← Eesti

3-05-54/3

KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Tallinna Ringkonnakohus Kohtukoosseis Lilianne Aasma, Oliver Kask ja Ruth Virkus Otsuse tegemise aeg ja koht 15.november 2006, Tallinn Haldusasja number 3-05-54

§ 14lg 1 mõistes.

P. M pärijaks on teiste hulgas M.L (II kd lk 69). 3.oktoobril 2001 teatas Tallinna Säästva Arengu ja Planeerimise Amet (TSAPA) Haabersti Linnaosa Valitsusele, et seoses korterite erastamisega on määratud X krundil asuvale korterelamule uus aadress – X (I kd lk 12). 19.oktoobril 2001 sõlmis Haabersti Linnaosa Valitsus A.Ku, R. L ning H.K X korterite 2 – 4 ostu-müügilepingud (I kd lk 13-18). 13.veebruaril 2004 kanti korraldusega nr 7822-k tagastatud maatükk kinnistusregistrisse (I kd lk 10).

  1. 21.detsembril 2004 esitasid maa tagastamise õigustatud subjektid ja Y kinnistu kaasomanikud halduskohtule kaebuse, mida täiendati ja täpsustati kohtumenetluse käigus. Kaebajad palusid tühistada või tunnistada õigusvastaseks Haabersti Linnaosa Valitsuse otsus X korterite erastamise kohta. Kaebuse põhjendused: 1) Pärast tagastatud maa kinnistamist sai kaebajatele teatavaks, et Y kinnistul asuvas ehitises aadressiga X on kohalik omavalitsus
  2. aastal erastanud korterid. Erastamistoimingutest kaebajaid ei teavitatud. 2) Ehitis, milles erastatud korterid asuvad, oli rajatud õigusliku aluseta. Eesti Erastamisagentuuri Nõukogu 20.aprilli 1994 koosoleku protokolli alusel arvati ehitis munitsipaliseeritavate objektide nimekirja ilma selle edasise erastamiskohustuseta ning anti 7.septembri 1994 riigi vara munitsipaalomandisse üleandmise aktiga nr 20/657 vastustajale. Erastamisagentuuri Nõukogu protokollist nähtub, et erastamiskohustusega munitsipaliseeriti vaid R ait-õliladu ja töökoda-garaaž. Põllumajandusministeeriumi elamute suhtes nimetatud kohustust linnale ei pandud. 3) Elamu ei vastanud juba munitsipaalomandisse ülevõtmisel eluruumidele kehtestatud tingimustele ja seetõttu ei kohustanud riik elamut erastama. Elanikud kasutasid hoonet munitsipaliseerimise ajal seadusliku aluseta – puudus eluruumi üürileping, mis pidi olema sõlmitud kirjalikus vormis. Kasutusloata ehitise käsutamist piirasid nii kehtinud PES kui ka

. Sellest hoolimata sõlmiti kolm aastat pärast ehitise munitsipaalomandisse võtmist eluruumide üürilepingud ning kaks aastat pärast ehitisealuse maa tagastamist korterite erastamise lepingud. 4) Hooneregistri tõendist ilmneb, et elamu kohta on kasutusluba ja maakasutusdokumendid esitamata. Ehitis oli registrisse kantud Tallinna Linnavalitsuse 28.septembri 1994 korralduse ja 25.jaanuari 1995 vara üleandmise akti nr 17 alusel, seega õigusliku aluseta. Kuna kohalikule omavalitsusele ei olnud hoone suhtes erastamiskohustust pandud, teavitas kohalik omavalitsus õigustatud subjekte, et on otsustanud hoone likvideerida ja selle aluse maa tagastada. 1998. aastal sõlmitud eelkokkuleppega kohustus kohalik omavalitsus taotlema 2

(10)3-05-54 korterid mitteerastatavaks, et kanda ehitis hiljem likvideerimisele kuuluvate ehitiste nimekirja. Kuna elamule ei olnud antud kasutusluba ja ehitise vastuvõtuakt puudus, ei olnud elamu hooneregistrisse kandmiseks ning elamu käsutamiseks õiguslikku alust. 5) Kohalik omavalitsus teostas maa tagastamisele eelnevalt vaid toiminguid EES § 3 lg 8 antud õiguse realiseerimiseks ja X hoone aluse maa tagastamiseks selle erastamisele mittekuuluvaks tunnistamisega, mitte aga hoone erastamiseks ja sellele teenindusmaa määramiseks. Maa tagastamise korralduses sätestati, et tagastataval maal asuvad õigusliku aluseta püstitatud hooned ning maa sihtotstarbeks ei olnud elamumaa. Seetõttu olid maa tagastamise õigustatud subjektid kindlad, et ehitise likvideerimine on enne maa tagastamist otsustatud. Harju Maavalitsus ja erastamist taotlenud subjektid maa tagastamise korraldust ei vaidlustanud. Sellest tekkis kaebajatel õiguspärane ootus, et erastamisvõimalus on enne maa tagastamist saanud lõpliku lahenduse ja maa tagastamise korraldus jääb kehtima. 6) Kuna X ehitise alune maa on alates 13.veebruarist 2004 kantud kaebajate nimele kinnistusse, on nad alates
  1. aasta juulist tasunud maamaksu ka selle ehitise teenindamiseks vajaliku maa eest, ehkki ehitis on elanike valduses ja kasutuses. Kaebajad ei ole saanud osaliselt oma kinnistut vallata, kasutada ja käsutada ning teha kogu kinnistut hõlmavat detailplaneeringut. Üldplaneering antud kinnistul elamumaad ette ei näe.
  2. Vastustaja vaidles kaebusele vastu. 1) X elamu üleandmisel Põllumajandusministeeriumilt Tallinna linnale kanti akti märge: „Käesoleva aktiga üleantav vara kuulub erastamisele.“ Kohustatud subjektil puudus kaalutlusõigus, kas korterit erastada või mitte, üürnike avalduse alusel tuli seda teha. 2) Dokumentidest nähtub, et õigusjärgsete omanike järeltulijad ja linnaosa valitsus on varem teinud tahteavaldusi, milles näidati, nagu oleks elamu püstitatud õigusliku aluseta, või püüti muul viisil välistada elamu elanike õigust eluruumid erastada. Need ei rajanenud asjaolude õigele hindamisele. Korterid olid ja jäid erastamise objektiks. Kaebajad olid teadlikud, et toimingud, mis võinuks viia erastamise välistamiseni, jäid lõpule viimata. 3) Tallinna Linnavalitsuse 15.detsembri 1999 korraldus nr 7822-k valmistati ette ja võeti vastu ajal, mil eluruumide erastamisõiguse realiseerimine või selle õiguse välistamise toimingud olid veel pooleli. Seetõttu teavitas eluruumide erastamise kohustatud subjekt 14.juuni 2001 kirjaga Tallinna abilinnapead oma kohustusest korterid erastada, palus muuta maa tagastamise korraldust ja moodustada elamu juurde krunt. Seepeale teavitas linnavalitsus ka Harju maavanemat kavatsusest vaadata Pärnu Halduskohtu 30.aprilli 2001 määrusega haldusasjas nr 3-16/2001 peatatud korralduse nr 7822-k alusmaterjalid uuesti läbi. Vastustajale teadmata asjaoludel seda ei tehtud ning pärast eelnimetatud kohtuvaidluse lõppemist said maa tagastamise õigustatud subjektid korralduse realiseerida, kandes muuhulgas vaidlusaluse elamu aluse ja selle teenindamiseks vajaliku maa kinnistusregistrisse. Kinnistamise ajaks olid kõik korterid erastatud. Harju maavanem on eluruumide erastamise õiguspärasust kontrollinud.
  3. Kolmas isik E.K vaidles kaebusele vastu, leides, et maja on erastatud seaduslikult.
  4. Pärnu Halduskohtu 22.juuli 2005 otsusega tunnistati Tallinna Haabersti Linnaosa Valitsuse poolt X korterite erastamise kohta tehtud otsus õigusvastaseks osas, milles linnaosa läks vastuollu Tallinna Linnavalitsuse 15.detsembri 1999 korraldusega nr 7822-k ning jättis avaldajad varasemate seisukohtade muutmisest ja erastamisest üheseltmõistetavalt 3
(10)3-05-54 informeerimata ehk vastavasse protsessi kaasamata. Muus osas jäeti kaebus rahuldamata. Kohtu põhjendused: 1) Kaebajad taotlevad korterite erastamise kohta tehtud otsustuse (kirjalikult vormistamata haldusakti) tühistamist või tühistamata jätmise korral õigusvastaseks tunnistamist, tuues põhjendatud huvina esile võimaliku hüvitamisnõude (hoonealuse maa eest on tasutud maamaksu jne) pärast kahju ulatuse selgumist. 2) HMS § 61 lg 2 kohaselt kehtib haldusakt kuni kehtetuks tunnistamiseni, kehtivusaja lõppemiseni, haldusaktiga antud õiguse lõpliku realiseerimiseni või kohustuse täitmiseni, kui seadus ei sätesta teisiti. Olenemata sellest, kas pidada korterite erastamise otsustuse realiseerumiseks
  1. aasta oktoobris sõlmitud ostu-müügilepinguid või hilisemat perioodi, on X korterite erastamine käesolevaks ajaks lõppenud ning vastustaja erastamisele suunatud tahteavaldus realiseeritud. Erastamine on järgus, kus kolmandad isikud taotlevad hoone teenindamiseks vajaliku maa eraldamist. Kolmest korteriomanikust kaks on korteri võõrandanud. Vaidlustatud otsustuse puhul on tegemist haldusaktiga, mis HMS § 61 lg 2 mõttes enam ei kehti. Seetõttu ei saa seda tühistada ning tühistamiskaebus tuleb jätta rahuldamata. 3) Kaebajad eeldasid, et Y territooriumil asus õigusliku aluseta püstitatud ehitis ja seetõttu osutus võimalikuks maa tagastamine enne korterite ostueesõigusega erastamist. Õigusvastaselt võõrandatud maad saab tagastada alles pärast ostueesõigusega erastatava maa suuruse ja piiride kindlaksmääramist, kui juba maa tagastamise algstaadiumis pole ilmselge, et ostueesõigusega erastamine on praktiliselt välistatud. Antud juhul on vastustaja oma algseid seisukohti muutnud ja ühtlasi tekkis olukord, kus maa tagastamine ja erastamine toimusid paralleelselt ilma osapoolte huvide tasakaalustamiseta. Kaebajatele tagastatud maa, sh X hoone alune maa, on kinnistatud. Selline olukord on tekkinud suuresti vastustaja toimingute tulemusena. 4) Alternatiivne taotlus erastamisele suunatud haldusakti (tahteavalduse) õigusvastasuse kindlakstegemiseks on põhjendatud, sest vastandliku asjaajamise pinnalt võib olla kaebajatele tekkinud kahju. Seega tuleb hinnata, kas ostueesõigusega erastamise käivitamine ja teostamine oli sellisel kujul õiguspärane. 5) Ostueesõigusega erastamist kontrollinud maavanem on järelevalvemenetluse käigus asunud seisukohale, et eluruumide erastamist tuli vaadelda erastamise kohustatud subjektile pandud kohustuse, mitte valikuvõimalusena erastamise või erastamata jätmise vahel (I kd lk 20). 6) Vaidlusalune hoone oli 5.mai 1995 seisuga hooneregistris ja kuulus munitsipaalvarana Haabersti Linnaosa Valitsusele (II kd lk 89). See, kas hooneregistris registreerimine oli
  2. aastal täies ulatuses õiguspärane või esines ka vigu, ei muuda erastamist ega selle aluseks olnud tahteavaldust tühiseks. Mitteerastatavad eluruumid oleks pidanud fikseerima kohaliku omavalitsuse vastava otsustusega, kuid antud juhul muudeti algseid seisukohti ja see jäi tegemata. Seonduvalt erastamiskohustuse täitmisega haldusakti õigusvastaseks tunnistada ei saa. 7) Kaebus tuleb rahuldada ja tunnistada vaidlustatud haldusakt (tahteavaldus) õigusvastaseks osas, milles linnaosavalitsus ei arvestanud Tallinna Linnavalitsuse 15.detsembri 1999 korraldust nr 7822-k. Selle korraldusega oli otsustatud maa kaebajatele tagastada ning konstateeriti, et tagastataval maal asuvad õigusliku aluseta püstitatud ehitised. Eelneva asjaajamise pinnalt võisid kaebajad järeldada, et korterite erastamist ei toimu. Olukord, kus linnaosa valitsus annab kõrgemalseisva institutsiooni korraldusega vastuolus oleva haldusakti, ei ole õiguslikult korrektne. See ei olnud korrektne ka selles mõttes, et kaebajad kui piirinaabrid jäeti muutunud suhtumisest üheseltmõistetavalt teavitamata ning võimaldati 4
(10)3-05-54 tekkida olukorral, kus erinevaid osapooli rahuldava lahenduse leidmine on komplitseeritud ja millest võib osapooltele tekkida kahju. MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD RINGKONNAKOHTUS 6. T.J, V. J, V.N, Ü.U, V.R ja M.L apellatsioonkaebuses paluti tühistada kohtuotsus osas, millega jäeti rahuldamata kaebus tunnistada õigusvastaseks Tallinna Haabersti Linnaosa Valitsuse otsus X korterite erastamise kohta. Apellatsioonkaebuse põhjendused: 1) Kaebajad möönavad, et üldjuhul on eluruumide erastamise läbiviimine erastamise kohustatud subjektidele seadusega pandud kohustus. Samas sätestas EES § 3 lg 8 erinormina, et linna või valla omavalitsuse volikogu võib kindlaks määrata eluruumid, mida ei erastata seoses nende lammutamisega. Käesolevas asjas näitavad asjaolud kogumis, et vastustaja oli enne maa tagastamise korralduse vastuvõtmist teinud sisulise otsustuse kortereid mitte erastada seoses likvideerimisega, kuid vastavat otsust ei ole nõuetekohaselt vormistatud vastustaja tegevusetuse tulemusena. Kohus ei ole arvestanud alljärgnevate faktiliste asjaolude ja tõenditega. 2) Ehitis oli rajatud õigusliku aluseta. Hoone oli elamuks kohandatud omavoliliselt. Juba munitsipaalomandisse ülevõtmisel ei vastanud hoone eluruumidele kehtestatud tingimustele. Hoonel puudus käsutamise eelduseks olev kasutusluba (

§ 14lg 1).

Tagastamiskorralduse vastuvõtmise ajal sätestas PES § 2 lg 5, et ehitise kasutuselevõtmine on lubatud pärast kasutusloa saamist kohalikult omavalitsuselt. Munitsipaliseerimise ajal puudus elanikel kirjalik eluruumi üürileping. Käsutamispiirangutele vaatamata sõlmiti üürilepingud ja korterid erastati. Kasutusloa ja ehitise vastuvõtuakti puudumise tõttu ei olnud õiguslikku alust elamu hooneregistrisse kandmiseks ja elamu käsutamiseks. Kuna ehitisel puudus kasutusluba ja eluruumid ei vastanud tingimustele, siis oli üürilepingu sõlmimine vastuolus seaduse ja heade kommetega ning sellised tehingud on tühised. Seega ei vastanud erastajad EES § 4 sätestatud eluruumi õigustatud subjekti nõuetele (puudus erastamisõiguse aluseks olev üürileping) ning erastamisotsus oli õigusvastane. 3) Kuna ehitis oli väheväärtuslik, elamiskõlbmatu, asukohta sobimatu ja kasutusluba puudus, teavitas kohalik omavalitsus nii maa tagastamise õigustatud subjekte kui ka hoone elanikke, et hoone on otsustatud likvideerida ja selle alune maa tagastada. Lähtudes asjaolust, et ehitis oli rajatud õigusliku aluseta, sõlmiti maa tagastamise õigustatud subjektide enamuse ja omavalitsuse vahel eelkokkulepe, millega kohalik omavalitsus kohustus taotlema korterid mitteerastatavaks. 4) Vastustaja pidi olema teadlik Tallinna Linnavalitsuse 15.detsembri 1999 korraldusest nr 7822-k juba enne selle vastuvõtmist, sest sellised korraldused kooskõlastatakse kohaliku omavalitsusega. Seadusele mittevastav on kohtu seisukoht, et maa tagastamine enne korterite erastamist osutus võimalikuks kaebajate eeldamise tõttu, et maal asuvad ehitised on püstitatud õigusliku aluseta. Kaebajate eeldused ei oma tähtsust, sest õigustatud subjektid ei ole maareformi läbiviijateks. Tagastamiskorralduse ettevalmistajateks ja vastuvõtjateks olid vastustaja ja kohalik omavalitsus, kusjuures vastustajale oli erastamissoov teada. 5) Asjaolu, et kohalik omavalitsus teostas maa tagastamise eel vaid toiminguid EES § 3 lõikega 8 antud õiguse realiseerimiseks, mitte aga erastamiseks ja teenindusmaa määramiseks, tõendab, et otsustus korterite mitteerastamiseks oli tehtud. Seda tõendab ka maa tagastamine, kusjuures vastustaja kooskõlastas tagastatava maa suuruse ja piirid. Eelnevalt oli Haabersti Linnaosa Halduskogu võtnud 7.aprillil 1998 vastu otsuse nr 28, millega otsustati X erastamisele mittekuuluvate elamute nimekirja kandmine ja Tallinna Linnavolikogus vastava 5

(10)3-05-54 otsuse eelnõu algatamine. Õigustatud subjektidega kokkuleppe sõlmimise ja maa tagastamise korralduse vastuvõtmisega vastustaja tunnistaski, et hoone erastamine on praktiliselt välistatud. Tallinna Linnavolikogu ajutise töörühma protokollist nähtuvalt katkestati elamu staatuse arutelu vastustaja poolt argumenteeritud seisukohtade komisjonile esitamiseni, nõutud seisukohti vastustaja tegevusetuse tõttu linnavolikogule aga ei esitatudki. 6) Õige pole kohtu seisukoht, et maa tagastamine ja ostueesõigusega erastamine toimusid paralleelselt. Erastamisotsus tehti ajal, mil Tallinna Linnavalitsuse 15.detsembri 1999 korraldus nr 7822-k oli kehtiv ja selle vastuvõtmisest oli möödunud juba kaks aasta. Kaebajatel oli tekkinud õiguspärane ootus, et ehitise aluse maa tagastamine on lõplikult lahendatud. Õiguse põhiprintsiipidest tulenevalt on vastustaja esialgsete seisukohtade ning likvideerimisotsuse erastamisotsuseks muutmine õigusvastane. Paralleelselt toimusid maa tagastamine ja hoone mitteerastamisele kuuluvaks tunnistamine EES alusel. Maa tagastamise korralduse kehtivuse ajal erastamisotsuse tegemine on täielikult õigusvastane. Kaebajate teavitamata jätmisega võeti neilt oma huvide kaitsmise võimalus ning kujunenud situatsioonis ei ole seda enam haldusaktide realiseerumise tõttu võimalik teha. Kaebajatele on tekitatud kahju. Harju Maavalitsus ja erastamist taotlenud subjektid maa tagastamise korraldust ei vaidlustanud. Maa tagastamise korraldusest tulenevalt olid õigustatud subjektid kindlad, et ehitise likvideerimine on kohaliku omavalitsuse poolt eelnevalt otsustatud, erastamisvõimalus lõplikult lahendatud ning ehitise alune ja seda ümbritsev maa on kaebajate omand. Tagastatud maa osas sooviti kohe algatada detailplaneering kinnistu jagamiseks ja kruntide osaliseks müügiks, müügi eelkokkulepped olid sõlmimisel. Erastamisprobleemi tõttu pole see aga olnud võimalik. 7) Kohtu järeldused põhinevad vastustaja tõendamata seletusel, mille kohaselt mitteerastatavana ei fikseeritud eluruumi põhjusel, et muudeti algseid seisukohti ning vastavasisuline otsus jäi kirjalikult fikseerimata. Arvestades eluruumi mittevastavust nõuetele, EES-s sätestatud võimalust ehitise mitteerastatavaks tunnistamiseks, kasutusloa puudumist, vastustaja ja õigustatud subjektide vahel sõlmitud lepingut ning vastustaja tegevust ja tegevusetust, pidanuks kohus HKMS § 19 lg 6 alusel kontrollima, kas haldusakti andmisel või toimingu sooritamisel on järgitud diskretsiooni piire, eesmärki ning õiguse üldtunnustatud põhimõtteid. 7. Vastustaja kirjalikus vastuses paluti jätta halduskohtu otsus muutmata. 1) Vastustaja möönab, et eluruumide erastamiskohustuse täitmise järel tekkis vastuolu Tallinna Linnavalitsuse 15.detsembri 1999 korraldusega nr 7822-k. Samas tegi vastustaja kõik vajaliku, et just linnavalitsuse korraldust, mille täitmine oli korterite erastamise ajal kohtu poolt peatatud, vastavalt muudetaks. 2) ORAS § 20 kohaselt munitsipaliseeritakse omandireformi käigus vara kas erastamiskohustusega või ilma selleta. Kõnealuse elamu üleandmisaktis on märge, et üleantav vara kuulub erastamisele. Vastustajal puudus kohustatud subjektina kaalutlusõigus. Kaebajad olid teadlikud, et Tallinna Linnavolikogu, kes ainsana oli õigustatud otsustama erastamise välistamise, seda ei teinud. 3) Maa tagastamise korraldus anti ajal, mil erastamisõigust püüti välistada. Seetõttu teatas vastustaja 14.juuni 2001 kirjaga Tallinna Linnavalitsusele oma kohustusest korterid erastada ja palus maa tagastamise korraldust muuta. Vastustajal endal puudub linnavalitsuse korralduse muutmise õigus. Tallinna Linnavalitsus aktsepteeris vastustaja tegevust, teavitades maavanemat korralduse muutmise kavatsusest ning moodustades iseseisva krundi aadressiga X. Linnavalitsuse korraldus jäi muutmata vastustajast mitteolenevatel asjaoludel ning seetõttu 6
(10)3-05-54 said kaebajad pärast korralduse täitmise keelu tühistamist võimaluse neile sobiv korraldus realiseerida ja ka elamualune maa kinnistada oma nimele.
  1. Kolmandate isikute kirjalikes vastustes paluti jätta kohtuotsus muutmata.
  2. Ringkonnakohtu istungil toetas kaebuse esitaja ja teiste kaebajate esindaja M.L apellatsioonkaebust. Vastustaja esindaja ning kolmas isik A.K palusid jätta apellatsioonkaebus rahuldamata. RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED
  3. Apellatsioonimenetluses ei ole halduskohtu otsust vaidlustatud osas, millega kohus jättis rahuldamata tühistamistaotluse. Kohtuotsus on apelleeritud osas, millega X korterite erastamise otsus tunnistati osaliselt õigusvastaseks. Ringkonnakohtu istungil täpsustatud taotluse kohaselt paluvad kaebajad ringkonnakohtul teha vaidlustatud osas uus otsus, millega tunnistada erastamisotsus täielikult õigusvastaseks.
  4. Apellatsioonkaebusest nähtuvalt ei nõustu kaebajad halduskohtu seisukohaga, et erastamiskohustuse täitmisega seonduvalt vaidlustatud haldusakti õigusvastaseks tunnistada ei saa. Kaebajad on seisukohal, et vaidlustatud haldusakt on lisaks menetlusvigadele ka sisuliselt õigusvastane ning et eluruumide erastamise kohustatud subjekt ei oleks tohtinud juhtumi asjaolusid arvestades eluruume erastada. Ringkonnakohus kaebajate seisukohaga ei nõustu ning leiab, et apellatsioonkaebuse väited ei anna halduskohtu otsuse osaliseks tühistamiseks ja uue otsusega erastamisotsuse sisulise õigusvastasuse tuvastamiseks alust. Vastuseks apellatsioonkaebusele märgib ringkonnakohus järgmist.
  5. Apellatsioonkaebuses leitakse, et vastustaja oli enne maa tagastamise korralduse vastuvõtmist teinud sisulise otsuse kortereid mitte erastada seoses ehitise likvideerimisega, kuid vastustaja tegevusetuse tulemusena jäi vastav otsus nõuetekohaselt vormistamata. Ringkonnakohtu hinnangul ei ole sellel väitel erastamisotsuse materiaalse õiguspärasuse hindamisel määravat tähtsust, sest nagu ka vastustaja on õigesti osutanud, on EES § 3 lõikes 8 märgitud otsuse tegemine (eluruumi erastamisele mittekuuluvaks tunnistamine seoses lammutamisega) mitte eluruumi erastamise kohustatud subjekti, vaid omavalitsuse volikogu, antud juhul Tallinna Linnavolikogu, pädevuses. Tallinna Linnavolikogu ei ole teinud otsust, millega vaidlusalused eluruumid oleksid tunnistatud erastamisele mittekuuluvaks. Asjaolu, et vastustaja sõlmis maa tagastamise õigustatud subjektidega eelkokkuleppe ja tegi ettevalmistusi selleks, et eluruumid tunnistataks erastamisele mittekuuluvaks, ei andnud vastustajale kui eluruumide erastamise kohustatud subjektile alust piirata eluruumide erastamise õigustatud subjektidele seadusega antud õigust olukorras, kus Tallinna Linnavolikogu ajutise töörühma tasemel küll küsimust arutati, kuid pädeva organi otsus korterite erastamisele mittekuuluvaks tunnistamiseks jäi andmata. Asjas õiguslikku tähendust omava otsuse olemasolu ei saa tuletada asjaolust, et korralduse maa tagastamiseks tegi Tallinna Linnavalitsus ennatlikult olukorras, kus õigusvastaselt võõrandatud maal paiknevas elamus oli eluruumide erastamise küsimus veel õiguslikult siduvalt lahendamata ning võimaliku korteriomandi seadmiseks vajaliku maa suurus ja piirid määramata. 7
(10)3-05-54
  1. Apellatsioonkaebuses märgitakse õigesti, et maa tagastamine ei saa võimalikuks osutuda kaebajate eeldamise tõttu, et maal asuvad ehitised on püstitatud õigusliku aluseta. Otsustuse selle kohta, kas õigusvastaselt võõrandatud maal paiknevad ehitised on õigusliku aluseta ega takista maa tagastamist, teeb maa tagastamist otsustav haldusorgan. Samas ei ole sellise seisukoha kohtuotsuses väljendamine viinud asja ebaõigele otsustamisele ega ole kohtuotsuse tühistamise aluseks.
  2. Nõustuda ei saa kaebajate väitega erastamisotsuse materiaalsest õigusvastasusest põhjusel, et nimetatud otsus tehti maa tagastamise korralduse kehtivuse ajal. Vastustaja selgituse kohaselt erastati korterid ajal, mil maa tagastamise korralduse täitmine oli teises haldusasjas kohtumääruse alusel peatatud, ning teadmisega, et maa tagastamist otsustav haldusorgan kavatseb korraldust muuta. Ringkonnakohtu hinnangul ei muuda erastamisotsuse tegemine maa tagastamise korralduse kehtivuse ajal erastamisotsust sisuliselt õigusvastaseks, sest eluruumide erastamise ja sellega kaasneva maa erastamise otsused oleksid õigusaktidest tulenevalt pidanud prioriteetsena eelnema maa tagastamise otsustamisele, mitte vastupidi.
  3. Apellatsioonkaebuse väidete kohaselt on eluruumide erastamise otsus õigusvastane ka seetõttu, et tegemist on õigusliku aluseta püstitatud ehitisega, mida kasutati elamiseks ja käsutati (erastati) kasutusloata, hoone ei vastanud eluruumidele esitatavatele tingimustele ning üürilepingud olid tühised ja sellest tulenevalt puudus eluruumide kasutajatel erastamisõigus. Ringkonnakohus kaebajatega ei nõustu. Asjast nähtuvalt on vaidlusaluse ehitise püstitanud kolhoos K 1950-ndatel aastatel katlamajaadministratiivhoonena, hiljem on ehitist kasutatud elamu-katlamajana. Hoone ekspluatatsiooni võtmise ja rekonstrueerimise dokumendid Harju Maakonna Arhiivis puuduvad (II kd lk 45). Elamuna on ehitist kolmanda isiku A. K sõnul kasutatud juba 1960-ndatest aastatest ning ta ise elab kõnealuses elamus 1975-ndast aastast. Eesti Erastamisagentuuri Nõukogu 20.aprilli 1994 protokollilise otsusega munitsipaliseeriti Põllumajandusministeeriumi elamud, sh aadressil X asuv elamu, ning ministeerium andis riigi vara munitsipaalomandisse üleandmise 7.septembri 1994 aktiga nr 20/657 selle elamu üle kohalikule omavalitsusele, kusjuures aktis märgitakse, et üleantav vara kuulub erastamisele (otsus ja akt, II kd lk 46-48).

§ 14

lg 1 teine lause nägi vaidlustatud erastamisotsuse tegemise ajal ette, et maakasutusõiguse või ehitusloata püstitatud ning omandireformi aluste seaduse ja sellest tulenevate õigusaktide alusel üleantava ehitise suhtes kohaldatakse sama seaduse § 13 sätteid ning ehitist võib käsutada pärast ehitisele kasutusloa andmist. Sama lõike kolmas lause nägi ette, et õigusliku aluseta püstitatud ehitisele kasutusloa andmine toimub planeerimis- ja ehitusseaduse § 70 alusel, kuid sellega ei või rikkuda maa tagastamise õigustatud subjekti õigusi. Vaidlusalune ehitis ei ole vaadeldav õigusliku aluseta püstitatud ehitisena, mille olemasolu ei takista maa tagastamist.

§ 14

lg 1 teine lause võrdsustab reformiseaduste alusel üleantava ehitise õiguslikul alusel püstitatud ehitisega.

§ 14lõike 3 kohaselt on sama paragrahvi 1. lõike teises lauses sätestatud ehitise olemasolu aluseks selle maa suhtes Maa

RS § 6 lg 2 p 3 kohaldamisele. Nii ehitise munitsipaliseerimine kui ka erastamine toimus omandireformi aluste seaduse ja sellest tulenevate õigusaktide alusel. Õiguslikul alusel püstitatud ehitisega võrdsustatud ehitise käsutamispiirang ei ole kehtestatud maa tagastamise õigustatud subjektide kaitseks, kuna sellise ehitise kasutusloata käsutamine ei 8

(10)3-05-54 saa rikkuda maa tagastamise õigustatud subjekti õigusi. Õiguslikul alusel püstitatud ehitisega võrdsustatud ehitise aluse maa tagastamist ei saa õigustatud subjekt nõuda. Maa tagastamise õigustatud subjekti õigusi saab rikkuda kasutusloa andmisega õigusliku aluseta püstitatud ehitiste seadustamine, mille tulemusena võib jääda maa tagastamata. Sellise olukorra vältimiseks on kasutusloa andmise keeld sätestatud

§ 14lg 1 kolmanda lausega, mis aga käesolevas asjas kohaldamisele ei kuulu.

Lisaks eeltoodule pole kõnealune ehitis vaadeldav õigusliku aluseta püstitatud ehitisena

§ 14

lg 1 tähenduses ka seetõttu, et elamut ei ole võimalik kasutada aastakümnete vältel avaliku võimu teadmiseta. See tähendab, et avalik võim on tunnustanud elamu olemasolu seaduslikkust ja ehitist ei ole saa ka vaatamata selle püstitamist ja kasutusotstarbe muutmist käsitleva dokumentatsiooni puudulikkusele pidada ebaseaduslikuks. Sarnasel viisil on

§ 14

lõiget 1 tõlgendanud Riigikohtu halduskolleegium 8.novembri 2004 otsuses nr 3-31-43-04, p

  1. Eluruumide halb seisukord, samuti munitsipaliseerimise ajal üürilepingutel kirjaliku vormi puudumine ei too kaasa eluruumi üürilepingute tühisust ega võta eluruumi üürnikelt erastamise õigustatud subjekti staatust.
  2. Apellatsioonkaebuses väidetakse, et kohus oleks pidanud HKMS § 19 lõikest 6 tulenevalt kontrollima, kas on järgitud diskretsiooni piire, eesmärki ning õiguse üldtunnustatud põhimõtteid. Viidatud sättest juhindub halduskohus siis, kui haldusorganit on volitatud tegutsema diskretsiooni alusel. Kaalutlusõigus on haldusorganile seadusega antud volitus kaaluda otsuse tegemist või valida erinevate otsustuste vahel. Diskretsioon seondub õiguslike tagajärgedega. Eluruumide erastamiseks kohustav normistik on haldusorganile rangelt siduv ning ei anna haldusorganile otsustusruumi õiguslike tagajärgede poolel – kui EES sätestatud tingimused on täidetud, tuleb kohustatud subjektil eluruum erastada.
  3. Kaebajate väiteid selle kohta, et haldusmenetluses on tehtud vigu, on halduskohus aktsepteerinud. Kaebajate erastamismenetlusse kaasamine ei oleks aga saanud kaasa tuua teistsuguse sisuga otsust, sest erastamise kohustatud subjektil tuli kaebajate vastuseisust hoolimata eluruumid erastada. Kas ja milline kahju võis kaebajatele tekkida ebakorrektsest menetlusest muul moel, ei ole käesoleva vaidluse esemeks. Kaebajate väited õiguspärasest ootusest maa tagastamise korralduse kehtima jäämiseks võivad olla asjakohased maa tagastamise menetluse uuendamise korral või Harju maavanema protesti suhtes kohtumenetluse jätkamisel. Menetlusosaliste selgitustest nähtuvalt on viimatinimetatud kohtumenetlus hetkel peatatud ning maa tagastamise korralduse muutmiseks ei ole seni ka haldusmenetlust uuendatud.
  4. Eeltoodud põhjustel jääb apellatsioonkaebus rahuldamata ja halduskohtu otsus muutmata. 9

(10)3-05-54 Oliver Kask Lilianne Aasma Ruth Virkus 10
(10)

🔗 Ametlikule allikale

Tehisintellekti selgitus ametliku seadusteksti põhjal. Orienteeruv, ei asenda õigusnõustamist.