2-06-9266/5

KOHTUMÄÄRUS Kohus Tallinna Ringkonnakohus Kohtukoosseis Reet Allikvere, Ülle Jänes, Ande Tänav Määruse tegemise aeg ja koht 24. oktoober 2006. a, Tallinn Tsiviilasja number 2-06-9266 Tsiviilasi AS R ja AS H kinnistamisavaldus hüpoteegikande muutmiseks Vaidlustatud kohtulahend Harju Maakohtu kohtunikuabi 02.02.2006 kandemäärus Kaebuse esitaja ja kaebuse liik AS R määruskaebus Menetluse liik Kirjalik menetlus RESOLUTSIOON Tühistada Harju Maakohtu kinnistusosakonna kohtunikuabi 02.02.2006 kandemäärus ning saata kandeavaldus uueks läbivaatamiseks samale kinnistusosakonnale. Määruskaebus rahuldada. Määruse peale võib edasi kättetoimetamisest alates. kaevata Riigikohtule 15 päeva jooksul määruse ärakirja Kandeavalduse sisu ning registriosakonna kohtunikuabi määrus 1. AS R ja AS H esitasid Harju Maakohtu kinnistusosakonnale 30.12.2005 lepingu hüpoteegikande muutmiseks kinnistusregistris, mille kohaselt vähendatakse hüpoteegi summat 2 500 000 krooni ulatuses. 2. Kohtunikuabi jättis 02.02.2006 kandemäärusega rahuldamata AS R ja AS H vahelises 30.12.2005 lepingus sisalduva kinnistamisavalduse (kinnistamisasi xxxxxxxxxx). Kinnistusregistri xxxxx(

1. xx)kolmandasse jakku on 11.03.2005 kohtumääruse alusel kantud kinnisasja käsutamise keelumärge Eesti Vabariigi kasuks. Asjaõigusseaduse (AÕS) § 63 lg 2 kohaselt keelab keelumärge vastavalt märke sisule kannete tegemise kinnistusraamatusse kas täielikult või osaliselt. Kuna kinnistule xxxxx(
2. xx)on antud käsutamise keelumärge, mis keelustab kinnistu käsutamise omaniku poolt täielikult, ei ole avalduses taotletud kannet kinnistusraamatusse võimalik teha. Kohtunikuabi juhindus kinnistusraamatuseaduse (KRS) § 46 lg-test 1 ja 2. Määruskaebuse põhjendus ning kinnistusosakonna ja maakohtu seisukoht 3. AS R palub määruskaebuses kinnistusosakonna kohtunikuabi kandemääruse tühistada. KRS § 34¹ lg-st 1 tulenevalt on antud juhul puudutatud isikuks, kelle õigust kanne kahjustaks, ainult kinnistamisavalduse esitaja AS H (muudetava asjaõiguse omaja). AS R ja Eesti Vabariik (asjaõiguse omajad muudetavale asjaõigusele) ei ole seaduse mõtte kohaselt puudutatud isikuteks, kuna nende õigusi taotletav kanne ei kahjustaks. Vastupidi, AS H kasuks seatud hüpoteegi vähendamisega suureneb Eesti Vabariigi kasuks keelumärkega tagatud kinnisasja osa väärtus. Seega saaks Eesti Vabariigi tsiviilhagi, mille tagamiseks keelumärge on antud, rahuldatud veelgi suuremas ulatuses. See on kooskõlas ka AÕS §-ga 333, mille kohaselt on hüpoteegiga koormatud kinnisasja omanikul õigus koormatud kinnisasja vallata, kasutada ja käsutada, kui ta sellega ei vähenda koormatud kinnisasja väärtust ega kahjusta hüpoteegipidaja õigusi muul viisil. Sisuliselt sama mõtet väljendab ka AÕS § 63 lg 3, mille kohaselt on asjaõiguse käsutamine pärast eelmärke kandmist kinnistusraamatusse tühine osas, milles see eelmärkega tagatud nõuet kahjustab või piirab. 4. Teiseks momendiks on see, et kinnistu omaniku ja panga vaheline kokkulepe hüpoteegi vähendamiseks ei ole vaadeldav kinnistu käsutamisena omaniku poolt, mis on antud juhul keelatud. Hüpoteegisumma vähendamise näol on tegemist sellise piiratud asjaõiguse (kande) sisu muutmisega, mida ei saa käsitada ei piiratud asjaõiguse ega kinnisasja käsutamisena, kuivõrd tegemist ei ole õiguste või kohustuste üleandmistega. Apellandi arvates ei ole kohus kohaldanud seadust eesmärgipäraselt. Hüpoteegi muutmine selle vähendamise näol on eelkõige Eesti Vabariigi huvides, kelle kasuks kinnisasja keelumärge on seatud. Kinnistamisavalduse rahuldamata jätmine ei ole seetõttu kooskõlas riigi huvidega. Menetluse edasine käik 5. 06.04.2006 määrusega võttis Harju Maakohtu kinnistusosakonna kohtunikuabi määruskaebuse menetlusse, kuid jättis selle rahuldamata, sest leidis, et kaevatav määrus on kooskõlas seadusega. Jäädes oma 02.02.2006 määruses väljendatud seisukohale, edastas kohtunikuabi materjali kohtunikule. 21.04.2006 määrusega jättis Harju Maakohus määruskaebuse rahuldamata ning edastas selle läbivaatamiseks Tallinna Ringkonnakohtule. Ringkonnakohtu seisukoht 6. Tsiviilkolleegium, tutvunud toimiku materjaliga, leiab, et Harju Maakohtu kinnistusosakonna kohtunikuabi määrus tuleb tühistada ning asi saata uueks läbivaatamiseks sama maakohtu kinnistusosakonnale. 7. Kinnisomandi või piiratud kinnisasjaõiguse käsutamise keeld tehakse kinnistusraamatus nähtavaks kinnistusraamatusse keelumärke kandmisega (AÕS § 63 lg 1 p 3, § 63¹ lg 6). Keelumärge keelab AÕS § 63 lg 2 järgi vastavalt märke sisule kannete tegemise kinnistusraamatusse kas täielikult või osaliselt, välistades edasised kanded. Tulenevalt TsÜS § 88 lg-st 1 on käsutuskeeldu rikkuv käsutustehing tühine ning kinnistusraamatusse selle alusel tehtud kanne ebaõige. Oluline eriregulatsioon sisaldub aga TsÜS § 88 lg-s 2. Selle sätte järgi ei kohaldu TsÜS § 88 lg 1 enne käsutuskeelu andmist tekkinud asjaõiguse teostamisele. Sellest tulenevalt puudutab käsutuskeeld üksnes neid õigusi, mille kohta on keeld antud. Kui kinnisasja omanikul on keelatud kinnisasja käsutada, s.o teha kinnisasja suhtes kehtivaid käsutustehinguid, ei saa see puudutada kolmandaid isikuid, kellel on kinnisasjale mõni piiratud asjaõigus, mis on seatud kinnisasjale enne käsutuskeelu andmist. Hüpoteegi kui asjaõiguse põhisisu on ette nähtud AÕS § 325 lg-s 1, mille kohaselt annab 2