KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Harju Maakohus, Kentmanni kohtumaja Kohtukoosseis Kohtunik Mai Grauberg Otsuse avalikult tegemise 01.11.2006, Tallinn, Kentmanni kohtumaja tsiviilkantselei aeg ja koht Tsiviilasja number 2-01-89 Tsiviilasi HA hagi RT vastu 780468 krooni väljamõistmiseks Menetlusosalised ja nende esindajad RT vastuhagi HA vastu 96773,50 krooni väljamõistmiseks Hageja HA esindaja õigusabi korras vandeadvokaat TMH Kohtuistungi toimumise aeg ja istungil osalenud isikud Kostja RT esindaja vandeadvokaat Vesse Võhma 02.10.2006, Tallinn Hageja HA, esindaja õigusabi korras vandeadvokaat TMH Kostja RT, esindaja vandeadvokaat VV RESOLUTSIOON Jätta rahuldamata HE hagi RT vastu. Rahuldada vastuhagi. Välja mõista HA RT kasuks 96773,50 krooni ja kohtukulude katteks 19410 krooni. Edasikaebamise kord Kohtuotsusele võib esitada apellatsioonkaebuse Tallinna ringkonnakohtule 30 päeva jooksul alates kohtuotsuse kättesaamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu jooksul alates kohtuotsuse avalikult teatavaks tegemisest. Ringkonnakohus võib asja menetleda kirjalikus menetluses, kui kaebuses ei esitata taotlust kohtuistungi pidamiseks. HAGEJA NÕUE JA PÕHJENDUSED
- Akasutab üürnikuna eluruumi . Elamu tagastati TL korraldusega nr ja akti nr järgi õigustatud subjektile RT.
- ehitas hageja koos oma perekonnaga elamule teise korruse, millist kasutab üürilepingu alusel. Asendati laetalad, tehti uus vaelagi, pandi uued sarikad, silikaatkatus. .a. hindade järgi on juurdeehituse maksumus arvestades kulumit 522010 krooni. Kostja teadis juurdeehitusest, kuid nõustus elamu vastu võtma. Hageja palub ORAS 12.1 lg 8 järgi kostjalt välja mõista hüvitis elamule juurde ehitatud, ümberehitusega tehtud vajalikud ja kasulikud kulutused summas 522101 krooni. esitatud avalduses märkis, et elamu oli 2-04-1277 tunnistatud elamiskõlbmatuks ja seega oli läbi K elamu säilitamiseks, kaitsmiseks sellele II korruse pealeehitus läbi kõigi vajalike tööde teostamine ainuke võimalus (lk ). suurendas haginõuet ja palus välja mõista elamispinna ehitusega seotud vajalike kulutuste hüvitamiseks 780486 krooni (lk . Kohtukulud palub jätta vastaspoole kanda.
- Tõendid: Tallinna Linnavalitsuse korraldus tagastamise kohta, üürileping . ja , elanike registriosa tõend, tunnistajate ütlused, kohtu ekspertiisiakti, EN arvamus, Keskrajooni otsus , direktori ja ametiühingu komitee ühine kiri arhitektuuri osakonna juhatajale, kiri ja kalkulatsioon , töökäsk köögikappide-valamu kohta, order kasvava metsa väljaandmiseks nr , kviitungit metsatulu eest tasumise kohta, kauba saateleht, kviitungid radiaatorite, elektriarvesti, kappide, pae ostu ja transpordi eest, koondeelarve, pealeehituse riikliku vastuvõtukomisjoni akt, aktid tehnosüsteemide (elektrisüsteemide, juhtmestiku, soojussüsteemide, kanalisatsioonide, puitkonstruktsioonide antiseptimise kohta) ja tehnilise komisjoni akt. VASTUVÄITED VASTUHAGILE
- HA palub jätta vastuhagi rahuldamata. HA ei kasuta eluruumi õigusliku aluseta, vaid ESs § 4 järgi muul alusel. Üürileandja ei ole vaidlusalusel perioodil esitanud ühtegi üüriarvet, kuid tasumise kohustus tekib ES § 37 lg 4 järgi üüriarve esitamisest. R. T on keeldunud üürilepingu pikendamisest, linnavalitsus ei ole andnud H. A uut eluruumi pärast üürilepingu tähtaja möödumist, üürnik ei pea eluruumi vabastama, kui omavalitsus ei ole andnud talle sobivat eluruumi. R. Tei ole kunagi avaldanud, et soovib eluruumi välja üürida, samas on piisavalt ruumi elamiseks. R. T on likvideerinud küttesüsteemi ja kanalisatsiooni ja veevarustuse, puudub alus nõuda piirmääras üüri. Ei ole kahju hüvitamise eelduseks olevad tingimused: kahju, põhjuslik seos, tegu, süü (lk ).
- Pärast vastuhagi aluse muutmist (lk ) leidis H. A et jätkab eluruumi kasutamist, selle üle käib vaidlus kohtus teises tsiviilasjas, vastaspool ei ole esitanud üürikviitungeid, mistõttu ei saa ta maksta ja seega ei ole soovinud mingit tasu saada ja H. A ei ole midagi säästnud. R. Tei varusta H. A ühegi teenusega, seega ei saa üüri piirmäära üldse alusetu säästetu puhul arvestada. KOSTJA VASTUVÄITED
- Kostja palub jätta hagi rahuldamata. Hageja esitatud dokumentaalsed tõendid ei tõenda Kurni 20 juurdeehituse teostamist hageja poolt hageja vahenditega. Juurdeehituse tellis ja selle eest tasus (edaspidi ). Nimetatu nähtub otsusest , i direktori ja ametiühingu komitee avaldusest Arhitektuuri osakonna juhatajale. Märgitud tõendid kinnitavad, et esitas taotluse juurdeehituse väljaehitamiseks selleks, et anda oma töötaja jaoks eluruum kasutada ning i juhtkond ja ametiühing palus juurdeehituseks vastavat nõusolekut arhitektuuri osakonnalt. Lisaks kinnitab esimehe asetäitja poolt kinnitatud Riikliku vastuvõtukomisjoni akti asuva elamu pealeehituse ekspluatatsiooni võtmisest seda, et tellija oli ning objekti maksumus on i direktori poolt kinnitatud finantseelarvelise koondarvestuse järgi 5573,00 rbl. poolt hageja nimele väljastatud kalkulatsioon, mis tuli viimasel kinnitatult tagastada kombinaadile, ei tõenda juurdeehituse tellimist või tööde ja materjalide eest tasumist hageja poolt. Vastuvõtukomisjoni akti kohaselt lõpetati ehitustööd .a. detsembris, objekt võeti vastu tehnilise komisjoni poolt ja seega ei ole mõistlik eeldada, et ehitustööde maksumuse kalkulatsioon esitati peale objekti vastuvõtmist. Lisaks leidis R. T , et üürileping kasutamiseks on H. A sõlmitud pärast seda kui juurdeehitus vastu võeti ( ja akt kinnitati ( ), st H. A hakkas eluruumi kasutama . Seega puudub hagejal alus ORAS § 12.
- lg 8 alusel kostja vastu nõude ehitamiseks, 2
(8)2-04-1277 kuna korrus ehitati valmis enne kui hagejaga üürileping sõlmiti. esitatud täiendustes märkis, et hageja ei ole tõendanud, et tehtud kulutused juurdeehituse näol oleks vajalikud, hagi on esitatud , tööd lõpetati .a. seega on hagi esitatud ligi aastat hiljem pärast juurdeehituse valmimist, hagi on aegunud (lk ).
- Hagihinna suurendamine ei ole põhjendatud, tõendatud. juurdeehituse (II korrus) on tellinud ja tasunud , mitte hageja. Isegi kui hageja oleks need teinud, oleksid vajalikud kulutused hoone säilitamiseks juhul kui II korrust poleks ehitatud, olnud vaid 25,7 tuhat krooni, pärast seda kui hageja sõlmis üürilepingu kasutamiseks, ei ole vajalikke kulutusi tegelikult tehtud (lk 259-262). KOSTJA VASTUHAGI
- Tsiviilasjas nr tehtud kohtuotsusega loeti pooltevaheline üürileping lõppenuks .a. alates. Hageja kasutab õigusliku aluseta eluruumi alates . Kostja ise ei saa eluruumi kasutada ega saa seetõttu seda välja üürida. Hageja kasutuses olevate eluruumide suurus on 98,1m2, mis on tõendatud ka hageja enda poolt kohtule esitatud EN poolt koostatud tõendiga kuni oli ES § 37.1 järgi üüri piirmäär 8 krooni /m2, alates 15 kr/m
- Nii oleks saanud R. T üüri kokku 29822 krooni (38*8 kuud*98,1m2) ja kuni 21336 krooni ( 14,5 kuud *15 kr*98,1m2), kokku 51158 krooni. H. A ei ole midagi maksnud, tegemist on R. T kahjuga saamata jäänud tulu näol (lk 93-94).
- muutis R. T vastuhagi ja leidis, et H. A on valdamisega alusetult säästnud vara R. T arvel sest on seadusliku aluseta kasutanud eluruumi selle eest tasu maksmata, mistõttu tuleb alusetu säästetu temalt R. T i kasuks välja mõista TsK § 477 lg 1, 6 järgi (lk 117118). R. T palub H. A välja mõista 51158 krooni, kohtukulud jätta viimase kanda.
- suurendas vastuhagi nõuet ja palus kokku välja mõista 96773,50 krooni. H. A ei ole tasunud ka pärast midagi eluruumi kasutamise eest ehkki on seda õigusliku aluseta kasutanud. R. T oli kuni omanik ja arvestades üüri piirmäära 15 kr/m2 eest alates kuni on HAsäästnud R. T arvelt 45615,50 krooni (31 kuud *98,1 m2*15 kr/m2) (lk ).
- Vastuväitena H. A vastusele vastuhagile märkis, et poolte vahel ei eksiteeteri üürisuhet alates ja seega ei ole õige et poolte vahel on üürisuhe ja seega valdus ja kasutus on H. A poolt alates õigusliku aluseta. Tõendamata ja aluseta on väide, et R. T on muutnud eluruumi elamiskõlbmatuks ja nagu ei sooviks R. T eluruumi välja üürida. Kohtumenetluses on vaidlus nr selle kohta, et asi /…/ H. A ebaseaduslikust valdusest välja nõuda AÕS § 80 lg 2 järgi (lk 140-141).
- Tõendid: tugines hageja esitatud tõenditele, kohtu poolt määratud ekspertiisi tulemustele, juurdeehitise vastuvõtu aktile, linnakohtu otsusele nr , Tallinna Ringkonnakohtu otsusele nr , kinnistusregistri väljavõttele. KOHTU PÕHJENDUSED
- Hagi esitamise ajal kehtinud TsMS § 91 lg 1 ja kehtiva TsMS § 230 lg 1 järgi peab kumbki pool hagimenetluses tõendama neid asjaolusid, millele tuginevad tema nõuded ja vastuväited ning vastavalt kehtinud TsMS § 91 lg 1 ja kehtiva TsMS § 230 lg 2 järgi esitavad tõendeid pooled. 3
(8)2-04-1277 HAi hagi RTi vastu.
- Tallina Linnavalitsuse korraldusega nr ja aktiga nr nr tagastati asuv elamu õigustatud subjektile RTile. HAiga oli sõlmitud üürileping asuva eluruumi kasutamiseks . Selles vaidlus puudus. Setõttu puudub vajadus anda hinnang hageja esitatud üürilepingule ja ning elanike registri väljavõttele.
- Elamu tagastamise ajal kehtinud ORAS § 12.
- lg 8 sätestab, et kui üürnik on seaduslikul alusel teinud eluruumi kapitaalremonti või eluruumi ümber ehitanud, hüvitab eluruumi omanik üürnikule üürlepingu pikendamata jätmisel kapitaalremondi või ümberehitusega tehtud vajalikud kulutused asjaõigusseaduse tähenduses. Üürnik võib asjale tehtud parendused, asja rikkumata ära võtta, kui üürileandja ei ole nõus neid hüvitama. Seega on üürnikul ORAS § 12.1 lg 8 tulenevalt õigus üksnes vajalike kulutuste hüvitamisele ning vajalike kulutuste sisu on määratletud ORAS § 12.1 lg 8 enda järgi asjaõigusseaduses sätestatuga. Eruruumi tagastamise ajal kehtinud AÕS § 27 sätestas asjale tehtud kulutuste liigid, mis võisid olla esiteks vajalikud, teiseks kasulikud ja kolmandaks toreduslikud kulutused. Märgitud AÕS § 27 p 1 sätestas, et vajalikud kulutused on sellised, millega säilitatakse asja või kaitstakse täieliku või osalise hävimise eest. Seega võimaldab seadus nõuda üürnikul tagastatava eluruumi omanikult üksnes vajalike kulutuste hüvitamist ning kasulike ja toreduslike kulutuste hüvitamise õigust ja kohustust ORAS § 12.1 lg 8 ei sätesta. Tegemist on erisättega võrreldes asjaõigusseaduses sätestatud kulutuste hüvitamist reguleerivate sätetega ning seetõttu ei ole õiged hageja väited, et tal on õigust kostjalt kui tagastatava eluruumi omanikult nõuda juurdeehitusega teostatud igasuguste ja kõigi kulutuste hüvitamist.
- Vaidlust ei olnud selles, et juurdeehitus ja sellega kaasnevad tööd tehti .a ning juurdeehitus võeti vastu ja vastuvõtu akt kinnitati . Nimetatu on leidnud kinnitust hageja enda esitatud esimehe asetäitja poolt kinnitatud Riikliku vastuvõtukomisjoni aktiga, mille kohaselt lõpetati ehitustööd .a. detsembris. Tegemist on kogu juurdeehituse, milleks oli pealisehitus ja sellega vältimatult kaasnevate tööde vastuvõtmisega, kuid vaidluses omab vaid tähtsust, millised kulud, mis tehti juurdeehituse käigus, on konkreetselt elamu enda säilimise ja kaitsmise seisukohalt olulised selleks, et elamu ei hävineks kas täielikult või osaliselt. Hageja soov saada kostjalt kogu elamu juudeehituse eest hüvitist ei ole kooskõlas ORAS §12.1 lg 8 ja AÕS § 27 p1 sätestatuga ja ei ole seetõttu põhjendatud. Kohtumenetluse käigus tuvastas ekspertiis (akt nr TR ), et asuva elamu II korruse väljaehitamisega kantud kulutused on olemusliku kasulikud, nende kulutustega parandati oluliselt asja ja saadi nõukogude-aegsetele nõuetele ja normidele vastav elamispind, mida kinnitavad ka projekti kooskõlastused, ehitusaegsed kontrollaktid, riiklik vastuvõtu akt ning et II korrus väljaehitamine tähendas ehitise laiendamist, rekonstrueerimist (kapitaalremonti) ja tehnosüsteemide muutmist, kuid samas ei olnud selle II korruse pealeehitamine ehitustehniliselt vajalik elamu säilitamiseks ja selle kaitsmiseks täieliku või osalise hävimise eest. Pärast juurdeehitise vastuvõtmist aktiga kuni seisuga ei ole teostatud II korruse eluruumis kapitaalremonti, eluruumi ei ole ümber ehitatud ning eluruumi säilitamiseks või kaitsmiseks täieliku või osalise hävimise eest ei ole teostatud kulutusi. Hageja ei ole ka tõendanud, et elamu oli kasutuskõlbmatu hetkel, kui sellele hakati juurdeehitust tegema.
- Eeltoodust tuleneb otseselt, et alates eluruumi üürilepingu sõlmimisest H. A kuni kui kohus teises tsiviilasjas tuvastas H. A ja R. T vahelise üürisuhte lõppemise, ei ole H. A teinud vajalikke kulutusi ORAS § 12.1 lg 8 järgi tema kasutuses olevale eluruumile, mille 4
(8)2-04-1277 peaks talle RT hüvitama. Hageja ei ole tõendanud, et ta sellised vajalikud kulud ORAS § 12.1 lg 8 tähenduses märgitud ajavahemikul oleks kandnud. Hageja poolt kohtule esitatud kiri kalkulatsiooni kohta ja selle juurde kuuluv kalkulatsioon (lk 37-38) ehitustööde kohta ei tõenda kulutuste kandmist, tegemist on projektilaadse dokumendiga, mis on koostatud vastavalt selle kirja daatumile .a. so pärast seda kui II korruse pealeehitus oli valminud .a., mis ilmneb vastuvõtu aktist.
- Kostja väitis, et kulud, mis on kantud enne hagejaga üürilepingu sõlmimist , on kantud i mitte hageja poolt, lisaks ei olnud hageja sellel ajal üürnik, mistõttu puudub tal üldse õigus nõuda kostjalt kulutuste hüvitamist. Kohus ei nõustu selle väitega, et kuivõrd hageja ei olnud ehitustööde tegemise ajal üürnik, siis tal puudub subjektiivne õigus nõuda vajalike kulutuste hüvitamist. Esiteks oli kuni vastuvõtu akti kinnitamiseni tegemist ehitise juurdeehitamise/ laiendamisega ja seega puudus objekt (II korrusel asuv eluruum), mida üürile anda ning pärast seda kui juurdeehitus vastu võeti, anti too H. A koheselt üürile. ORAS § 12.1 lg 8 tulenevalt on üürnikul õigus nõuda tema poolt tehtud vajalike kulutuste hüvitamist ning kulutuste hüvitamise õigus ei ole sõltuvuses sellest, kas isik, kes asja üüris (sai üürile), tegi kulutused enne kui ta üürnikuks sai või siis kui üürileping oli sõlmitud. Sätte mõttest tulenevalt on kesksel kohal eelkõige see, kas isik, kes asja üüris, tegi elamule/eluruumile vajalikke kulutusi selleks, et vältida eluruumi osalist, täielikku hävimist, mitte ajahetk, millal ta seda tegi. Eeltoodust tulenevalt omab käesolevas vaidluses tähtsust, kas H. A tegi kuni , so kui vastuvõtu akt kinnitati, elamule selliseid kulutusi, mis olid elamule vajalikud selleks, et elamu ei hävine osaliselt, täielikult ja kas need kulud on kandnud tema.
- Ekspertiisiaktist nähtub, et kapitaalremondi käigus ei remonditud kõiki 1965.a uuringus fikseeritud defekte ja kahjustusi. Eksperdi arvamusest nähtub, et juhul kui .a. II korrust ei oleks ehitatud ning oleks teostatud elamu kapitaalremont vastavalt .a. uuringu tulemustele, oleks olnud elamu säilitamiseks või kaitsmiseks täieliku või osalise hävimise eest vajalik teostada ainult I korruse laetalade osaline vahetus ning katusetarindi ja -katte remont (arvamus, lk 22). Märgitud akti järgi tugevdati kandetalasid, lammutati katuse tarind ning kuivõrd ehitati II korrus, siis lammutati ka katusekate, .a.seisuga lasi ruumide nr 10 ja 11 kohal läbi ja tuli parandada (arvamus lk 12,13, pos. 351, 361, 363) ning märgitud kulutuste taastamisväärtus oleks otsekuludena 25,7 tuhat krooni ja kaudsete kuludega 31,7 tuhat krooni (akt, lk 24). Mis puutub hageja esitatud ja EN poolt koostatud arvamusele (lk 26-34), siis nimetatud arvamuses kajastub vaid elamu pealisehituse kõigi tööde ja materjalide maksumus kokku 522,01 tuhat krooni, kuid arvamuses ei kajastu neid töid ja kulutusi, mis olid vajalikud elamu säilitamiseks selleks, et elamu osaliselt või täielikult ei hävineks, seega ei tõenda ta vajalikke kulutusi ja samas ei ole hagejale kogu pealisehituse maksumuse hüvitamise õigust ORAS § 12.1 lg 8 järgi.
- Hageja poolt kohtule esitatud i direktori ja ametiühingu komitee esimehe kirjast TK arhitektuuri osakonna juhatajale nähtub, et palub nõusolekut elamispinna väljaehitamiseks pealeehitusena oma töötajale H. A (lk 21,22). Riikliku vastuvõtukomisjoni aktist (lk 57- 60) nähtub, et märgitud elamu pealisehituse tellija oli kondiitritoodete vabrik , töövõtja oli , objekt on ehitatud individuaalprojekti alusel, mis on kinnitatud i poolt, objekti maksumus on direktori poolt kinnitatud finantseelarvelise koondarvestuse järgi 5573,00 rbl., tegelikud kulud tellija raamatupidamise teatise järgi 5568,00 rbl. Hageja poolt kohtule esitatud koondeelarve (lk 45) ei kanna ühtegi kuupäeva ega allkirja, kuid kajastab pealisehitusega seotud kõiki töid, mille maksumuses on 5573 krooni ning on vastavuses vastuvõtu aktis objekti finantseelarvelise koondarvestuse kohta märgituga. Mainitud vastuvõtu aktile on alla kirjutanud i esindajana vaneminsener, 5
(8)2-04-1277 edasise ekspluateerija Majavalitsuse nr peainsener, peatöövõtja i ehitustsehhi juhataja, Riikliku sanitarinspektsiooni inspektor ja ametiühingu vabrikukomitee esimees. Kohtus ülekuulatud tunnistajad CR, EM, AR, RR kinnitasid oma ütlustega kohtus hageja väiteid, et pealisehituse ehitas HAi ja tuttavad käisid töödel abiks. EM ütles, et H. A taotles i eelarvest vahendeid II korruse väljaehitamiseks, veel seletas, et H. A ostis materjalid ilt välja. Samas ei nähtu ühestki tunnistaja ütlusest, sj ka E. M ütlustest millised materjalid ostis HAilt välja ja mis olid vajalikud laetalade osaliseks vahetamiseks, katuse tarindi ja katusekatte remondiks. Eeltoodu alusel leiab kohus, et tunnistajate ütlustega on leidnud tõendamist küll HA ja tema lähedaste tuttavate töine osavõtt II korruse juurdeehituse tegemisel, kuid mitte HA poolt kantud vajalikud kulud selleks, et elamut kaitsta osalise, täieliku hävimise eest. Millises ulatuses võis tasuda HA ja tema abikaasa nende palvel töid teinud teistele isikutele, on tõendamata. Kohtu arvates on riikliku vastuvõtu akti, koondeelarve, i direktori ja ametiühingu komitee esimehe kirjaga arhitektuuri osakonnale leidnud tõendamist, et märgitud pealisehituse käigus tehtud kulud on kantud siiski i poolt. Kohtule esitatud tehnosüsteemide (elektrisüsteemide, juhtmestiku soojussüsteemide, kanalisatsioonide, puitkonstruktsioonide antiseptimise kohta) kohta koostatud aktid maist kuni .a. ja tehnilise komisjoni akt ei kinnita samuti kulutuste tegemist HA poolt, vaid kajastavad tehtud tööde kvaliteeti (lk 61-67). Hageja poolt kohtule esitatud kviitungid .a. kantud kulutuste kohta kajastavad transpordikulusid (lk 56), 1968.a. maikuu kviitung kinnitab elektriarvesti ostu, a. kviitung tõendab radiaatorite ostu ja .a. ja kviitungid kinnitavad radiaatorite, kappide- sektsioonide ostu ja pae transporti (lk 41, 43-44), order ja kviitungid ja ja kinnitavad puidu ostu ja tasu (lk 40 ,42), töökäsu leht tõendab köögikappide - valamu tellimist (lk 39), kuid ükski nendest eelpool loetletud tõenditest ei kinnita, et need kulud on seotud laetalade osalise vahetuse ning katusetarindi ja -katte remondiga, mis oleksid elamu säilitamiseks, hoidmiseks vajalikud kulutused et elamu ei hävineks osaliselt, täielikult. Ka õigusvastaselt võõrandatud vara tagastamise toimikus ei ole tõendeid, mis kinnitaksid HA poolt tehtud vajalike kulutuste kandmist. 21. Eeltoodu tõttu tuleb jätta HA hagi R. T vastu rahuldamata. 22. Mis puutub kostja vastuväitesse justkui hagi oleks aegunud, siis kohus sellega ei nõustu. Hageja on esitanud hagi kui tagastatud eluruumi üürnik omaniku vastu ning nimetud õigus tekkis hagejal ORAS § 12.1 lg 8 järgi siis kui eluruumi üürileping kostjaga lõppes ja kostja temaga üürilepingut ei pikendanud, so .a. mitte varem. Hagi on kohtule esitatud , hagi aegumise tähtaeg oli sellel ajal kehtinud TsÜS § 113 lg 1 järgi 10 aastat ning hagi ei ole aegunud. RTi vastuhagi HAi vastu. 23. Tallinna Linnakohtu otsusega nr tuvastati, et RTi ja HAi vaheline üürileping lõppes .a., st poolte vahel lõppesid lepingust tulenevad õigused ja kohustused: üürnikul lõppes õigus kasutada eluruumi ja R. T kohustus võimaldada üürnikul eluruumi kasutada ja esitada talle üüriarveid ja nõuda üüri. Märgitud ajal kehtinud ES § 4 kohaselt on eluruumi kasutamise aluseks omand, üürileping, liikmelisus elamuühistus või kooperatiivis või muu seaduses sätestatud alus, mis võib olla isiklik kasutusõigus, tasuta kasutusleping, hoonestusõigus. HA ei ole tõendanud, et tal oli pärast .a. RTiga kehtiv üürileping asuva eluruumi kasutamiseks või tasuta kasutamise leping, samas ei ole ta tõendanud, et ta oleks eluruumi vabastanud enne kui R. T oma omandi võõrandamiseni tehti kinnistusraamatusse AS Silikaat kasuks omanikukanne (registriosa s 1 väljavõte lk ). Kuivõrd poolte vahel ei ole üürilepingut, siis ei ole RTil kohustust hagejale üüriarveid 6
(8)2-04-1277 esitada, mistõttu ei ole põhjendatud HA väited selles, et ta ei pea enne üüri maksma, kui üürileandja on talle nõuete kohase üüriarve esitanud kooskõlas kuni kehtinud ES § 37.4 lg 1 järgi. Vaidlus puudus üüripiirmäärade, perioodi pikkuse ning eluruumi suuruse üle, mille järgi RT vastuhagi eseme on arvestanud.
- Märgitud ajast, so alates kuni sätestas AÕS § 24 lg 1 et vili kuulub asja omanikule, kui seaduses või tehinguga ei ole sätestatud teisiti ning § 23 lg 1 järgi on vili asja kasutamisest saadav igasugune kasu, vili on loodus- või õigusvili ning lg 3 järgi on õigusvili asjast õigussuhte tõttu saadav tulu. Seega on RTil õigus AÕS § 24 lg 1 järgi nõuda HAilt õigusvilja, mis oleks võrreldav üüri suurusega, mida ta oleks saanud asja üürile andes. Eeltoodu tõttu leiab kohus et RT on põhjendatult ja mõistlikult lähtunud üüri piirmääradest oma nõude suuruse arvestamisel perioodi eest, mil HA kasutas eluruumi RTi nõusolekuta, sest ei nõua seda turuhinnas. HA ei ole ka tõendanud, et RTi poolt üüri piirmäärades nõutavat poleks RT saanud, kui HA oleks eluruumi vabastanud, ka ei ole ta tõendanud väiteid selles, et majas puudus küte, vesi jm, millest tulenevalt peaks nõutav vili olema väiksem kui üüri piirmäär. Kuni kehtinud Tsiviilkoodeksi § 477 lg 1 järgi peab isik, kes seadusega või tehingiga kindlaksmääratud alusteta omandas vara teise arvel, on kohustatud viimasele alusetult omandatud vara tagastama ning lg 6 järgi laienevad need sätted ka juhtudele, mil vara säästetakse teise isiku arvel ilma seaduse või tehinguga kindlaksmääratud alusteta. HAei ole tõendanud, et ta oleks märgitud perioodi eest RTile maksnud õigusvilja, mistõttu on ta aluseta säästnud R. T arvel vara raha näol. Alates kehtiva VÕS § 335 järgi siis kui üürnik ei anna asja pärast lepingu lõppemist tagasi, võib üürileandja viivitatud aja eest kahjuhüvitisena nõuda kas üürilepingus kokkulepitud üüri või üüri, mis on samasugune asukohas oleva samasuguse asja puhul tavaline, välja arvatud juhul, kui üürnik peab õigustatult kinni tema poolt tehtud kulutuste tasumise tagamiseks. See ei välista üürileandja õigust nõuda asja tagastamisega talle tekitatud ja üürisummat ületava kahju hüvitamist. Eeltoodust tulenevalt on alates kehtiva seaduse järgi RT õigustatud nõudma HAilt üüri piirmäärade ulatuses kahjuhüvitist kuni omandi võõrandamiseni, sest üüripiirmäär oli omandireformi käigus tagastatud eluruumides omanikule lubatav üür, mida ta võis nõuda tagastamise ajal üürilepingu alusel elanud üürnikult ja mis oli kehtestatud kohaliku omavalitsuse poolt ning on kohtu arvetes VÕS § 335 mõistes samasuguses asukohas oleva samasuguse asja puhul tavaline.
- kuni oli üüri piirmäär 8 krooni /m2, alates 15 kr/m
- Seega peab HA R. T maksma kokku 29822 krooni (38*8 kuud*98,1m2) ja kuni 21336 krooni ( 14,5 kuud *15 kr*98,1m2), kokku 51158 krooni.
- Lähtudes üüri piirmäärast 15 kr/m2 tuleb HAil maksta perioodi eest kuni 25.10.2005 RTile arvelt 45615,50 krooni (31 kuud *98,1 m2*15 kr/m2).
- Eeltoodu alusel on vastuhagi tõendatud ja põhjendatud ja kuulub rahuldamisele ning HAilt tuleb RTi kasuks välja mõista 96773,50 krooni. Kohtukulud.
- Kuivõrd vaidlus algas enne , siis tuleb HAilt TsMS RakS § 3 ja enne kehtinud TsMS § 60 lg 1 ja 61 lg 1 järgi välja mõista RTile viimase poolt kantud riigilõiv ja 5% ulatuses hagi ja vastuhagi hinnast õigusabikulud. TsMS § 60 lg 1 järgi mõistab kohus poolele, kelle kasuks otsus on tehtud, välja teiselt poolelt kohtukulud ning § 61 lg 1 p 1 järgi mõistab kohus poolele, kelle kasuks otsus on tehtud, teiselt poolelt välja õigusabikulud kuni 5% hagi rahuldatud osast. 7
(8)2-04-1277
- R. A oli lõivu tasumisest vabastatud osaliselt, kohus ei ole määranud tasuda lõivu hagi rahuldamata jätmisel, seega jääb TsMS § 64 järgi vabastatud ulatuses lõiv põhihagilt riigi kanda ja kuivõrd HAoli vabastatud ka enda õigusabikulude kandmisest, siis jäävad need samuti riigi kanda, samuti jäävad tema enda kanda ekspertiisikulud, kuivõrd tema hagi jääb rahuldamata.
- HAei ole aga vabastatud kostja kohtukulude kandmisest. Kostja tasus vastuhagilt riigilõivu 3750 krooni ja 1500 krooni, kokku 5250 krooni. Kokku kandis RT õigusabikulusid tsiviilasjas 14160 krooni. Kuivõrd põhihagi jääb rahuldamata, siis tuleb põhihagi rahuldamata jätmise eest RTi kasuks HAilt välja mõista 5% hagi rahuldamata jäetud osast ja kuivõrd vastuhagi kuulus rahuldamisele, siis vastuhagi rahuldatud osast samuti 5% TsMS § 61 lg 1 p1 järgi. 5% 780456-st (põhihagi hind) on 39024,30 krooni ja 5% 96773,50-st (vastuhagi hind) on 4838,67 krooni. Kuna RT on tasunud õigusabi eest vaid 14160 krooni, siis on võimalik HAilt välja mõista üldse tegelikult tasutud osa ulatuses, so 14160 krooni. Kokku tuleb HAilt RTi kasuks kohtukulude katteks välja mõista 19410 krooni (lõiv 5250 krooni + õigusabikulud 14160 krooni). Kohtunik 8
(8)