3-06-1070/9

TARTU HALDUSKOHUS Tartu kohtumaja KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohtuasja number 3-06-1070 Otsuse kuupäev 18.oktoober 2006 Kohtunik Maare Aloe Kohtuasi OÜ XXX kaebus Tartu Maavalitsuse toimingu õigusvastaseks tunnistamiseks Asja läbivaatamise kuupäev 05.oktoober 2006 Istungil osalenud isikud Kaebuse esitaja XXX esindaja advokaat Heiki Kuningas ja vastustaja Tartu Maavalitsuse esindaja Tõnu Vesi Resolutsioon Jätta OÜ XXX kaebus rahuldamata. Edasikaebamise kord Kohtuotsuse peale võib esitada apellatsioonkaebuse Tartu Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul kohtuotsuse avalikult teatavakstegemisest arvates. ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK Tartu Maavanema 20.02.2001 korraldusega nr 320 anti õigus Tartus Marja 5 asuva katastriüksuse erastamiseks Tea Lepikule 14/40 osas, Alviine Matsonile 5/40 osas, Aivar Muugale 9/40 osas ja Silvi Tootsile 12/40 osas. Seoses Aivar Muuga suhtes algatatud täitemenetlusega tegi kohtutäitur 29.09.2003 esildise Marja 5 asuvale ehitise osale keelumärke seadmiseks. 18.04.2006 sõlmis Tartu maavanem Aivar Muugaga ostu-müügi lepingu Marja 5 asuva elamu juurde maa ostueesõigusega erastamiseks mõttelise osana 9/40. 27.04.2006 toimus enampakkumine, mille võitjaks osutus OÜ XXX. KAEBUSE PÕHJENDUSED JA TAOTLUS OÜ XXX esitas kohtule kaebuse, milles palub tunnistada Tartu Maavalitsuse toiming - maa ostueesõigusega erastamisel ja maa ostu-müügi lepingu sõlmimisel - õigusvastaseks ning seoses sellega tuvastada 18.04.2006 ostu-müügilepingu tühisus. Kaebaja väidab kaebuses, et maavalitsus on rikkunud Vabariigi Valitsuse 06.11.1996 määrusega nr 267 kinnitatud „Maa ostueesõigusega erastamise korra“ punkti 23 nõuet, mis näeb ette, et erastamise korraldaja kontrollib maa ostueesõigusega erastamiseks esitatud dokumentide ja andmete õigsust. Arvestades, et hoone käsutamise keelumärge ja enampakkumise teade olid avaldatud ametlikes teadaannetes, siis need asjaolud olid maavalitsusele enne lepingu sõlmimist teada, mistõttu maavalitsus ei oleks tohtinud Aivar Muugaga maa ostu-müügilepingut sõlmida. Kaebaja väidab, et kuna ehitise mõttelisel osal lasus käsutamise keelumärge ja kuna see oli avalikkusele teada, siis on tegemist käsutuskeeldu rikkuva tehinguga. Kaebaja arvates on maavalitsus rikkunud TsÜS § 88 nõuet ja teinud käsutuskeeldu rikkuva käsutustehingu. Kaebaja väidab, et rikutud on kaebuse esitaja õiguspärast ootust, sest teades käsutuskeelu olemasolu oli kaebuse esitaja kindel võimaluses saada enampakkumise võidu korral maa omanikuks. VASTUSTAJA VASTUVÄITED Tartu Maavalitsuse esindaja palub jätta kaebuse rahuldamata. Vastustaja on seisukohal, et kuigi Vabariigi Valitsuse 06.11.1996 määrusega nr 267 kinnitatud „Maa ostueesõigusega erastamise korra“ punkti 23 kohaselt on erastamise korraldajale pandud kohustus kontrollida esitatud andmeid enne maa ostueesõigusega erastamise otsuse vastuvõtmist, ei näe eelnimetatud kord ette, et erastamise korraldaja peaks pärast maa ostueesõigusega erastamise otsuse vastuvõtmist teatud aja möödudes uuesti kontrollima esitatud dokumentide ja andmete õigsust, sõltumata sellest, milline on ajavahemik maa ostueesõigusega erastamise otsuse vastuvõtmisest kuni maa erastamise lepingu sõlmimiseni. Vastustaja on seisukohal, et kõnealusel juhul ei ole tegemist käsutuskeeldu rikkuva tehinguga, sest käsutuskeeld oli pandud ehitisele, mitte maale, mille ost-müük vaidlusaluse lepinguga toimus. Vastustaja vastuväidete kohaselt ei keela ükski õigusakt maa erastamist elamu juurde, mille käsutamise kohta on tehtud keelumärge hooneregistris. Käsutamine tähendab asja pärandamist, võõrandamist, koormamist ja kasutusse andmist ning ehitisele käsutuskeelu panemine tähendab omaniku käsutusõiguse teostamise piiramist. Antud juhul hoone omanik ei olnud riik ega Tartu Maavalitsus ning maa ostu-müügilepinguga koos ei toimunud hoone võõrandamist. Maa ostu-müügilepingu sõlmimist asjaõigusseaduse § 68 lg 1 mõttes ei saa lugeda käsutamistehingu tegemiseks ning ka erastamise tulemusena vallasasja asemel kinnisasja tekkimine ei tähenda käsutamistehingu tegemist asjaõigusseaduse mõttes. KOHTU PÕHJENDUSED JA OTSUS Kohus, tutvunud asja kõigi materjalidega ja ära kuulanud protsessiosaliste seletused, on seisukohal, et kaebus on põhjendamata ja tuleb jätta rahuldamata. 2 Maareformi seaduse (MaaRS) § 22 lg 1 kohaselt saavad ostueesõigusega erastada maad isikud, kellele maa on antud põliseks kasutamiseks Eesti NSV taluseaduse alusel või kellel on õigus osta maad ehitise või istanduse omanikuna. Vabariigi Valitsuse 06.11.1996 määrusega nr 267 kinnitatud „Maa ostueesõigusega erastamise korra“ punkti 23 kohaselt kontrollib erastamise korraldaja maa ostueesõigusega erastamiseks esitatud dokumentide ja andmete õigsust ning seejärel võtab maareformi seaduses sätestatu, esitatud dokumentide, täiendavalt kogutud andmete ja riigi maakatastri andmete alusel vastu maa ostueesõigusega erastamise otsuse. Seega on erastamise korraldajale pandud kohustus kontrollida esitatud andmeid enne maa ostueesõigusega erastamise otsuse vastuvõtmist. Eelnimetatud määrus ei näe ette, et erastamise korraldaja peaks pärast maa ostueesõigusega erastamise otsuse vastuvõtmist teatud aja möödudes täiendavalt kontrollima esitatud dokumentide ja andmete õigsust, sõltumata sellest, milline on ajavahemik maa ostueesõigusega erastamise otsuse vastuvõtmisest kuni maa erastamise lepingu sõlmimiseni. Asja materjalidest nähtuvalt registreeriti Tartu linnas Marja 5 katastriüksus Tartu Maakatastris 17.01.2001 ning pärast esitatud materjalide kontrollimist andis Tartu maavanem 20.02.2001 korralduse nr 320 (tl 7-8) maa ostueesõigusega erastamiseks kaasomanikele, s.h. Aivar Muugale 9/40 mõttelises osas, kes oli Marja 5 ehitise omanik. Seoses Aivar Muuga suhtes algatatud täitemenetlusega tegi kohtutäitur Anne Böckler 29.09.2003 esildise Marja 5 asuvale ehitise osale keelumärke seadmiseks (tl 10). Samal päeval kanti keelumärge ehitisregistrisse (tl 11). 10.04.2006 avaldati Ametlikes Teadaannetes enampakkumise teade Tartus asuva ja Aivar Muugale kuuluva 1-toalise korteri, mis moodustab kaasomandi 9/40 mõttelist osa elamust Marja 5 võõrandamise kohta (tl 12). 18.04.2006 sõlmis Tartu maavanem Aivar Muugaga ostu-müügilepingu Tartus Marja 5 asuva elamu juurde maa ostueesõigusega erastamiseks mõttelise osana 9/40 (tl 9). Õige on vastustaja seisukoht, et kuna vaidlusaluse maa ostu-müügileping sõlmiti 18.aprillil 2006, siis sel päeval oli Aivar Muuga Tartu linnas Marja 5 asuva 9/40 mõttelise osa ehitise (elamu, kuur) omanik ja millist asjaolu ei ole ka kaebaja vaidlustanud. Kuna Aivar Muuga oli lepingu sõlmimise päeval ehitise (mõttelise osa) omanik, siis oli tal õigus MaaRS § 22 lõike 1 järgi õigus maad erastada. Asjaolu, et pärast ostu-müügilepingu sõlmimist ehitise (mõttelise osa) omanik 27.aprillil 2006 vahetus, ei muuda seetõttu 18.aprillil 2006 sõlmitud ostu-müügilepingut õigusvastaseks. Kaebaja väide, et maavalitsus on rikkunud tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 88 nõuet, kuna ehitise mõttelisel osal lasus käsutamise keelumärge ja kuna see oli avalikkusele teada, siis on tegemist käsutuskeeldu rikkuva tehinguga, ei ole õige ja asjakohane. TsÜS § 88 lg 1 sätestab, et kohtu või muu seadusega selleks õigustatud ametiasutuse või ametiisiku poolt antud käsutuskeeldu rikkuv käsutustehing on tühine. Tühine on ka täitemenetluses, hagi tagamiseks või pankrotihalduri poolt tehtud käsutus, mis rikub eelmises lauses nimetatud käsutuskeeldu. Tartu Ringkonnakohus on oma 22.06.2005 otsuses haldusasjas nr 2-3-239/05 asunud seisukohale, et ükski õigusakt ei keela maa erastamist elamu juurde, mille käsutamise kohta on tehtud keelumärge hooneregistris. Käsutamine tähendab asja pärandamist, võõrandamist, koormamist ja kasutusse andmist ning ehitisele käsutuskeelu panemine tähendab omaniku käsutusõiguse teostamise piiramist. Antud juhul hoone omanik ei olnud riik ega Tartu Maavalitsus ning maa ostu-müügilepinguga koos ei toimunud hoone võõrandamist. 3 Kohus on seisukohal, et antud juhul ei ole tegemist käsutuskeeldu rikkuva tehinguga, sest käsutuskeeld oli pandud ehitisele, mitte maale, mille ost-müük vaidlusaluse lepinguga toimus, järelikult ei saanud kaebuse esitajal ka tekkida õiguspärast ootust, et tema saab enampakkumise võidu korral maa omanikuks. Arvestades kõike eeltoodut asub kohus seisukohale, et kaebus on põhjendamata ja tuleb jätta rahuldamata. Maare Aloe kohtunik 4