2-05-21695/9

KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Tsiviilasja number 2-05-21695 Kohus Tallinna Ringkonnakohus Otsuse tegemise aeg ja koht 03. november 2006, Tallinn Kohtukoosseis Ülle Jänes, Urmas Reinola, Ande Tänav Tsiviilasi A Ehitus OÜ hagi AS L vastu lepingu sõlmimise kohustuse tuvastamiseks.

Vaidlustatud kohtulahend Harju Maakohtu 21.06.2006 otsus Kaebuse esitaja ja kaebuse liik A Ehitus OÜ apellatsioonkaebus Kohtuistungi toimumise aeg 17.10.2006, avalik kohtuistung Menetlusosalised ja nende esindajad Hageja A Ehitus OÜ, esindajad Vassili Kosteitšuk, Aleksei Petrõkin ja Aleksei Petrõkin Kostja AS L, esindaja adv Kalev Saare RESOLUTSIOON 1. Tühistada Harju Maakohtu 21.06.2006 otsus ja saata asi uueks läbivaatamiseks esimese astme kohtule.

2.Apellatsioonkaebus rahuldada osaliselt.

Ringkonnakohtu otsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kättetoimetamisest alates.

Hagiavalduse asjaolud ja hageja nõue 1. A Ehitus OÜ esitas 06.12.2005 hagi AS L vastu, paludes tuvastada, et kostjal lasub kohustus sõlmida hagejaga kinnistu x/y (edaspidi kinnisasi) ostu-müügileping lõpliku ostuhinnaga 3 200 000 krooni.

2.Hagiavalduse kohaselt kuulutas kostja 2005. a kevadel välja kinnistu arendamiskonkursi.

Hageja esitas 16.05.2005 konkursi tingimustele vastava pakkumise, märkides ostuhinnaks 3 200 000 krooni. Kostja teatas 20.05.2005 kirjas, et hageja taotlus on heaks kiidetud. Sellest tulenevalt tekkis hagejal õiguspärane ootus vastava lepingu sõlmimisele. Hiljem teatas kostja, et kinnistu ostuhinnaks on 3 776 000 krooni, kuna konkursi tingimuste juurde kuuluva kinnistu ostu-müügilepingu projekti p 3.2 kohaselt lisandub summale käibemaks.

3.Hageja leiab, et kostja poolt väljakuulutatud konkursi tingimused olid puudulikud ja eksitusse viivad ning nende tingimuste tõlgendamisel võisid tekkida vastuolud. Hageja ei teadnud ostuhinna pakkumise tegemisel, millal oli kostja kinnistu omandanud ja kas käibemaks kuulub seaduse alusel lisamisele või mitte. Antud juhul tuleb kohaldada võlaõigusseaduses (VÕS) § 10 lg 1 ja § 29 lg 3 ja 4 sätestatut, mille järgi enampakkumisel loetakse leping sõlmituks parimale pakkumisele nõustumise andmisega ning lepingutingimuste mõistmisel poolte erineva mõistmise arvestamisega ja välja kujunenud kinnisvaraturu tavadest lähtuvalt. Tavapäraselt näidatakse kinnisvara müügi- ja ka ostusoovi korral selle maksumus lõpliku hinnana (koos käibemaksuga). Ostuhind on alati lõplik asja hind, mida ostja selle asja eest maksab ning kostja pidi aru saama, et pakkuja ei tea, kas seaduse alusel käibemaks antud juhul lisatakse või mitte. Lepingu projekti p-s 3.2 sisaldub lepingu tüüptingimus VÕS § 35 mõttes. Järelikult on sellele kohaldatav ka VÕS § 37 lg 3, mille järgi ei loeta lepingu osaks tüüptingimust, mille sisu, väljendusviis või esituslaad on niivõrd ebatavaline või arusaamatu, et teine lepingupool ei võinud selle tingimuse olemasolu lepingus mõistlikkuse põhimõttest lähtudes oodata või seda tingimust olulise pingutuseta mõista. Sellistel segastel konkursi tingimustel käitus hageja tavalise mõistliku isikuna ja vastavalt kinnisvaraturul kujunenud tavale. Hageja leiab, et tema pakutud ostuhind oli lõplik hind. Kuna hageja pakkumine tunnistati kostja poolt konkursi parimaks, on kohaldatav VÕS § 1005, mis antud juhul tähendab seda, et kostja peab sõlmima hagejaga kinnistu ostumüügilepingu müügihinnaga 3 200 000 krooni.

Kostja vastuväited 4. Kostja ei tunnistanud hagi ja palus selle jätta rahuldamata. Kostja, loobudes 20.05.2005 vastuvõetud otsusest, ei rikkunud võlaõigusseaduses sätestatut, väljakuulutatud konkursi tingimusi ega endale võetud lepinguväliseid kohustusi. Kinnistu osas müügilepingu sõlmimine eeldas konkursi tingimustele vastava parima pakkuja väljaselgitamist ja temaga konkursi tingimustele ja esitatud pakkumisele vastava notariaalselt tõestatud müügilepingu sõlmimist. Kostja reserveeris konkursi tingimuste p-s 8.3 enesele õiguse muuta parima pakkumise teinud pakkujaga peetavate läbirääkimiste käigus konkursi tingimuste lisaks olevate lepingu projektide tingimusi. Seega saab hageja poolt pakkumise esitamist ning kostja poolt selle heakskiitmist käsitleda poolte vaheliste lepingueelsete läbirääkimistena, mis aga ei anna kummalegi poolele õigust nõuda teiselt läbirääkimiste poolelt lepingu sõlmimist. Kostja arvates ei ole ühelgi konkursist huvitatud isikul õigust vaidlustada konkursi korraldaja poolt tehtavat tahteavaldust. Konkursil osalenud isikutel, kellel ei ole tekkinud konkursi korraldajaga lepingulist õigussuhet, on seaduse kohaselt õigus nõuda üksnes mõistlike kulutuste hüvitamist, kui konkursi korraldaja loobub konkursist või muudab selle tingimusi. Antud juhul ei ole konkursi korraldaja muutnud ei konkursi tingimusi ega loobunud konkursist. Poolte vahel ei ole tekkinud lepingulist suhet ega ka õiguslikult siduvat kohustust lepingu sõlmimiseks. Kuivõrd kõigile pakkujatele oli tagatud võimalus tutvuda konkursi tingimuste lisaks olevate lepinguprojektidega, võis ja pidi hageja pakkumist esitades olema teadlik, et seaduses ettenähtud juhtudel lisandub pakutavale müügihinnale käibemaks. Hagejal oli võimalik selgitada käibemaksu lisandumine välja avaliku kinnistusraamatu andmete ning kehtiva käibemaksuseaduse sõnastuse kohaselt.

Samuti oli hagejal võimalik konkursi tingimuste p 9.1 kohaselt saada kostjalt täiendavaid selgitusi ja informatsiooni konkursi tingimuste ja konkursi esemeks olevate kinnistute kohta.

Hageja seda võimalust ei kasutanud. Hageja nõude rahuldamise välistab ka asjaolu, et käesolevaks ajaks on kinnistu võõrandatud AS-ile O, kes on kinnistu seaduslikuks omanikuks.

Maakohtu otsus ja selle põhjendused 5. Harju Maakohus jättis 21.06.2006 otsusega hagi rahuldamata. Kohtuotsuse põhjenduste 2 kohaselt oli kostja kinnistu nr xxxxx, mis asub Tallinnas x/y, omanik. Alates 01.12.2005 on kinnistusraamatusse kinnisasja omanikuna kantud AS O. Seega on kõnesolev kinnistu võõrandatud juba enne hagi esitamist. Asjaõigusseaduse § 68 lg 1 kohaselt on omand isiku täielik õiguslik võim asja üle. Omanikul on õigus asja vallata, kasutada ja käsutada ning nõuda kõigilt teistelt isikutelt nende õiguste rikkumise vältimist ja rikkumise tagajärgede kõrvaldamist. Kuna vaidlusalune kinnistu on juba võõrandatud, siis ei saa kohustada kostjat võõrandama kinnistut hagejale kui enampakkumise võitjale. Asja käsutamise õigus on ainult selle omanikul, mitte enam kostjal. Antud hagi esemeks ei ole enampakkumise tingimuste mittejärgimisega hagejale tekkida võinud kahju hüvitamise nõuded, mistõttu hageja vastavasisulised väited ei ole asjakohased. Kohus ei pea vajalikuks anda hinnangut kostja poolt 2005. a kevadel väljakuulutatud kinnistu enampakkumise tingimuste järgimise või mittejärgimise vaidlusest tuleneva kinnistu hinnale käibemaksu lisamise või mittelisamise õiguspärasusele.

Apellatsioonkaebuse põhjendused 6. Hageja palub apellatsioonkaebuses kohtuotsuse tühistada ja teha uus otsus, millega hagi rahuldada. Kaebuse põhjenduste kohaselt rikkus kohus TsMS § 434 sätestatut, jättes vaidluse sisuliselt lahendamata. Hageja esitas konkursile omapoolse pakkumise, mille kostja tunnistas konkursi parimaks. Sellest hetkest tekkis kostjal VÕS § 1005 järgi kohustus sõlmida hagejaga kinnistu müügileping. Hageja pakutud kinnistu ostuhind 3 200 000 krooni oli lõplik hind ja selle tunnistas kostja konkursi parimaks. Asjas ei oma tähtsust, et kinnistu on võõrandatud kolmandale isikule, kuna antud vaidluse objektiks ei ole kinnistu, vaid kostja kohustuse olemasolu tuvastamine, mis tekkis viimasel väljakuulutatud konkursi tulemusel.

Apellatsioonkaebuse vastus 7. Kostja arvates on apellatsioonkaebus alusetu ja põhjendamatu ning tuleb jätta rahuldamata.

Maakohtu otsus on lõppjäreldustes seaduslik ja põhjendatud ning selle tühistamiseks puudub alus.

Ringkonnakohtu otsuse põhjendused 8. Ringkonnakohus, ära kuulanud kohtuistungil menetlusosaliste seletused ja tutvunud asja materjaliga, leidis, et maakohtu otsus tuleb menetlusnormi olulise rikkumise tõttu tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 657 lg 1 p 3 alusel tühistada ja asi saata uueks läbivaatamiseks esimese astme kohtule.

9.Hageja esitas kohtule hagi lepingu sõlmimise kohustuse tuvastamiseks. Maakohus jättis hagi rahuldamata põhjendusega, et kostjal ei ole enam kinnistu käsutamise õigust, kuna kinnistu on võõrandatud kolmandale isikule enne hagi esitamist. Ringkonnakohus sellega ei nõustu ja leiab, et maakohus käsitas hageja nõuet ebaõigesti sooritusnõudena. Antud juhul on tegemist tuvastushagiga TsMS § 368 lg 1 mõttes. Nimetatud sätte järgi võib hageja esitada hagi õigussuhte olemasolu või puudumise tuvastamiseks, kui tal on sellise tuvastamise vastu õiguslik huvi. Kohus peab sellise huvi olemasolu hagi menetlusse võtmisel omal algatusel kontrollima ning kui hagi ei vasta nimetatud nõudele, andma tähtaja õigusliku huvi põhjendamiseks. Kui hageja ei suuda oma õiguslikku huvi põhjendada, tuleb hagi jätta menetlusse võtmata (TsMS § 371 lg 2 p 1 või 2 alusel) või juba menetlusse võetud hagi jätta läbi vaatamata (TsMS § 423 lg 2 p 1 või 2 alusel). Sellist seisukohta avaldas Riigikohus lahendis nr 3-2-1-84-06.

10.Ebaõige on ka maakohtu seisukoht, nagu ei peaks ta kahju hüvitamise nõude puudumise tõttu vaidluse sisu käsitavatele asjaoludele, poolte väidetele ja tõenditele hinnangut andma, 3 kuna need ei ole asjakohased. Kuigi materiaalõiguslike nõuete kaotamise vältimiseks ja samuti kohtukulude kokkuhoidmiseks (TsMS § 134 lg 3) on hagejatel reeglina mõistlik tuvastusnõuete esitamisele eelistada sooritusnõuete esitamist, ei tähenda see seda, et sooritusnõude esitamata jätmisel ei peaks kohus tuvastusnõuet sisuliselt lahendama. Hageja õigusliku huvi olemasolu korral peab kohus lahendama asja sisuliselt, so tegema kindlaks, kas kostjal oli hagejaga lepingu sõlmimise kohustus või mitte. Kuna maakohus ei ole eeltoodut järginud ega hageja huvi välja selgitanud, ei ole ringkonnakohtul võimalik asja lahendada ja asi tuleb saata esimese astme kohtule uueks läbivaatamiseks. Poolte kohtukulude jaotus lahendatakse ja võimalike väljamõistetavate kulude suurus määratakse asja uuel läbivaatamisel, lähtudes selle tulemustest.

Ü. Jänes U. Reinola A. Tänav 4

Tehisintellekti selgitus ametliku seadusteksti põhjal. Orienteeruv, ei asenda õigusnõustamist.