← Eesti

3-06-310/25

KOHTUMÄÄRUS Kohus Tallinna Ringkonnakohus Kohtukoosseis Lauri Madise, Ivo Pilving ja Silvia Truman Määruse tegemise aeg ja koht 13. november 2006, Tallinn Haldusasja number 3-06-310 Haldusasi P.Ui kae

§ 122lg 5).

ASJAOLUD

  1. Tallinna Linnavolikogu 13.05.2004 otsuse nr 97 „M klinti ümbritseva ala detailplaneeringu osaline kehtestamine Kesklinnas ja üldplaneeringu osaline muutmine“ p-ga 1 kehtestati osaliselt M klinti ümbritseva ala detailplaneering. Otsuse p 2 kohaselt muutis detailplaneering Tallinna üldplaneeringut. Üldplaneeringus on planeeritud maa-ala kavandatud ühiskondlike- ja puhkeehitiste alaks. Detailplaneeringuga on planeeringualale kavandatud äri-, elamu- ja transpordimaa sihtotstarbega krundid. Otsuse p 3 kohaselt muutus selle detailplaneeringu kehtestamisega kehtetuks samale alale linnavolikogu 10.10.1996 otsuse nr 106 p-ga 4.1 kehtestatud E AS territooriumi detailplaneering, mis nägi ette 11-korruselise hotelli ehitamise. Uue detailplaneeringu tulemusel muudeti x (käesoleval ajal x) asuva krundi sihtotstarvet, mis eelnevalt oli ärimaa, selliselt, et 95 % ulatuses oli tegemist elamu- ja 5 % ulatuses ärimaaga. Planeerimismenetluse tulemusena nägi detailplaneering krundile ette 11-korruselise elamu- ja ärihoone rajamise. 3-06-310 Tallinna Ringkonnakohtu 28.06.2006 otsusega haldusasjas nr 3-04-165 rahuldati osaliselt P.Ui kaebus ja tühistati Tallinna Linnavolikogu 13.05.2004 otsus nr 97 x asuva kinnistu osas. Ringkonnakohtu otsus on jõustunud (Riigikohtu 13.10.2006 määrusega jäeti S AS, E AS ja Tallinna Linnavolikogu kassatsioonkaebustele menetlusluba andmata). Tallinna Linnavalitsuse 11.01.2006 istungi protokolli päevakorrapunktiga nr 24 otsustati tunnistada kehtetuks linnavalitsuse 21.09.2005 istungi protokolli nr 50 päevakorrapunkti nr 31 punktid 1 ja
  2. Viidatud päevakorrapunkti nr 50 punkti 1 kohaselt ei nõustunud linnavalitsus ehitusloa väljastamisega x kinnistule 11-korruselise elu- ja ärihoone püstitamiseks ning punktiga 2 otsustati teha taotlejale, S AS-le ja x krundi omanikule E AS-le ettepanek astuda läbirääkimistesse ehitusloa mitteväljastamiseks tulenevate küsimuste lahendamiseks ja Tallinna Linnavolikogu 13.05.2004 otsusega kehtestatud detailplaneeringu muutmiseks. Tallinna Linnaplaneerimise Amet väljastas 16.01.2006 ehitusloa nr 15820 S AS-le x krundile korterelamu püstitamiseks. Ehitusloaga nähti ehitise oluliste tehniliste andmete osas muuhulgas ette selle suurima korruste arvuna 11 ja kõrgusena 37 m.
  3. P.U esitas Tallinna Halduskohtule kaebused Tallinna Linnavalitsuse 11.01.2006 istungi protokolli nr 2 päevakorra p 24 tühistamiseks (haldusasi nr 3-06-310) ja Tallinna Linnaplaneerimise Ameti 16.01.2006 ehitusloa nr 15820 tühistamiseks (haldusasi nr 3-06-439). Kaebused liideti Tallinna Halduskohtu 24.03.2006 määrusega haldusasjas nr 3-06-439 ning haldusasja numbriks sai 3-06-
  4. Kaebuse põhjendustes leidis kaebaja, et vaidlustatud ehitusluba on õigusvastane, sest kaebaja asus x hoonesse elama teadmisega, et tegemist on ainsa kõrghoonega E AS naabruses; detailplaneeringu ja ehitamise tulemusena muutub E AS maa-ala suletud territooriumiks; kaasnevad muutused kaebaja elukorralduses, mis on mõjutatud piirkonna parkimis- ja liikluskorralduse muutusest. 07.09.2006 esitas P. U Tallinna Halduskohtule taotluse esialgse õiguskaitse korras peatada 16.01.2006 ehitusloa nr 15829 kehtivus. Esialgse õiguskaitse vajadust põhjendas kaebaja sellega, et kui ehitusloa kehtivus jätta peatamata ja hiljem tühistatakse või tunnistatakse õigusvastaseks vaidlustatud detailplaneering, siis on ehitustegevus toimunud ehitusloa alusel, mis ei saa olla õiguspärane. Ehitusseaduse (EhS) § 19 lg 1 p-st 1 ja § 23 lg 2 p-st 2 tulenevalt sõltub ehitusloa kehtivus vaidlusaluse planeeringu õiguspärasusest, mille osas lõplik kohtulahend puudub. Kaebajale kahju hüvitamine ei pruugi kõrvaldada kõiki ehitusloa tagajärgi. Ehitise püstitamine planeeringu alusel, mis on kohtus vaidlustatud, ei ole kooskõlas Eesti Vabariigi põhiseaduse (PS) §-dest 3 ja 10 tuleneva legitiimsuse ja õigusriigi põhimõtetega.
  5. Tallinna Halduskohtu 19.09.2006 määrusega haldusasjas nr 3-06-310 jäeti esialgse õiguskaitse taotlus rahuldamata. Määruse põhjendused olid kokkuvõtlikult järgmised: 1) Kaebaja ei ole formuleerinud selgelt, milles seisneb tema õiguste rikkumine. Ehitusluba ei tohiks anda, kui see rikub naabri subjektiivseid õigusi ja põhjustab talle ebaõiglaselt suurt kahju, mis võib seisneda negatiivsetes varjavates mõjutustes (valguse varjamine, väljavaate piiramine, privaatsuse vähenemine jms). Antud juhul ei ole kaebuse esitaja näol tegemist naaberkinnistu omanikuga. Kaebaja krunt x ei külgne vahetult x kinnistuga. Detailplaneeringu tühistamine ei pruugi tuua kaasa automaatselt ehitusloa õigusvastasust. Ehitusloa suhtes esitatud tühistamiskaebuse rahuldamise eelduseks on ehitusloaga kaebaja õiguste rikkumine. 2

(11)3-06-310 Ehitusloa aluseks oleva detailplaneeringu kohtus vaidlustamine ei tekita iseenesest kaebajale kaitstavat subjektiivset õigust nõuda ehitusloa tühistamist. 2) Kuna esialgse õiguskaitse taotluse esitamise ajaks oli hoonet juba hakatud ehitama, jääb arusaamatuks esialgse õiguskaitse eesmärgina sõnastatud olemasoleva olukorra säilitamine. Kaebusest ei selgu, missuguse olukorra säilitamist kaebaja soovib. Kaebaja ei nõua ehitatud hooneosa lammutamist. Kaebuses puudub nõue ehitusloa tagajärgede kõrvaldamiseks. 3) Detailplaneeringu tühistamisel kohtu poolt võib omavalitsus uuesti otsustada senisest põhjalikumate põhjendustega detailplaneerimise küsimused ja ehitusloa kehtivuse selliselt, et tulemus ei pruugi kaebajale olla soodsam. Uus detailplaneeringumenetlus ei pruugi lõppeda tulemusega, mil ehitusluba jääbki välja andmata või valminud ehitisele jääb kasutusluba väljastamata. Riigikohus on 13.06.2003 otsuses nr 3-3-1-42-03 (p 40) muuhulgas märkinud, et võimatu ei ole kasutusloa andmine ka ehitusloata püstitatud ehitisele. Haldusakti täitmise peatamist saab nõuda olukorras, kus endine olukord on taastatav. Ehitusloa tühistamine või õigusvastaseks tunnistamine ei ole seotud otsuse täitmise võimatusega. 4) Ehitamisega luuakse praktiliselt pöördumatud tagajärjed sellega, et valminud hoone lammutamine ei ole reeglina otstarbekas. Seega on suurema kahju vältimiseks sageli otstarbekas ehitustegevus peatada. Kaebusest ei selgu, kas kaebajal on tekkinud kahju, milline on see kahju ja miks kaebaja usub, et tekkinud või tekkida võiv kahju ei ole kõrvaldatav muul viisil. Kaebaja mainis, et väheneb üldplaneeringuga ettenähtud avalikkusele kasutamiseks mõeldud maa-ala. Kuid ka käesoleval hetkel ei ole teise isiku kinnistu avatud kaebuse esitajale kasutamiseks ja liikumiseks. Liikluse ümberkorraldamine iseenesest ei tingi märkimisväärset müra-, saaste- või vibratsiooninäitajate tõusu ja liiklustingimuste paranemine on avalikes huvides. Samuti ei vähene oluliselt kaebaja kinnistult vaade muule ümbruskonnale, ümbruskonnas ei ole kehtestatud miljööväärtuslikke alasid. Põhjendamata on ka väide kaebaja kinnistu väärtuse alanemisest. Igasugune vara väärtuse vähenemine ei saa olla takistuseks ehitusloa andmisele. Korteriomaniku või ka naabri omandiõigus ei ole piiramatu. 5) Linnas asuva kinnistu omanik peab üldjuhul taluma, et naaberkinnistul või lähiümbruses ehitatakse uusi elamuid. Haldusorgan ei ole andnud lubadust jätta piirkond hoonestamata. Kaebajal oli võimalus korteri soetamisel uurida üldplaneeringuga kavandatut ja veenduda, et ka 1996.aasta detailplaneering nägi ette 11-korruselise hoone (hotelli) rajamise. 6) Kaebuse eesmärk saavutada, et piirkonda üldse enam hooneid ei ehitataks, ei ole tõsiseltvõetav ja selle saavutamiseks ei ole põhjendatud riivata kolmandate isikute õigusi ja huve, linna huvi ehitamisel ja korterid juba ostnud isikute huve korterite valmimisel. Tallinna Halduskohtu 18.10.2006 määrusega haldusasjas nr 3-06-310 jäeti P.Ui määruskaebus rahuldamata ning saadeti see läbivaatamiseks Tallinna Ringkonnakohtule. MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD APELLATSIOONIMENETLUSES 4. P.Ui määruskaebuses palutakse tühistada Tallinna Halduskohtu 19.09.2006 määrus haldusasjas nr 3-06-310 ning peatada Tallinna Linnaplaneerimise Ameti 16.01.2005 ehitusloa nr 15829 kehtivus ja selle alusel toimuv ehitustegevus. Määruskaebuse põhjendused on järgmised. 3
(11)3-06-310 1) Ootamata ära kohtumenetluse lõppu kaebuse esitaja kaebuses Tallinna Linnavolikogu 13.05.2004 otsuse nr 97 peale, otsustas Tallinna Linnavalitsus 11.01.2006 istungil head haldustava eirates ehitusloa detailplaneeringu üle peetavast kohtuvaidlusest hoolimata väljastada. Kohus on esialgse õiguskaitse taotluse rahuldamata jätmist põhjendanud peamiselt sellega, et vaidlusalune ehitusluba ei riku kaebuse esitaja õigusi. Kaebaja arvates on käesolevas asjas oluline vaadelda viidatud detailplaneeringut ja ehitusluba omavahelises seoses. Tallinna Ringkonnakohus on tunnustanud ehitusloale eelnenud detailplaneeringu osalist õigusvastasust ja selle tühistanud kaebuse esitaja esitatud kaebuse alusel. Kui kohus on tunnustanud kaebuse esitaja õigust detailplaneeringu vaidlustamiseks, oleks põhjendamatu järeldada, et seaduse mõte on lubada ehitusloa vaidlustamist ainult siis, kui esineb otsene ja selge õiguste riive. Planeerimismenetluses tehtud vead laienevad ka ehitusloale. PlanS § 26 lg 1 tähenduses on ilmne, et ehitusloa vaidlustamine kehtetuks tunnistatud planeeringu alusel on võimalik. Kaebuse esitaja on oma subjektiivsete õiguste rikkumisena toonud muuhulgas välja senise elukeskkonna muutuse ja võimaliku parkimis- ja liiklusprobleemide tekke. Kaebaja omandas korteri unikaalses, avatud piirkonnas. 2) Kuna Tallinna Ringkonnakohtu otsusega on detailplaneering tunnistatud kehtetuks, on ülioluline olemasoleva olukorra säilitamiseks peatada vaidlusaluse ehitusloa alusel toimuv ehitustegevus. Halduskohus on käesolevas asjas kohtumenetluse peatamisega, kuni Riigikohtu loakogu lahendab haldusasjas nr 3-04-165 S AS, E AS ja Tallinna Linnavolikogu kassatsioonkaebustele menetlusloa andmise taotluse, ise leidnud, et vaidlus detailplaneeringu kehtivuse üle mõjutab vaidlust ehitusloa kehtivuse üle. Seega on põhjendatud igasuguse ehitustegevuse ajutine keelamine, kuni selgub vähemalt, mis saab tühistatud planeeringust. EhS § 19 lg 1 p 1 sätestab, et ehitise püstitamiseks koostatava ehitusprojekti aluseks on detailplaneeringu koostamise kohustuse korral kehtestatud detailplaneering ning olemasolu korral kohaliku omavalitsuse kehtestatud ehitise arhitektuursed ja ehituslikud lisatingimused. Seega sõltub ehitusloa kehtivus vaidlusaluse planeeringu õiguspärasusest, mis on tänaseks Tallinna Ringkonnakohtu poolt tühistatud. Kui esialgset õiguskaitset ei kohaldataks, võiks tekkida olukord, kus vaatamata sellele, et planeeringu ümbervaatamisel otsustataks, et antud ala peaks jääma avalikuks alaks, on seal juba korterelamu, mis ei ole kuidagi avaliku ala funktsiooniga seotud. 3) Ehitise püstitamine planeeringu alusel, mis on kohtu poolt tühistatud, ei ole kooskõlas PS §dest 3 ja 10 tuleneva legitiimsuse ja õigusriigi põhimõtetega. Kui detailplaneering ei oleks vaidluse all, poleks põhjust kahelda ehitustegevuse seaduslikkuses. 4) PS § 15 lg 1 esimesest lausest tulenev kaebeõiguse võimalik tõhus kohtulik kaitse saab olla üksnes siis tulemuslik, kui kohus keelab enne kohtuasja sisulist lahendamist ära täitevvõimu tegevuse, mille tagajärgede kõrvaldamine ei ole pärast kohtuvaidluse lõppu enam võimalik. Esialgse õiguskaitse kohaldamine peab ära hoidma olukorra, kus põhivaidluse lahendamine ei ole enam kaebuse esitaja jaoks tulemuslik. Riigikohtu praktika kohaselt luuakse ehitamisega praktiliselt pöördumatud tagajärjed, sest valminud hoonete lammutamine ei ole reeglina mõistlik. 5) Kolmandate isikute ehitustegevusega kantud kulutused on tehtud perioodil, mil toimus vaidlus planeeringu kehtivuse üle, seega pole kolmandatel isikutel alust tugineda usaldusele ehitusloa kehtimajäämise suhtes. 6) Kaebuse esitajat on 27.10.2006 pöördumisega ringkonnakohtule, Harju maavanemale, õiguskantslerile ja Tallinna Linnavalitsusele ning Linnavolikogule toetanud ka x korteriühistu ja majaelanikud, seega on tema poolel tegemist rohkem kui ühe isiku huvidega. Kohalikul 4
(11)3-06-310 omavalitsusel on kohustus kaaluda, kas tunnistada vaidlustatud ehitusluba kehtetuks HMS § 66 lg 2 p 2 alusel.
  1. Tallinna Linnaplaneerimise Amet leiab vastuses määruskaebusele, et Tallinna Halduskohtu 19.09.2006 määrus haldusasjas nr 3-06-310 on seaduslik ja piisavalt motiveeritud ning P.Ui määruskaebus ei kuulu rahuldamisele. Amet viitas halduskohtule esitatud seisukohtadele, milles vaidles esialgse õiguskaitse taotlusele vastu põhjendusel, et kaebaja pole viidanud ühelegi subjektiivsele õigusele, mida ehitusloa väljastamisega rikutud oleks. 11.09.2006 täiendavates selgitustes on kaebaja maininud, et ta ostis korteri teadmises, et maja, milles ta elab, jääb ainukeseks kõrgehitiseks selles piirkonnas, ning viidanud sellele, et senine vaba vaade merele ja sellega koos ka korteri väärtus muutub. Merevaate säilimisega aga ei pidanud ehitusloa väljastamisel arvestama.
  2. S AS palub jätta Tallinna Halduskohtu 19.09.2006 määrus muutmata ja määruskaebus rahuldamata. 1) Halduskohtumenetluse seadustiku (

) § 471 ja § 472 ning tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 659 ja § 651 kohaselt tuleb määrust kontrollida määruskaebuse piires. Määruskaebuses ei vaidlustatud, et pärast eelnevaid rahuldamata jäetud esialgse õiguskaitse taotlusi ei ole uusi asjaolusid tekkinud. Määruskaebuse esitaja ei ole endiselt selgitanud, milliseid norme on rikutud, millega konkreetselt rikutakse tema õigusi ja vabadusi ning milles seisneb kahju. Määruskaebuses ei ole kummutatud kohtu seisukohta, et detailplaneeringu vaidlustamise fakt iseenesest ei põhista ehitusloa olemasolu kaudu subjektiivsete õiguste rikkumist. Samuti ei ole kaebaja selgitanud, kuidas saaks vältida kolmandale isikule tekitavat kahju. 2) Detailplaneeringu õigusvastasus ei pruugi kaasa tuua ehitusloa tühistamist (Riigikohtu lahendid nr 3-3-1-23-06 p 13, 3-3-1-25-02 p 25, 3-3-1-43-03 p 40). Sama leidis halduskohus. Samuti leidis kohus, et antud hetkel ehitusluba kehtib. Menetluse peatamine käesolevas asjas detailplaneeringu üle peetavas vaidluses kohtulahendi jõustumiseni ei tähenda, et planeeringu ja ehitusloa kehtivus oleks üksteisest otseses sõltuvuses. Menetlust ei peatatud käesoleva asja lahendamise võimatuse tõttu enne planeeringuvaidluse lahendamist, vaid seetõttu, et peale ringkonnakohtu otsust tekkinud faktilise ja õigusliku olukorra ebaselguses oli see menetluslikult optimaalne. 3) Esialgse õiguskaitse määruse tegemisel tuleb arvestada avalikku huvi ja kolmanda isiku õigusi. Riigikohus on rõhutanud, et isegi perspektiivse kaebuse puhul ei kohaldata esialgset õiguskaitset, kui esialgne õiguskaitse poleks kooskõlas teiste isikute õiguste ja avalike huvidega. Esialgse õiguskaitse kohaldamine tähendaks kolmanda isiku majandustegevuse olulisel määral seiskamist ning hoone valmimisega viibimine tooks kaasa ulatuslikke leppetrahve ja saamatajäänud tulu. Pooleliolev hoone amortiseeruks ja kaotaks oma väärtuse, mis oleks otsene kahju. Poolelioleva ehitise pikemaajaline hoidmine nimetatud piirkonnas, majandustegevusest tulenevate maksude mittelaekumine, üldise elamufondi vähenemine ja töötajate võimalik töölt vabastamine oleks vastuolus avalike huvidega. Kaebaja ei ole välja toonud ühtegi oma konkreetset huvi, rääkimata kolmanda isiku huve ülekaaluvast huvist. Kaebaja viited „õigusriigi põhimõtetele” ja sellele, et kaebaja asus oma korterisse elama teadmises, et lähedusse ehitatakse teistsugune hoone, on sisutud, sest õigusriigi põhimõtted kaitsevad ka S AS-i PS § 10, § 31 ja § 32 põhiõigusi, s.h ettevõtlusvabadust, omandi kaitset ja õiguskindlust koos usalduse kaitsega kehtiva detailplaneeringu ja kehtiva ehitusloa suhtes. 5

(11)3-06-310 4) Kui Tallinna Ringkonnakohtu 28.06.2006 otsus jääb jõusse ja Tallinna Linnavolikogu 13.05.2004 otsus nr 97 x asuva kinnistu osas tühistatakse, siis jätkub tühistatud
  1. aasta planeeringu menetlemine ja see kehtestataks uuesti põhjalikumalt motiveeritud kujul. Planeeringu lõpliku tühistamise korral taasjõustuks
  2. aasta planeering, mis nägi ette täpselt sama koha peale täpselt sama kõrge üheteistkümnekorruselise hoone. 5) Kaebaja ei ole põhistanud õiguste ja vabaduste rikkumist, see aga välistab kaebuse perspektiivikuse. Perspektiivitu kaebuse puhul esialgset õiguskaitset ei kohaldata (Riigikohtu lahend 3-3-1-3-06 p 8, 3-3-1-76-04). Kaebaja õiguste ja vabaduste rikkumine on välistatud, sest
  3. aasta planeeringu jõustumise korral ehitataks praeguse hoone asemele sama kõrge 11korruseline hoone. Pealegi ei saa Tallinnas asuva korteri omanik loota sellele, et piirkond ei arene ja naabrusesse ei kerki uusi hooneid. Kaebaja ei ole isegi kinnistu naaber. Kaebaja väited „miljööväärtuse” ja „unikaalsuse” kohta on paljasõnalised ja subjektiivsed ega põhine ühelgi õigus- ega haldusaktil. Ka x, kuhu kaebaja on väidetavalt korteri omandanud, on kõrghoone ja kaebaja väited, mis vastustavad teise kõrghoone rajamist samasse piirkonda, mõjuvad otsituna. x kõrghoonest avanevat merevaadet ei saa x hoone kuidagi varjata. Tõendamata on kaebaja väide, et ta on omandanud x hoonesse korteri, samuti on tõendamata, et 26.10.2006 pöördumisele alla kirjutanud isikud on selle majaga mingil moel seotud. 6) P. U pole esitanud Tallinna Linnaplaneerimise Ametile HMS § 14 kohast taotlust ehitusloa kehtetuks tunnistamise menetluse algatamiseks, vaid on piirdunud üldsõnaliste seisukohtadega ehitusloa kehtetuks tunnistamisest. x pole kunagi olnud avaliku kasutusega kinnisasi, nagu väidab määruskaebuse esitaja. Asjaolu, et üldplaneeringus on selliselt ette nähtud, ei saa muuta maa-ala avalikuks kasutamiseks.
  4. E AS palub jätta määruskaebus rahuldamata. 1) Kuna määruskaebuse esitaja pole välja toonud subjektiivseid õigusi, mida vaidlusalune ehitusluba rikub, on kaebus perspektiivitu, mis välistab ka esialgse õiguskaitse kohaldamise. Ilumeel kui subjektiivne ja esteetiline kategooria ei ole kaitstud ühegi õigusaktiga, mistõttu ei saa see olla kaebeõiguse olemasolu aluseks. Parkimis- ja liikluskorralduse muutumist kaebaja kinnisasjal ei ole P. U tõendanud. 2) Detailplaneeringu tühistamine ei muuda iseenesest tühiseks või kehtetuks ehitusluba. Ehitusluba kui haldusakt on seaduslik ja kehtiv, kuni seda pole tühistatud või tunnistatud kehtetuks. Käesoleval juhul puudub õiguslik alus ja põhjus ehitusloa tühistamiseks, kuivõrd see ei saa rikkuda kaebaja õigusi. Esialgse õiguskaitse korras taotleb kaebaja kolmanda isiku õigusi ja vabadusi oluliselt kitsendavat tulemit, jättes seejuures välja toomata ja kaalumata tema enda õiguste piiramise. Olemasolev seadusandlus ja senine kohtupraktika ei välista ehitamist tühistatud detailplaneeringu alusel. Senise kohtupraktika kohaselt (Riigikohtu lahend nr 3-3-164-02) on ehitise lammutamist peetud ebamõistlikuks meetmeks ning selle kasutamine on reeglina välistatud. Tallinna Ringkonnakohtu 28.06.2006 otsusega ei tuvastatud detailplaneeringu sisulist õigusvastasust, vaid selle kehtestamisel motiveerimiskohustuse täitmata jätmine. 3) Ehitustegevus x kinnisasjal ei toimu ilma detailplaneeringuta. Kehtiv detailplaneering (Tallinna Linnavolikogu 10.10.1996 otsusega nr 104 kehtestatud E AS maa-ala detailplaneering) on olemas, olenemata kohtuotsusest 13.05.2004 kehtestatud M klindi detailplaneeringu osas. 6
(11)3-06-310 4) Ehitustegevuse peatamine x kinnistul piirab ebaproportsionaalselt E AS, S AS ja elamusse juba korteri omandanud isikute õigusi. E AS on
  1. novembri 2006 seisuga võõrandanud 19 x asuvat korteriomandit kogusummas 37 829 200 krooni eest. S AS
  2. novembri 2006 seisuga koostatud kuluarvestuse kohaselt on S AS teinud hoone ehitamiseks kulutusi kogusummas 25 371 608 krooni. 5) x hoone ehitus ei saa mingil moel mõjutada x kinnisasja parkimis- ja liikluskorraldust. Kolmanda isiku esitatud fotodelt nähtub, et x hoone ees on piisavalt ruumi parkimiseks ja autodega liiklemiseks ja kinnisasja ümbritsevad olemasolevad teed, mis ongi ette nähtud juurdepääsuks kinnistule. x hoone asub fotodelt nähtuvalt x kinnistust tunduvalt eemal ja nende kruntide liikluskorraldus ei ole omavahel seotud, neil puudub ühine juurdepääsutee ja parkimisplats. 6) Krediidiinfo raportist nähtuvalt puuduvad P. U kinnisasjad ja elektroonilises kinnistusraamatus puuduvad tema kohta käivad kanded. Pole tõendatud, et P. U elaks x hoones. RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED I 8.

§ 121

lg 2 kohaselt võib halduskohus kohaldada esialgset õiguskaitset, kui vastasel juhul oleks kohtuotsuse täitmine raskendatud või osutuks see võimatuks.

§ 122

lg 2 kohaselt tuleb esialgse õiguskaitse määruse tegemisel arvestada avalikku huvi ja kolmanda isiku õigusi. Eeltoodust tulenevalt puudub esialgse õiguskaitse kohaldamiseks alus, kui kaebus on perspektiivitu, sest esialgse õiguskaitse kohaldamata jätmine ei takista kaebuse rahuldamata jätmist. Juhul, kui esialgse õiguskaitse kohaldamiseks esineb alus

§ 121

lg 2 kohaselt, ei kuulu esialgse õiguskaitse taotlus rahuldamisele juhul, kui sellele vastandub ülekaalukas avalik või kolmanda isiku huvi. II 9. Käesolevas asjas on ringkonnakohus P.Ui määruskaebuse alusel lahendanud 23.05.2006 määrusega P.Ui esialgse õiguskaitse taotlust vaidlusaluse ehitusloa kehtivuse peatamiseks. Selles määruses jagas ringkonnakohus halduskohtu seisukohta, et esialgse õiguskaitse kohaldamiseks pole alust kaebuse perspektiivituse tõttu, sest kaebuse esitaja ei ole esile toonud, mil moel rikub ehitusluba kaebuse esitaja subjektiivseid õigusi. Muuhulgas leidis ringkonnakohus selles määruses järgmist: 1) „Halduskohtuliku kaebeõiguse üldregulatsiooni sisaldavast

§ 7

lõikest 1 tuleneb, et tühistamiskaebuse võib esitada üksnes see isik, kes leiab, et haldusaktiga on rikutud tema õigusi või piiratud tema vabadusi. Üldjuhul näevad ka eriseadustes paiknevad erisätted kaebeõiguse kohta ette, et kohtusse võib pöörduda isik, kes leiab, et rikutud on tema õigusi või piiratud tema vabadusi. Kui eriseadustes ei ole ette nähtud, kes võib halduskohtusse kaebuse esitada, siis juhindutakse samuti

§ 7lõikest 1 (vt Riigikohtu halduskolleegiumi 9.juuni 2004 otsus nr 3-3-1-28-04). 7

(11)3-06-310 Asjaolust, et PlanS § 26 lg 1 näeb ette subjektiivsete õiguste riivest sõltumatu igaühe kaebeõiguse, ei saa ka ringkonnakohtu hinnangul teha järeldust, et samasugune kaebeõigus laieneb ehitusloa vaidlustamisele. Kuna ehitusloa andmist reguleeriv EhS ei sätesta, kes võib esitada ehitusloa peale halduskohtusse kaebuse, tuleb juhinduda

§ 7lõikest 1. Plan

S § 26 lg 1 ei ole ehitusloa vaidlustamisel kaebeõigust reguleeriva sättena kohaldatav ka siis, kui sama isik on eelnevalt vaidlustanud detailplaneeringu kehtestamise otsuse.“ (p 11); 2) „Ehitusloa aluseks oleva detailplaneeringu kohtus vaidlustamise fakt iseenesest ei tekita kaebajale kaitstavat subjektiivset õigust nõuda ehitusloa tühistamist. PlanS § 26 lõikest 3 sellist õigust ei tulene, sest 6.aprillil 2005 vastu võetud planeerimisseaduse muutmise seaduses, millega viidatud sätte 8.maist 2005 jõustunud redaktsioon kehtestati, puudub rakendussäte, mis näeks ette varasemast redaktsioonist tulenenud keelu edasiulatuva kohaldamise pooleliolevate planeeringuvaidluste puhul.“ (p 12); 3) „Küllaldaseks aluseks, väitmaks ehitusloaga oma õiguste rikkumist või vabaduste piiramist, ei saa olla ka pelgalt asjaolu, et kaebaja elab ehitusala lähiümbruses, kui kaebaja ei osuta õiguslikule alusele, millest tuleneb tema õigus nõuda ehitamise keelamist.“ (samas). Nende seisukohtade juurde jääb ringkonnakohus ka käesoleval juhul.

  1. Käesoleva määruskaebuse läbivaatamise ajal esinev uus asjaolu ringkonnakohtu 23.05.2006 määruse tegemise hetkega võrreldes on jõustunud 28.06.2006 kohtuotsus haldusasjas nr 3-04165, millega tühistati Tallinna Linnavolikogu 13.05.2004 otsus nr 97 detailplaneeringu kehtestamise kohta selle kinnistu osas, millele anti vaidlusalune ehitusluba. Järgnevalt analüüsib ringkonnakohus seda, kas eeltoodud asjaolu võib muuta hinnangut kaebuse perspektiivile.
  2. Detailplaneeringu kehtestamise otsuse tühistamine kohtu poolt mõjutab ka selle detailplaneeringu alusel väljastatud ehitusloa õiguspärasust. Tallinna Ringkonnakohtu 28.06.2006 otsuse jõustumise tulemusel haldusasjas nr 3-04-165 tekkis olukord, kus vaidlusaluse ehitusloaga hõlmatud kinnistu osas tühistati linnavolikogu 13.05.2004 otsuse nr 97 p 3, millega tunnistati kehtetuks linnavolikogu 10.10.1996 otsuse nr 106 p-ga 4.1 kehtestatud E AS territooriumi detailplaneering. Järelikult määrab käesoleval hetkel krundi ehitusõiguse varasem, 10.10.1996 otsusega kehtestatud detailplaneering. Lähtuda tuleb ka tühistatud linnavolikogu 13.05.2004 otsusega muudetud Tallinna Linnavolikogu 11.01.2001 määrusega nr 3 kehtestatud Tallinna linna üldplaneeringust, mille maakasutusplaanil on vaidlusaluse ala maakasutuseks märgitud ühiskondlike- ja puhkeehitiste maa-ala, mis seletava osa järgi on mõeldud põhiliselt haridus-, teadus-, tervishoiu-, kultuurivõi spordi- jm asutustele, samuti samalaadsete teenustega või vaba aja veetmisega seonduvatele ettevõtetele. Käesolevas asjas vaidlustatud ehitusluba kinnistule korterelamu rajamiseks ei ole kooskõlas üldplaneeringuga ja seda täpsustava detailplaneeringuga, mis näeb ette 11korruselise hotelli E AS poolt korraldatavate messide külaliste teenindamiseks.
  3. Vaidlusaluse ehitusloa õigusvastasusele viitavad asjaolud ei mõjuta ehitusloa tühistamiseks esitatud kaebuse perspektiivi juhul, kui ehitusluba vaatamata õigusvastasusele ei riku kaebuse esitaja subjektiivseid avalikke õigusi. Kui isikul puudub haldusakti vaidlustamiseks kaebeõigus, jääb kaebus haldusakti tühistamiseks rahuldamata sõltumata sellest, kas see haldusakt on õiguspärane. Käesoleva määruse punktis 9 rõhutas ringkonnakohus, et PlanS § 26 lg-st 1 tulenev subjektiivsete õiguste riivest sõltumatu igaühe kaebeõigus planeeringu 8

(11)3-06-310 vaidlustamiseks ei laiene ehitusloa vaidlustamisele, mille osas tuleb juhinduda

§ 7lõikest 1.

Üksnes üldsõnaline väide elukorralduse muutumisest elukoha läheduses toimuva ehitustegevuse tõttu ei andnud alust pidada kaebust perspektiivikaks juba esialgse õiguskaitse küsimuse eelneval käsitlemisel ringkonnakohtu poolt.

  1. Käesolevaks hetkeks on määruskaebuse esitaja oma subjektiivsete õiguste rikkumisena toonud täpsemalt välja võimaliku parkimis- ja liiklusprobleemide tekke ja korteri omandamise aegse unikaalse ja avatud piirkonna muutumise. Vaidlusaluse kinnistu osas linnavolikogu 13.05.2004 detailplaneeringu kehtestamise otsuse tühistamise tõttu omandab suurema kaalu ka kaebuse esitaja väide, et linnavolikogu 10.10.1996 otsuse nr 106 p-ga 4.1 kehtestatud detailplaneeringu, samuti kehtiva üldplaneeringu kohaselt oli krundi näol tegemist avalikus kasutuses oleva alaga.
  2. Isiku subjektiivne õigus, mille kaitseks on tal õigus ehitusloa vaidlustamiseks kohtusse pöörduda, võib välja kasvada ka planeeringust, kui see on avaliku huvi kõrval mõeldud kaitsma ka selle isiku huve. Ringkonnakohus ei ole täielikult veendunud, et planeeringute normid, mille kohaselt vaidlusalune ala on ette nähtud avalikkuse poolt kasutatavateks ehitisteks, kaitseksid üksnes avalikke huve ja mitte näiteks lähialal elavate isikute huve. Käesoleval juhul on avalikkusele suunatud funktsiooniga alale korterelamu ehitamine ümbruskonnas elavate isikute jaoks võrreldes planeeringutest tuleneva lahendusega ebasoodsam. Ärifunktsiooniga alale on isikutel avatud juurdepääs seal pakutavate teenuste tarbimiseks (nt saavad ümbruskonnas elavad isikud kasutada hotelli restorani, majutada hotelli oma külalisi jne). Elamumaa ja sellel paiknev ehitis on avalikkusele suletud. Puudub alus ka arvata, et rajatav korterelamu looks ümbritsevale elukeskkonnale lisaväärtust ja tõstaks näiteks ümbritsevate kinnistute hinda. 10.10.1996 otsuse nr 106 p-ga 4.1 kehtestatud detailplaneering ei kaitse iseenesest kaebuse esitaja huvi vältida vaate ja miljöö kahjustamist igasuguse x krundile ehitusloas ettenähtud mõõtmetega hoone ehitamise läbi. Vaidlus puudub selles, et käesoleva ehitusloaga kavandatud ehitise parameetrid ei ületa viimatinimetatud detailplaneeringus lubatavaid. Samas ei näe viimatinimetatud planeering ette naabrite kohustust taluda selliseid piiranguid, mis tulenevad korterelamu rajamisest. Avalik huvi x kinnistu territooriumi kasutamiseks ärimaana, mis muuhulgas õigustab lähiümbruses elavate isikute vaadete varjamist ärimaa funktsioonile vastava ehitise püstitamiseks, puudub sellele kinnistule korterelamu rajamise suhtes. Seda, et üldiselt ei ole avaliku huviga kooskõlas niisuguste parameetritega ehitise püstitamine x kinnistule, näitab, et linnavalitsuse 21.09.2005 istungi päevakorrapunkti nr 31 arutusel otsustati mitte nõustuda ehitusloa väljastamisega sellele kinnistule 11-korruselise elu- ja ärihoone püstitamiseks muuhulgas põhjusel, et hoone on ehitusmahult piirkonda sobimatu (vt. Linnaplaneerimise Ameti seletuskiri päevakorrapunkti juurde toimiku I kd lk 11-12). Kui juuresasuva messikeskuse külaliste majutuseks hotelli ehitamist võib avaliku huvi seisukohalt põhjendada majanduselu elavdamise argumentidega, siis suure korterelamu püstitamiseks just sellele kohale puudub ringkonnakohtule käesoleval hetkel äratuntav avalikel huvidel põhinev õigustus.
  3. Käesoleva määruskaebuse läbivaatamisel on tõstatatud küsimus kaebuse esitaja seosest korteriga x elamus. Kaebuse esitaja näidatud elukoht x korter x kuulub elektroonilise kinnistusraamatu andmetel AS-le S L. Seega ei ole kaebuse esitaja korteri omanik. Eluruumi soetamine liisinglepingu alusel on käesoleval ajal ulatuslikult levinud eluaseme soetamise vorm. Kuid elektroonilise kinnistusraamatu andmetel on 23.11.2003 kinnistamisavalduse alusel, millega korteri omanikuna kanti kinnistusraamatusse liisingfirma, seatud omandiõiguse 9

(11)3-06-310 üleandmise nõuet tagav eelmärge OÜ K kasuks. See viitab sellele, et kaebuse esitaja ei ole nimetatud vara suhtes ka liisinguvõtjaks. Eeltoodud asjaolud ei välista kaebuse esitaja poolt eluruumi kasutamist võlasuhte alusel (nt üürilepingu vormis). Juhul, kui ehitusnormid on mõeldud kaitsma ka ehitise lähialal elavate isikute huve oma elukeskkonna suhtes, ei välista seda kaitset ka asjaolu, et isikul puuduvad eluruumina kasutatava kinnisasja suhtes kinnistusraamatusse kantud õigused. Kuid eluruumi kasutamise õiguslik alus mõjutab isiku selle eluruumiga seotud huvide kaalu. Näiteks ei mõjuta eluruumi üürniku õigusi üldjuhul eluruumi turuväärtuse muutumine.
  1. Kuigi ringkonnakohus ei pea kaebuse rahuldamist kuigi tõenäoliseks, ei ole ta veendunud ka selle ilmses perspektiivituses. Seetõttu kaalub kohus esialgse õiguskaitse kohaldamise otsustamisel ka muid asjaolusid. III
  2. Esialgse õiguskaitse kohaldamata jätmisel on oht, et käesoleva kaebuse rahuldamine muutuks võimatuks või oleks oluliselt raskendatud. Hoone valmisehitamisel kohtumenetluse ajal ei võimalda ainuüksi ehitusloa tühistamine kaebajal saavutada oma eesmärki. Puudub alus ka arvata, et ka esialgse õiguskaitse kohaldamisel lõppeks uus õiguspäraselt läbiviidav planeerimismenetlus samasuguse planeeringulahenduse kehtestamisega, nagu nägi ette linnavolikogu 13.05.2004 otsusega kehtestatud detailplaneering. Ebaõiged on kolmandate isikute seisukohad, nagu oleks Tallinna Ringkonnakohtu 28.06.2006 otsusega tühistatud viidatud linnavolikogu otsus üksnes ebapiisavates põhjendustes seisnevate vormipuuduste tõttu. Vormilised puudused, mis seisnesid selles otsuses motiivide puudumises detailplaneeringu kehtestamise ja üldplaneeringu muutmist tinginud asjaolude kohta, viitasid otsuse sisulistele puudustele, mis seisnesid selles, et otsuse vastuvõtmisel kaalutlusõigust sisuliselt ei teostatud. Ringkonnakohus tuvastas 28.06.2006 otsuses, et linnavolikogu on 13.05.2004 otsuse tegemisel x asuva kinnistu osas lähtunud ebaõigest eeldusest, et kui kinnistu omanikust eraõiguslik juriidiline isik soovib krundi kasutamise sihtotstarbe ja ehitusõiguse muutmist, ei pea kaaluma detailplaneeringu vastavust üldplaneeringule ega arvestama avalike huvidega. Planeeringu kehtestamise otsuse tühistamiseks puudunuks alus, kui kohus on veendunud, et kaalutlusvead ei võinud mõjutada asja otsustamist. Vaidlusaluse ehitusloa alusel hoone valmimine võib suure tõenäosusega otsustada ette ära uue planeerimismenetluse lõpptulemuse. IV
  3. Ringkonnakohus ei pea esialgse õiguskaitse suhtes kolmandate isikute huvide arvestamisel oluliseks asjaolu, et kolmandad isikud on juba ehitamisega seoses kulutusi kandnud. Nimelt taotles kolmas isik ehitusluba ajal, kui kohtus käis vaidlus planeeringu kehtivuse üle, millel põhines ehitusloa taotlus (vt Tallinna Ringkonnakohtu 24.08.2005 määrus nr 2-3/944/05 toimiku I kd lk 98-101). Seega pidi kolmas isik ehitusõigust realiseerima asudes arvestama asjaoluga, et linnavolikogu 13.05.2004 otsuse tühistamisel kohtu poolt osutub õigusvastaseks ka ehitusluba. Sellisel juhul ei ole välistatud ehitusloa andmise menetluse uuendamine HMS § 66 lg 1 alusel. HMS § 67 lg 4 p 1 kohaselt ei saa isik haldusakti kehtetuks tunnistamisel tugineda usaldusele, kui halduskohtule haldusakti kehtetuks tunnistamiseks kaebuse esitamise tähtaeg ei ole veel möödunud, samuti haldusakti kehtetuks tunnistamise kaebuse läbivaatamise 10
(11)3-06-310 ajal. Käesolevas asjas on ehitusloa realiseerimiseks tehtud kulutusi ehitusloa üle peetud kohtuvaidluse ajal. Samas toob kehtiva ehitusloa alusel ehitustegevuse peatumine või edasilükkamine isikule majanduslikku kahju ka juhul, kui ta ei ole veel ehitusega seoses kulutusi teinud. Sellist kolmanda isiku huvi tuleb esialgse õiguskaitse kohaldamisel arvestada. Huvi ehitise kiire valmimise suhtes on ka isikutel, kes on teinud kulutusi vaidlusalusesse elamusse korterite omandamiseks.
  1. Kaebuse esitajale ei tooks esialgse õiguskaitse kohaldamata jätmine kaasa olulisi negatiivseid tagajärgi. Kaebuse esitaja huvide kaalukust kahandavad oluliselt punktis 15 toodud asjaolud. Kaebuse esitaja ei saanud x hoonesse elama asumisel eeldada, et ümbruskonda uusi hooneid ei ehitata, seetõttu, et linnavolikogu 10.10.1996 otsuse nr 106 p-ga 4.1 kehtestatud detailplaneering määras vaidlusaluse ehitusloaga kavandatud hoone aluse krundi ehitusõiguse selliselt, et sinna võis püstitada sama kõrge hoone, kui nähakse ette vaidlustatud ehitusloaga. Kolmanda isiku 02.11.2006 kirjale nr 2/718 lisatud fotodelt nr 13 ja 14 nähtub, et ehitatav hoone ei asu x hoone vahetus läheduses ning ei varja selle hoone akendest avanevat otsest vaadet merele, samuti vaadet Tallinna siluetile. Puudub ka alus arvata, et ehitatav hoone võiks mõjutada liiklust selliselt, et häiriks tuntavalt kaebuse esitaja juurdepääsu autoga x hoonele ning parkimist selle hoone vahetus ümbruses.
  2. Kuna kaebuse eduväljavaated pole suured ja esialgse õiguskaitse kohaldamata jätmisega kaebuse esitajale tõsiseid negatiivseid tagajärgi ei kaasne, pole põhjendatud esialgse õiguskaitse kohaldamine. Seetõttu jääb määruskaebus rahuldamata. Lauri Madise Ivo Pilving Silvia Truman 11
(11)

🔗 Ametlikule allikale

Tehisintellekti selgitus ametliku seadusteksti põhjal. Orienteeruv, ei asenda õigusnõustamist.