← Eesti

3-04-30/8

KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Tallinna Ringkonnakohus Kohtukoosseis Lilianne Aasma, Viive Ligi ja Ivo Pilving Otsuse tegemise aeg ja koht 16. november 2006, Tallinn Haldusasja number 3-04-30

§ 58

lg 1) või õigusliku aluseta teostatud ehitustööde järgselt (

§ 70lg 3).

  1. Kuna 1989.a teostatud kapitaalremondi tööd kuuluvad omandireformi käigus tekkinud vaidluse lahendamisel arvesse võtmisele sõltumata kasutusloast, ei puuduta kasutusloa välja andmine T. Bi õigusi. Maa tagastamine otsustatakse peale hoone tagastamist, mistõttu ei loo kasutusloa andmine täiendavat maa mittetagastamise alust. Peale 1989 tehtud ehitustööd ei ole olulised muudatused kapitaalremonditööde kontekstis, need muudatused on ekspertiiside põhjal täpselt tuvastatavad ja neid ei võeta arvesse säilivuse hindamisel.
  2. Hotelli hoones teostati kompleks-kapitaalremont koos renoveerimisega, mida reguleerisid Elamute ja ühiskondlike hoonete plaanilise ennetusremondi põhimäärus ja Elamute kapitaalremondi projekt- ja eelarvete koostamise juhend ning Elamute kapitaalremondi projektja eelarvedokumentatsiooni koostamise, kooskõlastamise ja kinnitamise juhend.
  3. Vastustaja Tallinna Linnavalitsus palus jätta kaebuse rahuldamata.
  4. Kasutusluba ei antud välja mitte kogu hotellihoone kasutuskõlblikkuse fikseerimiseks, vaid A OY poolt koostatud projekti alusel teostatud hotellihoone ümberehituse- ja kapitaalremonditööde tagantjärele seadustamiseks.
  5. Kehtetuks tunnistatud kasutusluba ei olnud kaebajatele vajalik ehitise tavapäraseks ekspluateerimiseks, vaid parema protsessuaalse seisundi saavutamiseks vara tagastamise korralduse õiguspärasuse üle peetavas kohtuvaidluses.
  6. Kasutusloa väljastamisel ei võrreldud hoone tegelikku ehitusolustikku Soome arhitektide projektiga; ei tuvastatud, millal on ehitus- ja remonditööd läbi viidud ning millisel määral eksisteerivad viidatud projekti järgsed ehituslikud muudatused kasutusloa väljaandmise ajal.
  7. Korralduse vastuvõtmisel rikuti menetluskorda. Vara tagastamise õigustatud subjekt jäeti menetlusse AS F teadmisel kaasamata. Kaebajad varjasid S ehitusjärelevalve ametnike eest käimasolevat kohtuvaidlust vara tagastamise küsimuses.
  8. Tegelikult ei kontrollitud, millisel määral 1989-90 ümberehitustööde aluseks olnud projekt teostati. Samuti ei kontrollitud, kas selle projekti alusel teostati kõik ehitus- ja remonditööd enne ORAS-e jõustumist või osa peale selle. Tegemist on olulise minetusega.
  9. Linnavalitsus ei varjanud T. B 13.09.2002 vaiet kaebajate eest. AS-i F teavitati aegsasti vaide esitamisest ja talle anti võimalus esitada kirjalikud seisukohad.
  10. Linnavalitsus uuris põhjalikult vaidemenetluse dokumente ja tellis kaks juriidilist arvamust erinevatelt advokaadibüroodelt. Korraldus valmis pika kaalumise tulemusel.
  11. 1989-1990 viidi läbi ulatuslikud rekonstrueerimistööd, millega kaasnesid kapitaalremonditööd. Viimane ei tähenda, et kogu teostatud ehitustegevus tuleks käsitleda remondina.
  12. 1989-1990 ümberehitustööde väidetavalt kooskõlastatud projekti ei ole kaebajad esitanud. Nõukogude Eesti õigusaktide järgi pidi kinnitatud projekti säilitama tööde tellija, st F S.P ja tema õigusjärglane S AS. Nimetatud kohustusele juhiti tähelepanu ka mõlemas juriidilises arvamuses.
  13. Kaebajate viidatud õigusaktide järgi pidanuks kapitaalremont 30 aastaga amortiseeruma. Kapitaalremondi väärtusest pidanuks alles olema jäänud pool. Sellegipoolest leidsid kaebajad, et kõnesolev hotellihoone kapitaalremont moodustab „enamiku tänase hotellihoone väärtusest“.
  14. Kaebajate väited kapitaalremondi ehk rekonstrueerimistööde olemuse ja väärtuse kohta on vastuolulised. Ühelt poolt väidetakse, et nn kapitaalremont viidi läbi õigusaktides ettenähtud ehitise säilimise ja heakorra parandamise kohustuse täitmiseks ning sellega ei kaasnenud mingeid olulisi ehituslike muudatusi. Teisalt väidetakse, et valdava osa hoone tänasest väärtusest moodustab nn kapitaalremondi väärtus. Ka vara tagastamise kohtuvaidluses on AS F 1989-1990 kapitaalremondi määratlus muutunud. Algselt nimetati seda nii ümberehituseks kui ka rekonstrueerimiseks, hiljem on need tööd taandunud remondiks. 3

(12)3-04-30
  1. Tallinna Ringkonnakohus ei ole võtnud seisukohta F OÜ ekspert- arvamuse osas. Ainus seisukohavõtt on Tallinna Halduskohtu 12.07.2002 otsuses haldusasjas nr 3-200/2002, kus peeti F OÜ eksperdiarvamust usaldusväärseks.
  2. Kolmas isik T. B kirjalikku seisukohta ei esitanud. Kohtuistungil vaidles kolmanda isiku esindaja kaebustele vastu ja palus jätta need rahuldamata.
  3. Tallinna Halduskohtu 16.12.2005 otsusega tühistati Tallinna Linnavalitsuse 11.02.2004 korraldus nr 287-k ja Tallinna Linnavalitsuselt mõisteti AS F kasuks kohtukulud summas 350 000 krooni. 1) Kohtuotsuse kohaselt puudub vaidlus selles, et hotelli P x poolne osa valmis 1938; 1958-1959 valminud x poolne osa võeti seaduslikult kasutusse ja maa- kasutusõigus on vormistatud seaduslikult. Ehituspäeviku sissekande kohaselt alustati ehitustöid lammutustöödest 03.10.1988 (
  4. kd lk 184). 2) Kuigi ei ole leitud I OY projekti alusel valminud ehitustööde ekspluatatsiooni vastuvõtmise akti ega Arhitektuuri ja Planeerimise Peavalitsuse (APPV) komisjoni protokolli või teiste organite (Tallinna Riikliku Arhitektuuri ja Ehituse Kontrolli Inspektsioon - REAK) kooskõlastusi, kinnitusi või lube, va APPV kooskõlastus (APPV komisjoni 14.07.1989 otsus nr 136, 15.07.1989 reg nr xxxxx) hotelli asendiplaanil (
  5. kd lk 226,) ja esimese korruse plaanil (
  6. kd lk 227), luges kohus objekti ehituspäevikute (
  7. ja
  8. kd), tunnistaja T. J ütluste (
  9. kd lk 199) ja tööde ülevaatuse aktiga (
  10. kd lk 22-30) tõendatuks, et hotelli 1988-1989 projektijärgsed ehitustööd valmisid augusti lõpuks
  11. 01.07.2002 ehitise vastuvõtu aktist ja sellel vormistatud 30.07.2002 kasutusloast nähtuvalt esitati vastuvõtukomisjonile hotelli P renoveerimistööd, mis tehti A OY poolt koostatud projekti (eriosad MOY I KY jt koostatud projektid - A OY projekt) alusel. Seega hõlmas kasutusluba eelmärgitud ehitustöid, mitte kogu hoones enne ja pärast 1988-1989 tehtud töid. Kohus nõustus kaebajatega, et 1988-1989 renoveerimine ja kapitaalremont hõlmas kogu hoonet ning ilma nende töödeta ei oleks hoone ekspluateeritav. Kohtu arvates olnuks otstarbekas väljastada kasutusluba hoonele tervikuna, et dokumenteerida hoone kasutamine tagamaks selle sujuvat ekspluateerimist käesoleval ajal kehtivate õigusaktide kohaselt, kuid kasutusloas vaid 1988-1989 ehitustööde väljatoomine ei muuda antud kasutusluba õigusvastaseks. 3) Kuni 01.01.2003 kehtinud planeerimis- ja ehitusseaduse (

) § 58 alusel võis kasutusloa anda nii õiguslikul alusel kui õigusliku aluseta püstitatud ehitisele (valminud ehitustöödele) sõltumata ehitustööde valmimise ajast. Viimasel juhul tuli enne kasutusloa andmist kontrollida ehitise nõuetele vastavust, sh tulenevalt

§ 70lg-st 3 koostada ülesmõõtmisprojekt.

Kogu hotell P hoone kohta on koostatud ülesmõõtmisprojekt 2002.a (2 kd lk 160-177). Ka kehtiv õigus (ehitusseaduse (EhS) § 72 lg 2 ja 3) võimaldab kasutusloa taotlemist ja andmist ehitisele, mis on ehitatud (püstitatud, rekonstrueeritud, renoveeritud või kapitaalremonditud) enne

jõustumist seaduslikult, kuid puudub ehitise ekspluatatsiooni vastuvõtmise akt, mida Riigikohtu praktikast tulenevalt võib asendada kohaliku omavalitsuse tegevus, mis on hinnatav ehitise seaduslikkuse tunnustamisena (Riigikohtu 08.11.2004 lahendi nr 3-3-1-43-04 p 13). Hotelli P renoveerimise ja kapitaalremondi tööd valmisid septembriks 1989, hotelli pidulik taasavamine linnavõimu esindajate osavõtul toimus 06.09.1989. Hotell on selles hoones tegutsenud avaliku võimu teadmisel (I OY projekti alusel valminud töödele kasutus- loa andmiseni üle 10 aasta) ja huvides, mistõttu tuleb lugeda ekspluatatsiooni vastuvõtu akti asendavaks avaliku võimu tegevus, millega on leidnud tunnustamist kõnealuste ehitustööde seaduslikkus ja ehitustöid ei saa pidada omavolilisteks. 4) 1980-ndate lõpus kehtinud õigusaktides polnud ehitusloa määratlust, samuti ei nähtud ette kasutusluba. Samas anti ka varem nõusolek ehitamise alustamiseks, mis kehtis kuni ehitamise lõpetamiseni. Kasutusloa eesmärki täitis ehitise ekspluatatsiooni vastuvõtmise akt. 4

(12)3-04-30 Kuigi projekti kooskõlastamise menetluses võidi rikkuda menetlusnõudeid (kooskõlastuse andmine alles projekti realiseerimise lõppjärgus), ei saa seda lugeda ehitustööde ebaseaduslikeks tunnistamise põhjuseks. Hotellis 1989-1999 teostatud ehitustööd olid õiguspärased. 5) ENSV Ministrite Nõukogu presiidiumi 01.08.1988 protokollilise otsusega nr 22 otsustati luua Nõukogude-Soome ühisettevõtte F S.P. ENSV Ministrite Nõukogu 05.08.1988 korraldusega nr 181-k otsustati vastu võtta Tallinna Linna Täitevkomitee ettepanek asutada ühisettevõte F S.P P hotelli restaureerimiseks, hotellimajanduse, restoranide ja teiste teenindussfääri ettevõtete arendamiseks, hotelli-, restorani- ja teiste teenuste osutamiseks nõukogude ja välismaa kodanikele märgitud ühisettevõtte poolt Tallinna Hotellikoondise ja firmade A/O A, A/O S, A/O S osavõtul. 07.06.1988 sõlmiti ühisettevõtte asutamisleping. Lepingust ei nähtu, kes ja milliseid kooskõlastusi ja lube pidi ehitustööde teostamiseks hankima. 6) Elamute kapitaalremondi projektide ja eelarvete koostamist reguleeris ENSV kommunaalmajanduse ja elanikkonna elukondliku teenindamise ministri 31.03.1966 käskkirjaga nr 95 kinnitatud juhend ENSV Ministrite Nõukogu 04.12.1964 määruse nr 536 täitmiseks. Juhend oli kohustuslik riikliku elamufondi kapitaalremondi tehnilise dokumentatsiooni koostamisel. Juhendi p 1 kohaselt teostati elamute kapitaalremonti projekti ja eelarve või hinnatud tööde kirjelduse järgi, mis koostati kooskõlas sama juhendiga. Elamufondi kapitaalremondiks eraldatud vahenditest teostati kompleks-kapitaalremonti, mille käigus taastati hoone kõik kulunud konstruktsioonid ja seadmed (p. 2.1). Selle remondiliigi puhul viidi läbi ruumide sisemine ümberplaneerimine ja seadistamine, mis tõstis elamufondi heakorrataset. Juhendi p-st 51 tulenes, et projekti, mis nägi ette elamu ümberplaneerimist, ümberseadistamist ja heakorrataseme tõstmist, samuti fassaadi muutmist, pidi projektiorganisatsioon kooskõlastama kohalike organisatsioonidega (riikliku sanitaar- ja tuletõrjeinspektsiooniga, veevarustuse, kanalisatsiooni, elektrivõrgu jt asutustega), ametkondadevahelise komisjoniga, majakomiteega ja linna peaarhitekti või rajooni arhitektiga. Sellest, et hotelli P hoone APPV kooskõlastusega asendiplaanilt ei nähtu nö spetsiaalametkondade kooskõlastusi ja kohtule ei esitatud eraldi kooskõlastusi sisaldavat dokumenti, ei saa järeldada kooskõlastuste puudumist, sest vastasel juhul ei oleks APPV saanud anda kooskõlastust. Ehitusloa seaduslikkuse hindamisel omab eelkõige tähtsust APPV kooskõlastus, mitte eelkooskõlastused. Juhendi lisa 6 p 2 järgi jaotati elamud: korteritega majad, ühiselamud, hotellitüüpi elamud ja võõrastemajad. Õigusaktil on märge, et elamute klassifikatsiooni sõnastus oli kooskõlas elamute ja ühiskondlike hoonete plaanilise ennetusremondi põhimäärusega. Seega oli juhend kohaldatav ühiskondlike hoonete projektide koostamisel ja kõnealuse projekti ehitustööd saab lugeda vastavaks kompleks-kapitaalremondi määratlusele. 7) Ka ekspertarvamuses (2 kd lk 1-15) on määratletud teostatud töid kapitaalremondi- ja renoveerimisena. Arvamuse p 2.5 kohaselt olid 1988-ndaks aastaks hoone konstruktsioonid suures ulatuses remontivajavad. 1936 ehitatud hotellihoone ning 1959 valminud magamiskorpus ja köögiplokk ei olnud vastavuses aja nõuetega. Hotell oli moraalselt vananenud, füüsiliselt kulunud, vajas kapitaalremonti ja osalist renoveerimist, sh kõikide sisekommunikatsioonide ja tõstetranspordivahendite asendamist. Eksperdid peavad 1988-1989 tehtud remondi- ja renoveerimistöid vastavaks 1995 kehtestatud

-le (lk 7). Renoveerimistööde käigus võeti ekspertarvamuse kohaselt kasutusele katusekorrus (VII korrus), ehitati õuele maapealne ühekorruseline köögiplokk koos külmkambrite ja alajaamaga, varustati hoone kolme liftiga, asendati kõik sisevõrgud. Muutus ruumijaotus ja otstarve peamiselt keldri ja esimese korruse ruumides. Renoveerimine oli 1991 täielikult lõpetatud vastavalt kapitaalremondi- ja renoveerimise projekti dokumentatsioonile. Arvamuse p 2.8 järgi valmis hoone tervikuna 1959, mil hoone võeti tervikuna ekspluatatsiooni. Kõik hilisemad ümberehitused toimusid juba valminud hoonekubatuuri piires ja on käsitatavad seetõttu sanitaar-, jooksva-, kapitaalremondi või renoveerimisena, mis oli tingitud hotellidele esitatavate kvaliteedinõuete kõrgendamisest või seadmete-konstruktsioonide moraalsest ja füüsilisest vananemisest. Ka hotellihoone ülesmõõtmisprojektis on nimetatud projekti renoveerimisprojektiks (2 kd lk 173). 8) Sellist ehitamise liigitust nagu EhS § 2 lg-tes 6, 7 ja 8 nõukogudeaegsetes õigusaktides polnud. Samas pole ehitustööde (renoveerimine, rekonstrueerimine, remont) sisu aja jooksul oluliselt 5

(12)3-04-30 muutunud. Eeltoodust tulenevalt ei nõustunud kohus vastustaja ja kolmanda isiku esindajaga, et hotelli P 1988-1989 ehitustöid tuleb käsitleda kapitaalehitusena. 9) Kuna ehitusregistri andmed on ebatäpsed ja puudulikud, ei saa tööde olemuse määratlemisel lähtuda ehitusregistrisse kantud määratlusest, milleks on rekonstrueerimine. Samas ei tundnud tolleaegne õigus renoveerimise mõistet ning loogiline on kaebaja arvamus, et registri koostamisel valiti projekti määratlemisel ilmselt kõige lähedasem õigusaktide kohane määratlus. 10) Tunnistajate M. I, H. L, H. L ja R. H ütlused, et tegemist oli kapitaalehitusega ei lükka ümber ekspertarvamusel ja projektdokumentatsioonil rajanevat järeldust, kuna tunnistajate ütlused olid oletuslikud ja põhinesid nende poolsel õigusaktide interpreteerimisel. Ükski tunnistajatest ei olnud isiklikult tutvunud renoveerimisprojektiga ega puutunud kokku F S.P tegevusega. Tunnistaja H. L ütlused ei ole ka usaldusväärsed, sest ta oli enne kohtuistungit kohtunud Tallinna linnasekretäriga ja enda ütluste kohaselt andnud nõusoleku kaitsta kohtus linnavalitsuse korraldust (
  1. kd lk 205). 11) Isegi juhul, kui Soome arhitekti projekti käsitleti Tallinna linnavõimude poolt ekslikult renoveerimisprojektina, ei saa sellest tuleneda kaebajate õigustele piiranguid. Kohalike võimuorganite kohustuseks oli tuvastada, kas esitatud projekt on kapitaalehituse- või kapitaalremondi projekt ning sellest tulenevalt nõuda vajalikke kooskõlastusi ja lube. Tunnistaja A. O ütluste (
  2. kd lk 71) ja haldusasja nr 3-200/2002 07.06.2002 istungi protokolli väljavõttega (A. E ütlused) on tõendatud, et vajalikud kooskõlastused pidi hankima Tallinna Hotellikoondis. Hotellihoone jäi ka peale ühisettevõtte moodustamist Tallinna Hotellikoondise bilanssi ja ühisettevõte oli vaid hoone rentnik. Tallinna RSN TK alluvuses olev Tallinna Hotellikoondis vastutas hoone omanikuna vajalike kooskõlastuste ja lubade olemasolu eest. 12) Tallinna Linna RSN TK 27.03.1981 otsusega nr 91 kinnitati juhend dokumentide vormistamise korra kohta riiklikeks, kooperatiivseteks ühiskondlikeks ehitusteks Tallinnas. Juhendi p 8.1 kohaselt peavad kõikide Tallinna administratiivpiirides asuvate maakasutajate maade hoonestamiseks, tehnovõrkude ja muude rajatiste väljaehitamiseks, olemasolevate hoonete rekonstrueerimiseks jm koostatud projektid, planeerimislahendused ja tehnilis-majanduslikud põhjendused, vaatamata hoonestaja ametkondlikule alluvusele, olema kooskõlastatud APPVga, kes vaatab läbi ja kooskõlastab projektdokumentatsiooni ning teeb vajaduse korral ekspertiisi. Juhendi p 8.3 kohaselt APPV projektide ja eelarvete läbivaatamise osakond vaatab projektdokumentatsiooni läbi ning kooskõlastab selle hiljemalt neljateistkümne päeva jooksul, arvestades projektdokumentatsiooni esitamise päevast. Projekt loetakse kooskõlastatuks, kui selle asendiplaanil (generaalplaan) joonisel on vastav tempel, pitser ning Tallinna peaarhitekti või tema asetäitja allkiri. Kooskõlastus kehtib kaks aastat. Juhendi p 9.1 kohaselt enne ehituse ettevalmistustööde algust peab hoonestaja taotlema RAEK-lt ehitustööde luba, milleks p 9.1.2 kohaselt tuleb muude dokumentide hulgas esitada APPV kooskõlastusega projekt. Juhendi p 9.2 kohaselt ehitustööde luba vormistatakse RAEK poolt templiga objekti tehnilise projekti asendiplaani (generaalplaani) tellija eksemplaril, mis on kooskõlastatud APPV poolt. Ehitusluba loetakse vormistatuks, kui templil on RAEK juhataja allkiri, kuupäev ja APPV vapipitser. Kohtule esitatud hotelli P asendiplaanil ja I korruse plaanil on APPV kooskõlastus (kandiline tempel), kuid puudub RAEK tempel ja APPV vapipitser. Nimetatud juhend ei sätesta üheselt, kas kapitaalremondi projektile oli vaja RAEK ehitustööde luba või piisas APPV kooskõlastusest. 13) Ühisettevõtte poolt teostatavate ehitustööde projektide kinnitamiseks polnud detailset erikorda. Hotelli P ehitustöödega alustati tulenevalt ENSV Ministrite Nõukogu 01.08.1988 otsusest nr 22 ja 05.08.1988 korraldusest nr 181-k (nõusolek) ning renoveerimis- ja kapitaalremondi projektile kanti kooskõlastus hiljem APPV poolt. Isegi kui asuda seisukohale, et ENSV Ministrite Nõukogul ei olnud õigusaktidest tulenevat pädevust anda sellist nõusolekut, võib kaebaja poolt tehtud halduspraktika analüüsist, mis ühtib tunnistajate (T. J
  3. kd lk 199; M. I
  4. kd lk 201; H. L
  5. kd lk 204) ütlustega tolleaegse halduspraktika kohta, järeldada, et 6
(12)3-04-30 ühiskondlike hoonete renoveerimise ja kapitaalremondi teostamiseks ei olnud vaja RAEK-i luba „ehitustöödega alustamine lubatud", mistõttu saab lugeda ehitustööde toimumise alusena piisavaks APPV kooskõlastust. Seega oli kõnealune juhend tulenevalt käesolevas asjas tehtud halduspraktika analüüsist ja tunnistajate ütlustest halduspraktika kohta kapitaalremondi ja renoveerimise osas kohaldatav osaliselt. Juhendi p-s 8.3 nimetatud kooskõlastus tulnuks võtta enne ehitustööde alustamist. Samas ei muuda asjaolu, et kooskõlastus anti ehitustööde lõpetamise faasis, ehitustöid ebaseaduslikuks, kuna kooskõlastus anti ilma märkusteta. Sellest saab järeldada, et projekt oli nõuetele vastav. 14) Tunnistajate T. J (
  1. kd lk 199-200), H. L (
  2. kd lk 204) ja M. I (
  3. kd lk 201-202) ütlused kinnitavad, et kapitaalremondi tegemiseks oli ühiskondliku hoone puhul vajalik APPV kooskõlastus, kapitaalehituse teostamisel APPV kooskõlastus ja RAEK-i luba. 15) Tallinna Linna RSN Täitevkomitee APPV komisjoni 14.06.1989 otsusega nr 136 antud kooskõlastus (reg nr xxxxx) ja samasugune kooskõlastus hoone 1.korruse plaanil olid tulenevalt projekti esitamise ja ehitustööde teostamise ajal kehtinud õigusaktide ja tolleaegse halduspraktika kohaselt piisavad, et lugeda ehitustööd õiguspäraselt teostatuks. 16) Kuna 1988-1989 tehtud renoveerimis- ja kapitaalehitustööd olid seaduslikud, tuli SAPA-l 2002 kasutusloa väljaandmisel lähtuda

§-st 58. Kuna ehitis oli valminud ehitusloa alusel ja projekti kohaselt (mida tunnustati avaliku võimu tegevusega), tuli SAPA-1 üle vaadata projektdokumentatsioon ja kontrollida, kas 2002.a oli 1988-1989 ehitustöö resultaat säilinud. Tunnistaja T. K ja V. J ütlustega ning 2002 vastuvõtu aktiga on tõendatud, et hoone ülevaatamine toimus ja linnaametnikele oli kättesaadav kogu projektdokumentatsioon. Asjaolu, kas kontroll oli teostatud piisavalt põhjalikult või mitte, ei saanud olla kasutusloa kehtetuks tunnistamise aluseks. Kahtluste korral võis SAPA teostada ehitustehnilise ekspertiisi, mida ei ole aga tehtud. Põhjendamatu on kaebajatele ette heita, et projektile vastavuse kontrolli kasutusloa andmisel ei viidud läbi piisavalt põhjalikult. Avaliku võimu tegemata jätmiste eest ei saa karistada kasutusloa adressaati. Kasutusloa kehtetuks tunnistamiseks puudus õiguslik alus. 17) Kohus ei tuvastanud ühtegi EhS §-s 38 sätestatud kasutusloa kehtetuks tunnistamise alust. Kasutusloa andmisega ei rikutud kolmanda isiku õigusi, mistõttu ei omanud tähtsust, kas kaebajad informeerisid SAPA-t toimuvast kohtuvaidlusest või mitte. 18) Seega oli S AS õiguseellasel olemas nõutav kooskõlastus renoveerimis- ja kapitaalremondi töödele ning 30.07.2002 anti kasutusluba seaduslikult 1988-1989 valminud ehitustöödele, mille ekspluatatsiooni vastuvõtmise akti asendab avaliku võimu tegevus.

§ 58

alusel antud kasutusluba ei riku kolmanda isiku subjektiivseid õigusi ja tema kaasamata jätmine kasutusloa andmise menetlusse ei saanud olla aluseks kasutusloa kehtetuks tunnistamisele. 19) Kuna kohus tuvastas, et kasutusloa kehtetuks tunnistamine oli sisuliselt õigusvastane, sest selleks puudus materiaalõigusest tulenev alus, siis puudub vajadus analüüsida kasutusloa kehtetuks tunnistamisel haldusmenetluse normide väidetavat rikkumist ja selle tagajärgi. 20) Kuna hotelli renoveerimis- ja kapitaalremondi tööde vastuvõtmise akt enne kasutusloa andmist puudus (säilinud on ehitustööde ülevaatamise akt 22.08.1989, ülevaatus tehtud S OY ja F S.P juhatuse poolt määratud isikute osavõtul - 2 kd lk 22-23), oli 1988-89 ehitustöödele kasutusloa taotlemine põhjendatud ja selle taotlemise õigus tulenes

§ 58lg-st 1.

Kasutusloa väljastamise eesmärgiks oli dokumenteerida olemasolevad asjaolud (T. K ütlused

  1. kd lk 53; A. L ütlused
  2. kd lk 65). Kasutuloa kehtetuks tunnistamiseks puudusid faktilised ja õiguslikud alused ning kasutusloa andmine õiguspäraselt valminud ehitustöödele ei saanud rikkuda tagastamise õigustatud subjekti õigusi, kuid khtetuks tunnistamine rikkus kaebajate subjektiivseid õigusi. ASJAOSALISTE PÕHJENDUSED APELLATSIOONIMENETLUSES 7

(12)3-04-30
  1. T. Bi apellatsioonkaebuses paluti tühistada kohtuotsus ja jätta uue otsusega AS F ja S AS kaebused rahuldamata. Kolmas isik leib, et kohus hindas ebaõigesti tõendeid ja kohaldas ebaõigesti materiaalõiguse norme. Otsus sisaldab kolmandale isikule omistatud väiteid, mida viimane ei ole esitanud. Kolmanda isiku seisukohad kohtu poolt tõenditele antud hinnangutele on järgmised: 1) 1988-1989 hotelli P hoones teostatud ehitustööde vastuvõtu akti mitte ei ole leitud, vaid seda ei eksisteerigi, mistõttu ei ole teada, kas ja millisel määral vastavad teostatud tööd vastavale projektile, kehtestatud nõudmistele ja tingimustele. 2) Vastavad ametkonnad ei ole hotelli P hoones 1988-1989 teostatud ehitustöödele oma kooskõlastusi andnud. Ühestki ametkonnast (kokku 6) ei ole vastavaid jälgi leitud ja seetõttu ei ole teada, kas vastavad eritööd on teostatud kooskõlas projekti ja vastavate nõuetega või mitte. 3) Tunnistajate A. O ja A. E ütlused selle kohta, et vastavad kooskõlastused pidi hankima Tallinna Hotellikoondis, on eksitavad. Toimiku III kd lk 23-36 on ehitusleping, mille § 12-13 kohaselt lasus vastav kohustus F S.P-
  2. 4) Kohtu seisukoht, et 1988-1989 teostati hotelli P hoones kapitaalremont, on kunstlikult konstrueeritud ega ole kooskõlas tööde sisu ega mahuga. Ekspertide hinnangute kohaselt on hotelli P hoonest kuni 1991 teostatud alla-, juurde- või pealeehitatud osade tõttu säilinud 23,432 %. Selline olukord ei saa tekkida remontide, vaid ulatuslike ehitustööde käigus. Remont eeldab olemasoleva väärtuse parendamist, 1988-1989 teostatud tööd olid kapitaalset laadi ja sisaldasid mitmeid uusi osi (köögiplokk, sise- ja välikommunikatsioonid, liftid, VII korrus jne). Kohtul puudus alus lugeda tunnistajate I, L, L ja H vastavaid ütlusi oletuslikeks. Tunnistaja L ütlused langesid kokku tunnistajate I, H ja L ütlustega kõige olulisemas - hotelli P hoones teostati 1988-1989 rekonstrueerimine (kapitaalehitus) ning nende tööde teostamiseks oli vajalik RAEK-i kooskõlastus ja luba ehitustööde alustamiseks. 5) Kohtu seisukoht seoses ekspertarvamusega on eksitav, sest selles on (töö nr E-545/04 p 2.5) eraldi märgitud ka uued hoone osad köögiploki ja VII korruse jm näol, järelikult ei saanud tegemist olla kapitaalremondiga. 6) Kohtu seisukoht, et loana ehitustöödega alustamiseks olid tõlgendatavad ENSV Ministrite Nõukogu nimetatud aktid, on meelevaldne. Sellist väidet ei ole esitanud ka kaebuste esitajad. Kohus on ebaõigesti rakendanud materiaalõiguse norme -

§ 58lg 1 ja 1981.

a juhendit dokumentide vormistamise korra kohta riiklikeks, kooperatiivseteks, ühiskondlikeks ehitusteks Tallinnas. Kasutusloa annab kohalik omavalitsus ehitusloa alusel projekti kohaselt valminud ehitisele. Antud juhul anti kasutusluba 13-14 aastat varem teostatud tööde suhtes, kusjuures ei ole teada, kas need tööd teostati vastava projekti kohaselt või mitte. Tunnistajate T. K ja V. J ütlustega on tõendatud, et ehitise ülevaatuse käigus 2002 ei olnud võimalik märgitud töid tervikust eristada ja see ei olnud ka nende eesmärk. Kohus rakendas ebaõigesti ka EhS § 72 lg 2, ja 3, absolutiseerides avaliku võimu tegevuse ehitise seaduslikkuse tunnustamisel. Riigikohtu viidatud 08.11.2004 lahend haldusasjas nr 3-31-43-04 ei ole üldiseks kohaldamiseks kõikidel analoogilistel juhtudel, sõltumata asja tehioludest, konkreetsest ehitisest ning muuhulgas ka selle ehitise üldisemast tähendusest. Vaidlusalune kasutusluba anti välja olukorras, kus poolte vahel käis vaidlus ehitise säilivuse üle endisel individualiseeritaval kujul ja kaebajate vastav kaebus oli kohtus jäänud rahuldamata. Seega kujutas kasutusloa väljaandmine peale kohtuotsuse kuulutamist haldusorgani (SAPA) otsest sekkumist kohtuvaidlusesse ilma, et kolmandat isikut oleks sellest informeeritud. Kohtu seisukoht, et kolmanda isiku kaasamiseks kasutusloa väljaandmise menetlusse puudus alus ja vajadus, on vastuolus Riigikohtu 14.05.2002 otsuses 3-3-1-25-02 (p 22) esitatud seisukohaga. 8. Tallinna Linnavalitsus nõustus kolmanda isikuga, et kaevatav otsus sisaldab kolmandale isikule omistatud juriidilisi ja faktilisi väiteid, mida viimane ei esitanud. Linnavalitsus osundas 30.07.2002 kasutusloa peamisele puudusele – see anti välja (valdavalt) 1989 valminud ümberehitustööde tagantjärele seadustamiseks olukorras, kus vastavaid ehituslikke lahendusi enam 8

(12)3-04-30 100 %-lt ei eksisteerinud. Samas ei võrrelnud kasutusloa väljaandjad olemasolevat ehituslikku olustikku 1989 ümberehitustööde aluseks olnud ja kasutusloas näidatud A OY projektiga ega tuvastanud, mil määral on nimetatud projekti järgsed ehituslikud lahendused kasutusloa väljaandmise hetkel säilinud.
  1. AS F ja S AS vastuses paluti jätta apellatsioonkaebus rahuldamata ja kohtuotsus muutmata. 1) Kasutusloa väljastamine S poolt ei olnud sekkumine tagastamisvaidlusesse. Sisuliselt on 2002 antud kasutusluba vaadeldav niikuinii eksisteerinud ehitus- ja kasutusloa taasdokumenteerimisena, mitte esmakordse loa väljastamisena. Kasutusloa funktsiooniks on ehitise nõuetele ja normidele vastavuse tuvastamine ning ehitise kasutamise lubamine. 2) Väär on kolmanda isiku väide, justkui ei oleks teada, kas 1988-89 hotellis P teostatud tööd vastavad projektile, kehtestatud nõudmistele ja tingimustele. Kasutusloa väljaandnud komisjon hindas ehitise vastavust projektile ja ehitisele esitatavatele nõudmistele. Projektile vastavus on tuvastatud ka avaliku võimu poolse pikaajalise aktsepteerimisega. Ka linnavalitsus pole vaidlustanud seda, et P hoone vastab kõigile ehitisele esitatavatele nõudmistele. 3) Väited selle kohta, et ühestki ametkonnast ei ole leitud hotell P 1988-89 ehitustöödele antud spetsiaalametkondade kooskõlastusi, on eksitavad. Kaebajad nõustuvad kohtuga, et kui ametkondade kooskõlastused oleksid puudunud, siis poleks APPV saanud anda kooskõlastust. 4) Tunnistajate A. O ja A. E ütlused selle kohta, et vajalikud kooskõlastused pidi hankima Tallinna Hotellikoondis, ei ole eksitavad. Ehitusleping reguleeris tellija (F S.P.) ja töövõtja vahelisi suhteid ning selles ei saanudki sätestada, et töödeks vajalikud kooskõlastused hangib keegi kolmas isik. F S.P. ja Tallinna Linnavalitsus omakorda leppisid kokku, et vajalikud kooskõlastused hangib Tallinna Hotellikoondis. Seega andis kohus tunnistajate ütlustele õige hinnangu. 5) Kohtu seisukoht hotell P 1988-89 toimunud tööde iseloomu kohta (kapitaalremont) põhineb õigusaktidel ja tõenditel ega ole kunstlikult konstrueeritud. 6) Kohus pidas õigesti tunnistajate M. I, H. L, H. L ja R. H ütlusi oletuslikeks, kuna nad ei olnud hotell P hoones 1988-89 toimunud tööde projektiga kokku puutunud ja olid selgelt kantud soovist anda linnavalitsusele kasulikke ütlusi. 7) Kohtu hinnang ekspertarvamusele (töö nr E-545/04,
  2. kd lk 50-55) on õige. Ekspertiisiaktis on P hoones 1988-89 toimunud töid kvalifitseeritud kapitaalremondina, kusjuures silmas on peetud kõiki töid (sh köögiblokki ja
  3. korrust). 8) Kohtu käsitlus ENSV MN aktide kui ehitustöödega alustamise lubade kohta on asjakohane. Vastavad väited tõi välja Tallinna Linnavalitsus. Kohus kohaldas õigesti

§ 58ja Juhendit.

9) Kasutusloa taotlejaks on hoone omanik, mitte kolmas isik. Kasutusloa väljastamine ei puuduta kolmanda isiku õigusi. Isegi, kui lugeda kolmas isik haldusmenetlusse kaasamiseks piisavalt puudutatuks, ei anna tema kaasamata jätmine alust kasutusluba kehtetuks tunnistada. RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED

  1. Halduskohtu 16.12.2005 otsuse vaidlustasid Tallinna Linnavalitsus ja kolmas isik. Tallinna Linnavalitsus loobus apellatsioonkaebusest ning ringkonnakohus lõpetas 05.06.2006 määrusega apellatsioonimenetluse Tallinna Linnavalitsuse apellatsioonkaebuses Tallinna Halduskohtu 16.12.2005 otsuse peale ja jättis apellatsioonimenetluses kantud kohtukulud poolte kanda. Seega kontrollib ringkonnakohus halduskohtu otsuse seaduslikkust üksnes kolmanda isiku apellatsioonkaebuse ja sellele esitatud vastuväidete alusel.
  2. Ringkonnakohus leiab, et halduskohus tühistas õigesti Tallinna Linnavalitsuse 11.02.2004 korralduse nr 287-k kolmanda isiku vaide alusel x/x 14 ehitisele 30.07.2002 antud kasutusloa 9

(12)3-04-30 kehtetuks tunnistamise kohta, leidis, et kasutusloa kehtetuks tunnistamiseks puudub õiguslik alus ja kasutusluba ei riku kolmanda isiku õigusi. Apellatsioonkaebuse väited ei anna alust kaevatava kohtuotsuse tühistamiseks ja uue otsusega halduskohtule esitatud kaebuste rahuldamata jätmiseks. Kohus on tuvastanud asja lahendamiseks olulised asjaolud ja kohaldanud õigesti materiaalõigusnorme. Kohus ei ole rikkunud kohtumenetluse norme, mis võiks kaasa tuua kohtuotsuse tühistamise. Ringkonnakohus nõustub kohtuotsuse põhjendustega ega pea HKMS § 47 lg 3 ja TsMS § 654 lg 6 alusel vajalikuks neid korrata. Vastuseks apellatsioonkaebusele märgib ringkonnakohus järgmist.
  1. Ringkonnakohus möönab, et halduskohus on kolmanda isiku esindaja väljendatud seisukohtade kajastamisel eksinud, kuid see ei ole viinud asja ebaõigele otsustamisele.
  2. Ringkonnakohus ei nõustu kolmanda isiku väitega, nagu ei oleks aastatel 1988-1989 hotelli P hoones teostatud ehitustööde vastuvõtu akti ja ametkondade kooskõlastuste puudumise tõttu teada, kas hotellis P teostatud tööd (ja eritööd) vastavad projektile, kehtestatud nõudmistele ja tingimustele. Esiteks nähtub haldusasja materjalidest, et aastatel 1988-1989 hotelli P hoones teostatud ehitustööde vastavust projektile ja ehitisele esitatavatele nõudmistele on hinnanud kasutusloa väljaandnud komisjon. Teiseks nähtub ENSV Ministrite Nõukogu presiidiumi 01.08.1988 protokollilisest otsusest nr 22 ja ENSV Ministrite Nõukogu 05.08.1988 korraldusest nr 181-k, et hotelli renoveerimine on olnud avaliku võimu eesmärgiks. Seetõttu ei saa halduskohtu poolt nimetatud ENSV Ministrite Nõukogu aktide käsitamist ehistustööde alustamise loana pidada meelevaldseks. Arvestades tööde teostamise aega, hotelli tuntust ja asukohta Tallinna esindusväljaku ääres ning avaliku võimu organite huvi hotelli P renoveerimise suhtes, ei saanud ehitustööd toimuda avaliku võimu teadmata. Pole kahtlust, et ehitustööd pidid olema avaliku võimu pideva ja teravdatud tähelepanu all ning ehitustöödest olid teadlikud ka ehitusjärelevalve- organid. Avaliku võimu tegevus näitab, et avalik võim on 1988-
  3. a ehitustöö tulemused tunnistanud sisuliselt nõuetelevastavaks ja selle sihtotstarbelist kasutamist aktsepteerinud. Hotelli on peale avamist 1989 pidevalt kasutatud majutusteenuse pakkumiseks. Riigi ja kohaliku omavalitsuse asutused on aastate vältel väljastanud hotellile tunnistusi ja lubasid hotelliteenuse pakkumiseks, samuti on väljastatud lube toitlustusteenuse pakkumiseks. Hotelli on remondijärgselt kasutatud nii avaliku võimu teadmisel kui ka aktiivsel heakskiidul. Ringkonnakohtu arvates võib eeltoodud põhjendust pidada aastatel 1988-1989 hotelli P hoones teostatud ehitustööde seaduslikkuse hindamisel määravaks. Käesolevas asjas on igati asjakohane halduskohtu viide Riigikohtu halduskolleegiumi 08.11.2004 lahendi nr 3-3-1-43-04 (p 13) seisukohale, mille kohaselt võib asjaolusid arvestades ehitise ekspluatatsiooni vastuvõtmise akti asendada ka avaliku võimu tegevus, millega sisuliselt tunnistatakse valminud ehitis nõuetele vastavaks ning lubatakse ehitist kasutada vastavalt kavandatud otstarbele.
  4. Asjaolu, et ehituslepingu kohaselt lasus kooskõlastuste hankimise kohustus F S.P.-1, ei muuda eksitavateks tunnistajate A. O ja A. E ütlusi selle kohta, et vastavad kooskõlastused pidi hankima Tallinna Hotellikoondis. Lepingust tuleneva kohustuse täitmiseks võis F S.P. leppida kokku Tallinna Linnavalitsusega selles, et vajalikud kooskõlastused hangib F S.P. eest Tallinna Hotellikoondis. 10
(12)3-04-30
  1. Halduskohtu seisukoht, mille kohaselt hotelli P hoones teostati aastatel 1988-1989 kapitaalremont, ei ole kunstlikult konstrueeritud ega vastuolus tööde sisu ja mahuga. Halduskohtu seisukoht põhineb tolleaegsetel õigusaktidel ja halduspraktikal ning asjas kogutud tõenditel. Kaebaja märgib õigesti, et tolleaegne kapitaalremondi mõiste oli õigusaktides ja praktikas laiem, kui seda tänapäeval tavapäraselt mõistetakse. 1988-1989 teostatud tööd (sh kommunikatsioonide väljavahetamine, pööningukorruse väljaehitamine ja köögibloki (e abiruumide) ehitamine mahuvad ENSV kommunaalmajanduse ja elanikkonna elukondliku teenindamise ministri 31.03.1966 käskkirjaga nr 95 kinnitatud Elamute kapitaalremondi projektide ja eelarvete koostamise juhendi p-s 2 toodud kapitaalremondi tööde piiridesse. Apellatsioonkaebuse väited ei anna alust hinnata tunnistajate M. I, H. L, H. L ja R. H ütlusi teisiti kui seda tegi halduskohus.
  2. Ka halduskohtu seisukoht ekspertarvamuse (töö nr E-545/04 p 2.5) suhtes ei ole eksitav, vaid on kooskõlas ENSV kommunaalmajanduse ja elanikkonna elukondliku teenindamise ministri 31.03.1966 käskkirjaga nr 95 kinnitatud Elamute kapitaalremondi projektide ja eelarvete koostamise juhendi p-s 2 toodud kapitaalremondi tööde loeteluga.
  3. Halduskohus ei ole materiaalõiguse normide (

§ 58lg 1, Eh

S § 72 lg 2 ja 3 ning 1981.a juhendi) kohaldamisel eksinud, vaid on kohaldanud neid õigesti. Kasutusloa väljaandmise ajal reguleeris ehitise kasutusloa andmist

§ 58, mis nägi ette järgmist:

(1)Ehitise kasutusluba on luba, mille kohalik omavalitsus annab ehitusloa alusel projekti kohaselt valminud ehitisele.
(2)Kasutusluba antakse pärast ehitise ülevaatamist, ehitusjärelevalve ettekirjutuste täitmist ja ehituse dokumentatsiooni üleandmist.
(3)Ehitise võib kasutusloa alusel kasutusele võtta ka valminud osade kaupa.
(4)Ehitist võib hakata kasutama pärast kasutusloa saamist kohalikult omavalitsuselt.
(5)Ehitist võib kasutada ainult kasutusloas näidatud otstarbel.
(6)Ehitise või mõne tema osa kasutamise otstarbe muutmiseks, kui see ei too kaasa ehitustöid, tuleb kohalikult omavalitsuselt hankida uus kasutusluba.
(7)Ehitis kantakse ehitiste kohta peetavasse registrisse pärast kasutusloa saamist. 01.03.2003 jõustunud EhS § 72 (rakendussäte) nägi ette nõuded olemasolevatele ehitistele. EhS § 72 lg 1 kohaselt ei pea enne selle seaduse jõustumist ehitatud ehitis vastama sama seaduse §-s 3 sätestatud nõuetele, välja arvatud ehitise ohutusele sätestatud nõuete osas. Vastavalt EhS § 72 lg-le 2 võib enne

jõustumist asjaõigusseaduse rakendamise seaduse tähenduses õiguslikul alusel ehitatud ehitist kasutada vastavalt ehitisele ettenähtud kasutamise otstarbele. Arvestades avaliku võimu tegevust hotelli P hoones aastatel 1988-1989 teostatud ehitustööde seaduslikkuse tunnustamisel, samuti seda, et käesoleval juhul ei ole kohalik omavalitsus (Tallinna Linnavalitsus) nõudnud aastatel 1988-1989 tehtud ümberehituste kõrvaldamist hotelli P hoonest ja menetlusosalised ei ole seadnud kahtluse alla ümberehitustööde vastavust

§-s 43 ehitisele esitatavatele nõuetele, ei saa asjaolu, et kasutusloaga tunnustatud tööd olid tehtud 13-14 aastat varem, olla kasutusloa väljaandmisest keeldumise aluseks. Kasutusloa eesmärgiks on reguleerida ehitise kasutamist. Ehitamise omaaegne formaalne õigusvastasus ei saa olla aluseks ehitamisele esitatavatele materaalõiguse nõuetele vastava ehitise kasutamise lõpetamiseks. 18. Ringkonnakohus ei nõustu kolmanda isiku väitega, et SAPA sekkus 30.07.2002 kasutusloa väljaandmisega kohtulikku vaidlusse hotelli P hoone endisel individualiseeritaval kujul 11

(12)3-04-30 säilimise üle. Tegemist on kahe erineva haldusmenetlusega ja erinevate kohtuvaidlustega, kuigi nendes menetlustes hinnatakse suures osas ühtesid ja samu tõendeid. Pealegi on vaidlus hotelli P hoone endisel individualiseeritaval kujul säilimise üle lõppenud. Jõustunud on Tallinna Ringkonnakohtu 19.12.2005 otsus haldusasjas nr 2-3/3/05, millega AS F kaebuse alusel tühistati Tallinna Linnavalitsuse 29.08.2001 korraldus nr 3514-k kolmandale isikule x hoone 69/100 tagastamise kohta. Samuti on jõustunud Tallinna Linnavalitsuse 03.05.2006 korraldus nr 813-k, millega jäeti rahuldamata kolmanda isiku taotlus Tallinnas, x, endisel kinnistul nr xxxx-A asunud ehitiste tagastamiseks, kuna ehitised ei ole säilinud endisel individualiseeritaval kujul ORAS § 12 lg 8 p 2 mõttes. 19. Neil põhjendustel jääb kolmanda isiku apellatsioonkaebus rahuldamata. 20. Menetlusosalised ei ole menetluskulude väljamõistmist taotlenud. Viive Ligi Ivo Pilving Lilianne Aasma 12
(12)

🔗 Ametlikule allikale

Tehisintellekti selgitus ametliku seadusteksti põhjal. Orienteeruv, ei asenda õigusnõustamist.