2-04-1259/34 KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Harju Maakohus Kohtunik Maire Lukk Otsuse tegemise aeg ja koht 17. veebruar 2006, Tallinn, Kentmanni kohtumaja Tsiviilasja number 2-04-1259/34 (endi

§ 17

lg-st 2 ja nõusoleku kui kaas- või ühisomanikult vastavalt AÕS § 70 lg-le 6 ja § 74 lg-le 1. O.Bei ole andnud kirjalikku luba kinnistut rendile anda, mistõttu on tehing sõlmimise ajal kehtinud TsÜS § 66 lg 2 kohaselt seadusega vastuolus olev tehing ning tühine algusest peale. Sellest tulenevalt on tühine ka 03.09.2003 sõlmitud allrendileping. Allrendilepingu sõlmimise ajal oli kinnistu omanik O.Bja sel ajal kehtiva võlaõigusseaduse § 288 lge 1 sätestab, et üürnik võib üksnes üürileandja nõusolekul anda asja osaliselt või täielikult edasi kolmandale isikule (allkasutus). O.Bei ole nõusolekut andnud. Seega on sõlmitud allrendileping tühine olulise vastuolu tõttu seadusega. O.Bja V.Babielu oli allrendilepingu sõlmimise ajaks lahutatud. O.Boli vaidlusaluse kinnistu ainuomanik. Hageja leiab, et kostja heausksena oleks pidanud küsima igal juhul O.B nõusolekut. Allüürilepingu sõlmimine oli suunatud O.B kahju tekitamisele, mis väljendus selles, et vara käsutamine ja kasutamine oli piiratud, kuna vara oli endise abikaasa valduses. Hagejal on alust arvata, et eelnimetatud lepingud on koostatud kostjate poolt hiljem eesmärgiga luua näilik õiguslik alus vaidlusaluse kinnistu valdamiseks ja kasutamiseks. Lepingud olid ebamõistliku tähtajaga -99 aastat, üüri ei tasutud, ühekordse makse kohta puuduvad tõendid. Hageja leiab, et tal kui omanikul on juhindudes AÕS § 80 lg-st 1 ja 2 õigus omandiõiguse tunnustamisele ja asja väljanõudmisele ebaseaduslikust valdusest oma valdusesse. OÜA.Phagi ei tunnista ja leiab, et vaidlusalune maa rendileping on tühine ja rendilepingu ülesütlemine on täiendava alusena välja toodud. Rendilepingu ülesütlemine on seaduslik, kuna on järgitud VÕS § 323 lg-s 1, § 312 lg-s 1 ja §-s 325 sätestatud tähtaegu ja ülesütlemise korda (tl 4253). Tegemist ei ole eluruumi kasutuslepinguga, vaid maa rendilepinguga. Rahvastikuregistri andmetel V.Bja A.P omavad sissekirjutust vastavalt Narva mnt 55 ja Liikuri 1612, Tallinnas ning vaidlusalusel kinnistul puuduvad elanikud (tl 54,55). OÜpalub tema esitatud hagi rahuldada ja jätta rahuldamata A.Pesitatud hagi. Kohtukulud s.o hagi esitamisel tasutud riigilõiv 240 krooni ja kulu õigusabile summas 29 150 krooni välja mõista V.Bja A.Pilt. Kostjate V.B ja A.Pvastuväited hagile ja A.Phagi nõue ja põhjendused Kostjad OÜesitatud hagi ei tunnista. Kostjad leiavad, et kinnistu valdamiseks on õiguslik alus olemas s.o 26.01.1998 sõlmitud maa rendileping. Kostjad ei vaidle vastu, et vaidlusalune kinnistu osteti V.Bja O.Babielu ajal, seega kinnistu kuulus nende ühisvara hulka. 26.01.1998 rendilepingu sõlmimiseks oli O.Bnõusolek suulises vormis olemas, mida kinnitavad tunnistajad.

§ 17lg 2 ei sätesta , et nõusolek oleks pidanud olema kirjalikus vormis. Ts

ÜS § 91 lubab pooltel teha tehingu mis tahes vormis või selle tegemise vormis kokku leppida. Kirjalik nõusolek on vajalik

§ 17

lg-s 4 ettenähtud juhtudel so registrisse kandmisele kuuluva vallasasja võõrandamiseks ja pantimiseks. AÕS § 70 lg 6, § 74 lg 1 ei sätesta, et kaasomandis oleva asja võõrandamiseks või koormamiseks peaks olema tingimata tehtud kirjalikus vormis kokkulepe. Kostjad leiavad, et hageja on tunnustanud üürilepingu olemasolu muidu ta ei oleks saatnud üürilepingu ülesütlemisavaldusi. Tühist lepingut ei saa üles öelda. Kostjad leiavad, et allüürilepingu sõlmimiseks puudus vajadus omanikult nõusoleku küsimiseks, kuna 26.01.1998 lepingu punktis 8 on väljatoodud, et rentnikul on õigus anda krunt täielikult või osaliselt allrendile ilma rendileandja nõusolekuta. Seega ei pidanud kostja A.P küsima O.B nõusolekut allüürilepingu sõlmimiseks. Kostjad paluvad jätta hagi rahuldamata ja jätta kohtukulud hageja kanda. 3 2-04-1259/34 A.P palub tuvastada 31.08.2004 dateeritud erakorralise ülesütlemise avalduse tühisust, millega OÜteatas, et V.Bja A.Pvahel 26 01.1998 sõlmitud maa rendilepingu on erakorraliselt üles öeldud, kohustada kostjat täitma

1. 01.1998 sõlmitud maa rendilepingut ja tegema kinnistusraamatusse 26 01.1998 maa rendilepingu kohta märke. A.P leiab, et 31.08.2004 rendilepingu ülesütlemisavaldus on tühine, kuna see ei põhine õiguslikul alusel. Vastavalt VÕS §-le 323 lg 1 võib üürilepingu eseme omandaja öelda elu- või äriruumi üürilepingu üles üksnes juhul, kui ta vajab üüritud ruumi tungivalt ise. Vaidlusalusel kinnistul asub elamu, mida kasutab hageja ja ka käesoleval ajal eluruumi allüürnikuna V.B. Kostja ei ole tõendanud tungivat vajadust üüritud ruumi järele. Hageja leiab, et tulenevalt VÕS § 326 lg-st 1 on ülesütlemine vastuolus hea usu põhimõttega. Vastavalt VÕS §-le 324 lg 1 võib kinnisasja üürnik nõuda kinnistusraamatusse üürilepingu kohta märke tegemist. A.P palub tema hagi rahuldada ja jätta kohtukulud hageja kanda. Kolmanda isiku O.B seisukoht. O.Bon oma seletustes samadel seisukohtadel, mis hageja. O.Boli kostja V.Biga abielus ning vaidlusalune kinnistu oli ühisvara. 3.isik ei ole andnud kostjale nõusolekut 26.01.1998 maa rendilepingu sõlmimiseks ega ka
2. septembris allrendilepingu sõlmimiseks. O.B puudus teave lepingute sõlmimise kohta ja samuti lepingute sisu kohta. Kinnistu ainuomanikuks sai 3.isik pärast ühisvara jagamist kohtus. 3.isikul puudus igasugune teave, et kinnistu oli koormatud 99 aastase rendilepinguga. O.Bleiab, et 26.01.1998 sõlmitud leping on tühine, kuna puudus tema nõusolek lepingu sõlmimiseks. 3.isik toetab OÜhagi ja leiab, et see on põhjendatud ning tuleks rahuldada. Kohtuotsuse põhjendused Kohus, ära kuulanud poolte esindajate seletused, tunnistajate ütlused, tutvunud kohtule esitatud kirjalike tõenditega ning hinnanud tõendeid kogumis, leiab, et OÜhagi V.Bja A.Pvastu on põhjendatud ja kuulub rahuldamisele. A.Phagi OÜ vastu ei ole põhjendatud ja ei kuulu rahuldamisele. Vaidluse lahendamisel juhindub kohus Võlaõigusseaduse, tsiviilseadustiku üldosa seaduse ja rahvusvahelise eraõiguse seaduse rakendamise seaduse §-st 11, mille kohaselt võlasuhtele, mis on tekkinud enne
3. juulit 2002, kohaldatakse enne nimetatud seaduse jõustumist kehtinud seadust. Vaidlust ei ole, et 26.01.1998 kirjaliku maa rendilepingu sõlmimise ajal olid V.Bja O.Babielus ning rendilepingu objekt – kinnistu oli nende ühisvara.

§ 17

lg 1 sätestab, et abikaasadel on võrdne õigus ühisvara vallata, kasutada ja käsutada ja sama paragrahvi lõike 2 kohaselt ühisvara valdamine, kasutamine ja käsutamine toimub abikaasade kokkuleppel.

§ 17

lg 4 sätestab, et abikaasade ühisomandis olevat registrisse kandmisele kuuluvat vallasasja ei või võõrandada ega pantida teise abikaasa kirjaliku nõusolekuta, sõltumata sellest kumma abikaasa nimel on vallasasi registrisse kantud. Ühisomandile kohaldatakse AÕS § 70 lg 6 kohaselt kaasomandi kohta käivaid sätteid. AÕS § 74 lg 1 sätestab, et kaasomandis oleva asja võib võõrandada ja koormata, samuti asja või selle majanduslikku otstarvet oluliselt muuta ainult kõigi kaasomanike kokkuleppel. 4 2-04-1259/34 V.Bja A.P sõlmisid 26.01.1998 kirjaliku maa rendilepingu, mille p.1 kohaselt on lepingu esemeks 19995 m² elamumaad asukohaga ja p 2 kohaselt andis rendileandja nimetatu rendile 99 aastaks (tl 29,30). Kuna eelnimetatud leping sõlmiti ajal, mil V.Bja O.Bolid abielus, siis lepingu sõlmimisel üheks eelduseks oli mõlema abikaasa nõusoleku olemasolu, seega ka O.Bnõusoleku olemasolu. O.Beitab igasuguse nõusoleku andmist suulises ja kirjalikus vormis. Kostjad ei ole esitanud kohtule ühtegi tõendit, mis kinnitaks 26.01.1998 lepingu sõlmimise ajal O.Bnõusoleku olemasolu. Tunnistajad A.A, S.M ja S.Eütlustest ei ilmnenud, et O.Boleks andnud 26.01.1998 maa rendilepingu sõlmimiseks suulises vormis oma nõusoleku. Tunnistaja A.A ei tunne ja ei ole näinud O.B kunagi, tunnistaja S.Eütlused olid vastuolulised (olles seljaga nägi kuidas O.Bjaatavalt noogutas) ja sama tunnistaja eeldas, et nõusolek anti O.Bpoolt, kuigi selle sisulist juttu ei kuulnud. Tunnistaja S.M tegeles ehitamisega ja lepingu sõlmimise ajal juures ei viibinud ning O.B ei tunne. Lisaks eeltoodule on kohus seisukohal, et O.Bnõusolek oleks pidanud olema vormistatud samas vormis nagu 26.01.1998 leping vormistati, seega kirjalikult. Eelnimetatud põhimõte tuleneb lepingu sõlmimise ajal kehtinud TsÜS-i 5.peatüki 4.jaost (tehingu vorm) ja

§ 17lg-st 4.

Kirjaliku nõusoleku vajaduse tingis asjaolu, et maa rendilepingus märgitud rendile andmise aeg oli 99 aastat, mis ei ole tsiviilkäibes tavapärane aeg ning eriti asjaoludel, et kasutuse eest ei pidanud rentnik regulaarselt renti maksma. Ühekordne tasu 200 000 krooni on jäänud paljasõnaliseks väiteks. Kinnistu koormamine vaidlusaluses lepingus märgitud viisil eeldas juhinduvalt AÕS § 74 lg-st 1 kaasomanike kokkulepet. Kostja V.Bei ole tõendanud, et lepingu sõlmimise ajal oleks kaasomaniku Oksana Babuškinaga kokkulepe asja koormamiseks olnud. TsÜS § 66 lg 2 ja 3 sätestavad, et seadusega vastuolus olev tehing on tühine, välja arvatud, kui seadust ei ole oluliselt rikutud ja tühine tehing on kehtetu algusest peale. Kohus leiab, et seadust on oluliselt rikutud jättes O.B nõusolek võtmata. Tuginedes eeltoodule leiab kohus, et V.Bja A.Pvahel 26.01.1998 sõlmitud maa rendileping on tühine tehing, mis on kehtetu algusest peale. Kuna 26.01.1998 sõlmitud maa rendileping on tühine tehing algusest peale, siis puudus õiguslik alus 03.09.2003 allrendilepingu sõlmimiseks kostjate poolt, mistõttu on allrendileping tühine. Kuna 26.01.1998 maa rendileping ja 03.09.2003 allrendileping on tühised, siis on asja omanik OÜ õigustatud tuginedes AÕS § -le 80 välja nõudma asja kostjate ebaseaduslikust valdusest, mistõttu kohus leiab, et hagi eelnimetatud nõude osas on põhjendatud. Kuna OÜhagi rahuldamine välistab A.Phagi rahuldamise, siis ei pea kohus vajalikuks teist hagi pikemalt analüüsida. Kohus jätab tähelepanuta osad esitatud tõendid: eksperthinnangu, korralduse kinnisomandi üleandmiseks koos lisadega, määruse ehitusloa andmiseks - kui käesolevas vaidluses tähtsust mitteomavad tõendid (tl 78-90, 199-204, 230, 241-245, 253). Menetluskulud Juhindudes tsiviilkohtumenetluse seadustiku ja täitemenetluse seadustiku rakendamise seaduse §-st 3 kohaldatakse enne käesoleva seaduse jõustumist alustatud menetluse puhul menetluskulude jaotamisele ja nende kindlaksmääramisele seni kehtinud tsiviilkohtumenetluse seadustikus sätestatud. 5 2-04-1259/34 Kooskõlas kuni 31.12.2005 kehtinud TsMS §-ga 60 lg 1 ja TsMS § 61 lg 1 p 1 tuleb kostjatelt välja mõista hageja kohtukulud so. riigilõiv, mis tuli tasuda hagi esitamisel summas 240 krooni ja kulud õigusabile summas 29 150 krooni. Kohus peab mõistlikuks kummaltki kostjalt välja mõista ½ hageja kohtukulust. Maire Lukk Kohtunik 6