KOHTUOTSUS

ti Vabariigi nimel Kohus Tallinna Ringkonnakohus, tsiviilkolleegium Kohtuasja number 2-03-252 Otsuse kuupäev 16. märts 2006. a. Kohtukoosseis

istuja Malle Seppik, liikmed Kai Kullerkupp ja Ande Tänav Kohtuasi V.K, U.T, H.Si, R.V, H.Š, A.R, K.K, P.Ki, M.Au ja V.Oi hagi R AS-i ja AS-i E vastu ostu-müügitehingu tühisuse tunnustamiseks Vaidlustatud kohtulahend Harju Maakohtu

1. juuli
2. a. otsus Kaebuse esitaja ja kaebuse liik V.K, U.T, H.Si, R.V, H.Š, A.R, K.K, P.Ki, M.Au ja V.Oi apellatsioonkaebus Menetluse liik Avalik kohtuistung
3. märtsil
4. a. Menetlusosalised Apellandid: V.K (IK xxxxxxxxxxx, elukoht x ), H.Š (IK xxxxxxxxxxx, elukoht x), U.T (IK xxxxxxxxxxx, elukoht x) A.R (IK xxxxxxxxxxx, elukoht x), H.S (IK xxxxxxxxxxx, elukoht x ), K.K (IK xxxxxxxxxxx elukoht, x), R.V (IK xxxxxxxxxx, elukoht x,), P.K (IK xxxxxxxxxx, elukoht x ); V.O (IK xxxxxxxxxxx, elukoht); M.A (IK xxxxxxxxxxx, elukoht x) apellantide esindaja Vahur Ambos Vastustajad: 1

ti Vabariik ja valitsejaks Riigikantselei. Riigikantselei ja OÜ D vahel sõlmiti

1. märtsil
2. a. rendileping, millega anti xKK tervikvarana, sealhulgas ridaelamud nr. 9, 10 ja 11, rendile OÜ-le D. Rendilepingu p.
3. 1 kohaselt on rentnikul OÜ-l D kolmandate isikute suhtes omaniku õigused ja kohustused. Rendilepingu p.
4. 3 kohaselt on rentnikul õigus anda vara osaliselt või tervikuna allrendile Riigikantselei nõusolekuta. Elamuseaduse § 28 lg. 2 kohaselt võis üürileandjaks olla eluruumi omanik või tema poolt selleks volitatud isik. OÜ D sõlmis aastatel
5. a. kuni
6. a. eluruumi üürilepingud hagejatega, kes elavad ülalnimetatud ridaelamutes. Üürilepingud vormistati ümber
7. augustil
8. a. ja kehtivad tänaseni. 2

) § 3 lg. 1 kohaselt on erastamise objektiks elamu või korter koos sellele vastava muu osaga ehitisest või ehitusjärgus olev elamu või korter, mis on riigi või riigi äriühingu omandis.

§ 6lg.

1 p. 1 järgi on eluruumide erastamisel kohustatud subjektideks riigile kuuluvate eluruumide puhul ettevõte, asutus või organisatsioon, s. h. avalik-õiguslik juriidiline isik, kelle valduses on erastatav eluruum. Kõik hagejad on avaldanud soovi erastada nende kasutuses olevad eluruumid ja esitanud vastavad avaldused Riigikantseleile. Kui eluruumi üürnik on eluruumi erastamisavalduse esitanud, kuid mitte

§ 22

lõikes 5 sätestatud kolme kuu jooksul peale eluruumi üürilepingu sõlmimist või ümbervormistamist, siis võib ta küll mitte omada eluruumi erastamise

õigust teiste isikute

§ 5lg.

1 tähenduses, kuid ta on vaatamata sellele eluruumi erastamise õigustatud subjekt

§ 4

tähenduses võrdselt teiste nimetatud paragrahvis märgitud isikutega ning võib jätkuvalt taotleda eluruumi erastamist üldises korras. Kuna hagejad on erastamisavaldused esitanud, siis tuleb neid igal juhul lugeda eluruumi erastamise õigustatud subjektideks

§ 4

p-de 1 ja 2 alusel vaatamata sellele, kas nad omavad eluruumi erastamise

õigust vastavalt

§ 5lõikele 1 või mitte.

Vabariigi Valitsuse

1. mai
2. a. korraldusega nr. 323-k anti x KK kinnistu (s. h. kolm ridaelamut) R AS-i aktsiakapitali mitterahalise sissemaksena. Omandiõigus kinnistule läks üle R AS-ile
3. novembril
4. a., mil tehti kinnistusregistrisse vastav kanne, mida tõendab kinnistusregistri väljavõte. R AS korraldas
5. detsembril
6. a. enampakkumise x KK vara (s. h. kolme ridaelamu) müümiseks. Enampakkumise võitis AS E, kes sõlmis R ASiga
7. veebruaril
8. a. x KK vara (s. h. kolme ridaelamu) ostu-müügilepingu. R AS-i ja AS E vahel sõlmitud ostu-müügileping on seadusevastane. Erastamata eluruum ei ole tavapärases tsiviilkäibes. Müüdud vara koosseisus on eluruumid, mis kuuluvad erastamisele

-es ettenähtud korras nendes eluruumides elavatele üürnikele. Seaduse kohaselt käsitatakse riigile kuuluva äriühingu omandis olevaid erastamisele kuuluvaid eluruume riigile kuuluvate eluruumidena, mistõttu on nende eluruumide kohustatud subjektideks nii riik kui temale kuuluv äriühing R AS. AS E ei ole erastamise kohustatud subjektiks, kellelt hagejad saaksid nõuda erastamist, mistõttu on takistatud hagejate õiguste realiseerimine. Omandireformi aluste seaduse (ORAS) § 32 sätestab, et erastamine on omandireformi käigus riigi- ja munitsipaalomandis oleva vara tasu

t või tasuta andmine teiste isikute omandisse, mille tulemusena muutub vara omanik. Asjaõigusseaduse rakendusseaduse (AÕS RakS) § 2 lõikest 2 tulenevalt on keelatud erastamisele kuuluvale varale omandiõigust üle anda teisiti, kui ORAS-es ja sellest tulenevates õigusaktides sätestatud alustel ja korras. Omandireformi objektiks oleva eluruumi väljaspool omandireformi omandamiseks erandit ei ole sätestatud, seega tuleb eluruumi omandiõigus üle anda eluruumi erastamise õigustatud subjektile. Keila Vallavalitsuse

1. veebruari
2. a. korraldusest nr. 102, nähtub, et vallavalitsus ei nõustunud maa jätmisega riigi omandisse taotletud ulatuses, kuna riigimaa hulka on arvatud ka elamute juurde kuuluv maa, millised kuuluvad erastamisele korteriomandina. Eluruumi erastamise objektiks võib olla ka korteriomand kui kinnisasi. Peale kinnistu moodustamist lasus riigil kinnistu omanikuna kohustus jagada kinnistu koosseisus olevad ridaelamud korteriomanditeks ja seejärel võimaldada üürnikel nende erastamist

-i vastavate sätete alusel. Avalduse korteriomandite seadmiseks peab esitama eluruumide erastamise kohustatud subjekt vastavalt

§-le 211. Riik kui eluruumide erastamise kohustatud subjekt nimetatud kohustust ei täitnud. Kostjate seisukohad R AS hagi ei tunnistanud. 3

ti Vabariik. Maa riigi omandisse jätmise otsustamisega on omandireform konverentsikeskuse hoonete osas lõppenud. X KK kinnistu näol on tegemist omandireformi käigus riigi omandisse jäetud maaga. Hagejad ei ole vaidlustanud konverentsikeskuse maa riigi omandisse jätmist ega kinnistamist

ti Vabariigi nimele. ORAS § 33 lõikest 1 tulenevalt ei saa olla erastamise objektiks vara, mis on jäetud riigile. Riigivara registrisse kantud hoonetes asuvad eluruumid võõrandatakse vastavalt riigivara seaduse (RVS) sätetele. Erastamise objektiks

-i mõttes ei saa olla kinnistu. Ridaelamud nr. 9, 10 ja 11 kuuluvad kinnisasja olulise osana kinnistu nr. 38687 koosseisu. Kinnisasjal asuv eluruum ei saa olla võõrandatav kinnistust eraldi. Hagejate poolt kasutatavad korterid ei ole ka korteriomandi esemeks, mis võiks olla erastamise objektiks

§ 217

alusel.

ei sätesta, et erastamise objektiks võiks olla kinnisasi või selle osa. Ridaelamute kasutusotstarve ei olnud mitte nende kasutamine eluruumidena, vaid neid kasutati konverentsikeskuse külastajate majutamiseks. Seda kinnitab hagejatega sõlmitud üürilepingute säte, mille kohaselt on OÜ-l D kohustus tagada üüritud korteri haldamine, s. h. koristamine, voodipesu vahetamine jms. OÜ-l D puudus õigus sõlmida vaidlusaluste eluruumide osas üürilepinguid. Vastavalt rendilepingu punktile

1. 3 võis OÜ D sõlmida ainult allrendilepinguid, teatades rendileandjale kõigist allrendilepingutest. Kui käesoleval juhul on sõlmitud allrendilepingute asemel üürilepingud, on rentnik need sõlminud vastavaid volitusi omamata. Sellised tehingud on vastavalt kuni
2. juulini
3. a. kehtinud TsÜS § 103 lõikele 1 tühised. Ka allüürilepingu alusel ruume kasutaval isikul ei teki

§-s 5 sätestatud eluruumi ostmise

õigust. Hagejad ei ole ka esitanud seaduses ettenähtud tähtajal avaldust nende kasutuses olevate eluruumide erastamiseks. AS E samuti hagi ei tunnistanud. Hagejad ei ole eluruumide erastamise õigustatud subjektid.

§ 4p. 1 ja § 5 lg.

1 p. 1 kohaselt on erastamise objektiks oleva eluruumi ostmise

õigus üürilepingu alusel kasutatava eluruumi puhul üürnikul või ühel temaga koos elaval täisealisel perekonnaliikmel, kui avaldus eluruumi erastamiseks on esitatud 1. märtsiks 1995. a. Hagejate ja OÜ D vahel sõlmitud üürilepingud ei ole käsitatavad üürilepingutena

§ 4p. 1 ja § 5 lg.

1 p. 1 mõttes. OÜ-l D ei olnud rendilepingu p. 4. 3 kohaselt õigust sõlmida üüri– ega allüürilepinguid, vaid üksnes allrendilepinguid. Allrendileping ei anna allrentnikule

§ 5lg.

1 punktis 1 toodud eluruumide erastamise õigust ja allrentnik ei ole erastamise õigustatud subjekt. Hagejate poolt kasutatavad ruumid ei ole eluruumid. Hageja poolt esitatud Harju Maavalitsuse Hooneregistri 9. veebruari 2001. a. tõend ei sisalda andmeid eluruumide kohta.

§ 22lg.

5 kohaselt, kui eluruumi üürileping sõlmitakse või vormistatakse ümber pärast

1. a.
2. märtsi, on eluruumi üürnikul eluruumi ostmise

õigus, kui avaldus eluruumi erastamiseks on esitatud kolme kuu jooksul pärast eluruumi üürilepingu sõlmimist või ümbervormistamist. Üürilepingud hagejate P. K ja M. A on sõlmitud ajavahemikul

1. jaanuarist
2. a. kuni
3. augustini
4. a. Avaldused Riigikantseleile eluruumide erastamiseks on esitatud veebruaris
5. a. Hageja V. O väidab, et üürisuhe kestab
6. aastast. Leping OÜ D ja hageja V. O vahel on sõlmitud
7. aprillil
8. a. ja järgnev leping
9. augustil
10. a. Avalduse pidi hageja esitama kolme kuu jooksul pärast esimese üürilepingu sõlmimist, on selle Riigikantseleile esitanud aga alles
11. detsembril
12. a. Hagejate V. K, U. T, H. S, R. V, H. S, A. R ja K. K on üürilepingud sõlmitud ajavahemikul 4

§ 5

lõikes 1 toodud eluruumide ostmise

õiguse ja vaidlusalune vara ei saa kuuluda erastamisele ka juhul, kui hagejad oleksid eluruumide erastamise õigustatud subjektid ning tegemist oleks erastamise objektiks oleva varaga. Vaidlusalused ridaelamud olid registreeritud riigivara registris alates 9. detsembrist 1996. a.

§ 3lg.

5 p. 6 kohaselt ei kuulu erastamisele riigivara registrisse kantud eluruumid ja riigivara registrisse kantud hoonetes asuvad eluruumid. Enne rendilepingu sõlmimist OÜ-ga D ja enne üürilepingute sõlmimist hagejatega oli Vabariigi Valitsus seega ühesel seisukohal, et vaidlusalune vara ei kuulu erastamisele. Maa jäeti riigi omandisse juba enne eluruumide erastamise avalduste esitamist. Tulenevalt ORAS §-st 33 ei ole erastamise objektiks vara, mis on jäetud riigi omandisse ja sellise vara võõrandamisel ei ole enam kohaldatavad

sätted. Hagejate poolt viidatud

§ 211

ei ole vaidluses kohaldatav, sest see säte reguleerib korteriomandi seadmist eluruumi vallasjana erastamise järgselt. Hagejad ei ole eluruumide kui vallasasjade omanikud.

ti Vabariigil puudus kohustus avalduse esitamiseks korteriomandi seadmiseks, sest vara ei kuulunud

§ 3lg.

5 p. 6 alusel erastamisele. Esimese astme kohtu otsus

1. juuli
2. a. otsusega jättis Harju Maakohus hagi rahuldamata ning mõistis igalt hagejalt kummagi kostja kasuks kohtukuludena välja 2500 krooni. Hagejate nõude rahuldamine eeldab, et vaidlustatud tehing rikuks nende õigusi. Hagejate õiguste rikkumine eeldab, et enne vaidlustatud tehingut oli hagejatel tekkinud õigus erastada vaidlusalusel kinnistul kasutatavad ruumid. Tulenevalt omandireformi seadustest pidi selleks, et omada õigust erastamisele, esinema üheaegselt kolm asjaolu: hagejad pidi olema õigustatud subjektideks vara suhtes, vara pidi olema erastamise objektiks ning vara pidi olema kohustatud subjekti omandis. Kõigepealt tuleb kontrollida, kas vaidlusalune vara on erastamise objektiks. Pooled vaidlevad selle üle, kas ridaelamute näol on tegemist eluruumidega. Vabariigi Valitsuse
3. jaanuari
4. a. määrusega nr. 38 kinnitatud eluruumidele esitatavate nõuete p. 2 kohaselt peab eluruum võimaldama inimesele ööpäevaringse viibimise. Elamuseaduse (ES) § 2 lg. 3 järgi on korter ehituslikult tegelikkuses piiritletud alaliseks elamiseks omaette elamiseks kasutatav elamu osa. Hagejad on väitnud, et nad kasutavad nende kasutuses olevaid eluruume aastaringselt.
5. märtsi
6. a. rendilepingu lisast 3 (I kd, tl. 16) nähtub, et tegemist on ridaelamutega, millest igaühes on 6 kolmetoalist korterit. Üürilepingute ( I kd, tl. 17 - 22) kohaselt on korterites köök, 3 tuba (suur tuba, magamistuba ja väike tuba), vannituba ja WC. Tegemist on korteritega ES § 2 lg. 3 tähenduses. Eluruumiks saab pidada sellist ruumi, mis oma omadustelt ja kasutamise

märgilt vastab etteantud tingimustele. Hooneregistri andmete väljatrükkidest (II kd, tl. 126 - 133) nähtub, et kõik kolm vaidlusalust hoonet on sisse kantud ridaelamutena, milledel on ära toodud ka elamispinna suurus. Eeltoodut kogumis hinnates on tõendatud, et tegemist on eluruumidega. Eluruumide erastamise objektiks olemise vastavuse kindlakstegemisel tuleb lähtuda

-st, kuna selle seaduse § 1 lg. 1 kohaselt reguleerib see seadus suhteid, mis tekivad riigi, kohalike omavalitsuste ja teiste seadusega määratud erastamise kohustatud subjektide omandis olevate elamute ja korterite erastamisel, määrates kindlaks erastamise objekti, subjektid, tingimused ja korra..

§ 3lg.

1 järgi on erastamise objektiks elamu või korter, mis on riigi või riigi äriühingu omandis.

§ 3lg.

12 järgi on eluruum erastamise objektiks, kui see on kohustatud subjekti omandis käesoleva seaduse jõustumisel või on antud kohustatud subjekti omandisse erastamisseaduse või

ti Vabariigi põllumajandusreformi seaduse alusel.

§ 3lg.

5 p. 6 järgi ei kuulu erastamisele riigivara registrisse kantud eluruumid ega riigivara registrisse kantud hoonetes asuvad eluruumid. Ka hagejad on tunnistanud, et neil ei olnud õigust erastada eluruume ajal, mil need olid kantud riigivara registrisse. Vabariigi Valitsuse

1. augusti
2. a. korraldusega otsustati jätta riigi omandisse vaidlusaluste eluruumide alune maa ja
3. augustil
4. a. registreeriti see maaüksus riigi maakatastris. Tulenevalt AÕS RakS § 13 lõikest 1 muutusid sellega sellel maal asuvad ehitised maa oluliseks osaks. Seega muutusid ka hagejate poolt kasutatavad eluruumid maa olulisteks osadeks.

ei näe ette erastamise objektina kinnistu osaks olevaid eluruume. Hagejate viide

§-le 217 ei ole asjakohane, kuna eluruumid, mida hagejad kasutavad, ei ole korteriomandi esemeks. Kinnistu jagamisel korteriomandite moodustamise võimalus ei loo hagejatele õigust, kuna vaidlustatud tehingu sõlmimise ajal sellist korteriomandit ei eksisteerinud ja seega ei olnud neil ka õigust selle erastamiseks, mille alusel nad saaksid tehingut vaidlustada. Vaidlustatud tehinguga võõrandati kinnistu. Hagejad ei ole esitanud väiteid selle kohta, et neil oleks õigus erastada osa võõrandatud kinnistust. Kohus saab tsiviilvaidluse lahendamisel tugineda vaid asjaoludele, mille pooled on esitanud, mistõttu puudub alus kontrollida hagejate õigust maa erastamiseks. Seega puudus vaidlusaluse tehingu tegemise ajal vara, mis sai olla erastamise objektiks. Kuna puudub erastamise objekt, ei ole vaja kontrollida hagejate õigustatud subjektiks olemist ja kostja R AS-i kohustatud subjektiks olemist. Apellatsioonkaebuse nõue ja põhjendus Apellatsioonkaebuses paluvad hagejad maakohtu otsuse tühistada ja uue otsusega hagi rahuldada. Kohus on vääralt kohaldanud materiaalõigust, rikkunud protsessiõigust ning hinnanud ebaõigesti asjaolusid. Kohus on jätnud käsitlemata mitmed hagejate väited ning ei ole analüüsinud kõiki tõendeid. Ridaelamud on erastamise objektid. Ajutiselt riigivara registris olnud ridaelamute võõrandamine ei toimunud

§ 3lõikes 13 viidatud korras, s.

t. riigivaraseaduse alusel, vaid Riigikantselei andis ridaelamud üle riigi äriühingule R AS-le, kes on samuti eluruumide erastamise kohustatud subjekt. RVS kohaselt oleks vara võõrandamine toimunud juhul, kui ridaelamud oleks müüdud avalikul enampakkumisel või eelläbirääkimistega pakkumisel. Peale ridaelamute üleandmist R AS-ile ei olnud tegemist enam riigivara, vaid riigi äriühingu varaga. Vastavalt AÕS § 6 lõikele 2 ei saa juriidilise isiku vara kuuluda samaaegselt teisele isikule, kaasa arvatud riigile. Ridaelamud ei olnud alates septembrist 2002. a. riigivararegistris ja seega puudus

§ 3lg.

5 punktis 6 sätestatud takistus eluruumide erastamiseks.

kohaselt on võimalik erastada eluruumi vallasasjana või korteriomandina. Kinnistu moodustamise tõttu ei lakka eksisteerimast eluruum kui erastamise objekt, see saaks juhtuda juhul, kui eluruum hävib, ehitatakse ümber mitteeluruumiks vms. põhjusel. Kinnistust on võimalik moodustada korteriomandid ja need erastada

§ 221, 224, 227 ning korteriomandiseaduses ettenähtud korras.

Hagejate eluruumide erastamise õigustatud subjektideks olemist tõendavad eluruumide üürilepingud ja hagejate poolt kohustatud subjektidele esitatud avaldused eluruumide erastamiseks. Kohus jättis nimetatud tõendid ja nendel põhinevad väited analüüsimata. 6

§ 3lg.

5 punkti 6 mõttest tulenevalt võis varaks, mille riik võis välistada erastamise objektide hulgast ja jätta endale, olla ka eluruumid. RVS § 2 lg. 2 kohaselt tuleb riigivara arvele võtta riiklikus riigivara registris, kui seadusega ei ole sätestatud teisiti. Sama seaduse § 3 lg. 1 kohaselt kantakse riigivara registrisse riigile kuuluvad kinnisasjad ja nendega seotud asjaõigused, samuti Vabariigi Valitsuse kehtestatud tingimustele vastavad vallasasjad ning rahaliselt hinnatavad õigused ja kohustused. Vaidlusalused eluruumid otsustaski riik jätta riigi omandisse ja need registreeriti riigivara registris. ORAS § 33 lg. 3 kohaselt võõrandatakse riigivara registrisse kantud riigivara, mida ei ole riigivaraseaduse § 42 lg. 3 alusel erastamisnimekirja kantud, riigivaraseaduses sätestatud alustel ja korras. Nimetatud sättest tuleneb, et kui riik on otsustanud mingi vara jätta riigi omandisse, siis on selle vara osas omandireform lõppenud ja selle vara edasisel võõrandamisel ei kohaldu reformiseaduste, sealhulgas

-i sätted. Võlaõiguslikud lepingud ei mõjuta nende isikute õigusi, kes ei ole lepingute poolteks, kuna ei saa neile kaasa tuua õigusi ja kohustusi ning seega ei riku kostjate vaheline müügileping apellantide õigusi. Kuna vaidlusalune kinnistu ei ole erastamise objektiks, siis ei mõjuta ka sellele omandi üleandmiseks tehtavad tehingud apellantide õigusi. 7