Obsah (5)

§ 6436§ 6416§ 51§ 77§ 6444

TARTU HALDUSKOHUS Tartu kohtumaja KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohtuasja number 3-05-1218 Otsuse kuupäev 03.07.2006 Kohtunik Mai Saunanen Kohtuasi M. D.i kaebus kohtutäitur Reet Rosenthali poolt t

§ 6436

järgi on kinnisasja alghinnaks enampakkumisel arestimise aktis märgitud hind või täitekulude ja kinnisasjale pööratud sissenõuete summa, kui see on arestimise aktis märgitud hinnast suurem. Vastustaja on sundenampakkumise alghinna määramisel lähtunud vastustaja enda poolt 05.04.2004.a. koostatud kinnisasja arestimise aktis märgitud hinnast 250000 krooni. Kinnisasja arestimise aktis märgitud hind aga ei ole määratud õiguspäraselt. Kuna vastavalt

§ 6416

kohaldatakse sissenõude pööramisel võlgniku kinnisvarale muuhulgas

§ 51

sätteid, siis lähtuvalt

§ 51lg l hinnatakse üleskirjutatud vara võlgniku ja sissenõudja kokkuleppel.

Kui võlgnik ja sissenõudja ei saavuta kokkulepet või nad keelduvad vara hindamisest, samuti kui üks nendest ei ole vara arestimise juures, hindab vara kohtutäitur, lähtudes kohalikust keskmisest müügihinnast. Käesoleval juhul ei olnud võlgnik, kaebuse esitaja, vara arestimise juures, mistõttu vara hindas vastustaja. Kaebuse esitaja leidis, et vastustaja ei ole vara hinnates täitnud

§ 51

lg l nõuet, mille kohaselt vara hindamisel tuleb lähtuda kohalikust keskmisest müügihinnast. Vastustaja on vara arestimise aktis määranud kinnisasja hinna madalama, kui oli selle keskmine kohalik müügihind vara arestimise ajal. Niisiis on vastustaja rikkunud

§ 51

lg l sätestatud kohustust, mistõttu tulenevalt VÕS § 1054 lg l p 7 on tema poolt kahju tekitamine õigusvastane. Kahju tekitaja süü Süü vormid on määratletud VÕS § 104 lg 2 ning nendeks on hooletus, raske hooletus ja tahtlus. Käesoleval juhul võib vastustaja tegevust pidada raskeks hooletuseks (st käibes vajaliku hoole olulisel määral järgimata jätmine), kuna sundenampakkumise eesmärk on võõrandada vara õiglase hinna eest. Kinnisasja kohalikku keskmist müügihinda ei ole kohtutäituril keeruline või ülemääraselt kulukas välja selgitada. Selleks ei ole vaja tellida kinnisvaraeksperdilt hinnangut. Piisanuks ka lihtsast järelepärimisest kinnisvarabüroodele, selgitamaks välja, et sarnases seisundi ja asukohaga sama suure korteri väärtus on oluliselt suurem täituri poolt määratust. Vastustaja seda aga ei teinud, mistõttu esines tema käitumises raske hooletus. Kahju suurus Sundenampakkumisel müüdi korteriomand alghinnaga 250 000 krooni. Kaebusele on lisatud AS Pindi Kinnisvara hindaja poolt koostatud ekspertarvamus, mille kohaselt eeldatav müügihind 2004.a. aprilli seisuga oli vahemikus 330 000 - 360 000 krooni. Kaebuse esitaja leidis, et korteri tegelik väärtus oli hinnanguliselt 350 000 krooni. Täitekulude (2382,60 krooni) ning kaebuse esitaja võlasumma (29 925,85 krooni) mahaarvamisel pidanuks kaebuse esitaja saama kätte 317 691,55 krooni. Tegelikult sai kaebuse esitaja kätte 219 000 krooni. Seega on kahju suuruseks 317 691,55 - 219 000 = 98 691,55 krooni. Kohtutäitur Reet Rosenthali vastuväited Kohtutäitur palus jätta kaebuse rahuldamata. 3 Kohtutäitur ei nõustunud seisukohaga, et on rikkunud

§ 51lg 1 sätestatud kohustust, st.

kinnisasja arestimishinnaks ei ole kohalik keskmine müügihind. Arestimisaktis märgitud hind määrati KÜ Pikk 2 ja A. P. kohalolekul. Arestimisel avaldas A. P., et kuna korter on väga halvas olukorras (santehnika välja vahetamata, remont tegemata aastaid, aknad vahetamata, korteriühistule uus võlgnevus), siis selle korteri väärtuseks on 250 000.- krooni. Arvestades korteriomandi seisundit, sellel lasuvaid kohustusi ning teiste samaväärsete korterite müügihindasid, on arestimisaktis määratud hind 250000 krooni igati keskmiseks müügihinnaks. Riigikohus on oma lahendis 3-2-1-41-00 sedastanud, et täitur otsustab üleskirjutatud vara hinnaga seonduvad küsimused iseseisvalt. Arestimise ajal kehtinud tsiviilseadustiku üldosa seaduse § 65 järgi on eseme harilik väärtus selle kohalik keskmine müügihind (turuhind). Kohtutäitur oli seisukohal, et kõnealuse korteriomandi arestimishind 250000 krooni vastab selle turuväärtusele, arvestades selle seisundit ning teiste sarnaste korteriomandite keskmist turuväärtust arestimise hetkel. Siinkohal tuleb veel arvestada, et nimetatud korteriomandile oli seatud kohtulik hüpoteek KÜ kasuks, korteriomandi ühe osa suhtes oli sõlmitud kasutusleping, samuti lasus nimetatud korteril kas uus võlgnevus kommunaalteenuste eest. Seega on asja hindamisel arvestatud ka asja koormavaid kolmandate isikute õigusi ja nende võimalikku lõppemist. Kaebaja tugineb korteri väärtuseks 350000 krooni hindamisel AS Pindi Kinnisvara hindaja poolt koostatud ekspertarvamusele, mille kohaselt eeldatav müügihind 2004.a. aprilli seisuga oli vahemikus 330000-360000 krooni. Kohtutäituri arvates ei saa kõnealust hindamisakti lugeda ekspertarvamuseks, kuna AS Pindi Kinnisvara hindaja Mereli Moisa ei ole atesteeritud hindaja. Pealegi on nn „ekspertarvamuse“ kohaselt tegemist mitte-turuväärtuse hinnanguga. Seetõttu leidis kohtutäitur, et tegemist ei ole eksperdiarvamuse ega eriteadmistega isiku arvamusega tsiviilkohtumenetluse seadustiku mõttes, kuna nn ekspertarvamusele alla kirjutanud isik ei oma vastavat pädevustunnistust. Hinnangu andmisel on lähtutud tellija informatsioonist korteri tehnilise seisukorra kohta

1. aasta aprilli seisuga. Ekspertarvamuse tellija ei ole olnud korteri omanik ega kasutaja ning ei saanud seetõttu anda objektiivset ja erapooletut informatsiooni korteri tehnilise seisukorra kohta
2. aasta aprillis. Samuti on ekspertarvamuse kohaselt lähtutud AS Pindi Kinnisvara võrdlustehingute andmebaasist. Võrdlustehing tähendab ilmselt seda, et võrreldud on AS Pindi Kinnisvara vahendusel teostatud tehingute hindasid (nö lõplik müügihind). Lõplik müügihind võib aga olulisel määral erineda keskmisest müügihinnast. Samuti ei ole teada, kas võrdlusobjektid on ikka võrreldavad, st kas tegemist on samaväärsete tingimuste esinemisega. Iga objekti hindamisel tuleb lähtuda just konkreetsete tingimuste esinemisest. Näitena võib tuua võrdluse sõiduautodega, kus ühesuguste autode (sama mudel, väljalaskeaasta, värv) müügihind võib lähtuvalt tehnilisest seisukorrast erineda. 19.07.2004.a. toimunud enampakkumisel osales kokku 9 isikut, kellest 3 olid kinnisvarafirmad. Kui kaebaja väite kohaselt oleks korteri tegelik turuhind pidanud olema 350000 krooni, oleks pidanud 250000 kroonise alghinnaga korteri müümisel tekkima võistupakkumine, kuna alghind erines tunduvalt „eeldatavast müügihinnast“. Kuivõrd korteriomand müüdi alghinnaga 250000 krooni, näitab nimetatud asjaolu, antud seisukorras, tingimustel ja hinnaga müüdud korteri ostuks kõrgema hinnaga puudus huvi, mis näitab et määratud hind kajastas objektiivselt nimetatud korteriomandi turuväärtust. 4 Kohtutäitur märkis, et sundenampakkumine täitemenetluses ei ole sundvõõrandamine, kuna see ei toimu üldistes huvides, vaid nimetatud menetluse on seadusandja ette näinud juhuks, kui võlgnik ei maksa vabatahtlikult temalt teise isiku kasuks väljamõistetud rahasummat. Samuti ei saa kinnisasja müümist sundenampakkumise teel samastada üksüheselt tavalise kokkuleppelise müügiga, kuna viimasel juhul lepivad ostja ja müüja üksikasjaliselt kokku kõikides kinnisasja puudutavates küsimustes (ruumide vabastamine ja valduse üleandmine, müüja kohustus tasuda valduse üleandmise hetkeks kinnisasjal lasuvad võlgnevused jms). Sundenampakkumisel kinnisasja omandanud isik peab arvestama võimalusega, et tema kanda jäävad tekkinud võlgnevused, mille maksmise kohustus korteriomandiseaduse kohaselt läheb üle uuele omanikule, samuti peab ta endise omaniku poolt kinnisasja vabatahtlikult vabastamata jätmisel nõudma seda kohtumenetluse kaudu võõrast valdusest välja. Nimetatud asjaolud on tegurid, mis võivad mõjutada sundtäitemenetluses arestitava kinnisasja turuhinda. Kahju hüvitamist riigivastutuse seaduse alusel võib nõuda kohtutäiturilt kui on olemas vastutuse alused, mis on nimetatud RVS § 7 lõikes
3. Nimetatud sätte kohaselt isik, kelle õigusi on avaliku võimu kandja õigusvastase tegevusega avalikus-õiguslikus suhtes rikutud, võib nõuda talle tekitatud kahju hüvitamist, kui kahju ei olnud võimalik vältida, ega ole võimalik kõrvaldada käesoleva seaduse §-des 3, 4 ja 6 sätestatud viisil õiguste kaitsmise või taastamisega, s.o. avaliku võimu kandja tegevuse vaidlustamise teel. Selles sättes on muuhulgas väljendatud ka kahju hüvitamise järgmised üldpõhimõtted: põhjusliku seose nõue teo ja sellega tekitatud kahju vahel ning tingimus, et kahju ei olnud võimalik vältida kannatanupoolsete meetmetega. Kohtutäituri seaduse (KTS) § 2 lg 1 kohaselt on kohtutäitur avalik-õiguslikku ametit pidav sõltumatu isik. Seega täidab kohtutäitur talle seadusega pandud avalik õiguslikke ülesandeid. HKMS § 3 lg 1 p 1 ja lg 2 järgi kuulub halduskohtu pädevusse avalik-õiguslike vaidluste lahendamine, v.a. juhud, kui seadus on ette näinud teistsuguse menetluskorra. Täitemenetluse seadustik on teistsuguse menetluskorra ette näinud kohtutäituri toimingute vaidlustamisel. 04.02.2005.a. esitas M. D.i lepinguline esindaja kohtutäiturile taotluse täitemenetluse materjalidega tutvumiseks täiteasjas 186/2004/
4. 09.02.2005.a. on kohtutäituri poolt posti teel väljastatud ärakirjad täitetoimiku materjalidest. Nimetatud materjalid on advokaadibüroo poolt kätte saadud 10.02.2005.a. , mida kinnitab allkiri postisaadetise väljastusteatel.

§ 77

lg 1 sätestatu kohaselt kohtutäituri tegevuse peale täitedokumendi täitmisel või täitetoimingu tegemisest keeldumisel võib võlgnik või sissenõudja esitada kohtutäiturile kaebuse 10 päeva jooksul, arvates kaevatava toimingu tegemisest või selle tegemisest keeldumisest või päevast, mil kaebaja sellest teada sai.

§ 6444

andis kohtule õiguse tunnistada enampakkumine kehtetuks kahe nädala jooksul, arvates enampakkumise päevast, kui asi müüdi isikule, kellel ei olnud õigust seda osta, või rikuti teisiti enampakkumise olulisi tingimusi. Enampakkumise vaidlustamise eesmärgiks on võimaldada enampakkumiseelse olukorra taastamine. Enampakkumise kehtetuks tunnistamise korral on võlgnikul üldjuhul võimalik saada asi tagasi ja sellega kahju vältida, sest kehtetu enampakkumise korral ei ole asja ostnud isik seda omandanud. Samas on võimalik, et endise olukorra taastamine võib olla võimatu asja heauskse omandamise tõttu, kui enampakkumisel müüdud asi on edasi võõrandatud. Kaebaja ei ole täitetoimiku materjalide kättesaamisest 10.02.2005.a. ligi 1 aasta jooksul, vaidlustanud ei kohtutäituri poolt teostatud täitetoiminguid ega ka enampakkumise läbiviimist, vaatamata sellele, et kaebaja lepinguliseks esindajaks on vandeadvokaat. 5 Kohtutäitur leidis, et vara hinnates ei ole rikutud seadust. Kaebaja ei ole esitanud tõendeid selle kohta, et kahju ei oleks saanud vältida ning et ta oleks midagi ette võtnud kahju ärahoidmiseks. Kohtu otsus ja põhjendused

1. Kohus jätab kaebuse rahuldamata.
2. Halduskohus lähtub kahju hüvitamise nõuete, sealhulgas kohtutäituri poolt tekitatud kahju hüvitamise nõuete, lahendamisel riigivastutuse seaduse (RvastS) normidest ja selles sätestatud põhimõtetest.
3. RVastS § 7 lg 1 kohaselt võib isik, kelle õigusi on avaliku võimu kandja õigusvastase tegevusega avalik-õiguslikus suhtes rikkunud (edaspidi kannatanu), nõuda talle tekitatud kahju hüvitamist, kui kahju ei olnud võimalik vältida ega ole võimalik kõrvaldada käesoleva seaduse §-des 3, 4 ja 6 sätestatud viisil õiguste kaitsmise või taastamisega. Seega RVastS § 7 lg-st 1 tuleneb, et kahjunõue kuulub rahuldamisele, kui kahju on tekitatud avaliku võimu kandja (antud juhtumil kohtutäituri) õigusvastase tegevuse tõttu, kuid ka põhimõte, et kahjunõue võib olla välistatud või vastutus võib olla piiratud, kui kahju tekkimist oli võimalik vältida teiste vahenditega.
4. Vastustaja oli seisukohal, et halduskohus ei ole pädev hindama täitetoimingute, nende läbiviimise või tegemisest keeldumise õiguspärasust. Seetõttu tuleb protsessiosalistel täitemenetluses kasutada oma õiguste kaitseks või taastamiseks ja sellega võimaliku kahju vältimiseks

§-s 77 sätestatud õiguskaitsevahendit.

1. Kohtutäituri tegevuse peale kaebuste esitamise korra sätestas kuni
2. jaanuarini 2006 kehtinud täitemenetluse seadustik.

§ 77

lg 1 kohaselt kohtutäituri tegevuse peale täitedokumendi täitmisel või täitetoimingu tegemisest keeldumisel võib võlgnik või sissenõudja esitada kohtutäiturile kaebuse 10 päeva jooksul, arvates kaevatava toimingu tegemisest või selle tegemisest keeldumisest või päevast, mil kaebaja sellest teada sai. Sama paragrahvi lõike 2 järgi oli kohtutäituri otsusega mittenõustumise korral võimalik edasi kaevata maa- või linnakohtule, kus kaebus vaadatakse läbi hagita menetluses.

1. Riigikogu erikogu on
2. märtsi 2004.a. määruses asjas nr 3-3-4-1-04 ja erikogu määrusest tulenevalt ka Riigikohtu halduskolleegium oma
3. oktoobri 2005.a. otsuses haldusasjas nr 3-31-46-05 asunud seisukohale, et kohtutäituri tegevuse üldkohtus vaidlustamata jätmine ei takista kahju hüvitamise kaebuse lahendamist halduskohtus. Halduskohus peab seejuures otsustama, kas kohtutäituri tegevus on olnud õigusvastane. Eeltoodust lähtudes peab halduskohus käesolevas asja lahendamiseks vajalikuks ja võimalikuks hinnata eelkõige seda, kas kohtutäitur järgis kaebajale kuulunud korteriomandi arestimisel

§-s 51 sätestatut. 7. Kaebaja leidis, et kohtutäitur ei ole vara hinnates täitnud

§ 51

lg l nõuet, mille kohaselt vara hindamisel tuleb lähtuda kohalikust keskmisest müügihinnast. Vastustaja on vara arestimise aktis määranud kinnisasja hinna madalama, kui oli selle keskmine kohalik müügihind vara arestimise ajal. Vara arestimise aktis on määratud kinnisasja hinnaks 250 000 krooni (tl 11-13). Kaebaja arvates oli korteri tegelik väärtus 350000 krooni. Sellega on kohtutäitur tekitanud talle kahju summas 98691.55 krooni, mis on kaebajale kuulunud korteriomandi põhjendatud hinna ning tegelikult määratud alghinna, võlasumma ja täitemenetluse kulude summa vahe. 6 8. Kohus ei nõustu kaebaja seisukohaga, et kohtutäitur on rikkunud

§ 51lg 1 sätestatud kohustust.

Täitur otsustab üleskirjutatud vara hinnaga seonduvad küsimused iseseisvalt. Arestimise ajal kehtinud tsiviilseadustiku üldosa seaduse § 65 järgi on eseme harilik väärtus selle kohalik keskmine müügihind (turuhind). Arestimisaktis märgitud hind määrati KÜ Pikk 2 esindaja ja korteis elava üürniku A. P. kohalolekul. Nimetatud korteriomandile oli seatud kohtulik hüpoteek korteriühistu kasuks, korteriomandi ühe osa suhtes oli sõlmitud kasutusleping tähtajaga 31.01.2005, samuti lasus nimetatud korteril uus võlgnevus kommunaalteenuste eest. Kohtutäitur on asja hindamisel arvestanud asja koormavaid kolmandate isikute õigusi.

1. Kahju suuruse määramisel lähtus kaebuse esitaja AS Pindi Kinnisvara hindaja Mereli Moisa arvamusest. Hindaja on tuginenud tellija informatsioonile korteri tehnilise seisukorra kohta (korter oli rahuldavas seisus). Hindaja arvates oli korteriomandi eeldatav müügihind
2. aasta aprilli seisuga oli 330 000- 360 000 krooni (tl 17). Siinkohal tuleb arvestada, et hindaja ei oma vastavat pädevustunnistust. Samas kinnisvarafirmas tegutseva riiklikult tunnustatud kinnisvarahindamise eksperdi Riho Lubi ekspertarvamuse kohaselt oli korteriomandi eeldatav turuväärtus 250000 - 280000 krooni. Ekspert lähtus andmetest, et korter vajas kapitaalremonti, oli koormatud tähtajalise üürilepinguga ning üürilepingu lõpetamine on ilmselt võimalik ainult kohtumenetluse kaudu (tl 47).
3. Nii kaebuse esitaja kui vastustaja olid ühel arvamusel selles, et ekspertarvamuse andmisel on olulised eksperdile esitatud lähteandmed. Kohus kuulas tunnistajatena üle korteris elanud üürniku A. P. ming korteriomandi enampakkumisel omandanud OÜ Hel Mel Investment esindaja H. H.. A. P. ütluste kohaselt oli korter rahuldavas seisukorras - vajas sanitaarremonti. Remont oli tehtud kaheksa aastat tagasi ( tl 105-106). OÜ Hel Mel Investment esindaja ütluste kohaselt oli korteri alghind enampakkumisel ülepakutud, korter oli halvas olukorras: välja vahetamist vajas sanitaartehnika ja uks. Kuna korterit ei õnnestunud sellisena, nagu see enampakkumisel omandati, edasi müüa, tuli võtta laenu ja teha remont, remondikulu oli ca 70000 krooni (tl 108). Kaebuse esitaja esindaja avaldas kohtuistungil, et tunnistajate ütlused korteri seisukorra kohta langesid põhilises kokku, erinev on elustandardist tulenev väärtushinnang.
4. Arvestades korteriomandi seisundit ja sellel lasuvaid kohustusi, on kohus seisukohal, et arestimisaktis määratud hind 250000 krooni oli põhjendatud hind. Seda seisukohta toetab ka vastustaja poolt esitatud AS Pindi Kinnisvara ekspertarvamus (tl 47). Asjaolu, et määratud hind kajastas objektiivselt nimetatud korteriomandi turuväärtust näitab ka see, et korteriomand müüdi alghinnaga 250000 krooni. 19.07.2004.a. toimunud enampakkumisel osales kokku 9 isikut, kellest 3 olid kinnisvarafirmad ( tl 7).
5. Kohtu veendumuse kohaselt ei ole kohtutäitur rikkunud (kuni 01.06.2006 kehtinud)

§ 51lg-s 1 sätestatud kohustust.

Seega pole kohtutäituri tegevusega tekitatud kaebajale kahju, mille hüvitamist saab nõuda RVastS § 7 lg 1 alusel. Sellel põhjusel jääb kaebus kohtutäituri poolt tekitatud kahju hüvitamiseks rahuldamata. 13. Vastustaja oli seisukohal, et kaebus tuleks jätta rahuldamata eelkõige põhjusel, et väidetava kahju tekkimist oli võimalik vältida esmaste õiguskaitsevahenditega. Esmasteks õiguskaitsevahenditeks, mida kaebuse esitajal oli võimalik oma õiguste rikkumise korral kasutada, olid kaebuse esitamine kohtutäituri tegevuse peale

§ 77

alusel vara arestimisel määratud hinna vaidlustamiseks ning avalduse esitamine üldkohtule enampakkumise kehtetuks tunnistamise nõudes

§ 6444alusel. 7 14. Kohus nõustub vastustaja seisukohaga, et Rvast

S § 7 lg 1 sätestatud vastutust välistav või piirav põhimõte on kohaldatav kõikide esmaste õiguskaitsevahendite kasutamata jätmise puhul, mitte üksnes halduskohtumenetluses sätestatud õiguskaitsevahendite puhul. Samas ei pea kohus antud juhul vajalikuks analüüsida seda, kas M. D.`il oli vajalik ja võimalik vaidlustada kohtutäituri tegevus

§-s 77 sätestatud korras ning taotleda seejärel enampakkumise kehtetuks tunnistamist

§ 6444alusel, kuna kaebus jääb rahuldamata kohtuotsuse punktis 12 toodud põhjendustel.

Kohtukulud HKMS 93 lg 1 kohaselt mõistetakse poolele, kelle kasuks kohtulahend tehti, välja tema poolt kantud kohtukulud. Vastustaja on esitanud taotluse õigusabikulude väljamõistmiseks M. D.`ilt summas 22267,50 krooni. Kohtutäitur on õigusteadmistega isik, kes on võimeline ennast kohtus ka ise esindama. M. D.`i kui õigusteadmisteta isiku jaoks on tegemist keeruka õigusvaidlusega ning ta ise on õigusabile kulutanud 11283,75 krooni. Ei ole alust asuda seisukohale, et M. D. on kasutanud kaebeõigust pahatahtlikult. Seetõttu ei ole vastaspoole õigusabikulude väljamõistmine temalt põhjendatud ja õiglane. Kohus jätab vastustaja taotluse kohtukulude väljamõistmiseks rahuldamata ja kohtukulud poolte endi kanda. Mai Saunanen kohtunik 8