2-05-15325 KOHTUMÄÄRUS Kohus Tallinna Ringkonnakohus Kohtukoosseis Eesistuja Margo Klaar, liikmed Reet Allikvere, Ülle Jänes Määruse tegemise aeg ja koht 15.12.2006, Tallinn Tsiviilasja number 2-05-15325 Tsiviilasi M.V avaldus kaasomandi kasutuskorra kindlaksmääramiseks Vaidlustatud kohtulahend Pärnu Maakohtu 27.02.2006 määrus Kaebuse esitaja ja kaebuse liik J.Vi määruskaebus Menetluse liik Kirjalik menetlus Avaldaja M.V, keda esindab adv Mati Maksing Puudutatud isik J.V, keda esindab adv Ants Nõmmik Menetlusosalised Edasikaebe kord Kohtumääruse peale võib esitada määruskaebuse Riigikohtule 15 päeva jooksul RESOLUTSIOON Jätta Pärnu Maakohtu 27.02.
- a määrus muutmata ja J.Vi määruskaebus rahuldamata. Avaldaja põhjendused M.Vle kuulub 3/8 suurune ja J.Vile 5/8 suurune mõtteline osa kinnistust aadressil x Pärnus (Pärnu Maakohtu kinnistusosakonna Pärnu linna jaoskonna kinnistusraamatu registriosa nr xxx). Avaldaja tegi J. V ettepaneku kinnistu kasutuskorra kindlaksmääramiseks. J. V ettepanekule ei vastanud. J. V teeb avaldajale takistusi kaasomandiosa valdamisel. Avaldaja palus kohtul määrata kindlaks kinnistu kasutuskord avaldaja ettepanekus märgitud tingimustel (t lk 21). Huvitatud isiku seisukoht J.V avalduse asjaoludega ei nõustunud. Huvitatud isik ei ole avaldajale tema kaasomandiosa valdamisel takistusi teinud. Avaldaja viibib vaidlusalusel kinnistul ca 1-1,5 kalendrikuud aastas. Põhjendamata on avaldaja väide, et ta on püüdnud saavutada kokkulepet kaasomandi kasutamise osas. Esimese astme kohtu määruse põhjendused Pärnu Maakohus määras Pärnus x asuva kinnistu registriosa nr xxxxxx ja sellel olevate hoonete kasutamise korra ning kaasomanike M.V, 3/8 mõttelise osa kaasomandi omanik, ja J.Vi 5/8 mõttelise osa kaasomandi omanik, vahelised õigused ja kohustused kindlaks järgnevalt:
- Kaasomanikud kasutavad kinnistut heaperemehelikult ja hoiavad selle kasutamiseks vajalikus korras.
- Kinnistul asuvast elamust kasutab M. V x tänava poolset tuba ja J. V x tänava poolset tuba. Muud elamus paiknevad ruumid on kaasomanike ühiskasutuses. Köögi kasutamise soovist tuleb M. V J. V mõistliku aja jooksul ette teatada.
- Kinnistul asuvast kõrvalhoonest kasutab M. V garaaži ning J. V sauna. Kummalgi on õigus mõistliku etteteatamisega ja teise kaasomaniku nõusolekul (eelkõige sauna/garaaži mittehõivatusel) kasutada sihtotstarbeliselt ka teise kaasomaniku kasutuses olevat kõrvalhoone osa.
- Kinnistu õu on kaasomanike ühiskasutuses. Käesoleva korra punktid 1-4 kehtivad ka vastava kaasomaniku perekonnaliikmete kohta.
- Ühiskasutuses oleval kinnistu osal (sh nii õuel kui hoonetes nimetatud ruumid) lepivad kaasomanikud vastavalt vajadusele kokku isiklike tarbeesemete (nt kööginõud) ja kinnistu majandamiseks vajalike esemete (nt küttepuud) paigaldamiseks vajalike panipaikade jaotuse. Sellekohane kokkulepe võib olla suuline, kuid ühe kaasomaniku nõudmisel tuleb vormistada kirjalikult.
- Kinnistul tehtavad ümber- ja juurdeehitused ning kinnistu välisilmet või kommunikatsioonisüsteeme oluliselt muutvad toimingud (v.a tavapärane remont p-s 2 nimetatud ainukasutusega ruumides) tuleb eelnevalt teise kaasomanikuga kirjalikult kooskõlastada.
- M. V kasutuses olevasse tuppa paigaldatakse 2 kuu jooksul käesoleva määruse jõustumisest eraldiseisev voolumõõtja, mille näitude alusel tasub M. V J. V M. V poolt kasutatud elektrienergia eest.
- Kaasomanikud ei koorma kinnistut lepingutega ega muul viisil ilma teise kaasomaniku kirjaliku nõusolekuta.
- J. V sõlmib kinnistu elektri, vee vm teenustega varustamise lepingud ning nende ärakirjad tuleb viivitamatult esitada M. V.
- Maamaksu tasumine ja muude kinnistul lasuvate avalike koormatiste täitmine, kinnistult saadavate viljade jagamine ning kinnistul asuvate hoonete säilimiseks vajalike kulutuste (uste, katuste, välisseinte jms, korrastamine) jaotamine toimub vastavalt kaasomanike mõtteliste osade vahekorrale.
- M. V kasutab kinnistut vaid teatud perioodidel kalendriaastast ning sel ajal tasuvad kaasomanikud kinnistu ühiskasutusega seotud hooldus- ja kommunaalteenuste eest võrdses osas. Muul ajal tasub hooldus- ja kommunaalteenuste eest J. V. M. V vastutab aastaringselt x tänava korrashoiu eest kinnistu piiri ulatuses vastavalt omanikele kehtestatud eeskirjadele, sama nõue kehtib J. V kohta x tänava korrashoiu osas kinnistu piiri ulatuses. Kaasomanikud võivad selle tagamiseks eraldi kokkuleppeid sõlmida.
- Kõik käesolevas korras nimetatud nõusolekud, kooskõlastused või kokkulepped tuleb sõlmida tingimusel, et nõusolekut taotlenud kaasomanik kannab kõik nõusoleku objektiks oleva tegevusega seotud kulud ega esita teisele kaasomanikule mingeid nõudeid tulenevalt kooskõlastatud tegevusest. Teisel kaasomanikul ei ole õigust põhjendamatult keelduda nõusoleku andmisest käesolevas punktis toodud tingimustel, kui nõusoleku objektiks olev tegevus ei kahjusta kinnistut ega kujuta endast mingil moel takistust teisel kaasomanikul kinnistu sihipäraseks kasutamiseks. Kohus mõistis J.Vilt riigituludesse asja läbivaatamiskulud 28,60 krooni. M.Vle kuulub 3/8 mõttelist osa ning J.Vile 5/8 mõttelist osa kinnistust x Pärnus. Mõlemad pooled on menetluses esitanud oma ettepanekud kaasomandi kasutuskorra kindlaksmääramiseks Kinnistu ja sellel asuvate hoonete kasutamiskord tuleb kindlaks määrata kohtu kompromissettepanekus esitatud tingimustel, tehes selles avaldaja poolt viidatud parandused. Lisaks tuleb köögi kasutusaeg M. V harva kinnistul viibimist arvestades määrata igakordse mõistliku 2
(4)etteteatamisega M. V poolt teisele kaasomanikule ning anda M. V tähtaeg (mõistlik on 2 kuud määruse jõustumisest) p-s 7 nimetatud voolumõõtja paigaldamiseks). J. V põhjendused köögi tema ainukasutusse jätmiseks ei ole veenvad ega mõistlikud. Köök on spetsiifilise kasutusotstarbega ruum, mis on ette nähtud eelkõige söögi valmistamiseks ja sellega kaasnevateks toiminguteks. Puudub vaidlus, et maja köetakse vaid köögis asuvast ahjust ja pliidist, mille suud avanevad kööki ning seega on köögil ka kütmiskoha otstarve. Seda silmas pidades ei saa lugeda mõistlikuks J. V soovi lükata teine kaasomanik nii toidu valmistamiseks, söömiseks kui ahju kütmiseks ainult oma kasutuses oleva toa piiresse. Selle võimaldamiseks elektrijuhtmestiku vedamine, pistiku paigaldamine, vee- ja kanalisatsiooni ühendamine ja uue ahjusuu ehitamine on seotud suurte kulutuste ja ümberehitamistega, mis ei ole otstarbekad ega kaalu üles M. V õigust privaatsele elutoale, kus puuduvad vahetud toidulõhnad ja toanurgas või ahju ees ladustatud puud. On õige, et muude ruumide ühiskasutuse korral ei ole kaasomanike kasutuses olevate tubade pindala vastavuses nende kaasomandi suuruste suhtele (5:3, toad on 22,1m2 ja 17,6m2, mis on suhe ca 4,45:3,55). Samas on J. V arvestades teise kaasomaniku vähest kinnistul viibimist eelis enamuse ajast kinnistu omal äranägemisel kasutamiseks ja lisaks tasutakse p 11 kohaselt mõlema kaasomaniku poolt kinnistu samaaegsel kasutamisel hooldus- ja kommunaalteenuste eest võrdselt, vaatamata omandiosade erinevale suurusele. Selline õigus/hüvitis on kohtu hinnangul piisav, kompenseerimaks tubade suurusest tingitud ebakõla omandiosade suhtes. Muus kohtu poolte esitatud kompromisslepingu osas peale köögi kasutamise menetlusosaliste vahel sisuline vaidlus puudus ning kohus neid otsuse põhjendustes ei käsitlenud. Määruskaebuse põhjendused J.V palus määruskaebuses määruse tühistada ja teha uue määruse, millega muuta kohtu määratud kasutuskorra p 2 ja sõnastada see selliselt, et kinnistul asuvast hoonest jääb J.Vi kasutusse x tn poolses küljes olev tuba, köök ning ühiselt kasutatav WC ja väliskoridor, mis moodustab 33,5 m2, ehk 5/8 mõttelist osa kinnistul asuvast elamust. M. V kasutusse jääb x tn poolne tuba ning ühiselt kasutatav WC ja väliskoridor, mis moodustab 20 m2, ehk 3/8 mõttelist osa kinnistul asuvast elamust. J.V palus muuta ka kohtu määratud kasutuskorra p 3 ja formuleerida see selliselt, et kõrvalhoonest jääb J.Vi kasutusse saun 11,6 m2 ja M. V kasutusse garaaž 19,7 m2. Kaebuse esitaja ei nõustunud kohtu määratud kaasomanike vaheliste õiguste ja kohustustega osas, mille kohaselt on muud ruumid elamus kaasomanike ühiskasutuses. Köögi kasutamise soovist tuleb M. V mõistliku aja jooksul ette teatada (p 2). Sellisel juhul tekib olukord, kus 5/8 m.o kaasomanik ei saa samaväärses mahus kasutada elamus paiknevaid ruume ning kaasomanik, kellele kuulub väiksem mõtteline osa kaasomandist, kasutab kohtu määruse alusel suuremat mõttelist osa kaasomandist. Kohus ei reguleerinud, milline on mõistlik aeg. Kaebuse esitaja esitatud ettepanekus on kaasomanike seaduslikud huvid õiglasemalt formuleeritud. Kaebuse esitaja on kogu menetluse vältel selgitanud, et soovib kõrvalhoonest kasutada üksnes sauna, garaaž on kogu aeg olnud M. V kasutuses. On arusaamatu, millisel viisil on kaasomanikel kohtu seisukohta arvestades võimalik sihtotstarbeliselt kasutada ka teise kaasomaniku nõusolekul teise kaasomaniku kasutuses olevat kõrvalhoone osa. Vastus määruskaebusele M.V ei nõustunud määruskaebuse väidetega ja palus jätta selle rahuldamata. Ringkonnakohtu määruse põhjendused Kolleegium, tutvunud tsiviilasja materjalidega, leiab, et kaebuse väited ei anna alust maakohtu 3
(4)määruse osaliseks tühistamiseks ja kasutuskorra määramiseks kaebaja soovitud viisil. Kuna kaebaja on vaidlustanud kohtumääruse osaliselt punktide 2 ja 3 osas, siis kolleegium kontrollib maakohtu määrust ainult edasikaevatud osas. AÕS § 72 lg 3 kohaselt on kaasomanikul õigus ühist asja kasutada niivõrd, kui see ei takista teiste kaasomanike kaaskasutust. Maakohus on piisavalt põhjendanud, millest lähtudes ta määras kasutuskorra, ja kolleegium ei pea vajalikuks maakohtu poolt tuvastatut korrata. Maakohu määruse resolutsiooni p 2 kohaselt kasutab elamust x tänava poolset tuba M.V ja x tänava poolset tuba J.V. Muud elamus paiknevad ruumid on ühiskasutuses. Köögi kasutamise soovist tuleb M.Vl J.Vile mõistliku aja jooksul ette teatada. Kolleegiumi arvates ei ole köögi jätmine J.Vi ainukasutusse põhjendatud. Maakohus on põhjendanud ühiskasutusse jätmist sellega, et köök on vajalik mõlemale kaasomanikule nii söögi valmistamiseks kui ka elamu kütmiseks. Kolleegium nõustub maakohtu põhjendustega. Maakohus on arvestanud köögi kasutamisel asjaoluga, et M.V kasutab kööki harva, mistõttu tuleb tal oma kasutamise soovist mõistliku aja jooksul ette teatada. Õige on see, et M.V ainukasutusse jääb suurem eluruumi osa, kui see vastab tema mõttelisele osale, kuid arvestades elamus olevate ruumide suurust, paiknemist ja otstarvet, ei ole kasutamist võimalik teisiti korraldada. Samuti ei anna kaebuse väited alust määruse p. 3 osaliseks tühistamiseks. Kaebaja ei ole vaidlustanud, et tema kasutusse jääb kinnistul paiknevas abihoones olev saun ja M.V kasutusse garaaž. Kaebajat ei rahulda maakohtu poolt määratud kord, kus mõlemal kaasomanikul on õigus kasutada mõistliku etteteatamisega ja teise kaasomaniku nõusolekul sihtotstarbeliselt ka teise kaasomaniku kasutuses olevat kõrvalhoone osa. Kolleegium leiab, et kohtu poolt antud võimalus ei riku kuidagi kaebaja õigusi. Teise kaasomaniku sauna või garaaži kasutamise võimalus on seatud sõltuvusse garaaži või sauna kasutava kaasomaniku nõusolekust ja selle mittesaamisel ei ole võimalik sauna või garaaži kasutada. Kolleegium märgib, et maakohtu määruse p-des 2 ja 3 toodud viisid asja kaaskasutamiseks on kooskõlas AÕS § 72 lg-s 1 sätestatud kaasomandi kokkuleppel valdamise ja kasutamise põhimõttega ja annavad kaasomanikele võimaluse kokkulepete sõlmimiseks. Reet Allikvere Ülle Jänes Margo Klaar 4
(4)