2-03-577/4

KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Tsiviilasja number 2-03-577 Kohus Tallinna Ringkonnakohus Otsuse tegemise aeg ja koht

1. aprill
2. a, Tallinn Kohtukoosseis Eesistuja Ülle Jänes, liikmed Reet Allikvere ja Ande Tänav Tsiviilasi A OÜ hagi P.P-L, R.L ja R.Pi vastu eluruumi ebaseaduslikust valdusest väljanõudmiseks Vaidlustatud kohtulahend Tallinna Linnakohtu 15.11.2005 otsus Kaebuse esitaja ja kaebuse liik P.P-L, R.L ja R.Pi apellatsioonkaebus Kohtuistungi toimumise aeg Kirjalik menetlus Menetlusosalised ja nende esindajad Hageja A OÜ esindaja Kari Käsper, kostjad P.P-L, R.L ja R.P, kolmanda isiku Tallinna linna esindaja Ilo-Hanna Hõrrak RESOLUTSIOON Tallinna Linnakohtu 15.11.2005 otsus jätta muutmata ja apellatsioonkaebus rahuldamata. Ringkonnakohtu otsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kättetoimetamisest alates. Hagiavalduse asjaolud ja hageja nõue
3. A OÜ esitas 13.10.2003 Tallinna Linnakohtule hagi, milles palus nõuda Tallinnas x kinnistul põhikooli maja keldrikorrusel asuv eluruum välja P.P-L, R.L ja R.Pi ebaseaduslikust valdusest ning keeldumise korral tõsta nimetatud isikud koos varaga eluruumist välja. Hagiavalduse kohaselt omandas hageja hoonestusõiguse Tallinnas x kinnistule. Hoonestusõiguse esemeks oleva põhikooli maja keldrikorrusel elavad kostjad. P.P-L ja AS-i A vahel oli 25.09.2002 sõlmitud üürileping tähtajaga 31.05.
4. Üürileandja teatas 29.05.2003 kirjas, et üürileping lõppeb 31.05.2003 ja seda ei pikendata ning kohustas üürilepingu lõppemisel eluruumi vabastama. P.P-L sai teate kätte 29.05.
5. Kostja ei taotlenud üürilepingu pikendamist ega ole eluruumi vabastatud, ka oli ta üürilepingu sõlmimisel teadlik, et seda ei pikendata, sest ruumid ehitatakse ümber lastekeskuseks. Tähtajaline üürileping sõlmiti vastu tulles kostja palvele anda aega munitsipaalkorteri taotlemiseks. Hageja tugines asjaõigusseaduse (AÕS) § 80 lg-tele 1 ja 2 ning võlaõigusseaduse (VÕS) §-le
6. Kostjate vastuväited
7. Kostjad vaidlesid hagile vastu. P.P-L elab Tallinnas x asuvas ühiselamus alates
8. a üürilepingu alusel. Üürileandja tegi
9. a ettepaneku sõlmida edaspidi üürileping aastaks (vastavalt kooliaastale), pikendades seda regulaarselt kuni kostja korteriprobleemi lahenemiseni. Vastava kokkuleppe tõttu ei esitatud hagejale kirjalikku taotlust üürilepingu pikendamiseks. Peale 31.05.2003 jätkasid kostjad eluruumi kasutamist, üürileandja esitas üüriarveid ega avaldanud teistsugust tahet. Sellest tulenevalt muutus pooltevaheline tähtajaline üürileping VÕS § 310 lg 2 järgi tähtajatuks ja kostjatel on seaduslik alus eluruumi kasutamiseks. Üürileandja teatas alles 29.07.2003, et üürileping lõppeb 31.05.
10. Alates 25.09.2003 esitas hageja kostjale kahjunõude arveid. Kostjatel puudub muu elamispind ja vahendid selle ostmiseks. Ka on kostjad üürileandja nõusolekul teinud eluruumis oma vahenditega kapitaalremondi. Esimese astme kohtu otsuse põhjendused
11. Tallinna Linnakohus rahuldas hagi. 25.09.2002 sõlmitud üürilepingu kohaselt lõppes üürileping 31.05.
12. AS A teatas 29.05.2003 kirjas, et kostjaga 25.09.2002 sõlmitud üürileping lõpeb 31.05.2003 ja üürileandja ei soovi üürilepingut pikendada ning üürnik on kohustatud eluruumi tagastama. Teatel on ekslikult märgitud kuupäevaks 29.07.2003, kostja sai teate kätte 29.05.2003, mida kinnitab tema allkiri teatel. Vaidlust ei ole selles, et P.P-L sai teate isiklikult kätte ega esitanud taotlust üürilepingu pikendamiseks. Pooltel ei ole kirjalikku kokkulepet tähtajalise üürilepingu pikendamiseks. Kohtu arvates ei muuda asjaolu, et hageja esitas kostjale peale üürilepingu lõppemist üüriarve juuni 2003 eest, tähtajalist üürilepingut tähtajatuks. Hageja seletusel oli tegemist raamatupidamise poolt ekslikult väljastatud üüriarvega, mille osas tehti kreeditarve ja edaspidi esitati kostjale kahjunõuded, kuna eluruumi kasutamiseks peale tähtajalise üürilepingu lõppemist puudub kostjatel õiguslik alus. Kostja ei ole hageja poolt kahjunõuete esitamist vaidlustanud. Kostjate vastuväited hagile ei põhine seadusel ning tuleb jätta tähelepanuta. Kristiine Linnaosa Valitsuse 30.08.2002 teatise kohaselt on kostjad korterikomisjoni 27.08.2002 otsusega võetud arvele munitsipaaleluruumi üürimiseks. Asjaolu, et hetkel pole võimalik eraldada kostjatele munitsipaaleluruumi, ei ole kohtu arvates hagi rahuldamata jätmise aluseks. Apellatsioonkaebuse põhjendused
13. Kostjad paluvad apellatsioonkaebuses kohtuotsuse tühistada ja teha uue otsuse, millega jätta hagi rahuldamata. Kohtuotsus ebaõige ja põhjendamatu. Üürnik sai eluruumi vabastamise teate 29.07.2003 ja selgitas kohtule, et nõustus igale kirjale alla kirjutama, kui säilis lubadus eluruumi kasutada. Kohus hindas ebaõigesti nimetatud teadet ja üüriarveid ning jõudis seetõttu ebaõigele järeldusele, et teatel olev kuupäev on ekslik. Üürileandja ei teavitanud R.Lt ega R.Pi eluruumi vabastamise kohustusest, seda tegi alles kohus. Apellandid on elanud aastaid Tallinnas x asuval kinnistul, mitte x või x kinnistul. Käesolev kohtuotsus seab kostjad väga raskesse olukorda, kuna tänaseni ei ole Tallinna linnal võimalik kostjate elamispinna küsimust lahendada. Apellatsioonkaebuse vastus
14. Hageja leiab, et kohtuotsus on seaduslik ja põhjendatud ning puuduvad alused selle tühistamiseks. Üürilepingus puudub viide, et üürilepingut pikendatakse regulaarselt või sõlmitakse vastavalt kooliaastale. Kostja ei esitanud hiljemalt 31.03.2003 taotlust üürilepingu pikendamiseks. Hageja väljendas selgelt ja seaduspäraselt oma tahet peale tähtajalise üürilepingu lõppemist seda mitte pikendada. Kostjate poolt kasutatav eluruum asub Tallinnas x kinnistul, millele viitab ka üürilepingu punkt 2.
15. Ringkonnakohtu otsuse põhjendused
16. Tsiviilkolleegium, tutvunud asja materjaliga, leiab, et apellatsioonkaebuse väited ei anna 2 alust kaevatava kohtuotsuse tühistamiseks ning see tuleb jätta TsMS § 657 lg 1 p 1 alusel muutmata. Kuna ringkonnakohus nõustub esimese astme kohtu põhjendustega, siis tulenevalt TsMS § 654 lg-st 6 ta neid ei korda.
17. Kolleegium on seisukohal, et linnakohus on kohaldanud seadust ja hinnanud tõendeid õigesti. Asjas on tõendatud, et P.P-L sai üürileandja teate lepingu lõpetamisest kätte 29.05.2003 (kinnitades seda allkirja ja kuupäevaga) ning et teatele märgitud kuupäev on ekslik. Seetõttu ei olnud kostjatel alust järeldada, et üürileandja tahe oli üürisuhet jätkata. Kostjate väide, et pooltevahelise kokkuleppe kohaselt pidi üürilepingut regulaarselt pikendatama, jäi paljasõnaliseks. Pealegi tuleneb VÕS § 329 lg-st 3, et tähtajalise üürilepingu pikendamiseks peab üürnik esitama üürileandjale taotluse hiljemalt 60 päeva enne lepingu tähtaja möödumist. Sellekohast taotlust antud juhul ei esitatud. Ka see, et eluruumi kasutamise eest nõudis üürileandja ka pärast 31.05.2003 üürnikult tasu üüriarvete alusel, ei kinnita üürisuhte jätkumist. Kohus ei lähtunud lepingu tõlgendamisel ühe lepingupoole seisukohtadest, vaid lepingu sõnastusest. Üürilepingus ei olnud ühtegi märget selle kohta, et see võiks pikeneda ilma sellest vastaspoolt kirjalikult teavitamata. Kui kostjad väitsid lepingu sõnastusest erinevat kokkulepet, tuli neil seda tõendada. Kuni 31.12.2005 kehtinud TsMS § 91 lg 1 kohaselt pidi kumbki pool tõendama neid asjaolusid, millele tuginevad tema nõuded ja vastuväited.
18. Asjaolu, et üürniku perekonnaliikmeid üürilepingu lõpetamisest eraldi ei teavitatud, ei võimalda anda vaidlusele teistsugust hinnangut. Üürilepingust tulenevad õigused-kohustused on suunatud eelkõike lepingu pooltele. Apellatsioonkaebuse viited üürilepingu esemeks oleva eluruumi asukoha kohta ei ole täpsed. Eluruumi paiknemine x kinnistul asuvas hoones ei olnud vaidluse all (ka üürilepingu p-s 2.1 on see kajastatud). Asjaolu, et kostjate taotlust munitsipaaleluruumi saamiseks ei ole kohalik omavalitsus senini rahuldanud, ei võimaldanud jätta hagi rahuldamata. Ü. Jänes R. Allikvere A. Tänav 3