Tsiviilasi nr 2-05-2600 KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus 2-05-2600 Tallinna Ringkonnakohus Kohtukoosseis Ulvi Loonurm, Mare Merimaa, Urmas Reinola Otsuse tegemise aeg ja koht 3.oktoober 2006, Ta

). Omandireformi käigus õigusjärgsetele omanikele tagastatud eluruumide üürimisele ei ole sätestatud eriregulatsiooni. Vastavalt võlaõigusseaduse, tsiviilseadustiku üldosa seaduse ja rahvusvahelise eraõiguse seaduse rakendamise seaduse (

RakS) § 12 lg-le 1 tuleb enne 01.07.2002 sõlmitud kestvuslepingutele kohaldada alates 01.07.2002 võlaõigusseaduse ja tsiviilseadustiku üldosa seaduse sätteid. Võlaõigusseaduse 15. peatükis sätestatust nähtub, et tähtajalise üürilepingu puhul on üüri tõstmise võimalus ette nähtud vaid

§-s 300 sätestatud tingimuste üheaegsel esinemisel: on pooltevaheline kokkulepe üüri perioodilise suurenemise kohta, tegemist on vähemalt 3-aastase tähtajaga üürilepinguga, üür tõuseb mitte rohkem kui kord aastas ja üüri tõstmise ulatus või selle arvestamise alused on täpselt määratud. Antud asjas ei ole tõendatud, et pooled oleksid sõlminud

§-s 300 sätestatud kokkuleppe üüri perioodiliseks suurenemiseks ning hageja ei ole tuginenud vastava kokkuleppe olemasolule. Ka puudub poolte vahel kokkulepe üüri ühekordse tõstmise kohta. Seega oli tegemist seadusevastase ja tühise üüri tõstmisega ning kostjad ei ole kohustatud tõstetud suuruses üüri maksma ega hageja seda nõudma. Hageja tegevust ei muutnud seaduslikuks ka mitte 2004. aastal toimunud üüripiirangute kaotamine, milline toimus elamuseaduse ja Eesti Vabariigi omandireformi aluste seaduse § 121 muutmise seadusega. Nimetatud seadusega võeti kohalikelt omavalitsustelt õigus kehtestada õigusvastaselt võõrandatud ja tagastatud elamutes asuvate eluruumide suhtes üüri piirmäärad. Riigikohus on 02.12.2004 otsuses põhiseaduslikkuse järelevalve asjas nr 3-4-1-20-04 asunud seisukohale, et 1) üüri piirmäärade kehtestamist lubava normi kaotamine ei tähendanud üüri automaatset suurenemist (punkt 30); 2) üüri piirmäära kehtetuks tunnistamisest tulenev üüri tõstmine ning selle vaidlustamine toimub võlaõigusseaduses sätestatud tähtaegadel ja korras (punkt 31); 3) võlaõigusseaduse üüri tõstmise regulatsioon on üldine ega sõltu sellest, kas tegemist on tagastatud eluruumiga või mitte; reeglid erinevad sõltuvalt sellest, kas üürileping on tähtajaline või tähtajatu; tagastatud eluruumi üürilepingu tähtajalisus nähti ette ORAS § 121 lg-tes 1 ja 3 (punkt 32); 4) tähtajalise üürilepingu puhul on üüri tõstmine võimalik vaid erandjuhul ja kooskõlas

§-ga 300 (punkt 33). Asjaolu, et üürnik ei pöördunud

§ 303

lg-s 1 sätestatud tähtaja jooksul üüri suuruse vaidlustamiseks üürikomisjoni või kohtu poole, ei võta temalt õigust esitada üüri tõstmise tühisuse alusel vastuväiteid hageja nõudele antud asjas.

§ 303näeb ette võimaluse vaidlustada üüri suuruse ülemäärast tõstmist.

Antud juhul aga on üürnik õigustatult seisukohal, et tegemist oli tühise (kehtiva seadusega vastuolus oleva) üüri tõstmisega. Tühine toiming ei muutu kehtivaks ka peale teatud ajaperioodi möödumist. Eeltoodu alusel leidis maakohus, et hagejapoolne üüri tõstmine on tühine toiming ning üürivõla nõue on seetõttu põhjendamatu ja tuleb jätta rahuldatama. 3

§ 292

lg-le 1 peab üürnik lisaks üüri maksmisele kandma muid üüritud asjaga seotud kulusid (kõrvalkulusid) üksnes juhul, kui selles on kokku lepitud; kõrvalkuludeks on tasu üürileandja või kolmanda isiku teenuste ja tegude eest, mis on seotud asja kasutamisega. Pooled ei väitnud kohtule, et nendevahelises üürisuhtes oleks kokku lepitud, milliseid kõrvalkulusid üürnik kannab. Kohus järeldas eeltoodust, et poolte vahel puudub kokkulepe kindlustusmaksete ja fonolukku puudutavate maksete tasumise kohta üürniku poolt. Seega kui üürnik seda vabatahtlikult ei tee, puudub üürileandjal seaduslik alus seda nõuda. Lisaks märkis kohus, et kumbki nõutud teenustasudest ei ole seotud üüritud asja, s. o konkreetse eluruumi kasutamisega. Kohtule esitatud kindlustuspoliisidest nähtub, et hageja on kindlustanud endale kuuluva vara − hoone asukohaga x. Seega kindlustusjuhtumi saabumisel on kaitstud tema kui omaniku huvid ja kahju hüvitatakse omanikule. Nimetatud kindlustuspoliisidest ei nähtu üürniku huvide kaitse kindlustusjuhtumi saabumisel (tema vara kindlustamine). Tegemist on seega omaniku maksega, mida ta peab tasuma enda huvide kaitseks. Fonoluku eest nõutava makse osas on hageja esindaja menetluses rõhutanud, et nõue ei ole esitatud kostjate eluruumi luku osas, vaid tegemist on hoone välisukse lukkudega. Ka ei lükanud hageja ümber kostjate väidet, et nemad oma korterist fonolukku kasutada ei saa. Kostjate väide on tõendatud AS C asjatundva isiku arvamusega. Seega fonolukuga seotud teenust üürnikule ei osutata ja järelikult puudub tal ka kohustus selle eest tasuda. Seoses põhinõude rahuldamata jätmisega ei analüüsinud kohus viivisenõude põhjendatust. Apellatsioonkaebuse nõue ja põhjendused Hageja palub tühistada Harju Maakohtu 21.04.2006 otsuse ja teha uus otsus asja esimese astme kohtule otsustamiseks saatmata. Apellatsioonkaebuse põhjenduste kohaselt ei käsitlenud kohus kaevatavas otsuses hageja väiteid ja põhjendusi, millele tuginedes hageja leidis, et pärast kohaliku omavalitsuse kehtestatud üüri piirmäärade kaotamist ei ole turuhinnaga üüri nõudmine üüri tõstmine. Hageja väidetele vastamata jätmine esimese astme kohtu poolt on vastuolus TsMS § 442 lg-s 8 sätestatuga. Hageja põhiväide seisnes selles, et üüri tõstmine on

§ 303

lg 1 kohaselt tõlgendatav üüri suuruse ülemäärase tõstmisena ja üürilepingu tingimuste muutmisena. Seda pooltevahelises üürisuhtes ei esinenud, kuivõrd pooled ei ole üüri suuruses kokku leppinud (see oli kehtestatud normatiivaktidega) ning hageja ei ole nõudnud

§ 301tähenduses ülemääraselt suurt üüri.

Alates 2005. aasta aprillist kostjatelt nõutud üür 40 krooni/m2 ei ole ülemääraselt suur, võrreldes samas elamus turuhinnaga 100 krooni/m2 sõlmitud üürilepingutega, ning piirdub vajalike kulude katmisega. Ka neile hageja väidetele esimese astme kohus hinnangut ei andnud. Hageja on seisukohal, et pärast kohaliku omavalitsuse kehtestatud üüri piirmäärade kehtetuks tunnistamist 4

§-s 301 sätestatud piirmääras. Riigikohtu 11.02.2004 lahendi nr 3-2-1-7-04 kohaselt võib üürileandja üüri ühepoolselt suurendada kuni normatiivaktiga kehtestatud piirmäärani, kui üürimäär ei ole lepingus fikseeritud, ja seda ei tõlgendata üüri tõstmisena. Nii tuleb tõlgendada ka Riigikohtu 02.12.2004 otsust põhiseaduslikkuse järelevalve asjas nr 3-4-1-20-

1. Harju Maakohus on kehtetuks tunnistatud üüri piirmäära ekslikult pidanud pooltevahelise üürilepingu tingimuseks. Apellant ei nõustu samuti fonoluku tasu ja kindlustusmakse nõude rahuldamata jätmisega ega sellega, et nimetatud teenused ei ole seotud üüritud asja, s. o konkreetse eluruumi kasutamisega. Hoone kindlustus on samal ajal ka üüritud eluruumi kindlustus, kuna eluruum on osa majast. Hoonekindlustusest üürilepingu esemeks olevatele ruumidele vastava osa tasumise kohustus tulenes üürnikule juba varemkehtinud elamuseaduse § 37 lg-st
2. Seoses fonolukuga andis hageja kohtuistungil seletuse, et elamul on töötav fonolukk ja kõigile üürnikele on tehtud fonolukuteenus kättesaadavaks. Kohus ei ole hageja seletust analüüsinud, mis on vastuolus TsMS § 442 lg-ga
3. Hageja ei tea, kas kostjad saavad välisust oma korterist avada, kuid fonoluku olemasolu välisuksel toob igal juhul kasu üürnikele, takistades kõrvaliste isikute sisenemist majja, kes võiksid elanike heaolu ohustada. Seda ei ole kostjad vaidlustanud. Niisiis on fonoluku teenus seotud eluruumi kasutamisega ning selle majaelanike vahel jaotatavad kulud on üüri osa. Apellatsioonkaebuse põhjendatuse korral tuleb kohtul analüüsida ka viivisenõuet ning vastavalt ümber jagada kohtukulud. Esimese astme kohus jättis hageja kohtukulud ebaõigesti kostjatelt välja mõistmata. Vastuväited apellatsioonkaebusele Kostjad vaidlevad apellatsioonkaebusele vastu ja paluvad jätta selle rahuldamata. Ringkonnakohtu lahend ja selle põhjendused Kolleegium leiab, et maakohtu otsus on seaduslik ja põhjendatud ning selle tühistamiseks puudub alus. Maakohus on õigesti kohaldanud materiaalõigusnorme ning ei ole rikkunud menetlusõigusnorme. Otsus on piisavalt põhjendatud ning tugineb esitatud tõenditel. Kolleegium ei nõustu apellandi seisukohaga, et otsuses ei ole analüüsitud hageja väiteid. Kohus on otsuses põhistanud, miks ei ole võimalik ühtegi hageja nõuet rahuldada. Asjaolu, et hageja ei nõustu kohtu seisukohtadega, saab olla põhjuseks kohtulahendi vaidlustamiseks, kuid see ei tähenda, et otsus ei vasta TsMS § 442 lg 8 nõuetele. Otsuses on piisava põhjalikkusega analüüsitud, miks hageja nõuet väidetava üürivõla saamiseks ei ole võimalik rahuldada. Kolleegium nõustub maakohtu seisukohaga ning ei korda otsuses olevaid motiive tulenevalt TsMS § 654 lg- st
4. Asjaolu, et vaidlusaluses elamus osa üürnikest maksavad üüri 100 krooni m² eest, ei anna alust hagi rahuldamiseks ning kostjatelt üüri väljamõistmiseks 40 krooni m² eest. Maakohus on põhjendatult asunud seisukohale, et üüri tõstmine tähtajalise üürilepingu puhul on võimalik üksnes

§-s 300 ettenähtud tingimuste olemasolu korral. Antud seisukohale on Riigikohtu tsiviilkolleegium asunud 18.04.2006 otsuses tsiviilasjas nr 3-2-1-28-06.

§-s 300 sätestatud tingimused antud vaidluses puudusid. 5

§ 292

lg1 kohaselt lisaks üüri maksmisele peab üürnik kandma muid üüritud asjaga seotud kulutusi üksnes juhul, kui selles on kokku lepitud. Toimik ei sisalda pooltevahelist kokkulepet fonoluku ega ka kindlustusmaksete tasumise kohta. Kolleegium leiab, et tsiviiltoimikus olevad tõendid ei võimalda hagi rahuldada ka kindlustusmakse väljamõistmiseks. Kuivõrd apellatsioonkaebus jääb rahuldamata, siis puudub alus viiviste väljanõudmiseks ning taotluse rahuldamiseks apellandi kohtukulude väljamõistmiseks. Ulvi Loonurm Mare Merimaa Urmas Reinola 6