otsusel olevaid pealekirjutusi („pandud 20.03.2005, Ära 12.04.05“) silmas pidades alust kahelda, et juhatus täitis ühistu põhikirja p 5.9 nõudeid (tl 9) ja pani oma otsuse hagejate trepikoja kõrval asuvale infotahvlile. Hagejad ei ole suutnud tõendada kohtule vastupidist. Mis puutub otsuse sisusse, siis kohtu hinnangul on juhatus põhjendatult pannud aknavahetuskulud hagejatele ning kostja põhjendused on mõistlikud. Koridori näol on tegemist ruumiga, millel on üksnes hagejate panipaiku kui neile kuuluvaid mitteeluruume kaitsev funktsioon. Koridor on piiratud lukustatud uksega, mis tagab (või vähemalt peaks oma olemuselt tagama) selle, et keegi võõras ei pääseks hagejate panipaikade juurde. Samasugust kaitsefunktsiooni hagejate omandi suhtes täidab ka aken, sest selle puudumisel (fotodelt on näha selle piisav suurus) ei oleks mingit takistust panipaikadele ligipääsuks, v.a panipaikade endi lukk. Keegi teine peale hagejate ei saa koridorist ja selle lukustatutest ning ette paigutatud korralikust aknast mingit kasu, mistõttu, olgugi, et formaalselt on tegemist kõigi ühistu liikmete kaasomandis oleva ruumiga, on õige nimetatud ruumi majandamiseks (ja ühtlasi maja fassaadi parema väljanägemise huvides) tehtud vajalikud kulutused jätta panipaikade omanike kanda. Hagejate väide, et neile ei ole teada, kas kellelgi on veel olemas 7
(9)Tsiviilasi nr 2-05-17110 ligipääs panipaikade esisele koridorile, ei ole antud asjas oluline, kuivõrd isegi võtme olemasolul ei saa keegi teine selle koridori kasutamisest mingit kasu. Samas ei ole usutav, et kellelgi majas peaks veel koridori võti olema. Sama kehtib ka koridori risust puhastamise väidete kohta, kuivõrd koristamise eest ei ole ühistu hagejailt tasu küsinud, vaid on teinud seda omal algatusel, tuginedes õigesti ühistu kodukorra Lisa 6 punktile 1.7 ja KÜS § 151 tulenevale elamu ja selle ümbruse korrashoiukohustusele. Korteriühistu juhatus on võtnud 17.03.2005.a koosolekul punkti 3 all vastu otsused kooskõlas KÜS § 13 lg 4 ja § 151 sätetega ning kohus ei näe materiaalõiguslikult alust nende otsuste kehtetuks tunnistamiseks – juhatus ei ole otsuse tegemisel rikkunud seadust ega põhikirja, mis võiks olla otsuse kehtetuks tunnistamise aluseks MTÜS § 24 kohaselt. Hagejate väited ebaseaduslikult suure viivise kohta võivad küll olla õiged (korteriühistu liikme kui sundliikme suhtes peaks KÜS § 7 lg 4 nimetatud viivisemäär olema imperatiivne), kuid viiviste nõue ja selle kehtestamise aluseks olev üldkoosoleku otsus ei ole käesoleva menetluse esemeks. Nagu esitatud tõendite põhjal on tuvastatav (mida kostja ka ei vaidlusta), kaoks maja fassaadi ühtlustamisel selle kollaseks värvimisega garantii hagejate panipaikade esise koridori akendelt. Kohus leiab, et see asjaolu võiks olla oluline alles siis, kui tekiks tõepoolest vajadus akna garantiiremondi järele, misjuhul tuleks kaaluda, kas on põhjendatud garantiitingimuste väljaselgitamata jätmisel soetatud akende remondi/vahetuse kulusid hagejailt sisse nõuda. See küsimus saab aga olla vaid tulevase juhatuse otsuse esemeks. Tegelikkuses ei saaks ka juhatuse otsuse kehtetuks tunnistamise aluste esinemisel hagi rahuldada. Kuivõrd otsus on vastu võetud 17.03.2005.a, siis viimaseks päevaks selle kohtus vaidlustamiseks oleks sel ajal kehtinud MTÜS § 24 lg 2 kohaselt olnud 17.06.2005.a, hagejad aga pöördusid kohtusse alles septembris 2005.a. Siinkohal ei oma seaduse mõttes tähtsust, millal hagejad otsusest tegelikult teada said, kuid nagu kohus juba ülalpool tuvastas, oleks nad pidanud sellest teada saama otsuse teadetetahvlile ülespanemise järgselt. Hagejate ekslik tuginemine juhatuse otsuse vaidlustamisel KOS § 15 lg 4 sätetele ei lükka mingil moel edasi otsuse vaidlustamiseks seaduses sätestatud tähtaega. Antud asjas tuleks juhatuse otsuse kehtetuks tunnistamise aluste olemasolul jätta hagi siiski aegumise tõttu rahuldamata, kuna kostja kohustatud poolena selle kohaldamist tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 143 kohaselt taotleb. Aegumise peatumise ega katkemise aluseks olevaid asjaolusid (TsÜS 10. peatükk 5. jagu) esile toodud ei ole. Panipaikades elektrivalgustuse taastamise nõue. Selle nõude osas puudub vaidlus elektrivalgustuse kadumise üle panipaikadest juba vähemalt 2004.aastal. Silmas pidades kostja esitatud selgitusi elektrivalgustuse äravõtmisele ning esitatud asjaolusid, on kohus seisukohal, et haginõue on põhjendatud. Korteriühistule ei ole juba ülalnimetatud seadusesätete (eelkõige KÜS § 2 lg 1) kohaselt antud õigust sekkuda korteriomandite reaalosade koosseisu kuuluvate ruumide majandamisse, milleks panipaikadest elektrivalgustuse lahtiühendamine aga kahtlemata on. Pooled ei vaidle, et tegemist on kogu maja projektijärgse valgustussüsteemi ühe osa katkestamisega ning kostja esitatud põhjendused ei ole piisavalt põhjendatud ega veenvad sellekohase otsuse tegemiseks. Kostja ei pöördunud probleemi lahendamiseks panipaiku kasutavate korteriomanike poole, lahendamaks küsimust oluliselt mõistlikumate ja/või odavamate lahendustega, nagu nt eraldi voolumõõtja paigaldamine panipaikade jaoks vms. On selge, et kogu panipaikade valgustussüsteemi ümberehitus nõuab eraldi projekti ja on selle omanikele kulukas ning hagejate viide tehnosüsteemide muutmisele ehitusseaduse § 2 lg 6 p 4, § 16 lg 1 p 2 ja § 29 lg 1 p 2 on õige. Liiatigi ei ole kostja üldse suutnud põhjendada, et just hagejate panipaikade elektrikulu oli sedavõrd suur, et neis elektrivalgustuse väljalülitamine oleks põhjendatud. Kostja esindaja kinnitas küll, et elektritarbimist sai mõõta iga trepikoja kohta, kuid ei ole 8
(9)Tsiviilasi nr 2-05-17110 hagejate suurtarbimise kohta andmeid esitanud ning põhjendus, et „mõnedes panipaikades läks elektritarbimine väga suureks“, ei ole piisav alus selliste otsustuste tegemiseks. Kostja viitab küll õigesti kodukorra lisa nr 5 p 3 lg 2, kuid antud asjaoludel ei ole isegi mitte selge, kas hagejad üldse seda sätet on rikkunud (ehk tarbinud ühistu loata elektrienergiat, mis ei ole korteri elektriarvestiga mõõdetav). Sisuliselt on kostja hagejate panipaikades elektrivalgustuse väljalülitamisega tekitanud hagejate omandile kahju, raskendades selle eesmärgipärast kasutamist, ning see tuleb hüvitada hagejate nõude kohaselt selliselt, et asetada kahjustatud isikud olukorda, mis on võimalikult lähedane sellisele olukorrale, mis oli enne kahju tekitamist (VÕS § 127 lg 1). Seda eesmärki täidab kõige enam just hagejate nõue taastada elektrivalgustus nende panipaikades. Kohus juhib tähelepanu, et hagejate viited käsundita asjaajamise sätetele ei ole asjakohased, kuivõrd need ei kohaldu VÕS § 1018 lg 2 nimetatud põhjusel (kostjal puudus tahe hagejate kasuks tegutseda). Seega rahuldab kohus hagi osaliselt, jättes rahuldamata ühistu 17.03.2005.a juhatuse koosolekul punkti 3 all vastuvõetud otsuste kehtetuks tunnistamise nõude, kuid rahuldades elektrivalgustuse taastamise nõude hagejate panipaikades. Menetluskulud Hagejad on menetluskuludena palunud kostjalt välja mõista tasutud riigilõivu, kostjal menetluskulude nõudeid ei olnud. Seega tuleb rahuldatud nõude osas tasutud riigilõiv 60 krooni kostjalt hagejate kasuks välja mõista, ülejäänud osas jätta kohtukulud aga poolte kanda. Kuna kohus peab 2005.aastal saabunud asjades kõik menetluskulud jaotama koheselt asja menetlust lõpetavas lahendis (tulenevalt tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) ja täitemenetluse seadustiku rakendamise seaduse § 3 sätetest), siis tuleb kuni 01.01.2006.a kehtinud TsMS § 52 p 5, § 54 lg 4 ja § 60 lg 1 kohaselt pooltelt riigituludesse välja mõista ka asjas riigi kanda kogunenud postikulud kogusummas 28.20 krooni. Kuivõrd kohus rahuldas ühe nõude ja jättis teise rahuldamata, siis on õige jagada postikulud poolte vahel võrdselt, mõistes hagejailt solidaarselt välja 14.10 krooni ning kostjalt 14.10 krooni. Toomas Talviste Kohtunik 9
(9)