Obsah (4)

§ 26§ 92§ 31§ 93

KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Tallinna Halduskohus Kohtunik Otsuse tegemise aeg ja koht Haldusasja number Lea Kuuse 20.juunil 2006. a Tallinnas 3-06-431 Haldusasi O.S.i kaebus Rae Vallavalits

§ 26

lg 1 p 6 alusel kaebus rahuldamata ja

§ 92

lg 1 alusel kaebaja kohtukulud tema enda kanda Edasikaebamise kord Apellatsioonkaebus tuleb esitada 30 päeva jooksul kohtuotsuse avalikult teatavaks tegemisest arvates kohtuotsuse teinud halduskohtu kaudu. Apellatsioonkaebuse esitamisest tuleb asja otsustanud halduskohtule teatada kirjalikult 10 päeva jooksul kohtuotsuse avalikult teatavakstegemisest arvates. Apellatsioonkaebuse võib esitada teate esitanud isik (

§ 31lg 4 ja lg 5).

ASJAOLUD 1 O.S. sõlmis notariaalse lepingu Aruküla tee 4 hoonestatud kinnistu mõttelise osa ostmiseks ja valdamis- ja kasutuskorra kokkuleppe muutmise kokkuleppe sõlmimiseks ning kinnistu mõttelise osa hüpoteegiga koormamiseks 09.08.2005.a. Kinnisasja müüjaks oli X OÜ, kes on seniajani üheks kinnisasja kaasmomanikuks. Viidatud ostu-müügilepingus punktis 2.1.4 kinnitab müüja esindaja “Müüja korralduste kohaselt on kinnistule ehitatud seaduses ettenähtud nõuete kohaselt kinnitatud projekti ( ehitusluba nr 947E väljastatud Rae Vallavalitsuse poolt 27.07.2004.a.) alusel viie boksiga ridaelamu.”O.S. ja tema abikaasa A.S. kanti ühisomanikena kinnistusraamatusse 12.08.2005.a. Aruküla tee 4 kinnisasja 174/1610 osa kaasomanikena. Rae Vallavalitsuse 30.08.2005.a. korraldusega nr 1076 anti OÜ-le X ehitusluba elamuärihoone ehitamiseks maaüksusel Aruküla tee Jüri alevik Rae vald Harjumaa. Nimetatud korralduse alusel anti 30.08.2005.a. ehitusluba nr 1448 E . KAEBUSE MOTIIVID Rae Vallavalitsuse 21.12.2004.a. korraldusega nr 1746 väljastatud projekteerimistingimused on vastuolus Rae Vallavolikogu 16.04.1996.a. määrusega nr 75 kehtestatud Jüri keskuse detailplaneeringuga ja Aruküla tee 4 krundile uue hoone püstitamiseks oleks olnud vaja kehtestada detailplaneering. Toodust tulenevalt ei vasta ka hoone ehitusprojekt kehtestatud detailplaneeringule. Kaebaja on oma õiguste rikkumisena nimetanud õiguspärast ootust, et Aruküla tee 4 krundile ei väljastata ehituslube mahus, mis ületab 1996.a. detailplaneeringus ettenähtut, 1996.a.detailplaneeringust ja X OÜ poolt Aruküla tee 4 kinnistu osas väljastatud ehituslubade kohta antud informatsioonist lähtumist Aruküla tee 4 kinnistu mõttelise osa soetamisel, temalt võimaluse võtmist osaleda Aruküla tee 4 kinnistut puudutavas planeerimisprotsessis, uue ehitisega loomuliku valguse varjamist, parkimiskohtade arvu vähendamist ja satelliitantenni ja WIFI antenni lainete varjamist, mida kaebaja nimetab vara ning tervise kahjustamiseks, samuti uue hoone tõttu juurdepääsu kaotamist olemasolevale hoonele ning sellega ohu tekkimist tulekahju korral. VASTUSTAJA VASTUVÄITED Kõnealuse ehitise näol on tegemist vastavalt kinnistu eelnevate omanike A. U. ja P. U. ning X OÜ poolt 02.

1. 2005.a kinnitatud asendiplaanile juba olemasoleva hoone ehituse jätkuga, mitte aga uue eraldiseisva hoone püstitamisega. Jüri keskuse detailplaneeringu kohaselt on Aruküla 4 kinnistule õigus ehitada kuni kaks ärihoonet krundi täisehitusprotsendiga 35, kinnistu suuruseks on 1610 m
2. Rae Vallavalitsuse korraldusega nr 1746 on kinnistule väljastatud projekteerimistingimused, mis näevad ette kinnistu suurimaks ehitusaluseks pinnaks 560 m
3. Vastavalt hoone ehitusprojektile on täisehituse protsent 32 ja olemasoleva hoone ning püsitatava hoone osa ehitusalune pind kokku 515,3 m
4. Seega ehitusloa väljastamiseks uut detailplaneeringut ei oleks olnud vaja koostada. Vastustaja väitel ei oma tähtsust, kuidas tegelikkuses püstitatav hooneosa krundil paiknema hakkab, sest ehitis jääb projekteerimistingimustes ettenähtud ehitusala piiridesse. Põhjendamatu on kaebuse väide, et ehitusprojektis ei ole arvestatud tuletõrjenõudeid, kuna kinnisasjale puudub ligipääs veel planeeritavalt Mõisa teelt ja olemasoleva hoone juurde pääsemine on sõltuv mittesiduvatest kokkulepetest X OÜ-ga. Vastustaja märgib esmalt, et olemasoleva hoone osal puudub kasutusluba ja kasutusloata hoones ei ole lubatud elada, seda enam, et tegemist on ärihoonega. Pooleliolevale ehitisele saab ligi Aruküla tee 6 asuvalt naaberkinnistult, mille omanikuks on Aruküla tee 4 kinnistu üks omanikest X OÜ. Viimane 2 on andnud omapoolse kooskõlastuse, mille kohaselt juurdepääs Aruküla tee 4 kinnistule võib toimuda läbi Aruküla tee 6 kinnistu. 21.06.2005.a. kiitis Harjumaa Päästeteenistus heaks esialgse hoone asendiplaani ning arvestades, et Aruküla tee 4 kinnistule on ette nähtud ligipääs rajatavalt Mõisa teelt ja hoone muudetud asendiplaani kohaselt ei raskenda vähimalgi määral ligipääsu kinnistule nimetatud teelt, ei ole vastustaja arvates Harjumaa Päästeteenistuse kooskõlastus hoone muudetud asendiplaanile vajalik. Tuleohutusnõuded on täidetud ja hoonele ligipääs on reaalselt olemas. Majandus- ja kommunikatsiooniministri 27.12.2002.a. määrusega nr 70 “Nõuded ehitusloa taotlemisel esitatavale ehitusprojektile” sätestatakse nõuded ehitusprojektile ning selles puudub nõue insolatsiooni mõõtmise tulemuste kajastamise kohta ehitusprojektis. Seega on järelikult tegemist kohaliku omavalitsuse õiguse, mitte aga kohustusega nõuda vajadusel ehitusprojekti juurde sellise mõõtmise tulemusi. KOLMANDA ISIKU X OÜ SEISUKOHT X OÜ peab kaebust põhjendamatuks ja leiab, et väited ei annaks alust halduskohtusse pöördumiseks ka siis, kui need vastaksid tõele. Võib vastata tõele, et kaebaja lähtus Aruküla tee 4 kinnistu mõttelise osa soetamisel 1996.a. detailplaneeringust, kuid see ei anna alust halduskohtusse pöördumiseks.Detailplaneeringu kehtestamine mingi ala kohta ei tähenda, et sellega on detailplaneeringuga hõlmatud ala igaveseks fikseeritud ja detailplaneeringu joonisest erinevad lahendused võimalikud ei ole. Seega ei saa kaebaja põhjendada õiguspärase ootuse tekkimisega selle kohta, et soetatatud kinnistul ei väljastata uusi ehituslube või et uute ehituslubade väljastamisel ei ületa need 1996.a. mahte. Seetõttu on asjakohatu väide, et kaebaja lähtus kinnistu mõttelise osa soetamisel informatsioonist, et kinnistu suhtes on väljastatud ehitusluba üksnes 2004.a. Kaebaja pidi muu hulgas ka kinnistu mõttelise osa soetamisel lähtuvalt temale müügilepingu sõlmimisel tutvustatud asendiplaanist ja enne notariaalse müügilepingu sõlmimist faktilise oluorraga kinnistul tutvumisest olema teadlik sellest, et tegelik olukord kinnistul ei vasta 1996.a. detailplaneeringu joonisele kantule. X OÜ leiab ka, et Rae Vallavalitsuse 30.08.2005.a. korraldusega nr 1076 oli ette nähtud vaid ehitusloa väljastamine X OÜ-le, mistõttu ehitusloa nr 1448 E väljastamisega oli korraldus täidetud ja kaebaja õigusi saanuks rikkuda üksnes ehitusluba. Ehitusloa väljastamiseks ei olnud vajalik detailplaneeringu koostamine ning ehitusluba ei ole antud vastuolus 1996.a. detailplaneeringuga. PlanS § 3 lg 2 sätestab täiendavaid tingimusi, mis peavad detailplaneeringu koostamise kohustuse tekkimiseks olema täidetud. Antud juhul ei ole tegemist Plan S § 3 lg 2 p 1-p 3 sätestatud juhtudega. Tegelikkuses on tegemist mitte uusehitisega, vaid olemasoleva ehitise rekonstrueerimisega. Kolmas isik ei ole taotlenud ehitusluba uusehitise püstitamiseks ja ehitusluba 1448E on antud ehitise rekonstrueerimiseks ning sellest nähtuvalt on nii kaebaja poolt nimetatud ehitis kui ka ehitis nr 2 ehitisregistris registeeritud ühe ehitisena. Ehitise rekonstrueerimisel planeeringu koostamine PlanS § 3 lg 2 kohaselt vajalik ei ole. Seetõttu ei saa ka kohtusse pöördumise aluseks olla kaebaja väide, et tema õigusi on rikutud seeläbi,et temalt on võetud võimalus osaleda Aruküla tee 4 kinnistu planeerimisprotsessis. Ka leiab kolmas isik, et isegi juhul, kui eeldada, et ehitusloaga 1488E ettenähtud ehituseks oleks vaja detailplaneeringut, puuduks vajadus uue detailplaneeringu koostamiseks, kuna ettenähtud ehitustegevus vastab kehtivale detailplaneeringule. Põhjendamatud on väided ehitistele esitatavate nõuete rikkumisest. Kuna Vabariigi Valitsuse 26.01.1999.a. määrus nr 38 ning sellega kehtestatud Eluruumidele esitatavate nõuete kehtivas redaktsioonis ei sätestata enam eluruumide piisava loomuliku valgustatuse alanäitajat, ei saa väita, et ehitusprojekt ja ehitis ei vastaks nõuetele, kui täidetud ei ole määruse varasema 3 redaktsiooni nõudeid. Antud juhul on tegelikkuses täidetud ka 3-tunnilise loomuliku valgustatuse nõue.Kuna projekti on kooskõlastanud Tallina Tervisekaitsetalituse Harjumaa osakond, järeldub sellest, et projekt ja ehitis ei kujuta tervisele ohtu ning nähtub ka, et on täidetud ruumide loomuliku valgustatuse nõue. Tagatud on juurdepääs kinnistule , sealjuures on ka hetkel juurdepääs nii Aruküla teelt kui ka Mõisa teelt. Viimatinimetatud tee kaudu toimubki tegelikkuses sõidukitega juurdepääs Aruküla tee 4 kinnistule. Aruküla tee poolt kõnealusele kinnistule sõidutee puudub ning faktiliselt ei ole Aruküla teelt võimalik tulla kinnistule ka jalgsi, sest kinnistut ümbritseb traataed ja aias olev jalgvärav on suletud. Eespooltoodu tõttu puudub vajadus servituudi järele Aruküla tee 6 kinnistult.Kolmas isik kinnitab, et ta on nõus asendiplaanidel näidatud Aruküla tee 4 kinnistul asuva hoone ümber oleva kõnnitee kulgemisega osaliselt Aruküla tee 6 kinnistul ja on valmis servituudi seadmiseks Aruküla tee 4 kinnistu kasuks kõnnitee osa osas. Samuti on kolmas isik selgitanud, et praegueks valminud ehitise osa suhtes hakkab ka tulevikus toimuma juurdepääs Mõisa teelt, ehitatavale osale hakkab aga juurdepääs toimuma Aruküla teelt, mis vastab detailplaneeringule ja projektile. Kuna mõlemale kinnistul asuvale ehitise osale on tagatud iseseisev juurdepääs, ei rikuta vaidlustatud ehitusloa alusel ehitamisega tuleohutuse nõudeid. Kuigi viimasel projekteerimislahendusel ei olnud Harjumaa Päästeteenistuse kooskõlastust põhjusel, et viimane projekteerimislahendus seda ei mõjutanud, on ehitusprojekti asendiplaani viimasele versioonile 30.03.2006.a. kantud ka Harjumaa Päästeteenistuse kooskõlastus. Parkimiskohatade arv on vastavuses Eesti Vabariigi standardiga EVS 843:2003 Linnatänavad ja tegelikkuses ületab normatiive. Ka juhul, kui parkimiskohtade arv tegelikult väheneks, ei saaks kaebaja lugeda seda oma õiguste rikkumiseks, sest ei ole fikseeritud, kui paljude parkimiskohtade kasutamise õigus kaebajal on, samuti ei saaks parkimiskohtade vähenemisel väita, et see tooks kaasa parkimiskohtade kasutamise võimatuse just kaebajal. Kaebuse väited raadioseadmete vastuvõtuseadmete signaalide varjamisest on paljasõnalised ja tõendamata.Ka on signaalide vastuvõtjate ümberpaigutamisega võimalik vastuvõttu parandada. Lisaks eespooltoodule on kolmas isik seisukohal, et korralduse nr 1076 ja ehitusloa nr 1448E tühistamine ei ole võimalik usalduse tõttu. Nimetatud haldusaktide andmisest on möödunud enam kui 6 kuud. Kolmas isik on ehitustegevuse korraldamiseks teinud kulutusi ja sõlminud kokkuleppeid, millest võivad tuleneda olulised rahalised kohustused kokkulepete teiste poolte ees. KOLMANDAD ISIKUD A.U., P.U., A.S. , P.L. ja O.M. toetavad O.S.i kaebust. KOHTU PÕHJENDUSED
5. Kaebuse esitaja taotleb Rae Vallavalitsuse 30.08.2005.a. korralduse nr 1076, millega anti OÜ-le X ehitusluba elamu-ärihoone ehitamiseks maaüksusel Aruküla tee Jüri alevik Rae vald Harjumaa ning selle alusel 30.08.2005.a antud ehitusloa nr 1448 E tühistamist. Kohus ei nõustu kolmanda isiku X OÜ seisukohaga, mille järgi kaebaja õigusi saaks rikkuda üksnes ehitusluba, mitte aga korraldus, millega nähti ette ehitusloa väljastamine kolmandale isikule X OÜ-le. Õiguslikult loetakse nii selleks pädeva ametiasutuse otsustus loa andmiseks kui ka selle otsustuse alusel väljastatav luba üheks haldusaktiks. Sellisele järeldusele on jõudnud Riigikohus mitmetes lahendistes ( näit.14.05.2002.a. otsus nr 3-3-1-25-02, 20.11.2001.a. otsus nr 3-3-1-43-01).Ka Tallinna Ringkonnakohus märkis käesolevas asjas 15.05.2006.a. tehtud määruses, et korralduse tühistamist, sh selle kehtivuse peatamist ei saa vaadelda lahus ehitusloa tühistamise või selle kehtivuse peatamisest. 4
6. Planeerimisseaduse ( PlanS) § 9 lg 1 kohaselt koostatakse detailplaneering lähiaastate ehitustegevuse ja maakasutuse aluseks valla või linna terrotooriumi osa kohta. Seega ei tähenda kord kehtestatud detailplaneering, et selles planeeringus kavandatut kunagi ümber ei muudeta ja et aastaid tagasi kehtestatud detailplaneeringuga ettenähtud lahendustest erinevad lahendused tegelikkuses edaspidi võimalikud ei ole. Kord kehtestatud detailplaneeringuga alatiseks selle territooriumi ehitustegevuse ja maakasutuse määratlemine planeerimist ja ehitust reguleerivatest seadustest ei tulene. Kaebuse esitajal puudus õiguspärane ootus, et kõnealuse krundi ehitusõiguse realiseerimiseks ei väljasta kohalik omavalitsus selleks sätestatud korras ja alustel ehituslube. 3.Ehitusseaduse § 19 lg 1 p 2 kohaselt on ehitise püstitamiseks koostatava ehitusprojekti aluseks detailplaneeringu koostamise kohustuse puudumise korral projekteerimistingimused. Vaidlust ei ole selles, et kõnealune kinnistu asub kompaktse asustusega territooriumi osal detailplaneeringu kohustuslikkusega alal. PlanS § 3 lg 2 sätestab juhud, millal on kohustuslik detailplaneeringu koostamine, loetelu hulgas ei ole toodud rekonstrueerimist. Ehitusseaduse § 22 lg 1 kohaselt on ehitusluba kohaliku omavalitsuse nõusolek püstitada ehitusloale märgitud maaüksusele ehitis ja ehitise teenindamiseks vajalikke rajatisi; laiendada ehitusloale märgitud ehitist või selle osa; rekonstrueerida ehitusloale märgitud ehitist või selle osas ; lammutada ehitusloale märgitud ehitist või selle osa. Ehitusloa saamiseks tuleb kohalikule omavalitsusele EhS § 23 lg 2 kohaselt esitada ehitusloa taotlus ning esitada ehitusprojekt, mis vastab ehitusloa taotlemisel ehitusprojektile esitatavatele nõuetele ja on koostatud või kontrollitud käesoleva seaduse §-s 47 nimetatud projekteerimises pädeva või kontrollitud käesoleva seaduse §-s 47 nimetatud ehitusprojektide ekspertiiside tegemises pädeva vastutava spetsialisti poolt ja mis on seadusega ette nähtud juhtudel heaks kiidetud. Ehitusluba on seega kohaliku omavalitsuse nõusolek ehitusprojekti järgi ehitamiseks ehk luba ehitamiseks ehitusprojekti tingimustel .EhS § 24 näeb ette ehitusloa väljastamisest keeldumise alused, muu hulgas sätestab viidatud pargrahvi lg 1 p 1, et ehitusloa väljastamisest keeldutakse, kui ehitusprojekt ei vasta ehitusprojektile esitatavatele nõuetele või ehitusprojekti koostamise lähteandmetele, sealhulgas kehtestatud detailplaneeringule või projekteerimistingimustele. Nähtuvalt projekteerimistingimuste taotlusest ( tl 67) on see esitatud poole olemasoleva hoone renoveerimiseks ja hoone lõunasse jääva hoone asemele uue kolmekordse hoone ehitamiseks. Asjas esitatud dokumentidest nähtuvalt asus kinnistul varasemalt üks hoone, seega on tegemist ebatäpsusega projekteerimistingimuste taotluses ja ehitusprojekti seletuskirjas osas, mis puudutab lõunasse jääva hoone asemele uue hoone ehitamist. Ehitusluba on taotletud ja ehitusluba nr 1448E on väljastatud ühe ehitise rekonstrueerimiseks ning ehitisregistris on hoone registreeritud ühe hoonena. Aruküla tee 4 ehitusprojekti lisaks on väljavõte Harjumaa Hooneregistri arhiivis säilitatavast inventariseerimisdokumentatsioonist, mille kohaselt kõnealusel kinnistul asus garaaž-ladu hoonealuse pinnaga 385, 1 m
7. Ehitusprojekti kohaselt soovitakse põhjapoolne osa ehitada ümber ridaelamuks ja lõunapoolse osa asemele ehitada ärihoone. Asjas esitatud dokumentidest ning kohtuistungil antud seletustest tulenevalt on kõnealust ehitist rajatud etapiviisiliselt põhjusel, et X OÜ poolt kinnistu omandamisel oli ehitust alustatud ilma ehitusloata. X OÜ koostas projektdokumentatsiooni, mis oli suunatud ehitise varemalustatud osa legaliseerimiseks ning teise osa väljaehitamiseks. Projekteerimistingimuste kehtestamine on ehitusloa andmisel reguleeriva iseloomuga eelhaldusakt, millega määratakse kindlaks osa ehitisele esitatavatest nõuetest. See ei tähenda, et neid tingimusi ei võiks kohalik omavalitsus kui pädev haldusorgan menetluse hilisemates staadiumides muuta. Nii tingimuste kehtestamise kui ka ehitusloa andmise pädevus on vallal kui kohalikul omavalitsusüksusel . Kui projekt ise on kooskõlas õigusaktidega, sealhulgas ehitusnõuetega, ei saa pelgalt projekteerimistingimustest erinevale projektile ehitusloa 5 andminerikkuda kaebaja õigusi. Samuti märgib kohus, et projekteerimistingimuste kehtestamine on haldusaktiks, mida kaebaja vaidlustanud ei ole. Kuigi kohus leiab, et seoses rekonstrueerimisega detailplaneeringu koostamine vajalik ei olnud, on ehitusprojekt ja projekteerimistingimused ehitiste arvu osas kinnistul, kinnistu täisehitamise protsendi ja ehitiste aluse pinna osas kooskõlas detailplaneeringuga. Detailplaneeringuga määratakse muu hulgas krundi ehitusõigus.Krundi ehitusõigusega määratakse PlanS § 9 lg 4 kohaselt krundi kasutamise sihtotstarve või sihtotstarbed, hoonete lubatud suurim arv krundil, hoonete lubatud ehitusalune pindala, hoonete lubatud kõrgus. Rae Vallavolikogu 16.04.1996.a. määrusega nr 75 kehtestatud Jüri keskuse detailplaneeringu kohaselt on lubatud korruste arvuks hoonetele 2 korrust, millele lisandub katusekorrus ning kinnistu täisehitusprotsendiks on 35, projekteeerimistingimuste kohaselt on lubatud korruste arvuks hoonetele 2 korrust + katusekorrus, maksimaalseks lubatud hoonete kõrguseks 11 m. Arvestades, et kinnistu suuruseks on 1610 m 2, võib ehitiste alune pind olla detailplaneeringuga määratud ehitusõiguse kohaselt kuni 563,5 m
8. Projekteerimistingimustes on suurimaks lubatud ehitistealuseks pinnaks ette nähtud 560 m2, mis vastab detailplaneeringule. Kohtutoimikus oleva ehitusprojekti, mis oli ehitusloa väljastamise aluseks, kohaselt on kõnealuse kinnistu ehitise aluse pinna suuruseks 515,3 m 2 ja kinnistu täisehituse protsendiks 32%. Projekteerimistingimustega on ette nähtud määrata ehituskeelualad tulenevalt ehitus-, sanitaar- ja tuletõrjenormidest ja kehtestatud detailplaneeringust. Nähtuvalt detailplaneeringu põhiplaani väljavõttest ( tl 49-50), asub kavandatav hooneosa alal, kus on lubatud ehitustegevus. Detailplaneeringu üheks eesmärgiks on ka kujade määramine. Kolmas isik on möönnud, et väljaehitatav osa asub osaliselt alas, mis on määratletud kujana. Kohtu hinnangul ei saa iseenesest nimetatud asjaolu olla eespooltoodud põhjendustest tulenevalt aluseks ehitusloa õigusvastaseks tunnistamisele ja tühistamisele, ka tuleb lisada, et kaebaja ei ole väitnud ning esitatud dokumentidest ei järeldu, et sellega oleks mõjutatud ehitise ohutust, samuti on antud sellisel kujul ehitusprojektile kõik vajalikud kooskõlastused. 4.EhS § 24 lg 1 p 2 keelab kohalikul omavalitsusel väljastada ehitusluba, kui ehitusprojektis ei ole arvestatud ehitisele esitatavate nõuetega. Tulenevalt Päästeseaduse (PäästS) §-st 21 lg 11 kehtestab siseminister määrusega tuleohutuse üldnõuded, kütteseadmete puhastamise ja tuletööde tuleohutusnõuded ning tuleohutuspaigaldistele esitatavad nõuded. Sama paragrahvi lg 9 kohaselt tuleb võtta kooskõlastus Päästeteenistuselt ehitusloa või ehitise kasutusloa taotlemisel, et ehitisel oleks tagatud tuleohutusnõuded. Projekteerimistingimuste kohaselt tuli projekt kooskõlastada Harjumaa Päästeteenistusega. Harjumaa Päästeameti kooskõlastus on antud projektdokumentatsiooni hulgas olevatele asendiplaani versioonidele 09.05.2005.a. ja 21.07.2005.a. . Kohalik omavalitsus on selgitanud, et kuna Harjumaa Päästeteenistus kiitis 21.07.2005.a. heaks esialgse hoone asendiplaani ning Aruküla tee 4 kinnistule on ette nähtud ligipääs rajatavalt Mõisa teelt , mis nähti ette selliselt ka esialgse hoone asendiplaani puhul ning et hoone muudetud asendiplaani kohaselt ei raskendata ligipääsu kinnistule nimetatud teelt, ei pidanud vallavalitsus täiendavat kooskõlastust vajalikuks. Kohtumenetluse ajal on X OÜ esitanud kohtule Aruküla tee 4 asuva elamu-ärihoone asendiplaani, mille alusel väljastati ehitusluba nr 1448E ning millele on Põhja –Eesti Päästekeskus andnud kooskõlastuse 30.03.2006.a. Täiendavalt on seda kinnitatud 01.06.2006.a. Seega olenemata sellest, kas vallavalitsuse varasem seisukoht kooskõlastuse järele vajaduse puudumisest oli põhjendatud või mitte, on käesolevaks ajaks kooskõlastus olemas ja seega saadud kinnitus, et hoone muutunud paigutus ning sellest tulenevalt juurdepääsud hoone erinevatele osadele ei muuda seda tuleohutusnõuetele mittevastavaks. HMS § 58 kohaselt ei saa nõuda haldusakti kehtetuks tunnistamist vormi- ja menetlusnõuete rikkumise tõttu, kui see ei võinud mõjutada asja otsustamist. Eespooltoodust tulenevalt on 6 põhjendamatu väide kooskõlastuse andmisest teistsugusele lahendusele, kui see, mille alusel on väljastatud ehitusluba. Kaebuse väitel on käesoleval hetkel juurdepääs Aruküla tee 4 krundile vaid ühelt avalikult kasutatavalt teelt – Aruküla teelt. Kaebuse väitel olukorras, kus kinnisasjale puudub ligipääs veel planeeritavalt Mõisa teelt, ei ole kohalikul omavalitsusel õigus anda ehituslube, mis jätavad olemasolevate hoonete juurde pääsemise sõltuvaks mittesiduvatest kokkulepetest . Asja arutamise käigus ei ole kaebaja väited kinnisasjale juurepääsu puudumisest leidnud kinnitust. Esmalt märgib kohus, et X OÜ on kinnitanud kohtule antud kirjalikus seletuses, et antud kooskõlastus Aruküla tee 6 kinnistu omanikuna ei puuduta mitte sõidukitega juurdepääsu võimaldamist Aruküla tee 4 kinnistule, vaid seda, et X OÜ on nõus Aruküla tee 4 kinnistu ümber oleva kõnnitee kulgemisega osaliselt Aruküla tee 6 kinnistul ning on valmis kõnealuse kõnnitee osa osas servituudi seadmiseks. Kaebuse väited käesolevaks ajaks rajamata Mõisa teest ning sõidukitega ridaelamu osale Aruküla teelt pääsemisest on ümber lükatud ärakirjaga Aruküla tee 4 kinnistu geoalusest ( tl 219), Maa-ameti koduleheküljelt tehtud väljatrükiga Aruküla tee 4 kinnistu ning selle ümbritseva ala aerofotost ( tl 220), fotodega tegelikust olukorrast ( tl 276-277), ärakirjaga Rae valla teederegistri väljavõttest ( II kd tl 3-4) ja Jüri aleviku teedekaardi väljavõtte ärakirjaga ( II kd tl5). Samuti on oluline märkida, et nii kaebaja esitatud detailplaneeringu väljavõttest kui ka kõnealuse ehitise viimasest asendiplaanist, mille alusel väljastati ehitusluba on kinnistule ette nähtud juurdepääsuteed Aruküla teelt ja Mõisa teelt. Sealjuures, arvestades, et hoone ehitatav osa kulgeb krundi läänepiirist idapiirini, on kummalegi hoone osale tagatud juurdepääs avalikult teelt nagu on ette nähtud ka detailplaneeringus ja projektis. Esitatud dokumentidest , mida kohus on loetlenud eespool, järelduvalt on Mõisa tee olemas ja ka kasutusel ning kuni Aruküla tee krundini asfalteeritud. Kaebuse väited Aruküla tee seniajani kasutamisest, iseäranis sellelt teelt sõidukitega maja juurde pääsemisest seab kohus sügava kahtluse alla, kuna asjas esitatud dokumentidest nähtuvalt on see äärmiselt ebatõenäoline . Kinnistu on ümbritsetud traataiaga ( lisaks varemnimetatud dokumentidele kajastub see kaebaja esitatud fotolt tl 98 ) ning aias olev jalgvärav ( kantud ka geoalusele) on suletud. X OÜ esitatud fotod näitavad ilmekalt, et Aruküla teed tegelikkuses ei saadud kasutada ( tl 277)ning et juurdepääs on tagatud ja toimub ka tegelikkuses Mõisa teelt. Rae valla teederegistri väljavõttest nähtuvalt on Mõisa tee Rae valla teederegistris registreeritud numbriga 6530526 ning tegemist on kohaliku omavalitsuse teega. Jüri aleviku teedekaardi väljatrükist nähtuvalt kulgeb Rae valla teederegistris numbriga 6530526 registreeritud Mõisa tee Aruküla tee 4 kinnistuni. 5.Riigikohus on 14.05.2002.a. kohtuotsuses nr 3-3-1-25-02 leidnud:”Ehitusluba on haldusakt, mille eesmärk on kontrollida projekteeritava ehitise ja kavandatavate ehitustööde vastavust ehitusnormidele, planeeringutele, tervisekaitse-, tuleohutus- ja keskkonnanõuetele ning muudele nõuetele juba enne ehitustööde alustamist. Eelkontroll on vajalik, et vältida asjaolude pöördumatut muutumist seoses võimaliku õigusvastase ehitustegevusega või mittenõuetekohase ehitise valmimisega. Muuhulgas peavad ehitamist reguleerivad normid tagama tulevase ehitisega külgnevate kinnisasjade omanike õiguste kaitse. Üldjuhul ei saa kolmas isik ehitusluba vaidlustamata keelata ehitustegevust, mis toimub kooskõlas kehtiva ehitusloaga ja AÕS §-des 143-154 sätestatud naabrusõigustega. Seega korrastab ehitusluba ka hoonestatava kinnisasja omaniku ja võimalike puudutatud isikute (naabrite) vahelisi suhteid.”. Käesoleval juhul ei ole ehitusloa vaidlustajaks arendatava kinnisasja naaber, vaid vaidlustatud ehitusluba on väljastatud kolmandale isikule X OÜ-le, kes on kaebaja ja teiste kaasatud kolmandate isikutega Aruküla tee 4 kinnisasja kaasomonikeks. Kaasomandis olev kinnisasi on mõtteliste osadena kõigi kaasomanike ühises omandis. Kaebuse kohaselt on X OÜ arendatav ehitustegevus kaebaja õigusi rikkuv. Kaasomanikevahelistele suhetele kaasomandis oleva asja 7 valdamisel ja kasutamisel ning käsutamisel kohaldatakse eelkõige AÕS § 72 ja §
9. AÕS § 72 lg 1 kohaselt valdavad ja kasutavad kaasomanikud ühist asja kokkuleppe või kaasomanike enamuse otsuse alusel, kui sellele enamusele kuulub suurem osa ühises asjas. AÕS § 74 lg 1 kehtestab muuhulgas, et kaasomandis olevat asja või selle majanduslikku otstarvet võib oluliselt muuta ainult kõigi kaasomanike kokkuleppel. Teiste kaasomanike nõusolekuta võib AÕS § 72 lg 4 kohaselt teha vaid neid asjaga seotud toiminguid , mis on vajalikud asja säilitamiseks. Eelnevast tuleneb , et projekteerimis- ja ehitustegevust reguleerivad õigusaktid ei reguleeri kaasomanikevahelisi suhteid kaasomandis oleva asja kasutamisel ja nendes õigusaktides sätestatud ehitisega seotud dokumentatsioon, sh ehitusluba, ei asenda asjaõigusseaduses sätestatud kaasomanike enamuse otsust või kaasomanike kokkulepet. Vastavalt Asjaõigusseaduse § 72 lõikele 5 on kaasomanikul õigus nõuda teistelt kaasomanikelt, et kaasomandis oleva asja valdamine ja kasutamine toimuks vastavalt kõigi kaasomanike huvidele. Riigikohus on 21.12.2001.a. määruses nr 3-3-1-67-01 leidnud : “Kui hoone ümberehitamine on vastuolus kaasomanike enamuse huvidega, näiteks sellega kaasneva müra, tolmu või soojakadude pärast, on neil võimalus mitte anda ümberehitustöödeks oma nõusolekut. Kaasomanikud võivad anda ka tingimusliku nõusoleku/…/ Kui üks kaasomanikest asub tegema ümberehitustöid kaasomanike enamuse tahte vastaselt, on teistel kaasomanikel võimalus esitada maa- või linnakohtule hagi tsiviilkohtumenetluse korras (vt Riigikohtu tsiviilkolleegiumi otsused
10. aprillist 2000 asjas nr 3-2-1-55-00, RT III 2000, 12, 134 ja
11. märtsist 1998 asjas nr 3-2-1-33-98, RT III 1998, 11, 118) ja taotleda kohtult selle hagi kohest tagamist.”. Käesoleval juhul on kõnealuse ehitise projektdokumentatsioonis ( joonis “kooskõlastus 2) andnud oma kooskõlastuse P.L., A. U. , P. U. ja O.M. . Selles, kas nimetatud kooskõlastused on käsitletavad kokkuleppena AÕS § 72 lg 1 tähenduses ja kas ta on siduv praegustele kaasomanikele, on võimalik välja selgitada alles vastava hagi läbivaatamisel. Siinjuures kohus siiski märgib, et kuigi vaidlusalune ehitamine algas pärast seda, kui kaebaja sai hoone kaasomanikuks, oli ehitamise aluseks olev ehitisega seotud dokumentatsioon olemas enne seda. Eespoolviidatud kohtuasjas on Riigikohtu halduskolleegium rõhutanud:”Linnavalitsuse kui ehitusjärelevalve asutuse poolt antud ehitusluba ise ei saa aga asendada ega kinnitada kaasomanike kokkulepet. Seetõttu ei saa ta ka piirata kaasomanike õigust otsustada ühiselt kaasomandis oleva asja käsutamise ja valdamise üle. Ehitusjärelevalve asutuse ülesanne ei ole lahendada kaasomanike enamuse ja vähemuse vahelisi vaidlusi asja kasutamise üle. Seega on kaasomanikel võimalus keelduda nõusoleku andmisest ümberehitustöödeks sõltumata ehitusloa olemasolust või selle peatamata jätmisest.”. Eespooltoodust tulenevalt ei riku väljastatud ehitusluba kaebaja õigusi ning kaebaja kui kaasomaniku õigus loomulikule valgustusele, teatud arvule parkimiskohtadele, internetile jms .ei ole kaitstud avalik-õiguslike normidega. Tallinna Ringkonnakohus leidis 15.05.2006.a. kohtumääruses käesolevas haldusasjas, et kaebuse esitajal kui kinnisasja Aruküla tee 4 kaasomanikul on võimalik tõrjuda X OÜ väidetavaid kahjulikke mõjutusi AÕS §-le 72 tuginevalt tsiviilkohtumenetluses. Asja arutamisel on selgunud, et kaebuse esitaja ja kaasatud kolmandad isikud ongi asunud seda tegema ja on algatanud kaasomandis oleva kinnisasja kasutamise jm küsimuste üle tsiviilasja X OÜ vastu. Kuna esmaseks halduskohtusse pöördumise aluseks on kaebaja subjektiivsete avalike õiguste rikkumine ning selliste rikkumistega ülanimetatud õiguste puhul tegemist ei ole, puudub kohtul vajadus anda õiguslikku hinnangut haldusaktile. Siiski peab kohus vajalikuks märkida seoses eluruumide valgustatusega järgmist. Riigikohus leidis 13.06.2003.a. otsuses nr 3-3-1-42-03, et määratlemata õigusmõiste "piisav loomulik valgustus" tõlgendamisel võib muuhulgas lähtuda Vabariigi Valitsuse
12. jaanuari
13. a määrusega nr 38 kinnitatud "Eluruumidele esitatavate nõuete" p 5 varasemast sõnastusest, mis 8 nõudis eluruumis vähemalt kolmetunnise insolatsiooninäitaja tagamist. Kohalikul omavalitsusel on õigus ja võimalus igal konkreetsel juhtumil kaaluda, milline valgustus on piisav eluruumi jaoks ning piirmääraks võib pidada ka varasemat kolmetunnist insolatsioonikestuse nõuet. Senisest väiksema loomuliku valguse hulk ei saa iseenesest olla aluseks ehitusloa õigusvastaseks tunnistamisele ja tühistamisele. Riigikohus leidis 13.06.2003.a. otsuses nr 3-3-1-42-03, et Nõuete p 5 uus sõnastus võimaldab insolatsioonikestust kohalikke olusid arvestades ka oluliselt vähendada. Kaebaja ei ole väitnud nagu muutuks valgustustingimused ehitatava hooneosa tõttu oluliselt madalamaks võrreldes teiste käsitletavas piirkonnas asuvate hoonete valgustustingimustega. Kaebuses on O.S. väitnud ka , et ehitise vajalikkuse ning insolatsiooni- ja juurdepääsuküsimustes ei saanud ta avaldada oma seisukohta, seega ei saanud ta osaleda kinnisasja puudutavad planeerimisprotsessis. Kuna planeerimismenetluses osalemine oli kantud kinnisasja kaasomaniku huvidest, mis halduskohtus kaitstavad ei ole ning millised küsimused tuleb lahendada tsiviilõigulike kaitsevahenditega, ei saa ka kaebuse nimetatud väide olla aluseks vallavalitsuse poolt ehitusloa väljastamise õigusvastaseks tunnistamisele ja tühistamisele . Eespool on kohus osundanud sellele, et ehitisega seotud dokumentatsioon oli olemas enne kaebaja poolt kinnistu kaasomanikuks saamist. 6.

§ 92

lg 1 kohaselt pool, kelle kahjuks kohtuotsus tehti, kannab kohtukulud.

§ 93

kohaselt poolele, kelle kasuks kohtulahend tehti, mõistetakse välja tema poolt kantud kohtukulud. Kuna Rae Vallavalitsus, kelle kasuks kohtulahend tehti, ei ole kohtukulude nõuet esitanud, jäävad kaebaja kanda tema enda kohtukulud. Seetõttu ei pea kohus vajalikuks analüüsida nende kulude põhjendatust Lea Kuuse kohtunik 9