← Eesti

2-05-19109/2

Obsah (11)§ 76§ 100§ 101§ 217§ 218§ 219§ 112§ 224§ 223§ 65§ 208

KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Tartu Maakohus Kohtukoosseis Kohtunik Rita Kulberg Otsuse tegemise aeg ja koht 15.mai 2006.a. Põlva kohtumaja, Võru tn 12, Põlva Tsiviilasja number 2-05-19109 Ts

§ 76

lg 1, § 108, § 65 lg 1 ja lg 4, § 113 lg 1, § 208 lg 1 alusel palub hageja seega kostjatelt hageja kasuks välja mõista võlgnevuse kokku 56 168,75 krooni. Kostja vastuväited, vastuhagis esitatud nõuded ja vastuhagi põhjendused

  1. Kostjad vaidlevad hagile kui põhjendamatule vastu ja on esitanud vastuhagi. Kostjate vastuväidete ja vastuhagi kohaselt sõlmisid K. L. A. L. (ostjad) ja M. M. (müüja) 15.05.2005.a. notariaalse kinnistu ostu-müügi ja asjaõiguslepingu, mille kohaselt M. M. müüs K. L. ja A. L. Põlva linnas Kesa 9 kinnistu ostu-müügi hinnaga 1 000 000 krooni. Vastavalt ostu-müügi lepingule tasusid ostjad müüjale 945 000 krooni. Ülejäänud summa 55 000 krooni kohustusid ostjad tasuma hiljemalt
  2. augustil 2005.a. s.o. peale elamu valduse üleandmist ostjatele. Lepingu p. 3.
  3. kohaselt müüja M. M. avaldas, et lepingu esemel (elamul) ei ole mingeid müüjale teadaolevaid varjatud puudusi, millest müüja ei ole ostjatele teatanud või mida ostjad ei saanud märgata ülevaatuse teostamisel. Lepingu p. 5.
  4. kohaselt kohustus müüja üle andma ostjatele elamu võtmed, lepingu eseme päraldisteks olevad dokumendid hiljemalt 01.08.2005.a. Lepingu p. 5.
  5. kohaselt lepingu eseme otsese valduse üleandmisel allkirjastavad müüja ja ostja lihtkirjaliku üleandmis-vastuvõtmise akti. M. M. andis kostjatele elamu võtmed üle 01.08.2005.a., elamu üleandmis-vastuvõtuakti koostamisest aga M.M. keeldus. Samal päeval so 01.08.2005.a. avastasid A. L. ja K. L. , et elamut ei ole võimalik kasutada elamiseks. Kogu köögi kanalisatsioon oli täielikult ummistunud ja maja ei saanud kütta. Katel oli tuhka täis, tuha eemaldamisel aga kukkusid katla tagumisest seinast alla kivid. Peale selle avastasid ostjad, et müüja oli paigaldanud majja sissetulevale veetorule enne veearvestit varjatud kujul veevõtukraani, mille tulemusena on võimalik tarbida vett ilma selle eest maksmata. 2

(16)A. L. ja K. L. on veendunud, et M. M. teadis maja süsteemides esinevates varjatud puudustest ega avaldanud neid ostjatele. A. L. ja K. L. ostsid elamu selleks, et selles elada ja et vähemalt enne algavat kütteperioodi ei peaks tegema täiendavaid kapitaalmahutusi. Võttes arvesse, et katel oli täielikult amortiseerunud ja sellega ei olnud võimalik teostada maja kütmist, olid A. L. ja K. L. sunnitud tellima majale koheselt uue keskküttekatla ja kulutama selleks plaaniväliselt raha 90 000 krooni. Köögi kanalisatsiooni ei ole võimalik siiani kasutada. Kanalisatsioonitorustik vajab kohest väljavahetamist. M. M. nõustus üleandmisvastuvõtu aktile alla kirjutama alles 02.09.2005.a. Üleandmis-vastuvõtuaktis fikseeriti ära elamus esinevad varjatud puudused. A. L. ja K. L. leiavad, et müüja M. M. rikkunud lepingutingimusi ja ei ole andnud ostjatele üle kokkulepitud lepingutingimustele vastavat elamut, mida oleks võimalik kasutada elamiseks. Kui elamul ei ole korras kanalisatsiooni-, kütte ja vesivarustuse süsteem, ei ole võimalik seda kasutada normaalsetel tingimustel elamiseks, kuna elamu on projekteeritud ja ehitatud keskkütte ning tsentraalse vesivarustuse süsteemiga. Selleks, et majas saaks normaalselt elada, tuleb hagejatel lisaks keskküttesüsteemi remondiks kulutatud 90 000 kroonile veel teha täiendavaid kulutusi köögi kanalisatsioonisüsteemi väljavahetamiseks, mis läheb maksma umbes14 000 krooni ning vesivarustuse remondiks umbes 16 000 krooni. Kuna nimetatud kulutused on täiendavad plaanivälised kulutused, mida ostjad ei näinud ega võinudki näha ette elamu ostmisel, siis peavad nad võtma täiendavaid laene. K. L. ja A. L. informeerisid M. M. koheselt avastatud puudustest. M. M. nõustus hinna alandamisega, kuid seejärel keeldus hinna alandamisest. 15.08. 2005.a. saatsid K. L. ja A. L. M. M. kirja, milles nad taotlesid hinna alandamist 945 000 kroonile, mis selleks hetkeks oli tasutud. Oma vastuses A ja K. L. .08.2005.a. kirjale süüdistas M. M. ettekavatsetud pettuses ja keeldus igasugusest kompromissist. 21.09.2005.a. saatsid K. L. ja A. L. M. M. kinnistu ostumüügilepingu hinna alandamise avalduse, milles taotlesid ostumüügi hinna alandamist 55 000 krooni võrra, mis on ostjate poolt müüjale tasumata.

-i § 6 ja § 7 mõtte kohaselt peavad lepingupooled käituma teineteise suhtes hea usu ja mõistlikkuse põhimõttest lähtudes.

-i § 6 lg 2 kohaselt ei kohaldata seadusest, tavast või tehingust tulenevat, kui see oleks hea usu põhimõttest lähtuvalt vastuvõtmatu. Kostjate seisukohalt ei ole hea usu põhimõtete kohane kui müüja kinnitab lepingu sõlmimisel, et elamus ei esine varjatud puudusi, lepitakse kokku hinnas, selle tasumise korras, elamu üleandmise ajas ja samal päeval kui elamu antakse ostjatele üle, selgub et elamus ei ole võimalik normaalselt elada ilma täiendavaid kulutusi tegemata.

-i § 7 lg 1 kohaselt loetakse mõistlikuks seda, mida samas olukorras heas usus tegutsevad isikud loeksid tavaliselt mõistlikuks. Mõistlikkuse hindamisel arvestatakse võlasuhete olemust ja tehingu eesmärki, vastava tegevus- või kutseala tavasid ja praktikat, samuti muid asjaolusid. Ostjad tutvusid maja üldseisundiga. Majaga tutvumisel nad ei tulnud selle pealegi, et köögi kanalisatsioon on kasutamiskõlbmatu. Samuti ei osanud ostjad hinnata keskküttesüsteemi tehnilist seisundit. Väliselt paistis keskküttekatel olevat korras. Müüja kinnitas, et keskküttekatel on täiesti korras ja peab veel mitu aastat vastu ning katla kütmisel on elamu radiaatorid soojad kuni järgmise päevani. Juhul, kui ostu-müügi lepingu sõlmimisel oleksid kostjad teadnud maja tegelikust seisundit, ei oleks nad olnud nõus tasuma lepingus märgitud ostu-müügi hinda.

-i § 100 kohaselt kohustuse rikkumine on võlasuhetest tuleneva kohustuse täitmata jätmine või mittekohane täitmine, sealhulgas täitmisega viivitamine. Antud juhul seisneb müüja poolne kohustuse rikkumine üleantava elamu kütte-, kanalisatsiooni- ja vesivarustuse süsteemides esinenud puuduste varjamises ja ostumüügi lepingu eseme olulise osa elamu, mis ei vasta lepingu tingimustele ning mida ei ole võimalik kasutada elamiseks, üleandmises. Müüja teadis elamu 3

(16)katla seisundit. Katel vajas juba varasematel aastatel mitmel korral remonti. Samuti pidi müüja teadma ka köögi kanalisatsiooni seisundist. Ei ole võimalik, et kanalisatsioon ummistub kohe esimesel päeval. Spetsialistide arvamuse kohaselt on kanalisatsioon ehitatud valesti ja oli mitmeid aastaid hooldamata. Samuti pidi müüja teadma, et elamu veetorustikule on paigaldatud enne veemõõtjat veekraan, millest oli võimalik võtta vett, ilma et see läbiks veemõõtjat.

§ § 6 lg 1, § 7, § 100, § 101 lg 1 p-de 2 ja 5, § 110 lg. 1, § 112 lg 1, 218 lg 2 alusel paluvad kostjad vastuhagis tuvastada M. M. poolt K. L. A. L. ning M. M. vahel 15.06.2005.a. sõlmitud kinnistu müügilepingu rikkumist, mis seisneb M. M. poolt K. L. ja A. L. lepingutingimustele mittevastava elamu üleandmises ja tuvastada K. L. A. L. õigust nõuda ostu-müügi hinna alandamist ning õigust keelduda tasumata ostu-müügi hinna 55 000 krooni tasumisest. Hageja vastuväited kostjate vastuhagile. 3. Hageja M. M. vaidleb kostjate vastuhagile vastu. Hageja leiab, et pole lepingutingimusi rikkunud. Kostjad ostsid 70-80-ndatel aastatel ehitatud maja ja pidid eeldama, et sama vanad on maja tehnosüsteemid ja need vajavad väljavahetamist. Hageja andis vastavalt lepingus ettenähtule lepingu eseme kostjatele 01.08.2005.a. üle. Pole tõendatud, et alates lepingu sõlmimisest 15.06.2005.a. kuni lepingu eseme üleandmiseni oleks elamu seisukord kuidagi halvenenud. Hageja andis kostjatele üle toimiva kinnistu. Kanalisatsioon ja keskküte töötas. 01.08.2005.a. läksid kohustused lepingu eseme hooldamisel ja riisiko lepingu eseme kahjustumise eest üle kostjatele. Hageja leiab, et ostuhinna alandamiseks puuduvad igasugused alused. Isegi kui sellised alused esineksid, ei ole kostjad järginud ostuhinna alandamiseks ettenähtud korda.

-de 114 lg 1, 222 lg 5, 223 lg 1 kohaselt tulnuks kostjatel anda hagejale tähtaeg puuduste kõrvaldamiseks, kuid seda ei tehtud. Kostjad asusid ise tegutsema – ummistust likvideerima ja katelt vahetama. Kohtu poolt kindlakstehtud asjaolud ja otsuse põhjendused

  1. Poolte vande all antud seletused ja lepingu ärakiri ( tl 7-15) tõendavad, et M. M. ja K. L. A. L. sõlmisid 15.06.2005.a. notariaalse kinnistu müügilepingu (edaspidi müügileping), millega M. M. müüs K. ja A. L. hoonestatud kinnistu Kesa 9 (registriosa nr 8660) müügihinnaga 1 000 000 krooni. Vastavalt müügilepingu punktile 2.
  2. oli müügisumma lepingu sõlmimise hetkeks veel tasumata, kuid 945 000 krooni pidid ostjad tasuma müüja kontole 3 pangapäeva jooksul lepingu sõlmimisest ning ülejäänud müügisumma s.o 55 000 krooni lepingu eseme otsese valduse üleandmise päeval s.o hiljemalt 01.08.2005.a. Pooltel ei ole vaidlust selle üle, et 945 000 krooni A. L. ja K. L. M. M. müügilepingus ettenähtud tähtajaks tasusid.
  3. Müügilepingu punkti 5.1 kohaselt pidi müüja lepingu eseme otsese valduse, samuti kõik lepingu esemele juurdepääsu võimaldavad võtmed ning lepingu eseme päraldiseks olevad dokumendid ostjatele üle andma hiljemalt 01.08.2005.a. Asjas ei ole vaidlust ka selles, et lepingu eseme so Kesa 9 kinnistu andis hageja 01.08.2005.a. kostjatele üle. Seda on kinnitanud nii hageja kui kostjad oma vande all antud seletustes.
  4. Müügilepingu punkti 5.
  5. kohaselt lepingu eseme otsese valduse üleandmisel allkirjastavad müüja ja ostja lihtkirjaliku üleandmis-vastuvõtmise akti, mis loetakse ostjate poolt antud täitmise kviitungiks ning milles märgitakse valduse üleandmise kuupäev ning mõõdikute näidud nimetatud kuupäeva seisuga. Poolte seletuste kohaselt Kesa 9 kinnistu valduse kostjale üleandmisel so 01.08.2005.a. üleandmis-vastuvõtmisakti ei koostatud. Selline akt on 4

(16)koostatud 02.09.2005.a. ( koopia tl 46). Poolte väited selle kohta, miks üleandmisevastuvõtmise akti 01.08.2005.a. ei vormistatud, on vastukäivad. Hageja seletuse kohaselt ta 01.08.2005.a. unustas akti vormistamise. Kostjate seletuste kohaselt hageja keeldus akti koostamisest. Kohtu arvates asjaolu, mille tõttu täpselt 01.08.2005.a. jäi kinnistu Kesa 9 üleandmise-vastuvõtmise vormistamata, ei oma käesoleva asja otsustamise seisukohalt olulist tähtsust. Kostjad ei ole vaidlustanud seda, et kinnistu Kesa 9 valduse andis hageja kostjatele müügilepingus ettenähtud tähtajaks so 01.08.2005.a. üle. 7. Hageja seletuse kohaselt, mida on kinnitanud ka kostjad, kostjad kinnistu eest veel tasumata summat 55 000 krooni 01.augustiks 2005.a. hagejale ei tasunud ja see on tasumata käesoleva ajani. Hageja nõuab kostjatelt tasumata müügihinna koos viivisega tasumist. Kostjad leiavad, et seoses lepingu eseme lepingutingimustele mittevastavusega on neil õigus ostuhinna alandamisele ja nad ei pea hageja poolt nõutud tasuma. VÖS § 208 lg 1 kohaselt kohustub asja müügilepinguga müüja andma ostjale üle olemasoleva, valmistatava või müüja poolt tulevikus omandatava asja ning tegema võimalikuks omandi ülemineku ostjale, ostja aga kohustub müüjale tasuma asja ostuhinna rahas või võtma asja vastu.

§ 76

lg 1 kohaselt tuleb kohustus täita vastavalt lepingule või seadusele.

§ 100

kohaselt on kohustuse rikkumine võlasuhtest tuleneva kohustuse täitmata jätmine või mittekohane täitmine, sealhulgas täitmisega viivitamine.

§-st 101 lg 1 p 1 tulenevalt võib võlausaldaja, juhul kui võlgnik on kohustust rikkunud, nõuda kohustuse täitmist. VÖS § 108 kohaselt võib võlausaldaja, juhul kui võlgnik rikub raha maksmise kohustust, nõuda selle täitmist.

§ 101

lg 1 p 6 ja § 113 sätestavad, et rahalise kohustuse täitmisega viivitamise korral võib võlausaldaja nõuda võlgnikult viivitusintressi (viivist). Kuna kostjatel on osa kinnistu müügihinnast 55 000 krooni veel tasumata, on hagejal seega iseenesest õigus nõuda neilt selle koos viivisega tasumist. Kuid kuna kostjad on hagile vastu vaieldes tuginenud nende õigusele hageja poolt lepingutingimuste rikkumise (lepingutingimustele mittevastava asja üleandmise) tõttu ostuhinda alandada ja on esitanud ka vastava vastuhagi, tuleb asja lahendamiseks esmalt vastata küsimustele, kas hageja on müügilepingu tingimusi rikkunud ja kas kostjatel on õigus ostuhinna alandamist 55 000 krooni ulatuses nõuda. 8. Võlaõigusseaduse § 77 lg 1 sätestab, et võlgnik peab kohustuse täitma lepingule või seadusele vastava kvaliteediga ning kui lepingulise kohustuse täitmise kvaliteet ei tulene lepingust või seadusest, peab lepingupool kohustuse täitma asjaolusid arvestades vähemalt keskmise kvaliteediga. Müügilepinguga seonduvalt reguleerib asja vastavust lepingutingimustele

§ 217

lg 1, mille järgi peab ostjale üleantav asi vastama lepingutingimustele muu hulgas kvaliteedi osas. Asja lepingutingimustele mittevastavus on

§ 100, § 101 ja § 218 lg 1 järgi aluseks müüja vastutusele.

Seega tuleb esmalt kindlaks teha, kas hageja (müüja) on rikkunud pooltevahelist müügilepingut, andes kostjatele (ostjatele) üle lepingutingimustele mittevastava asja. Müüdud asi ei vasta muu hulgas

§ 217lg 2 p 1 järgi lepingutingimustele, kui sellel ei ole kokkulepitud omadusi.

Müüdud asi ei vasta

§ 217

lg 2 p 2 järgi lepingutingimustele ka siis, kui asi ei sobi otstarbeks, milleks ostja seda vajab või milleks seda liiki asju tavaliselt kasutatakse. Kostjate seletuste kohaselt ostsid nad kinnistu Kesa 9 selleks, et kasutada seal asuvat elamut aastaringseks elamiseks. Hagejad on seletanud, et kinnistu Kesa 9 omandamiseks võõrandasid nad muud oma elamispinnad – korteri ja suvekodu. Ka müügilepingu p-s 4.2 on märgitud, et ostjad ostavad lepingu eseme eesmärgiga kasutada seda elamiseks. Kohtu arvates ei ole ka hageja sisuliselt vaielnud selle üle, et kostjad soovisid kinnistut osta seal elamiseks ning hageja oli kostjate sellisest eesmärgist teadlikud. 5

(16)Hageja ja kostjate seletuste kohaselt ja ka fotodelt nähtub ( tl-d 61-67), et Kesa 9 kinnistul asuva elamu on näol on tegemist keskküttega köetava elamuga, millel on oma katlamaja, ühisveevärgiga ühendatud majasisene tsentraalne vesivarustus ja heitvee ärajuhtimiseks vajalik kanalisatsioonitorustik koos kinnistul asuva settekaevuga. Kohus nõustub kostjate seisukohaga, et sellise elamu ostmisel tuleb pidada endastmõistetavaks, et elamut on võimalik kütta lokaalsest katlamajast, kasutada vesivarustust ja kanalisatsiooni. See kehtib ka kasutuses olnud elamu ostmisel, kus muidugi ei saa nii tehnosüsteemide kui muu puhul eeldada samasugust kvaliteeti kui uue elamu ostmisel. Hageja seletuse kohaselt ostis ta maja 1977.a. ja siis ei olnud see veel valmis. 10.08.2005.a. OÜ Sanbruno arvamusest Kesa tn 9 eramu tehno- ja kommunikatsioonide olukorra kohta ( tl 45) nähtub, et Kesa 9 eramu vanus võib olla 25-30 aastat Et Kesa 9 kinnistul asuva elamu näol on juba mitukümmend aastat kasutuses olnud ehitisega, ei ole vaidlustanud ka kostjad, kes on kohtule kinnitanud, et said aru, et ostavad juba vanema maja. Kuigi kostjad tõid kohtumenetluse käigus esile toonud ka muid puudusi, jäid nad lõpuks seisukohale, et kinnistu Kesa 9 elamu lepingutingimustele mittevastavus seisneb selles, et köögikanalisatsioon ja kesküttekatel polnud kasutuskõlbulikud ning majja sissetulevale veetorule oli enne veearvestit paigaldatud veetarbimist võimaldav kraan. 9. Hageja M. M. seletuse kohaselt said L. enne maja ostmist maja korduvalt üle vaadata. M. M. elas majas sees kuni 01.08.2005.a. Kõik süsteemid siis toimisid. Kanalisatsiooniummistusi esines, kuid päris kinni ei jäänud kanalisatsioon kunagi. Katelt küttes läksid radiaatorid kiiresti soojaks ja toad olid pidevalt soojad. 2004.a. sügisel oli viimane katla remont. Töid tegid OÜ Sanbruno töölised ja hiljem veel A. S. . Leektorusid vahetanud töömees A. S. kinnitas M. M. , et katel peab veel 10 aastat vastu. Seda, et katelt on veel vaja remontida või välja vahetada, keegi M. M. ei öelnud. Katlamajas puuriida taha peidetud veevõtu lisakraanist M. M. üldse ei teadnud, sest seal olid puud kogu aeg ees. 03.08.2005.a. teatas K. L. , et köögi kanalisatsioonitorus on ummistus ja L. lasid selle lahti võtta. Hiljem hakkasid L. väitma, et maja ei saa ka kütta. Edasiste vaidluste vältimiseks M. kostjatele, et jätab enda kanda 25 000 krooni, kuid L. sellega ei nõustunud. Kostja A. L. seletuse kohaselt tema koos abikaasa K. L. maja üle vaadates silmatorkavaid puudusi ei leidnud. Müüa M. M. kinnitas, et kõik süsteemid töötavad sh ka katel töötab laitmatult. M. M. kinnitas, et õhtul katelt küttes on radiaatorid järgmise päevani soojad. 01.08.2005.a. püüdis A. L. maja kütta. Katel oli tuhka täis. Koos tuhaga tuli katlast välja üks telliskivi. Kui A. L. tule alla tegi, hakkas suitsu sisse ajama. Katelt korralikult kütta ei saanudki. Kui tuli ära kustus, selgus, et katla tagumine sein on kokku kukkunud. OÜ Sanbruno on andnud arvamuse, et küttesüsteem tuleb välja vahetada. 01.08.2005.a. selgus ka, et köögis ei lähe vesi kraanikausist alla. A. L. võttis haisuluku lahti ja puhastas selle ära. Vesi ikka ära ei jooksnud. A. L. võttis lahti kraanikausi aluse linoleumi ja selgus, et põrand oli mädanenud ja hallitanud, trassiava oli valge ladestunud rasvadest, torustik haises. L. pöördusid OÜ Põlva Maja poole, kelle töömehed kõrvaldasid trossiga ummistuse. Ummistuse kõrvaldamise käigus hakkas vesi tilkuma katlamaja laest ja selgus, et katlamaja lagi oli juba varasematest läbitilkumistest kobratanud. Katlamajas selgus veel, et puude ruumis oli majja tulevale veetorustikule enne veemõõtjat paigutatud lisaveevõtukraan ( kuulkraan), mille olemasolu ei olnud L. varem teada. Tegemist on kaasaegse kraaniga, mida Eestis hakati kasutama kümmekond aastat tagasi. Augustis peeti ka vaidluse lahendamiseks M. M. ja T. U. läbirääkimisi. T. U. pakkus, et 25 000 krooni veel tasumata müügihinnast jääb M. M. . L. sellega ei nõustunud. 6
(16)Kostja K. L. kohaselt käis ta koos abikaasa A. L. mitmel korral M. M. maja vaatamas ja mingeid puudusi silma ei hakanud. Müüa M. M. kinnitas, et küttesüsteem peab veel kümme aastat vastu. 01.08.2005.a. selgus, et köögi kraanikausist ei lähe vesi alla ja katlas varises midagi kokku. Radiaatorid läksid küll korra soojaks, kuid küttesüsteemi kohta on OÜ-st Sanbruno antud arvamus, et see talve vastu ei pea. 03.08.2005.a. käisid kanalisatsiooni lahti võtmas OÜ Põlva Maja töömehed. Selle käigus torustik purunes. Töömehed arvasid, et torustik oli juba enne mäda. Kui praegu köögis vett kanalisatsiooni lasta, läheb vesi alla keldrisse. Katlamajas ilmus puuriida tagant nähtavale ka üks veekraan, mille olemasolu ei olnud K. L. varem teada. M. M. T. U. pakkusid läbirääkimiste käigus, et veel tasumata summa jagada pooleks. Kuid kuna L. oli teada, et kulutused küttesüsteemi väljavahetamiseks tulevad suured, nad sellise ettepanekuga ei nõustunud. Tunnistaja A. J. ütluste kohaselt ( tl 85) elas ta M. M. majas aastatel 1986-1991.a. pidevalt ja käis seal ka hiljem sageli, samuti aitas M. M. 31.07.2005.a. välja kolida. Kütteperioodil oli maja alati soe. 1991.a.või 1992.a. pandi majja uus keskküttekatel, kunagi hiljem vahetati torusid. Et katlamaja puuderuumis oleks mingi lisakraan olnud, seda A. J. ei tea. Puuderuumis ta ise sees ei käinud, ainult loopis sinna sisse puid. Et kanalisatsioon oleks umbes olnud, seda A. J. ei tea. 31.07.2005.a. pesi ta köögi kraanikausis käsi ja vesi jooksis ära. Tunnistaja A. S. ütluste kohaselt ( tl 86) vahetas ta 2004.a. sügisel M. M. majas keskkütte katla ülemisi torusid, suurendas korstnaslepet ja pani uue paisupaagi. See oli pärast OÜ Sanbruno poolt tehtud töid. Pärast A.S remonditöid töötas katel normaalselt. A.S ütles M. M. , et torude vahetamine annab katla tööeale kümme aastat juurde. Tunnistaja K. K. ütluste kohaselt ( tl 87) käis ta 2004.a. sügisel M. M. majas remontimas keskküttekatelt ja kuumaveeboilerit. Boileril oli mõra ja katlal väike leke, mille K. K. kinni keevitas. Katel ise kõige paremas seisundis ei olnud. Põlemiskolde tagaseinas olid läbipõlemisjäljed, augud sees. Tõmme hea ei olnud. K. K. soovitas M. M. katla lähiaegadel välja vahetada. Tunnistaja T. U. ütluste kohaselt ( tl 98) tegutseb ta kinnisvara valdkonnas ja konsulteeris seoses maja müügiga M. M. . T. U. vaatas maja ka ise üle. T. U. teada kanalisatsioon ja küttesüsteem toimis. Peale L. sissekolimist tekkis L. päevapealt probleem sellega, et köögikanalisatsioonist ei lähe vesi alla. Keskküttekatla probleemist algul juttu ei olnud. Katlaga seotud pretensiooni esitasid L. alles siis, kui läbirääkimised veel tasumata summa poolte vahel jagamise üle tulemusi ei andnud. T. U. pakkus, et L. maksaksid veel tasumata hinnast 30 000 krooni, kuid L. ei olnud sellega nõus. Tunnistaja E. A. ütluste kohaselt ( tl 100) on ta M. M. tema ammune tuttav ja ta on korduvalt viibinud M. M. majas. 2005.a. kevadel M. M. haiguse ajal aitas E. A. isegi maja kütta. Katel töötas hästi ja radiaatorid läksid soojaks. E. A. oli majas ka kolimise päeval. Tegi kolijatele süüa ja kohvi. Kanalisatsioon töötas. Tunnistaja V. R. ütluste kohaselt ( tl 102) soovisid L. 2005.a. septembris konsultatsiooni keskkütte ja soojaveevarustuse kohta. V. R. vaatas katla üle. Katel oli deformeerunud. Katla ümber olev kivivooder oli kaardus. Uks ei sulgunud korralikult. Küttekolle oli seest põlenud. V. R. hinnangul olid ka leektorud oma aja ära elanud. Katlamaja ei vastanud ka tuleohutusnõuetele, sest tulekolde ees oli õlimahuti. Kuigi katelt sai kütta ja maja läks soojaks, V. R. hinnangul katel talve poleks üle elanud. V. R. nägi ka katlamajas puuriida 7
(16)taga enne veearvestit paigaldatud veekraani. Tegemist oli kaasaegse kraaniga, milliseid nõukogude ajal veel saada ei olnud. Ühel korral majas käies oli seal ka mingi kanalisatsiooni ummistus. Millal täpselt, seda V. R. ei mäleta. Katlamaja laes oli näha vee läbitilkumise jälgi. Käesolevaks ajaks on V. R. teinud L. maja katla renoveerimistöid 85 000-86 000 krooni eest. Katel ise maksis 17 000 krooni, kuid katla vahetamisega tuli vahetada ka muid seadmeid. Tunnistaja Kaili Meekleri ütluste kohaselt ( tl 105) pöördusid L. Oü Põlva Maja poole
  1. või 03.augustil 2005.a. seoses maja kanalisatsiooni ummistusega. Kaks töömeest käisid kohal ja püüdsid torustikku avada. Torustikku aeti 16 meetrit trossi , aga vesi lõppkaevu jooksma ei hakanud. Töökogemuste põhjal teab K. M. , et ühe päevaga sellist ummistust ei teki ja seda kemikaalidega kõrvaldada pole võimalik. Kas ummistuse kõrvaldamise käigus torustik purunes, seda K. M. täpselt ei tea, kuid peab seda võimalikuks. L. oli sellise kahju tekkimise ohust enne tööde tegemist informeeritud. Tunnistaja R. L. ütluste kohaselt ( tl 107) pöördusid L. 2005.a. septembris OÜ Sanbruno poole seoses katlamaja ja kanalisatsiooni probleemidega. Katla seisund ei olnud hea. Kuigi R. L. 2005.a. katlasse sisse ei vaadanud, teab ta varasemalt selle seisukorda. 2003.a. või 2004.a. käisid OÜ Sanbruno töömehed katelt remontimas. Siis olid torud pigi täis ja katel ajas suitsu sisse. Aasta-paari möödudes katla seisund ei saanud paremaks minna. Arvestades katla vanust on mõistlik see välja vahetada ja sellise arvamuse andis R. L. M. M. juba 2003.a. või 2004.a. 2005/2006.a. kütteperioodil oleks katla edasine töötamine olnud võimatu. Arvestades maja vanust tuleks välja vahetada ka kanalisatsioon. L. juures käies nägi R. L. , et köögipõrand ja vahesein oli märgunud. See oli värske leke kanalisatsiooniummistusest. 10.08.2005.a. OÜ Sanbruno arvamus Kesa tn 9 eramu tehno- ja kommunikatsioonide olukorra kohta ( tl 45) on märgitud, et Kesa 9 eramu kommunikatsioonide vanus võib olla 2530 aastat. Probleemne on köögi põrandas asuv kanalisatsioon dn 50, mille ehituseks ei ole kasutatud lubatud materjale (teostatud kummivoolikuga). Kuna köögist minevat kanalisatsiooni pole hooldatud, on sinna kogunenud rasvad ja see tekitab ummistusi, torustik lekib konstruktsioonidesse, märgunud on vahesein ja köögi põrand. Fekaalid on tilkunud läbi laepaneelide. Lahendus: Köögi põrandas asuv kanalisatsioon vahetada. Katlamaja osas on märgitud, et katlamaja vajab kohest rekonstrueerimist, olemasoleva katlaga järgneval kütteperioodil küsitav. Katlal puudub tõmme ja sellest lähtuvalt on küttepinnad kaetud pigiga. Antud katla kasutegur on langenud 35-40%-ni. Kaasaegsete katelde kasutegur on 80-90%. Olemasolevat õliküttesüsteemi ei tohi kasutada, sest see võib osutuda eluohtlikuks. OÜ Sanbruno 05.11.2003.a. arvest ja 02.10.2003.a. kaupade väljamineku lehest ( tl 90-91) nähtub, et M. M. Kesa 9 on Oü-st Sanbruno ostnud vesivarustust ja küttesüsteemi puudutavaid kaupasid. Kaupade väljamineku dokumendil on märge ka tehtud tööde maksumuse kohta. 04.08.2005.a. OÜ Põlva Maja õiendi kohaselt ( tl 44) tellis K. L. 03.08.2005.a. kanalisatsiooniummistuse lahtivõtmise teenuse aadressile Põlva Kesa
  2. Köögiblokis oli ummistunud malmtorustik ja kohapeal selgus, et torustik on voolu all. Töömehed puurisid torustikku ca 12 m trossi enne kui vesi hakkas jooksma väljapool olevasse settekaevu. Pärast töö lõpetamist hakkas vesi lekkima ka keldris olevasse katlaruumi. Kuna torustik on amortiseerinud, siis ei olnud võimalik välistada torustiku võimalikku purunemist seinte ja põranda sees. 8
(16)Hinnates kogumis poolte seletusi, tunnistajate A. J. , A. S. , E. A. , T. U. , K. K. , V. R. , R. L. ütlusi, OÜ Sanbruno 10.08.2005.a. arvamust loeb kohus tõendatuks, et Kesa 9 kinnistu elamu keskküttekatel kostjatele valduse üleandmise hetkel oli puudustega. Hageja seletuse kohaselt ja tunnistajate A. , J. ütluste kohaselt oli katelt küll võimalik kütta ja radiaatorid läksid soojaks. Ka kostjad ise on kinnitanud, et tule sai katlasse teha ja isegi radiaatorid läksid soojaks. Ent see iseenesest ei tähenda katla sellist korrasolekut, mida on vaja maja pidevaks kütmiseks ja et sealjuures oleks tagatud ka tuleohutus. Kostja A. L. seletuse kohaselt kukkus katla tagasein kokku. Keegi tunnistajatest sellise asjaolu esinemist ei ole kinnitanud. Seetõttu asub kohus seisukohale, et sellise puuduse (tagaseina kokkukukkumine) ei ole küllaldaselt tõendatud. Ent kohtu arvates on tõendatud katlal muude oluliste puuduste olemasolu. Tunnistajate R. L. , K. K. , A. S. ütlustest nähtub, et M. M. majas asuv katel vajas märkimisväärset remonti juba paar aastat varem. Kohtu arvates järeldub Oü Sanbruno 05.11.2003.a. arvest ja 02.10.2003.a. kaupade väljamineku dokumendist, et tegelikult tegid OÜ Sanbruno töömehed M. M. majas katlaremonditöid mitte 2004.a., vaid 2003.a. Kuna A. S. ütluste kohaselt käis ta tööd tegemas peale OÜ Sanbruno teostatud tööde lõppemist, siis järelikult käis ka A. S. remontimas 2003.a. sügisel. Nagu nähtub Oü Sanbruno kirjalikust arvamusest ja kinnitas kohtuistungil ka tunnistaja R. L. , esines katlal 2003.a. mitmeid olulisi puudusi – puudus tõmme, leektorud olid pigi täis, katla tagakülg oli halvas seisus. Tunnistaja K. K. kinnitusel siis, kui tema käis katelt remontimas ( seega siis 2003.a. sügisel), oli katel halvas olukorras (tagaseinas augud sees). Tunnistaja A. S. ütlustest küll nähtub, et A. S. katelt peale OÜ Sanbruno poolt katlaremonditööde tegemist, kuid kohtu arvates A. S. poolt teostatud tööd katla juures ( ülemiste leegitorude vahetus, paisupaagi vahetus, korstnasleppe suurendamine) ei peatanud katla jätkuvat amortiseerumist. Tunnistaja V. R. ütlustest nähtub, et katel 2005.a. sügiseks oli täielikult deformeerunud ( väliskest kaardus, uks ei sulgunud korralikult, küttekolle seest põlenud) Kohtu arvates R. L. , V. R. ja K. K. ütlused ning Oü Sanbruno 10.08.2005.a. arvamuses toodu tõendavad, et vaidlusalune keskküttekatel oli L. üleandmise hetkel amortiseerunud sellisel määral, et ei saanud seda pidada enam töökorras olevaks. Tunnistajate R. L. , V. R. ja K. K. näol on tegemist küttesüsteemi puudutavaid teadmisi ja tööoskusi omavate inimestega ja see kohtu arvates suurendab nende ütluste usaldusväärsust. Hageja seletus, tunnistajate A. J. , E. A. ja T. U. ütlused selle kohta, et katel oli töökorras, on kohtu arvates liiga üldsõnalised ega lükka ümber tunnistajate R. L. , K. K. ja V. R. väiteid katla konkreetsetest olulistest puudustest, mis olid katla 2005.a. suveks muutnud täielikult amortiseerunuks. Mis puudutab Oü Sanbruno 10.08.2005.a. arvamuses toodud väidet, et keskküte on üldiselt töökorras ( punkt 2), siis nagu tunnistaja R. L. kohtule kinnitas, on silmas peetud seda, et vesi süsteemis ringles. Kuna antud asjas omab tähtsust just katla seisukord ja katlamaja osas on ka OÜ Sanbruno arvamuses võetud eraldi seisukoht ( punkt 4), siis nimetatud arvamuse punktis 2 toodu ei omagi antud asjas tähtsust. Kohus leiab, et kuna kinnistu Kesa 9 elamu keskküttekatel täieliku amortiseerumise tõttu ei olnud töökorras, ei vastanud see lepingutingimustele

§ 217lg 2 p 2 tähenduses.

10. Hinnates kogumis poolte seletusi, tunnistaja K. M. ütlusi ja OÜ Põlva Maja 04.08.2005.a. õiendis toodut loeb kohus tõendatuks, et pärast kostjate sissekolimist 01.08.2005.a. tekkis Kesa 9 kinnistu elamu köögi kanalisatsioonitorustikus ummistus. Kostja seletuse ja tunnistajate A. J. ja E. A. ütluste kohaselt 31.07.2005.a. köögikanalisatsioon töötas normaalselt. Kostjad on seletanud, et ummistus tekkis 01.08.2005.a. Tunnistaja K. M. ütlustest nähtub ja ka OÜ Põlva Maja õiendist nähtub, et 02.või 03.08.2005.a. L. kutsusid OÜ Põlva Maja ummistust likvideerima ja töölised käisid L. juures ummistust likvideerimas 03.08.2005.a. Hageja on ka ise kinnitanud, et sai ummistuse tekkest teada K. L. käest 9

(16)03.08.2005.a. Kuna ummistuse olemasolu 2005.a. augusti alguspäevadel on kinnitanud ka ummistunust likvideerimas käinud OÜ Põlva Maja esindaja ja tekkinud ummistusest teavitasid kostjad ka hagejat, ei ole kohtu arvates alust kahelda kostjate väites selle kohta, et ummistus köögi kanalisatsioonitorus tõepoolest 01.08.2005.a. tekkis. 11. Kohus nõustub hageja seisukohaga selles, et kanalisatsiooni ummistus on kanalisatsiooni tavapärasel kasutamisel tekkida võiv probleem ja iseenesest ei annaks ühe ummistuse tekkimine alust lugeda asja olevaks puudustega. Kuid antud juhul oli ummistus väga tõsine. Nagu kostjad on seletanud, nad omal jõul ( vaakumpumbaga pumbates) seda likvideerida ei saanud. Nagu selgub OÜ Põlva Maja õiendist ja tunnistaja K. M. ütlustest, oli ummistuse likvideerimisega tegu igapäevaselt sellist teenust osutavatel töömeestelgi, kes pidid torustikku ajama 12-16 meetrit trossi. Sellise ummistuse ulatuse puhul peab kohus põhjendamatuks hageja seisukohta, et kostjad saanuks ummistuse likvideerida kemikaale kasutades. Arvestades ummistuse ulatust peab kohus usutavaks kostjate seisukohta, et selline ummistus ei saanud tekkida ühe päevaga, vaid selle tekke põhjuseks oli juba kanalisatsoonitoru enda üldine halb seisukord. Et kanalisatsioonitorustik oli amortiseerunud, tõendavad OÜ Põlva Maja 04.08.2005.a. õiendis ja OÜ Sanbruno 10.08.2005.a. arvamuses toodu. Arvamust, et selline ummistus ei saa tekkida ühe päevaga, avaldas kohtuistungil ka tunnistaja K. M. . Tegemist on kanalisatsiooni valdkonnas töökogemusi omava inimesega ja see teeb K. M. ütlused usaldusväärseks. Kanalisatsioonitorustiku amortiseerumisele ja varasematele leketele viitavad ka fotod köögivalamu alusest (fotod nr 1,2 tl 62), millel on näha toru ümber oleva põranda silmnähtav kahjustumine. Et nii suur ummistus ei saanud tekkida ühe päevaga, on ilmselge, et kanalisatsioonitorru oli märkimisväärselt kogunenud juba varem jääkaineid. Asjaolu, et 31.07.2005.a. kanalisatsioon veel töötas, ei välista iseenesest veel seda, et torustik oli halvas seisukorras. Kohtu arvates asjaolu, et kostjatele Kesa 9 valduse ülemineku hetkel köögi kanalisatsioonitoru ei olnud ladestunud jääkainete ja amortiseerumise tõttu töökorras, ei vastanud see lepingutingimustele

§ 217lg 2 p 2 tähenduses.

12. Hinnates kogumis poolte vande all antud seletusi, tunnistaja V. R. ütlusi loeb kohus tõendatuks, et vaidlusaluse elamu katlamaja puude ruumi oli paigutatud majja tulevale veetorule enne veearvestit veekraan, mis võimaldas veearvestit läbimata vee tarbimist. Kostjate seletuste kohaselt ilmus veekraan nähtavale puuriida tagant. Sellise kraani olemasolu on majas näinud ka tunnistaja V. R. . Hageja M. M. ka ise ei ole eitanud asjaolu, et puuderuumis selline veekraan on, kuid hageja seletuse kohaselt sai ta selle olemasolust teadlikuks alles peale L. sissekolimist. Arvestades kraani asukohta ( enne veearvestit), võimaldab nimetatud kraan seega vett tarbida ilma seda mõõtmata ja selle eest tasumata. Sellise kraani olemasolu on õigusvastane ühisveevärgi ja kanalisatsiooni seaduse § 15’ lg 1 (kuni 31.12.2005.a. kehtinud redaktsioonis) mõttes, mille kohaselt omavoliline veevõtt ühisveevärgist pole lubatud. Kostjate seletustest järeldub, et nemad M. M. kinnistut ostes ebaseaduslikku veetarbimise võimalust ei soovinud. Kohtu arvates on mõistlik eeldada, et kinnisasja koos sellel asuva elamuga omandades ei muutu ostjad endale tahtmatult õiguserikkujateks. Kostjad omandasid kinnistu seal õiguskuulekaks elamiseks, mitte õiguserikkumise toimepanemiseks. Ebaseaduslikku veetarbimist võimaldava ühenduse olemasolu võib kohtu arvates vaadelda kui asja lepingutingimustele mittevastavust

§ 217

lg 2 p 3 mõttes, mille kohaselt asi ei vasta lepingutingimustele, kui asja kasutamist takistavad õigusakti sätted, mida müüja lepingu sõlmimisel teadis või pidi teadma. 10

(16)
  1. Kohus ei pea usutavaks hageja väidet, et ta varjatut veevõtukraanist varem midagi ei teadnud. Kostjad avastasid veekraani lühikese aja jooksul ja pole usutav, et kraani ja selle kasutamist ei näinud kordagi hageja, kes elas majas väga pikka aega ja oli koos abikaasaga kinnistu omanikuks. Kohus loeb A. L. ja tunnistaja V. R. ütlustega tõendatuks, et vaidlusalune kraan on paigaldatud kümmekond aastat tagasi. Mõlemad on seostanud kraani oletatavat paigaldamise aega asjaoluga, et tegemist on kaasaegse kraaniga, mida varasemalt Eestis saada ei olnud. Sellise arvamuse poolt räägib kohtu arvates ka asjaolu, et veetarbimine ilma selle eest maksmata muutus aktuaalseks siis, kui vee eest tuli rohkem maksma hakata. Et peale Eesti Vabariigi taasiseseisvumist ja Eesti krooni kehtestamist on toimunud pidev teenuste ja kaupade hindade tõus, on kohtu arvates üldiselt teadaolev asjaolu. Seega on kraan kindlasti paigaldatud ajal, mil majas elas M. M. .
  2. Kuna kohus on eespool tuvastanud, et vaidlusalune müügiobjekt ei vastanud lepingus kokkulepitule, tuleb asja lahendamiseks edasiselt analüüsida, kas vaidlusaluses asjas on müüja (hageja) lepingutingimustele mittevastavuse eest vastutav. Nagu kohus juba eespool on märkinud, on müüja vastutuse aluseks eelkõige asjaolu, et asja lepingutingimustele mittevastavus oli olemas asja ostjale üleandmise ajal ostjale. Nagu kohus eespool on tuvastanud, oli Kesa 9 kinnistu ja sellele asuva elamu kostjatele üleandmise ajal köögikanalisatsioon, keskküttekatel kasutamiskõlbmatud ning veetorustikule oli paigaldatud ebaseaduslik veekraan.
  3. Kohtu arvates ei saa lepingutingimustele mittevastavuseks lugeda kanalisatsioonitoru arvatavat purunemist ummistuse likvideerimise käigus. Kostjate seletuste kohaselt enne ummistuse likvideerimist nad vee tilkumist katlaruumi ei näinud. OÜ Põlva Maja 04.2005.a. õiendist nähtub, et vesi hakkas katlaruumis lekkima pärast töö lõpetamist. Seega, nagu asus seisukohale kohtuistungil ka tunnistaja K. M. , on tõenäoline, et kanalisatsioonitoru võis puruneda ummistuse likvideerimise käigus. See sündmus leidis aset juba pärast asja valduse kostjatele üleminekut.
  4. Kohus, erinevalt kostjatest, on seisukohal, et käesolevas asjas ei kuulu kohaldamisele

§ 218

lg 2 sätted, mis reguleerivad müüja vastutust tarbijalemüügi puhul, kus muuhulgas eeldatakse kuue kuu jooksul asja ostjale üleandmise päevast ilmnenud lepingutingimustele mittevastavuse olemasolu juba asja üleandmise ajal. Tulenevalt

§-st 208 lg 4 on tarbijalemüük asja müük müügilepingu alusel, mille puhul tarbijale müüb vallasasja müüja, kes sõlmib lepingu oma majandus- või kutsetegevuses. Käesoleval juhul on tegemist kinnisasja müügiga ja M. M. ei ole lepingut sõlminud oma majandus- või kutsetegevuses. 17. Müüja ei vastuta

§ 218

lg 4 järgi asja lepingutingimustele mittevastavuse eest, kui ostja lepingu sõlmimisel asja lepingutingimustele mittevastavusest teadis või pidi teadma. Ostja kohustuseks oli teatada müüjale puudustest, mida oli võimalik asja tavapärasel ülevaatusel avastada. Seega tulenevalt

§-st 218 lg 4 saavad ostjad tugineda vaid varjatud puudustele. Seadus ei sätesta ostjale kohustust ostetud asja eraldi ülevaatamiseks, v.a kui ta sõlmis lepingu oma majandus- või kutsetegevuses (

§ 219lg 1).

Müügilepingu punktis 4.

  1. kinnitavad ostjad A. L. ja K. L. , et nad on üle vaadanud lepingu eseme koosseisu kuuluvad hooned ja rajatised ning neile müüja poolt nende kohta esitatud andmete alusel teadlikud hoone ja rajatiste seisukorrast. Müügilepingu punkti 4.
  2. kohaselt ostjad avaldavad, et nad on eelnimetatud ülevaatused teostanud ilma vastaval alal eriteadmisi omava isiku abi kasutamata ning ostavad lepingu eseme tuginedes isiklikult teostatud ülevaatusele ning müüja poolt lepingus esitatud andmetele ning ostavad lepingu eseme sellisena nagu see on. 11

(16)Kohus leiab, et kostjatel on õigus kohtu poolt eespooltuvastatud puudustele ( keskküttekatla ja köögi kanalisatsioonitoru kasutamiskõlbmatus, õigusvastase veekraani olemasolu) tugineda, sest neilt ei saanud nõuda sellist asja ülevaatust, mille käigus oleksid kostjad pidanud katelt kütma ja sinna sisse vaatama, kanalisatsiooni läbilaskevõimet katsetama või varjatud kraane otsima. Kostjate seletuste ja hageja enda seletuse kohaselt kinnitas hageja kostjatele, et kõik süsteemid toimivad sh oli eraldi juttu sellest, et katel peab veel mitu aastat vastu. Seetõttu kohus leiab, et

§-s 218 lg 4 ettenähtud müüja vastutust välistavat asjaolu ei esine. 18. Vaidlusalusel juhul võib müüja vastutust välistada veel müügilepingu punkt 5.6, mille kohaselt on pooled kokku leppinud, et lepingu eseme varjatud puuduste eest, millest müüja ei teadnud, müüja ei vastuta. Tegemist müüja vastutust piirava kokkuleppega, mis on lubatav tulenevalt

§-st 106 lg

  1. Hinnates kogumis hageja M. M. seletust ja tunnistajate R. L. , K. K. , A. S. ütlusi, loeb kohus tõendatuks, et M. M. teadis asjaolu, et keskküttekatel on amortiseerunud ja vajab väljavahetamist. Tunnistajate R. L. , K. K. , A. S. ütlustest nähtub, et M. M. majas asuv katel vajas märkimisväärset remonti juba 2003.a. sügisel. Kuigi tunnistaja A. S. .a. sügisel kinnitas M. M. , et leegitorude vahetamise tagajärjel katla tööiga märkimisväärselt pikeneb, olid tunnistajad R. L. ja K. K. samal sügisel M. M. soovitanud katla lähiajal vahetada, kuna selle tööressurss on lõppenud. Nagu R. L. ja K. K. ütlustest järeldub, leegitorude vahetus võib küll katla tööiga pikendada, kuid kui põlemiskolle ise on juba kahjustunud, siis leegitorude vahetus seda puudust ei kõrvalda. Kuna põlemiskolle oli juba 2003.a. läbipõlemise tunnustega, R. L. ja K. K. olid juba 2003.a. soovitanud katla välja vahetada, vahepeal katelt rohkem ei remonditud, pidi M. M. mõistma, et katla olukord on paari aastaga veelgi halvenenud ja katel ei ole 2005.a. suvel enam töökorras.
  2. Problemaatiline on see, kas M. M. teadis köögikanalisatsioonitoru kasutamiskõlbmatusest. Asjas ei ole tõendeid selle kohta, et M. M. majas oleks varem olnud köögikanalisatsiooniga märkimisväärseid probleeme. M. M. on seletanud, et ummistusi esines, kuid need olid alati kõrvaldatavad. Et majas oleks keegi varem tundnud halvastitöötavast kanalisatsioonist põhjustatud halba lõhna, pole ükski tunnistajatest kinnitanud. Hageja ja kostjad on seletanud, et köögivalamu alune põrand oli kaetud linoleumiga ja veel oli valamu all kapp. Seega ei olnud M. M. nähtav ka põranda selline seisukord nagu see ilmus nähtavale peale kapi ja linoleumi eemaldamist ( fotod 1,2 tl 62). Kohtu arvates kostjate väide, et keldrilagi oli juba varasematest läbitilkumistest rikutud (mis viitaks ka varasematele ulatuslikele kanalisatsioonileketele), ei ole piisavalt tõendamist leidnud. Tunnistaja R. L. on 2005.a. augustis näinud värsket leket. Kuna augusti algul võis OÜ Põlva maja poolt ummistuse kõrvaldamise käigus torustik puruneda, on R. L. poolt nähtu puhul ilmselt tegemist sellest purunemisest tingitud lekkega. Tunnistaja V. R. on 2003.a. sügisel näinud katlamaja laes vee jälgi. Samas ei osanud tunnistaja kinnitada, millal sellised jäljed võisid olla tekkinud. Eeltoodu alusel asub kohus seisukohale, et M. M. ei olnud köögikanalisatsioonitoru kasutamiskõlbmatus ( mis on varjatud puudus) olemasolu teada ja seega tema vastutus selles osas on müügilepingu punktist 5.6 tulenevalt välistatud.
  3. Nagu kohus eespool on tuvastanud, teadis M. M. veetorule paigaldatud ebaseaduslikku veetarbimist võimaldavast veekraanist. Seega selles osas müügilepingu p 5.6 M. M. vastutust asja lepingutingimustele mittevastavuse eest ei välista.
  4. Võlaõigusseaduse § 220 lg 1 järgi on müüja vastutuse eelduseks ka ostja poolt müüjale puudustest teatamine mõistliku aja jooksul pärast seda, kui ta puudustest teada sai või pidi teada saama. 12

(16)Nagu pooled on seletanud, teavitas kostja K. L. telefonitsi hagejat M. M. kanalisatsiooni ummistusest 2005.a. augustikuu esimestel päevadel. Nagu nähtub poolte seletustest ja tunnistaja T. U. ütlustest, pidasid pooled 2005.a. augustis ka läbirääkimisi puuduste üle ja vaidluse lahendamiseks. Edasiselt, nagu nähtub poolte kirjavahetusest, pidasid pooled kirjavahetust. A. L. ja K. L. 15.08.2005.a. kirjast nähtuvalt ( tl 21-21) teatavad nad M. M. , et 01.08.2005.a. oli köögikanalisatsioon täielikult umbes. Ka on kostjad teatanud, et erinevalt hageja väidetust, et radiaatorid on soojad järgmise päevani, läksid radiaatorid peagi peale katlast tule kustumist külmaks ja OÜ Sanbruno arvamuse kohaselt on küttesüsteem on täiesti amortiseerunud. Kostjad on kirjas soovinud müügihinna alandamist 995500 kroonile. M. M. oma 28.08.2005.a. kirjas ( tl 22-23) vastanud kostjate 15.08.2005.a. kirjale , leides, et kostjate pretensioonid on alusetud. Kostjate esindaja N.Kõivu on 21.09.2005.a. esitanud hagejale kinnistu ostu-müügi lepingu hinna alandamise avalduse ( tl 16-19), milles on nõutud ostu-müügihinna alandamist 55 000 krooni võrra. Avalduse kohaselt nõuavad kostjad hinna alandamist, kuna hageja on üle andnud lepingutingimustele vastavat asja, kuna elamu kanalisatsioon, kütte – ja vesivarustuse süsteem ei ole korras, mille tõttu kostjad peavad tegema puuduste kõrvaldamiseks täiendavaid kulutusi. Hageja esindaja M. P. on 13.10.2005.a. avalduses (tl 24-27) vastanud kostjate esindaja 21.09.2005.a. avaldusele, leides, et kinnistu ostu-müügihinna alandamise avaldus on alusetu. Kohtu arvates on poolte seletuste, tunnistaja T. U. ütluste ja poolte kirjavahetusega tõendatud, et kostjad teavitasid hagejat puudustest kohe vahetult peale Kesa 9 kinnistu valduse kostjale üleminekut so 2005.a. augustis. Seega on kostjad täitnud

§-s 220 lg 1 ettenähtud eelduse müüja vastutuse kohaldamiseks. 21.

§-s 101 lg 1 p 1-5 on sätestatud , et kui võlgnik on kohustust rikkunud, võib nõuda kohustuste täitmist, oma võlgnetava kohustuse täitmisest keelduda, nõuda kahju hüvitamist, taganeda lepingust või öelda leping üles, alandada hinda. Võlausaldaja võib kohustuse rikkumise korral kasutada eraldi või koos kõiki seadusest või lepingust tulenevaid õiguskaitsevahendeid, mida saab üheaegselt kasutada, kui seadusest või lepingust ei tulene teisiti.

§-s 112 lg 1 on sätestatud, et kui lepingupool võtab vastu kohustuse mittekohase täitmise, võib ta alandada tema poolt selle eest tasumisele kuuluvat hinda võrdeliselt kohustuse mittekohase täitmise väärtuse suhtele kohase täitmise väärtusse.

§ 112

lg 2 kohaselt hinna alandamine toimub avalduse tegemisega teisele lepingupoolele. Kostjad on soovinud Kesa 9 kinnistu ostuhinna alandamist. Tegemist on

§-dest 101 lg 1 p 5 ja §-st 112 lg 1 tuleneva antud juhul lubatava õiguskaitsevahendiga. Kostjad on täitnud ka

§-s 112 lg 2 sätestatu, tehes kostjale hinna alandamise avalduse 21.09.2005.a. Asjaolu, et tegemist on

§-s 112 lg 2 järgi käsitletava avaldusega, pole hageja vaidlustanud. 22. Hageja on seisukohal, et ostuhinna alandamist välistab muuhulgas ka asjaolu, et kostjad ei ole teinud hagejale ettepanekut ega andnud tähtaega puuduste kõrvaldamiseks. Hageja väide, et kostjad temale võimalust ja tähtaega puuduste kõrvaldamiseks ei andnud, on kohtu arvates õige. Nii hageja kui kostjate seletustest nähtub tõepoolest, et puuduste ilmnemisel ei teinud kostjad hagejale ettepanekut asja ise parandada või asendada. Kostjad asusid ise köögikanalisatsiooni ummistust likvideerima ja tellisid V. R. katlamaja renoveerimistööd.

§-s 114 lg 1 on sätestatud, et kui võlgnik rikub kohustust, võib võlausaldaja anda võlgnikule kohustuse täitmiseks täiendava mõistliku tähtaja.

§-s 114 lg 4 on sätestatud, et kui võlgnik teatab, et ta kohustust ei täida või kui ta ei ole täiendava tähtaja jooksul 13

(16)kohustust täitnud, võib võlausaldaja pärast teate saamist või tähtaja möödumist kasutada muid õiguskaitsevahendeid.

§ 224

p 1 ja 2 kohaselt ei või ostja alandada ostuhinda, kui müüja parandas või asendas asja lepingutingimustele vastava asjaga või kui ostja keeldus õigustamatult vastu võtmast müüja ettepanekut asja parendamise või asendamise kohta. Kohus ei nõustu hageja seisukohaga, et ostuhinna alandamist keskküttekatla osas käesoleval juhul välistab asjaolu, et kostjad ei andnud hagejale aega puuduste kõrvaldamiseks. Vastavalt

§-le 223 lg 1 loetakse müüjat müügilepingut oluliselt rikkunuks muu hulgas ka siis, kui asja parandamine või asendamine ei ole võimalik või ebaõnnestub.

§-s 223 lg 3 on sätestatud, et sama paragrahvi lõikes 1 nimetatud juhul ei pea ostja määrama müüjale tema kohustuse täitmiseks

§-s 114 nimetatud täiendavat tähtaega ning võib muu hulgas lepingust taganeda. Keskküttekatel täieliku amortiseerumise tõttu oli kasutamiskõlbmatu. Selle parandamine tunnistajate V. R. ja R. L. ütlustest tulenevalt oli võimatu. Selle asendamine ülejäänud süsteemi ümberehitamata tunnistajate V. R. ütlustest tulenevalt oli samuti võimatu. Seetõttu leiab kohus, et keskküttekatla puuduste näol on tegemist hageja poolt müügilepingu olulise rikkumisega

§ 223

lg 1 mõttes ning kostjatel oli õigus

§ 223

lg 3 kohaselt mitte määrata puuduste kõrvaldamiseks täiendavat tähtaega, vaid kohe kasutada õiguskaitsevahendina hinna alandamist. 23. Mis puudutab ebaseaduslikku veetarbimist võimaldava veekraani olemasolu majja siseneval veetorul, siis kohtu hinnangul ei ole nimetatud puuduse puhul tegemist sellisega, mille kõrvaldamine oleks võimatu. Seetõttu ei ole alust veekraani puhul kohaldada

§-s 223 lg 3 sätestatut. Kuna kostjad veekraani kõrvaldamist kostjalt sisuliselt ei ole käesoleva ajani nõudnud, leiab kohus, et veekraani osas puudub kostjatel

§-st 114 lg 4 tulenevalt alus nõuda ostuhinna alandamist.

  1. Eeltoodust tuleneb, et hageja M. M. vastutab lepingutingimustele mittevastava asja üleandmise eest üksnes Kesa 9 kinnistul asuva keskküttekatla ja ebaseaduslikku veetarbimist võimaldava veekraani osas. Lepingutingimustele mittevastava köögikanalisatsiooni osas on hageja vastutuse välistanud asjaolu, et kanalisatsioonitoru varjatud puudus ei olnud hagejale teada. Seega kostjate vastuhagi M. M. müügilepingu rikkumise tuvastamiseks kuulub rahuldamisele osaliselt so lepingutingimustele mittevastava keskküttekatla ja ebaseadusliku veekraani üleandmises. Nagu kohus eespool on tuvastanud, saavad kostjad hinna alandamist nõuda üksnes keskküttekatlaga seonduvalt, sest veekraani osas ei ole nad hinna alandamiseks vajalikku menetluskorda ise järginud.
  2. Hinna alandamise eesmärgiks on

§ 112

järgi mittekohase täitmisega rikutud pooltevaheliste kohustuste tasakaalu taastamine olukorras, kus ostja on mittekohase täitmise vastu võtnud ja ei soovi lepingust taganeda. Hinna alandamisel tuleb arvestada kohase ja mittekohase täitmise väärtuste omavahelist suhet. Võlaõigusseaduse § 112 lg 1 sätestab, et kui lepingupool võtab vastu kohustuse mittekohase täitmise, võib ta alandada tema poolt selle eest tasutavat hinda võrdeliselt kohustuse mittekohase täitmise väärtuse suhtele kohase täitmise väärtusesse.

§ 112

lg 1 teise lause järgi määratakse kohase ja mittekohase täitmise väärtused kohustuse täitmise aja seisuga. Kui kohase ja mittekohase täitmise väärtusi ei saa täpselt kindlaks teha, siis vastavalt

§ 112lg 1 kolmandale lausele otsustab väärtuste suuruse asjaolusid arvestades kohus.

26. Müügilepingu kohase ja mittekohase väärtusi ei ole menetlusosalised kohtule esitanud. Kostjad ostuhinna alandamise seostanud kulutustega, milliseid nad peavad kandma elamu 14

(16)keskküttesüsteemi ja kanalisatsiooni töökorda viimisel, nõudes hinna alandamist ainult osaliselt nende kulutuste mahust. Kostjad on sealjuures lähtunud OÜ Sanbruno 10.08.2005.a. arvamusest. Viimasest nähtub, et OÜ Sanbruno hinnangul tuleb köögi põrandas asuv kanalisatsioon vahetada, ehitustööde maksumus koos lisatöödega 14 000 krooni. Katlamaja vajab kohest rekonstrueerimist, mille maksumus 95 000 krooni. Kohtuistungil seletasid kostjad, et katlamajas asuvate seadmete ümbervahetamine läheb maksma 90 000 krooni, millest 85 000 on ära makstud. Tunnistaja V. R. ütluste kohaselt läksid katlamaja renoveerimise tööd maksma vahemikul 85 000 - 86 000 krooni, sh uue katla enda maksumus oli 17 000 krooni. Kuna hageja kanalisatsiooni osas asja lepingutingimustele mittevastavuse eest ei vastuta, puudub alus arvestada kulutustega , milliseid kostjad peavad tegema kanalisatsiooni töökorda viimiseks. Arvestades kesküttekatla ja katlamaja üldist olukorda, loeb kohus usutavaks kostjate väited, et nad peavad tegema märkimisväärseid kulutusi küttesüsteemi täielikult töökorda viimiseks. Kohtul puudub alus kahelda OÜ Sanbruno 10.08.2005.a. arvamuses ja tunnistaja V. R. ütlustes katlamaja renoveerimistööde maksumuse kohta, kuna nendes toodud andmed tööde maksumuse suurusjärgu kohta on küllaltki kokkulangevad. Ent kuna käesoleva vaidluse puhul ei ole tegemist kulutuste hüvitamise ega kahju hüvitamise vaidlusega, ei saa kohtu hinnangul otseselt lähtuda kostjate metoodikast ostuhinna alandamisel. 27. Kuna müügilepingu kohase ja mittekohase täitmise väärtusi pooled ei ole kohtule esitanud, otsustab väärtuse suuruse maakohus. Ostuhinna alandamine on hinnanguline küsimus ja

§ 112lg 1 kolmas lause annab kaalutlusõiguse kohtule.

Kohus loeb müügilepingu kohase täitmise väärtuseks lepingujärgse müügihinna so 1 000 000 krooni. Keskküttekatel amortiseerumise tõttu kuulus väljavahetamisele. V. R. ütluste kohaselt uue katla hind võib olla 17 000 krooni. Tunnistajate V. R. ütlustest tulenevalt uue katla paigutamisega kaasneb vajadus ka muude seadmete asendamiseks. Samas pole täpselt teada, milliste seadmete asendamine oleks antud juhul olnud hädavajalik ja milliste seadmete asendamine sõltunuks tellija soovist. Tööde mahtu arvestades loeb kohus keskküttekatla puuduste tõttu lepingu mittekohase täitmise väärtuseks 970 000 krooni. Alandatud hinda tuleb arvutada valemi järgi: alandatud hind = mittekohase täitmise väärtus x lepingus kokkulepitud hind : kohase täitmise väärtus. Seega alandatud hind on (970 000 x 1 000 000 : 1 000 000) so 970 000 krooni. Seega kuulub kostjate vastuhagi hinna alandamiseks rahuldamisele osaliselt so hinna alandamises 30 000 krooni võrra. 28. Kuna kostjatel on hagejale tasutud 945 000 krooni, on alandatud müügihinnast lähtudes kostjatel veel tasuda 25 000 krooni. Seega tuleb M. M. hagi osaliselt rahuldada.

§ 65

lg 4 kohaselt eeldatakse, juhul kui mitu isikut kohustuvad lepinguga täitma kohustust ühiselt, et nad on solidaarvõlgnikud. Seega

§ 208

lg 1 ja

§-65 lg 4 alusel tuleb kostjatelt solidaarselt hageja kasuks müügilepingust tuleneva võlgnevuse katteks 25 000 krooni välja mõista. Kuna hageja on nõudnud ka viivist 25.10.2005.a. seisuga, tuleb kostjatelt müügilepingu punkti 2.1 ja

§-de 101 lg 1 p 6 ja § 113 alusel ka viivis välja mõista. Viivise suurus ajavahemiku 01.08.-25.10.2005.a. eest ( 25 000 x 0,00025 x 85) on 531,25 krooni. Seega tuleb kostjatelt hageja kasuks välja mõista müügilepingust tuleneva võla ja viivise katteks kokku 25 531,25 krooni. 29. Pooled on esitanud vastastikused menetluskulude nõuded. Nii nõuab hageja hagi rahuldamise korral hagi esitamisel tasutud riigilõivu 4000 krooni hüvitamist. Hageja poolt sellise menetluskulu kandmist tõendab Hanzaneti maksekorraldus ( tl 29). Kostjad nõuavad vastuhagi rahuldamise korral menetluskulude 11 550 krooni hüvitamist, millest 3000 krooni 15

(16)ja vastuhagi esitamisel tasutud riigilõiv ja 8550 krooni õigusabi kulu. Kostjate poolt selliste menetluskulude kandmist tõendavad OÜ Advokaadibüroo N.Kõivu arved ( tl 93-95) õigusabi eest tasumise kohta ja Hansapanga maksekorraldus ( tl 57) riigilõivu tasumise kohta. Tsiviilkohtumenetluse seadustiku ja täitemenetluse seadustiku rakendamise seaduse § 3 kohaselt enne selle seaduse jõustumist alustatud menetluse puhul kohaldatakse menetluskulude jaotamisele ja kindlaksmääramisele seni kehtinud tsiviilkohtumenetluse seadustikus sätestatut. Seega tuleb menetluskulude väljamõistmisel juhinduda kuni 31.12.2005.a. kehtinud TsMS sätetest. TsMS 60 lg 1 kohaselt kohus mõistab poole taotlusel, kelle kasuks on otsus tehtud, teiselt poolelt selle poole kasuks välja vajalikud ja põhjendatud kohtukulud. Kui hagi rahuldati osaliselt, mõistetakse kohtukulud hagejale võrdeliselt rahuldatud nõuete suurusega, kostjale aga võrdeliselt selle osaga, milles hagi rahuldamata jäeti. Hagi osalise rahuldamise korral võib kohus jätta kummagi poole kohtukulud tema enda kanda. Kuna kohus on nii hagi kui vastuhagi rahuldanud osaliselt, kusjuures rahuldatud ja rahuldamata jäetud nõuete suurus olulisel määral teineteisest ei erine, peab kohus otstarbekaks kummagi poole kohtukulud jätta tema enda kanda. Rita Kulberg Kohtunik 16
(16)

🔗 Ametlikule allikale

Tehisintellekti selgitus ametliku seadusteksti põhjal. Orienteeruv, ei asenda õigusnõustamist.