Obsah (9)

§ 316§ 313§ 186§ 274§ 312§ 196§ 116§ 302§ 108

2-03-84 KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Tartu Ringkonnakohus Kohtukoosseis Üllar Roostoja, Mati Kartau, Maili Lokk Otsuse tegemise aeg ja koht 14. september 2006 Tartu Tsiviilasja number 2-03-8

), tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) ja rahvusvahelise eraõiguse seaduse rakendamise seaduse (edaspidi RakS) § 45 kohaselt kuni

1. a juulini. Kostjate esindaja A.L. ütles hagejatega sõlmitud üürilepingu 27.01.2003 erakorraliselt üles, kuna hagejad olid viivituses
2. a 12 kuu jooksul üüri ja kõrvalkulude maksmisega. Hagejad on sundüürnikud ning on üüri maksnud tähtaegselt. Üürilepingu ülesütlemine ei ole põhjendatud ja võlgnevus ei ole tekkinud sellest, et hagejad oleks tahtnud vähem maksta. Vaidlus on olnud summade suuruse üle. J. A. L vaidles hagile vastu. Vastuväidete kohaselt mõistis Tartu Ringkonnakohus 03.10.2001 otsusega hagejatelt endise üürileandja E.L. kasuks välja üürivõlgnevuse kuni 01.01.
3. Hagejad ei saa neid asjaolusid enam vaidlustada. Vaatamata kohtuotsusele on hagejad ka edaspidi tasunud üüri osaliselt. Kuna hagejate poolt võlgnetava üüri- ja kõrvalkohustuste summa ületab kolme kuu maksmisele kuuluva üüri-ja kõrvalkulude summa, ütles kostja esindaja üürilepingu

§ 316lg 1 p 2 ja 3 kohaselt üles.

J. A. L esitas vastuhagi üürilepingu sõlmimisest keeldumiseks ja hagejate elamispinnalt väljatõstmiseks. Vastuhagi kohaselt teatasid endise omaniku pärijad 18.03.2002, et nad ei soovi pärast 01.07.2002 üürilepingut pikendada ega uut lepingut sõlmida. Hagejad jätkasid korteri kasutamist, kuid ei tasunud selle eest korrektselt ja täies ulatuses. Kostja teatas 2 hagejatele 27.01.2003 üürilepingu erakorralisest ülesütlemisest seoses üürivõlgnevusega ning palus korteri vabastada 01.05.

1. Hagejad korterit vabastanud ei ole. Kuna tegemist on omandireformi objektiks olnud eluruumiga, kehtib üürileping omandireformi aluste seaduse (ORAS) § 121 lg 1 kohaselt kolm aastat alates elamu omandiõiguse üleminekust õigustatud subjektile. Seejärel pikenes üürileping ORAS § 121 lg 3 kohaselt viieks aastaks, st kuni 01.07.
2. Endise omaniku pärijad teatasid hagejatele 18.03.2002 kirjaga, et ei soovi nendega lepingut pikendada ning palusid neil välja kolida hiljemalt 01.07.
3. Seega tulenevalt elamuseaduse (ES) §-st 32 lg 2 ei ole üürileping enam pikenenud. Kuna hagejad välja ei kolinud ja kostja nende väljatõstmist ei nõudnud, tekkis uus võlaõigusseadusel põhinev üürisuhe.

§ 313

lg 1 kohaselt võib kumbki lepingupool mõjuvatel põhjustel üürilepingu üles öelda.

§ 186

p 6 kohaselt lõpeb võlasuhe ülesütlemisega ja seega puudub hagejatel alates 01.05.2003 õiguslik alus korteri kasutamiseks. Kostjal on õigus asjaõigusseaduse (AÕS) § 80 lg 1 kohaselt nõuda hagejate korterist välja tõstmist. Tähtaeg võla tasumiseks on antud ringkonnakohtu 03.10.2001 otsusega. Kostjapoolne ülesütlemine on olnud korrektne. Ei oma tähtsust, kas hagejad on pärast ülesütlemist võla tasunud või mitte. A. K ja R. K vaidlesid vastuhagile vastu. Vastuväidete kohaselt on üürileping vastavalt RakS §-le 45 p 8 pikenenud

1. aastani. Kostja ei ole käitunud hea usu põhimõtte järgi. Kui üürnik ei ole täitnud rahalisi kohustusi, tuleb anda üürnikule mõistlik tähtaeg võlgnevuse tasumiseks. Seda üürileandja teinud ei ole. Samuti ei ole üürnikud jätnud tahtlikult üüri tasumata. Üüri tasuti oma arvutuste kohaselt, kuna üürileandja esitatud arvetel märgitud summad ei olnud millegagi põhjendatud ning tekkis vaidlus tasumisele kuuluvate summade suuruse üle. Kolmas isik Tartu linn leidis, et kuna üürileping on üles öeldud üürivõlgnevuse tõttu, ei saa kohtuvaidlusest tuleneda Tartu linnale kohustust anda hagejatele vastu teine eluruum. MAAKOHTU LAHEND Tartu Maakohus jättis
2. oktoobri 2005 otsusega A. K ja R. K hagi T. L ja J. A. L vastu rahuldamata ning rahuldas osaliselt vastuhagi, nõudes välja Tartus X asuva eluruumi A. K ja R. K valdusest J. A. L valdusesse ja märkides, et valduse vabastamisest keeldumise korral tuleb tõsta hagejad koos nendega elavate isikutega ja neile kuuluva varaga eluruumist välja. Otsuse põhjenduste kohaselt ei ole T. L kinnistamisotsuse kohaselt X omanik. Ta ei ole hagejatega üürisuhtes ega ole neile üürilepingu ülesütlemise avaldust esitanud. Seega ei ole hagi T. L vastu põhjendatud ning tuleb jätta rahuldamata. ES § 32 lg 1 kohaselt on lepingujärgseid kohustusi nõuetekohaselt täitnud üürnikul lepingu tähtaja möödumisel eesõigus uue üürilepingu sõlmimiseks, välja arvatud käesoleva seaduse §-s 33 sätestatud juhtudel. ES § 33 lg 2 kohaselt kui enne üürilepingu tähtaja möödumist kumbki pool ei teavita teist poolt kirjalikult üürilepingu lõpetamisest või uue üürilepingu sõlmimisest, loetakse see pikenenuks viieks aastaks, kui lepingus ei ole ette nähtud teisiti. Poolte vahel sõlmitud üürilepingu tähtaeg pidi ORAS § 121 lg 3 kohaselt mööduma 01.07.
3. Kuna üks pooltest on teatanud teisele üürilepingu lõpetamisest ja teine pool ei ole uue lepingu sõlmimise soovi avaldanud, ei pikenenud üürileping ES § 32 lg 2 alusel. Poolte vahel olnud esialgne üürisuhe on 01.07.2002 lõppenud. Kui kostja esitas lepingu lõpetamise teate, oleks 3 pidanud hagejad teatama uue üürilepingu sõlmimise soovist. Üürileping oleks automaatselt pikenenud vaid juhul, kui kumbki pool poleks teisele lepingu lõpetamise või sõlmimise teadet esitanud. Kuna hagejad eluruumist välja ei kolinud, tekkis poolte vahel pärast 01.07.2002 uus üürisuhe. Nimetatud uus üürisuhe tekkis

alusel ja sellele ei kohaldu enam tagastatud eluruumidele kohaldatavad ES sätted. Samas ei ole poolte vahel sõlmitud kirjalikku üürilepingut.

§ 274

kohaselt kui eluruumi üürilepingut tähtajaga üle ühe aasta ei ole sõlmitud kirjalikus vormis, loetakse leping sõlmituks tähtajatult, kuid sellist lepingut ei või üles öelda selliselt, et leping lõpeks varem kui ühe aasta möödumisel eluruumi üürnikule üleandmisest. Seega on poolte vahel sõlmitud tähtajatu üürileping. Tähtajatu üürilepingu võib üles öelda

§ 312

kohaselt korraliselt, teatades sellest ette vähemalt kolm kuud ning

§ 313

kohaselt erakorraliselt

§-des 314-319 nimetatud alustel. Kuna hagejad on kohtumenetluse käigus oma üürivõlga tunnistanud ega ole vaidlustanud kostja arvestust, mille kohaselt üürivõlg oli suurem kui kolme kuu eest maksmisele kuuluv summa, oli kostjal õigus üürileping

§ 316lg 1 p 2 alusel üles öelda.

Asjaolu, et hagejad oma võla kohtuvaidluse käigus tasusid, ei võta kostjalt üürilepingu ülesütlemise õigust.

§ 196

lg 2 sätestab lepingu erakorralise ülesütlemise eeldusena, et kui mõjuv põhjus seisneb selles, et teine lepingupool rikub lepingulist kohustust, võib lepingu üles öelda alles pärast kohustuse rikkumise lõpetamiseks määratud mõistliku tähtaja tulemusteta lõppemist. Seega tuli üürilepingu ülesütlemisel üüri tasumisega viivitamise tõttu anda esmalt mõistlik tähtaeg võla tasumiseks. Samas tuleb arvestada, et

§ 116

lg 2 p 4 alusel ei tule määrata võla tasumiseks tähtaega, kui kohustuse rikkumine annab kahjustatud lepingupoolele mõistliku põhjuse eeldada, et teine lepingupool ei täida kohustusi ka edaspidi. Tartu Ringkonnakohus mõistis hagejatelt 03.10.2001 otsusega kostjate kasuks välja üürivõla 2688 krooni. Hoolimata kohtuotsusega väljamõistetud üürivõlast on hagejatel tekkinud uus üürivõlg alates 01.01.2001. Kostjal oli põhjus eeldada, et hagejad tasuvad ka tulevikus üüriarveid vaid osaliselt ning tähtaja määramine võlgnevuse tasumiseks ei olnud tulenevalt

§ 116lg 2 p-st 4 vajalik.

Kuna üürisuhe on lõppenud ülesütlemisega, valdavad hagejad kostja eluruumi õigusliku aluseta. AÕS § 80 lg 1 kohaselt on omanikul nõudeõigus igaühe vastu, kes õigusliku aluseta tema asja valdab. Seega tuleb Tartus X asuv eluruum välja nõuda A. K ja R. K valdusest J. A. L valdusesse. ASJAOSALISTE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED A. K ja R. K esitasid apellatsioonkaebuse, milles paluvad tühistada Tartu Maakohtu

1. oktoobri 2005 otsuse ning teha uue otsuse, millega rahuldada hagi ja jätta vastuhagi täies ulatuses rahuldamata. Apellatsioonkaebuse kohaselt oleks üürileandja pidanud andma üürnikule mõistliku tähtaja üürivõlgnevuse tasumiseks. Poolte vahel oli ka pärast 03.10.2001 kohtuotsust vaidlus üüri ja kõrvalkulude suuruse üle. 25.07.2005 jõudsid pooled kokkuleppele lõpliku võlasumma suuruse osas ja selle tasumise tähtajas 01.09.
2. Selleks tähtajaks üürnikud võlgnevuse tasusid.

§ 196

lg 2 sätestab lepingu erakorralise ülesütlemise eeldusena, et kui mõjuv põhjus seisneb selles, et teine lepingupool rikub lepingulist kohustust, võib lepingu üles öelda alles pärast kohustuse rikkumise lõpetamiseks määratud mõistliku tähtaja tulemusteta lõppemist. Üürnik pidas kokkuleppest kinni ja tasus poolte vahel kokkulepitud võlgnevuse summa. Kostja poolt kokkuleppest taganemine ei ole kooskõlas heade kommetega. J. A. K vaidleb apellatsioonkaebusele vastu. Vastuväidete kohaselt: 4

1. Ei olnud hageja ja kostjate vahel vaidlust üüri suuruse üle. Pooltevahelise vaidluse selle üle, kas ja kui palju on hagejad üürnikena kohustatud nende poolt kasutatavate ruumide eest üüri maksma lõpetas Tartu Ringkonnakohtu 03.10.2001 otsus.
2. On ebaõige väide, et kostja taganes üürivõla tasumise kohta sõlmitud kokkuleppest ja sattus seega vastuollu heade kommetega. Hagejate väljatõstmise nõuet ei ole kunagi seatud sõltuvusse sellest, kas hagejad üürivõla vabatahtlikult hüvitavad või mitte. Selles küsimuses ei ole ka mingeid kokkuleppeid sõlmitud.
3. Ei ole hagejad vaidlustanud üüri suurust. Hagejad maksid üürnikena üüri suurust vaidlustamata oma suvast lähtuvalt vähem üüri, seega võtsid nad endale ise lepingu ülesütlemise riski. Kolmas isik Tartu linn vaidleb apellatsioonkaebusele vastu. Vastuväidete kohaselt:
4. On õige järeldus, et vaidlus üüri ja kõrvalkulude summade suuruse üle ei saa olla üüri tasumata jätmise põhjuseks. Sellisel juhul on üürnikul kohustus eluruumi üüri suurus

§ 302

kohaselt vaidlustada, kuid seadusest ei tulene üürniku õigust üür tasumata jätta. 2. On õige seisukoht, et

§ 116

lg 2 p 4 järgi ei tule määrata võla tasumiseks tähtaega, kui kohustuse rikkumine annab kahjustatud lepingupoolele mõistliku põhjuse eeldada, et teine lepingupool ei täida kohustusi ka edaspidi. Hoolimata kohtuotsusega välja mõistetud üürivõlgnevusest on hagejatel tekkinud uus üürivõlg alates 01.01.2001. RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED Ringkonnakohus leiab, et apellatsioonkaebus on põhjendatud ja tuleb rahuldada osaliselt. Tartu Maakohtu 07.10.2005 otsus tuleb tühistada osas, millega jäeti rahuldamata A. K ja R. K hagi J. A. L vastu üürilepingu ülesütlemise vaidlustamiseks ning rahuldati osaliselt J. A. L vastuhagi, nõudes Tartus X asuva eluruumi A. K ja R. K valdusest välja J. A. L valdusse ning valduse vabastamisest keeldumise korral tõstes hagejad koos nendega elavate isikutega ja neile kuuluva varaga eluruumist välja. Samuti tuleb muuta maakohtu põhjendusi seoses menetluskulude jaotamisega. Ringkonnakohus teeb tühistatud osas uue otsuse, millega rahuldab esitatud hagi osaliselt, s. o J. A. L vastu ja tunnistab üürilepingu 27.01.2003 erakorralise ülesütlemise kehtetust ning jätab rahuldamata J. A. L vastuhagi nõuda eluruum A. K ja R. K valdusest välja ning tõsta A. K ja R. K nendega koos elavate isikutega ja neile kuuluva varaga eluruumist välja. Ringkonnakohus muudab ka maakohtu vaidlustatud otsuses märgitud kohtukulude poolte endi kanda jätmise põhjendusi, lugedes poolte poolt esimese astme kohtus kantud menetluskulud nende endi kanda jäetuks tulenevalt käesolevas otsuses toodud motiividest. Muus osas tuleb Tartu Maakohtu 07.10.2005 otsus jätta muutmata. Õige on apellantide seiskoht, et kuna J. A. L üürileandjana ei andnud neile kohustuse rikkumise kõrvaldamiseks (s. o võlgnetava üüri ja kõrvalkulude tasumiseks) mõistlikku tähtaega, siis ei ole üürilepingu erakorraline ülesütlemine 27.01.2003 kehtiv. Nähtuvalt asja materjalidest, esitas üürileandja esindaja A. L üürnikele 27.01.2003 teate üürilepingu erakorralise ülesütlemise kohta

§-de 313 ja 316 lg 1 p 1 ja p 2 alusel. 5 Üürnikud said üürilepingu erakorralise ülesütlemise teate kätte ning nad ei ole sisuliselt vastu vaielnud sellele, et nad ei tasunud üürileandjale teates märgitud aja eest üüri ja kõrvalkulusid üürileandja poolt nõutud summades. Üürnike vastuväited on esitatud seoses sellega, et nende ja üürileandja vahel oli endiselt vaidlus tasumisele kuuluvate summade suuruse üle, kuna üürileandja poolt esitatud arved olid arusaamatud ja neis ei olnud arvestatud arvetel esinenud varasematest eksimustest tuleneva tasaarvestuse vajadusega, samuti ei olnud üürnikele tutvustatud kindlustuspoliise, kuigi kindlustusmaksete tasumist üürnikelt nõuti. . Asja materjalidest nähtuvalt ei ole enne üürilepingu erakorralist ülesütlemist 27.01.2003 üürileandja andnud A. K ja R. K

§ 196

lg 2 kohast mõistlikku tähtaega rikkumise lõpetamiseks ning ka maakohtu istungil ei ole J. A. L sisuliselt vastupidist väitnud. Üürileandja esindaja on maakohtule selgitanud, et nende arvates saab võla tasumise tähtaja andmiseks lugeda Tartu Ringkonnakohtu 03.10.2001 otsust ning hiljem tunnistanud, et juhul, kui tähtaega tasumiseks ei antud, on tõesti rikutud üürilepingu ülesütlemise korda (maakohtu toimik, lk-d 211 ja 222). Kohtumenetluse käigus 12.06.2005 on üürileandja oma esindaja kaudu teinud A. K ja R. K kirjaliku ettepaneku tasuda võlgnevus 01.09.2005 ning selles ettepanekus on märgitud, et käesolevaga loeb üürileandja täidetuks võla tasumiseks mõistliku tähtaja andmise kohustuse kui üürilepingu erakorralise ülesütlemise eelduse (maakohtu toimik, lk 225). Toimiku materjalidest nähtub ka see, et 01.09.2005 tasusid üürnikud üürivõla vastavalt 25.07.2005 kokkuleppele (maakohtu toimik, lk 226), kusjuures poolte vahel oli endiselt vaidlus tasumisele kuuluvate kõrvalkulude (kindlustustasud) suuruse üle. Viimasel maakohtu istungil on üürileandja esindaja leidnud, et üürileandja ei pidanudki enne üürilepingu erakorralist ülesütlemist üürnikele võla tasumiseks tähtaega andma, kuna tulenevalt ringkonnakohtu 03.10.2001 otsuse olemasolust oli

§ 116

lg 2 p 4 alusel üürileandjal mõistlik põhjus eeldada, et teine lepingupool ei täida kohustusi ka edaspidi. Üürilepingu erakorraline ülesütlemine on vastavalt

§-ile 313 lg 2 lubatud eelkõige

§-des 314-319 nimetatud asjaoludel. Üürilepingu erakorraline ülesütlemine tasumisega viivitamise tõttu on sätestatud

§-is

1. Üürileandja võib üürilepingu selle paragrahvi
2. lõike esimese punkti järgi üles öelda, kui üürnik on viivituses kolmel üksteisele järgneval maksetähtpäeval tasutava üüri, kõrvalkulude või nende olulise osa maksmisega; sama lõike teise punkti järgi siis, kui võlgnetava üüri summa ületab kolme kuu eest makstava üüri summa ning kolmanda punkti järgi siis, kui võlgnetavate kõrvalkulude summa ületab kolme kuu eest makstavate kõrvalkulude summa. Seega, kui üürnik on üüri ja kõrvalkulude maksmisega viivituses, võib üürileandja nii tähtajalise kui ka tähtajatu üürilepingu

§-is 316 sätestatud asjaoludel erakorraliselt üles öelda. Kuna üürnikud olid üürija kõrvalkulude maksmisega viivituses, siis oli üürileandjal õigus üürileping

§-is 316 sätestatud asjaoludel erakorraliselt üles öelda. Õiguskaitsevahendid kohustise rikkumise eest on sätestatud

§-is 101. Vastavalt

§-ile 101 lg 1 p-le 1 võib võlausaldaja võlgniku kohustuse rikkumise korral nõuda kohustuse täitmist ning sama lõike punkti 4 järgi taganeda lepingust või lepingu üles öelda. Raha maksmise kohustuse rikkumise korral võib võlausaldaja nõuda selle täitmist (

§ 108lg 1).

Üüri ja kõrvalkulude maksmine on üürniku rahaline kohustus. Üürisuhe on oma olemuselt kestvussuhe. Kestvuslepingu erakorralise ülesütlemise üldalused on sätestatud

§-is 196. Vastavalt

§-ile 196 lg 2 võib lepingupool kestvuslepingu üles öelda alles pärast kohustuse rikkumise lõpetamiseks määratud mõistliku tähtaja tulemusteta lõppemist, kui lepingu erakorralise ülesütlemise mõjuv põhjus seisneb selles, et teine lepingupool rikub lepingulist kohustust. Seega tuleneb nii

§-ist 108 kui ka sama seaduse §-ist 196 lg 2, et üürilepingust tuleneva rahalise kohustuse rikkumisel võib üürileandja üürilepingu üles öelda siis, kui kohustuse rikkumise kõrvaldamiseks määratud 6 mõistlik tähtaeg lõppes tulemusteta, s. t üürnik jätab talle antud tähtpäevaks võla tasumata. Kui üürnik kõrvaldab rikkumise määratud tähtaja jooksul, siis tulenevalt

§-ist 316 lg 2, mille kohaselt üürileandjal ei ole sama paragrahvi lõikes 1 nimetatud ülesütlemisõigust, kui üürnik täidab oma kohustuse enne ülesütlemist, ei ole üürileandjal õigust üürilepingut üles öelda. J. A. L esindaja vastuväite kohaselt ei pidanud üürileandja

§ 196

lg 2 ja § 116 lg 2 p 4 alusel üürnikele kohustuse rikkumise lõpetamiseks tähtaega andmata, sest üürnikud keeldusid ka pärast üürivaidluses tehtud ringkonnakohtu otsust pikema aja vältel üüri ja kõrvalkulude tasumisest nõutavas summas, põhjustas sellega üürileandjale kahju. Ringkonnakohus leiab, et rahalise kohustuse rikkumine iseenesest ei anna kahjustatud lepingupoolele veel mõistliku põhjuse eeldada, et teine lepingupool ei täida kohustusi ka edaspidi (

§ 116

lg 2 p 4) isegi siis, kui üürileandja ja üürnike vahel on ka varasemalt olnud üürivaidlusi ja on tehtud kohtulahend, millega mõne varasema perioodi eest on üürnikelt üürileandja kasuks üürivõlg välja mõistetud. Üürileandja esindaja poolt viidatud Tartu Ringkonnakohtu 03.10.2001 otsuses on küll leitud, et alates 01.08.2000 võis üürileandja üüri suurendada ja üürivõlanõue 01.01.2001 seisuga oli põhjendatud, kuid samast otsusest nähtub ka see, et kõrvalkulude (kindlustustasu) osas jäeti nõue rahuldamata ja seda muuhulgas ka põhjusel, et pole tõendatud kindlustusmakse tasumise nõude esitamine üürnikele ning neile pole eelnevalt tutvumiseks esitatud ka kehtivat kindlustuspoliisi, millest väidetav kindlustustasu nõue tuleneb. Asja materjalidest nähtub, et üürnikud ei ole pärast 01.01.2001 üüri tasumisest tervikuna keeldunud, vaid, et üürnike ja üürileandja vahel oli endiselt vaidlus tasumisele kuuluvate summade suuruse üle ning üürnikele ei olnud enne kõrvalkulude nõude esitamist esitatud tutvumiseks vastavaid kindlustuspoliise. Samuti nähtub maakohtu toimikus olevatest üüri tasumist kajastavatest dokumentidest, et üürniku poolt esitatud üüriarvetel on olnud vigu, mille osas on tehtud ka tasaarvestusi ja, et üürnikud on maksnud üüri ka ilma eelneva kuu üüriarveta, kuna seda ei olnud üüri tasumise kuupäevaks veel saabunud. Nähtuvalt asja materjalidest, on vaidlus üürivõla suuruse üle kestnud ka kohtumenetluse ajal ning selle suuruse osas (v. a osaliselt kõrvalkulud) on pooled kokkuleppe saavutanud alles 25.07.2005 kokkuleppega. Samuti nähtub asja materjalidest, et üürnikud on üürivõla tasunud 01.09.2005, s. o tähtajaks, mille üürileandja menetluse käigus üürnikele andis. Selline käitumine annab alust eeldada, et kui J. A. L oleks enne üürilepingu erakorralist ülesütlemist määranud kohustuse rikkumise kõrvaldamiseks mõistliku tähtaja, siis oleksid üürnikud ka kohustuse rikkumise kõrvaldanud. Apellandid on põhjendatult leidnud, et maakohus on vastuhagi rahuldades lähtunud oletatavast seisukohast, et üürileandja ei pidanudki enne üürilepingu erakorralist ülesütlemist üürnikele võla tasumise tähtaega andma, kuna üürileandjal oli tulenevalt varasemast üürivaidlusest alus eeldada, et üürnikud ei täida oma kohustusi ka edaspidi. Ringkonnakohus nõustub apellantide väitega, et sellise asjaolu tegelik arvestamine üürileandja poolt enne üürilepingu erakorralist ülesütlemist on vastuolus üürileandja käitumisega, kuna üürileandja on oma esindaja kaudu menetluse käigus sisuliselt omaks võtnud selle, et enne 27.01.2003 võlasumma tasumise tähtaega ei antud ning sellist rikkumist püüti kõrvaldada kohtumenetluse käigus sellega, et üürnikele anti võlasumma tasumise tähtaeg – 01.09.2005, milliseks tähtajaks üürivõlg kokkulepitud suuruses ka tasuti. Lähtudes eeltoodust, pidi J. A. L

§ 196

lg 2 kohaselt määrama üürnikele mõistliku tähtaja kohustuse rikkumise lõpetamiseks ning alles pärast määratud mõistliku tähtaja tulemusteta lõppemist oli tal õigus üürileping erakorraliselt üles öelda. Kuna aga J. A. L ei määranud A. K ja R. K mõistlikku tähtaega kohustuse rikkumise lõpetamiseks, siis ei ole 7 üürileping 27.01.2003 ka kehtivalt üles öeldud. Seega puudub õiguslik alus J. A. L vastuhagi rahuldamiseks A. K ja R. K vastu eluruumi ebaseaduslikust valdusest välja nõudmiseks. Apellatsioonkaebuse sisust ja taotlusest nähtuvalt on maakohtu 07.10.2005 otsus vaidlustatud tervikuna, s. o ka osas, millega maakohus jättis rahuldamata A. K ja R. K hagi T. L vastu. Ringkonnakohus leiab, et selles osas apellatsioonkaebus rahuldamisele ei kuulu ning maakohus on vaidlustatud otsuses õigesti leidnud, et A. K ja R. K hagi T. L vastu tuleb jätta rahuldamata, kuna T.L. ei ole toimikus oleva kinnistamisotsuse kohaselt X omanik ja seega puudub T. L ja hagejate vahel ka üürisuhe ning T. L ei ole üürnikele üürilepingu ülesütlemise avaldust esitanud. Arvestades seda, et ringkonnakohus rahuldab hagi osaliselt ja tunnustab 27.01.2003 toimunud üürilepingu erakorralise ülesütlemise kehtetust, millest tulenevalt ei saa poolte vahelist üürisuhet pidada lõppenuks, puudub alus ka J. A. L vastuhagi rahuldamiseks osas, milles taotleti hagejate väljatõstmist Tartus X asuvast eluruumist ja eluruumi J. A. L valdusse väljamõistmist. Kuna J. A. L ei ole maakohtu 07.10.2005 otsust vaidlustanud osas, millega jäeti rahuldamata vastuhagi nõue tunnistada põhjendatuks üürileandja keeldumine uue üürilepingu sõlmimisest hagejatega, siis tulenevalt TsMS §-st 651 lg 1 ei käsitle ringkonnakohus sisuliselt seda osa vastuhagist. Toimiku materjalidest nähtuvalt on A.K. ja R.K. kandnud esimese astme kohtus kohtukulusid summas 260 krooni (riigilõiv). J.L. on esimese astme kohtus kandnud kohtukulusid summas 20 060 krooni (riigilõiv ja tasu õigusabi eest). Apellatsioonimenetluses on A. K ja R. K kandnud kohtukulusid summas 200 krooni (riigilõiv). Tsiviilkohtumenetluse seadustiku ja täitemenetluse seadustiku rakendamise seaduse § 3 kohaselt enne käesoleva seaduse jõustumist alustatud menetluse puhul kohaldatakse menetluskulude jaotusele ja nende kindlaksmääramisele seni kehtinud tsiviilkohtumenetluse seadustikus sätestatut. Enne 01.01.2006 kehtinud TsMS § 60 lg 1 järgi kohus mõistab poole taotlusel, kelle kasuks on otsus tehtud, teiselt poolelt selle poole kasuks välja vajalikud ja põhjendatud kohtukulud. Kui hagi rahuldati osaliselt, mõistetakse kohtukulud hagejale võrdeliselt rahuldatud nõuete suurusega, kostjale aga võrdeliselt selle osaga, milles hagi rahuldamata jäeti. Hagi osalise rahuldamise korral võib kohus jätta kummagi poole kohtukulud tema enda kanda. TsMS § 60 lg 8 järgi apellatsioonimenetluse kohtukulud jaotab ringkonnakohus käesoleva paragrahvi lõigetes 1-7 nimetatud alustel. Kuna tulenevalt ringkonnakohtu käesolevast otsusest jäetakse J. A. L vastuhagi täies ulatuses rahuldamata, siis jäävad ka tema poolt esimese astme kohtus kantud menetluskulud vastuhageja enda kanda. Arvestades seda, et ka A. K ja R. K hagi rahuldatakse üksnes osaliselt, s. o J. A. L vastu suunatud nõude osas, siis lähtudes eeltoodust ja ka hagejate poolt esimese astme kohtus kantud menetluskulude suurusest tuleb hagejate poolt esimese astme kohtus kantud menetluskulud TsMS § 60 lg 1 alusel jätta nende endi kanda. Seega puudub ringkonnakohtul vajadus tühistada Tartu Maakohtu 07.10.2005 otsust kohtukulude jaotamise osas, kuna ka nimetatud otsuses on menetluskulud jäetud poolte endi kanda. Ringkonnakohus muudab üksnes kohtukulude poolte endi kanda jätmise põhjendusi, lugedes poolte poolt esimese astme kohtus kantud menetluskulud nende endi kanda jäetuks tulenevalt käesolevas otsuses toodud motiividest. Arvestades seda, et apellatsioonkaebus rahuldatakse samuti osaliselt ning lähtudes ka apellantide poolt apellatsioonimenetluses kantud menetluskulude suurusest (200 krooni), jätab 8 ringkonnakohus tulenevalt TsMS §-st 60 lg 1 apellantide poolt apellatsioonimenetluses kantud menetluskulud samuti nende endi kanda. Üllar Roostoja Mati Kartau 9 Maili Lokk