Obsah (5)

§ 7§ 221§ 6§ 22§ 9

KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Tallinna Ringkonnakohus Kohtukoosseis Kaire Pikamäe, Viive Ligi ja Ivo Pilving Otsuse tegemise aeg ja koht 16. oktoober 2006, Tallinn Haldusasja number 3-06-72 H

redaktsioon võimaldas suvila või aiamaa omanikule erastada mitmest lahustükist koosnevad maad. 1999. a kehtinud

§-i 221 lg 7 sätestas, et aiandus- ja suvilaühistu ringpiiri sees asuv suvila või aiamaja omanikule ostueesõigusega erastatav maa võib koosneda mitmest lahustükist. 08.06.1999 kehtinud planeerimis- ja ehitusseadus, maareformi seadus ega ka muud õigusaktid ei sätestanud, et kruntide piiride ja suuruse kindlaksmääramiseks oleks keelatud detailplaneeringu kehtestamine. Kaevatavas otsuses viidatud 27.11.2005.a. jõustunud

§ 7lg.

5 ei sätesta samuti, et kruntideks jaotamiseks oleks keelatud kehtestada detailplaneeringut. Eeltoodu alusel ja arvestades, et 27.11.2005.a. jõustunud seadusemuudatusel ei ole tagasiulatuvat mõju, ei ole alust juba kuus aastat kehtinud ja tolle aja seadustest tuleneva detailplaneeringu kehtetuks tunnistamiseks. Detailplaneeringu kehtestamine on adressaati soodustav haldusakt. Otsus nr 88 kujutab endast detailplaneeringut kehtetuks tunnistavat haldusakti, seega koormavat haldusakti. Otsuses nr 88 ei ole märgitud kaalutlusi, õiguslikke tagajärgi MTÜ x territooriumi maa-alal asutavate ehitiste ja kinnistute omanike jaoks ega muid asjaolusid, mida HMS § 64 lg 3 kohaselt tulnuks arvestada. Viimsi Vallavolikogu

1. juuni
2. a otsusega nr 98 kehtestatud detailplaneering on kehtestatud rohkem kui kuus aastat tagasi. Juba möödunud aeg on nii pikk, et see juba iseenesest toetab väidet, et usalduse kaitse vajadus ei võimalda detailplaneeringut kehtetuks tunnistada. Kaebuse esitajatele ei antud võimalust enne otsuse nr 88 vastuvõtmist seisukohti avaldada vastavalt HMS § 40 lg
3. Planeerimisseaduse § 27 lg 1 sätestab ainsa võimaluse, millal saab kehtestatud detailplaneeringu või selle osa tunnistada kehtetuks – s.o. juhul, kui kohalik omavalitsus või planeeritava maa-ala kinnistu omanik soovib planeeringu elluviimisest loobuda. Antud juhul taolist alust ei ole ega saagi olla, kuna 1999.a. detailplaneering on juba ellu viidud. Kaebajate vastuväited Viimsi Vallavalitsuse 09.12.2005 korraldusele nr 676 Viimsi Vallavalitsus leidis 09.12.2005 korralduses nr 676 (edaspidi: korraldus nr 676), et kuna korraldusega nr 2181 erastamisele määratud maa-alal, mis koosneb kahest lahustükist, asus ehitis vaid ühel lahustükil, on see erastamiskorraldus vastuolus

§-i 6 lg 2 p 3 praeguse redaktsiooniga. Kaebajad leiavad, et

muudatused, mis jõustusid alates

1. novembrist 2005, ei ole kehtetuks tunnistatud erastamiskorraldusele kohaldatavad. Lähtuda tuleks enne
2. novembrit 2005 kehtinud vastavast

-i regulatsioonist, mis võimaldas lahustükkidena erastamist ka juhul, kui maale oli esitatud tagastamise taotlus. 3 3-06-72 Kaebajatel on õiguspärane ootus, et ostueesõigusega erastamise korraldus jääb jõusse ja selle alusel toimunud erastamismenetlus viiakse lõpule. Käesoleval juhul on maa ostueesõigusega erastamise korraldus vastu võetud rohkem kui viis aastat tagasi. Kaebajad on selle aja jooksul käitunud usus, et erastamiskorraldus jääb jõusse, tasudes muuhulgas nii EVP-des makstava hinna kui ka valla poolt nõutud erastamise eeltoimingute kulud kroonides (seda juba üle viie aasta tagasi), samuti erastamisele kuuluva maa eest maamaksu. 3. Vastustajad Viimsi Vallavolikogu ja Viimsi Vallavalitsus palusid jätta kaebused rahuldamata. Vastustajad leidsid, et ka sellised maa ostueesõigusega erastamised, mille puhul tulenevad erastatavate maatükkide suurused ja piirid detailplaneeringust, peavad vastama

-s sätestatud nõuetele. Kaebustes esitatud väide, et 08.06.1999.a. kehtestatud detailplaneering on olnud aluseks maa ostueesõigusega erastamiste korraldustele, ei vasta tegelikkusele, sest neis korraldustes ei ole mingit viidet kõnealusele detailplaneeringule.

sätete uued redaktsioonid, mis jõustusid 27.11.2005, ei kujuta endast mitte uusi seadusesätteid, vaid täpsustusi nendes seadusesätetes, mille varasemaid redaktsioone oli võimalik mitmeti tõlgendada.

1. Kolmandad isikud K.T, K.A ja K.K leidsid, et kaebused tuleb rahuldamata jätta. Kaebajad ei saa tugineda väitele, et rikutud on õiguskindluse ja usalduse kaitse põhimõtet, kuna haldusasja nr 3-05-916 kogu menetluse vältel oli kaebajatele teada, et erastamistoimingud ei ole Viimsi valla poolt läbi viidud vastavalt seaduse nõuetele. Tulenevalt mitmetest kohtuvaidlustest ja asjaolust, et erastamistoimingud olid peatatud vastavalt Maa-ameti poolt antud seisukohale, ei saa väita, et kaebajad on tühistatud otsuse nr 898 ja korralduste nr 2181 ja 1306 kehtimajäämist ka tegelikult usaldanud.
2. Arvamuse andmiseks kaasatud Harju maavanem palus jätta kaebused rahuldamata. Vastavalt kehtivale õigusele on ette nähtud tiheasustusega aladel erastada maad ehitise juurde, st ühe kompaktse maatükina ja ühe katastriüksuse piires. Järelikult oli haldusakti andmisel tegemist olulise menetlusveaga, millest tulenevalt olid korraldused vastuolus õigusaktide nõuetega. Analüüs

§ 221

lg 7 koostoimest

§ 6

lg 2 p 3 ja § 7 ja 9 sätestatuga sedastab, et aiamaja omanikul on õigus ostueesõigusega erastada aiamaja juurde kuuluv maa ühe tükina. Arvamus, et

§ 6

lg 2 punkt 3 annab õiguse mitte tagastada ühistu ringpiiri sisse jäävat maad ka juhul, kui sellel ei asu ehitisi, on ekslik.

1. Tallinna Halduskohtu 06.04.2006 otsusega tühistati Viimsi Vallavolikogu 13.12.2005 otsus nr 88 ning Viimsi Vallavalitsuse 09.12.2005 korraldus nr
2. I

§ 7

lg 5 (kehtis 07.06.1996–27.03.1999) sätestas: „Ehitise teenindamiseks vajaliku maa suuruse ja piirid määrab kindlaks kohalik omavalitsus planeerimis- ja ehitusseaduses sätestatud korras.” Vaidlusalune detailplaneering algatati Viimsi Vallavalitsuse 25.02.1997 korraldusega nr 155, seega ajal, mil kohalik omavalitsus pidi ehitise teenindamiseks vajaliku maa suuruse ja piirid kindlaks määrama planeerimis- ja ehitusseaduses sätestatud korras. 4 3-06-72 Viimsi Vallavolikogu kehtestas detailplaneeringu 8. juuni 1999 otsusega nr 98. Detailplaneeringu kehtestamise ajal kehtis

§ 7

lg 5 uues, 27.03.1999 jõustunud sõnastuses järgmiselt: „Ehitise teenindamiseks vajaliku maa suuruse ja piirid määrab vastavuses planeeringu ja maakorralduse nõuetega kindlaks kohalik omavalitsus Vabariigi Valitsuse kehtestatud korras.“ Eeltoodud muudatus viidi seadusesse sisse

paragrahvide 7 ja 221 muutmise seadusega. Seaduse eelnõu seletuskirjast võib seega järeldada, et seadusemuudatus ei seondu sellega, nagu oleks ehitise teenindamiseks vajaliku maa suuruse ja piiride määramine detailplaneeringuga õigusvastane, vaid seadusemuudatus on vastu võetud kitsalt maareformi kiirendamise ning kulude kokkuhoiu eesmärgil. Maareformi seaduse paragrahvide 7 ja 221 muutmise seaduse § 2 „Käesoleva seaduse rakendamine“ sätestas: „Enne käesoleva seaduse jõustumist vastuvõetud kohaliku omavalitsuse otsus ehitise teenindamiseks vajaliku maa määramise kohta jääb jõusse, kui ehitise teenindamiseks vajaliku maa hulka määratud maale ei ole esitatud tagastamise taotlust või kui ehitise teenindamiseks vajalik maa on määratud planeerimis- ja ehitusseaduse alusel kehtestatud detailplaneeringu alusel.“ Eelnõu esialgses versioonis oli rakendussäte sõnastatud järgmiselt: „Enne käesoleva seaduse jõustumist vastu võetud kohaliku omavalitsuse otsus ehitise teenindamiseks vajaliku maa määramise kohta kehtib juhul, kui ehitise teenindamiseks vajalik maa on määratud kooskõlas planeeringu ja maakorralduse nõuetega, samuti juhul, kui ehitise teenindamiseks vajaliku maa hulka on arvatud isiku õiguslikus kasutuses olev maa, mida ei ole antud hoonestamiseks.“ Seadusandja eesmärki silmas pidades ei saanud seadusandja tahteks olla pooleliolevate detailplaneeringumenetluste seiskamine. Pooleliolevate detailplaneeringulahenduste hülgamine ning kohaliku omavalitsuse tagasipöördumine ehitise teenindamiseks vajaliku maa määramise menetluse algfaasi ei teeni maareformi kiirendamise ega kulude kokkuhoiu eesmärki. Seetõttu tuleb asuda seisukohale, et

paragrahvide 7 ja 22.1 muutmise seaduse § 2 ega ka 27.03.1999 jõustunud

§ 7

lg 5 ei välistanud ehitiste, mille teenindamiseks vajaliku maa määramiseks oli detailplaneeringumenetlus käimas, teenindamiseks vajaliku maa määramise pärast seadusemuudatuse jõustumist kehtestatud detailplaneeringuga. Samas asus halduskohus seisukohale, et kuna kohaliku omavalitsuse otsused ehitiste teenindamiseks vajaliku maa määramise kohta võeti vastu pärast eeltoodud seadusemuudatust, pidi kohalik omavalitsus lähtuvalt

§ 7

lg 5 sõnastusest kontrollima ka kehtestatud detailplaneeringuga määratud kruntide piiride ja suuruste kooskõla maakorralduse nõuetega ning kohaliku omavalitsuse volikogu pidi detailplaneeringu kehtestamisel samuti vastavate nõuetega arvestama. II Analüüsides koosmõjus

§ 22

lõiget 1 koos sätte täpsustusega,

§ 22

.1 lõiget 7 ning

§ 22

lõiget 11 oli halduskohus seisukohal, et vastustaja ning Harju maavanema seisukoht, mille järgi saab ka aiandus- ja suvilaühistu ringpiiri sees ostueesõigusega erastada maad vaid suvila või aiamaja juurde ning mitte lahustükina (olukorras, kus on esitatud maa tagastamise taotlus), on seaduse mõttega kooskõlas. Nagu nähtub

§ 22

lõikest 1, võimaldas säte erandina aiandusühistul erastada liikmete ühiskasutuses olevat maad. Ühiskasutuses olevaks maaks sai

§ 22

lõike 11 kohaselt pidada maad, mis ei ole määratud ühistu liikme ehitise juurde kuuluva krundina või selle teenindamiseks vajaliku maana. Seega pidi ka aiandus- või 5 3-06-72 suvilaühistu ringpiiri sees ostueesõigusega erastatav maa teenima konkreetset ehitist ning ostueesõigusega sai maad erastada vaid konkreetse ehitise juurde. 27.11.2005 jõustunud

§ 22

lõike 1 täpsustuse kohaselt saab ühistu erastada ainult sellist liikmete ühiskasutuses olevat maad, mida tagasi ei taotleta. Vastava seadusemuudatusega võrdsustatakse ühistu istanduse omanikuga, kes samuti saab ostueesõigusega erastada vaid tagastamise käigus vabaks jäävat istandusealust maad. Samas

§ 6

lg 2 p-st 3 nähtuvalt, kui aiandusühistule kuuluvad ühistu ringpiiri sees hooned või rajatised ning ei lepita kokku hoonestusõiguse või kasutusvalduse seadmises, rendileandmises või muul viisil vastavalt seaduse §-dele 7, 9 ja 10, maad osaliselt või tervikuna ei tagastata. Seega saab järeldada, et ka aiandusühistu ringpiiri sees olevat maad on võimalik õigustatud subjektidele tagastada, kui vastavat maad ei erastata konkreetse ehitise juurde ning lahustükkidena erastamine on samuti võimalik vaid konkreetse ehitise teenindamiseks.

§ 221

lg 7, mille kohaselt võib aiandus- või suvilaühistu ringpiiri sees suvila või aiamaja omanikule ostueesõigusega erastatav maa koosneda mitmest lahustükist, ei sätesta ostueesõigusega erastamise üldisest reeglist erandit. 1999. aastal kehtinud

§ 6

lg 2 p 3 kohaselt ei tagastata maad kas osaliselt või tervikuna, kui maal asuvad teisele isikule kuuluvad hooned või rajatised, sealhulgas aiandus-, suvila-, elamu- või garaažiühistu ringpiiri sees ning ei lepita kokku hoonestusõiguse või kasutusvalduse seadmises, rendileandmises või muul viisil vastavalt

paragrahvidele 7, 9 ja 10. Eeltoodud sättega ei ole vastuolus

§ 221

lg 7 alusel maa erastamine ostueesõigusega mitme lahustükina lahustükkidel asuvate hoonete või rajatiste juurde. Vaidlusaluse detailplaneeringu joonistelt nähtub, et kõigile kaebajatele on aiandusühistu ringpiiri sees erastatud ostueesõigusega lahustükid selliselt, et ehitis asub vaid ühel lahustükil. Arvestades asjaolu, et detailplaneeringu lahendus oli erastamiskorralduste vastuvõtmise aluseks, on detailplaneeringu kehtestamisel seega toimitud

-i sätetega vastuolus. Samas, kuivõrd seadusandja on oma tahet selgitanud 2000, 2001 ja 2005 aastal vastu võetud seaduse täpsustustega ning

-i

1. aastal kehtinud redaktsioonist ei ole üheselt seadusandja tahe nähtav, ei saa kohaliku omavalitsuse tegevust pidada teadlikuks seaduste eiramiseks ning võib järeldada, et ka erastamisõiguslikud isikud ei saanud haldusaktide vastuvõtmisel olla nende võimalikust õigusvastasusest teadlikud. III Otsusega nr 88 tunnistati Viimsi Vallavolikogu
2. juuni 1999 otsus nr 98 „Detailplaneeringu kehtestamine: x külas MTÜ „M“ maa-alal“ ja selle otsusega kehtestatud detailplaneering kehtetuks. Halduskohus leidis, et varasema detailplaneeringu kehtetuks tunnistamise otsus on detailplaneerimismenetlusega seonduv otsus, mis peab seega olema kooskõlas kehtiva planeerimisseadusega (PlanS). PlanS § 27 lg 1 kohaselt võib kehtestatud detailplaneeringu või selle osa kehtetuks tunnistada, kui kohalik omavalitsus või planeeritava maa-ala kinnistu omanik soovib planeeringu elluviimisest loobuda. Kohus nõustub kaebuse esitajate K.Lu ja Ü.Oga selles, et nimetatud alus käesoleval juhul kohaldamisele ei kuulu, sest
3. aastal kehtestatud detailplaneering on ellu viidud, kuna selle alusel on moodustatud ja erastatud krundid, on moodustatud kinnistud, mis on kantud kinnistusraamatusse ja ka edasi võõrandatud. Seadusvastasuse alusel detailplaneeringu kehtetuks tunnistamine saab PlanS §-st 26 nähtuvalt reeglina toimuda mistahes isiku poolt algatatuna ühe kuu jooksul, arvates päevast, kui isik leiab, et planeeringu kehtestamise otsus on vastuolus seaduse või muu õigusaktiga või selle otsusega on rikutud tema õigusi või piiratud tema vabadusi. Vaidlus puudub selle üle, et kolmandad isikud 6 3-06-72 K.T, K.A ja K.K detailplaneeringu kehtestamise otsust seoses nende õiguste rikkumisega kohtus vaidlustanud ei ole. Viimsi Vallavolikogu oli varasema kehtestatud detailplaneeringu otsuse kehtetuks tunnistamise otsustamisel kohustatud kaaluma õigusvastaselt võõrandatud maa tagastamise õigustatud subjektide ning MTÜ „M“ kinnistute omanike, edasivõõrandatud kinnistute omanike ja erastajate huve. Otsusest nr 88 ei nähtu, et Viimsi Vallavolikogu oleks vastavaid huve kaalunud. Varasem detailplaneeringu kehtestamise otsus on kehtetuks tunnistatud vaid viitega Riigi Maa-ameti ja Harju Maavalitsuse seisukohtadele, otsuse seadusvastasuse alusel. HMS § 67 lg 2 kohaselt ei tohi haldusakti kehtetuks tunnistada isiku kahjuks, kui isik on haldusakti kehtima jäämist usaldades kasutanud ära haldusakti alusel saadud vara, teinud tehingu oma vara käsutamiseks või on muul viisil muutnud oma elukorraldust ja tema huvi haldusakti kehtima jäämiseks kaalub üles avaliku huvi haldusakti kehtetuks tunnistamiseks. Ü.O ja K.L on haldusasja materjalidest nähtuvalt omandanud oma kinnistud maade erastamisel moodustatud kinnistute edasivõõrandamise teel. Kuna kinnistusraamatus puudub kohtuvaidluste toimumist kinnitav eelmärge, on Ü.O ja K.Lu näol tegemist heausksete omanikega, kelle õigusi ei saa varasem ebaõige erastamine enam riivata. A. L ja V. A on jõudnud erastatud kinnistud Ü.Ole ja K.Lule edasi müüa. Kinnistud edasimüünud isikute huvi on käesoleval juhul kaalukam kui avalik huvi detailplaneeringu otsuse kehtetuks tunnistamise suhtes. Haldusasja materjalidest nähtuvalt on kaebajad J.A, V.A, A.A ja E. P juba
4. aastal tasunud nii EVP-des makstava hinna kui ka valla poolt nõutud erastamise eeltoimingute kulud kroonides, samuti erastamisele kuuluva maa eest maamaksu. Tallinna Halduskohus on lõpetanud
5. aastal menetluse K. T ja K.Ki kaebustes Viimsi Vallavalitsuse erastamiskorralduste tühistamise nõudes seoses kaebetähtaja möödumise ja tähtaja ennistamise taotluste esitamata jätmisega. Viimsi Vallavalitsus on sõlminud ca 30 MTÜ „M“ ringpiiri sees suvilaid omavate isikutega erastamislepingud ning vastavad isikud on saanud ka lepingute alusel maa kinnistusraamatusse kanda. Eeltoodud asjaoludel sai ka kaebajatel tekkida usaldus detailplaneeringu kehtestamise otsuse, samuti seni vastu võetud erastamiskorralduste kehtimajäämisesse. Samuti sai kaebajatel tekkida õiguspärane ootus, et nende avaldusi maade erastamiseks käsitletakse juba erastatud maade omanikega võrdsetel alustel. Õiguspärane ootus võib tekkida aga sellest, kui erastamise õigustatud subjektilt nõutakse erastamishinna tasumist. Ka maavanema pikaajaline tegevusetus võib anda alust õiguspäraseks ootuseks, et erastamise eeltoimingute raames antud korraldused jäävad kehtima ja isik saab erastada korraldustega kindlaksmääratud maa. Arvestades Viimsi Vallavolikogu senist tegevust MTÜ „M“ ringpiiri sisse jäävate maade erastamisel, samuti asjaolu, et detailplaneeringu otsuse kehtestamisest
6. aastal ning ostueesõigusega erastamise korralduste andmisest
7. aastal kuni Harju maavanema poolt riikliku järelevalve käigus protesti esitamiseni on möödunud enam kui 5 aastat, saavad kaebajad tugineda usalduse kaitsele selles, et nendega sõlmitakse sarnaselt teiste MTÜ „M“ ringpiiri sees maid erastanud isikutega erastamislepingud. Kaebajate usaldust ei kaalu käesoleval juhul üles õigusvastaselt võõrandatud maa tagastamise õigustatud subjektide võimalik huvi maade tagastamise vastu, kuivõrd haldusasja materjalidest nähtuvalt ei ole õigustatud subjektidele seoses vallavalitsuse poolt maade erastamise ning sellejärgse kinnistusraamatusse kandmisega võimalik kõiki maid nii või teisiti tagastada. Viimsi Vallavalitsuse varasemat tegevust arvesse võttes on kaalukamaks huviks kõigi erastajate võrdne kohtlemine ning kaebajate usaldus haldusaktide kehtimajäämise suhtes. Nagu haldusasja nr 3-03-92 materjalidest nähtub, on maade tagastamise õigustatud subjektid K.A, K.T ja K.K esitanud juba
8. oktoobril 2003 Tallinna Halduskohtusse kaebuse, milles nad taotlevad Viimsi Vallavalitsuse korraldustega neile tekitatud kahju 7 3-06-72 väljamõistmist. Ka eeltoodud kaebusest tulenevalt sai kaebajatel tekkida usaldus seniste erastamiskorralduste ning detailplaneeringu otsuse kehtimajäämisele. Kuna detailplaneeringu kehtetuks tunnistamine puudutab otseselt kõigi detailplaneeringuga hõlmatud kinnistute omanike õigust kinnistutele ehitada ja kinnistuid arendada, ei kaalunud kohalik omavalitsus piisavalt detailplaneeringu kehtetuks tunnistamise tagajärgi kinnistute omanikele. MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD RINGKONNAKOHTUS
9. A.A, V.Ae, J.Ae ja E.Pe apellatsioonkaebustes paluti muuta Tallinna Halduskohtu 06.04.2006 otsust põhjendavas osas. Kaebajate hinnangul ei ole õige kohtuotsuse järeldus, et aiandus- või suvilaühistu ringpiiri sees ostueesõigusega erastatav maa pidi teenima konkreetset ehitist ning ostueesõigusega sai maad erastada vaid konkreetse ehitise juurde ning mitte lahustükina (olukorras, kus on esitatud maa tagastamise taotlus).
10. Ü.O ja K.Lu apellatsioonkaebuses paluti muuta Tallinna Halduskohtu 06.04.2006 otsust põhjenduste osas. Kaebajad leidsid, et õige ei ole halduskohtu põhjendus, et Viimsi Vallavolikogu 08.06.1999 otsusega nr 98 kehtestatud detailplaneering oli vastuolus sel ajal kehtinud

§ 22

lg 1 ja § 221 lg 7, mille alusel sai aiandus- ja suvilaühistu ringpiiri sees ostueesõigusega maad erastada vaid suvila või aiamaja juurde ning mitte lahustükina. Samuti pole õige kohtu põhjendus, et 08.06.1999 otsuse nr 98 ajal kehtinud maareformi seaduse alusel pidi aiandus- ja suvilaühistu ringpiiri sees ostueesõigusega erastatav maa teenima konkreetset ehitist ning osteesõigusega sai maad erastada vaid konkreetse ehitise juurde. 9. K. T, K.A ja K.Ki apellatsioonkaebuses paluti tühistada Tallinna Halduskohtu 06.04.2006 otsus ja teha asjas uus otsus, millega jätta kaebused rahuldamata. Kohus oleks pidanud esmalt välja selgitama, kas Viimsi Vallavalitsuse poolt maa erastamise otsustamise ajal oli aiandusühistu x maa-ala puhul tegemist tihe- või hajaasustusega alaga, ning sellest tulenevalt saanuks otsustada, kas Viimsi Vallavalitsus kohaldas erastatava maa suuruse määramisel ja maa erastamisel õigeid maareformiseaduse sätteid. Viimsi Vallavalitsus on maa ostueesõigusega erastamise toimingute tegemisel ja otsustamisel kohaldanud valesid, hajaasustuse suhtes kehtivaid materiaalõigusnorme (

§ 7

lg 1 ja lg 5), mis aga tähendab, et maa tagastamise õigustatud subjektidele ei ole antud

§ 9

lg 1 p 2 sätestatud võimalust leppida suvila või aiamaja omanikuga kokku suvila või aiamaja juures senise tähtajata maakasutuse ulatusest suurema maa erastamise võimaluses. Kuivõrd

§ 7

lg 1 ja § 9 lg 1 p 2 alusel suvila või aiamaja tarbeks maa ostueesõigusega erastamisel omab olulist tähtsust senise maakasutuse ulatus, siis oleks Viimsi Vallavalitsus pidanud need olulised asjaolud välja selgitama. Kohus on jätnud tähelepanuta Riigikohtu halduskolleegiumi 07.12.2001 otsuses nr 3-3-1-51-01 toodud olulise seisukoha, et ainuüksi isiku lootus, et haldusakti alusel antakse talle tulevikus soodustus (asi, raha, õigus vms), ei saa haldusakti kehtetuks tunnistamise otsustamisel olla kaalukam kui halduse õiguspärasuse põhimõte, kui haldusakt on õigusvastane sisuliselt või oluliste vormi ja menetlusvigade tõttu. Mis puudutab halduskohtu seisukohta kaebajatel usalduse 8 3-06-72 tekkimise osas, siis usalduse kaitsega ei saa õigustada ebaõige halduspraktika jätkamist. Ebaõige halduspraktika jätkamist ei saa nõuda ka toetudes võrdse kohtlemise põhimõttele. Viimsi Vallavalitsuse erastamiskorraldused ei vasta ka HMS § 4 ja § 56 sätestatud nõuetele, sest ei ole toimunud mingit kaalutlemist, kas või miks otsustati erastada aiamajade omanikele kuni 7 korda suurem maa kui oli senine õiguspärane kasutus.

1. Harju maavanema arvamuses leiti, et halduskohtu otsus ei ole seaduslik. Halduskohus on rikkunud kohtuotsuse põhjendamise nõuet. Halduskohus jättis tähelepanuta kolmandate isikute väite, et kaebajatele erastati maad oluliselt suuremas ulatuses, kui oli neile õiguspärasesse kasutusse antud maa ulatus. Samuti jättis kohus tähelepanuta Viimsi valla väite, et kaebajaile ei ole antud vaidlusalust maad kasutusse mitme lahustükina endise aiandusühistu või kooperatiivi otsusega. Halduskohus jättis põhjenduseta arvestamata ka apellandi poolt esitatud tõendid – Maa-ameti 17.04.2002 kirjalik seisukoht ja 02.09.2003 riikliku järelevalve läbiviimise tulemused selle kohta, et kaebajatele erastatud maaüksused on oluliselt suuremad nende senisest maakasutusest. Samuti jättis kohus tähelepanuta väite, et vaidlusalune maa on Harju maakonnaplaneeringuga määratud tiheasustusega alaks. Halduskohus ignoreeris Viimsi Vallavalitsuse väidet, et detailplaneering ei olnud aluseks kaebajatele maa erastamise otsustanud Viimsi Vallavalitsuse korraldustele. Kohus on jätnud analüüsimata maa erastamise korralduste õigusvastasuse küsimuse, mistõttu on Viimsi Vallavalitsuse 09.12.2004 korralduse nr 676 tühistamine täies ulatuses põhjendamatu. Detailplaneeringu kehtetuks tunnistamine ja detailplaneeringu ajutine puudumine ei takista endise aiandusühistu x maa-alal ehitisi ja kinnistuid omavaid isikuid tegemast olemasolevatele suvilatele või aiamajadele juurdeehitisi ja rajada nende teenindamiseks uusi kõrvalhooneid. Sellest tulenevalt puudub kaebajail ka käesolevas asjas kaebeõigus. Halduskohtul puudus pädevus otsustada, kas kaebajate huvi vaidlusaluste haldusaktide kehtivuse suhtes kaalub üles teiste puudutatud isikute huvi vaidlusaluste haldusaktide kehtetuks tunnistamiseks. Vaidlusaluste haldusaktide otstarbekuse hindamine ei ole halduskohtu pädevuses. Erastamiskorraldused on õigusvastased ja riivavad ülekaalukat avalikku huvi niivõrd oluliselt, et Viimsi Vallavalitsus põhjendatult ja õiguspäraselt tunnistas kehtetuks nimetatud korraldused. Erastamise tulemusena on maa tagastamise õigustatud subjektid jäänud ilma võimalusest maad tagasi saada. Halduskohus on jätnud ka arvestamata, et erastatud maa kasutusest saadav tulu kaalub üles A.Ale ja E.Pele erastamisega seotud kulud, kuivõrd erastamishind tasuti EVP-des. Nimetatud isikutele maa endisest kasutusest oluliselt suuremas ulatuses maaüksuste erastamisega on koheldud ebavõrdselt kõiki endise aiandusühistu X neid liikmeid, kelle on maa erastatud endistes piirides või endistest piiridest väiksemas ulatuses. Nimetatud isikute kasuks tehtud ebaseaduslikud erastamiskorraldused õõnestavad avalikkuse usaldust maareformi osas ja põhjustavad kohtuvaidlusi, mille tõttu maareformi lõpuleviimine viibib.
2. Viimsi Vallavalitsus ja Viimsi Vallavolikogu halduskohtu otsusega ei nõustu. Vastustajad toetavad kolmandate isikute apellatsioonkaebust ning Harju maavanema arvamust. RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED 9 3-06-72
3. Ringkonnakohus leiab, et esitatud apellatsioonkaebused tuleb jätta rahuldamata. Ringkonnakohus nõustub halduskohtu otsuse seisukohtadega. Alljärgnevalt peatub ringkonnakohus järgmistel apellatsioonkaebustes ja nendele esitatud vastustes püstitatud probleemidel: maade ostueesõigusega erastamise ulatus aiandusühistu ringpiiri sees (I), korralduse nr 676 seaduslikkus (II), detailplaneeringu kehtetuks tunnistamise põhjendatus (III), usalduse kaitsega arvestamine (IV). Viimaks võtab ringkonnakohus seisukoha menetluskulude jagamise küsimuses (V). I
4. Halduskohus on õigesti leidnud, et kaebajatele maade ostueesõiguse erastamine ei toimunud õiguspäraselt. Ringkonnakohus ei pea vajalikuks halduskohtu põhjendusi korrata. Halduskohus leidis, et ka aiandusühistu ringpiiri sees oli võimalik erastada maad üksnes konkreetse ehitise juurde ning vabade maade nö suvaline ringijagamine ühistu liikmete vahel ei olnud võimalik. Ringkonnakohus märgib, et kuigi

§ 22

.1 lg 7 sätestab, et aiandus- või suvilaühistu ringpiiri sees võib suvila või aiamaja omanikule ostueesõigusega erastatav maa koosneda mitmest lahustükist, ei kujuta see säte erandit

§ 6

lg 2 punktist 3, mis võimaldab erastada maad, millel asuvad konkreetsele isikule kuuluvad ehitised. Aiandusühistu liikmed saavad maad ostueesõigusega erastada oma seadusliku maakasutuse ulatuses, st lahustükkidena on maa erastamine võimalik siis, kui vastav maajaotus tuleneb seaduslikust maakasutusest. Käesoleval juhul puuduvad otsustused, millega kaebajatel oleks tekkinud enne ORAS jõustumist õigus kasutada aiandusühistu ringpiiri sees maad ulatuses, nagu seda kajastati hiljem detailplaneeringus ning erastamiskorraldustes.

§ 22

lg 1 sätestas vaidlusaluse detailplaneeringu kehtestamise ajal: „„Ostueesõigusega saavad maad erastada isikud, kellele maa on antud põliseks kasutamiseks Eesti NSV taluseaduse alusel või kellel on õigus osta maad ehitise või istanduse omanikuna vastavalt käesolevale seadusele, arvestades paragrahvis 21 sätestatud kitsendusi, samuti elamu-, korteri-, garaaži-, suvila- või aiandusühistu liikmete ühiskasutuses olevat maad.” Kuigi nimetatud norm on mitmeti tõlgendatav, nõustub ringkonnakohus halduskohtuga, et selle kohaselt on liikmete ühiskasutuses oleva maa erastamise õigus aiandusühistul kui juriidilisel isikul, mitte aga selle liikmetel. Eeltoodut toetab normi süstemaatiline ja teleoloogiline tõlgendamine. Seadusandja on

§ 22lõiget 1 selgemaks muutnud juba 2001.

aastal, sätestades, et „ostueesõigusega saavad maad erastada isikud, kellele maa on antud põliseks kasutamiseks Eesti NSV taluseaduse alusel /---/, samuti elamu-, korteri-, garaaži-, suvila- või aiandusühistu tema liikmete ühiskasutuses olevat maad.”

1. Halduskohus tuvastas maa ostueesõigusega erastamisel eksimuse, mis igal juhul muudab vastavad otsustused materiaalselt õigusvastaseks. Seega puudus tal vajadus hinnata muid aluseid, mis omakorda võiksid erastamisotsuste ebaseaduslikkust põhjustada. Seega ei kuulu lähemalt hindamisele kolmandate isikute ja kaasatud isikute vastuväited kohtuotsusele, mille kohaselt halduskohus ei tuvastanud, kas X maa-ala puhul oli tegemist haja- või tiheasustusega alaga ning et erastamisel kohaldati vastustaja poolt valesid materiaalõigusnorme. II 10 3-06-72
2. Korraldusega nr 676 tunnistati kehtetuks E.P-ele ning R. A, A. A ja A.Ale maa ostueesõigusega erastamise korraldused, mis olid välja antud vastavalt 1999-ndal ning 2000-ndal aastal. Käesoleva kohtuotsuse I alapunktist tuleneb, et erastamiskorraldused olid materiaalselt õigusvastased, kuna maad otsustati erastada

-s lubatust rohkem. Halduskohus ei ole korraldusel nr 676 selgesõnaliselt eraldiseisvalt peatunud, kuid kohtuotsuse põhjendava osa

1. ja
2. punkt laienevad ilmselgelt ka korraldusele
3. Halduskohus on analüüsinud usalduse kaitse küsimusi ka E.Pe ja A.A osas ning leidnud, et usalduse kaitse tõttu polnud erastamiskorralduste kehtetuks tunnistamine õiguspärane. Seega on alusetu kaasatud isiku seisukoht, et halduskohus on jätnud analüüsimata erastamise korralduste õigusvastasuse küsimuse.
4. Asjaolu, et haldusorgan tuvastab mingi haldusakti õigusvastasuse, ei tähenda, et ta saaks selle haldusakti igal juhul kehtetuks tunnistada. Enne seda tuleb teha kindlaks, kas kehtetuks tunnistamine on kaasuse asjaolusid arvestades lubatav. Vastavalt HMS § 64 lõikele 2 toimub haldusakti kehtetuks tunnistamine kaalutlusõiguse kohaselt, kui seadus ei keela haldusakti kehtetuks tunnistada või ei kohusta haldusakti kehtetuks tunnistama. HMS § 64 lg 3 toob näidisloetelu asjaoludest, mida tuleb haldusakti kehtetuks tunnistamisel arvestada. Täiendavad tingimused seab HMS § 66, mis reguleerib haldusakti kehtetuks tunnistamist isiku kahjuks ning kohustab haldusakti kehtetuks tunnistamisel kaaluma isiku usaldust haldusakti kehtima jäämise osas, avalikku huvi ja haldusaktiga koormatud isiku huvi, et haldusakt tunnistataks kehtetuks. Eelkirjeldatud kaalutlusi korraldusest nr 676 ei nähtu. Vastustaja on erastamiskorraldused kehtetuks tunnistanud üksnes nende materiaalsele õigusvastasusele tuginedes. Tegemist on olulise kaalutlusveaga, mis juba iseenesest toob kaasa korralduse nr 676 õigusvastasuse ja tühistamise. Vaatamata sellele peatub ringkonnakohus ka usalduse kaitse küsimustel käesoleva otsuse alapunktis IV. III
5. Otsusega nr 88 tunnistati X maa-ala detailplaneering kehtetuks, kuna see ei olnud kooskõlas

nõuetega. Ringkonnakohus nõustub halduskohtu seisukohaga, et krundi piiride paika panemine detailplaneeringuga ei olnud õigusvastane, küll aga ei vastanud detailplaneeringuga kehtestatud piirid

-le. Ringkonnakohus siinkohal vastavasisulisi põhjendusi ei korda.

1. Kaasatud isik on oma arvamuses märkinud, et detailplaneeringu kehtetuks tunnistamise osas puudub kaebajatel kaebeõigus. Ringkonnakohus leiab, et kaebeõigust olukorras, kus detailplaneeringu kehtetuks tunnistamist vaidlustavad isikud, kelle elamud asuvad vastava detailplaneeringu alas, ei saa eitada. Kuigi käesoleva vaidluse põhiraskus on omandireformi küsimustel, märgib ringkonnakohus, et näiteks planeerimisõiguslikult mõjutab planeeringu olemasolu või puudumine krundi väärtust, mistõttu peab puudutatud isikutel olema võimalus planeeringu kehtetuks tunnistamisel kaasa rääkida ning vastavat haldusakti hiljem kohtus vaidlustada. Nii oli vaidlusaluse planeeringuga näiteks paika pandud kruntide täisehitusprotsendid ning nähtud ette võimalused uute hoonete ehitamiseks. Vastustaja on rõhutanud, et 1999.a. kehtestatud detailplaneering ei olnud erastamiskorralduste aluseks. Ringkonnakohus selle seisukohaga ei nõustu. Kuigi erastamiskorraldused ei sisalda 11 3-06-72 viiteid detailplaneeringule, olid detailplaneeringuga paika pandud krundipiirid sisuliselt aluseks erastamiskorralduste andmisele. Ringkonnakohus möönab, et omandireformi seisukohast ei too detailplaneeringu kehtetuks tunnistamine kaebajate jaoks kaasa vahetuid negatiivseid tagajärgi. Nii kaua, kui erastamiskorraldused on jõus, tuleneb kaebajate subjektiivne õigus nõuda maa erastamist just neist haldusaktidest. Antud juhul on erastamiskorraldused kehtetuks tunnistatud vaid E.Pe ja A.A osas. Vastustaja esindaja seletuse kohaselt oli tegemist juhusliku valikuga ning kui korralduse nr 676 osas on kohtuvaidlus vastustaja jaoks edukas, kaalutakse ka teiste erastamiskorralduste kehtetuks tunnistamist. Eeltoodu ei tähenda kaebeõiguse puudumist. Ka juhul, kui erastamiskorraldusi kehtetuks ei tunnistata, toob detailplaneeringu puudumine kaebajate jaoks kaasa negatiivseid mõjutusi.
2. Detailplaneeringu kehtetuks tunnistamise otsusest ei nähtu mingeid kaalutlusi, millele tuginedes otsus on tehtud. Siinkohal jääb ringkonnakohus käesoleva otsuse punktis 16 toodud seisukohtade juurde ka otsuse nr 88 osas ning leiab, et vaidlustatud haldusakt on antud olulise kaalutlusveaga. IV
3. Käesoleva vaidluse põhiraskus taandub usalduse kaitse küsimustele. Kehtetuks on tunnistatud materiaalselt õigusvastased haldusaktid, kuid arvestades juba ainuüksi seda, et nende haldusaktide andmisest on möödunud aastaid, omandab usalduse kaitse olulise tähenduse. HMS § 67 lg 4 p 5 välistab usalduse kaitsele tuginemise, kui isik oli haldusakti õigusvastasusest teadlik või ei olnud sellest oma süü tõttu teadlik. Ringkonnakohus nõustub halduskohtuga, et käesolevas asjas puuduvad igasugused viited sellele, et kaebajad olid erastamisega seoses antud haldusaktide õigusvastasusest teadlikud. Haldusaktide õigusvastasuse tingis normi ekslik ebaõige tõlgendamine vastustaja poolt. Vastustaja on möönnud, et norm ei olnud selge. Asjaolu, et kolmandad isikud mitu aastat pärast erastamiskorralduste andmist algatasid mitmeid kohtuvaidlusi, ei välista usalduse tekkimist, sest HMS § 67 lg 4 punkti 1 kohaselt ei teki usaldust vaid siis, kui haldusaktide andmine on tähtaegselt vaidlustatud. Kolmandad isikud pöördusid erastamiskorralduste vaidlustamiseks kohtusse alles 2002.a. maikuus ning kõikide esitatud kaebuste osas lõpetati menetlus kaebetähtaja rikkumise tõttu.
4. Otsuses nr 88 ei ole esile toodud, millised on need avalikud huvid ja kolmandate isikute õigused, millega on detailplaneeringu kehtetuks tunnistamisel arvestatud. Arvestades, et detailplaneeringu kehtetuks tunnistamine ei mõjuta otseselt erastamiskorralduste kehtivust, ei saanud detailplaneeringu kehtetuks tunnistamine olla suunatud kolmandate isikute õiguste taastamisele. Otsus nr 88 neile maa tagastamist kaasa ei too. Olulist avalikku huvi, mis õigustaks ca 6 aastat kehtinud detailplaneeringu kehtetuks tunnistamist vastavas planeeringualas elavate isikute tahte vastaselt, samuti ei esine. Ringkonnakohus on juba eelnevalt märkinud, et üksnes planeeringu materiaalne õigusvastasus ei õigusta selle kehtetuks tunnistamist. Halduskohus on andnud huvidele õige kaalu ning ringkonnakohus ei hakka vastavaid põhjendusi kordama.
5. Korralduse nr 676 osas on kaebajate ja kolmandate isikute õiguste konflikt olemas. Erastamiskorralduste kehtetuks tunnistamisel tekib kolmandatel isikutel õigus X maa-ala vabade maatükkide tagastamisele. 12 3-06-72 Riigikohtu halduskolleegium on 12.10.2006 otsuses haldusasjas nr 3-3-1-48-06 analüüsinud usalduse kaitsega seonduvat sarnases olukorras. Riigikohus rõhutab HMS § 67 lõike 2 olulisust ning on arvestanud maa ostueesõigusega erastamise eest EVP-ga tasumist ning maamaksu tasumist asjaoludena, mis HMS § 67 lõike 2 kohaselt välistavad haldusakti kehtetuks tunnistamise. Käesolevas asjas on kaebajad tasunud nii EVP-des makstava hinna kui ka valla poolt nõutud erastamise eeltoimingute eest kroonides, samuti on nad tasunud erastamisele kuuluva maa eest maamaksu. Kuigi erastamiskorralduste kehtima jäämine riivab kolmandate isikute õigusi, siis on halduskohus õigesti leidnud, et käesoleva juhul ei kaalu kolmandate isikute õigused kaebajate õiguste riivet üles. Määrav on siinjuures asjaolu, et kolmandad isikud ei ole oma õiguste kaitseks nõuetekohaselt ja õigeaegselt kohtusse pöördunud. Nad on proovinud erastamiskorraldusi halduskohtus vaidlustada, kuid tähtaja rikkumise tõttu on menetlused lõpetatud. See on veelgi tugevdanud kaebajate usaldust erastamiskorralduste kehtima jäämise osas. Kolmandate isikute õigused jäävad seega vähem kaitsmist väärivaks muuhulgas ka nende enda põhjendamatu viivituse tõttu oma õiguste kaitsel. Eeltoodu ei tähenda, et kolmandad isikud jääksid ilma igasuguse õigusliku kaitseta. Nii on nad juba
6. aastal pöördunud halduskohtusse kahjunõuetega Viimsi valla vastu. Kuigi kahju hüvitamine ei ole selliseks õiguskaitseabinõuks, mida tuleb üldjuhul haldusakti tagasitäitmisele eelistada, on käesoleva vaidluse asjaolusid arvestades see mõistlik ja kõigi asjaosaliste huvisid arvestades proportsionaalne lahendus.
7. Avalik huvi, mis õigustaks isikule soodsa haldusakti kehtetuks tunnistamist õiguspärast ootust riivates, ei saa seisneda üksnes vajaduses tagada halduse seaduslikkus. V
8. Kõik esitatud apellatsioonkaebused jäävad rahuldamata. Taotluse menetluskulude hüvitamiseks on esitanud J.Ae, V.Ae, E.Pe ja A.A esindaja vandeadvokaat Martin Triipan, paludes õigusabikulud hüvitada järgnevalt: J.A – 31 776.30 krooni; V.A – 3 983.70 krooni; E. P – 20 884.90 krooni; A.A – 42 701.80 krooni. Seega on eelnimetatud kaebajate õigusabikulud kokku 99 346.70 krooni. Arvestades, et esitatud apellatsioonkaebused jäid rahuldamata, et halduskohus on lugenud esimese astme õigusabikulude taotluse põhjendatuks 19 485.45 krooni ulatuses, kusjuures esimese astme õigusabikulude suuruseks oli kokku 38 970.90 krooni, et apellatsiooniastme kulud sisaldavad endas osaliselt ka esimese astme menetlusega seotud kulusid (arve nr 612 summas 19 658.80 krooni, arve nr 613 summas 2 478 krooni ja arve nr 614 summas 12 885.60 krooni), leiab ringkonnakohus, et apellatsiooniastmes tuleb J.Ae, V.Ae, E.Pe ja A.A kasuks välja mõista õigusabikulud summas 2000 krooni. 13 3-06-72 Viive Ligi Ivo Pilving Kaire Pikamäe 14