Obsah (4)

§ 250§ 244§ 208§ 108

KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Tartu Ringkonnakohus Kohtukoosseis Andra Pärsimägi, Egon Konsand, Üllar Roostoja Otsuse tegemise aeg ja koht 30. oktoober 2006 Tartu Tsiviilasja number 2-05-1347

§-st 250 tulenevalt saab ostueesõigust vallasasja suhtes teostada kahe nädala jooksul. Antud juhul oleks ostueesõiguse teostamise avaldus tulnud esitada hiljemalt 22.03.

1. Hagejate avaldus on tehtud 28.03.
2. Järelikult hagejate ostueesõigus lõppes 22.03.
4. Valga Linnavalitsus leidis, et hagi on põhjendatud. Kuna

RS § 16 lg 2 räägib ehitisest, siis võib järeldada, et nimetatud sätte mõte on kehtestada nii vallas- kui ka kinnisasjadele ühesugune ostueesõiguse teostamise tähtaeg ehk kaks kuud. Seega on hagejad esitanud ostueesõiguse teostamise avalduse tähtaegselt. MAAKOHTU LAHEND 2

1. Tartu Maakohus rahuldas hagi ning kandis I.T. ele ja O.B. ale üle
2. veebruaril 2005 Valga Linnavalitsuse ja I.L. vahel X 9 asuvate ehitiste 2/6 suuruse mõttelise osa müügilepingust tulenevad omandaja õigused ja kohustused. Otsuse kohaselt on hagejad ühise ostueesõiguse teostamise avalduse esitanud 28.03.
3. Valga linn müüs mõttelise osa ehitistest 23.02.
4. Seega on hagejad teostanud ostueesõigust tähtaegselt, s.o ettenähtud kahe kuu jooksul. Kostja vastuväited hagi aegumise osas ei ole asjakohased. Kohaldamisele kuulub

RS § 16 lg 2, mis sätestab, et ehitise, selle mõttelise osa, reaalosana erastatud eluruumi, elamus asuva mitteeluruumi, elamuühistu liikme omandisse antud korteri, endise korteriühingu liikme omandisse antud korteri või kaasomandi lõppemisel tekkinud ehitise reaalosa puhul võib ostueesõigust teostada kahe kuu jooksul pärast

§-s 249 nimetatud teate saamist. ASJAOSALISTE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED

1. I.L. taotleb apellatsioonkaebuses Tartu Maakohtu
2. juuni 2006 otsuse tühistamist. Kaebuse põhjenduste kohaselt on kohus vääralt tõlgendanud

RS § 16 lg 2. Vaidlust ei ole selles, et kõnealuste ehitiste 2/6 suuruse mõttelise osa puhul on tegemist vallasasjaga AÕSRS § 13 lg 1 tähenduses. Kohus ei ole märkinud, millistest asjaoludest tulenevalt tegi ta järelduse, et kahe kuuline ostueesõiguse teostamise tähtaeg on kohaldatav ka vallasasja puhul. Kuna seadusandja ei ole

RS §-s 16 lg 2 eristanud vallasasja ja kinnisasja, siis on selle paragrahvi sätted kohaldatavad ainult kinnisasja puhul, sest

§ 250

kohaselt kahe kuuline ostueesõiguse teostamise tähtaeg on kohaldatav ainult kinnisasjade puhul. Seega pidi kohus kohaldama TsÜS § 142 lg 1 sätteid ning jätma hagi rahuldamata aegumise tõttu. Apellant märgib veel järgmist.

§ 244

lg 1 kohaselt on ostueesõigus õigus, mille teostamise korral loetakse ostueesõigust omava isiku ja müüja vahel sõlmituks müügileping samadel tingimustel, milles müüja ostjaga kokku leppis. Seega on tegemist müügilepingu sõlmimisega

§ 208tähenduses.

AÕSRS § 13 lg 1 kohaselt võib ehitist või selle osa vallasasjana võõrandada kuni 01.03.

1. Kohtuotsus on tehtud 19.06.
2. Seega kohtuotsuse jõustumisel võivad hagejad omandada müügilepingust tulenevad ostja õigused ja kohustused ning sel juhul oleks tegemist AÕSRS § 13 lg 1 sätestatud tähtaja eiramisega.
3. O.B. ja I.T. vaidlevad apellatsioonkaebusele vastu. Vastuväidete kohaselt ei ole apellatsioonkaebuse väited asjakohased.

§ 250

sätestab ostueesõiguse teostamise tähtajad klausliga: „kui seaduses või lepinguga pole ette nähtud teistsugust tähtaega.“

RS § 16 lg 2 kohaselt kehtestati ehitise, korteriomandi, eluruumi jms ostueesõiguse teostamise tähtaeg – kaks kuud pärast

§-s 249 nimetatud teate saamist. Tegemist on erandiga

§ 250

mõttes.

RS §-s 16 lg 2 nimetatud objektid on vallasasjad. Seadusandja pidas nimetatud sätte kehtestamisel silmas asjaolu, et lähitulevikus väljuvad ehitised kui vallasasjad tsiviilkäibest (alates 01.03.2006). Seni olnuks aga

RS §-s 16 lg 2 nimetatud vallasasjade ostueesõiguse tähtaegade eristamine kinnisasjade vastavatest tähtaegadest väär ning õigustatud subjektide huve riivav. 7. Valga Linnavalitsus vaidleb apellatsioonkaebusele vastu. 3 Vastuväidete kohaselt on kohtuotsus seaduslik ja põhjendatud.

§ 250

teeb küll vahet vallasja kinnisasja ostueesõiguse teostamise tähtaegadel, kuid ainult siis, kui seaduses või lepinguga ei ole ette nähtud teisiti.

RS §-s 16 lg 2 on ostueesõiguse teostamiseks ette nähtud teistsugune tähtaeg. Kuna

RS § 16 lg 2 räägib ehitisest, siis võib järeldada, et nimetatud sätte mõte on kehtestada nii vallas- kui ka kinnisasjadele ühesugune ostueesõiguse teostamise tähtaeg ehk kaks kuud.

RS §-s 16 lg 2 sätestatud kahe kuulist ostueesõiguse teostamise tähtaega tuleb kohaldada nii vallas- kui ka kinnisasjadele, sest tegemist on erisättega. Seega esitasid hagejad ostueesõiguse teostamise avalduse tähtaegselt. RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED 8. Ringkonnakohus leiab, et vaidlustatud maakohtu otsus tuleb tühistada apellatsioonkaebuse põhjendusest ja selles esitatud asjaoludest olenemata ning asi tuleb saata esimese astme kohtule uueks läbivaatamiseks. Hagiavaldusest nähtuvalt soovisid hagejad kanda nendele üle 23.02.2005 Valga Linnavalitsuse ja kostja vahel sõlmitud Valgas X 9 asuvate ehitiste 2/6 suuruse mõttelise osa müügilepingust tulenevad ostja õigused ja kohustused. Ostueesõigus on

§ 244

lg 1 järgi õigus, mille teostamise korral loetakse ostueesõigust omava isiku ja müüja vahel sõlmituks müügileping samadel tingimustel, milles müüja ostjaga kokku leppis, kuid sellest ei muutu kehtetuks ostjaga sõlmitud müügileping. Seega on ostueesõiguse teostamise tagajärjeks kaks sama sisuga müügilepingut ostueesõigusega koormatud eseme ostmiseks. Sellega eristub kehtiv ostueesõiguse regulatsioon AÕS § 256 varasema redaktsiooni järgsest käsitlusest ostueesõiguslase astumisest ostja asemele müügilepingusse. Müügileping on võlaõiguslik leping, mille järgi on asja müümisel müüja põhikohustuseks asja valduse üleandmine ja ostjale omandi ülemineku võimaldamine, ostja põhikohustuseks aga ostuhinna tasumine ja asja vastuvõtmine. Ostueesõiguse teostamisega kaasnevad seega müügilepingust tulenevad võlaõiguslikud nõuded müüja vastu. Hagejatel on ostueesõiguslastena õigus nõuda müüjalt tema kohustuste täitmist ning kohustuste rikkumise korral rakendada tema suhtes õiguskaitsevahendeid, sh nõuda kohustuse täitmist

§ 108järgi.

Ostueesõiguslase ja ostja vahel ostueesõiguse teostamisest võlasuhet ei teki, st ostueesõiguslasel puuduvad nõuded esialgse ostja vastu ja vastupidi.

§ 244

lg 6 alusel on ostueesõiguslasel võimalik nõuda müüjalt asja üleandmist ka siis, kui müüja on selle juba üle andnud esialgsele ostjale, sest omandi käsutustehing on tühine ja müüja on seega jätkuvalt asja omanik nagu ta oli seda ka enne asja käsutamist. TsMS § 348 lg 1 kohaselt kohus juhib kohtuistungit ning selgitab välja menetlusosaliste arvamuse asjas tähendust omavate asjaolude suhtes ja kõrvaldab asja arutamisest kõik, mis ei oma asja lahendamiseks tähendust (kuni 01.01.2006 kehtinud TsMS § 171 lg 1). TsMS § 351 lg 1 sätestab, et kohus arutab menetlusosalistega vaidlusaluseid asjaolusid ja suhteid vajalikus ulatuses nii faktilisest kui õiguslikust küljest. Eeltoodud sätetest tuleneb kohtu kohustus tagada menetlusosalistele asjas tähtsust omavate asjaolude väljaselgitamine sellisel viisil, mis võimaldaks asja sisuliselt lahendada. Kuna ostueesõiguse teostamisega ei teki võlasuhet ostueesõiguslase ja esialgse ostja vahel, siis tulnuks maakohtul hagejale selgitada, et hagejal on seoses ostueesõiguse teostamisega võimalik esitada nõue müüja vastu. Antud juhul maakohus seda ei teinud. TsMS § 208 sätetest tulenevalt on esimese astme kohtus võimalik kostja asendamine. 4 Ringkonnakohus loeb eelkirjeldatud rikkumisi menetlusõiguse normide oluliseks rikkumiseks ning kuna neid ei ole võimalik apellatsioonimenetluses kõrvaldada, siis tuleb vaidlustatud maakohtu otsus tühistada ja asi saata TsMS § 656 lg 2 teise lause alusel maakohtule uueks läbivaatamiseks. Kuna ringkonnakohus ei tee asjas uut sisulist lahendit, siis ei võta ringkonnakohus ka seisukohta menetluskulude osas. Menetluskulude jaotuse otsustab esimese astme kohus asja uue sisulise läbivaatamise käigus. Andra Pärsimägi Egon Konsand 5 Üllar Roostoja