KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Tsiviilasja number 2-05-17084 ja 2-05-22949 Kohus Tallinna Ringkonnakohus Otsuse tegemise aeg ja koht 22. september 2006, Tallinn Kohtukoosseis Ülle Jänes, Ande Tänav, Tiit Kollom Tsiviilasi N OÜ hagi S OÜ vastu kinnisasja üleandmise tunnustamiseks ja S OÜ vastuhagi leppetrahvi 900 000 krooni saamiseks ja tasaarvestuse tunnustamiseks. Vaidlustatud kohtulahend Pärnu Maakohtu 10.04.2006 otsus Kaebuse esitaja ja kaebuse liik S OÜ apellatsioonkaebus Kohtuistungi toimumise aeg 05.09.2006, avalik kohtuistung Menetlusosalised ja nende esindajad Hageja N OÜ, esindajad Mait Soasepp ja adv Allan Ratso Kostja S OÜ, esindajad Vello Vetevool ja adv Enno Heringson RESOLUTSIOON 1. Jätta Pärnu Maakohtu 10.04.2006 otsus muutmata. 2. Apellatsioonkaebus jätta rahuldamata. 3. Välja mõista S OÜ-lt (reg nr xxxxxxxx, asukoht
- x)apellatsioonimenetluse kohtukulud 6490 (kuus tuhat nelisada üheksakümmend) krooni N OÜ (reg nr xxxxxxxx, asukoht
- x)kasuks. Ringkonnakohtu otsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kättetoimetamisest alates. Hageja nõue ja selle põhjendused 1. N OÜ esitas 19.09.2005 hagi S OÜ vastu, paludes tunnustada, et on andnud kostjale üle x vallas x külas x asuva kinnistu (edaspidi kinnisasi). 2. Hagiavalduse kohaselt müüs hageja kõnesoleva kinnisasja kostjale 10.02.2005 sõlmitud notariaalse hüpoteegi kustutamise avalduse, kinnistu müügilepingu, hüpoteegi seadmise lepingu ja asjaõiguslepinguga (edaspidi lepinguga). Hageja andis lepingu p-s 4.1 märgitud vara valduse kostjale üle 15.02.2005 ja p-s 4.2 märgitud vara valduse 01.07.2005. Kuigi kostja valdab kinnisasja ja sellel asuvaid hooneid, on ta keeldunud üleandmise akte allkirjastamas. Hageja leiab, et kostja käitumine on pahatahtlik, kuna seetõttu ei saa hageja kätte lepingu p-s 3.1 ettenähtud notar Sirje Ormani deposiitkontole deponeeritud raha. 2 Kostja vastuväited, vastuhagi nõue ja põhjendused 3. Kostja hagi ei tunnistanud. 21.12.2005 esitatud vastuhagis palus kostja tunnustada 19.08.2005 tehtud tasaarvestuse avalduse seaduspärasust ning tuvastada hageja kohustus teha notar Sirje Ormanile tahteavaldus, mille kohaselt hageja nõustub kostjale 200 000 krooni tagastamisega ning mõista hagejalt kostja kasuks välja leppetrahv 900 000 krooni. 4. Kuna hageja ei vabastanud kinnistut talle kuuluvast varast, oli valduse ülevõtmine takistatud. Kostja palus hagejale korduvalt esitatud pretensioonides kinnistu viivitamatult vabastada ja kõrvaldada müügiobjekti puudused. 21.07.2005 koostasid pooled akti, milles fikseeriti puudused, millised hageja lubas kõrvaldada hiljemalt 10.08.2005. Ka märgiti aktis, et hageja ei ole senini üle andnud võtmeid ega dokumente. Kostja poolt 11.08.2005 moodustatud komisjon tuvastas, et hageja on suuremas osas puudused kõrvaldanud. Osa kõrvaldamata puuduste suhtes tegi hageja ettepaneku valduse üleandmise vormistamisel kokku leppida pinnase (hakkepuidu) äraviimise kuupäev ja põhjapoolse kaarhalli seina taastamise ja konvektori kompensatsioon (hageja esindaja 09.08.2005 e-kiri). Kostja teatas, et hagejal on puuduste kõrvaldamiseks aega kuni 17.08.2005 ning puuduste mittekõrvaldamisel eemaldab kostja need ise ja edastab vastava kuluarve hagejale. Hageja puudusi ei kõrvaldanud. 5. 12.08.2005 ettepanekus märkis kostja, et on nõus kinnistu valduse vastuvõtmisega, kuid juhtis hageja tähelepanu sellele, et kuna kinnistu valdust ei antud üle tähtaegselt ja puudused likvideeriti (suuremas osas) fikseeritult alles 10.08.2005, on kostjal lepingu p 4.8 alusel õigus nõuda hagejalt leppetrahvi 0,15% müügihinnast iga viivitatud päeva eest ehk 176 viivitatud päeva eest 1 372 800 krooni. Samuti märkis kostja, et vaatamata 21.07.2005 aktis fikseeritud kokkuleppele, ei ole kinnistu valdus ning lepingu eseme päraldisteks olevad dokumendid ja võtmed veel nõutavas korras üle antud. Kostja leidis, et kõige mõistlikum on notari deposiidis olev summa kostjale tagastada ning tasaarveldada see hagejalt nõutava leppetrahvi summaga. 19.08.2005 saatis kostja hagejale tasaarvestusavalduse, millega tasaarvestas notari deposiidis oleva 200 000 krooni hagejale tasumise kohustuse hageja poolt kostjale tasutava leppetrahvi vähendamise võrra summa 200 000 krooni. 6. 23.08.2005 teatas hageja, et lepingu eseme päraldisteks olevad dokumendid ja võtme saab kätte Advokaadibüroost Kadak & Partnerid ning märkis, et leppetrahvi nõue alusetu, kuna tema poolt on valdus üle antud. Hageja märkis, et kui kostja ei tule päraldistele järele hiljemalt 01.09.2005, on ta sunnitud saatma need kostjale posti teel. 08.09.2005 postisaadetisega saabusid kostjale võtmed ja süstematiseerimata dokumendid. Kostja on seisukohal, et selline valduse üleandmine ei ole asjaolusid arvestades tavaline ning heauskne. Hageja ei ole kuni käesoleva ajani valdust kostjale nõuetekohaselt üle andnud ning kostja on valduse vastu võetuks lugenud vaid tingimuslikult seisuga 10.08.2005. Lõplikult eemaldas hageja vaidlusaluselt kinnisasjalt oma vara ja lõpetas selle kasutamise alles 10.08.2005. Samas pidi hageja lepingu p 4.1 kohaselt kostjale üle andma kinnisasjal paikneva administratiivhoone, põhjapoolse kaarhalli koos teenindamiseks vajaliku maaga, trafoalajaama, puurkaevu, kanalisatsioonimahuti, signalisatsioonisüsteemi, piirdeaia ning väravad 15.02.2005. Kogu kinnistu valdus oleks igal juhul pidanud kostjale üle antama hiljemalt 01.07.2005. Hageja hoidis kinnistul oma vara kuni 10.08.2005. 07.07.2005, 21.07.2005 ja 11.08.2005 aktides on üheselt fikseeritud puudused, mis takistasid kostjal valduse vastuvõtmist. 7. Käesoleval hetkel on arvestades kohustuse täitmise ulatust hageja poolt mõistlik nõuda temalt leppetrahvi ulatuses, mis kataks kostja varalise kahju seoses hageja poolt toime pandud lepingu rikkumisega. Hageja on rikkunud lepingu p 4.5 ning halvendanud lepingu eset ajal, mil see oli tema valduses - põhjapoolses kaarhallis oleva vaheseina lammutamine (taastamise hind 11 320,92 krooni), konvektorradiaatorite eemaldamine, millest üks on tagastatud (puuduv konvektorradiaator ca 700 krooni), immutatud puidust piirdeaia koos 2 3 jalgväravaga demonteerimine (analoogse aia hind 51 625 krooni). Lisaks ei tagastanud hageja väljakaevatud igihaljad taimi, istikute ala oli koristamata, osaliselt oli territoorium ja hooned koristamata ja vabastamata hageja varas. Kostja on territooriumi koristamisele ja prahi äraveole kulutatud 61 100,40 krooni. 8. Lepingu eseme oluliseks osaks olev trafoalajaam ei kuulunud täies ulatuses hagejale, milline asjaolu alandab kinnisasja väärtust. OÜ J 06.12.2005 kirja kohaselt on talle kuuluvate esemete väärtus ilma monteerimistöödeta 52 510 krooni, sh käibemaks. Seega on hageja poolt lepingu eseme halvendamisega, mittenõuetekohase koristamisega ja valeandmete esitamisega notariaalses lepingus põhjustatud kostjale kahju vähemalt 177 256,32 krooni. 9. Hageja käitumine on tekitanud kostjale kahju saamata jäänud tulu näol. Kostjal oli sõlmitud üürileping I OÜ-ga, kes pidi tasuma kostjale üüri kuni 2005 juunini igakuiselt 85 290 krooni ja alates 2005 juulist 113 190 krooni. Kuna kostja ei suutnud üürnikule kokkulepitud ruume anda, ütles üürnik üürilepingu üles ja esitas leppetrahvi summas 400 000 krooni nõude. Kostjal jäi saamata üür poole veebruari eest summas 42 645 krooni, märtsist kuni juunini summas 341 160 krooni, juuli eest summas 113 190 krooni ja kümne päeva eest augustis summas 37 730 krooni. Kokku jäi kõnealusel perioodil kostjal saamata tulu summas 534 725 krooni. Koos I OÜ leppetrahvi nõudega on kostja kahju kokku vähemalt 1 111 981,32 krooni. Kostja arvates on mõistlik leppetrahv kokku 1 100 000 krooni, millega kostja loeb hüvitatuks ka kõik muud kahju hüvitamise jms nõuded hageja vastu tulenevalt poolte vahel sõlmitud lepingu rikkumisest hageja poolt. Ka tasaarvestas kostja notari deposiidis oleva 200 000 krooni hagejale tasumise kohustuse hageja poolt kostjale tasutava leppetrahvi vähendamise võrra summa 200 000 krooni. Vastuväited vastuhagile 10. Hageja vaidles vastuhagile vastu. Kostja pahauskne tegutsemine kinnisasja valduse ülevõtmise dokumentidele allakirjutamata jätmisel ei saa olla aluseks leppetrahvi nõude rahuldamisele. Kui ka asi ei vasta lepingutingimustele, ei ole see takistuseks valduse, dokumentide ja võtmete ülevõtmisele. Puuduste ilmnemisel on ostjal õigus nõuda asja parandamist, puuduste kõrvaldamist, ostuhinna alandamist või puudused kõrvaldada ja nõuda nende hüvitamist, mitte aga keelduda pahatahtlikult valduse ülevõtmisest. Maakohtu otsus ja põhjendused 11. Pärnu Maakohus rahuldas 10.04.2006 otsusega hagi ja jättis vastuhagi rahuldamata. Kohus tuvastas, et vastavalt poolte vahel 10.02.2005 sõlmitud lepingu p-le 3.1 kohustus notar kandma hageja kontole hoiustatud summa 200 000 krooni, kui talle esitatakse poolte poolt allkirjastatud lepingu esemeks oleval kinnistul paiknevate ehitiste otsese valduse üleandmise-vastuvõtmise akt. Hageja pidi hiljemalt 15.02.2005 kostjale üle andma administratiivhoone, põhjapoolse kaarhalli, trafoalajaama, puurkaevu, kanalisatsioonimahuti, piirdeaia ja väravate valduse. Kaarhalli teenindamiseks vajalik maa, signalisatsioonisüsteem ning lepingu eseme päraldisteks olevad dokumendid ei ole kinnistul asuvateks ehitisteks. 30.06.2005 pidi hageja kostjale üle andma lõunapoolse kaarhalli otsese valduse. Pooled kohustusid nimetatud ehitiste üleandmisel-vastuvõtmisel vormistama vastava akti. Hageja esindaja M. S seletusest nähtub, et ta teatas kostjale ehitiste üleandmisest 15.02.2005 kell 17.00, kuid kostja esindaja V. V, viibides kinnistul, keeldus dokumente ja võtmeid vastu võtmast. Samuti keeldus kostja esindaja V. V 30.06.2005, viibides samuti kinnistul, vastu võtmast lõunapoolse kaarhalli, sh vagunelamu, valdust, dokumente ja võtmeid. Kostja esindaja V. V põhjendas, et 15.02.2005 ja 30.06.2005 ei saanud ta lepingu p-des 4.1 ja 4.2 toodud objekte vastu võtta, kuna nendel kuupäevadel ei olnud valdust võimalik üle anda. Pärast 23.02.2005 jätkas hageja kolimist, ta ei olnud vabastanud lao territooriumi. Sinna olid 3 4 paigutatud igihaljad taimed, istikud, kaubaalusega pakendid, veemahuti, puitkonteiner, peenestatud puukoore kuhilad. Valduse üleandmist ei ole hageja poolt kuni käesoleva hetkeni toimunud ja mööndustega on kostja valduse vastu võetuks lugenud alates 10.08.2005. 12. Hageja teatas vastavalt võlaõigusseaduse (VÕS) §-dele 208 lg 1 ja 209 lg 2 kostjale vara üleandmise võimalikkusest lepingus toodud tähtaegadeks. Tunnistaja G. P ütlustega on tõendatud, et 15.02.2005 vabastati põhjapoolne kaarhall. Territooriumil oli osaliselt esemeid, kuid paari päeva jooksul viidi ka need ära. V. V juurdepääsuks takistusi ei tehtud. Uute koodide ja paroolide üleandmiseks kutsuti kohale turvafirma esindaja. Istikud asusid haljasalal ja need ei seganud kinnistu kasutamist. 30.06.2005 tööpäeva lõpuks vabastati teine kaarhall. V. V ei võtnud võtmeid vastu. Tunnistaja R. P ütlustega on tõendatud, et 15.02.2005 pingutati, et kaarhall vabastada, see vabastati õhtul kella 17.00-ks. V. V oli kinnistule juurdepääs. Turvafirmast käis hooldaja, et koodid ringi teha, kuid kostja keeldus sellest. Administratiivhoone vabastati mööblist. Istikuid asfaldi peal ei olnud, need olid haljasalal. Territoorium oli 22.02.2005 vabastatud. Kontori ümber olev aed oli näidiseks. Tunnistajale jäi arusaamatuks, miks ta 16.02.2005 uksi pidi lukustama. Seega leidis kohtuistungil G. P ja R. P ütlustega tõendamist, et hageja oli teinud kõik endast oleneva, et kostja saaks 15.02.2005 ja 30.06.2005 tegeliku võimu lepingu p-des 4.1 ja 4.2 toodud ehitiste üle. Hageja soovis võtmeid üle anda, kokku oli lepitud uute turvakoodide paigaldamine, kuid kostja ei võtnud võtmeid vastu ega tulnud juurde uute koodide paigaldamisele. Kohtuistungil ei leidnud tõendamist, et hageja oleks teinud takistusi kostja kinnistul viibimisele ja ostetud vara kasutamisele. Kostja esindaja V. V viibis ruumides ja fotografeeris neid. Kostja esindaja V. V võttis omaks asjaolud, et ta viibis nii 15.02.2005 kui ka 30.06.2005 kinnistul. Seega oli hageja loonud reaalse võimaluse vara üle reaalset võimu teostada alates 15.02.2005 ja 30.06.2005. Kostja heidab pretensioonides hagejale ette, et kostja poolt on vara valduse ülevõtmine takistatud, kuna administratiivhoones on kapp ja tool, kaarhallis on laud ning lao territooriumil taimed, istikud, veemahuti, puukoore vaalud. Kapi, laua ja tooli olemasolu ehitistes ei ole mõjuvaks põhjuseks, et keelduda fikseerimast ehitiste otsese valduse üleandmist. Haljasalal olevad istikud ei saa kuidagi olla takistuseks ehitiste otsese valduse üleandmise-vastuvõtmise akti vormistamiseks. Lepingu p 3.1 kohaselt tuli notarile esitada lepingu esemeks oleval kinnistul asuvate ehitiste otsese valduse üleandmist-vastuvõtmist tõendav akt. See ei puuduta kaarhalli teenindamiseks vajalikku maad. Kostja esindaja V. Vetevool võttis omaks, et 2005 aprillis ja juulis murti lahti lukud, et objekte üle võtta ning 2005 mais algas remont. Tunnistaja R. T ütlustega on tõendatud, et 2005 aprilli lõpus alustati kostja poolt kontori ja lao renoveerimisega. Samal ajal müüdi istikuid, mis asusid haljastatud alal. Kohtuistungil leidis kostja esindaja V. V omaksvõtuga ja tunnistaja R. T ütlustega tõendamist, et kostja murdis 2005 aprillis lukud lahti ja mais algasid hoonetes ehitustööd, samuti murti lukud lahti 2005 juulis. 04.07.2005 pretensioonis nr 7 kinnitas kostja esindaja V. Vetevool, et 30.06.2005 käis ta kinnistul ehitus- ja remonttöid üle vaatamas. Seega on kostja ehitiste otsese valduse reaalselt üle võtnud vastavalt lepingu p-dele 4.1 ja 4.2. 13. Lepingu p 4.8 kohaselt lepingu eseme otsese valduse, sh lepingu esemega seotud dokumentide üleandmise kohustuse täitmisega viivitamisel on kostjal õigus nõuda hagejalt leppetrahvi 0,15% müügihinnast iga viivitatud päeva eest. Vastuhagis leidis kostja, et hageja ei ole kinnistu valdust lepingus märgitud kuupäevadel üle andnud ja puudused likvideeriti 10.08.2005, s.o 176 päeva hiljem. Kostja leiab, et mõistlik leppetrahvi suurus on 1 100 000 krooni. Lepingu kohaselt kohustus hageja lepingu esemeks oleval kinnistul paiknevad osad objektid koos päraldistega üle andma 15.02.2005 ning kogu kinnistu, sh lepingu esemega seotud dokumendid, 30.06.2005. 14. Hageja on kinnistul asuvate objektide otsese valduse vastavalt lepingu p-le 4.1 ja kogu 4 5 kinnistu otsese valduse vastavalt lepingu p-le 4.2 kostjale üle andnud. Kostja poolt 16.02.2005 esitatud protokollist puuduste kõrvaldamiseks nähtub, et kostja ei ole nõus, et hageja on vabastanud 15.02.2005 ainult osa laoplatsist, kuid lepingu p 4.1 kohaselt tuligi hagejal 15.02.2005 vabastada ainult kaarhalli teenindamiseks vajalik maa, mitte kogu laoplats. Fototabelilt nr 2 nähtub, et 15.02.2005 oli põhjapoolse kaarhalli teenindamiseks vajalik maa vabastatud määral, mis ei takistanud seal kostjal teostamast reaalset võimu ja 22.02.2005 oli laoplats koristatud. Seda kinnitavad ka fototabelid nr 3 ja 4. Samuti leidis fototabelitega nr 4 ja 5 ning tunnistajate G. P ja R. P ütlustega tõendamist, et istikud ja puukoore vaalud ei asunud asfalteeritud laoplatsil, vaid haljasalal ning haljasala otsene valdus tuli anda üle alles 30.06.2005, mida ka tehti. Fototabelid kinnitavad, et hageja on oma kohustuse täitnud ja nõustus 22.02.2005 vabastama isegi vastavalt kostja soovile kogu laoplatsi. Samuti leidis tunnistajate G. P ja R. P ütlustega tõendamist asjaolu, et 15.02.2005 ja 30.06.2005 sooviti üle anda koos ehitiste otsese valdusega ka signalisatsioonisüsteem, selleks kutsuti kohale turvafirmast töötaja. Hageja esindaja M. S seletuse kohaselt olid üleandmiseks valmis lepingu eseme päraldisteks olevad dokumendid. Asjaolu, et hageja soovis ja tegi kõik endast oleneva kostjale kinnistu otsese valduse üleandmiseks, kinnitavad hageja 17.02.2005, 22.03.2005, 30.06.2005 ja 01.07.2005 teated. Nimetatud teated ei tõenda, et hagejal oli vaja täiendavalt aega kinnistu üleandmiseks, vaid seda, et hageja tõepoolest oli valmis ja pakkus kostjale korduvalt võimalusi kinnistu ülevõtmiseks ning akti vormistamiseks, kuna kostja keeldus iga kord üleandmise-vastuvõtmise akti koostamisest. Hageja ei ole kunagi keeldunud hüvitamast kostjale põhjapoolse kaarhalli müügisaalis osaliselt lammutatud tagaseinast, kui esitatakse vastav arve. Kui kinnistul, kus asuvad suured tootmishooned, leiduvad mõned kostja pretensioonides ja 07.07.2005 kinnistu valduse üleandmist takistavate puuduste kõrvaldamise aktis toodud pakendid, tünnid, redelid, kärud jms, siis see ei takista teostada kinnistul reaalset võimu. Mõistetamatu ja ebaloogiline on kostja poolt lukkude lahtimurdmine, kuna selleks puudus igasugune vajadus. Hageja oli korduvalt kostjale võtmeid ja turvakoode pakkunud. Selline kostja käitumine näitab, et tegelikult hoidis kostja kõrvale kinnistu üleandmise-vastuvõtmise akti vormistamisest. 15.02.2005 tuli kostja esindaja V. V kinnistule fotografeerima, mis näitab, et otsiti põhjusi pretensioonide esitamiseks. Tõendeid kogumis hinnates leidis kohus, et kostja on algusest peale tegutsenud tahtega, et lepingu kohaselt notari deposiitarvel deponeeritud summat 200 000 krooni hagejale mitte välja maksta leppetrahvi rakendamise kaudu, venitades kinnistu otsese valduse vastuvõtmisega. Kostja ja tema esindajate koostatud pretensioonid, aktid, dokumendid on mahukad, kuid täiesti sisutühjad ja põhjendamatud, puudused otsitud ja vähetähtsad. Hageja teatas kostjale asja valmispanekust üleandmiseks 15.02.2005 ja 30.06.2005 VÕS § 209 lg 2 kohaselt. Kohus leiab, et kostja, viibides 15.02.2005 ja 30.06.2005 kinnistul, hiljem murdes lahti lukud, teostades kinnistul ehitus- ja remonttöid, võttis reaalselt kinnistu otsese valduse üle ning kostja asus oma tegelikku võimu kinnistul teostama alates lepingus ettenähtud tähtaegadel. Kostja keeldumine üleandmisevastuvõtmise aktide vormistamisest, võtmete vastuvõtmisest, turvakoodide ümberkodeerimisest ja dokumentatsiooni vastuvõtmisest ei tähenda, et hageja poolt ei ole kinnistu otsest valdust ettenähtud tähtaegadel üle antud. Apellatsioonkaebuse põhjendused 15. Kostja palub apellatsioonkaebuses maakohtu otsuse tühistada ja teha uue otsuse, millega jätta hagi rahuldamata ja rahuldada vastuhagi. 16. Kohus tõlgendas vääralt poolte vahel sõlmitud lepingut ega ole võtnud seisukohta, millisest hetkest ta loeb valduse vastuvõetuks koos kõigi sellest tulenevate tagajärgedega. Otsus on selles osas vastuoluline, kuivõrd ühelt poolt viidatakse nagu oleks hageja täitnud oma 5 6 kohustused tähtaegselt, samas esineb viiteid hilisematele hageja tegevustele. Poolte ühiseks tahteks lepingu sõlmimisel oli, et hageja tasuta kasutusse jääb kuni 30.06.2005 üksnes lõunapoolne kaarhall, kuid kogu kinnisasja pidi hageja vabastama ja selle valduse kostjale üle andma 15.02.2005. Hageja käitumisest nähtub, et ka tema tõlgendas lepingut kostjaga sarnaselt, kuid oli oma kohustuste täitmisega viivituses ja suhtus hooletult oma kohustuste täitmisesse. Märgitule viitab üheselt asja materjalis sisalduv poolte kirjavahetus, kus hageja pole mitte kordagi tuginenud asjaolule, et ta pidi tulenevalt lepingust andma üle üksnes ehitiste valduse ja võib sellest lähtuvalt kinnisasja tervikuna kasutada. 17. Kohus, selle asemel, et tuvastada, kas valdus on hageja poolt üle antud, hoopis tuvastas, et valdus on kostjale üle läinud. Vastuhagi osas pidi kohus tuvastama, kas eksisteerib õiguslik alus leppetrahvi nõudmiseks. Märgitu kindlaks tegemiseks pidi kohus üheselt tuvastama, millisel kuupäeval on hageja poolt vaidlusaluse kinnisasja valdus üle antud või millisest kuupäevast alates on kostja selle vastu võtnud. Kohus tõlgendas vääralt ja vastuolus tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 75 ning VÕS § 29 poolte vahel sõlmitud lepingu p 4.1 ja 4.2. Eeltoodust tulenevalt oli poolte tegelik tahe, et hageja kasutab üksnes lõunapoolset kaarhalli kuni 30.06.2005 ja annab kogu ülejäänud kinnisasja valduse üle 15.02.2005. Seega ei oma tähtsust asjaolu, mille kohaselt tunnistaja G. P ütlustega leidis tuvastamist, et 15.02.2005 vabastati põhjapoolne kaarhall. Muud tõendid (poolte kirjavahetus, hageja hilisem käitumine) viitavad üheselt asjaolule, et kuigi põhjapoolne kaarhall vabastati enamikust hageja asjadest, ei olnud ei põhjapoolne kaarhall ega kinnistu muud osad märgitud ajahetkel olukorras, mis oleks võimaldanud valduse üle võtta. 18. Seega on juba lähtuvalt kohtu poolt lepingu väärast tõlgendamisest ebaõige tunnistajate ütluste hindamine. On selge, et vaidlusalused istikud oleks pidanud olema kinnistult eemaldatud. Antud juhul on üldse väär rääkida mingist haljasalast, kuivõrd kõnealuse kinnistu näol oli tegelikult tegemist ca 3000 m2 suuruse laoplatsiga. Märgitud platsile oli laotatud geotekstiili alus, millele oli paigutatud turba ja puukoore segu, millele omakorda oli paigutatud müügiks mõeldud istikud. Lähtuvalt sellest olid istikud eemaldatavad hoolimata asjaolust, kas muu maa on külmunud või mitte. Seda, et istikud olid hageja kaup nagu mistahes muud esemed, kinnitab asjaolu, et hiljem hageja eemaldas need. Hageja hoidis vabastamisele kuuluval kinnisasjal oma kaupa. 19. Asjaolu, et isikul lubatakse kinnisasjal viibida ja seda fotografeerida, ei tähenda, et talle oleks loodud reaalne võimalus valduse vastuvõtmiseks ja asja üle võimu teostamiseks. VÕS § 217 lg-st 1 tuleneb, et hageja kohustus oli enne valduse üleandmist puudused kõrvaldada. Kohus jättis tähelepanuta kostja väite, et hageja ei ole käesoleva hetkeni asja kostjale üle andnud, vaid loobunud lõpuks oma valdusest. Kohus jättis tähelepanuta, et hageja ei täitnud VÕS § 208 lg-s 1 sätestatud kohustust korrektselt. 20. Samuti pole hageja oma kohustusi täitnud VÕS § 209 lg 2 tähenduses. Valdus peab olema reaalselt üleantav ja vaid sellest ostjale teatamisest ei piisa, kui asi tegelikult pole üleandmiseks valmis seatud ja seda ise kasutatakse edasi. 07.07.2005, 21.07.2005 ja 11.08.2005 aktides on üheselt fikseeritud puudused, mis takistasid kostjal valduse vastuvõtmist. Samas jättis kohus märgitud tõendid hindamata. 21.07.2005 aktile on alla kirjutanud ka hageja pädev esindaja, kes sisuliselt möönab puuduste eksisteerimist ja lubab need kõrvaldada. Kuna hageja asus aktides fikseeritud puudusi kõrvaldama, siis on üheselt tõendatud, et hageja tunnistas kostja poolt märgitud puuduste olemasolu, mis takistasid valduse üleandmist ja vastuvõtmist. Hageja kõrvaldas märgitud puudused suuremas osas 10.08.2005 ja saatis kostjale võtmed ning dokumendid 08.09.2005. Seega juhindudes AÕS § 39 lg 1 sai hageja valduse lugeda lõppenuks alles nimetatud kuupäevadel. Kostja luges valduse vastuvõtmise päevaks 10.08.2005. 21. Hageja 22.03.2005 ja 01.07.2005 teated kostjale on teadlikult pahausksed ja eksitavad, mille eesmärgiks oli näiliselt täita oma kohustusi, kuid samas kinnistut mitte üle anda, vaid jätkata 6 7 selle tasuta kasutamist kuni hagejale sobiva ajani. Asja ei saa lugeda nõuetekohaselt valmis panduks, kui müüja jätkab lepingus kokkulepitust suuremas mahus selle kasutamist. Hageja ei täitnud võlaõigusseaduses sätestatud müüja kohustusi. Hageja kolis kogu põhjapoolse lao ümber lõunapoolsesse lattu ja ülejäänud kaubad laoplatsile. Hageja ei andnud korraldust kogu territooriumi koristamiseks, vaid üksnes põhjapoolse kaarhalli tühjendamiseks. Samas laoplatsi kasutamise kohta pooltevahelist kokkulepet ei eksisteerinud ja selle kasutamine oli seetõttu õigusvastane. Apellatsioonkaebuse vastus 22. Hageja arvates ei anna apellatsioonkaebuse väited alust maakohtu otsuse tühistamiseks. Hageja palub jätta kaebuse rahuldamata ja kohtuotsuse muutmata. Ringkonnakohtu otsuse põhjendused 23. Ringkonnakohus, ära kuulanud menetlusosaliste seletused ja tutvunud esitatud materjaliga, leidis, et apellatsioonkaebuse väited ei anna alust kohtuotsuse tühistamiseks. Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 657 lg 1 p 1 alusel tuleb jätta apellatsioonkaebus rahuldamata ja kohtuotsus muutmata. 24. 10.02.2005 kinnistu müügilepinguga müüs hageja kostjale kinnistu x vallas, x külas. Lepingu p-s 4.1 leppisid pooled kokku, et lepingu esemeks oleval kinnistul paikneva administratiivhoone, põhjapoolse kaarhalli koos teenindamiseks vajaliku maaga, trafoalajaama, puurkaevu, kanalisatsioonimahuti, signalisatsioonisüsteemi, piirdeaia ning väravate otsene valdus ning dokumendid antakse hageja poolt kostjale üle hiljemalt 15.02.2005 ning lepingu p-s 4.2, et lõunapoolne kaarhall (sh kaarhalliga ühendatud konteiner (vagun) elamu) jääb hageja tasuta kasutusse kuni 30.06.2005. Hageja on kohustatud nimetatud kaarhalli vabastama ja kaarhalli otsese valduse kostjale üle andma hiljemalt 01.07.2005. Pooled vaidlevad eelnimetatud lepingupunktide täitmise üle ning sellest tulenevalt lepingu p-s 4.8 sätestatud kostja õiguse üle nõuda hagejalt leppetrahvi. 25. Ringkonnakohtu hinnangul tuvastas maakohus asjas uuritud tõendite alusel õigesti, et hageja ei rikkunud lepingu p-des 4.1 ja 4.2 ning VÕS § 208 lg-s 1 ja § 209 lg-s 1 sätestatud müüja kohustusi, mistõttu puudub kostjal alus nõuda hagejalt leppetrahvi tasumist. Kostja hoidis kõrvale kinnistu üleandmise-vastuvõtmise akti vormistamisest ning võtmete ja dokumentatsiooni vastuvõtmisest. Hageja pani müüdud kinnisasja kostja käsutusse andmiseks valmis määratud kohas ja kokkulepitud tähtaegadeks, so 15.02.2005 ja 30.06.2005 ning teatas sellest kostjale, mistõttu kohus luges VÕS § 209 lg 2 järgi õigesti asja kostjale üleandmise kohustuse hageja poolt nimetatud kuupäevadel täidetuks. 26. Kostja on apellatsioonkaebuses korranud põhiliselt esimese astme kohtule esitatud väiteid, millele maakohus on piisava põhjalikkusega vastanud. Ringkonnakohus nõustub esimese astme kohtu otsuse põhjendustega ja tulenevalt TsMS § 654 lg-s 6 sätestatust neid ei korda. 27. Nõustuda ei saa apellatsioonkaebuse väidetega, nagu oleks maakohus tõlgendanud lepingut vääralt ja vastuolus VÕS §-s 29 sätestatuga. Kohus lepingu tõlgendamisel ei eksinud ja lähtus lepingupoolte ühisest tegelikust tahtest, mis oli väljendatud lepingus. Asjaolusid, mis annaks alust eeldada, et poolte tahe erines lepingus kirjapandust või üks pooltest oleks vaidlusaluseid lepingutingimusi mõistnud teisiti, kui teine lepingupool, ei ole asjas esile toodud. 28. Asjas esitatud tõenditega ei ole kooskõlas apellatsioonkaebuse väide, nagu ei oleks 7 8 põhjapoolne kaarhall olnud 15.02.2005 olukorras, mis võimaldanuks kostjal valdust üle võtta. Ringkonnakohus nõustub maakohtuga selles, et kostja pretensioonides, aktides jm märgitud puudused on otsitud ja vähetähtsad ning need ei saanud takistada ega takistanud ka tegelikult kostjal valduse vastuvõtmist. Kohus tuvastas asjas esitatud tõendite, sh tunnistajate ütluste alusel õigesti muu hulgas asjaolu, et kostja võttis faktiliselt valduse üle ja asus oma tegelikku võimu kinnistul teostama lepingus ettenähtud tähtaegadel, kuigi keeldus selle nõuetekohasest vormistamisest ning võtmete ja dokumentatsiooni vastuvõtmisest. Tõendid ei võimalda teha kostja soovitud järeldust, nagu oleks hageja loobunud kinnisasja valdusest alles 10.08.2005. 29. Väär on apellatsioonkaebuse väide, nagu oleks esimese astme kohus jätnud 07.07.2005, 21.07.2005 ja 11.08.2005 aktid tõenditena hindamata. Kohus hindas nimetatud akte koos teiste kirjalike tõenditega (maakohtu otsuse lk 18). See, et kostja ei nõustu kohtu poolt aktide sisule antud hinnanguga ja nende alusel tehtud järeldustega, ei tähenda, et kohus jättis need tõenditena hindamata. Ringkonnakohtul puudub alus hinnata tõendeid, sh tunnistajate ütlusi teisiti ja teha asjas teistsuguseid järeldusi, kui tegi maakohus. 30. Tsiviilkohtumenetluse seadustiku ja täitemenetluse seadustiku rakendamise seaduse § 3 järgi kohaldatakse enne käesoleva seaduse jõustumist alustatud menetluse puhul menetluskulude jaotamisele ja nende kindlaksmääramisele seni kehtinud tsiviilkohtumenetluse seadustikus sätestatut. Kuni 31.12.2005 kehtinud TsMS 60 lg-te 1 ja 8 alusel peab kostja hagejale hüvitama apellatsioonimenetluse kohtukulud. N OÜ palus enda kasuks välja mõista apellatsioonimenetluses kantud õigusabi kulu 6490 krooni. Arvestades hageja esindaja poolt tehtud tööd - apellatsioonkaebusele vastuse koostamist ning osalemist ringkonnakohtu istungil - peab ringkonnakohus seda vajalikuks ja põhjendatud õigusabikulu suuruseks, mis tuleb kostjal hagejale hüvitada. Ü. Jänes T. Kollom A. Tänav 8