← Eesti

2-05-18017/8

Obsah (6)§ 664§ 6§ 101§ 660§ 668§ 29

KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Tsiviilasja number 2-05-18017 Kohus Tallinna Ringkonnakohus Kohtukoosseis Eesistuja Gaida Kivinurm, liikmed Ulvi Loonurm ja Urmas Reinola Otsuse tegemise aeg ja koht 1

) § 664 lõigete 1 ja 3 kohaselt on hagejal õigus maakleritasule vastavalt kokkulepitule ning seda vaatamata asjaolule, et maaklerileping lõppes 01.05.

  1. Hageja vahendatud müügileping sõlmiti küll pärast maaklerilepingu lõppemist, kuid maakleri vahenduse tulemusena, maaklerilepingus kokkulepitud hinnaga (850 000 krooni) ja maakleri poolt vahendatud ostjaga.
  2. Kostja hagi ei tunnistanud. Pooltevahelise maaklerilepingu eesmärgiks oli leida kostja kinnistule ostja. Lepingu punktide 2.
  3. ja 1.
  4. mõttest tulenevalt oli maakleritasu saamise eelduseks müügilepingu sõlmimine hiljemalt 01.05.2005 ja maakleri osalemine tehingu tegemisel. Käesoleval juhul maakler tehingut tähtajaks ette ei valmistanud ega selle sõlmimisel ei osalenud. Lisaks soovitas maakler kostjale ostjana isikut, kelle puhul ta teadis, et see ei ole võimeline nõutud hinda tasuma. Sellega rikkus hageja

§-i 660, mille kohaselt ei või maakler teha käsundiandjale ettepanekut sõlmida leping isikuga, kelle kohta ta teab asjaolusid, mis annavad mõistliku aluse kahelda selles, et see isik täidab lepingust tulenevad kohustused kohaselt.

§ 664

lõike 3 alusel tasu saamine eeldab maakleri poolt oma kohustuste täielikku täitmist. Hageja oma kohustusi täielikult ei täitnud.

§ 6

lõike 1 kohaselt peavad võlausaldaja ja võlgnik käituma teineteise suhtes hea usu põhimõttest lähtuvalt. Hageja sellest nõudest kinni ei pidanud. Hageja kinnitas kogu aeg, et tal on ostja, kuigi teadis, et ainuke tema poolt pakutud ostja ei ole võimeline kinnistu eest tasuma enne, kui on oma maja maha müünud ning pangalt laenu saanud. Rohkem ostjaid hageja kostjale ei esitanud. Kuna hageja ei täitnud oma lepingust tulenevaid kohustusi ja rikkus

§-s 660 sisalduvat keeldu, on kostja õigustatud keelduma oma võlgnetava kohustuse täitmisest. 2

(8)Esimese astme kohtu otsus ja põhjendused
  1. Kohus rahuldas hagi ning mõistis P.Rilt OÜ V kasuks välja 38 250 krooni maakleritasu. Kohus mõistis kostjalt hageja kasuks välja ka 2800 krooni riigilõivu ja 1000 krooni õigusabikulusid.
  2. Maaklerilepingus ei ole vahendatava lepingu sõlmimise tähtaega kindlaks määratud. Poolte seisukohad kogumis maaklerilepingu sisuga annavad aluse asuda seisukohale, et tähtajaks maaklerilepingu p 1.
  3. mõttes tuleb pidada maaklerilepingu kehtivuse lõppkuupäeva, st 01.05.
  5. Võlaõiguse põhimõtete kohaselt nii „vahendusmaakler“ kui „osutusmaakler“ on tasu ära teeninud juhul, kui nende tegevus on olnud edukas, st nende tegevuse tulemusena saab teoks leping. Maakleripoolne vahendamine peab olema vähemalt kaaspõhjuslikus seoses põhilepingu sõlmimisega (vt võlaõiguse eriosa tõlkeõpiku ääremärkused 456, 460 ja 461).
  6. Hagi asjaolude ja hageja esindajate selgituste kohaselt on 12.05.2005 sõlmitud lepingu näol tegemist hageja vahendatud lepinguga – hageja reklaamis x asuva kinnistu müüki ja selle tulemusena sai J.N selle kinnistu müügist teada. Hageja viis kostja kokku J.Niga, st kinnistu tegeliku ostjaga, ja organiseeris kostja kinnistu hindamise. Hageja leppis kostjaga kokku kinnistu müügihinna. Hageja ei valmistanud küll ette kostja ja J. N vahel sõlmitud lepingu dokumente, kuid seda põhjusel, et kostja keeldus maaklerilepingut pikendamast.
  7. Poolte väited kogumis tunnistajate J.Ni ja M. R ütlustega kinnitavad, et maaklerilepingu raames reklaamis hageja kostja kinnistu müüki; et selle reklaami kaudu sai J.N teadlikuks asjaolust, et kostjale kuuluv kinnistu asukohaga x on müüa ning et selle kinnistu müüki vahendab hageja; et saadud teabe alusel võttis J. N, olles huvitatud kinnistu omandamisest, ühendust hagejaga ning et hageja viis kostja ja J.Ni kokku. Enne seda, kui hageja kostja ja J. N kokku viis, ei tundnud-teadnud kostja J. N ega olnud tema ostusoovist teadlik.
  8. Eeluuritud tõendeid kogumis kinnitavad, et kostja ja J.Ni vahel 12.05.2005 sõlmitud leping vastab maaklerilepingus ette nähtud tingimustele ning et hageja tegevus (vahendamine) oli selle lepingu sõlmimisega kaaspõhjuslikus seoses. Sellest tulenevalt on hagejal, vaatamata asjaolule et leping sõlmiti pärast maaklerilepingu lõppemist, õigus maakleritasule.
  9. Kostja oli seisukohal et hageja soovitas talle ostjana J.Nit, st isikut, kelle kohta ta teadis, et viimasel ei ole raha kinnistu ostmiseks. Sellega rikkus hageja

§-s 660 sätestatud keeldu, mistõttu kostjal on

§ 101lg 1 p 2 alusel õigus keelduda võlgnetava kohustuse täitmisest.

12. Tõendeid kogumis hinnates leiab kohus, et J.Ni soovitamisega kinnistu ostjaks ei rikkunud hageja

§-s 660 sätestatud keeldu. Uuritud tõendid ei anna alust hinnata J. N isikuna, kelle puhul esinenuks mõistlik kahtlus, et ta kostjaga lepingu sõlmimise korral ei täida oma kohustusi. Uuritud tõendid kinnitavad, et J. N tegutses aktiivselt saamaks pangast laenu kostja kinnistu ostmiseks, et ta selle laenu ka sai, kostjaga 12.05.2005 lepingu sõlmis ja lepingust tulenevad rahalised kohustused täitis. Asjaolu, et J. N ei õnnestunud pangast laenu saada enne poolte vahel sõlmitud maaklerilepingu sõlmimist, ei muuda teda iseenesest 3

(8)isikuks

§ 660

mõttes, kelle ostjaks soovitamine hageja poolt oleks käsitatav ebaõige soovituse andmisena.

  1. Kuna kostja hageja nõutud maakleritasu vähendamist ei taotlenud, rahuldab kohus hageja nõude täies ulatuses ning mõistab kostjalt hageja kasuks välja 38 250 krooni maakleritasu. Apellatsioonkaebuse nõue ja põhjendus
  2. P.R esitas apellatsioonkaebuse, milles palub maakohtu otsuse tühistada ja teha uus otsus, millega jätta hagi rahuldamata.
  3. Kohus on jätnud tähelepanuta võlaõiguse eriosa tõlkeõpiku ääremärkuse 461, mille kohaselt võib kausaalsus maakleri tegevuse ja lepingu sõlmimise vahel puududa, seda eriti juhul, kui maakler on ainult osutanud lepingu sõlmimise võimalusele ja mitte vahendanud lepingut, st lepingupartnerile mõju avaldanud ja seeläbi (kaas)põhjuslikuks muutunud. Hageja kinnitas kohtus, et tema leidis ainult ostja, kuid ei osalnud müügilepingu ettevalmistamisel ega sõlmimisel.
  4. Ääremärkuse 461 joonealuse kommentaari kohaselt peab põhilepingu sõlmimine vähemalt kujutama endast ka omandamise jaoks olulise maaklerisoorituse tulemust; ei ole piisav, et maakleri tegevus on muutunud teisel teel tulemuse jaoks adekvaatselt kausaalseks. Käesoleval juhul hageja omandamise jaoks olulist maaklerisooritust ei teinud, vaid osutas ostjale, väites, et ta on muutunud adekvaatselt kausaalseks sellel teel.
  5. Samuti puudub seos juhul, kui maakler on kohustatud aktiivselt tegutsema, kuid pole seda teinud. Kohtus leidis tõendamist, et hageja reklaamis pooleaastase lepingu kestel lühiajaliselt kostja kinnistut internetis ja kohalikus ajalehes ning käis ühe korra J. N kostja juures. Ääremärkus 460 sedastab, et välistamatu aktiivse tegutsemise kohustus kehtib eriti juhul, kui käsundiandjal on keelatud teisi maaklereid kaasata. Hageja ja kostja vahelise maaklerilepingu punkti 3.
  6. kohaselt oli tegemist just ainukäsundiga.
  7. Ääremärkuse 460 kohaselt on maakleri tasunõude eeldus teatud enda peale võetud ülesande täitmine. Kohus tuvastas, et hageja ei täitnud enesele maaklerilepinguga võetud ülesandeid.
  8. Kuna tegemist oli vahenduslepinguga, siis eeltoodu kohaselt ei teki tasu maksmise kohustust ainult tehingu näilikule võimalikkusele osutamisega. Pooled leppisid maaklerilepingus kokku, et tasu maksmise tingimuseks on müügilepingu sõlmimine lepingus näidatud tähtajaks. Kohus mõistis maakleritasu välja lepingu sõlmimise võimalusele osutamise eest, millega ei saa nõustuda.
  9. Hageja, pakkudes kostjale lepingu pikendamist, leidis ka ise, et 03.11.2004 sõlmitud maaklerileping on lõppenud, et ta ei ole oma lepingulisi kohustusi täitnud ning tema poolt pakutud ostja on maksejõuetu.
  10. Kohus tuvatas, et hageja ei täitnud oma maaklerilepingust tulenevaid ülesandeid ning seega järeldus, et kinnistu müügilepingu ja maakleri tegevuse vahel oli kausaalne seos, mistõttu hagejal on õigus maakleritasule, ei ole põhjendatud.
  11. Kostja kinnistu hindamist spetsialisti poolt vajas J. N pangalaenu taotlemiseks ning selle eest tasus J. N. Seega hageja, viies J. N ja hindaja objektile, ei osutanud teenust mitte kostjale, vaid J. N. 4

(8)23. Nõustuda ei saa kohtu seisukohaga, et hageja tegevus J. Ni soovitamisel ostjaks ei ole käsitatav ebaõige soovituse andmisena

§ 660mõttes.

Tunnistaja J. Ni ütlustest selgub, et hageja oli sõlminud maaklerilepingu ka temaga selleks, et müüa J. Ni maja. Tunnistaja M. R ütlustest selgus, et hageja teatas ühel hetkel talle, et tal ei õnnestu J. Ni maja müüa, mida hageja ei vaidlustanud. Seega oli hagejal otsene info, kuidas kulgeb J. Ni maja müük ja millised olid J. Ni võimalused saada pangalaenu kostja kinnistu ostmiseks.

  1. Seda, et J. N uuris pangast laenusaamise võimalusi, et ta oli esitanud laenutaotluse või teinud muud laenu saamiseks, ei ole võimalik hinnata kui tõendit selle kinnituseks, et pank ka vastava laenuotsuse teeb. Kuni puudub panga vormistatud otsus, et ta laenu annab, seni ei saa tekkida veendumust, et ostja on maksujõuline. Hageja teadis seda, sest J. Ni maja jäi tema poolt müümata põhjusel, et pangad ei teinud ostjale positiivseid laenuotsuseid. Sellele vaatamata veenis hageja kostjat kogu aeg, et kohe saab maja müüdud. Kuni maaklerilepingu kehtivuse viimaste päevadeni ei rääkinud hageja kostjale, et oleks mingeid raskusi. Hageja professionaalse maaklerina teab, mida tähendab laenu taotlemine ja tal oli ka täpne info selle kohta, kuidas edeneb J. Ni maja müümine, sest ta ise oli sõlminud lepingu selle maja müügi korraldamiseks. Hagejal oli otsene info, et kokkulepitud ajaks ei ole J. N võimeline kostja maja ostma, kuid ta soovitas jätkuvalt maaklerilepingu viimaste päevadeni J. Nit ja ei toonud ühtegi teist ostjat.
  2. Hageja on kinnisvaramaaklerite koja liige ja seega on kohustatud järgima koja liikmete heade tavade koodeksit, mille üldtuntud reeglite kohaselt ei tohi maakler tahtlikult põhjustada ega soodustada arusaamatuste ja väärarusaamade tekkimist suhtemisel kliendiga ning on kohustatud vältima tehinguga seotud asjasse puutuvate faktide tahtlikku moonutamist ja salatsemist.
  3. Kohtus leidis tõendamist, et hageja tunnistas M. R, et J. N ei ole sobiv ostja, sest tal puudub vajalik raha. J. N tunnistas ise, et tal puudus 01.05.2005 võimalus ostja kostja kinnistut. Kohtuniku küsimusele, kas kostja võis enne 02.05.2005 teada, et J. N saab laenu, vastas kostja eitavalt, sest laenuotsus tehti pangas alles 03.05.
  4. Hoolimata neist asjaoludest leidis kohus, et J. N ostjaks soovitamine hageja poolt ei ole käsitatav ebaõige soovituse andmisena.
  5. Selline seisukoht on väär, kuna nimetatud asjaolud kogumis näitavad, et hageja hoidis kostjat teadlikult eksimuses müügilepingu sõlmimise võimalikkuses isikuga, kellel puudub selleks reaalne võimalus ja seega andis ebaõigeid soovitusi

§ 660mõttes.

28. Tunnistaja J. Ni ütlustest selgus, et hageja osutas talle lepingulist maakleriteenust tema maja müümiseks. Seega osutas hageja teenust ka kostja seisukohast võttes teise poole jaoks. Kuna kohus leidis, et kostja ja tunnistaja J. Ni vahel sõlmitud leping sai teoks hageja vahendamise tulemusena, siis oleks kohus pidanud ka seda asjaolu maakleritasu väljamõistmisel hindama ja arvestama, sest

§ 668

lõike 2 kohaselt eeldatakse, et maakleritasu tasuvad maakleri vahendatud või osutatud lepingu pooled võrdselt. Võlaõigusseaduse eriosa tõlkeõpiku ääremärkus 462, mille kohus jättis tähelepanuta, ütleb, et seadus lähtub seisukohast, et maakler tegutseb ainult ühe käsundaja jaoks; nn topeltkäsund mõlema osapoole jaoks vajab eraldi kokkuleppeid; vastasel juhul 5

(8)pole maakler vahendustasu ära teeninud. Topeltkäsundis mõlema osapoole jaoks maaklerilepingus kokku ei lepitud. 29. Vastavalt

§ 29

lõikele 1 lähtutakse lepingu tõlgendamisel lepingupoolte ühisest tegelikust tahtest. Maaklerilepingu punkti 1.

  1. kohaselt kohustus hageja vahendama kostjale lepingu sõlmimist kolmanda isikuga, kostja aga kohustus p 3.
  2. alusel maksma selle eest tasu. Sellest nähtuvalt oli tasu maksmise kohustuse tekkimise eelduseks maakleri poolne lepingu sõlmimise vahendamine.
  3. Lepingu p 2.
  4. kohaselt võttis maakler endale kohustuse valmistada ette kinnistu müügiga seotud dokumentatsioon ning seda kuni notariaalse tehingu sõlmimiseni. Seega eeldas tasu maksmise kohustuse tekkimine ka tehingu sooritamiseks vajalike maakleri poolsete toimingute läbiviimist.
  5. Vaidlust pole selles, et leping poolte vahel lõppes 01.05.2005 ja selleks ajaks polnud võimalik konkreetse ostja puudumise tõttu notariaalset lepingut ette valmistada ega sõlmida. Lepingu sisust kui tervikust tuleneb, et maakleritasu eelduseks oli maakleri osalemine tehingu tegemisel. Kohus tuvastas, et maakler ei osalenud lepingu sõlmimisel maaklerilepingujärgsete kohustuste mittetäitmise tõttu kostjast mittesõltuvatel asjaoludel. Seega on vastuolu kohtu poolt tuvastatud asjaolu ja sellest tehtud järelduse vahel.
  6. Lepingu punktist 3.
  7. tuleneb, et hagejal tekkis õigus tasule alles pärast müügilepingu sõlmimist. Müügileping jäi maaklerilepinguga kindlaks määratud tähtajaks sõlmimata hageja kohustuse mittetätimise tõttu. Lepingus ei olnud kokku lepitud hageja õigust tasule juhul kui kohustus jääb täitmata või täidetakse mittetäielikult. Seega ei ole hagejal õigust nõuda kostjalt tasu.
  8. Kohtus leidis tõendamist, et hageja tegevus seisnes selles, et ta reklaamis lühiajaliselt kostja kinnistut internetis ja kohalikus ajalehes ning käis korra J. Niga kostja juures. Selle tegevuse eest mõistis kohus hagejale välja kogu hagetava maakleritasu, s.o 38 250 krooni, millega ei saa nõustuda. Kostja ei ole keeldunud hagejale tasumast põhjendatud ja tõendatud kulutusi. Hageja pole esitanud aga ühtegi dokumenti reaalselt kantud kulutuste kohta, vaid nõudnud tasu lepingu eest, mida ta ei täitnud. Vastustaja seisukoht
  9. OÜ V ei pea esitatud apellatsioonkaebust õigeks, vaidleb sellele vastu ja leiab, et apellatsioonkaebus tuleb jätta rahuldamata ning maakohtu otsus muutmata. Tsiviilkolleegiumi seisukoht
  10. Kolleegium leiab, et kohtuotsus on seaduslik ja põhjendatud. Kohtuotsus tuleb TsMS § 657 lg 1 p 1 alusel jätta muutmata ja apellatsioonkaebus rahuldamata. TsMS § 654 lg 6 alusel nõustub ringkonnakohus esimese astme kohtu põhjendustega ja ei korda neid.
  11. Ebaõige on apellandi seisukoht, et hageja ei osutanud kostjale tegelikult vahendusteenust, vaid osutas üksnes tehingu näilikule võimalusele. Hageja asus maaklerilepingut reaalselt täitma. Apellant ei ole vaidlustanud maakohtu poolt tuvastatud asjaolusid, et hageja reklaamis x asuva kinnistu müüki ja selle 6

(8)tulemusel sai J.N selle kinnistu müügist teada. Hageja viis kostja kokku J.Niga, kes kinnistu ka tegelikult ostis. Samuti organiseeris hageja kostja kinnistu hindamise. Kolleegium ei nõustu apellandi seisukohaga, et kuna kinnistu hindamist spetsialisti poolt vajas J.N pangalaenu taotlemiseks, siis ei olnud laenu saamisele kaasaaitamine kostjale vajalik. Ilma pangalaenuta ei saanud J.N kostja kinnistut osta. Seega oli pangalaenu saamine ka kostja huvides, kuna võimaldas saavutada eesmärgi – müüa kinnistu. 37. Ebaõige on apellandi seisukoht, et J.Ni soovitamine ostjaks on käsitletav ebaõige soovituse andmisena

§ 660mõttes, millega hageja rikkus maakleri kohustusi.

Asjaolu, et J.Nil ei õnnestunud saada positiivset laenuotsust enne

  1. maid 2005, mil lõppes maaklerileping, ei tee teda ette teadaolevalt kõlbmatuks ostjaks. Maakleri heas usus tegutsemist näitab asjaolu, et laen siiski saadi ja tehing vormistati notari juures vaid 12 päeva peale maaklerilepingu lõppemist.
  2. Asjaolu, et hageja ei osalenud notariaalse lepingu sõlmimisel, ei olenenud enam temast, sest kostja lõpetas hagejaga suhtlemise ja ei soovinud tema osalemist. Nõude esitamisel on hageja arvestanud sellega, et tal ei õnnestunud oma kohustusi lõpuni täita ja vähendas seetõttu tasumisele kuuluvat maakleritasu veerandi võrra. Suuremat vähendamist ei ole kostja taotlenud. Kolleegium ei nõustu apellandi seisukohaga, et maaklerilepingu lõppemise tõttu enne tehingu lõpuleviimist, ei saa kokkulepitud maakleritasu üldse välja mõista. Kostja kinnitas ringkonnakohtu istungil, et peale lepingu lõppemist
  3. mail 2005 ta ise enam midagi ette ei võtnud, vaid sõlmis lepingu hageja poolt soovitatud ostjaga, kuna juba 5.-6 mai sai ta teda, et J.N saab pangast laenu. Nimetatud asjaolusid arvestades, leiab kolleegium, et hageja tegevus tehingu vahendamisel oli tulemuslik ja 75 % ulatuses maakleritasu väljamõistmine põhjendatud.
  4. Ebaõige on apellandi seisukoht, et kuna hageja osutas teenust ka J.Nile tema maja müümisel, siis osutas hageja teenust kostja seisukohast võttes ka teise poole jaoks.

§ 668

lg 2, millele apellant viitab, käsitleb olukorda, kus maakler vahendab tehingut sama lepingu mõlemale poolele. J.Nile kuuluva maja müümine on hoopis teine tehing, milles kostja ei osale ning millest ei teki õiguslikke tagajärgi vaidlusaluse maaklerilepingu pooltele. 40. Tsiviilkohtumenetluse seadustiku ja täitemenetluse seadustiku rakendamise seaduse § 3 sätestab, et enne 01.01.2006 alustatud menetluse puhul kohaldatakse menetluskulude jaotamisele ja nende kindlaksmääramisele seni kehtinud seaduses sätestatut. Kuni 31.12.2005 kehtinud TsMS § 60 lõike 1 ja § 61 lg 1 punkti 1 kohaselt mõistab kohus poole taotlusel, kelle kasuks on otsus tehtud, teiselt poolelt välja vajalikud ja põhjendatud kohtukulud, s.h kulud tema esindaja poolt osutatud õigusabi eest. Hageja taotleb 1500 krooni väljamõistmist. Arvestades TsMS § 61 lg 1 p-s 1 sätestatud viie protsendi piirangut tuleb hageja taotlus rahuldada summas 912 krooni. G. Kivinurm U. Loonurm U. Reinola 7

(8)8
(8)

🔗 Ametlikule allikale

Tehisintellekti selgitus ametliku seadusteksti põhjal. Orienteeruv, ei asenda õigusnõustamist.