Obsah (4)

§ 657§ 670§ 654§ 652

KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Tsiviilasja number 2-05-24427 Kohus Tallinna Ringkonnakohus Otsuse tegemise aeg ja koht 22.09.2006, Tallinn Kohtukoosseis Eesistuja Ulvi Loonurm, liikmed Urmas Reinola

§ 657lg 1 p 1).

Ringkonnakohtu otsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kättetoimetamisest alates (

§ 670lg 1).

Hagiavalduse asjaolud ja hageja nõue

1. H.P esitas 30.03.2005 hagi OÜ A vastu, paludes tuvastada, et rendilepingu erakorraline ülesütlemine on vastuolus hea usu põhimõttega.
2. Hagiavalduse kohaselt sõlmisid H.P ja E. A 19.05.1998 mitteeluruumi rendilepingu, mille alusel sai hageja rendile x asuvas majas ruumi x alates 01.05.1998 kuni 01.05.
3. 25.05.2004 sõlmis hageja rendilepingu OÜ-ga A, keda esindas E. A, sama ruumi rentimiseks kuni 30.04.
4. OÜ A teatas 05.03.2005, et lõpetab hagejaga rendilepingu alates 15.04.2005 Päästeameti Tartumaa Päästeteenistuse 16.02.2005 ettekirjutuse täitmiseks. Ülesütlemisavalduse kohaselt ei ole renditava ruumi kasutusotstarve kooskõlas projektiga, tegemist on eluruumiga. Hageja leiab, et kostja ütles rendilepingu üles ilma mõjuva põhjuseta. Hageja kasutas renditud eluruumi pehme mööbli remondiks ja restaureerimiseks kostja teadmisel. Eluruumi kasutusotstarbe muutmist saab taotleda kostja kui hoone omanik. Kostja vastuväited
5. Kostja ei tunnistanud hagi ja leidis, et ülesütlemine on kehtiv, kuna hageja ei ole tõendanud hea usu põhimõtte rikkumist kostja poolt. Rendilepingu ülesütlemise põhjuseks on ruumi sobimatus äritegevuseks (mööbli remondiks). Hageja tegevuse jätkamise korral püsiks reaalne oht puumaja hävinemisele võimaliku tulekahju tõttu. Eluruumi kasutusotstarbele mittevastava tegevuse jätkumisel tuleb kostjal tasuda sunniraha kuni 50 000 krooni. Hageja kasutas eluruumi pooltevahelist lepingut rikkudes. Päästeameti ettekirjutuse kohaselt oli tulekustuti hooldamata, küttekolle ja elektrisüsteem mittenõutavas olukorras, sh ahjuuks eest ära kukkumas. 17.08.2004 aktis tuvastas Eesti Energia inspektor elektrienergia varguse. Hageja paigaldas fassaadile omavoliliselt suure reklaamkonstruktsiooni ja reklaamplakati, paigutas kinnistule paranduses olevat mööblit ja mööblitööstuse jäätmeid kinnistu olmeprügi prügikastidesse. Faktiliselt on hageja alates maist 2005 kõnealusest ruumist välja kolinud. Kostja palus jätta hagi rahuldamata. Maakohtu otsus ja põhjendused
6. Harju Maakohus jättis 16.05.2006 otsusega hagi rahuldamata. Kohtuotsuse järgi ei ole vaidlust selles, et hageja kasutas E.Ale kuuluval kinnistul Tartus x eluruumi nr x alates 01.05.1998 kuni maini
7. Hageja ja E.A sõlmisid mitteeluruumi rendilepingu eluruumi rentimiseks alates 01.05.1998 kuni 01.05.
8. Hageja kasutas renditud ruumi mööbli remontimiseks. 25.05.2004 sõlmisid hageja ja OÜ A, mille juhataja on E.A, rendilepingu sama eluruumi kasutamiseks kuni 30.04.
9. Mõlema rendilepingu järgi kohustus hageja muuhulgas hoidma nõuetekohases korras tulekustuti, küttekolde ja elektrisüsteemi. Hagejal oli keelatud paigaldada maja fassaadile mistahes esemeid, paigutada kinnistu prügikasti või krundile mistahes prügi või esemeid, teha töid, mis rikuvad ruumi või häirivad elanike normaalseid elutingimusi.
10. 14.02.2005 viidi kõnesolevas ruumis (remonditöökojas) läbi tuleohutusülevaatus, mille kohta koostati Päästeameti Tartumaa Päästeteenistuse poolt 16.02.2005 ettekirjutus, milles kohustati korteriomandi omanikku E.At kõrvaldama õigusrikkumised ja tuleoht hiljemalt 15.04.
11. Ettekirjutusega on tõendatud, et hageja on rikkunud pooltevahelises lepingus kokkulepitud tingimusi, tulekustuti oli hooldamata, küttekolle ja elektrisüsteem olid mittenõutavas olukorras. Kostja seletuse kohaselt oli maja fassaadile paigaldatud reklaamkonstruktsioon ja -plakat, paranduses olev mööbel oli paigutatud kinnistule, mööblitööstuse jäätmed kinnistu olmeprügi prügikasti, takistades üürnikel prügikasti kasutamist. Samuti viitab kostja Eesti Energia inspektori 17.08.2004 aktis fikseeritud elektrienergia vargusele. Hageja ei ole kostja väiteid ümber lükanud ega tõendanud vastupidist.
12. 05.03.2005 teatas kostja, et ütleb hagejaga kõnesoleva eluruumi rendilepingu erakorraliselt üles ja palus korter vabastada 15.04.
13. VÕS § 313 lg 1 kohaselt võib mõjuval põhjusel kumbki lepingupool nii tähtajatu kui tähtajalise üürilepingu üles öelda. Põhjus on mõjuv, kui selle esinemisel ei saa ülesütlemist soovivalt lepingupoolelt kõiki asjaolusid arvestades ja mõlemapoolseid huvisid kaaludes eeldada, et ta lepingu täitmist jätkab. Kuna kostja on sõlminud rendilepingu eluruumi projektikohast kasutusotstarvet rikkudes ja talle on tehtud sellekohane ettekirjutus ning antud tähtaeg rikkumise kõrvaldamiseks, siis ei saa kostja sellist rendilepingut täita. Kohus leidis, et olukorras, kus kostjale on tehtud ettekirjutused, mis tulenevad ka pooltevahelise lepingu hagejapoolsest rikkumisest, on hageja viide kostja võimalusele eluruumi kasutusotstarbe muutmiseks asjakohatu.
14. Samas sätestab VÕS (otsuses ekslikult

) § 315 üürilepingu erakorralise ülesütlemise ka asja lepinguvastase kasutamise puhul. Sama paragrahvi lõike 1 punkti 2 kohaselt võib 2 üürileandja üürilepingu üles öelda, kui üürnik või asja allkasutaja rikub käesoleva seaduse § 276 lg 2 või 3 nimetatud kohustusi olulisel määral või tahtlikult. VÕS (otsuses ekslikult

) § 276 lg 2 kohaselt peab üürnik kasutama asja hoolikalt ja vastavalt sihtotstarbele, millest üürileandmisel lähtuti, sama paragrahvi lõike 3 kohaselt peab elu- või äriruumi üürnik arvestama majaelanike ja naabrite huvidega. Kohus leidis, et hagejapoolne lepingutingimuste rikkumine on asjas eeltoodud põhjendustel tõendatud ning kostjale kohustusliku ettekirjutuse tähtaegseks täitmiseks ei saa ta täita poolte vahel sõlmitud rendilepingut. Hageja kinnitusel vabastas ta vaidlusaluse eluruumi maist

1. Kohtu hinnangul ei ole hageja esitanud ega tõendanud ühegi ülesütlemise hea usu põhimõtetega vastuolus oleva asjaolu olemasolu. Kohus asus seisukohale, et 25.05.2004 sõlmitud rendilepingu erakorraline ülesütlemine 05.03.2005 ei ole vastuolus hea usu põhimõtetega. Lähtudes ülaltoodust tuleb hagi jätta rahuldamata. Apellatsioonkaebuse põhjendused
2. Hageja palub maakohtu otsuse tühistada ja teha uue otsuse, millega hagi rahuldada. Kaebuse kohaselt ei võimaldanud kohus 16.12.2005 eelistungil hageja esindajal kostjale küsimusi esitada, kuid see võinuks muuta hageja nõudeid. Kohus süüdistas hagejat absurdse nõude esitamises. Hageja tõendas, et ruumi rendileandmisel oli selle sihtotstarbeks märgitud töökoda. Ka ei uurinud kohus 19.05.1998 sõlmitud mitteeluruumi rendilepingut. Eelnimetatud tõendid viitavad otseselt sellele, millist ruumi hageja rendilepingu alusel kasutas. Kohus ei uurinud, kas ja millal muudeti ruumi sihtotstarvet. Kostja kui ruumi omanik on kohustatud teadma rendile antud ruumi sihtotstarvet. Kostja kasutas rendilepingu lõpetamisel jõumeetodit, pöördudes Päästeameti poole ja tuues ettekirjutuse ettekäändeks lepingu lõpetamiseks. Kohus ei uurinud, kas rendilepingu ülesütlemise avaldus vastas seaduses sätestatud tingimustele. Ülesütlemisavalduses ei järgitud vorminõudeid. Kuna avaldus ei sisalda ülesütlemise alust (VÕS § 325 lg 2 p 3), on ülesütlemine VÕS § 325 lg 5 järgi tühine. Kohus ei käsitlenud, kas lepingu ülesütlemine oli vastavuses hea usu põhimõttega või mitte. Hea usu põhimõtet ei saa defineerida läbi ruumi sihtotstarbe. Kohus ei ole põhjendanud, miks kõnealust ruumi ei tohi kasutada mitteeluruumina. Päästeameti ettekirjutus ei tõenda hagejapoolset rendilepingu rikkumist. Kohus tõlgendas ettekirjutuses tehtud märkusi meelevaldselt, kuna väljavõtted õigusaktidest ei saa tõendada ühtegi asjaolu. Kohus tuvastas oma pädevust ületades, et kostjal oli õigus hagejapoolsel rendilepingu rikkumisel leping üles öelda ka VÕS § 315 alusel. VÕS ei keelusta eluruumi üürileandmist mitteeluruumina. See, kas tegemist on elu-, äri- või mõne muu ruumiga, määratakse üürilepingu sõlmimisel. Pooltevahelises lepingus ei ole seatud tingimusi ruumi kasutus- ja sihtotstarbe osas. Lepingu kohaselt on lepingu esemeks töödeks kasutatavas seisukorras ruum. Vastus apellatsioonkaebusele
3. Kostja vaidleb apellatsioonkaebusele vastu ja palub maakohtu otsuse muutmata jätta. Rendileping sõlmiti asjatundmatult ja teadmatusest. Hageja ohustas oma äritegevusega otseselt majaelanike elu ja tervist. Sihtotstarvet ei ole muudetud, tegemist on elamuga. Kostja ei omanud hagejaga rendilepingu sõlmimiseks majaomaniku volitust, mistõttu on leping kehtetu. Kostja ei saa olla rendileandjaks, kuna omanik on kolmas isik. Hageja ei kontrollinud enne rendilepingu sõlmimist, kas kostja omab selle sõlmimiseks õigust. Seega puudus hagejal algusest peale õigus ruumi kasutamiseks. Ringkonnakohtu otsuse põhjendused
4. Ringkonnakohus, ära kuulanud menetlusosalised ja tutvunud esitatud materjaliga, leiab, et apellatsioonkaebuse väited ei anna alust kohtuotsuse tühistamiseks.

§ 657

lg 1 p 1 3 alusel tuleb jätta maakohtu otsus muutmata ja apellatsioonkaebus rahuldamata. Ringkonnakohus nõustub maakohtu otsuse põhjendustega täies ulatuses ega korda neid

§ 654lg 6 alusel.

1. Asjas kogutud tõenditega leidis kinnitamist, et x asuva kinnistu kasutamise sihtotstarve on elamumaa 100%. Vaidlust ei ole selles, et hageja rentis 01.05.1998 E.Alt ja 25.04.2004 OÜlt A x majas ruumi x kuni 30.04.2008 ja tegeles seal pehme mööbli remondiga. 05.03.2005 teatas kostja hagejale eluruumi x rendilepingu erakorralisest ülesütlemisest (t.lk. 9).
2. Pooled vaidlevad selle üle, kas üürilepingu ülesütlemine oli kooskõlas hea usu põhimõttega, so. kas lepingu ülesütlemine on kehtiv. Võlaõigusseaduse § 313 lg 1 kohaselt võib kumbki lepingupool nii tähtajatu kui tähtajalise üürilepingu mõjuval põhjusele üles öelda. Põhjus on mõjuv, kui selle esinemisel ei saa ülesütlemist soovivalt lepingupoolelt kõiki asjaolusid arvestades ja mõlemapoolseid huvisid kaaludes eeldada, et ta lepingu täitmist jätkab. Sisuliselt sama tuleneb erakorralise ülesütlemisalusena VÕS § 196 lg-st
3. Riigikohus on 21.05.2004 lahendis 3-2-1-62-04 selgitanud, et üürilepingu erakorraline ülesütlemine on lubatud eelkõige VÕS §-des 314-319 nimetatud asjaoludel, kuid ülesütlemise aluseks võib olla ka mõni muu VÕS § 313 lg 1 tähenduses mõjuvaks põhjuseks olev asjaolu. Seega pidi maakohus kontrollima, kas esinesid lepingu erakorralist ülesütlemist tingivad asjaolud. Maakohus on kontrollinud nii formaalselt kui ka materiaalselt kehtiva ülesütlemise olemasolu. Hageja ei tuginenud hagiavalduses formaalsete eelduste puudumisele ja selle väite ta esitas apellatsioonkaebuses. Ringkonnakohus jätab nimetatud uue väite tähelepanuta (

§ 652lg 4).

Vaidlust ei ole selles, et pooltevaheline leping oli kestvusleping, mille võis VÕS § 196 kohaselt erakorraliselt üles öelda mitte ainult seetõttu, et vastaspool lepingut rikub, vaid ka muul mõjuval põhjusel.

1. Maakohus on mõjuvaks põhjuseks pidanud Päästeameti Tartumaa Päästeteenistuse 16.02.2005 ettekirjutust kostjale, millega kohustati teda kõrvaldama õigusrikkumised ja tuleoht hiljemalt 15.04.
2. Maakohus on tõendeid hinnates õigesti tuvastanud, et ülesütlemine oli kehtiv ja hageja väide, mille kohaselt mõjuvat põhjust üürilepingu ülesütlemiseks üürileandjal polnud ja et ettekirjutus oli vaid ettekäändeks lõpetada leping, ei ole õige. Ringkonnakohus ei nõustu apellandiga selles, et maakohus rikkus tõendite hindamisel menetlusnorme, ei hinnanud kõiki tõendeid ega põhjendanud otsuse seisukohti. Ringkonnakohus leiab, et kohtuotsus on kõiki poolte poolt esile toodud asjaolusid ja neid kinnitavaid tõendeid hinnanud ja teinud seadusliku otsuse.
3. Riigikohus on oma 29.10.2004 lahendis 3-2-1-100-04 (otsuse p 17) asunud seisukohale, et alles seejärel, kui on leitud, et ülesütlemist võib poolte huvide kaalumise järel lugeda VÕS § 313 lg-le 1 tuginedes kehtivaks, saab kontrollida täiendavalt, kas ülesütlemisele tuginemine kostja poolt ei ole vastuolus hea usu põhimõttega ja seega keelatud. Maakohus on õigesti tuvastanud, et kuna kostja sõlmis rendilepingu eluruumi projektikohast kasutusotstarvet rikkudes ja talle on tehtud sellekohane ettekirjutus, ei saa nõuda kostjalt rendilepingu täitmist. Ettekirjutuses leiti, et ehitises on keelatud muuta ehitise või ruumi otstarvet, seda rekonstrueerida, ümber planeerida, kapitaalselt remontida või tehniliselt ümber seadistada ilma kehtestatud korras heakskiidetud ehitusprojektita (t.lk.10-11). Kohus on mõlema lepingupoole huvisid kaalunud ja leidnud, et lepingu lõppemist sooviva kostja huvid on olulisemad ja saaksid lepingu jätkumise korral rohkem kahjustada kui hageja huvid lepingu lõpetamise korral. Hageja on ruumist välja kolinud 2005 aasta mais.
4. Maakohus tuvastas õigesti, et hageja ei ole nimetanud ühtegi ülesütlemise hea usu 4 põhimõttega vastuolu tõendavat asjaolu. Pealegi nähtub sõlmitud lepingutest, et nimetatud ruumi kasutati mitteeluruumina, mille puhul oleks VÕS § 327 kohaldamine selle sätte mõttega vastuolus. Samas ei välista käesolev kohtulahend kahju hüvitamise nõude esitamist. U.Loonurm K.Kirspuu U.Reinola 5