2-05-20755/5

(10)2-05-20755 Hagiavalduse kohaselt sõlmisid pooled 18.04.2005.a. lepingu kostjale kuuluva kinnistu asukohaga Savi tn. 35, Pärnu, müügi vahendamiseks hageja poolt hinna alammääraga 1700000.00 krooni. Nimetatud asjaolu tõendamiseks esitas hageja pooltevahelise lepingu ärakirja ning kinnistusraamatu väljavõtte lepingu objektiks oleva kinnistu kohta. Lepingu p.11 kohaselt kehtis leping selle allkirjastamisest kuus kuud või kuni objekti müümiseni lepingus sätestatud tingimustel. Lepingu kehtivuse tähtaja saabumisel pikeneb leping igakordselt kolme kuu võrra. Hageja asus enda lepingulisi kohustusi täitma ning lepingu objekti kolmandatele isikutele müügiks pakkuma. Nimetatud asjaolu tõendamiseks esitas hageja väljavõtted ajalehe Pärnu Börs kinnisvararubriigist (25.04.2005, 30.05.2005, 06.06.2005, 25.07.2005, 29.08.2005, 26.09.2005, 10.10.2005), väljavõtted elektroonposti teel võimalikele ostjatele tehtud pakkumistest ning tellimused lepingu objektiks oleva kinnistu detailplaneeringu algatamiseks tingimuste saamiseks. 03.11.2005.a. müüs kostja lepingu objektiks oleva kinnistu hagejast sõltumatult. Nimetatud asjaolu tõendamiseks esitas hageja kostja ja LVM Arenduse OÜ vahel 03.11.2005.a. sõlmitud kinnistu müügilepingu ja asjaõiguslepingu. Lepingu p.6.

1. kohaselt kohustus kostja lepingu p.
2. mistahes alapunkti mittevastavusel tegelikkusele või selle rikkumisel tasuma teenustasu iga rikkumise eest 5000.00 krooni. Hageja palub kostjalt välja mõista teenustasud järgnevas: Lepingu p.6.
3. kohaselt kinnitas kostja, et on edastanud hagejale kogu lepingu objektiga seotud informatsiooni (sh. õigusliku ja ehitustehnilise seisundi) kohta. Kostja jättis hagejale avaldamata, et lepingu objektiks olevat kinnistut läbib sidekaabel. Samuti avaldas kostja kohtumisel hagejaga, et soovib seada kinnistule juurdepääsu ja sideliini servituudid. Sellega rikkus kostja hageja hinnangul lepingu p.6.
4. kahte sätet – jättes avaldamata kogu informatsiooni objekti õigusliku seisundi (kinnistule paigaldatud kaabli õiguslik seisund, soov seada servituut) ning ehitustehnilise seisundi (kaabli olemasolu) kohta, millest tulenevalt on hagejal kooskõlas lepingu p.6.
5. teenustasu õigus summas 5000.00 krooni mõlema rikkumise kohta e. kokku summas 10000.00 krooni. Lepingu p.6.
6. kohaselt kinnitas kostja, et hagejal on lepingu kehtivuse ajal ainuõigus teostada objekti müümiseks vajalikke toiminguid. Kostja asus samaaegselt hagejaga pidama võimalike ostjatega läbirääkimisi lepingu objektiks oleva kinnistu müümiseks, millega rikkus lepingu p.6.
7. sätestatud kohustust. Nimetatud rikkumisega kaasnes kooskõlas lepingu p.6.
8. hagejale teenustasu õigus summas 5000.00 krooni. Lepingu p.6.
9. kohaselt kohustus kostja hoiduma tegevustest või tegevusetustest, mis muudaks lepingu p.6 alapunktides 1-5 fikseeritud tingimusi ja kohustus hagejat kõigist võimalikest nimetatud punktide muudatustest informeerima. Kostja rikkus ülalkirjeldatud viisil lepingu p.6.1.-6.
10. sätestatud kohustusi ega teavitanud hagejat nende kohustuste rikkumisest, millest tulenevalt on hagejal kooskõlas lepingu p.6.
11. teenustasu õigus summas 5000.00 krooni mõlema rikkumise (lepingu p.6.1.-6.
12. sätestatud kohustuste rikkumine ja hagejat nende kohustuste rikkumisest mitteteavitamine) kohta e. kokku summas 10000.00 krooni. Lepingu p.6.
13. kohaselt kohustus kostja mitte takistama hagejat lepingu täitmisel. Varjates lepingu objektiga seotud informatsiooni ja tegeledes lepingu kehtivuse ajal hageja teadmata lepingu objekti 2

(10)2-05-20755 müügiga, takistas kostja otseselt hagejat lepingust tulenevate kohustuste täitmisel. Nimetatud rikkumisega kaasnes kooskõlas lepingu p.6.

1. hagejale teenustasu õigus summas 5000.00 krooni. Lepingu p.9 kohaselt kohustus kostja tasuma hagejale 10% lepingu p.3.
2. märgitud hinnast juhul, kui ta loob olukorra, mis teeb lepingu pooltel võimatuks lepingu täitmise. Kostja müüs lepingu objektiks oleva kinnistu hagejast sõltumatult 03.11.2005.a., tehes sellega võimatuks lepingu täitmise. Nimetatud rikkumisega kaasnes hagejale teenustasu õigus summas 170000.00 krooni. Lepingu p.10 kohaselt kohustus kostja informeerima hagejat mistahes lepingu p.8.1-8.5 ja/või p.9 loetletud asjaolude saabumisest või saabumise võimalusest. Seega oleks kostja pidanud hagejat koheselt informeerima ka kolmanda isikuga saavutatud kokkuleppest objekti müügi kohta (lepingu p.8.3). Kostja jättis hagejat nimetatud asjaolust teavitamata, millest tulenevalt on hagejal kooskõlas lepingu p.
3. teenustasu õigus summas 5000.00 krooni. Seega on hageja leppetrahvi nõue kostja vastu summas 205000.00 krooni, millele kooskõlas lepingu p.
4. lisandub käibemaks summas 36900.00 krooni. Eeltoodu alusel palub hageja kostjalt välja mõista 241000.00 krooni ning kohtukulud. Hageja palub hagi tagamiseks arestida kostja arveldusarvel nr 1103410677 Hansapangas olevad rahalised vahendid hagihinna ulatuses. Kostja vastuväited Kostja hagi ei tunnista ja esitas sellele järgmised vastuväited. Pooltevaheline leping sõlmiti 18.04.2005.a. tähtajaga kuus kuud. Seega lõppes leping 17.10.2005.a. Samal päeval pooled kohtusid ning kostja teatas hagejale enda soovist lepingut mitte pikendada. Nimetatud tahteavalduse edastamist kuulsid pealt kostja juures viibinud MS ja ÜS. Samal päeval edastas hageja kostjale tähitud kirjaga teate lepingu pikenemise kohta, mille kättesaamisel 21.10.2005.a. edastas kostja uuesti hagejale enda tahteavalduse lepingu mittepikendamise kohta ka kirjalikult taasesitataval viisil tähitud posti vahendusel. Nimetatud asjaolu tõendamiseks esitas kostja hagejale 21.10.2005.a. saadetud kirja ärakirja ja AS-i Eesti Post kviitungi selle kohta, et kostja on 21.10.2005.a. andnud viimasele üle tähitud kirja hagejale edastamiseks. Kostja tahteavaldus edastati hageja kutsetegevuse raames peetava büroo asukohta, kus hageja keeldus selle vastuvõtmisest põhjusel, et ametnik on puhkusel. Seejärel jäeti teade hageja büroo postkasti. Kuivõrd nimetatud lepinguga seotud tahteavaldus oli toimetatud hageja tegevuskohta ning hagejal oli mõistlik võimalus sellega tutvuda, tuleb kooskõlas TsÜS § 69 lg.3 lugeda kostja tahteavaldus hageja poolt kätte saaduks. Seega on poolte vaheline leping lõppenud alates 18.10.2006.a. ning kostja poolt kinnistu iseseisev müümine 03.11.2005.a. leidis aset peale lepingu lõppemist. Lepingu p.6.
5. kohase teenustasu nõudele väidab kostja vastu, et lepingu objekti suhtes ei ole detailplaneeringut teostatud, millest tulenevalt ei ole selle kohta kehtestatud ka ehitustehnilisi nõudeid. Kuivõrd kinnistu suhtes ehitustehnilised andmed puuduvad ei saa nende mitteesitamist kostjale ette heita. Detailplaneeringu puudumisest oli teadlik ka hageja, millist asjaolu ta kinnitas ka hagiavalduses. Sidekaabli olemasolu või puudumine ei mõjuta objekti ehitusõigust, mis määratakse detailplaneeringuga. Lepingu p.5.
6. kohaselt pidi hageja konsulteerima kostjat lepingu eesmärgist tulenevalt. Seega hageja, sõlmides enda majandus ja kutsetegevuses lepingut kostjaga kui tarbijaga oleks pidanud juhtima kostja tähelepanu asjaoludele, mille kohta teabe esitamist ta peab vajalikuks. Antud juhul ei ole hageja kostjalt sellist teavet küsinud. Seega on hageja teenustasu nõue lepingu p.6.
7. rikkumise eest alusetu. 3

(10)2-05-20755 Lepingu p.6.

1. kohase teenustasu nõudele väidab kostja vastu, et ei ole hagejaga lepingu kehtivuse ajal pidanud kolmandate isikutega läbirääkimisi kinnistu müümiseks. Hageja ei ole enda vastupidist väidet ka millegagi tõendanud. Seega on hageja teenustasu nõue lepingu p.6.
2. rikkumise eest alusetu. Lepingu p.6.
3. kohase teenustasu nõudele väidab kostja vastu, et hagiavaldusest ei nähtu, millise enda tegevusega oleks kostja muutnud lepingu p.6 alapunktides 1-5 fikseeritud tingimusi ja millistest nimetatud punktide muudatustest ta ole pidanud hagejat kõigist viivitamatult informeerima. Seega on hageja teenustasu nõue lepingu p.6.
4. rikkumise eest alusetu. Lepingu p.6.
5. kohase teenustasu nõudele väidab kostja vastu, et ta ei ole hageja eest lepingu objektiga seotud informatsiooni varjanud ega lepingu kehtivuse ajal kolmandate isikutega läbirääkimisi kinnistu müümiseks pidanud. Seega ei ole ta ka hagejat lepingu täitmisel takistanud, mistõttu on hageja teenustasu nõue lepingu p.6.
6. rikkumise eest alusetu. Lepingu p.9 kohase teenustasu nõudele väidab kostja vastu, et ta avaldas pooltevahelise lepingu tähtaja mittepikendamiseks tahet 17.10.2005.a. kostjaga toimunud kohtumisel. Saades hagejalt sama kuupäevaga dateeritud kirja lepingu jätkamise kohta, edastas kostja 21.10.2005.a. samasisulise teate hagejale ka kirjalikult taasesitataval viisil tähitud posti vahendusel. Seega on poolte vaheline leping lõppenud alates 18.10.2006.a. ning kostja poolt kinnistu iseseisev müümine 03.11.2005.a. leidis aset peale lepingu lõppemist, millest tulenevalt on hageja teenustasu nõue lepingu p.
7. alusel alusetu. Lepingu p.10 kohase teenustasu nõudele väidab kostja vastu, et LVM Arenduse OÜ-ga kinnistu müügilepingu ja asjaõiguslepingu sõlmimine leidis aset 03.11.2005.a., seega pärast hageja ja kostja vahelise lepingu lõppemist, millest tulenevalt puudus kostjal nimetatud asjaolu suhtes hageja teavitamiskohustus. Seega on hageja teenustasu nõue lepingu p.
8. rikkumise eest alusetu. Eeltoodu alusel asub kostja seisukohale, et hagi on põhjendamata ja tuleb jäta rahuldamata. Kohtukulud tuleb jätta hageja kanda. Menetluse käik Pärnu Maakohtu 25.11.2005.a. määrusega rahuldas kohus hageja taotluse hagi tagamiseks ning määras arestida kostja arvelduskonto Hansapangas nr summa 241900.00 krooni ulatuses. Pärnu Maakohtu 04.04.2006.a. määrusega asendas kohus kostja taotlusel ja hageja nõusolekul hagi tagamise abinõu ning määras hagi tagamiseks arestida kostja arvelduskonto Nordea pangas nr MM 0536300018 summa 241900.00 krooni ulatuses. Menetluse käigus asus hageja seisukohale, et isegi kui lugeda poolte vaheline maaklerileping lõppenuks alates 18.10.2005.a. tegutses hageja kostjaga kooskõlastatult kostja huvides ning kuivõrd kinnistu müüdi lõpuks hinnaga, mida kostja soovis ka hageja vahendusel, on hagejal õigus tasule hagiavalduses märgitud suuruses VÕS § 629 alusel. Kostja vaidleb nimetatud asjaolule vastu. Hageja teostas enda toiminguid maaklerilepingu raames oma seadusest tuleneva hoolsuskohustuse raames. Kuivõrd hageja ei täitnud käsundi esemeks olevat ülesannet, puudub tal õigus maakleritasule. Kohtu seisukoht Tunnistajate ütlused 4

(10)2-05-20755 Tunnistaja MS ütluste kohaselt viibis ta 17.10.2005.a. kostja eluruumis kus samal ajal toimus ka kohtumine kostja ja kahe hageja esindaja vahel. Kostja soovis lepingut lõpetada, hageja esindajad veensid kostjat lepingut jätkama. Lõpuks nõustusid hageja esindajad kostja tahtega lepingu lõpetamiseks. Vestluse lõppedes andis kostja üle ja hageja esindaja võttis vastu kostja poolt eelnevalt koostatud kirjaliku lepingu lõpetamise avalduse. Tunnistaja ÜS ütluste kohaselt viibis ta 17.10.2005.a. kostja eluruumis kus samal ajal toimus ka kohtumine kostja ja kahe hageja esindaja vahel. Kostja soovis lepingut lõpetada, hageja esindajad veensid kostjat lepingut jätkama. Tunnistaja oli eelnevalt koos kostjaga valmistanud ette kirjaliku lepingu lõpetamise avalduse. Vestluse lõppedes jäi tunnistajale arusaam, et pooled on lepingu lõppemisest üheselt aru saanud. Tunnistaja VK ütluste kohaselt viibis ta koos kolleeg OA 17.10.2005.a. kostja eluruumis hageja esindajana. Lepingu lõpetamisest sellel kohtumisel juttu ei olnud, samuti ei andnud kostja hagejale edasi avaldust lepingu lõpetamise kohta. Kostja ei ole sellist avaldust saanud ka postiga. Kohtumisel tutvustati kostjale kinnistu müümise hetkeseisu ja kinnistu atraktiivsuse suurendamiseks esitatud tellimusi kinnistu detailplaneeringu algatamiseks tingimuste saamiseks. Poolte vande all antud seletused. Hageja seletab kohtule, et koos tunnistaja K’ega viibis kostja elukohas, täpsustamaks poolte vahelise lepingu täitmist. Kostja ei avaldanud, et soovib lepingut lõpetada, ega andnud üle vastavat kirjalikku taotlust. Kostja seletab kohtule, et tema tahe oli suunatud selle, et lepingut mitte pikendada peale tähtaja saabumist. Sellest teatas ta telefoni teel tunnistaja K’ele. Antud tunnistaja ja hageja seaduslik esindaja tulid kostja elukohta, veenma kostjat jätkama poolt vahelist lepingut, kostja andis üle kirjaliku nõude lepingu lõpetamiseks seoses tähtaja saabumisega. Käesolevas asjas puudub vaidlus selles, et pooled sõlmisid 18.04.2005.a. lepingu kostjale kuuluva kinnistu asukohaga Savi tn. 35, Pärnu, müügi vahendamiseks hageja poolt hinna alammääraga 1700000.00 krooni. Nimetatud leping on käsitletav maaklerilepinguna VÕS § 658 lg.1 mõttes. Kooskõlas VÕS § 658 lg.2 kohaldatakse maaklerilepingule käsunduslepingu kohta sätestatut, kui VÕS 37.ptk ei sätesta teisiti. Kooskõlas VÕS § 34 tuleb kostjat käsitleda selles õigussuhtes tarbijana – tarbija võlaõigusseaduse tähenduses on füüsiline isik, kes teeb tehingu, mis ei seondu iseseisva majandus- või kutsetegevuse läbiviimisega. Kogutud tõenditest tuleneb, et kostja on füüsiline isik ja tema poolt teostatud tehing hagejaga ei seondu tema majandus- või kutsetegevuse läbiviimisega. Lepingu p.11 kohaselt kehtis leping selle allkirjastamisest kuus kuud või kuni objekti müümiseni lepingus sätestatud tingimustel. Lepingu kehtivuse tähtaja saabumisel pikeneb leping igakordselt kolme kuu võrra. Käesolevas asjas puudub vaidlus selles, et 03.11.2005.a. müüs kostja lepingu objektiks oleva kinnistu hagejast sõltumatult. Kostja ütluste kohaselt esitas ta hagejale tähtaegselt enda tahteavalduse lepingu mittepikendamiseks, millest tulenevalt toimus kinnistu müük 03.11.2005.a. pärast poolte vahelise 5

(10)2-05-20755 maaklerilepingu lõppemist. Hageja ütluste kohaselt ta sellist tahteavaldust kätte saanud ei ole ning nõuab kostjalt teenustasu lepingu rikkumise kohta. Järgnevalt analüüsib kohus pooltevahelise õigussuhte lõppemist või jätkumist alates 18.10.2005.a. ning seejärel kostjale etteheidetud lepingurikkumisi. TsÜS § 69 lg.1 kohaselt tuleb kindlale isikule (tahteavalduse saaja) suunatud tahteavaldus tahteavalduse tegija poolt väljendada ja see muutub kehtivaks kättesaamisega. Tahteavaldus on kätte saadud, kui see on tahteavalduse saajale isiklikult teatavaks tehtud (TsÜS § 69 lg.2). Kostja ja tunnistajate M.S ja Ü.S ütlustega on tuvastatud, et kostja ja hageja esindajate vahel toimus 17.10.2005.a. kostja eluruumis kohtumine, mille käigus kostja edastas hagejale tahteavalduse lepingu mittepikendamiseks alates 18.10.2005.a. Tulenevalt TsÜS § 69 lg.1 ja 2 on soovitud õigusliku tagajärje tekitamiseks piisav, kui kohalviibijate vahel tehtud tahteavaldus on teisele poolele edastatud vahetult ja suuliselt. Hageja esindajana kohtumisel viibinud tunnistaja K eitas kohtumisel lepingu lõpetamise teeema käsitlemist. Samal päeval, 17.10.2005.a. väljastas hageja kostjale tähitult kirja, milles teatas, et nende hinnangul ei ole mõistlik mitte lepingut muuta, vaid jätkata selle korrektset täitmist. Nimetatu viitab selgelt asjaolule, et 17.10.2005.a. kohtumisel pidi jutuks olema pooltevahelise õigussuhte muutmine või lõpetamine, mille kohta enda seisukoha avaldamiseks pidas hageja vajalikuks samal päeval tähitud posti vahendusel kirjalikult taasesitataval viisil reageerida. Vastavalt AS Eesti Post väljastusteatele sai kostja nimetatud kirja kätte 19.10.2005.a. ning reageeris sellele samuti tähitud kirja vahendusel kirjalikult taasesitataval viisil 21.10.2005.a., milles esitas selge tahteavalduse viitega 17.10.2005.a. juba tehtud samasisulisele tahteavaldusele, et ei soovi pooltevahelise maaklerilepingu jätkamist peale selle tähtaja möödumist alates 18.10.2005.a. Nimetatud tähtkiri edastati AS Eesti Post vahendusel hageja kutsetegevuse raames peetava büroo asukohta, mis on ühtlasi ka hageja juriidiliseks aadressiks, kus hageja keeldus selle vastuvõtmisest põhjusel, et ametnik on puhkusel. Seejärel jäeti teade hageja büroo postkasti. Kohus on seisukohal, et juriidiline isik peab hoolitsema selle eest, et oleks tagatud talle registrijärgsel aadressil saadetud posti vastuvõtmine. Juriidiline isik peab oma tegevuse korraldamisel arvestama sellega, et registrisse kantud aadressil dokumentide postiga kohale toimetamisel loetakse need kätteantuks. Arvestades asjaolu, et aadressil, millele kostja oma tahteavalduse edastas, asus hageja kutsetegevuse raames peetav büroo, mille tegevuseks oli klientide teenindamine, ei pea kohus usutavaks dokumendi vastuvõtmisest keeldumist põhjendusel, et ametnik on puhkusel. Juriidilise isiku hoolsuskohustuse hulka kuulub ka kohustus enda tegevuse selliseks korraldamiseks, et juriidilise isikuga sõlmitud õigussuhete realiseerimine oleks tagatud ka oludes, kus üks juriidilise isiku ametnikke viibib puhkusel. Arvestades asjaolu, et seejärel jättis AS Eesti Post tähtkirja väljastusteate hageja postkasti, kuid hageja ei võtnud endiselt välja kostjalt saadetud korrespondentsi, asub kohus seisukohale, et hageja hoidis kostja kirja vastuvõtmisest kõrvale. Selline tegevus on käsitletav kirja vastuvõtmisest keeldumisena ja viitab kohtu hinnangul selgelt asjaolule, et hageja sai poolte 17.10.2005.a. kohtumisel kätte kostja tahteavalduse lepingu lõpetamiseks alates 18.10.2005.a. Käitumisaktide kogum, kus hageja peab vajalikuks peale kohtumist kostjaga, mille sisuks oli kostja ja tunnistajate ütluste kohaselt, saata kostjale tähitud kiri soovitusega lepingu täitmise korrektseks jätkamiseks ja seejärel asub kõrvale hoidma kostja tähitud kirjade vastuvõtmisest, ei vasta kohtu hinnangul käitumisele, mida samas olukorras heas usus tegutsevad isikud loeksid tavaliselt mõistlikuks ning viitab kostja tsiviilõiguste teostamisele pahauskselt. Tunnistaja K on hageja töösuhtes. Eeltoodud põhjusel ei pea kohus tunnistaja K ütlusi 17.10.2005.a. kohtumise sisu kohta usaldusväärseks . Seades nimetatud faktilised asjaolud omavahelisse konteksti asub kohus seisukohale, et kostja tegi hagejale enda tahteavalduse lepingu lõppemiseks alates 18.10.2005.a. isiklikult teatavaks poolte 6

(10)2-05-20755 kohtumisel 17.10.2005.a. millest tulenevalt tuleb lugeda vastav tahteavaldus hagejale tähtaegselt kätteantuks ja pooltevaheline maaklerileping lõppenuks alates 18.10.2005.a. Eeltoodust tulenevalt tuleb lugeda, et kostja ja LVM Arendus OÜ vahel 03.11.2005.a. kinnistu müügilepingu ja asjaõiguslepingu sõlmimine toimus pärast hageja ja kostja vahelise maaklerilepingu lõppemist. Järgnevalt analüüsib kohus hageja teenustasu nõudeid kostja vastu seoses kostjale etteheidetavate lepingurikkumistega. Arvestades nimetatud teenustasude iseloomu – need ei kuulu tasumisele mitte hageja poolt osutatud teenuste eest vaid kostja poolsete lepingu rikkumiste eest – asub kohus seisukohale, et nimetatud teenustasude näol on sisuliselt tegemist leppetrahviga VÕS § 158 lg.1 mõttes ning käsitleb neid vastavalt. Lepingu p.6.

1. kohaselt kinnitas kostja, et on edastanud hagejale kogu lepingu objektiga seotud informatsiooni (sh. õigusliku ja ehitustehnilise seisundi). Kostja jättis hageja hinnangul hagejale avaldamata, et lepingu objektiks olevat kinnistut läbib sidekaabel. Samuti avaldas kostja kohtumisel hagejaga, et soovib seada kinnistule juurdepääsu ja sideliini servituudid. Sellega rikkus kostja hageja hinnangul lepingu p.6.
2. kahte sätet – jättes avaldamata kogu informatsiooni objekti õigusliku seisundi (kinnistule paigaldatud kaabli õiguslik seisund, soov seada servituut) ning ehitustehnilise seisundi (kaabli olemasolu) kohta, millest tulenevalt on hagejal kooskõlas lepingu p.6.
3. teenustasu õigus summas 5000.00 krooni mõlema rikkumise kohta e. kokku summas 10000.00 krooni. Kostja vastuväite kohaselt ei ole lepingu objekti suhtes detailplaneeringut teostatud, millest tulenevalt ei ole selle kohta kehtestatud ka ehitustehnilisi nõudeid. Kuivõrd kinnistu suhtes ehitustehnilised andmed puuduvad ei saa nende mitteesitamist kostjale ette heita. Detailplaneeringu puudumisest oli teadlik ka hageja, millist asjaolu ta kinnitas ka hagiavalduses. Sidekaabli olemasolu või puudumine ei mõjuta objekti ehitusõigust, mis määratakse detailplaneeringuga. Lepingu p.5.
4. kohaselt pidi hageja konsulteerima kostjat lepingu eesmärgist tulenevalt. Seega hageja, sõlmides enda majandus ja kutsetegevuses lepingut kostjaga kui tarbijaga oleks pidanud juhtima kostja tähelepanu asjaoludele, mille kohta teabe esitamist ta peab vajalikuks. Antud juhul ei ole hageja kostjalt sellist teavet küsinud. Seega on hageja teenustasu nõue lepingu p.6.
5. rikkumise eest kostja hinnangul alusetu. Kohus asub seisukohale, et poolte vestluses kostja poolt avaldatud mõtet kinnistule servituudi seadmiseks ei saa käsitleda objekti õigusliku seisundiga seotud informatsiooni varjamiseks, sest objekt ei olnud servituudiga koormatud maaklerilepingu sõlmimisel, samuti ei koormatud objekti servituudiga ka maaklerilepingu kehtivuse ajal. Servituudi seadmise peale ainult mõtlemine ei ole käsitletav lepingu rikkumisena. Objekti läbiva sidekaabli olemasolu varjamine võiks olla käsitletav objektiga seotud informatsiooni varjamisena, kui nimetatud kaabel paikneb kinnistul selliselt, mis oluliselt piirab kinnistu kasutamise võimalusi ning selle kaabli eemaldamine kinnistult on võimatu. Nimetatud asjaolu tõendamine on TsMS § 230 lg.1 kohaselt hageja kohustus. Hageja selle väite kinnitamiseks ühtegi tõendit ei esitanud. Seega tuleb lugeda, et hageja vastav väide on tõendamata. Lisaks eeltoodule peab kohus vajalikuks märkida, et kooskõlas VÕS § 159 lg.2 kaotab kahjustatud pool õiguse leppetrahvi nõuda, kui ta mõistliku aja jooksul pärast kohustuse rikkumise avastamist teisele lepingupoolele ei teata, et ta leppetrahvi nõuab. Hageja on hagiavalduses esitanud, et sai kaabli olemasolust teada kinnistu detailplaneeringu lähtetingimuste taotlemisel. Hageja poolt toimikule lisatud tellimused lepingu objektiks oleva kinnistu detailplaneeringu algatamiseks tingimuste 7

(10)2-05-20755 saamiseks on dateeritud 30.06.2005.a. Seega tuleb hageja lugeda kostja poolt objekti läbiva sidekaabli olemasolu võimalikust varjamisest ja seeläbi maaklerilepingu p.6.

1. rikkumisest teadasaanuks alates 30.06.2005.a. Leppetrahvi nõude esitamist nimetatud rikkumise kohta alles 24.11.2005.a. ei saa pooltevahelist suhet (ja eriti asjaolu, et hageja hinnangul pooltevahelises õigussuhtes tähendust omava asjaolu kohta pidas hageja vajalikuks ja võimalikuks veel samal päeval peale koosoleku toimumist saata tähitult enda nägemus koosolekul arutatust) arvestades pidada mõistlikuks ajaks, millest tulenevalt asub kohus seisukohale, et isegi kui hageja leppetrahvi nõudeõigus kostja vastu seoses lepingu p.6.
2. rikkumisega oleks õiguslikult põhjendatud, on hageja kooskõlas VÕS § 159 lg.2 nimetatud võimaliku nõudeõiguse kaotanud selle mitteesitamisega mõistliku aja jooksul. Seega asub kohus seisukohale, et hageja leppetrahvi nõue kostja vastu pooltevahelise maaklerilepingu p.6.
3. rikkumise kohta on põhjendamata. Lepingu p.6.
4. kohaselt kinnitas kostja, et hagejal on lepingu kehtivuse ajal ainuõigus teostada objekti müümiseks vajalikke toiminguid. Hageja väite kohaselt asus kostja samaaegselt hagejaga pidama võimalike ostjatega läbirääkimisi lepingu objektiks oleva kinnistu müümiseks, millega rikkus lepingu p.6.
5. sätestatud kohustust. Nimetatud rikkumisega kaasnes kooskõlas lepingu p.6.
6. hagejale teenustasu õigus summas 5000.00 krooni. Kostja vastuväite kohaselt ei ole hagejaga lepingu kehtivuse ajal pidanud kolmandate isikutega läbirääkimisi kinnistu müümiseks. Hageja ei ole enda vastupidist väidet ka millegagi tõendanud. Seega on kostja hinnangul hageja teenustasu nõue lepingu p.6.
7. rikkumise eest kostja hinnangul alusetu. Kohus asub seisukohale, et nimetatud asjaolu tõendamine on TsMS § 230 lg.1 kohaselt hageja kohustus. Hageja selle väite kinnitamiseks ühtegi tõendit ei esitanud. Seega tuleb lugeda, et hageja vastav väide on tõendamata, millest tulenevalt asub kohus seisukohale, et hageja leppetrahvi nõue kostja vastu pooltevahelise maaklerilepingu p.6.
8. rikkumise kohta on põhjendamata. Lepingu p.6.
9. kohaselt kohustus kostja hoiduma tegevustest või tegevusetustest, mis muudaks lepingu p.6 alapunktides 1-5 fikseeritud tingimusi ja kohustus hagejat kõigist võimalikest nimetatud punktide muudatustest informeerima. Hageja väite kohaselt rikkus kostja lepingu p.6.1.-6.
10. sätestatud kohustusi ega teavitanud hagejat nende kohustuste rikkumisest, millest tulenevalt on hagejal kooskõlas lepingu p.6.
11. teenustasu õigus summas 5000.00 krooni mõlema rikkumise (lepingu p.6.1.-6.
12. sätestatud kohustuste rikkumine ja hagejat nende kohustuste rikkumisest mitteteavitamine) kohta e. kokku summas 10000.00 krooni. Kostja vastuväite kohaselt ei nähtu hagiavaldusest millise enda tegevusega oleks kostja muutnud lepingu p.6 alapunktides 1-5 fikseeritud tingimusi ja millistest nimetatud punktide muudatustest ta ole pidanud hagejat kõigist viivitamatult informeerima. Seega on kostja hinnangul hageja teenustasu nõue lepingu p.6.
13. rikkumise eest alusetu. Kohus asub seisukohale, et leppetrahvi nõudmiseks peab leppetrahvi nõudmiseks õigustatud pool esitama teisele poolele mõistliku aja jooksul leppetrahvi nõude, milles näitab täpselt ära millise faktilise käitumisaktiga teine lepingupool rikkus konkreetset leppetrahvi nõudmist õigustavat lepingupunkti. Nimetatud asjaolu tõendamine kohtumenetluses on TsMS § 230 lg.1 kohaselt hageja kohustus. Hageja selle väite kinnitamiseks ühtegi tõendit ei esitanud. Seega tuleb lugeda, et hageja vastav väide on tõendamata, millest tulenevalt asub kohus seisukohale, et hageja leppetrahvi nõue kostja vastu pooltevahelise maaklerilepingu p.6.
14. rikkumise kohta on põhjendamata. Kohus on seisukohal, et leppetrahvi nõudmine ebamõistlikult pika aja möödumisel väidetavast rikkumisest ning selle põhjendamine kostja üldise käitumisega ilma selle käitumisega konkreetset leppetrahvi nõudmist õigustavat lepingupunkti täpselt sidumata on antud asjaoludel käsitletav otsitud põhjusena ning hageja tsiviilõiguste teostamisena pahatahtlikult. 8

(10)2-05-20755 Lepingu p.6.

1. kohaselt kohustus kostja mitte takistama hagejat lepingu täitmisel. Varjates lepingu objektiga seotud informatsiooni ja tegeledes lepingu kehtivuse ajal hageja teadmata lepingu objekti müügiga, takistas kostja hageja hinnangul otseselt hagejat lepingust tulenevate kohustuste täitmisel. Nimetatud rikkumisega kaasnes kooskõlas lepingu p.6.
2. hagejale teenustasu õigus summas 5000.00 krooni. Kostja vastuväite kohaselt ei ole ta hageja eest lepingu objektiga seotud informatsiooni varjanud ega lepingu kehtivuse ajal kolmandate isikutega läbirääkimisi kinnistu müümiseks pidanud. Seega ei ole ta ka hagejat lepingu täitmisel takistanud, mistõttu on hageja teenustasu nõue lepingu p.6.
3. rikkumise eest kostja hinnangul alusetu. Kohus asub seisukohale, et nimetatud asjaolu tõendamine kohtumenetluses on TsMS § 230 lg.1 kohaselt hageja kohustus. Hageja selle väite kinnitamiseks ühtegi tõendit ei esitanud. Hageja väide on paljasõnaline ning oletuslik. Seega tuleb lugeda, et hageja vastav väide on tõendamata, millest tulenevalt asub kohus seisukohale, et hageja leppetrahvi nõue kostja vastu pooltevahelise maaklerilepingu p.6.
4. rikkumise kohta on põhjendamata. Lepingu p.9 kohaselt kohustus kostja tasuma hagejale 10% lepingu p.3.
5. märgitud hinnast juhul, kui ta loob olukorra, mis teeb lepingu pooltel võimatuks lepingu täitmise. Kostja müüs lepingu objektiks oleva kinnistu hagejast sõltumatult 03.11.2005.a., tehes sellega võimatuks lepingu täitmise. Nimetatud rikkumisega kaasnes hagejale tema hinnangul teenustasu õigus summas 170000.00 krooni. Kostja vastuväite kohaselt avaldas pooltevahelise lepingu tähtaja mittepikendamiseks tahet 17.10.2005.a. kostjaga toimunud kohtumisel, millest tulenevalt on poolte vaheline leping lõppenud alates 18.10.2006.a. Seega leidis kostja poolt kinnistu iseseisev müümine 03.11.2005.a. aset peale lepingu lõppemist, millest tulenevalt on hageja teenustasu nõue lepingu p.
6. alusel kostja hinnangul alusetu. Kohus asub seisukohale, et käesoleva kohtumenetluse käigus on tuvastatud poolte vahelise maaklerilepingu lõppemine alates 18.10.2005.a. Seega on tuvastatud ka, et kostja poolt nimetatud maaklerilepingu objektiks oleva kinnistu müümine OÜ-le LVM Arendus 03.11.2005.a., toimus pärast hageja ja kostja vahelise maaklerilepingu lõppemist, millest tulenevalt ei saanud kostja nimetatud tehinguga teha võimatuks maaklerilepingu täitmist ega rikkuda selleks hetkeks juba lõppenud maaklerilepingu p.
7. Seega tuleb lugeda, et hageja teenustasu nõue lepingu p.
8. rikkumise eest on alusetu. Lepingu p.10 kohaselt kohustus kostja informeerima hagejat mistahes lepingu p.8.1-8.5 ja/või p.9 loetletud asjaolude saabumisest või saabumise võimalusest. Seega oleks kostja pidanud hageja hinnangul hagejat koheselt informeerima ka kolmanda isikuga saavutatud kokkuleppest objekti müügi kohta (lepingu p.8.3). Kostja jättis hagejat nimetatud asjaolust teavitamata, millest tulenevalt on hagejal kooskõlas lepingu p.
9. teenustasu õigus summas 5000.00 krooni. Kostja vastuväite kohaselt toimus LVM Arenduse OÜ-ga kinnistu müügilepingu ja asjaõiguslepingu sõlmimine 03.11.2005.a., seega pärast hageja ja kostja vahelise lepingu lõppemist, millest tulenevalt puudus kostjal nimetatud asjaolu suhtes hageja teavitamiskohustus. Seega on hageja teenustasu nõue lepingu p.
10. rikkumise eest kostja seisukoha kohaselt alusetu. Kohus ühtib nimetatud seisukohaga. Käesoleva kohtumenetluse käigus on tuvastatud poolte vahelise maaklerilepingu lõppemine alates 18.10.2005.a. Seega on tuvastatud ka, et kostja poolt nimetatud maaklerilepingu objektiks oleva kinnistu müümine OÜ-le LVM Arendus 03.11.2005.a., toimus pärast hageja ja kostja vahelise maaklerilepingu lõppemist, millest tulenevalt ei lasunud kostjal õiguslikult garanteeritud kohustust hageja teavitamiseks enda edasisest tegevusest. Seega on hageja teenustasu nõue lepingu p.
11. rikkumise eest ka kohtu seisukoha kohaselt alusetu. 9

(10)2-05-20755 Eeltoodu alusel asub kohus seisukohale, et hagi tuleb jätta täielikult rahuldamata. Seega puudub antud asjas kohtul vajadus võtta seisukoht asjaolu suhtes, kas hageja nõue leppetrahvile käibemaksu lisamiseks on õiguslikult põhjendatud või mitte. Hageja poolt menetluse käigus esitatud seisukoht, et isegi kui lugeda poolte vaheline maaklerileping lõppenuks alates 18.10.2005.a. tegutses hageja kostjaga kooskõlastatult kostja huvides ning kuivõrd kinnistu müüdi lõpuks hinnaga, mida kostja soovis ka hageja vahendusel, on hagejal õigus tasule hagiavalduses märgitud suuruses VÕS § 629 alusel, erineb nii hagi eseme kui hagi aluse poolest hagiavaluduses esitatust. Seega on esitatu näol tegemist täiesti uue (täiendava) nõudega, mis ei kuuulu läbivaatamisele käesoleva hagimenetluse käigus. Hagejal on õigus nimetatud aluse ja esemega hagi esitada pärast sellelt riigilõivu tasumist kohtule sõltumata käesoleva, lepingu rikkumise alusel esitatud leppetrahvi nõude, asja lahendamisest. Menetluskulude jaotus Vastavalt Tsiviilkohtumenetluse seadustiku ja Täitemenetluse seadustiku rakendamise seaduse § 3 kohaldatakse enne 01.01.2006.a. jõustunud Tsiviilkohtumenetluse seadustiku jõustumist alustatud menetluse puhul menetluskulude jaotamisele ja nende kindlaksmääramisele seni kehtinud Tsiviilkohtumenetluse seadustikus sätestatut. Enne 01.01.2006.a. kehtinud Tsiviilkohtumenetluse seadustiku § 60 lg. 1 kohaselt mõistab kohus poole taotlusel, kelle kasuks on otsus tehtud, teiselt poolelt selle poole kasuks välja vajalikud ja põhjendatud kohtukulud. Eeltoodu alusel jätab kohus kohtukulud hageja kanda. Lisaks eeltoodule mõistab kohus TsMS (kuni 01.01.2006.a. kehtinud redaktsioon) § 61 lg. 1 kohaselt poolele, kelle kasuks otsus tehti, teiselt poolelt välja vajalikud ja põhjendatud kulud tema esindaja poolt osutatud õigusabi eest hinnaga hagi puhul kuni viis protsenti hagi rahuldatud osast. Kostja poolt kohtule esitatud menetluskulude nimekirja kohaselt on kostja kandnud tema esindaja poolt osutatud õigusabi eest menetluskulusid summas 11800.00 krooni, milline tuleb täies ulatuses hagejalt välja mõista. Kostja on esitanud kohtukuluna taotluse välja mõista ka kohtutäituri tasu summas 1888.00 krooni. Kuivõrd TsMS (kuni 01.01.2006.a. kehtinud redaktsioon) § 61 lg. 1 kuulub poolelt kelle kahjuks otsus tehti väljamõistmisele ainult esindaja poolt osutatud õigusabi kulu ja kohtutäituri tasu ei ole käsitletav esindaja poolt osutatud õigusabi kuluna, jätab kohus nimetatud kulu hagejalt välja mõistmata. Kostjal on õigus hagejalt nimetatud kahju eest hüvitist nõuda üldises korras. Rein Pokk Kohtunik 10