ÄRAKIRI KOHTUOTSUS Eesti Vabariigi nimel Kohus Kohtunik Otsuse tegemise aeg ja koht Kohtuasja number Kohtuasi Kohtuistungi toimumise aeg Kohtuistungil osalenud isikud Tartu Halduskohus Raili Randlane
- jaanuar 2006, Jõhvi 3-05-1022(endine nr. 3-247/2005) X (isikukood X) kaebus Vihula Vallavalitsuse 07.10.2005 korralduse nr. 489 osaliseks tühistamiseks ja ettekirjutuse tegemiseks
- detsember 2005 X ja tema esindaja Ants Nõmper, Vihula Vallavalitsuse esindaja Tiiu Kibe, kolmas isik X ning tema esindajad Elina Madal ja X RESOLUTSIOON
- Jätta X kaebus täies ulatuses rahuldamata.
- Jätta poolte kohtukulud nende endi kanda 3.Selgitada, et kohtuotsuse peale võib esitada apellatsioonkaebuse. Apellatsioonkaebus tuleb esitada 30 päeva jooksul kohtuotsuse avalikult teatavakstegemisest Tartu Ringkonnakohtule Tartu Halduskohtu Jõhvi kohtumaja kaudu. Apellatsioonkaebuse esitamisest tuleb 10 päeva jooksul kohtuotsuse avalikult teatavakstegemisest kirjalikult teatada Jõhvi Halduskohtu kohtunikule. Teadet ei ole vaja esitada, kui teate esitamise tähtaja jooksul esitatakse apellatsioonkaebus. Sellest tähtajast hiljem võib apellatsioonkaebuse esitada üksnes teate esitanud isik. ASJAOLUD, MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD JA TAOTLUSED 08.09.1998 ostis X Vihula vallas Koljaku külas puhkemaja kasuliku pinnaga 128,4 m2 ja sauna kasuliku pinnaga 25 m2 (t.l. 10-11). 20.10.1998 esitas X Vihulas Vallavalitsusele maa ostueesõigusega erastamise avalduse ning soovis selles 5,2 ha suuruse maa erastamist (X maaüksuse erastamise toimiku leht nr. 46). Vihula Vallavalitsuse 23.08.2001 korraldusega nr. 537 anti tema hoonele kasutusluba 42% ehk 54,3 m2 ulatuses elamuna ning märgiti ehitise nimetuseks puhkemajaelamu (t.l. 12-13). 07.10.2005 võttis Vihula Vallavalitsus vastu korralduse nr. 489 (t.l. 18-19), millega määrati X omandis oleva hoonekompleksi teenindavaks maaks ligikaudu 1300 m2 kahes tükis, sellest puhkemaja-elamule ligikaudu 900 m2 ja saunale ligikaudu 400 m
- 07.11.2005 esitas X Vihula Vallavalitsuse peale Jõhvi Halduskohtule kaebuse (t.l. 2-7). Seoses kohtute ühendamisega on kaebus alates 01.01.2006 Tartu Halduskohtu Jõhvi kohtumaja menetluses. Kaebuses palus X, et Vihula Vallavalitsuse 07.10.2005 korraldus nr. 489 tühistataks osas, millega 1 määrati maa puhkemaja-elamu juurde ja kohustataks vallavalitsust välja andma haldusakti selle hoone juurde 1,8 ha maa määramise kohta 16.06.2005 esitatud ettepanekus toodud piiride kohaselt. Kaebaja leidis, et vaidlustatud korraldus on õigusvastane ja rikub tema õigusi, kuna selles pole esitatud puhkemaja-elamu muuks hooneks lugemise kohta põhjendusi ning erastatava maa suurus ja piirid on määratud maareformi seaduse § 9 lg. 1 p. 1 lubatust väiksemas ulatuses. Seejuures ta märkis, et puhkemaja on vallavalitsuse teadmisel juba alates aastast 1964 kasutusel elamuna, ehitusregistris on see kui üksikelamu ja sanatooriumi majutushoone ning selle kasutusotstarbe muutmine oli seaduslik ja põhjendatud ega riku omandireformi aluste seaduse § 18 lg. 1 sätestatud keeldu. Veel märkis kaebaja, et maa erastamise ulatuse piiramise järele puudus vajadus, kuna tegelikkuses on vaba maa kuni 1,8 ha ulatuses olemas. Vihula Vallavalitsuse kirjalikus vastuses (t.l. 37-39) vaieldi kaebusele vastu, paluti seda mitte rahuldada, viidati Maa-ameti 23.09.2005 kirjaga nr. 4.1-5/9523 antud selgitusele ja leiti, et kaebaja puhkemaja-elamu pole mitte elamu maareformi seaduse § 6 lg. 32 tähenduses, vaid muu hoone, mille juurde määratakse hooneid teenindav maa. Seejuures märgiti, et 58 % X kuuluvast puhkemaja-elamust on ette nähtud äriliseks otstarbeks ning lisati, et hoonetekompleks oli varem kasutusel suvilana, kaebaja pakkus samuti majutusteenust ja sauna kasutamise võimalust, ise alaliselt vallas ei ela ja on taotlenud ehitise sihtotstarbe muutmist üksnes suurema erastamisõiguse saamiseks. Kohtuistungil jäid kaebaja ja tema esindaja kirjaliku kaebuse väidete ja taotluse juurde ning esitasid kokku 37 815, 40 krooni suuruse kohtukulu hüvitamise nõude. Ants Nõmper väitis, et puhkemaja kasutusotstarbe muutmine oli vajalik selle tegelikkusega kooskõlla viimiseks ja leidis, et kellegi majutamine tähendabki hoone elamuna kasutamist. X ise oli veendunud, et puhkemaja omandamisel oli tal õigus kolme kuu jooksul uus maa erastamise avaldus esitada. Vihula Vallavalitsuse esindaja Tiiu Kibe jäi samuti kirjaliku vastuse juurde ja väitis, et kaebajale on alates aastast 2001 kinnitatud, et hoone sihtotstarbe muutmine ei anna suuremat erastamisõigust. Veel juhtis ta tähelepanu asjaolule, et ostu-müügi lepingu sõlmimisel andis õigustatud subjekt oma nõusoleku üksnes 2353 m2 suuruse maatüki erastamiseks. Kolmanda isikuna kaasatud X vaidles samuti kaebusele vastu. Tema esindaja Elina Madal leidis “Maa ostueesõigusega erastamise korra“ punkt 7 tuginedes, et AS Virgela poolt esitatud maa ostueesõigusega erastamise avaldus oli esialgse teenindusmaa korralduse kehtetuks tunnistamisele vaatamata kaebajale siduv. X kohtuistungile ei ilmunud, selle toimumise aeg ja koht olid talle teada (t.l.73). KOHTU PÕHJENDUSED Asjaõigusseaduse § 13 lg. 3 kohaselt on ehitise omanikul õigus saada maa omanikuks maareformi seaduses sätestatud alustel ja korras. Maareformi seaduse § 9 lg. 1, § 22 lg. 1 ja § 22' lg. 1 kehtestatust tulenevalt saab väljaspool linna piire asuval õigusvastaselt võõrandatud maal paikneva ehitise omanik maad erastada elamu juures kuni 2 ha ulatuses, suvila ja aiamaja juures kuni 1 ha ja muu ehitise juures ehitise teenindamiseks vajaliku maa ulatuses. Sama seaduse § 9 lg. 9 ja § 22 lg. 6 kohaselt peab ostueesõigusega erastatava maa, sealhulgas ka ehitise teenindamiseks vajaliku maa suuruse ja piirid kindlaks määrama kohalik omavalitsus. 23.10.1997 vastu võetud “Eesti Vabariigi maareformi seaduse ja maareformiga seonduvate õigusaktide muutmise seaduse muutmise seaduse” § 14 lg. 1 ja 22 sätestatu kohustas avalduse maa ostueesõigusega erastamiseks esitama hiljemalt 01.01.1998 ning sätestas, et kui ehitis omandatakse pärast seda kuupäeva vallasajana, kuid ehitise võõrandaja oli õigeaegselt esitanud maa ostueesõigusega avalduse, jääb tema avaldus kehtima ka uue omaniku suhtes. Maa ostueesõigusega erastamist reguleerib lisaks maareformi seadusele veel ka selle alusel Vabariigi Valitsuse 06.11.1996 määrusega nr. 267 kinnitatud "Maa ostueesõigusega erastamise kord", mille punktis 7 kehtestatu kohaselt tuli maa ostueesõigusega erastamise avaldused esitada samuti hiljemalt
- jaanuariks 1998 ning selles märgitud erastatava maa pindala suurust ei olnud avalduse esitajal õigust hiljem enam muuta. X puhkemaja müünud AS Virgela esitas 2353 m2 2 suuruse maatüki ostueesõigusega erastamise avalduse Vihula Vallavalitsusele 22.12.1997 (t.l. 61). Seega polnud X hoonete ostmise järel enam mingit vajadust uut avaldust esitada ning tal puudus selleks ka õigus. X on oma nõuetes lähtunud asjaolust, et osa talle kuuluvast puhkemaja-elamust kasutatakse elamuna ja on arvamusel, et seetõttu võib ta maad erastada elamule võimaldatud 2 ha ulatuses. Elamu mõiste on toodud maareformi seaduse § 6 lg.
- Selle kohaselt on elamuks hoone, mille üldpinnast on vähemalt 20 protsenti ette nähtud alaliseks elamiseks ja ülejäänud osa põllumajanduslikuks tootmiseks või muuks elamuga seotud sihtotstarbeks. Kaebusele lisatud ostumüügi lepingust (t.l. 10-11) nähtuvalt on X omandanud 08.09.1998 Vihula vallas Koljaku külas kaks hoonet - sauna ja puhkemaja. Viimatinimetatu suhtes on Vihula Vallavalitsuse 23.08.2001 korraldusega nr. 537 muudetud 42% ulatuses kasutamise sihtotstarvet ja käesoleval ajal on see hoone registreeritud puhkemaja-elamuna (t.l. 12-14). Omandireformi aluste seaduse § 18 lg. 1 sätestatu kohaselt on kuni õigusvastaselt võõrandatud vara tagastamise otsustamiseni keelatud vara võõrandada või asjaõigusega koormata ning kõik seda keeldu rikkuvad tehingud on tühised. Kuna seaduseandja on sellise keelu kehtestanud õigusvastaselt võõrandatud vara tagastamise õigustatud subjekti kaitsmiseks ning maa ostueesõigusega erastamise ulatus on otseses sõltuvuses ehitise sihtotstarbega, tuleb järeldada, et enne maa tagastamist ei ole lubatud muuta ka ehitise sihtotstarvet viisil, juhul kui see tooks kaasa õiguse erastada suuremat maatükki. Samale järeldusele on jõudnud Riigikohtu halduskolleegium oma kohtuotsuses nr. 3-3-1-57-
- Kuigi selles asjas toimus vaidlus maareformi seaduse § 6 lg. 3’ kohaldamise üle, on riigikohus siiski sõnaselgelt välja öelnud põhimõtte, et ehitise kasutusotstarbe muutmine pärast omandireformi algust kahjustab maa tagastamise õigustatud subjekti võimalusi õigusvastaselt võõrandatud maa tagasi saamisel ja on seetõttu lubamatu. Ka juhul, kui eelnimetatud keeldu poleks käesoleva asja lahendamisel võimalik rakendada, ei saa X kuuluv puhkemaja-elamu kaasa tuua õigust maa erastamiseks maareformi seaduse § 9 lg. 1 p. 1 märgitud ulatuses. Kirjaliku kaebuse väidete (t.l. 2-3) ja kohtuistungil antud seletuste (t.l. 73-74) kohaselt kasutatakse ühte osa sellest hoonest külaliste majutamiseks, kaebaja on soovinud oma puhkemaja tunnustamist majutusettevõttena ja märkinud vastavasse avaldusse (t.l. 42), et ettevõttel on üks töötaja ning viies majutusruumis kuus voodikohta. Seega on ta ka ise näinud osale hoonest ette ärilise otstarbe, seaduseandja pole aga maareformi seaduses elamu mõistet kehtestades silmas pidanud, et puhkemaja taoline külastajaid ajutiselt majutav asutus on samane elamuga ja selle omanik saab maad erastada elamule ette nähtud ulatuses. Seaduseandja ei ole ehitise teenindamiseks vajaliku maa suurust võimaldanud määrata ehitise omaniku soovidest lähtuvalt vaid on kehtestanud maareformi seaduse § 6 lg. 33, et selleks määratakse ehitisealune ja ehitist ümbritsev vähim tarvilik ja piisav kogus maad, mis tagab ehitise sihtotstarbelise kasutamise, hooldamise, ohutu ekspluateerimise ning füüsilise säilimise. X pole kohtumenetluses väitnud ega tõendanud, et Vihula Vallavalitsuse 07.10.2005 korraldusega nr. 489 puhkemaja-elamule määratud teenindusmaa pole piisav, seega ei saa nimetatud korraldus rikkuda tema seadusest tulenevaid õigusi maa ostueesõigusega erastamisel. Eelnevate järelduste alusel tuleb X kaebus halduskohtumenetluse seadustiku § 26 lg. 1 p. 6 kohaselt terves ulatuses rahuldamata jätta. Kuna Vihula Vallavalitsuse esindaja kohtukulude nimekirja ja kuludokumente kohtuistungil ei esitanud, jäävad poolte võimalikud kohtukulud halduskohtumenetluse seadustiku § 92 lg. 1 ja 93 lg. 7 sätestatust tulenevalt nende endi kanda. /allkiri/ Raili Randlane Kohtunik 3 Kohtuotsus jõustus 21.06.2006 Tartu Ringkonnakohtu 03.05.2006 kohtuotsusega nr. 3-051022 millega jäeti Tartu Halduskohtu 03.01.2006 otsus muutmata. Ärakiri õige: Raili Randlane Kohtunik 4