KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Tsiviilasja number 2-04-85 Kohus Tallinna Ringkonnakohus Kohtukoosseis Eesistuja Gaida Kivinurm, liikmed Malle Seppik ja Urmas Reinola Otsuse tegemise aeg ja koht 27.

) § 250 toodud kahenädalane tähtaeg vallasasja ostueesõiguse teostamiseks.

1. Hageja M.Mle ei pidanudki teatama müügilepingu sõlmimisest, sest rahvastikuregistri andmetel elab x eluruumis ainult S.A. Seega puudub alus, millest tekiks hagejate omandiõigus kogu x ehitiste või 2/4 mõttelise osa suhtes ning puudub alus hagi rahuldamiseks nii müüjate kui ka kostja M.R vastu. Esimese astme kohtu otsus ja põhjendused
2. Kohus jättis hagi rahuldamata ning mõistis hagejatelt solidaarselt välja kostja kasuks kohtukulud summas 12 600 krooni.
3. Juhul kui K. A oli üürileping eluruumile asukohaga x, siis lõppes see tema surmaga vastavalt siis kehtinud elamuseaduse (ES) § 51 lõikele 3 ja tsiviilkoodeksi (TsK) § 241 lg 1 punktile 1, sest Karl Arguse surma ajal kehtinud pärimisõigus ei näinud ette üürilepingu järgsete üürniku õiguste pärimist. Hagejad ei ole tõendanud, et nad olid K. A perekonnaliikmed, kes elasid isa surma hetkel temaga koos. ES § 40 lg 1 kohaselt olnuks ühel K. A koos elanud perekonnaliikmetest nende omavahelisel kokkuleppel õigus nõuda enda tunnistamist üürnikuks esialgse üürniku asemel varem sõlmitud üürilepingu järgi. Hagejad ei ole tõendanud, et üks neist (või mõlemad) oleks nõudnud enda tunnistamist üürnikuks K. A asemel.
4. Ostueesõiguse teostamiseks on vajalik ostueesõigust omava isiku poolt vastavasisulise avalduse tegemine. Hagejad ei ole müüjatele A. B ja V. L ostueesõiguse teostamise avaldust teinud. Samuti ei ole poolte vahel sõlmitud 2

§ 250kohaselt ostueesõigust teostada 2 nädala jooksul pärast vastava teate saamist.

Kinnisasjade kohta kehtiv tähtaeg 2 kuud ei ole kohaldatav. Hagejad ei ole ostueesõiguse teostamise avaldusi 2 nädala jooksul esitanud.

1. Vaidlust ei ole, et S.A on elanud vaidlusaluses eluruumis alates
2. oktoobrist 1949 ning elas seal vara tagastamise hetkel üürnikuna suulise üürilepingu alusel. M.M elamine kõnesolevas eluruumis üürnikuna selle tagastamise hetkel tõendatud ei ole. Vastavalt Kalinini RSN Täitevkomitee 10.04.1990 korraldusele nr 36 väljastati M. M order ühele kolmandikule (2 tuba) eluruumist aadressil x. Samaaegselt oli väljastatud order kahele kolmandikule (4 tuba) eluruumist aadressil x K. A. Hagejate esindaja soovib nimetatud orderitega ja OÜ R hanza.net 2003 aasta üüriteatiste väljatrükiga tõendada hagejate üürnikuks olemist vara tagastamise seisuga. Hagejad ei saa esitatud tõendite alusel nõuda omandiõiguse tunnustamist. Apellatsioonkaebuse nõue ja põhjendus
3. S.A ja M.M esitasid apellatsioonkaebuse, milles palusid maakohtu otsuse tühistada ning teha asjas uus otsus, millega rahuldada hagi täielikult.
4. Kohus on otsuses tunnistanud kostja vastuväidet selles, nagu ei oleks hagejad üldse tõendanud, et nad on x eluruumi üürnikud ning et neil on omandireformi aluste seaduse ja elamuseaduse kohaselt pikenenud üürilepingud. See kostja vastuväide sai ümber lükatud hagejate poolt esitatud tõenditega. Hagejad on esitanud eluruumi orderid ning üürikviitungid, mis on kostja poolt esitatud hagejatele maksmiseks. Kostja on kogu aeg esitanud hagejatele üüriarveid, kuid hagejale M.Mle katkestas kostja üüri arvete esitamise pärast seda, kui hageja oli kohtusse hagi esitanud.
5. Seoses ostueesõiguse teostamise eelduste täitmisega oli teiseks kostja vastuväiteks see, et hagejad ei ole tõendanud, et nad elasid vaidlusaluses eluruumis tagastamise hetkel. See kostja väide ei vasta tõele. Hagejate vastavaid väiteid kinnitavad mitmed asjas esitatud tõendid. Seda, et S.A on selles eluruumis elanud alates 20.19.1949, tõendab käesolevas tsiviilasjas tõendina esitatud väljavõte rahvastikuregistrist. Kostja M.M elamist selles eluruumis eluruumi tagastamise hetkel tõendab M. M välja antud korteri order. M. M oli hageja isa. Hageja omas üürniku õigusi seega ES § 36 lõike 2 alusel ning § 40 lõike 11 alusel, mis sätestab üürniku õiguse anda üürilepingust tulenevad õigused ja kohustused üle samas eluruumis elavale üürniku perekonnaliikmele.
6. Kohtuotsuse lõpuosas on kohus ka iseendale vastukäivalt väitnud, et „vaidlust ei ole, et S.A on elanud vaidlusaluses eluruumis alates 20.10.1949 ning elas seal vara tagastamise hetkel üürnikuna suulise üürilepingu alusel”. Seega on kohus ise tunnistanud, et S.A oli üürnik elamu tagastamise hetkel. Kohus on otsuse osas, milles ei ole tunnustatud hagejat M.Mt üürnikuna kohaldanud ES § 36 lõiget 2 ning § 40 lõiget 11 ning rikkunud protsessiõiguse nõudeid sellega, et ei ole põhjendanud, miks hagejate poolt esitatud mõlemale hagejale saadetud üürikviitungid ei tõenda üürnikuks olemist. Samuti ei ole kohus otsuses öelnud, miks ta ei ole pidanud 3

§ 244

lg 1 sätestab, et ostueesõiguse teostamise korral loetakse ostueesõigust omava isiku ja müüja vahel sõlmituks müügileping samadel tingimustel, milles müüja ostjaga kokku leppis. Võlaõigusseaduse nimetatud sätte kohaselt ei muuda ostueesõiguse teostamine kehtetuks ostjaga sõlmitud müügilepingut ega sellest tulenevaid kohustusi. Samas AÕS § 257 lg 1 kehtis nii müügilepingu sõlmimise ajal kui ka ostueesõiguse avalduste tegemise ajal redaktsioonis, mis sätestas, et kinnisasja võib koormata selliselt, et isikul, kelle kasuks ostueesõigus on seatud, on õigus kinnisasja müümisel asuda omandaja asemele. Seega asjaõigusseaduses erinevalt võlaõigusseadusest ei räägita mitte müüjast ja ostjast kui müügilepingu pooltest, vaid omandajast. Omandaja on asjaõiguslik termin, mida asjaõigusseadus kasutab just asjaõiguslepingu poole kohta. Seega tuleb ka AÕS § 257 lõiget 1 tõlgendada selliselt, et ostueesõiguse teostamisega asub ostueesõigust teostanud isik omandaja, s.o asjaõiguslepingu poole õigustesse ja kohustustesse. 19. Eelnevaga on kooskõlas ka see, et ostueesõiguse teostamise avaldus esitatakse ostjale, sest müüjale pole selle esitamisel mingit mõtet, kuna müüja on omandi asjale juba kaotanud ning ostueesõiguse teostamisega astub ostueesõigust omav isik nii 4

§ 250

kohaselt võis ostueesõigust teostada 2 nädala jooksul pärast vastava teate saamist. Selline kohtu seisukoht ei ole õige. Antud juhul tuleb juhinduda asjaõigusseaduse regulatsioonist, mis kehtis ORAS § 121 lõike 10 jõustamise ajal ja mis nägi ette ostueesõiguse teostamise 2 kuu jooksul. Kohus ei ole otsuse tegemisel üldse arvestanud seda, et hagejale M.Mle ehitise mõttelise osa võõrandamisest ei teatatud, mistõttu ei saanud tema suhtes isegi kostja viidatud 2 nädalane ostueesõiguse teostamise tähtaeg alata. Nimetatud hageja sai ehitise osa müügist teada juhuslikult naabri S.Ae käest paar päeva enne ostueesõiguse teostamiseks broneeritud notariaega. Seetõttu mahub hageja M.M poolt esitatud ostueesõiguse teostamise aeg ka kostja poolt väidetava ülilühikese tähtaja sisse. Seega ei põhine asjas tuvastatud asjaoludel kohtu seisukoht, et hagejad ei ole ostueesõiguse teostamise avaldusi 2 nädala jooksul esitanud. 21. Eeltoodust tulenevalt on hagejad täitnud kõik ostueesõiguse teostamise eeldused ning seetõttu on neil õigus AÕS § 256 lõike 1 alusel seoses ostueesõiguse teostamisega asuda omandaja asemele. Vastustaja seisukoht 22. M. R ei pea esitatud apellatsioonkaebust õigeks, vaidleb sellele vastu ja leiab, et apellatsioonkaebus tuleb jätta rahuldamata ning maakohtu otsus muutmata. Tsiviilkolleegiumi seisukoht 23. Kolleegium leiab, et kohtuotsus on lõppjärelduses hagi rahuldamata jätmiseks õige, kuid otsus tuleb TsMS § 65 lg 1 p 2 alusel tühistada põhjenduste osas. 24.

§ 244

lg 1 järgi on ostueesõigus õigus, mille teostamise korral loetakse ostueesõigust omava isiku ja müüja vahel sõlmituks müügileping samadel tingimustel, milles müüja ostjaga kokku leppis. Ostueesõiguse teostamine ei muuda kehtetuks ostjaga sõlmitud müügilepingut ega sellest tulenevaid kohustusi. Ostueesõigus ulatub vaid võlaõiguslikule müügilepingule, mitte aga käsutustehingule (omandi üleandmise kokkulepe). Seega ei muutu ostueesõiguslane ostueesõiguse teostamisega omanikuks ega saa ainuüksi ostueesõiguse teostamise alusel nõuda endale omandiõiguse üleandmist. Müüjale tekib ostueesõiguse teostamisel kaks müügilepingut, millest ainult ühte saab ta täita. 25.

§ 244

lg 4 kohaselt toimub ostueesõiguse teostamine ostueesõigust omava isiku avalduse tegemisega müüjale. Vaidlust ei ole selles, et käesolevas asjas ei ole hagejad müüjatele vastavat avaldust esitanud. Seega ei saa hagejaid pidada ostueesõigust teostanud isikuteks ja hagi tuleb sel põhjusel jätta rahuldamata. Kuna hagejad esitasid avalduse ebaõigele isikule, ei oma käesolevas vaidluses enam tähtsust, kas nad olid üürnikud ORAS § 121 lg 10 mõttes ja kas nad esitasid avalduse tähtaegselt.

1. Kuna müüjad A. B ja V. L andsid ehitise mõttelise osa omandiõiguse 16.12.2002 üle M.Rle, siis ei saaks hagejad nõuda omandi üleandmist isegi sel juhul, kui nad oleksid ostueesõigust teostanud. 16.12.2002 kehtinud seaduse järgi ei muutnud ostueesõiguse teostamine tühiseks käsutustehingut. Seega vallasasja ostueesõigust ei olnud tehingu tegemise ajal võimalik praktiliselt teostada, kui asja omand oli ostjale üle antud.
2. Kinnisasjade ostueesõiguse regulatsioon ei ole kohaldatav vallasasjade ostueesõiguse regulatsioonile. Ebaõige on hagejate seisukoht, et ORAS § 121 lg-st 5

§-de 244-253 sätteid kohaldatakse ostueesõiguse teostamisele nii kinnis-kui vallasasjade suhtes.

1. Võlaõigusseaduse jõustumisest kuni 27.12.2003 oli ostueesõigusel asjaõiguslik tähendus vaid kinnisasjade puhul, kui ostueesõigus oli kantud kinnistusraamatusse või tegemist oli kinnisasja kaasomanike ostueesõigusega. Neil juhtudel sai asjaõigusseaduse järgi tugineda eelmärke regulatsioonile ja nõuda kinnistusraamatu kande parandamist, kuna ostueesõiguslast kahjustavad käsutused muutusid tagasiulatuvalt tühiseks. Muude ostueesõiguste puhul, mis kinnistusraamatust ei nähtunud, kasutamise tagajärjeks oli vaid võlaõiguslik leping. Esialgselt ostjalt ostueesõiguslased eseme omandit nõuda ei saanud, kuna käsutustehingud jäid kehtima.
2. M. R on vaidlusaluse korteri omanik 16.12.2002 sõlmitud müügilepingu ja selles sisalduva omandi ülemineku kokkuleppest tulenevalt. Seadus ei sätestanud tehingu tegemise ajal selle omandiõiguse lõppemist. Seega puudub hagejatel seaduslik alus nõuda omandiõiguse tunnustamist x asuva 2/4 mõttelise osa ehitise suhtes ja hagi tuleb ka sel põhjusel jätta rahuldamata.
3. Seoses apellatsioonkaebuse rahuldamata jätmisega tuleb jätta rahuldamata ka apellandi taotlus kohtukulude väljamõistmiseks. G. Kivinurm M. Seppik U. Reinola 6