← Eesti

2-03-41/9

KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Tsiviilasja number 2-03-41 Kohus Tallinna Ringkonnakohus Kohtukoosseis Eesistuja Gaida Kivinurm, liikmed Urmas Reinola ja Ulvi Loonurm Otsuse tegemise aeg ja koht

  1. oktoober 2006, Tallinn Tsiviilasi AS F hagi L.Mi, L.K ja R.Mi vastu eluruumist väljatõstmiseks ja üürivõlgnevuse väljamõistmiseks Vaidlustatud kohtulahend Harju Maakohtu
  2. mai
  3. a otsus Kaebuse esitaja ja kaebuse liik AS-i F apellatsioonkaebus Menetlusosalised Hageja AS F, esindaja Margus Rebane, kostjad L.M, L.K ja R.M, nende esindaja adv Tiina Mare Hiob, kolmas isik Tallinna linn Menetluse liik kirjalik menetlus RESOLUTSIOON
  4. Tühistada Harju Maakohtu 04.05.2006 otsus ja saata asi uueks läbivaatamiseks samale kohtule.
  5. Apellatsioonkaebus rahuldada osaliselt. Edasikaebamise kord Otsuse peale võib apellatsioonimenetluse apellant või vastustaja esitada kassatsioonkaebuse Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kassaatorile kättetoimetamisest alates. Asjaolud ja menetluse käik
  6. AS F esitas 06.04.2005 hagi Harju Maakohtusse L.Mi vastu eluruumist väljatõstmiseks ja üürivõlgnevuse väljamõistmiseks. Üürilepingu alusel kasutas AS-ile R (praegune AS F) kuuluvat korterit x kostja L.M. 01.11.2002 ütles hageja üürilepingu üles. Üürilepingu ülesütlemise aluseks oli asjaolu, et kostja oli viivituses enam kui kolmel üksteisele järgneval maksetähtpäeval tasumisele kuuluva üüri ja kõrvalkulude maksmisega ning võlgnetava üüri ja kõrvalkulude summa ületas kolme kuu eest maksmisele kuuluva
  10. summa. Kostja on üürilepingu ülesütlemise avalduse kätte saanud, kuid seda vaidlustanud ei ole. Seisuga 28.01.2003 oli kostjal tasumata üüri ja kõrvalkulude eest kokku 5009, 30 krooni. Samuti ei ole kostja hagejale üle andnud korteri valdust. Kohus kaasas 14.01.2004 määrusega protsessi kostjatena x asuvas korteris üürniku perekonnaliikmetena elavad L.K ja R. Mi. Eelistungil 18.12.2003 loobus hageja võla 5009,30 krooni nõudest, sest kostjad on võlgnevuse likvideerinud. Kostjad L.M ja L.K hagi ei tunnistanud. Kostjad elavad vaidlusaluses eluruumis alates
  11. aastast ja käesoleval ajal kasutavad eluruumi hageja õiguseelnejaga sõlmitud üürilepingu alusel. Korter x on kostjate kodu olnud üle 20 aasta. Seoses kostjate raske majandusliku olukorra ja üürileandja poolt ebaselgete üüriarvete esitamisega oli kostjatel tekkinud hageja ees makseviivitusi, mida hakati tasuma enne hageja pöördumist kohtusse ja võlg on praeguseks täielikult likvideeritud. Kostjad ei pea õigeks, et hageja nõudis nendelt koos eluruumi üüri, hooldus- ja kommunaalkulude tasumisega ka maamaksu ja kindlustusmaksete tasumist. Tegemist on üürileandja poolse ebakorrektse arvestusega, sest võlaõigusseaduse (VÕS) § 293 kohaselt kannab üürileandja ise asjaga seotud maksed ja koormatised. Vastav kokkulepe, et üürnikud tasuvad üürileandja eest asjaga seotud makseid ja koormatisi, poolte vahel puudus. Hageja ei ole kooskõlas VÕS § 311 lg 1 ja § 312 lg 2 üürilepingut kehtivalt üles öelnud ja kehtetu ülesütlemisega üürileping ei ole lõppenud. Seetõttu on põhjendamatu hageja nõue eluruumi x vabastamiseks. Kostja R.M hagi ei tunnista ja on teiste kostjate seisukohaga nõus. Kohus kaasas 08.05.2005 määrusega menetlusse iseseisva nõudeta kolmanda isikuna kostja poolel Tallinna linna, kes palus jätta hagi rahuldamata. Esimese astme kohtu otsus
  12. Kohus lõpetas menetluse AS F hagis kostjate vastu võlgnevuse 5009, 30 krooni saamiseks ja jättis rahuldamata AS-i F hagi L.Mi, L.K ja R.Mi vastu eluruumist väljatõstmiseks.
  13. L.M on 09.10.2002 (ilmne eksitus kuupäevaga – kostja ei saanud teadet kätte saada enne selle väljastamist: eeldatavasti sai kostja teate kätte 09.11.2002) üürilepingu ülesütlemise teate kätte saanud, ei ole seda ettenähtud korras 30 päeva jooksul vaidlustanud ning ei ole ka korterit vabastanud.
  14. Õiged on kostjate vastuväited, et neilt ei saanud nõuda koos eluruumi üüri, hooldus – ja kommunaalteenuste tasumisega ka maamaksu ja kindlustusmaksete tasumist. VÕS § 293 sätestab, et üürileandja kannab ise asjaga seotud maksud ja koormatised, kui ei ole kokku lepitud teisiti. Vastav kokkulepe, et üürnikud tasuvad üürileandja eest asjaga seotud makseid ja koormatisi, poolte vahel puudus. Sellest tulenevalt ei olnud hagejal õigust nõuda kostjatelt maamaksu ja kindlustusmaksete tasumist ega tugineda ebakorrektsele arvestusele ja võtta seda aluseks üürivõla arvestusel.
  15. Samuti ei ole hageja esitanud tõendeid, et kostjad olid viivituses kolmel üksteisele järgneval maksetähtpäeval üüri ja kõrvalkulude maksmisega. Ka on paljasõnaline ja tõendamata hageja arvamus üle kolme kuu üürimaksete kogusummat ületava üürivõla olemasolust. Nimetatud dokumendid ei tõenda hageja poolt esile toodud asjaolusid. Kuivõrd hageja esitas ise kostjatele ebakorrektseid arveid, nõudes kostjatelt maa- ja kindlustusmaksete tasumist, siis on üürilepingu erakorralise ülesütlemise aluseks olev asjaolu ebaselge, esitatud üüriarvestus ebaõige ja hageja poolt tõendamata. Asja materjalidest nähtuvalt on kostjad asunud üürivõlga likvideerima juba enne hagi esitamist.
  16. Eeltoodust tulenevalt ei ole hageja kooskõlas VÕS §-de 311 lg 1 ja 312 lg 2 üürilepingut kehtivalt üles öelnud ja kehtetu ülesütlemisega üürileping ei ole lõppenud. VÕS § 312 lg 2 kohaselt tuli üürilepingu lõpetamisest ette teatada vähemalt üks kuu, mida hageja ei teinud. 2

(5)
  1. Kuna üürilepingu aluseks olevad asjaolud ei ole õiged, siis ei pea kohus vajalikuks kohaldada VÕS § 326 lõike 2 sätteid. Samuti on ebamõistlikult lühike üürileandja poolt üürilepingu erakorralisel ülesütlemisel antud tähtaeg, kaks nädalat, eluruumi vabastamiseks. Nimetatud hageja nõue on vastuolus VÕS §-s 6 sätestatud põhimõttega, mille kohaselt peavad pooled teineteise suhtes käituma heas usus.
  2. Seega on hagi põhjendamatu ja tuleb jätta rahuldamata VÕS §-de 6, 311 lg 1, 312 lg 2 ja 293 alusel. Apellatsioonkaebuse nõue ja põhjendus
  3. AS F esitas apellatsioonkaebuse, milles palub tühistada maakohtu otsuse ning teha asjas uus otsus, millega kohustada kostjaid tagastama x asuva eluruumi AS-ile F ning tõsta sellest eluruumist välja L. M, R.M ja L.K.
  4. Hageja ei ole kostjatelt kindlustusmakseid kunagi nõudnud. Maamaksu eest esitatud arvete summa
  5. a ja
  6. a kohta kokku on 196, 44 krooni. Kostjad ei ole nimetatud kulusid kunagi vaidlustanud, vaid on tasumisega neid aktsepteerinud. Kostjad on üürivõlgnevust tunnistanud ja seda kinnitanud ka kohtus. Kostjad tasusid üürivõlgnevuse kohtumenetluse jooksul, sh ka maamaksu osa summas 196, 44 krooni.
  7. Üürilepingu ülesütlemise seisuga oli kostjate võlgnevus üüri ja kommunaalteenuste eest kokku summas 5009, 30 krooni, kusjuures kostjate igakuiselt esitatavad arved üüri ja kommunaalteenuste eest olid suurusjärgus ca 500 krooni. Maamaksu summa moodustab sellest väheolulise osa ja ei mõjuta üürilepingu ülesütlemist.
  8. Arusaamatuks jääb, kuidas sai kohus toimikus olevate tõendite alusel jõuda järeldusele, et ei ole esitatud tõendeid, et kostjad olid viivituses kolmele üksteisele järgneval maksetähtpäeval ning paljasõnaline ja tõendamata on hageja arvamus üle kolme kuu üürimaksete kogusummat ületava üürivõla olemasolust. Hageja on kohtule esitanud kostjatele esitatud üüriarved ja üüri arvestuse kaardid, kust nähtub kostjate võlgnevuse kujunemine ja võlgnevuse suurus üürilepingu ülesütlemise ajal. Samuti on kohtule esitatud üürilepingu ülesütlemise avaldus, kus on välja toodud võlgnevuse suurus üürilepingu ülesütlemise ajal.
  9. Hageja on välja toonud maamaksu nõude suuruse ja asjaolu, et see ei mõjuta üürilepingu lõpetamise aluseks olevaid asjaolusid. Samuti on hageja kohtu tähelepanu juhtinud asjaolule, et kindlustusmakseid ei ole kostjatelt kunagi nõutud. Kostjate esindaja on üksnes esitanud vastuväite, et võlgnevust ei ole, kuid ei ole esitanud ühtegi tõendit oma vastuväidete tõendamiseks. Kostjad on võlgnevust kohtumenetluses tunnistanud ja on selle tasunud.
  10. Kohus on viidanud VÕS § 312 lõikele 2 ja järeldanud, et kostja ei ole üürilepingu lõpetamisest ette teatanud vähemalt üks kuu. Viidatud paragrahv ei saa olla õiguslikuks aluseks hagi rahuldamata jätmiseks, kuna VÕS § 312 reguleerib tähtajatu üürilepingu korralist ülesütlemist. Käesoleval juhul on tegemist tähtajalise üürilepingu erakorralise ülesütlemisega.
  11. Nõustuda ei saa kohtu seisukohaga, et hageja poolt kostjatele väljakolimiseks antud tähtaeg (kaks nädalat) on ebamõistlikult lühike ja on vastuolus VÕS §-s 6 sätestatud hea usu põhimõttega. Hageja ütles kostjatega sõlmitud üürilepingu üles 01.11.2002 ning esitas hagi kohtusse kolm kuud hiljem, s.o 29.01.
  12. Käesoleva ajani ei ole kostjad hagejale eluruumi valdust üle andnud. Üürilepingu ülesütlemise avaldusega valduse üleandmiseks antud tähtaja pikkus ei saa mõjutada ülesütlemise avalduse kehtivust.
  13. Kohus on otsuses välja toonud, et hagi tuleb jätta rahuldamata VÕS §-de 6, 311 lg 1, 312 lg 2 ja 293 alusel, kuid otsusest ei ole võimalik tuvastada, kuidas saab kohus nimetatud seadusesätetele tuginedes hagi rahuldamata jätta. 3
(5)
  1. Kohus leidis, et kostja ei ole kooskõlas VÕS §-dega 311 lg 1 ja 312 lg 2 üürilepingut kehtivalt üles öelnud ja kehtetu ülesütlemisega üürileping ei ole lõppenud. Käesoleval juhul on tegemist aga üürilepingu erakorralise ülesütlemisega ning VÕS §-id 311 ja 312 kohaldamisele ei kuulu. Kohus ei ole uurinud tõendeid, vaid on lähtunud üksnes kostjate esindaja kirjalikust seisukohast, mis on sisuliselt kohtuotsuse põhjendavasse osasse ümber kopeeritud.
  2. Kostjad ei ole oma väidete kinnitamiseks esitanud ühtegi dokumentaalset tõendit. Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi 28.02.2005 otsuses on kolleegium asunud seisukohale, et kostjate vastuväited on õiguslikult mitteasjakohased. Pärast nimetatud otsust ei ole kostjad esitanud maakohtule ühtegi täiendavat tõendit. Kostjate esindaja on esitanud üksnes omapoolse kirjaliku seisukoha. Kohtule ei ole esitatud ühtegi tõendit, mis tõendaks üürivõlgnevuse puudumist üürilepingu ülesütlemise hetkel või kostjate õigust üüri mitte tasuda.
  3. Seega on üürileping poolte vahel erakorraliselt üles öeldud, ülesütlemiseks oli seaduslik alus ja kostjate hilisem võla tasumine või maksevõime paranemine ei muuda ülesütlemist olematuks. Ülesütlemise avaldus vastas VÕS § 325 nõuetele ja on kehtiv. Vastustajate seisukoht
  4. L.M ja L.K vaidlevad apellatsioonkaebusele vastu ja paluvad jätta see rahuldamata ning maakohtu otsus muutmata. Kolmanda isiku seisukoht
  5. Tallinna linn ei nõustu apellatsioonkaebusega ning leiab, et maakohtu otsus on seaduslik ja põhjendatud ning palub jätta apellatsioonkaebuse rahuldamata ja maakohtu otsuse muutmata. Tsiviilkolleegiumi seisukoht
  6. Kolleegium leiab, et maakohtu otsus tuleb tühistada olulise menetlusõiguse normi rikkumise tõttu TsMS § 646 ja 656 lg 1 p 5 alusel. TsMS § 656 lg 1 p 5 kohaselt tühistab ringkonnakohus esimese astme kohtu otsuse apellatsioonkaebuse põhjendustest ja selles esitatud asjaoludest olenemata ja saadab asja uueks arutamiseks esimese astme kohtule, kui esimese astme kohus ei ole otsust seaduse kohaselt olulises ulatuses põhjendanud ja ringkonnakohtul ei ole võimalik puudust kõrvaldada.
  7. TsMS § 438 lg 1 kohaselt otsust tehes hindab kohus tõendeid, otsustab, mis asjaolud on tuvastatud, millist õigusakti tuleb asjas kohaldada ja kas hagi kuulub rahuldamisele. Kui asjas on esitatud mitu nõuet, teeb kohus otsuse kõigi nõuete kohta. TsMS 442 lg 8 kohaselt otsuse põhjendavas osas märgitakse kohtu tuvastatud asjaolud ja nendest tehtud järeldused, tõendid, millele on rajatud kohtu järeldused, samuti seadused, mida kohus kohaldas. Kohus peab otsuses põhjendama, miks ta ei nõustu hageja või kostja faktiliste väidetega. Kohus peab otsuses kõiki tõendeid analüüsima. Kui kohus mõnda tõendit ei arvesta, peab ta seda otsuses põhjendama. Kuna eelmenetlus TsMS § 392 lg 1 p 1 alusel on viidud asjas läbi puudulikult, siis pole välja selgitatud asja lahendamiseks vajalikud asjaolud ja ringkonnakohus ei saa ise asjas uut otsust teha.
  8. Tulenevalt VÕS § 316 lõikest 1 võib üürileandja üürilepingu erakorraliselt üles öelda, kui üürnik on viivituses kolmel üksteisele järgneval maksetähtpäeval tasumisel kuuluva üüri, kõrvalkulude või nende olulise osa maksmisega. Sama paragrahvi lõike 2 kohaselt võib üürilepingu üles öelda siis, kui võlgnetava üüri summa ületab kolme kuu eest maksmisele kuuluva üüri summa.
  9. Lepingu erakorralist ülesütlemist reguleerib VÕS § 196, mille lõike 2 kohaselt võib kestvuslepingu mõjuval põhjusel etteteatamistähtaega järgimata üles öelda alles pärast 4
(5)kohustuse rikkumise lõpetamiseks määratud mõistliku tähtaja tulemusteta lõppemist, kui mõjuv põhjus seisneb selles, et teine lepingupool rikub lepingulist kohustust. Tähtaja määramine ei ole vajalik VÕS § 116 lõike 2 punktides 2-4 sätestatud juhtudel. Kohus ei ole andnud hinnangut sellele, millise rikkumisega oli tegemist ja kas käesoleval juhul oli vajalik üürnikule täiendava tähtaja määramine võlgnevuse tasumiseks. Kui oli, saab tulenevalt VÕS § 196 lõikest 2 kestvuslepingu üles öelda alles pärast kohustuse rikkumise lõpetamiseks määratud mõistliku tähtaja tulemusteta lõppemist.
  1. Toimikust nähtuvalt (tl 38) on hageja koostanud 04.07.2002 pretensiooni nr 239, mille adressaadiks on märgitud kostja L. M ning milles on kostjale antud tähtaeg kuni 15.07.2002 kogu võlgnevuse tasumiseks. Hageja poolt kohtule esitatud dokumentidest ei nähtu, et selline pretensioon oleks kostjatele üle antud. Samuti ei tugine hageja ise oma nõude alusena asjaolule, et ta andis L.Mile täiendava tähtaja üürilepingust tuleneva kohustuse täitmiseks. Kohus jättis välja selgitamata, kas lepingu erakorraliseks ülesütlemiseks seadusest tulenev tingimus on täidetud. Kui täiendava tähtaja andmine oli vajalik ja seda tehtud ei ole, tuleb hagi sel põhjusel jätta rahuldamata.
  2. Poolte kohtukulude jaotus otsustatakse asja uuel sisulisel läbivaatamisel. G. Kivinurm U. Reinola U.Loonurm 5
(5)

🔗 Ametlikule allikale

Tehisintellekti selgitus ametliku seadusteksti põhjal. Orienteeruv, ei asenda õigusnõustamist.